Kann sich ein Vermieter mit einer Klausel im Mietvertrag wirksam von der Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen freizeichnen?
Die Antwort des Landgerichts Karlsruhe (LG Karlsruhe – 9 T 56/16, Beschluss vom 23.06.2016) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das LG Karlsruhe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Auch im Hinblick auf die klägerseits beanstandeten verschlissenen Dielen- und Korkböden, Türen und Türrahmen sowie in Bezug auf die für erforderlich gehaltenen Streich- und Tapezierarbeiten rechtfertigt der klägerische Vortrag – wie das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend feststellt – weder einen Mängelbeseitigungsanspruch noch einen Anspruch auf Feststellung der Minderung.
Es kann dahinstehen, ob allein anhand des Klägervortrages sowie aufgrund der vorgelegten Lichtbilder überhaupt von einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch die verschlissenen Böden, Türen und Türrahmen sowie die für erforderlich gehaltenen Streich- und Tapezierarbeiten ausgegangen werden kann. Denn bei den zur Beseitigung dieser behaupteten Beeinträchtigungen erforderlichen Arbeiten handelt es sich um laufende Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme die Beklagten nicht verpflichtet sind. Die Beklagten haben sich vielmehr nach § 17 Ziffer 1 des Mietvertrages wirksam von der Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen freigezeichnet. Eine solche Freizeichnungsklausel stellt dabei – wie das Amtsgericht zutreffend ausführt – keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB dar und ist grundsätzlich – jedenfalls isoliert betrachtet – wirksam (vgl. hierzu: Lützenkirchen, NZM 2016, 113, 115). Dabei kommt es vorliegend – wie vom Amtsgericht angenommen und von der Klägerin in der Beschwerdeschrift gerügt – letztlich auch nicht darauf an, ob die in § 17 Ziffer 1 des Mietvertrages enthaltene Freizeichnungsklausel eigenständig ist und auch dann wirksam bleibt, wenn die in § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages vorgesehene Regelung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam wäre (eine Eigenständigkeit der Freizeichnungsklausel wird jedenfalls von der Literatur verneint, vgl. Lützenkirchen NZM 2016, 113, 116; Artz, NZM 2015, 801, 805). Denn auch die vorliegend in § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages enthaltene Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist wirksam.
Zwar ist die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH auch bei Verwendung einer angemessenen Fristenregelung lediglich dann wirksam, wenn die Wohnräume bei Überlassung an den Mieter renoviert übergeben wurden oder wenn dem Mieter bei Überlassung eines unrenovierten Mietobjekts ein angemessener Ausgleich zur Verfügung gestellt wurde (vgl. BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Beruft sich der Mieter jedoch auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde (BGH, a.a.O.). Dieser Darlegungs- und Beweislast ist die Klägerin vorliegend in keinster Weise nachgekommen.
In § 8 des Mietvertrages ist ausdrücklich festgehalten: “Wohnung wird bei Einzug renoviert”. Zwar geht aus dieser Erklärung nicht eindeutig hervor, ob Renovierungsarbeiten durch die Beklagte oder durch die Klägerin durchgeführt wurden; auf die diesbezügliche Rückfrage des Amtsgerichts mit Verfügung vom 08.10.2015, ob und durch wen etwaige Renovierungsmaßnahmen bei Einzug in die streitgegenständliche Wohnung vorgenommen wurden, erklärte sich die Klägerin jedoch lediglich dahingehend, dass die Wohnung bei Einzug nach ihrem Geschmack gestrichen worden sei. Auf die hieran anschließenden Ausführungen der Beklagten im Schriftsatz vom 13.11.2015, dass die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert und nicht renovierungsbedürftig übergeben worden sei, und im Schriftsatz vom 11.01.2016, dass die Beklagte auch nach entsprechendem Hinweis durch das Amtsgericht in der Verfügung vom 15.12.2015 bei ihrem bisherigen Vortrag in puncto Renovierungszustand bei Mietbeginn bleibe und dass sich aus der Erklärung in § 8 des Mietvertrages ebenfalls nichts Gegenteiliges ergebe, ging die Klägerin in der Folge mit keinem Wort ein. Selbst wenn man trotz dieser fehlenden Erklärung nicht davon ausgehen würde, dass der Vortrag der Beklagten in der Folge gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt, würde jedenfalls die bloße Behauptung der Klägerin, dass die Wohnung bei Einzug nach ihrem Geschmack gestrichen worden sei, nicht die Anforderungen an eine hinreichend substantiierte Darlegung des Renovierungszustandes der streitgegenständlichen Wohnräume bei Mietbeginn erfüllen. Denn allein aus dieser Behauptung geht weder hervor, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Mietbeginns unrenoviert übergeben worden wäre, noch dass sie sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden hätte. Sie lässt vielmehr die Vermutung zu, dass das Streichen der Wohnung durch die Klägerin lediglich zur Verwirklichung ihrer Geschmacksvorstellungen erfolgte. Ist jedoch anzunehmen, dass die Klägerin die streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten nur entsprechend ihrem Geschmack gestrichen hat, spricht dies im Umkehrschluss dafür, dass die in § 8 des Mietvertrages vorgesehene Renovierung bei Einzug nicht durch die Klägerin, sondern durch die Beklagte durchgeführt wurde, die Wohnung mithin renoviert übergeben wurde. Gegenteiliges wurde von der Klägerin indes zu keinem Zeitpunkt behauptet.
Ist die Klägerin ihrer Darlegungs- und Beweislast im Hinblick darauf, dass die streitgegenständliche Wohnung bei Mietvertragsbeginn unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben worden sei, die Klausel in § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages mithin unwirksam wäre, demnach nicht hinreichend nachgekommen, ist davon auszugehen, dass die Mieträumlichkeiten bei Mietbeginn renoviert waren und somit die in § 17 Ziffer 2 geregelte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter – da die vorgesehene Fristenregelung den Vorgaben des BGH entspricht und angemessen ist – wirksam ist.
Auf die Frage, ob die in § 18 des Mietvertrages enthaltene Abgeltungsklausel wirksam ist, kommt es entgegen der Ansicht der Klägerin hingegen nicht an. Denn die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt gerade nicht über einen Summierungseffekt zur gleichzeitigen Unwirksamkeit der ansonsten wirksamen Schönheitsreparaturklausel (vgl. BGH, Hinweisbschl. v. 18.11.2008, Az. VIII ZR 73/08 m.w.N.).
Aufgrund der wirksamen Freizeichnungsklausel ist die Beklagte daher nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Entsprechend begründet die Nichtvornahme solcher Schönheitsreparaturen auch keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung oder auf Minderung des Mietzinses.”