Besteht das Recht zur Aufnahme naher Verwandter wie der Tochter nur, solange der Mieter die Wohnung noch in eigener Person nutzt?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 424 C 10003/15, Urteil vom 06.04.2016) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. I. wie folgt aus: “Das Mietverhältnis besteht ungekündigt fort. Der Kläger hat kein Recht zur Kündigung, weder zur fristlosen noch zur ordentlichen.

I.

Darin dass die Beklagte zu 2) in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt(e) ist keine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte im Sinn von § 540 BGB zu sehen. Denn die Beklagten zu 2) gehört als Tochter des Beklagten zu 1) zum privilegierten Personenkreis, eine Nutzung durch sie neben oder zusammen mit den Beklagten zu 1) fällt nicht unter § 540 I S.1 BGB (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 540 Randnummer 24).

Dem Kläger ist zuzugeben, dass das Recht zur Aufnahme naher Verwandter wie der Tochter nur besteht, solange der Mieter die Wohnung noch in eigener Person nutzt. Der Mieter darf die Wohnung seinen Verwandten nicht zur alleinigen Benutzung überlassen. Von einem solchen Sachverhalt ist aber nur dann auszugehen, wenn der Mieter die Wohnung nur noch sporadisch nutzt oder wenn er dort lediglich einzelne Gegenstände zurückgelassen hat (id., Randnummer 26).

Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Insbesondere ist bei einem Bewohnen der Wohnung für einen Zeitraum von drei Monaten, welcher auch nach dem Vortrag des Klägers vorliegt, entgegen der Ansicht des Klägers nicht von einer nur sporadischen Nutzung auszugehen. Immerhin handelt es sich bei drei Monaten um den vierten Teil eines Jahres. § 540 I BGB schützt das Interesse des Vermieters, darüber zu befinden, ob das Mietobjekt, dass er dem von ihm ausgewählten Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch überlassen hat in die Hände Dritter gelangt oder nicht (BGH, Urt. v. 28.11.1984 – VIII ZR 186183 = NJW 1985, 2527, 2528). Die Aufnahme naher Angehöriger in die Mietwohnung steht jedoch, da der Vermieter sie ohnehin zu dulden hat, außerhalb seines Einflussbereichs.

Daraus folgt, dass die Fälle der Gebrauchsüberlassung an Dritte einerseits und die an nächste Angehörige anderseits unterschiedlich zu behandeln sind (so auch LG Hamburg, Urt. v. 05.10.1999 – 316 S 133/98 = NJW-RR 2000, 602).

Außerdem gebietet es die soziale Wirklichkeit, an die Aufnahme naher Angehöriger in die Wohnung andere Maßstäbe anzulegen als an die Aufnahme anderer Personen (id.).

Nach Ansicht des Gerichts ist der Begriff der sporadischen Nutzung daher eng auszulegen. Die Auslegung hat in der Gestalt zu erfolgen, dass die erfassten Fälle denjenigen ähneln, die ansonsten als Ausnahmefälle von der privilegierten Nutzung durch Angehörige in der Rechtsprechung anerkannt sind, nämlich denjenigen Fällen, in denen der Mieter in der Wohnung lediglich einzelne Gegenstände zurückgelassen hat (z. B. AG Zwickau, Urt. v. 21.04.1995 – 4 C 438/95 = WuM 1996, 409) oder in denen der Mieter den Gewahrsam über die Wohnung vollständig aufgibt und den ihn treffenden Obhutspflichten nicht mehr nachkommt (s. LG Hamburg, Urteil vom 05.10.1999 – 316 S 133/98).

Welche Zeitspanne genau die Grenze zu solchen vergleichbaren Fällen unterschreitet, muss hier nicht entschieden werden. Bei einer Nutzung der Wohnung über einen Zeitraum von 1/4 Jahr ist dies nach Auffassung des Gerichts jedenfalls nicht der Fall. Wenn die Klägerseite vorträgt, der Beklagte zu 1) halte sich “allenfalls 3 Monate” in der Wohnung auf, impliziert dieser Vortrag, dass eine Aufenthaltsdauer von bis zu drei Monaten unstreitig ist.

Nachdem nach Ansicht des Gerichts bei einer Eigennutzung von drei Monaten eine privilegierte Nutzung durch nahe Angehörige zu bejahen ist, kam es auf die beiderseits angebotenen Zeugen für die Frage der Nutzungszeit nicht an. Die Klage war vielmehr unter Zugrundelegung des unstreitigen Sachverhalts abzuweisen.

Das Gericht hatte hierauf bereits im 1. Termin hingewiesen (Blatt 61 der Akte).

Unschädlich ist, dass im weiteren Verlauf des Rechtsstreites die Referatsvertreterin zunächst dennoch die Einvernahme von Zeugen angeordnet hat (Blatt 84 der Akte). Denn das erkennende Gericht hat diese Anordnung widerrufen und nochmals darauf hingewiesen, dass es auf die Einvernahme der Zeugen nicht ankommt (Blatt 91 der Akte).

Deshalb kommt es auch auf die weiter zwischen den Parteien streitigen Frage, ob die Beklagten zu 2) überhaupt noch in der Wohnung wohnt nicht an und auch nicht auf die Rechtsfrage, wie sich ein etwaiger nachträglicher Auszug, und sei er auch bereits vor Anhängigkeit erfolgt, auf ein Kündigungsrecht auswirken würde.

Ebenso wenig kommt es noch darauf an, ob es hier einer Gebrauchsüberlassung an Dritte im Sinne von § 540 I BGB entgegensteht, dass die Beklagten zu 2) bereits von Beginn des Mietverhältnisses an die Wohnung mit Wissen des Klägers bereits mitbewohnte.

II.

Nachdem hier also jedenfalls eine privilegierte Gebrauchsüberlassung an einen nahen Verwandten stattfand, hat der Beklagte zu 1) keine Vertragsverletzung begangen, so dass auch ein ordentliches Kündigungsrecht ausscheidet.”

Rechtfertigen Formulierungen wie  “abwegigen Ideen, wie mit Türken in Deutschland umzugehen sei”, “fremdenfeindliche Überlegungen der Klagepartei dort möglicherweise im Unterbewusstsein angesiedelt”  sind und “für die Ausweisung von Ausländern das Mietgericht nicht zuständig” sei, ein Recht zur Kündigung?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 424 C 10003/15, Urteil vom 06.04.2016) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. I. wie folgt aus: “Ebenso wenig hat der Kläger ein Recht zur Kündigung, weil die Beklagten ihn als Rassisten darstellen würden. Es muss hier nicht entschieden werden, ob die Bezeichnung als Rassist oder der Vorwurf von Rassismus auch im Rahmen einer Rechtsverteidigung als Beleidigung zu werten wäre, denn ein solcher Ausdruck findet sich in den streitgegenständlichen Schriftsätzen nicht.

Vorgeworfen werden dem Kläger “abwegigen Ideen, wie mit Türken in Deutschland umzugehen sei” (Blatt 30 der Akte) und dass “fremdenfeindliche Überlegungen der Klagepartei dort möglicherweise im Unterbewusstsein angesiedelt” sind (Blatt 43 der Akte). Weiter findet sich die polemische Bemerkung, dass “für die Ausweisung von Ausländern das Mietgericht nicht zuständig” sei (Blatt 31 der Akte).

Das Gericht gibt der Klageseite Recht, dass solche Formulierungen den Rahmen einer sachlichen Prozessführung überschreiten. Im Rahmen der Rechtsverteidigung ist bei der Frage, was bereits eine Beleidigung darstellt und was sich noch im Rahmen der zulässigen Rechtsverteidigung hält, jedoch eine Abwägung vorzunehmen zwischen dem Recht der eine Seite auf Meinungsfreiheit und dem Interesse an der Verteidigung ihrer rechtlichen Interessen und dem Recht der anderen Seite auf Integrität ihrer persönlichen Ehre.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Verlieren der Wohnung für gekündigte Mieter einen tiefgreifenden Einschnitt in ihre persönlichen Verhältnis darstellt und mit erheblichen finanziellen und tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden ist, da Ersatzwohnraum nur mit großem Zeit- und Kostenaufwand zu beschaffen ist. Abgesehen davon verlangt das Suchen einer neuen Wohnung und dann ein Umzug auch eine große Anpassungsleistung. Diese drohenden Belastungen und der damit verbundene emotionale Druck sind zu berücksichtigen, wenn ein Mieter sich in einem Rechtsstreit gegen eine Kündigung verteidigt, deren Berechtigung im Streit steht.

Unter Berücksichtigung dessen und bei Abwägung des ehrverletzenden Gehalts der Äußerungen mit den Interessen der Beklagten an ihre Rechtsverteidigung halten sich die o. g. Äußerungen in den streitgegenständlichen Schriftsätzen nach Ansicht des Gerichts noch im Rahmen zulässiger Rechtsverteidigung und überschreiten nicht die Grenze zur Beleidigung.

Dies gilt umso mehr, als die Beklagten sich im weiteren Verlauf des Rechtsstreits nach einer Auswechslung ihres Prozessbevollmächtigten von den ehemaligen Äußerungen klar distanziert haben.

Deshalb kam es auch nicht darauf an, ob der ehemalige Rechtsanwalt der Beklagten die Äußerungen mit Willen und Wissen der Beklagten in die Schriftsätze aufnahm oder dies selbständig ohne deren diesbezügliche Beauftragung tat, so dass das Gericht hierüber auch keinen Beweis erheben hat.”

Kann sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a. M. – 33 C 1414/16, Urteil vom 31.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin kann ihren Räumungsanspruch letztlich auch nicht auf die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 08.02.2016 stützen.

Die ordentliche Kündigung ist zwar nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Da die Pflichtverletzung des Beklagten jedoch aufgrund von nach der Kündigung eingetretenen Umständen in einem milderen Licht erscheint, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn sich die Klägerin auf die Wirksamkeit der Kündigung beruft.

Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen vor. Die Klägerin hatte zum Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da der Beklagte durch die Nichtzahlung der Mieten für Januar und Februar 2016 seine Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt hat. Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrags, der die Bruttomiete für einen Monat übersteigt mehr als einen Monat in Verzug gerät (BGH NZM 2013, 20). Die muss auch gelten, wenn – wie hier – der Zahlungsrückstand zwei Monatsmieten übersteigt. Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB eröffnet.

Die Nichtzahlung stellte sich vorliegend auch als schuldhaft dar. Das Verschulden des Mieters für die Pflichtverletzung wird vermutet. Insoweit folgt aus § 280 Abs. 1 S. 2 BGB, dass der Mieter das fehlende Verschulden darlegen und beweisen muss. Der Beklagte ist für seine Behauptungen, ein eingestellter Dauerauftrag sei nicht zur Ausführung gekommen und es habe Schwierigkeiten im Rahmen seiner Kontoverbindung gegeben, beweisfällig geblieben. Unabhängig davon muss sich der Beklagte nach § 278 BGB ein Verschulden von Dritten, die er zur Erfüllung seiner Pflichten einschaltet, zurechnen lassen.

Die ordentliche Kündigung vom 08.02.2016 ist auch nicht in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend unwirksam geworden. Denn eine analoge Anwendung dieser Vorschrift auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges kommt nicht in Betracht (BGH NZM 2005, 334; NZM 2013, 20). Der Zweck der Schutzvorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB besteht darin, in bestimmten Konstellationen eine Obdachlosigkeit des Mieters infolge einer fristlosen Kündigung zu vermeiden; eine solche Gefahr der Obdachlosigkeit besteht angesichts der bei der ordentlichen Kündigung einzuhaltenden Kündigungsfrist nicht oder jedenfalls nicht in gleichem Maße (BGH, a. a. O.).

Ferner fehlt auch die für eine analoge Anwendung erforderliche planwidrige Regelungslücke. Von einem gesetzgeberischen Versehen, die Schutzvorschriften des § 569 Abs. 3 BGB entgegen der eigentlichen Intention nicht auch auf die ordentliche Kündigung bezogen zu haben, kann nicht mehr ausgegangen werden, weil der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 zwar die Schonfrist bei der fristlosen Kündigung auf zwei Monate verlängert, gleichwohl aber bei dieser Gelegenheit für die ordentliche Kündigung keine anderweitige Regelung getroffen hat, obwohl die obergerichtliche Rechtsprechung schon in den 1990er Jähren eine analoge Anwendung der Regelung über die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung verneint hat (vgl. BGH, NZM 2005, 334; NZM 2013, 20).

Allerdings kann sich die Klägerin auf die wirksame ordentliche Kündigung gemäß § 242 BGB vorliegend nicht berufen.

Die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung kann sich aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann, weil die nachträgliche Zahlung die zuvor eingetretene Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen kann (BGH NJW 2013,159). Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig erneut zu weiteren Zahlungsrückständen kommen wird und der Mieter sich auch im Übrigen keine Verletzung von mietvertraglichen Pflichten zu Schulden hat kommen lassen, die gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen würden (LG Bonn Urt. v. 06.11.2014 – 6 S154/14, BeckRS 2014, 23580). In einem solchen Fall, in dem das wirtschaftliche Interesse des Vermieters innerhalb kurzer Zeit nach der Räumungsklage befriedigt ist und der Vermieter auch sonst keine rechtlich geschützten Gründe hat, das Mietverhältnis zu beenden, etwa weil der Mieter andere Pflichtverletzungen begeht, die von ihrer Gewichtigkeit zwar bereits für eine Abmahnung ausreichen, für sich genommen aber noch nicht für eine (auch nur ordentliche) Kündigung, gebieten es die Grundsätze von Treu und Glauben, das Mietverhältnis fortzusetzen (LG Bonn Urt. v. 06.11.2014 – 6 S 154/14, BeckRS 2014, 23580).

Nach dieser Maßgabe ist die Geltendmachung des Räumungsanspruchs vorliegend rechtsmissbräuchlich. Die zur Kündigung gemäß § 573 BGB berechtigende Pflichtverletzung erscheint durch die nachträgliche Zahlung des Beklagten, die bereits innerhalb von acht Tagen nach Zugang der Kündigung und damit vor Einreichung der Klage am 17.05.2016 erfolgte, in einem so milden Licht, dass es der Klägerin unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben verwehrt ist, die Wirksamkeit der Kündigungen im Rahmen eines Räumungsprozesses durchzusetzen.

Zwar hat der Beklagte auch in den darauffolgenden Monaten März und April 2016 die Miete verspätet erst am 19.04.2016 gezahlt. Dies geschah aber wiederum nur acht Tage nach Zugang der zweiten Kündigung vom 08.04.2016 und vor Einreichung der Klage. Es ist zudem nicht vorgetragen, dass es in der Zeit davor oder danach in dem seit über drei Jahren bestehenden Mietverhältnis zu unregelmäßigen Zahlungen oder sonstigen Auffälligkeiten gekommen ist. Auch wurden keine Anhaltspunkte vorgetragen, die daraufschließen lassen, dass der Beklagte künftig erneut die Miete nicht fristgerecht zahlen werde.”