Berechtigen Gerüst- und Fassadenarbeiten an einem Wohnhaus den Mieter zu einer pauschalen Mietminderung?

Die Antwort des Amtsgerichts Pankow/Weißensee (AG Pankow/Weißensee – 102 C 86/17, Urteil vom 06.07.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pankow/Weißensee in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine Mängelanzeige war entbehrlich, da den Klägern die Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs bekannt waren, da sie die beauftragten Arbeiten kannten und überwacht haben und es genügte, den Vorbehalt der Minderung in 11/16 für den laufenden Monat zu erklären, da die Miete im Voraus zu entrichten ist und der Mieter Anfang 11/16 den Umfang der Beeinträchtigungen im Laufe des Monats November noch gar nicht genau kennen konnte. Allein die auch von den Klägern mitgeteilten Arbeiten, können nicht ohne Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs ausgeführt worden sein. Tatsächlich mindert der Beklagte 11,4 % der Bruttomiete vom 1.11.16 bis zum 15.12.16, was das Gericht für angemessen hält, zumal die Meinung der Kläger, die dargelegten Arbeiten würden keinen Lärm und Dreck verursachen und es habe keine fühlbare Verdunkelung im Mietobjekt gegeben, lebensfern sind bzw. das Gegenteil allgemein bekannt ist. Es liegt in der Natur der Sache, dass der Gerüstabbau erheblichen Lärm verursacht haben muss, frische Farbe immer wahrnehmbar riecht, auch wenn die hochwertige Farbe, die hier verwandt worden ist, weniger stinkt, als andere Farbe und Bauarbeiter, die ein Gerüst betreten und Fassadenarbeiten bzw. Klempnerarbeiten ausführen, dabei Lärm und Dreck verursachen, der den Mietgebrauch stört. Die grüne Gaze hat zudem den Ausblick gestört und — auch wenn sie lichtdurchlässig ist — den Lichteinfall beeinträchtigt, davon abgesehen, dass das Gerüst selbst ausweislich der Fotos wie eine Loggia/Markise über den EG-Fenstern gestanden und insofern den Lichteinfall ganz erheblich beeinträchtig hat, ohne dass es darauf ankommt, ob die Fenster an einem Tag noch zusätzlich verklebt und verdunkelt worden sind und ob gelüftet werden konnte oder nicht. Zudem können — auch dies liegt in der Natur der Sache – Rohre und Bleche nicht geräuschlos ausgebessert worden sein und verursacht das Verputzen beim Ausbessern der Fassade Schabgeräusche und hat allein schon das Herbeischaffen von Arbeitsmaterialien und Werkzeugen für die Bodenbeschichtung der Balkone und die übrigen Arbeiten sowie die Kommunikation unter den Arbeiter eine Lärmkulisse verursacht. Außerdem müssen die Arbeiter auch regelmäßig die Fenster des Mietobjektes passiert und dabei zwingend die Privatsphäre der EG-Mieter gestört haben.

Ab 16.12. wurden Restarbeiten mit einem fahrbaren Gerüst im Hinterhof ausgeführt, weshalb der Beklagte bis zum 19.12. für 4 Tage noch um ca. 7,7 % der Bruttomiete gemindert hat, was das Gericht ebenfalls als angemessen ansieht. Dass die Arbeiten im Hinterhof ausgeführt worden sind, hindert das Minderungsrecht nicht, weil dieser — wie allgemein bekannt ist — wie ein Schalltrichter wirkt und insofern ein Zimmer des Mietobjektes erheblich vom mit den Arbeiten einhergehenden Geräuschen beim Verschieben der Leiter/Gesprächen der Bauarbeiter beeinträchtigt gewesen sein muss. Es ist im Übrigen unerheblich, wie die Mieter die Räume benutzt haben, da sogar ein abwesender Mieter sein Minderungsrecht nicht verliert.

Eine Beweisaufnahme war entbehrlich, weil dies alles allgemein bekannt ist und es auf die subjektiven und unzutreffenden Ansichten der Kläger, die meinen, man könne Arbeiten der vorliegenden Art geruchs-, staub- und geräuschlos ausüben und im EG würde ein Gerüst über den Fenstern mit Gaze den Lichteinfall nicht beeinträchtigen nicht ankommt, da sie lebensfern sind. Es musste auch nicht tag- oder stundengenau vorgetragen werden, wann welche Beeinträchtigungen, verursacht durch welche Arbeiten vorlagen, sondern das Gericht kann für die angeführten Zeiträume pauschal eine Minderungsquote nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der typischerweise einhergehenden Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs bei den vorgetragenen Arbeiten und der Einbruchsgefahr aufgrund der ständig offen stehenden Eingangstür bestimmen.”

Kann ein Vermieter, wenn sein Mieter verstorben ist und dessen Erben nicht bekannt sind, die Bestellung eines Nachlasspflegers “zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs, der sich gegen den Nachlass richtet” beantragen?

Die Antwort des Kammergerichts (KG – 19 W 102/17, Beschluss vom 02.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Kammergericht in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Die Voraussetzungen, unter denen gemäß § 1961 BGB eine Nachlasspflegschaft anzuordnen ist, sind erfüllt. Die Erben des Erblassers sind unbekannt. Ferner hat der Beteiligte in seiner Eigenschaft als Vermieter die Bestellung eines Nachlasspflegers “zum Zwecke der gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs, der sich gegen den Nachlass richtet” beantragt. Denn es geht ihm darum, seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB gegen den NachlasS durchzusetzen. Entgegen der Auffassung des Nachlassgerichts steht der Anordnung nicht entgegen, dass kein Nachlassvermögen existiert oder der Nachlass aller Voraussicht nach dürftig ist. Der Senat folgt der Auffassung des Oberlandesgerichts München (Beschluss vom 20.03.2012, 31 Wx 81/12, juris) und des Oberlandesgerichts Zweibrücken (Beschluss vom 07.05.2015, 8 W 49/15, juris)). Beide Oberlandesgerichte weisen zutreffend darauf hin, dass die Anordnung der Nachlasspflegschaft unabhängig von diesen Umständen bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 1961 BGB zwingend zu erfolgen hat. Dass es sich insoweit um Zahlungsansprüche handelt, ist ebenfalls nicht erforderlich; § 1961 BGB greift vielmehr auch für die Geltendmachung des Anspruchs des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB ein (siehe OLG München a.a.O. Rn. 10). Zu Recht führt das Oberlandesgericht München ferner aus, dass die Bestellung eines Nachlasspflegers nicht zur Folge haben muss, dass die Räumung der Wohnung auf Staatskosten erfolgt. Denn es kann ein Nachlasspfleger bestellt werden, der gemäß § 1980 BGB für die unbekannten Erben einen Antrag auf Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens stellen oder die Dürftigkeitseinrede nach §§ 1990, 1991 BGB erheben kann. Dem schließt sich der Senat an.”