Archiv für den Monat: April 2018

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Zeitung am 25.04.2018: Bundesratsinitiative – Berliner Senat lässt sich Zeit mit dem Mieterschutz

Eigentlich sollte der Senat nach einem Beschluss des Abgeordnetenhauses vom 25. Januar „unverzüglich“ ein Reformpaket zum Schutz der Mietervorlegen und als Bundesratsinitiative einbringen. Doch die Landesregierung lässt sich mit dem Vorstoß auffällig viel Zeit.

Bisher dürfen Vermieter auf einem angespannten Wohnungsmarkt wie Berlindie Miete innerhalb von drei Jahren um 15 Prozent anheben. Geändert werden soll überdies die Erstellung der Mietspiegel.

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/bundesratsinitiative–berliner-senat-laesst-sich-zeit-mit-dem-mieterschutz-30070846?view=fragmentPreview

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

DER TAGESSPIEGEL am 25.04.2018: Berliner Senat will mehr Mieterschutz

Ein beschlossener Gesetzentwurf sieht unter anderem vor, die Mietpreisbremse zu entfristen. Das Mietrecht müsse wieder „sozial und fair“ werden.

Im zweiten Anlauf hat der Senat am 24.04.2018 den Start einer Bundesratsinitiative für mehr Mieterschutz beschlossen. Über das Länderparlament soll das Gesetz den Weg in den Bundestag finden, wo Mehrheiten für Verschärfungen des Mietrechtes allerdings eher unsicher sind. Denn CDU und SPD hatten sich in ihrem Koalitionsvertrag nur auf eine „Evaluation“ der Mietpreisbremse geeinigt.

Die Mietpreisbremse, deren Gültigkeit der Bund zeitlich begrenzt hatte, wird „entfristet“. Die Ausnahme wird abgeschafft, wonach Vermieter höhere Mieten als die Bremse zulässt auch weiterhin erheben dürfen, falls diese vor Einführung des Gesetzes bereits gezahlt wurden. Für möblierte Wohnungen dürfen Vermieter nur noch einen Aufschlag von höchstens zwei Prozent des Zeitwertes der Einrichtung zu Mietbeginn verlangen. Umfassend modernisierte Wohnungen werden nicht länger von der Mietpreisbremse verschont.

„Das Mietrecht muss wieder sozial und fair werden. Mit der Bundesrats-Initiative zeigen wir, dass es Alternativen zu Mietendruck, Spekulation und Renditewahnsinn gibt“, sagte Katrin Schmidberger (Grüne).

https://www.tagesspiegel.de/berlin/wohnen-in-berlin-berliner-senat-will-mehr-mieterschutz/21209554.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Hat ein Mieter die Installation einer Breitbandkabelversorgung zu dulden?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 2941/17, Urteil vom 19.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Duldung der Installation einer Breitbandkabelversorgung in der streitgegenständlichen Wohnung zu.

Dabei kann es dahinstehen, ob es sich bei der Installation um eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 555 a BGB oder um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555 b BGB handelt, da die Beklagten als Mieter grundsätzlich beides gemäß § 555 a Abs. 1 BGB beziehungsweise § 555 d Abs. 1 BGB zu dulden haben. Einer Klärung der Frage, welche Art von Anschluss bislang in der Wohnung der Beklagten vorhanden war, bedurfte es deshalb vorliegend nicht.

Der Anspruch der Klägerin auf Duldung ist auch fällig. Entgegen der Ansicht der Beklagten bedurfte es – das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme einmal unterstellt – keiner Modernisierungsankündigung mit dreimonatiger Frist und den Angaben nach § 555 c Abs. 1 BGB. Bei einem Anschluss an das Kabelnetz handelt es sich um eine sogenannte Bagatellmaßnahme im Sinne des § 555 c Abs. 4 BGB, weshalb es lediglich einer formlosen Ankündigung bedarf (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg-Kreuzberg, Urt. v. 20.12.2006 – 4 C 427/06BeckRS 2008, 03700; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, § 555 c BGB, Rn. 63). Eine solche erfolgte bereits mit dem Schreiben der Klägerin vom 12.07.2017.

Letztlich können die Beklagten der Duldungspflicht auch keinen Anspruch auf Einbau eines Sperrfilters entgegenhalten. Ein solcher Anspruch besteht – unabhängig davon, ob eine Modernisierung oder eine Instandsetzung vorliegt – nicht. Wird ein Breitbandanschluss nach Beginn des Mietverhältnisses hergestellt, handelt es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung. Betriebskosten als Folgekosten aus einer Modernisierung sind umlegbar; der Mieter hat keinen Anspruch auf Verplombung des Breitbandanschlusses (AG Berlin-Schöneberg, Urt. v. 17.11.2004 – 103 C 350/04BeckRS 2004, 31001212; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, A. Begriff der Betriebskosten, III. Definitionen des Betriebskostenkatalogs gem. § 2 BetrKV, Rn. 230, beck-online). Erst recht hat der Mieter daher die laufenden Breitbandkosten zu tragen, wenn der vorhandene Breitbandanschluss lediglich instandgesetzt wird oder der Breitbandanschluss als Ersatz für eine Gemeinschaftsantenne eingerichtet wurde; die laufenden Kosten sind von ihm auch dann zu tragen, wenn er kein Fernsehgerät besitzt und den Anschluss daher nicht nutzt (vgl. BGH NZM 2007, 769; Langenberg/Zehelein, a.a.O.). Soweit die Beklagten auf die Fundstelle Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, § 555 b BGB, Rn. 118 verweisen, ist anzumerken, dass es im freifinanzierten Wohnungsbau gerade keine § 24 a Abs. 2 Satz 2 NMVO entsprechende Norm gibt, die Mietern ein Widerspruchsrecht gegen die Umlegung von Breitbandkabelgebühren einräumt. Im Übrigen behandelt die Fundstelle nur die Frage, ob Kabelgebühren umlegbar sind, wenn der Anschluss verplombt ist, nicht aber die Frage, ob Mieter einen Anspruch auf Verplombung haben, wenn dies nicht der Fall ist.“

Pressemitteilung 20/2018

Bald 275.000 Einwohner in Spandau?

29. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV – „Spandau wächst und wächst – Gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung sind gefragt“
Thema und Referent
Der 29. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. findet am 16.05.2018 um 19:30 Uhr im Restaurant Spandauer Stub´n (ehemals Stadtrandschänke), Pionierstraße 79, 13589 Berlin-Spandau, statt. Der Spandauer Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und Gesundheit Frank Bewig (CDU) wird zu dem Thema Spandau wächst und wächst – Gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung sind gefragt“ referieren und danach Fragen der anwesenden Verbraucherinnen und Verbraucher beantworten.

Spandau wächst viel schneller als bislang erwartet

238.000 Einwohner hat Spandau ausweislich des Statistischen Jahrbuchs 2016 für Statistik Berlin-Brandenburg derzeit. 1981 waren es noch etwa 195.000 Spandauer, 2010 schon 226.000 Menschen und jetzt knapp 240.000. Nach den Daten des Berliner Wohnbauflächen-Informationssystems (WoFIS) soll die Bevölkerungszahl in Spandau in den kommenden sieben Jahren um 15 % auf dann gut 275.000 Einwohner steigen.

Allein der Nordosten Spandaus mit den Ortsteilen Haselhorst und Siemensstadt wird dann 56 % mehr Einwohner haben. 500 neue Wohnungen sollen dort im Bereich Paul-Stern-Straße/Gartenfelder Straße entstehen, rund 3000 in der Wasserstadt Oberhavel und bis zu 4000 auf der bisherigen Gewerbeinsel Gartenfeld.

Im nordwestlichen Ortsteil Hakenfelde soll durch die Pepitahöfe und den Bau anderer Projekte am Havelufer die Einwohnerzahl bis zum Jahr 2025 um 31 % auf rund 32.000 Menschen anwachsen.

Der Trend ist also klar: Spandau wächst und wächst.

Auswirkungen des Bevölkerungsanstiegs

Doch welche Auswirkungen wird der Anstieg der Bevölkerung haben?

Braucht Spandau dann mehr Wohnungen, Krankenhäuser, Kindergärten, Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants etc.?

Und wie sieht es mit der Verkehrsanbindung aus? Bereits jetzt ist der Verkehr eines der Top-Themen im Bezirk. Viele Menschen stecken jeden Morgen und jeden Nachmittag im Stau und in überfüllten Zügen. Sollten die U-Bahnlinien U2 und U7 verlängert werden? Soll die U2 in Zukunft von Ruhleben bis ins Falkenhagener Feld und die U7 vom Rathaus Spandau bis zur Heerstraße Nord fahren? Braucht Spandau dann eine Verlängerung der S-Bahn bis nach Falkensee oder Nauen? Ist eine Rückkehr der Straßenbahn sinnvoll und erforderlich?

Diese und viele andere Fragen wird Bezirksstadtrat Frank Bewig auf der Veranstaltung des AMV problematisieren und konkrete Antworten geben.

E I N L A D U N G

29. Mieter- und Verbraucherstammtisch des AMV – Spandau wächst und wächst – Gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung sind gefragt
Wann: 16.05.2018, 19:30 Uhr
Wo: Restaurant Spandauer Stub´n (ehemals Stadtrandschänke), Pionierstraße 79, 13589 Berlin-Spandau
ThemaSpandau wächst und wächst – Gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung sind gefragt
Referent: Bezirksstadtrat für Bauen, Planen und Gesundheit Frank Bewig (CDU)
Der AMV freut sich auf zahlreiches Erscheinen interessierter Verbraucherinnen und Verbraucher!
Die Teilnahme ist – wie immer – kostenlos!
Berlin, den 26.04.2018
Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik „Stadtentwicklung“:

Spandauer Volksblatt am 23.04.2018: Altbauten sind besonders gefragt: Aus mehr als 1700 Miet- wurden Eigentumswohnungen

Mehr als 1700 Wohnungen sind in Spandau laut Senat seit 2011 in  Eigentumswohnungen umgewandelt worden. Die meisten Mietwohnungen hat die Siemensstadt verloren.

Spandau hat zwischen 2011 und 2017 insgesamt 1750 Mietwohnungen verloren, weil sie zu Eigentum wurden. Von Hakenfelde bis Kladow waren alle neun Ortsteile betroffen. Die meisten Mietwohnungen (537) wurden in Siemensstadt umgewandelt, gefolgt von Spandau Mitte (367) und der Wilhelmstadt (310). Besonders „beliebt“ waren bei Eigentümern der Rohrdamm und der Magistratsweg. Dort registrierte der Senat ein „deutlich erhöhtes Umwandlungsgeschehen“.

http://www.berliner-woche.de/spandau/politik/altbauten-sind-besonders-gefragt-aus-mehr-als-1700-miet-wurden-eigentumswohnungen-d157905.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Morgenpost am 24.04.2018 – Gegen Verdrängung der Mieter: Bezirke kaufen 472 Wohnungen

Berlin macht immer häufiger vom Vorkaufsrecht Gebrauch und investiert 67 Millionen Euro.

Um die Verdrängung finanz­schwacher Mieter durch den spekulativen Handel mit Wohnhäusern zu verhindern, setzen die Berliner Bezirke auf ausdrücklichen Wunsch des rot-rot-grünen Senats das sogenannte kommunale Vorkaufsrecht immer häufiger ein. Jetzt haben Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) und Wirtschaftssenatorin Ramona Pop (Grüne) erstmals Bilanz gezogen, wie die Bezirke das Instrument tatsächlich nutzen. Das Ergebnis: Die Bezirke haben in den Jahren 2015 bis 2017 für knapp 67 Millionen Euro exakt 16 Mietshäuser mit zusammen 472 Wohnungen erworben – Tendenz zuletzt stark steigend. 2017 wurde insgesamt 13 Mal vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht, 2015 und 2016 gab es einen beziehungsweise zwei Fälle.

https://www.morgenpost.de/berlin/article214103073/Gegen-Verdraengung-der-Mieter-Bezirke-kaufen-472-Wohnungen.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Sind die Kosten für Beauftragung externer Dienstleister zur Abfuhr von Sperrmüll grundsätzlich umlagefähig?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 430/16-67, Urteil vom 23.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Auch die Kosten für die Beauftragung externer Dienstleister zur Abfuhr von Sperrmüll konnte die Klägerin auf die Beklagten umlegen. Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts zählen selbst dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind (BGH NZM 2010, 274, 275 [BGH 13.01.2010 – VIII ZR 137/09]).

Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass diese Kosten der Klägerin im Jahr 2013 regelmäßig entstanden. Der Zeuge A. bekundete, dass in der Liegenschaft immer wieder Sperrmüll auf und um die Müllplätze abgelagert wird, ohne dass sich die Verursacher um dessen Abtransport bemühen. Den diesbezüglichen Service der FES Frankfurter Entsorgungs- und Service GmbH nehmen die Mieter bzw. Dritte nach Aussage des Zeugen trotz entsprechender Information hierüber durch die Klägerin häufig nicht in Anspruch. Der Zeuge A. bekundete zudem, dass ein zügiger und regelmäßiger Abtransport erforderlich ist, um ein „Anwachsen“ des Sperrmüllberges und ein Einschreiten der Stadt zu verhindern.

Die Aussage des Zeugen A. ist glaubhaft, denn der Zeuge war in der Lage, anschaulich und detailreich die Müllsituation in der Liegenschaft zu schildern. Die Aussage ist zudem schlüssig und lebensnah. Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen bestehen daher auch angesichts seiner Tätigkeit für die Klägerin nicht.

Einen Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der Sperrmüllkosten haben die Beklagten im Übrigen nicht substantiiert dargelegt. Der pauschale Hinweis, man könne die Müllplätze einzäunen, reicht insoweit nicht aus. Denn es ist bereits nicht plausibel, wieso die Einschränkung des Zugangs zu den Mülltonnen dazu führen sollte, dass weniger Sperrmüll abgelagert wird. Bei Sperrmüll handelt es sich bekanntermaßen in der Regel um sperrige Gegenstände, die aufgrund ihrer Größe nicht in die vorhandenen Mülltonnen entsorgt werden können.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

DER TAGESSPIEGEL am 22.04.2018: Offener Brief an Senatorin Lompscher – Lieber Wohnungen als Kleingärten – Investor fordert Tabubruch

400.000 Wohnungen könnten auf den Kleingartenanlagen in Berlin entstehen, sagt ein bekannter Immobilienunternehmer. Die sollten besser ins Umland.

„Kleingärten werden dauerhaft gesichert. Wenn der Schutz nicht möglich ist, sind Ersatzflächen in räumlicher Nähe zu schaffen.“ So klar und deutlich steht es im Koalitionsvertrag von Rot-Rot-Grün. Und doch fällt der Blick auf der Suche nach städtischen Baulandreserven automatisch auf die großen Kleingartenflächen in Neukölln, Treptow, Pankow, Tempelhof oder Reinickendorf. Drei Prozent der Stadtfläche, rund 3000 Hektar, sind mit Kleingärten bedeckt. „Keine vergleichbare Metropole hat eine so große Anzahl an privat nutzbaren Gärten im unmittelbaren Einzugsbereich der Innenstadt“, heißt es auf den Seiten der Umweltverwaltung.

„Kleingärten ins Umland umsiedeln“

In einem Offenen Brief an Bausenatorin Lompscher schlägt der Immobilienentwickler Arne Piepgras, bekannt geworden als Käufer des Stadtbades Wedding und Investor am Dragonerareal, einen Tabubruch vor: Die innerstädtischen Kleingartenanlagen sollten geschleift und mit günstigen Wohnungen bebaut werden. Piepgras hat ausgerechnet, dass auf den 3000 Hektar Gartenparzellen etwa 400.000 Wohnungen gebaut werden könnten, seine Kalkulation ist in dem Brief nachzulesen, der am Sonnabend als Anzeige im Tagesspiegel erschien.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/offener-brief-an-senatorin-lompscher-lieber-wohnungen-als-kleingaerten-investor-fordert-tabubruch/21200112.html

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:


swp.de am 19.04.2018: Ist auf dem eigenen Balkon alles erlaubt?

Der Balkon gehört zu einem Teil der Wohnung, für den der Mieter für dessen Gebrauch Miete bezahlt. Kann er den Balkon also nach Lust und Laune nutzen? Nicht unbedingt, sagt das Mietrecht. Es gibt Grenzen was die Nutzung angeht: wenn Mitbewohner und Nachbarn dadurch gestört werden und es nicht mehr zumutbar wird. Es ist allerdings nicht alles verboten, was auf den ersten Blick negative Auswirkungen hat. Gewisse Dinge muss der Nachbar hinnehmen, auch wenn er sich gestört fühlt.

https://www.swp.de/suedwesten/staedte/ulm/ist-auf-dem-balkon-_alleserlaubt_-25352524.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Sind die Kosten für Standplatzoptimierung grundsätzlich umlagefähig, wenn die Vermieterin ausreichend dargelegt, dass das Müllmanagement u.a. zur Kontrolle der richtigen Mülltrennung und zur Müllreduzierung sowie zur Vermeidung gesonderter Entleerungen und des „Abziehens“ von Wertstofftonnen aus der Liegenschaft dient?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 430/16-67, Urteil vom 23.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kosten für die Standplatzoptimierung sind umlagefähig, da die Klägerin ausreichend dargelegt hat, dass das Müllmanagement u.a. zur Kontrolle der richtigen Mülltrennung und zur Müllreduzierung sowie zur Vermeidung gesonderter Entleerungen und des „Abziehens“ von Wertstofftonnen aus der Liegenschaft dient. Die Beklagten – die die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter trifft (BGH Urt. v. 6.7.2011 – VIII ZR 340/10BeckRS 2011, 21481) – sind dem nicht mit substantiiertem Vorbringen entgegengetreten. Zudem ist zu berücksichtigen, dass Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nur dann vorliegen, wenn ein verständiger Vermieter die Kosten nicht veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste, wobei durchaus ein gewisser Ermessenspielraum des Vermieters besteht (Schmidt-Futterer/Langenberg, 12. Aufl. 2015, BGB § 556 Rn. 278). Es ist anerkannt, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Inanspruchnahme externer Dienstleister zum Müllmanagement nutzen kann bzw. muss (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, H, Rn. 72, 76). Mangels substantiiertem Vortrag der Beklagten vermag das Gericht einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor diesem Hintergrund nicht zu erkennen.“