Archiv für den Monat: April 2018

Aus der Rubrik “Studien”:

zdf.de am 18.04.2018: Studie von Immobilienverbänden – Baukindergeld hilft nur wenigen

Viele Menschen wünschen sich ein Leben in den eigenen vier Wänden. Kann das geplante Baukindergeld dabei helfen?

Das geplante Baukindergeld wird die Eigentumsquote in Deutschland nach Einschätzung von Experten kaum erhöhen. Der Anteil der Haushalte mit Wohneigentum dürfte dadurch um höchstens 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte steigen, sagt das Hannoveraner Pestel-Institut voraus, das in Berlin eine Studie im Auftrag von Immobilienverbänden vorstellte.

https://www.zdf.de/nachrichten/heute/studie-von-immobilienverbaenden-baukindergeld-hilft-nur-wenigen-100.html

Aus der Rubrik “Studien”:

welt.de am 19.04.2018: Die Wunderwaffe der GroKo ist ein teurer Fehlschlag

Mit 1200 Euro pro Kind sollen Familien beim Immobilienkauf unterstützt werden. Doch die milliardenschwere Förderung könnte sich als nutzlos erweisen, zeigt eine Studie.

Sie kostet den Steuerzahler schätzungsweise vier Milliarden Euro.

Und: Sie ist weitgehend nutzlos. Das sagen fast alle Ökonomen, die sich mit dem Wohnungsmarkt beschäftigen, schon seit Monaten. Jetzt aber wurde erstmals durchgerechnet, wen das Baukindergeld tatsächlich erreichen dürfte und wem es helfen könnte, von einer Miet- in eine Eigentumswohnung zu wechseln. Das Hannoveraner Pestel-Institut hat im Auftrag von Immobilienverbänden die Effekte des Baukindergelds untersucht und kommt zu dem Ergebnis: Der Anteil der Haushalte mit Wohneigentum dürfte um lediglich 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte steigen.

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article175580861/Wohneigentum-So-nutzlos-ist-das-Baukindergeld.html?wtmc=socialmedia.twitter.shared.web

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kommen einem Mieter in Berlin für die Gewährung oder Verlängerung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1, Abs. 3 ZPO Beweiserleichterungen zu Gute, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101) besonders gefährdet ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 T 40/18, Beschluss vom 05.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ein Anspruch auf Verlängerung einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist kann gemäß § 721 Abs. 3 ZPO insbesondere dann bestehen, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist – trotz hinreichender Bemühungen des Mieters – erfolgslos war (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 721ZPO Rz. 64 m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind nach dem bisherigen Vortrag der – zum Teil unter Betreuung stehenden – Beklagten erfüllt:

Die Beklagten haben behauptet, die von ihnen entfalteten Bemühungen zur Anmietung von Ersatzwohnraum seien bislang erfolglos geblieben, da sie als Bezieher staatlicher Transferleistungen auf dem stark angespannten Berliner Wohnungsmarkt keine realistische Chance auf Anmietung von Ersatzwohnraum mehr hätten. Es käme erschwerend hinzu, dass sie beide bei der Schufa eingetragen seien und sie die von der Klägerin erbetene Mietschuldensfreiheitsbescheinigung erst am 19. Dezember 2017 erhalten hätten. Die bereits demnach aussichtslose Suche nach Ersatzwohnraum hätte zusätzlich darunter gelitten, dass sie am 16. Dezember 2017 Eltern eines zweiten Kindes geworden seien.

Das Amtsgericht hat eine Verlängerung der Räumungsfrist verneint, da sich die Beklagten nicht rechtzeitig und hinreichend intensiv um Ersatzwohnraum gekümmert hätten. Damit allerdings hat es den Vortrag der Beklagten nicht hinreichend zur Kenntnis genommen, ihrer Suche nach Ersatzwohnraum wäre bis zum Ablauf der gewährten Räumungsfrist selbst bei gesteigerten Anmietbemühungen auf jeden Fall nicht nur wegen des angespannten Wohnungsmarktes, sondern auch wegen ihrer prekären Einkommensverhältnisse, der über geraume Zeit von der Klägerin verweigerten Mietschuldensfreiheitsbescheinigung und der Geburt ihres zweiten Kindes im Dezember 2017 der Erfolg versagt geblieben.

Bei der neuerlich im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung wird das Amtsgericht den gesamten Vortrag der Beklagten zu berücksichtigen und zu befinden haben, ob den Beklagten auch bei hinreichender Suche tatsächlich die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der ursprünglichen Räumungsfrist möglich gewesen wäre. Dabei werden nicht nur die besonderen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten zu berücksichtigen sein. Es wird auch zu erwägen sein, ob den Beklagten mit Blick auf die zwischen den Parteien streitige Möglichkeit zur rechtzeitigen Beschaffung von Ersatzwohnraum nicht allein deshalb Beweiserleichterungen zu Gute kommen, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101) besonders gefährdet ist (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2018 – 67 S 272/17, WuM 2018, 166).”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 19.04.2018: Großsiedlung An der Kappe unter Milieuschutz stellen?

Seniorinnen und Senioren vor Verdrängung schützen – Großsiedlung An der Kappe durch Milieuschutz erhalten

Auf Antrag von Frau Marlies Vogel, Sprecherin der Bürgerinitiative An der Kappe, vom 13.02.2018 wird sich die Bezirksverordnetenversammlung Spandau am 25.04.2018 auf ihrer Generationen-BVV unter dem TOP Ö 2.3 mit dem Thema “Seniorinnen und Senioren vor Verdrängung schützen – Großsiedlung An der Kappe durch Milieuschutz erhalten” beschäftigen.

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Berliner Morgenpost am 19.04.2018: Warum eine Generation in der Mietenfalle sitzt

Im Alter werden sich viele ihr Zuhause nicht leisten können. Konzepte gegen Altersarmut wegen Mieten fehlen, sagt Isabelll Jürgens.

Die Sorge, sich die Wohnung angesichts steigender Mieten nicht mehr leisten zu können, ist in der Mitte der Gesellschaft angekommen. Wenn stimmt, was die Forscher vom Pestel-Institut in Hannover errechnet haben, müsste die Generation der 45- bis 55-Jährigen über das Stadium der Sorge bereits hinaus sein und an schweren Panikattacken leiden.

Eine echte Rentenreform muss her, damit künftigen Rentnern nach 40 Jahren Beitragszahlung ein Leben in der Hauptstadt möglich ist.

https://www.morgenpost.de/meinung/article214055671/Generation-in-der-Mietenfalle.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Berliner Morgenpost am 19.04.2018: Wohnen in Berlin – Vielen Berlinern droht Altersarmut wegen hoher Mieten

Von den heute 45- bis 55-Jährigen werden viele weniger als 800 Euro Rente beziehen. Für sie bedeutet das: Berlin ist dann zu teuer.

Nach einer am 18.04.2018 vorgestellten Studie des Pestel-Instituts werden 35 bis 40 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zwischen 45- bis 55-Jahren mit weniger als 800 Euro pro Monat in Rente gehen. Von dieser Rente müssten sie dann die – in Berlin weiterhin stark steigende – Miete bezahlen. In weiten Teilen Brandenburgs liegt die Rentenerwartung sogar bei über 45 Prozent der Beschäftigten unter 800 Euro.

Die Wissenschaftler haben in der Studie – auf der Grundlage der aktuellen Rentenerwartung für Berlin und Brandenburg – den Sprung der Renten-Mietbelastung fürs Wohnen im Alter ermittelt. Dabei kommen sie zu dem Ergebnis, dass künftig deutlich mehr Berliner Rentner ihren Lebensstandard stark absenken oder ins preiswertere Umland ziehen müssen – oder sogar in Altersarmut abrutschen werden. Um dem entgegenzuwirken, empfiehlt Günther eine Wohneigentumsförderung für mittlere und untere Einkommen speziell für über 50-Jährige, damit diese noch Wohneigentum bilden können.

“Mit der Rente sinkt für diese Menschen die Summe, die sie monatlich zur Verfügung haben, rapide nach unten. Gleichzeitig sind Miete, Heiz- und Nebenkosten aber weiterhin fix”, sagte Günther. Gegen diese “Gefahr, sich arm zu wohnen”, könne eine staatliche Förderung für kleines Wohneigentum – 50 Quadratmeter für eine, 65 Quadratmeter für zwei Personen analog zu den Größen des sozialen Wohnungsbaus – ein “Wohnschutzschirm” sein. Der Staat könne damit langfristig auch Sozialleistungen wie Wohngeld sparen.

https://www.morgenpost.de/berlin/article214054221/Vielen-Berlinern-droht-Altersarmut-durch-Miete.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Trifft den Vermieter eine generelle Pflicht, Leitungen und Geräte im Obhutsbereich des Mieters regelmäßig zu überprüfen?

Die Antwort des Landgerichts Hanau (LG Hanau – 2 S 45/17, Beschluss vom 09.08.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Hanau in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 1. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat zutreffend die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.10.2008 zugrunde gelegt, wonach den Vermieter keine generelle Pflicht trifft, Leitungen und Geräte im Obhutsbereich des Mieters regelmäßig zu überprüfen. Es besteht kein Anlass, die Installation mittels eines Kunststoffschlauches hiervon abweichend zu beurteilen. Selbst wenn der Klägervortrag zutreffen würde und der Schlauch bereits bei Anmietung der Wohnung von der Beklagten – ca. 13,5 Jahre vor Eintritt des Wasserschadens – gestellt worden wäre, hätte die Beklagte nicht die Pflicht, diesen Schlauch anlassunabhängig engmaschig zu überprüfen.”

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

daserste.de am 17.04.2018 – Justizministerin Barley: Mietpreisbremse kurzfristig verschärfen

Justizministerin Katarina Barley (SPD) will das umstrittene Gesetz zur Mietpreisbremse noch vor der Sommerpause weiterentwickeln und verbraucherfreundlicher gestalten. Auskunftsrechte der Mieter, die den Mietzins der Vormieter betreffen, sollen gestärkt werden, Luxussanierungen eingedämmt und gegebenenfalls mit einem Bußgeld belegt werden. Die Justizministerin plant außerdem Schadensersatz für Mieter bei Luxussanierungen. Andererseits will Barley Anreize schaffen für „normale Sanierungen“, wenn man wirklich Dinge verbessere, die für den Mieter Sinn machten. „Da soll es für den Vermieter auch einfacher sein, im begrenzten Umfang bis zu 10.000 Euro das dann auf die Mieter umzulegen.“

Aus der Rubrik “Mietenentwicklung”:

Spandauer Volksblatt am 17.04.2018: Mieten in Spandau in 5 Jahren um 42 % gestiegen

Die Mieten für Wohnungen und Häuser sind in Spandau seit 2012 um 42 % in die Höhe geschnellt, das zeigt der Marktbericht Berlin von immowelt.de

2017 zahlen Spandauer im Median 8,50 € pro Quadratmeter. 5 Jahre zuvor waren es noch 6,00 €.

Im Durchschnitt müssen Mieter in Berlin gar 51 % mehr bezahlen als 2012. Der Quadratmeterpreis ist inzwischen über die 10-Euro-Marke gesprungen. 2017 zahlen Berliner im Median 10,40 € pro Quadratmeter. 5 Jahre zuvor waren es noch 6,90 €.

http://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/bauen/mieten-in-spandau-in-5-jahren-um-42-gestiegen-d157107.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist ein Mieter zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen solange nicht verpflichtet, soweit der Vermieter seinem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 189/17, Urteil vom 07.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. d) unter den Randnummern 24 bis 28 wie folgt aus: “d) Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus in Zweifel zieht, ob das von den Beklagten geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht, das gemäß § 274Abs. 1 BGB nur die Wirkung einer Zug-um-Zug-Verurteilung zur Folge habe, überhaupt die begehrte Abweisung der Klage rechtfertigen könne, dringt sie damit ebenfalls nicht durch.

aa) Nach der Rechtsprechung des Senats führt allein schon die Übermittlung einer – wie im Streitfall – (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter die Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Nachforderungs- oder Guthabensaldos gemäß § 271 Abs. 1 BGB herbei, ohne dass es für den Fälligkeitszeitpunkt noch zusätzlich darauf ankommt, ob nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch den Mieter verstrichen ist (Senatsurteile vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05NJW 2006, 1419 Rn. 20; vom 28. April 2010 – VIII ZR 263/09NJW 2010, 1965 Rn. 8; jeweils mwN). Ebenso ist geklärt, dass der Mieter gegenüber einer Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB geltend machen kann, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht (Senatsurteil vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 21; Senatsbeschluss vom 22. November 2011 – VIII ZR 38/11, aaO; jeweils mwN). Noch nicht näher befasst hat sich der Senat allerdings mit der Frage, ob sich in diesem Fall die Rechtsfolge einer verweigerten Belegeinsicht stets auf die in § 274 Abs. 1 BGB bei Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts vorgesehene Verurteilung des Mieters zur Leistung gegen Empfang der ihm gebührenden Leistung (Erfüllung Zug um Zug) beschränkt oder ob eine Verweigerung der Belegeinsicht auch zur Klageabweisung führen kann.

bb) Soweit diese Frage im mietrechtlichen Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung erörtert wird, wird einhellig eine Leistungspflicht des Mieters verneint, solange der Vermieter unberechtigt eine begehrte Belegeinsicht verweigert. Dies wird teilweise mit einem abweichend von der Rechtsfolge des § 274 Abs. 1 BGB erforderlichen Hinausschieben der Fälligkeit (z.B. LG Bremen, WuM 2013, 488, 489; LG Kempten, ZMR 2017, 248 f.; Blank in Blank/ Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556 Rn. 184a) sowie teilweise damit begründet, dass der Vermieter durch Verweigerung der Belegeinsicht dem Mieter in vertragsverletzender Weise dessen Recht auf eine vorgreifliche Überprüfung der Abrechnung verhindere, so dass sich sein gleichwohl erhobenes Zahlungsverlangen als eine gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßende unzulässige Rechtsausübung darstelle (OLG Düsseldorf, NJW-RR 2001, 299; NJOZ 2015, 1556, 1557 f.; KG, Urteil vom 12. März 2012 – 12 U 72/11; Staudinger/Artz, aaO Rn. 123 mwN zum Meinungsstand).

cc) Der Senat hält letztgenannte Sichtweise für zutreffend. Er hat bereits in anderem Zusammenhang entschieden, dass einer (gerichtlichen) Anspruchserhebung der Einwand einer unzulässigen Rechtsausübung entgegenstehen kann, wenn der erhobene Anspruch mit einer Rechnungslegung zusammenhängt, die der Gläubiger dem Schuldner aber verweigert und dadurch den erhobenen Anspruch der dem Schuldner zustehenden Nachprüfung treuwidrig zu entziehen versucht (vgl. Senatsurteil vom 24. November 1971 – VIII ZR 81/70BGHZ 57, 292, 300 f.).

So verhält es sich auch im Streitfall. Die Unzulässigkeit der von der Klägerin gewählten Vorgehensweise ergibt sich insbesondere daraus, dass es sinnwidrig wäre, einen Schuldner, der eine Abrechnung erst noch nachprüfen will, sogleich zur Zahlung des ungeprüften Betrages zu verurteilen, der nach Erhalt der Zug um Zug zu erteilenden Belegeinsicht dann auch so im titulierten Umfang zu erbringen wäre. Der Sinn einer Überprüfung der Betriebskostenabrechnung liegt vielmehr gerade darin, den Mieter bereits vorab in die Lage zu versetzen, etwaige Abrechnungsfehler aufzudecken, und ihm über die unmittelbare Belegkontrolle und das dadurch vermittelte eigene Bild die Möglichkeit zur wirkungsvollen Abwehr der ungerechtfertigten Inanspruchnahme aus einem wegen eines vertragsverletzenden Verhaltens des Vermieters ansonsten ganz oder teilweise ungeprüft bleibenden Abrechnungssaldos einzuräumen (so zutreffend auch LG Bremen, aaO).”