Berechtigen Modernisierungsmaßnahmen, die während der Dauer der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung durchgeführt werden, den Vermieter zu einer entsprechenden Mieterhöhung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 225/17, Urteil vom 28.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) wie folgt aus: ” Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhungen vom 26. November 2010 und 26. Oktober 2016 jeweils zum 1. Januar 2017, denn § 557a Abs. 2 BGB erfasst auch (nachträgliche) Mieterhöhungen aufgrund zurückliegender Modernisierungen während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung.

§ 557a Abs. 2 BGB schließt eine Erhöhung der Miete nach §§ 558 bis 559bBGB während der Laufzeit der Staffelmiete aus.

Unter Bezugnahme auf den Wortlaut wird teilweise in der Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nach Ablauf der Laufzeit einer Staffelmieterhöhung auch aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen möglich sei, die während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung durchgeführt wurden; § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB stelle nur auf die Mieterhöhung gemäß § 559 BGB ab, nicht hingegen auf den Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme; zudem werde auch die Anwendung des § 559b BGB, die Vorschrift über die Mieterhöhungserklärung, nach § 557aAbs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Mieter sei durch das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB ausreichend geschützt. Soweit in den Gesetzesmaterialien zum Gesetz über die Regelung der Miethöhe (nachfolgend: MHG) etwas anderes vertreten worden sei, habe diese Auffassung bereits im MHG keinen hinreichenden Ausdruck gefunden. Der Wortlaut sei eindeutig. Er knüpfe nur an die Erhöhung der Miete an. Auch der Sinn und Zweck der Regelung spreche nicht gegen diese Auslegung. Die Mieterhöhung gem. § 559 BGB wirke nur für die Zukunft. Unerwünschte Doppeleffekte könnten deshalb nicht auftreten, weil die Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht für die Zeit der Staffelmietvereinbarung wirke, sondern erst für die Zeit danach. Bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB sei der Vermieter auch sonst nicht verpflichtet, diese unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten vorzunehmen. Die Staffelmietvereinbarung sei ein vertraglicher Ausschluss des Mieterhöhungsverfahrens nach den §§ 558, 559 BGB. Das könne sich aber nur für die Zeit der Geltung der Staffelmietvereinbarung beziehen und besage nichts darüber, ob die nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung geltend gemachte Erhöhung nicht auf einer Modernisierung beruhen darf, die bereits unter Geltung der Staffelmietvereinbarung erfolgte. Die Staffelmietvereinbarung gebe nur für die Zeit ihrer Laufzeit Kalkulationssicherheit (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 557a Rn. 53. mwN; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl., 2016, BGB § 557aRn. 8; BeckOKBGB/Schüller, 44. Ed., 01.11.2017, BGB § 557a Rn. 22).

Dagegen wird eingewandt, dass eine Staffelmietvereinbarung beiden Vertragsparteien Kalkulationssicherheit bieten soll.

Dem Vermieter sollen Investitionsentscheidungen dadurch erleichtert werden, dass er mit einer künftigen Erhöhung seiner Mieteinnahmen schon zu einem frühen Zeitpunkt rechnen kann (vgl. BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97 = NZM 2006, 256; Urt. v. 03.12.2003 – VIII ZR 157/03, WuM 2004, 28 = Grundeigentum 2004, 175). Der Vermieter, der bei Abschluss eines Mietvertrages Modernisierungsmaßnahmen plant, kann entweder die Modernisierungskosten kalkulatorisch in der Staffelmietvereinbarung berücksichtigen oder muss auf eine solche Vereinbarung verzichten und die Miete dann gemäß § 559 BGB erhöhen (Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4 Aufl., 2014, Kap III Rn. 1653ff.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Mersson, Wohnungsbaurecht, Loseblatt-Kommentar, Stand: EL Juni 2013, § 557a BGB Anm. 8.1; ebenso: LG Berlin, Urt. v. 28.02.1992 – 63 S 448/91, Grundeigentum 1992, 381).

Dem Mieter bietet die Staffelmietvereinbarung – ihrem Zweck entsprechend – langfristig Klarheit über die auf ihn zukommenden Belastungen (BGH, Urt. v. 03.12.2003, a.a.O., Rn. 13), auch insoweit, als er nicht mit Erhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters rechnen muss. Auch für den Mieter soll sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell günstig auswirken können, etwa indem der Vermieter an die vereinbarte Miete gebunden bleibt, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlegen könnte (BGH, Urt. v. 23.11.2005, a.a.O., Rn. 17). Dieser Zweck des § 557a BGB würde verfehlt, wenn der Mieter nur vorläufig von Erhöhungen nach § 559 BGB verschont bliebe, nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung aber alle in der Zwischenzeit durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für die Zukunft im Wege einer summierten Mieterhöhung umgelegt werden könnten (vgl. Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4 Aufl., 2014, Kap III Rn. 1655).

Die Kammer folgt der letztgenannten Ansicht in Übereinstimmung mit der in der Rechtsprechung bisher vertretenen Auffassung (vgl. LG Berlin, Urt. v. 28.02.1992 – 63 S 448/91, Grundeigentum 1992, 381). Sie sieht sich insoweit auch in Übereinstimmung mit den Intentionen des Gesetzgebers und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Zweck von Staffelmietvereinbarungen.

Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass die Vereinbarung einer Staffelmiete dem Bedürfnis beider Vertragsparteien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit vorhersehen zu können. Insbesondere der Mieter werde sich darauf verlassen, dass mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskosten, keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen. Durch Staffelmietvereinbarungen sollen insbesondere die gemäß § 2 (MHG) verbundenen Unsicherheiten ausgeschlossen werden, darüber hinaus die Möglichkeit von Erhöhungen gemäß §§ 3 und 5 MHG. Sowohl die Durchführung baulicher Maßnahmen als auch die Veränderung der Kapitalkosten sei vom Mieter nicht zu beeinflussen und liege allein im Verantwortungsbereich des Vermieters. Der Vermieter, der Baumaßnahmen durchführen wolle und die hierdurch verursachten Kosten nicht in die Kalkulation der vereinbarten Staffelsätze einbeziehen kann, müsse auf die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Durchführung der Baumaßnahme verzichten. Auch die Gefahr, dass Kosten durch bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten habe, erforderlich werden, trage der Vermieter (BT-Ds. 9/2079, S. 18). An dieser Grundeinschätzung hat sich mit der Neuformulierung des § 557a BGB im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 nichts geändert (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 53, Ziff. 3 zu § 557a Entwurf).

Die Gesetzesbegründung lässt auf den Willen des Gesetzgebers schließen, Modernisierungsmieterhöhungen dauerhaft auszuschließen. Anders lässt sich die Formulierung nicht verstehen, dass der Vermieter sich zwischen Staffelmiete und Modernisierung/Mieterhöhung nach Durchführung der Maßnahme entscheiden müsse.

Der aus den Materialien ersichtliche Zweck des Gesetzes und der Wille des Gesetzgebers ist nach Überzeugung der Kammer in die Feststellung des Inhaltes der Regelung einzubeziehen, ein Ansatz, dem der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung folgt (vgl. nur BGH, Beschluss vom 12.03.1997 – VIII ARZ 3/96, NJW 1997, 1695; Urt. v. 16.07.2003 – VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass eine Vorschrift knapp formuliert sein sollte (vgl. Handbuch der Rechtsförmlichkeit, Hrsg. Bundesministerium der Justiz, 1999, Rn. 88) und Formulierungsalternativen hier schwer vorstellbar sind. Der Wortlaut der Vorschrift legt es noch nicht einmal nahe, dass der Vermieter Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen für die Dauer der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung zwar nicht vornehmen, aber jedenfalls nach deren Ablauf nachholen kann, mit der Folge, dass es nach Ablauf der Staffelmiete zu einer sehr drastischen Mieterhöhung kommen kann. Hinzu kommt, dass der Mieter schon während der Laufzeit der Staffelmiete in das Verfahren nach §§ 556d, 559 BGB gedrängt wird, weil er anderenfalls Gefahr läuft, mit Härteeinwänden ausgeschlossen zu sein. Auch das ist weder mit dem Wortlaut noch dem Zweck der Regelung vereinbar. Die finanziellen Risiken und Zugeständnisse des Vermieters reduzieren sich damit erheblich, ohne dass dem auf Mieterseite ein Vorteil gegenüber stünde.

Eine andere Bewertung rechtfertigt sich auch nicht aus dem Umstand, weil der Beklagte bereits im Rahmen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen mit Schreiben vom 26. November 2010 und 4. Mai 2015 die Mieterhöhung mit Ablauf der Staffelmietvereinbarung angekündigt hat. Es bestätigt vielmehr die Richtigkeit der Auffassung, die dem Vermieter unter Bezugnahme auf die Gesetzesmaterialien das Kalkulationsrisiko bzw. -erfordernis auferlegt. Der Mietvertrag wurde am 8. Dezember 2008 geschlossen; der Beklagte hätte insbesondere die Modernisierung 2010 in die Kalkulation einbeziehen können (und müssen). Sein Vorgehen führt dazu, dass er lediglich zeitlich versetzt am Ende – ungeachtet der Staffelmietvereinbarung – alle Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen kann, denn die Modernisierungsmieterhöhung wird zeitlich unbegrenzt vom Mieter getragen. Der Beklagte hat zudem den Vorteil, für Mieterhöhungen nicht auf das Verfahren nach §§ 558 ff. BGB angewiesen zu sein.

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 BGB stellt sich gerade mit Blick auf den Zweck der Staffelmiete nicht als Vorteil, sondern – bei lebensnaher Betrachtung – faktisch als weitgehend wertlos dar.

Der Hinweis des Beklagten auf die Regelung zur Indexmiete in § 557b BGB trägt keine andere rechtliche Bewertung. Der Beklagte übersieht dabei, dass die Höhe der Miete nicht – wie bei der Staffelmiete – unmittelbar zwischen den Parteien vereinbart wird, sondern die Höhe der Miete an Entwicklungen anknüpft, die die Mietvertragsparteien selbst nicht beeinflussen können, sie ist – mangels Vorhersehbarkeit – daher gerade nicht mit einer vergleichbaren Kalkulationssicherheit verbunden. Die mit der Indexmiete verbundenen Kalkulationsrisiken werden in § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB nachvollziehbar abgemildert, indem zumindest Mieterhöhungen nach § 559 BGB für bauliche Maßnahmen zugelassen werden, die auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Der Umkehrschluss des Beklagten drängt sich keinesfalls auf.”

Ist für das Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals “bevorzugte Citylage” nach dem Berliner Mietspiegel der Vermieter darlegungspflichtig?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 477/09, Urteil vom 09.11.2010) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Die Annahme des Merkmals Citylage setzt sich zusammen aus der Lage der Wohnung, die sich durch die postalische Anschrift der Wohnung ergibt und in den meisten Fällen unstreitig sein dürfte. Darüber hinausgehend ist aber, sofern das Vorliegen dieses Merkmals streitig wird, hierzu vermieterseits im Einzelnen vorzutragen, aus welchen tatsächlichen Umständen aus Vermietersicht die Annahme der Citylage für die konkrete Wohnung angezeigt erscheint. Dies zusammen genommen ist dann die Grundlage der richterlichen Bewertung. Auch ohne erstinstanzliches Bestreiten ist aber im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung die gerichtliche Bewertung jedenfalls anhand der durch die Wohnanschrift des Mieters ersichtliche Lage vorzunehmen.

Vorliegend führt diese Bewertung dazu, dass das Merkmal der bevorzugten Citylage in guter Wohnlage zu verneinen ist.

Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben; etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen.

Diesen Anforderungen genügt der … hier nicht. So liegt etwa die “City” um den … und … mehr als 2 km entfernt. Der Fußweg zur … als einem zentralen Punkt in der City würde 19 Minuten in Anspruch nehmen (nach bing maps). Eine unmittelbare fußläufige Nähe zur “City” kann daher nicht angenommen werden.”

Führt eine langwährende Duldung einer unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag oder zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 767/17, Urteil vom 21.07.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegen die Beklagte der geltend gemachte Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB zu.

Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Maßstab ist der dem Mieter zustehende Mietgebrauch, der sich primär aus dem Inhalt und Zweck des Mietvertrags ergibt (BGH NJW 2008, 216 BGH 10.10.2007 – VIII ZR 260/06 ; Palandt/Weidenkaff, 75. Aufl. 2016, § 541, Rn. 6). Aus dem schriftlichen Mietvertrag ergibt sich eine Vereinbarung der Parteien über die Anmietung oder sonstige Berechtigung zur Nutzung von Parkplätzen nicht. Eine diesbezügliche mündliche Absprache der Parteien hat die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen und im Übrigen auch nicht unter Beweis gestellt.

Ein Recht zur fortwährenden Nutzung der Flächen zum Zwecke des Parkens von Fahrzeugen – soweit dies über ein kurzzeitiges Be- und Entladen hinausgeht – ergibt sich auch nicht aus einer etwaigen konkludenten Gestattung der Klägerin aufgrund einer Duldung seit Beginn des Mietverhältnisses im Mai 2015. Denn selbst eine langwährende Duldung der unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung (vgl. ebenso LG Frankfurt a. M., Urt. v. 8.5.2014 – 2/11 S 86/14, BeckRS 2014, 22916; LG Saarbrücken Urt. v. 7.6.1996 – 13 BS 13/96, BeckRS 9998, 74445). Dass die Klägerin die Nutzung zunächst nicht ausdrücklich beanstandete, konnte und durfte die Beklagte bei einer Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont gem. §§ 133, 157 BGB nicht anders verstehen als eine bloße Duldung. Denn ein Mietvertrag ist auf eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung gerichtet, so dass der Mieter ohne besondere Umstände nicht davon ausgehen kann, dass die Duldung der unentgeltlichen Nutzung den Pflichtenkreis des Vermieters und den Rechtskreis des Mieters dauerhaft erweitert (ebenso LG Frankfurt a. M., Urt. v. 8.5.2014 – 2/11 S 86/14, BeckRS 2014). Demnach kann der Mieter allenfalls einwenden, nicht zur Zahlung eines Entgelts verpflichtet zu sein, während der Vermieter zum jederzeitigen Widerruf der Nutzungsberechtigung befugt bleibt.

Ein solcher Widerruf ist durch die Klägerin aber bereits durch das Schreiben vom 03.11.2016 und noch einmal ausdrücklich durch das Schreiben vom 12.01.2017 erfolgt, so dass die Beklagte jedenfalls ab Zugang dieser Schreiben nicht mehr annehmen konnte, zu einer entsprechenden Nutzung berechtigt zu sein. Die Ausübung dieses Rechts stellt sich entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Eine besonderer Grund oder eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse ist nicht Voraussetzung für das Recht der Klägerin zum Widerruf, da selbst dann, wenn man in der bloßen Duldung der unentgeltlichen Nutzung einen Rechtsbindungswillen in Form eines Leihvertrages sehen wollte, die Klägerin gem. § 604 Abs. 3 BGB die Flächen jederzeit hätte zurückfordern können.

Den vertragswidrigen Gebrauch der Flächen hat die Beklagte auch trotz Abmahnung fortgesetzt. Eine Berechtigung zur Nutzung der Einfahrt zum Zwecke des dauerhaften Parkens bestand jedenfalls ab November 2016 nicht mehr. Die Beklagte wurde mit Schreiben vom 12.01.2017 nochmals entsprechend abgemahnt. Dennoch parkten auch im März 2017 – was sich insbesondere aus den zur Akte gereichten Lichtbildern vom 28.03.2017 (Bl. 43 ff. d. A.) und 08.05.2017 (Bl. 48 d. A.) ergibt – der Beklagten zuzuordnende Fahrzeuge zwischen den Stützpfeilern und in der Zufahrt. Die Beklagte kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, sie habe lediglich zwischen den Stützpfeilern, nicht aber in der Zufahrt selbst geparkt. Denn auf den Bildern ist klar erkennbar, dass die Fahrzeuge aufgrund ihrer Länge auch in die Zufahrt hineinragen. Ferner geht das Gericht davon aus, dass es sich bei der Behauptung der Beklagten, die direkt in der Zufahrt geparkten Fahrzeuge hätten dort lediglich zeitlich begrenzt gehalten, um eine bloße Schutzbehauptung handelt. Denn nach § 12 Abs. 2 StVO parkt derjenige, der sein Fahrzeug verlässt oder länger als drei Minuten hält. Die Fahrzeugführer sind jedoch auf den zur Akte gereichten Lichtbildern nicht zu sehen, so dass nicht davon auszugehen ist, dass diese die Fahrzeuge unmittelbar nach Aufnahme der Lichtbilder wieder aus der Einfahrt entfernt haben könnten. Auch werden die Fahrzeuge augenscheinlich nicht be- oder entladen, da Heckklappe und Türen geschlossen sind.”