Archiv für den Monat: März 2019

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 28.03.2019: Palastrevolte wegen Mieten? – Volksbegehren bringt Berlins SPD gegen Müller auf

Die Pläne zur Enteignung der Deutschen Wohnen könnte die SPD gegen Michael Müller aufbringen. Sie setzt auf Anti-Kapitalismus.

Wieder einmal wird der Regierende Bürgermeister und SPD-Landeschef von einer wichtigen stadtpolitischen Debatte überrollt.

Jetzt sieht es so aus, als ob das Volksbegehren zur Enteignung der Deutschen Wohnen und anderer Immobilienkonzerne, das am 6. April startet, sogar die eigene Partei gegen ihren Führungsmann aufbringt. Noch ist zwar offen, ob die Delegierten beim SPD-Landesparteitag am Sonnabend für die Sozialisierung privaten Wohneigentums stimmen oder ihrem Chef Müller folgen und das brandaktuelle Thema auf den nächsten Parteitag im Herbst vertagen.

In keinem Fall aber werden die Genossen die ablehnende Haltung ihres Vorsitzenden zur Enteignung großer Wohnungsbestände in Berlin übernehmen. Dies würde die Sozialdemokraten isolieren: von den Regierungspartnern Linke und Grüne, von Mieterverbänden und zornigen Berlinern, die unter Wohnungsnot und explodierenden Mieten leiden.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/palastrevolte-wegen-mieten-volksbegehren-bringt-berlins-spd-gegen-mueller-auf/24155676.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 28.03.2019: Enteignungsdebatte Berliner SPD will Entscheidung verschieben

Die Linke will enteignen, die Grünen hadern noch. Und die SPD? Die sucht nach Auswegen aus dem Dilemma.

Die Linke sagt Ja zur Vergesellschaftung und unterstützt die Initiative „Deutsche Wohnen enteignen“. Die Grünen sind zurückhaltender, aber die Mehrheit sympathisiert wohl mit der Initiative. Mitte Mai will die Partei eine gemeinsame Position beschließen. Ob die SPD auf einem Landesparteitag am Sonnabend Farbe bekennt, ist noch ungewiss. An der Parteibasis wächst die Neigung, die Enteignungsinitiative „positiv zu begleiten“, wie aus dem Landesverband verlautet.

Um eine Abstimmungsniederlage zu vermeiden, sucht der Regierende Bürgermeister und SPD-Landeschef Michael Müller, der die Enteignungsforderung ablehnt, nach Ausweichstrategien. So will er versuchen, eine Beschlussfassung auf den Herbst zu vertagen. Bis dahin solle, so schlägt es die Antragskommission des SPD-Vorstands vor, „ein innerparteilicher Diskussionsprozess mit breiter Beteiligung unserer Mitglieder stattfinden“. Teile der Partei hoffen, dass in absehbarer Zeit ein zeitlich begrenzter, landesrechtlich geregelter Mietenstopp („Berliner Mietendeckel“) realisierbar ist.

So könne man sich Luft verschaffen, bis der Mietenmarkt in Berlin wieder entspannt sei, steht in einem Antrag für den Parteitag, über den parteiintern schon Konsens besteht. Betont wird in dem Antrag, dass die Wohnungs- und Mietenpolitik der Berliner Sozialdemokraten aus einem Dreiklang bestehe: „Bauen, kaufen, deckeln“.

Ob dies ausreicht, um die Enteignungsdiskussion im SPD-Landesverband auf den Herbst zu verschieben, ist aber offen. Vor allem die Jusos unterstützen das Volksbegehren, um den „kapitalistischen Wohnungsmarkt zu bekämpfen“.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/enteignungsdebatte-berliner-spd-will-entscheidung-verschieben/24157384.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Können vormalige Lebensgefährten nach Scheitern ihrer nichtehelichen Lebensgemeinschaft wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen.

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg (AG Hamburg St. Georg – 911 C 245/17, Urteil vom 13.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg St. Georg in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. wie folgt aus: „Die Klägerin ist verpflichtet, wechselseitig mit den anderen Mietparteien die Kündigung des Mietverhältnisses – .. zum nächstmöglichen Zeitpunkt, also zum 30.09.2019, auszusprechen.

Nach einhelliger Auffassung können vormalige Lebensgefährten nach Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die regelmäßig – wie hier auch – als Kündigung der die Lebensgefährten verbindenden Innen-GbR zu sehen ist, wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen (BGH NJW 2005, 1715; OLG Düsseldorf WuM 2007, 567; BeckOK-MietR/Weber, 12. Ed. 1.3.2018, BGB § 553 Rn. 14). Diesem Anspruch können die Mieterschutzvorschriften nicht in analoger Anwendung entgegengehalten werden (OLG Köln NZM 1999, 998).

Dem Anspruch stehen auch keine anderen berechtigte Interessen der Klägerin entgegen (vgl. hierzu BGH NJW 2005, 1715). Soweit die Klägerin die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiternutzen möchte, bleibt es ihr unbenommen, dies mit dem Vermieter zu vereinbaren (OLG Köln, NZM 1999, 998).“

Aus der Rubrik „Stadtentwicklungspolitik“:

 
 
Berliner Morgenpost am 26.03.2019: Schutz vor Spekulationen – Jeder Dritte lebt im Milieuschutzgebiet

In Tempelhof-Schöneberg wohnen mehr als 121.000 Einwohner in einem Milieuschutzgebiet – das ist jeder Dritte.

In Tempelhof-Schöneberg lebt jeder dritte Einwohner in einem Milieuschutzgebiet, berlinweit jeder fünfte Bewohner. In einem solchen sozialen Erhaltungsgebieten ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Luxusmodernisierungen und Zusammenlegungen von Wohnungen können dort untersagt werden. Zudem kann der Bezirk ein Interesse an einem Vorkaufsrecht anmelden, wenn Wohnhäuser verkauft werden. Die Bezirke haben in diesem Fall zwei Monate Zeit, um in den Kaufvertrag einzutreten – oder sie bieten dem Käufer an, eine sogenannte Abwendungsvereinbarung zu schließen.

Berlinweit 56 Milieuschutzgebiete

Derzeit sind laut der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen über Verordnungen der Bezirke berlinweit 56 soziale Erhaltungsgebiete festgelegt.

https://www.morgenpost.de/berlin/article216757275/Jeder-Dritte-lebt-im-Milieuschutzgebiet.html

Aus der Rubrik „Mietererfahrungen“:

Berliner Morgenpost am 27.03.2019: Wohnungsgesellschaft – Was Mieter in Berlin über die Deutsche Wohnen berichten

Menschen berichten von aufgeschobenen Reparaturen und Mieterhöhungen durch die Deutsche Wohnen. Doch es gibt auch positive Erfahrungen.

Barbara von Boroviczeny ist Rentnerin, sie wohnt in der Zehlendorfer Onkel-Tom-Siedlung an der Argentinischen Allee und hat einen Mietvertrag von 1959. Einst gehörte die Siedlung der Gehag, seit 1998 wurde sie fünf Mal weiterverkauft und ist seit 2007 im Besitz der Deutschen Wohnen. „Die Deutsche Wohnen hat von Anfang an einen Mieterwechsel zum Ziel gehabt“, sagt Frau von Boroviczeny, die sich auch in der Initiative MieterInnen Südwest engagiert.

Die alten Bestandsmieter sollten raus. Ein fragwürdige Modernisierung hätte begonnen, gegen die man sich „heftig gewehrt“ habe. 170 Prozesse waren anhängig, mit unterschiedlichem Ausgang, aber die Modernisierung kam.

Heute ist die Gasetagenheizung durch Fernwärme ersetzt. „Etliche Bäder waren erst vier bis sieben Jahre alt, doch auch die wurden saniert“, sagt Frau von Boroviczeny. Und es blieb im Prinzip bei dem Standard, den sie schon hatten.

Nach der enormen Belastung folgten die Mieterhöhungen: „60 Prozent der Altmieter sind weg.“ Die Nachbarschaft sei heute anonym. Doch die Angst vor den Mieterhöhungen geht in der Onkel-Tom-Siedlung weiter. „Die Neuvermietungen treiben den Mietspiegel in die Höhe“, sagt die Zehlendorferin. Deshalb verspreche sie sich von der Vergesellschaftung „eine wirksame Dämpfung der Mieten-Entwicklung“.

https://www.morgenpost.de/berlin/article216757123/Diese-Erfahrungen-haben-Berliner-Mieter-gemacht.html

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

Berliner Morgenpost am 27.03.2019: Deutsche Wohnen – Müller verhandelt über Rückkauf von Wohnungen

Der Regierende Bürgermeister setzt darauf, dass es beim SPD-Landesparteitag nicht zum Streit über Enteignungen kommt.

Für Berlins rot-rot-grüne Regierung kann sich das Volksbegehren zur Enteignung großer Wohnungskonzerne zu einer echten Bedrohung auswachsen. „Das kann die Koalition spalten“, befürchtet ein führender Vertreter des Dreier-Bündnisses. Der Regierende Bürgermeister und SPD-Landeschef Michael Müller stellte am Dienstag nach der Senatssitzung, als er einigermaßen spontan vor die Presse trat, die Differenzen mit Linken und Grünen heraus: „Die SPD muss für seriöse und umsetzbare Stadtpolitik stehen“, sagte Müller mit Blick auf die lange Zeitschiene und die rechtlichen Hürden für die Enteignungspläne. „Wenigstens eine Regierungspartei muss auch für Interessenausgleich stehen“, so Müller. Er kritisierte damit die Koalitionspartner.

Die Linken haben sich fest an die Seite der Volksbegehrensinitiative gestellt, auch bei den Grünen genießt der Plan, große Wohnungsbestände zu vergesellschaften, viele Sympathien.

Aber auch in Müllers SPD werben etwa die Jungsozialisten offensiv dafür, das Volksbegehren, das am 6. April mit dem Sammeln der Unterschriften beginnen will, aktiv zu unterstützen. Beim Landesparteitag der SPD am Wochenende wird aber auch die Gegenposition vertreten werden, die unter anderem der Fachausschuss Stadtentwicklung des Landesverbandes vertritt. Müller würde eine harte Beschlussfassung zu dem heiklen Thema gerne vermeiden. „Wir müssen sehen, ob wir eine Entscheidungsgrundlage haben“, sagte der SPD-Landeschef mit Blick auf den Parteitag. Es gebe ja noch viele unklare Rechts- und Finanzfragen. „Wir sind nicht unter Zeitdruck“, so der Sozialdemokrat.

https://www.morgenpost.de/berlin/article216756799/Mueller-verhandelt-ueber-Rueckkauf-von-Wohnungen.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Stellen die Vermüllung der Wohnung sowie die Verursachung von Substanzschäden schuldhafte Pflichtverletzungen der Mieter dar, die eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 I iVm II Nr. 2 BGB rechtfertigen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 416 C 5897/18, Urteil vom 08.08.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin kann von der Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 I BGB verlangen. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung vom 23.02.2018 gem. §§ 543 I, II Nr. 2, 569 II BGB beendet.

Das Kündigungsschreiben vom 23.02.2018 ist formell wirksam. Insbesondere entspricht die Begründung im Kündigungsschreiben den Anforderungen des § 569 IV BGB.

Gemäß § 543 I BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigen Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543 II liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Die streitgegenständliche Wohnung ist nicht nur unordentlich und stark vermüllt, von ihr geht eine unangenehme Geruchsbelästigung aus und es sind inzwischen Substanzschäden eingetreten. So weist das Parkett im Eingangsbereich starke Beschädigungen (insbesondere auch durch Eintreten von Geldstücken) auf. Es befindet sich ein Wasserschaden im Deckenbereich der unter der streitgegenständlichen Wohnung befindlichen Wohnung.

Der Herd in der Küche ist insofern beschädigt, als die Verankerung der Ofentür herausgerissen ist. Des Weiteren ist die Arbeitsplatte in der Küche stark beschädigt. Insoweit hat die Beklagte auch in der mündlichen Verhandlung vom 18.07.2018 einen Wasserschaden in der Küche eingeräumt und insoweit eine Haftungsübernahme bestätigt.

Des Weiteren steht nach Überzeugung des Gerichts fest, dass sich in Folge der Verwahrlosung und Vermüllung der Wohnung Ungeziefer in der streitgegenständlichen Wohnung eingenistet hat. Insbesondere befinden sich zahlreiche Tauben auf dem Balkon. Im Schlafzimmer, sowie im Wohnzimmer weisen die Wände unter der Balkontür Abplatzungen und Wasserschäden auf. Die Behauptung der Beklagten, die Wohnung sei deswegen so unordentlich, weil es sich lediglich um Vorarbeiten zu großen Renovierungsarbeiten handele, ist nicht nachvollziehbar. Hierbei handelt es sich um eine Schutzbehauptung. Vielmehr ist die Beklagte nach Auffassung des Gerichts nicht bzw. nicht mehr in der Lage, die streitgegenständliche Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Bei den geschilderten Beschädigungen handelt es sich keineswegs um normale Abnutzungserscheinungen. Insbesondere die Wasserschäden, die Schäden an der mitvermietenden Küche und am Parkett sind durch grob vertragswidrigen Gebrauch entstanden. Es handelt sich keineswegs um eine vertragsgemäße Abnutzung in Folge eines langjährigen Mietverhältnisses.

Die Pflichtverletzungen der Beklagten führen vorliegend nach umfassender Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien zum außerordentlichen Kündigungsrecht des Vermieters. Auch in Rechtsprechung und Literatur ist das außerordentliche Kündigungsrecht wegen Gefährdung der Mietsache gem. § 543 II Nr. 2 BGB unstreitig dann anerkannt, wenn die Wohnung nicht nur unordentlich und erheblich verschmutzt ist, sondern eine Gefährdung der Bausubstanz eingetreten ist (siehe Blank in Blank/Börstinghaus, Mietrechtkommentar, 5. Auflage, § 543 Rn. 115 m.w.N.; Blank in Schmitt/Futterer Mietrechtskommentar 13. Auflage § 543 Rn. 60 m.w.N.).

Die Vermüllung der Wohnung sowie die Verursachung der dargestellten Substanzschäden stellen schuldhafte Pflichtverletzungen der Beklagten dar, die eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 I iVm II Nr. 2 BGB rechtfertigen.

Mit Schreiben vom 09.02.2018 hat die Klägerpartei die Beklagtenpartei mit einer Fristsetzung bis zum 19.02.2018 erfolglos abgemahnt gem. § 543 III S1 BGB (K6).

Zudem ist vorliegend die außerordentliche Kündigung auch nach §§ 569 II, 543 I BGB gerechtfertigt. Nach § 569 II BGB liegt bei einem Wohnraummietverhältnis ein solcher wichtiger Grund unter anderem dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Verursachung des extremen Geruchs in Folge der Vermüllung der streitgegenständlichen Wohnung sowie die Verursachung der Wasserschäden, die bereits die Substanz an der Wohnung unter der streitgegenständlichen Wohnung geschädigt hat, stellen eine nachhaltige und schuldhafte Störung des Hausfriedens dar. Insbesondere muss die Klägerpartei damit rechnen, dass sie für die Haftung der Wasserschäden, die unter der streitgegenständlichen Wohnung entstanden sind, einstehen muss.

Die Pflichtverletzungen der Beklagten führen vorliegend nach umfassender Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien und unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (§§ 543 I, 569 II BGB).

Da die Kündigung eines Mietverhältnisses regelmäßig einen sehr schweren Eingriff in den persönlichen Lebensbereich des Mieters darstellt, sind zwar an deren Voraussetzungen strenge Anforderungen zu stellen, jedoch ist auch auf dieser Grundlage die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gegeben. Bei der erforderlichen Interessenabwägung sind alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere das Verschulden der Vertragsparteien, aber auch die Auswirkungen der Vertragsverletzung, die Folgen des Wohnungsverlustes für den Mieter, die persönlichen Verhältnisse der Parteien und die Dauer des Mietverhältnisses zu berücksichtigen (Vergleiche Schmitt/Futterer, Mietrechtskommentar, 13. Auflage, § 569 Rn. 23 m.w. N).

Vorliegend sind bei der Interessenabwägung insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen:

Zu Gunsten der Beklagten ist zu berücksichtigen, dass es sich in diesem Fall um ein langjähriges Mietverhältnis handelt und dass die Ersatzwohnraumsuche in Folge des angespannten Wohnungsmarktes in München sehr schwierig ist. Des Weiteren hat das Gericht erhebliche Zweifel daran, dass die Beklagte eigenverantwortlich und aus eigener Kraft in der Lage ist, den vermüllten und beschädigten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung zu beseitigen.

Zu Lasten der Beklagten spricht die langwierige nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg, die Schulduneinsichtigkeit, die Gefahr, dass sich die vorhandenen Substanzschäden weiter verschlimmern. Des Weiteren ist hier die fehlende Mitwirkung der Beklagten zur Schadensbegrenzung anzuführen: Sie hat entsprechenden Zutritt zu ihrer Wohnung zur Klärung der Wasserschäden durch einen entsprechenden Sachverständigen bisher verweigert. Des Weiteren ist durch das Verhalten der Beklagten der Hausfrieden nachhaltig gestört. Es stehen eventuelle Minderungsrechte anderer Mieter gegenüber deren Vermieter anderer Wohnungen im Raum. Des Weiteren hat die Beklagte die Klägerpartei mit Vorwürfen beleidigenden Charakters im Laufe des Verfahrens überzogen. So wirft sie der Klägerpartei unseriöses Verhalten, eine hemmungslose Verdrehung von Tatsachen, sowie Mobbing, „Entmietung“ und ähnliches vor.

Die Pflichtverletzungen der Beklagten sind derart schwerwiegend, dass nach umfassender Abwägung der gegenseitigen Interessen der Parteien eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar war. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung liegen daher vor.

Die weiteren vermieterseits ausgesprochenen außerordentlichen und hilfsweise ordentlichen Kündigungen sind für den Rechtsstreit nicht erheblich, da bereits die außerordentliche Kündigung vom 23.02.2018 das streitgegenständliche Mietverhältnis beendet hat.“

Aus der Rubrik „Wohnungspolitik“:

 
DER TAGESSPIEGEL am 26.03.2019: Enteignungen in Berlin – Müller nimmt Deutsche Wohnen in die Pflicht

Der Regierende Bürgermeister will den Dialog mit dem Immobilienkonzern fortsetzen. Dessen Jahresbilanz liegt bei 1,86 Milliarden Euro Gewinn.

Ein erstes Spitzengespräch mit dem Vorstand des Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen sieht der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) als „konstruktiven Auftakt für weitere Verhandlungen“. Die Treffen würden auf Arbeitsebene fortgesetzt. Es bleibe bei der Bereitschaft des Senats, Wohnungsbestände der Deutsche Wohnen zu übernehmen. Beide Seiten seien interessiert, „den Dialog fortzuführen und zu Ergebnissen zu kommen“. Es werde auch mit anderen Akteuren der privaten Wohnungswirtschaft gesprochen.

Nach Ansicht des Regierungschefs ist angesichts der Wohnungsprobleme in der Stadt „jedes Unternehmen, jeder Verband in der Pflicht“. Auch das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ sei ein Ausdruck berechtigter Sorgen – „egal, wie man zu der Initiative steht.“ Müller lehnt sie ab.

Ob der SPD-Landesparteitag am Sonnabend das Volksbegehren unterstützt oder ablehnt, ließ der SPD-Landeschef offen. „Wir müssen sehen, wie wir damit umgehen.“ Er warnte „vor Schnellschüssen“. Die SPD müsse für eine seriöse Stadtpolitik stehen. „Wenigstens eine Regierungspartei in Berlin muss für den Interessenausgleich in der Gesellschaft stehen.“

https://www.tagesspiegel.de/berlin/enteignungen-in-berlin-mueller-nimmt-deutsche-wohnen-in-die-pflicht/24147774.html

Aus der Rubrik „Stadtentwicklungspolitik“:

 

Berliner Morgenpost am 22.03.2019: Kampf um Wohnraum – In Spandau rückt der Milieuschutz näher

Die Verdrängung von Mietern ist auch im westlichsten Bezirk von Berlin ein Thema. Eine Untersuchung steht kurz vor dem Abschluss.

Steigende Mieten, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, Luxussanierungen – der Kampf um bezahlbaren Wohnraum ist längst auch in Spandau angekommen.

Doch es tut sich etwas: In den vergangenen Monaten wurde im Bezirk untersucht, ob es in bestimmten Gebieten ein Aufwertungspotenzial gibt – einhergehend mit einem wachsenden Druck auf die dortigen Mieter. Laut dem zuständigen Stadtrat Frank Bewig (CDU) ist dieses sogenannte Grobscreening „so gut wie abgeschlossen“. In den kommenden Wochen soll beraten werden, wie der Bezirk weiter vorgeht.

Was genau das Grobscreening für den Bezirk ergeben hat, darüber wurde vorerst Stillschweigen vereinbart. Vor allem, um mögliche Spekulationen von Wohnungseigentümern zu vermeiden. „Der Normalgang nach dem Grobscreening ist, dass es eine Empfehlung von den beauftragten Büros gibt, welche Gebiete vertiefend untersucht werden müssen“, sagt Bewig.

Dazu soll in nächster Zeit eine Entscheidung mit dem Bezirksamt und den Bezirksverordneten getroffen werden. Wird beschlossen, dass es vertiefende Untersuchungen geben soll, wird es darum gehen, die Statistiken aus dem Grobscreening zu ergänzen, etwa durch Haushaltsbefragungen. Außerdem würden hierbei die Grenzen von möglichen Erhaltungsgebieten festgelegt, so Bewig.

https://www.morgenpost.de/bezirke/spandau/article216723119/Der-Milieuschutz-in-Spandau-rueckt-naeher.html

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

 

Kann eine Mieterhöhung auf „MietpreisCheck“ von immobilienscout24 gestützt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 472 C 23258/17, Urteil vom 22.03.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. wie folgt aus: „Die Klage ist bereits unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 bereits formell unwirksam ist, §§ 558a ff. BGB.

Das Amtsgericht München ist zwar sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit über eine in München belegene Wohnung vorliegt, §§ 29a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG.

Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben wird, da gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB der Vermieter klagen kann, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt. Dabei muss der Vermieter gemäß § 558b Abs. 2 S. 2 BGB innerhalb von drei weiteren Monaten die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt.

Die Überlegungsfrist des Mieters wird dabei nur durch ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen in Gang gesetzt, wobei § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB voraussetzt, dass dem Mieter dies in Textform erklärt wird und mit einem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel begründet wurde (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017, § 558a Rn. 2).

Ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist damit mittelbare Sachentscheidungsvoraussetzung des Zustimmungsverfahrens, so dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit einem wie hier formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen als unzulässig abzuweisen ist (BGH, Az. VIII ZR 413/12WuM 2014, 33).

Vorliegend wurde das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 zwar in Textform erklärt, aber mit keinem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmöglichkeiten versehen. Entgegen der Ansicht der Klagepartei handelt es sich bei dem als „MietpreisCheck“ überschriebenen Auszug des Internetportalswww.immobilienscout24.de offensichtlich um keine Mietdatenbank im Sinne von §§ 558a Abs. 2 Nr. 2, 558e BGB, eine solche existiert soweit ersichtlich für die Landeshauptstadt München nicht. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut von § 558e BGB.

Der „MietpreisCheck“ stellt auch kein sonstiges zulässiges Begründungsmittel im Sinne von § 558a Abs. 2 BGB dar. Erforderlich ist, dass die gewählte Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Rechtfertigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungszeit die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH VIII ZR 413/12NJW 2014, 1173). Der Auszug des „MietpreisChecks“ aus dem Internetportal www.immobilienscout24.de wird dem in mehrerlei Hinsicht nicht gerecht:

a) Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde gebildet, die in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden. Vorliegend ist der „MietpreisCheck“ bereits mit dem Zusatz überschrieben „Auf Basis Deutschlands größter Immobiliendatenbank“, so dass die in Bezug genommenen Vergleichsmieten keinesfalls auf die Gemeinde München beschränkt sind, sondern vielmehr den gesamten deutschen Mietmarkt abdecken dürften. Schon deshalb ist das gewählte Begründungsmittel nicht formell ausreichend.

b) Bei dem Internetportal www.immobilienscout24.de handelt es sich gerichtsbekannt um eine Plattform, auf der Miet- und Kaufangebote angeboten werden, wobei es sich bei Wohnangeboten jeweils um Mietangebote handelt, die mit einer einseitigen Preisvorstellung der Vermieterpartei verbunden sind. Das Internetportal wertet daher lediglich einseitige Preisvorstellungen der Vermieterseite aus, die naturgemäß zu einem höheren Quadratmeterpreis gelangen. Zudem ist nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen wurden. Auch dies spricht eindeutig gegen die formelle Wirksamkeit des gewählten Begründungsmittels.

c) Schließlich bietet der „MietpreisCheck“ nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht wie §558 Abs. 2 BGB eindeutig voraussetzt, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten 4 Jahre. Da die Wohnungsmieten gerichtsbekannt im Gemeindebereich der Landeshauptstadt München in den letzten 4 Jahren erheblich gestiegen sind, ist auch deswegen das gewählte Begründungsmittel von vornherein ungeeignet, dem Mieter eine auch nur annähernde Hilfestellung dafür zu geben, ob die darin verlangte neue Nettomiete ortsüblich im Sinne von § 558 BGB ist. Auch deswegen ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

d) Die Meinung der Klagepartei, die Beurteilung des hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen durch das Gericht als formell unwirksam würde einen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb der Klägerin und mithin eine Amtspflichtverletzung darstellen, ist vehement zurückzuweisen und entbehrt jeglicher Grundlage. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter in § 558a Abs. 2 BGB mögliche Begründungsmittel zur Hand gegeben, warum die Klagepartei hier keines der dort enthaltenen Begründungsmittel gewählt hat, bleibt ihr Geheimnis.

Demgemäß ist einhellige Meinung in der Literatur, dass auch Anzeigen in der örtlichen Tagespresse nicht ausreichend sind. Diese Meinung ist auf das Internetportal www.immobilienscout24.deentsprechend anzuwenden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017 § 558a Rn. 151; LG Köln WuM 1974, 10).

Die Hauptsacheklage war mithin bereits als unzulässig abzuweisen.

Dass die Hauptsacheklage bereits als unzulässig abzuweisen war, konnte nicht mehr zur Wirksamkeit von § 3 Abs. 2 des Mietvertrages unter den Gesichtspunkten einer AGB-Kontrolle nach §§ 307 ff. BGB Stellung genommen werden, da diese Frage alleine die Unbegründetheit der Hauptsacheklage betrifft, zu welcher vorliegend mangels Unzulässigkeit der Hauptsacheklage nicht Stellung zu nehmen war.“