Archiv für den Monat: November 2019

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 27.11.2019 – Übernahme : Gewobag lässt Mieter bangen

Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft übernimmt zum 1. Dezember Wohnungen von ADO. Doch, wohin soll die Miete überwiesen werden?

Die Verunsicherung unter den Mietern ist groß. Am 1. Dezember will die landeseigene Gewobag fast 6000 Wohnungen in Spandau und Reinickendorf, die sie von der Ado Properties für 920 Millionen Euro gekauft hat, übernehmen – doch bislang wissen viele Bewohner nicht, wohin sie die neue Miete überweisen sollen. Mehr noch: In einem Schreiben der Gewobag vom 19. November wird die Übernahme zum 1. Dezember sogar als nicht gesichert dargestellt.

Darin heißt es, die Übernahme der Wohnungen sei zum 1. Dezember geplant, „vorausgesetzt, dass bis dahin alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind“. Wenn das gelinge, erhielten die Mieter eine neue Kontonummer zur Überweisung der Miete. „Wann soll das passieren?“ fragt ein Mieter ratlos. Die Miete sei in Kürze fällig. Und: Wann würden die Mieter erfahren, an wen sie sich wenden können, wenn irgendwas im Haus nicht funktioniere?

AMV fordert Erlärung

Beim Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) häufen sich Fragen dieser Art. „Der AMV fordert von der Gewobag eine unverzügliche Erklärung dergestalt, dass die Miete solange noch an die Ado zu zahlen ist, bis eine neue Bankverbindung mitgeteilt worden ist“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen.

Außerdem müsse den Mietern mitgeteilt werden, an wen sie sich ab dem 1. Dezember wenden können. Die Bundestagsabgeordnete Helin Evrim Sommer (Linke) äußert sich ähnlich: „Es ist unerträglich und nicht mehr hinnehmbar, wie sich die Gewobag gegenüber ihren neuen Mieterinnen und Mietern in Staaken verhält.“ Gewobag-Sprecherin Anne Grubert sagt auf Anfrage, die Übernahme zum 1. Dezember sei gesichert.

Die vertraglichen Voraussetzungen lägen jetzt vor. „Auch für eine Wohnungsbaugesellschaft unserer Größe und Erfahrung ist die Integration von knapp 6000 Wohnungen in den eigenen Bestand innerhalb von 2 Monaten eine Herausforderung“, so Grubert. Die Mieter erhielten in dieser Woche Anschreiben mit den neuen Konto- und Kontaktdaten.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berlin-gewobag-laesst-mieter-bangen-li.2206

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

 

DER TAGESSPIEGEL am 26.11.2019: Gültig ab März 2020 – Berliner Senat beschließt Gesetzentwurf zum Mietendeckel

Rot-rot-grüne Koalition beschließt den Mietendeckel. Das Gesetz entlastet die Mieter um 2,5 Milliarden Euro. Jetzt muss das Parlament noch zustimmen.

So richtig gut gelaunt war Berlins Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher (Linke) nicht, als sie am Dienstag nach der Senatssitzung sagte: „Ich kann Vollzug melden“ – der Senat habe sich zum zweiten Mal mit dem Gesetzesentwurf zur Deckelung und Senkung der Mieten in Berlin beschäftigt und für gut befunden. Nun wird der geplante Mietendeckel zur weiteren Beratung in das Abgeordnetenhaus eingebracht.

Im Berliner Abgeordnetenhaus wird der Gesetzentwurf in den nächsten Wochen und Monaten nun weiterdiskutiert. Je nachdem, wie lange die Beratungen dauern, soll der Mietendeckel Anfang kommenden Jahres endgültig beschlossen werden und spätestens im März in Kraft treten. Gelten soll er dann rückwirkend zum 18. Juni 2019 – an dem Tag hatte sich der Senat auf erste Eckpunkte verständigt. Lompscher rechnet damit, dass ein Verfassungsgericht schon wenige Monate nach Inkrafttreten ein Urteil über das Gesetz treffen werde. Dies sei schon so gewesen beim Gesetz zum Nichtraucher-Schutz, dass Lompscher in ihrer Zeit als Gesundheitssenatorin erlassen hatte.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/gueltig-ab-maerz-2020-berliner-senat-beschliesst-gesetzentwurf-zum-mietendeckel/25270308.html

Aus der Rubrik „Mietenpolitik“:

Berliner Zeitung am 26.11.2019 – Wohnen : Senat beschließt Mietendeckel

Der Berliner Senat bringt das bundesweit umstrittene Gesetz nun zur weiteren Beratung in das Abgeordnetenhaus ein. Das Gesetz entlastet Mieter um 2,5 Milliarden Euro.

Die Berliner Landesregierung hat am Dienstagvormittag den Gesetzentwurf zum Mietendeckel beschlossen. Das teilte die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Katrin Dietl, auf Anfrage der Berliner Zeitung mit. Der Gesetzentwurf kann damit dem Abgeordnetenhaus zugeleitet werden, wo er beraten und beschlossen werden soll.

Mit dem Deckel sollen die Mieten grundsätzlich für fünf Jahre auf den Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren werden. Außerdem werden Mietobergrenzen eingeführt, die je nach Baualter und Ausstattung der Wohnungen differieren.

Anspruch auf Miet-Absenkung

Für Wohnungen, deren Mieten deutlich über den Obergrenzen liegen, sollen Mieter einen Anspruch auf Absenkung erhalten. Berlins Mieter werden durch den Mietendeckel nach einer überschlägigen Schätzung um rund 2,5 Milliarden Euro entlastet.

Das geht aus den Erläuterungen zum Gesetzentwurf aus dem Haus von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) hervor. Die Vermieter müssen dem Papier zufolge auf einen Betrag in gleicher Höhe verzichten.

Die Landesregierung begründet den Mietendeckel mit einer sich verschärfenden Anspannung des Wohnungsmarktes mit stetig steigenden Mieten. So seien die Angebotsmieten für freie Wohnungen von 2006 bis 2018 von 5,53 Euro auf 11,09 Euro je Quadratmeter kalt gestiegen.

Rechtssicherheit: Mit dem Mietendeckel beschreitet der Senat juristisches Neuland. Es gibt bisher kein Bundesland, das die Mieten per Landesgesetz öffentlich-rechtlich begrenzt. Ob dies zulässig ist, ist umstritten. Klagen sind angedroht. Es besteht also die Gefahr, dass Teile des Mietendeckels oder sogar das komplette Gesetzeswerks als verfassungswidrig eingestuft werden. Für die Mieter besteht jedoch die Aussicht, dass sie – sofern die Regelung anerkannt wird – viel Geld sparen.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berliner-senat-beschliesst-den-mietendeckel-in-berlin-li.2089

Pressemitteilung 36/2019

Gewobag lässt zukünftige Mieter im Regen stehen!

Die Gewobag unterrichtet mit einem Rundschreiben vom 19.11.2019, eingeworfen in die Hausbriefkästen am 25.11.2019,  ihre zukünftigen Mieterinnen und Mieter in Staaken, dass sie plane, zum 01.12.2019 die Bewirtschaftung der Wohnungen zu übernehmen, vorausgesetzt, dass bis dahin alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt seien. Wenn dies planmäßig gelinge, würden die Mieterinnen und Mieter eine neue Kontonummer zur Überweisung der Miete erhalten, heißt es weiter in dem Mieterschreiben.

Schlechter Start

Kein Wort darüber, an wen die Miete für Dezember gezahlt werden muss. Was ist mit Mietern, die einen Dauerauftrag oder eine Einzugsermächtigung erteilt haben? An wen sollen sich Mieterinnen und Mieter ab dem 01.12.2019 (in drei Tagen) in Notfällen (Fahrstuhlausfall, Havarie, etc.) wenden. Fragen über Fragen und keine Antworten. „Gewobag, das ist ein ganz schlechter Start und einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft nicht würdig“, sagte der 1. Vorsitzende des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., Marcel Eupen.

Fassungslosigkeit

„Der AMV ist sprachlos über so wenig Empathie und Einfühlungsvermögen der involvierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bei der Gewobag und fordert diese auf, sich in ihre zukünftigen Mieterinnen und Mieter hineinzuversetzen. Diese sind absolut verunsichert und wissen nicht, an wen sie ihre Dezembermiete zahlen sollen“, so Eupen.

Aufforderung

„Der AMV fordert von der Gewobag eine unverzügliche Erklärung dergestalt, dass die Miete solange noch an die ADO zu zahlen ist, bis eine neue Bankverbindung mitgeteilt worden ist. Außerdem sind den Mieterinnen und Mietern noch vor dem 01.12. die Kontaktdaten mitzuteilen, an wen sie sich ab dem 01.12. in Notfällen wenden sollen“, fordert Eupen.

Empfehlung

„Der AMV empfiehlt allen betroffenen Mieterinnen und Mietern, die Miete zunächst weiterhin an die ADO zu zahlen und sich auch bei Notfällen wie bisher an die ADO zu wenden, und zwar solange, bis sich die Gewobag nicht rechtsverbindlich erklärt hat“, sagte Eupen.

Berlin, den 28.11.2019

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Gewobag Mieterinformation

AMV im Lichte der Presse:

staaken.info am 27.11.2019: Brief mit X – Gewobag, das war wohl nix!

Wir wissen nicht, was die Gewobag dazu bewogen hat sich nur wenige Tage vor Ultimo und dem „Tag der Übernahme“ mit so einem Rundschreiben „an die künftigen Mieterinnen und Mieter der Gewobag“ bei uns in der Großsiedlung beiderseits der Heerstraße zu wenden. Angenommen es ging dem nun 100 Jahre alten und „in Sachen Wohnen“ erfahrenen gemeinnützigen Unternehmen darum, die noch vorhandenen Verunsicherungen bei den Mietern der bisherigen ADO-Wohnbeständen zu beseitigen? Dann ist dies aber tüchtig schiefgegangen. Im Gegenteil, das Schreiben hat selbst fast vergessene Unsicherheiten wieder heftig angeheizt.

Mit Datum vom 19.11. und – laut zuverlässigen Mieterquellen  – erst am 25. November in den Briefkästen, also gerade mal 5 Werktage vor dem angekündigten Eigentümerwechsel von ADO zu Gewobag, schreibt die Gewobag in ihrem Rundbrief:

Wir planen (!!*) zum 1. Dezember 2019 die Bewirtschaftung ihrer Wohnung (zu*) übernehmen, vorausgesetzt, dass bis dahin alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sindWenn das planmäßig gelingt wird sich für Sie nicht viel ändern

Klar waren die folgenden drei Positionen auch schon vor dem Schreiben: dass der Mietvertrag unverändert weiter gilt, die Kaution sicher ist und die Gewobag dann die Betriebskosten für das gesamte Jahr 2019 abrechnen wird.

Aber für welche Unruhe muss der folgende Satz, nur 5 Tage vor Fälligkeit der nächsten Miete sorgen:

Sie werden eine neue Kontonummer zur Überweisung ihrer Miete erhalten“

Der Miete für welchen Monat? Ab dann wenn alles planmäßig gelaufen ist? Also vielleicht schon am 1.12.? Nein, hier kann – wie auch schon der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV in seiner Stellungnahmen zu dem Rundbrief schreibt, nur die Empfehlung  richtig sein: die Miete solange an die bekannte Kontonummer und an den bekannten Empfänger zu überweisen, bis sich die Gewobag rechtsverbindlich dazu erklärt hat.

Und WAS ist wenn die Übernahme „der Bewirtschaftung“ NICHT planmäßig gelingt? Wer ist dann ansprechbar und wird sich verantwortlich bei Notfällen um Hilfe und Schadensbeseitigung  kümmern?

Auch der folgende Absatz mit der Bitte um Verständnis, dass man sich erst einen Überblick verschaffen und die Mietverträge in das eigene System einpflegen muss, ehe die noch „zeitnah“ zu benennenden Mitarbeiter*innen der Gewobag „zu gegebenem Zeitpunkt gern zur Verfügung stehen„.

Es ist, wie auch der AMV in seinem o.a. Schreiben fordert, dringend an der Zeit, dass die Gewobag Verständnis für die Situation der Mieterschaft zeigt und  unverzüglich Auskunft gibt, zu den ab 1. Dezember 2019 gültigen Kontaktdaten der Ansprechpartner*innen und deren Zuständigkeiten wie auch zu der Frage ab wann die Miete auf neue Bankverbindungen zu überweisen ist.

In den Veranstaltungen der Mieterinitiative wie auch der SPD für die Mieter*innen beiderseits der Heerstraße, des ADO-Gewobag-Deals, wurde immer wieder zur Beruhigung der Mieterschaft betont, dass ja gerade die Tatsache, dass nicht die einzelnen Häuser und Grundstücke sondern die kompletten OFEK-Eigentümergesellschaften mit Ihren Liegenschaften veräußert wurden, nicht nur steuerliche Vorteile und geringere Nebenkosten sondern auch eine reibungslosere Übernahme bieten, mit der Chance auf gleitende Veränderungen, von Mietkonten bis zur Wartung von Aufzügen und Haustechnik …

Davon ist – spätestens seit dem Rundbrief der Gewobag – nicht mehr viel übrig geblieben. Vertrauensbildung mit Blick auf „eine gute Zusammenarbeit“ geht anders. Dafür wurde mit dem Brief die (z.B. bei der SPD-Veranstaltung am 7.11. im Stadtteilzentrum) hin und wieder benannten Versprechungen und hohen Erwartungen auf Normalmaß gerückt, an all das was mit der städtischen gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft als Eigentümerin über kurz oder lang besser werden wird.

https://www.staaken.info/2019/11/brief-mit-x-gewobag-das-war-wohl-nix/

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Ist das wohnwerterhöhende Merkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) des Berliner Mietspiegels 2017 nur erfüllt, wenn für jeden interessierten Mieter auch tatsächlich ein Stellplatz zur Verfügung steht?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 226 C 14/19, Urteil vom 23.05.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Das von der Klägerin geltend gemachte wohnwerterhöhende Merkmal „Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ ist nicht erfüllt. Unstreitig steht der Beklagten bisher kein Pkw-Stellplatz zur Verfügung. Sie hat sich zwar offenbar bisher auch nicht bei der Klägerin um einen solchen Stellplatz bemüht, da aber offenbar immer erst nach einigem Zeitablauf einzelne Stellplätze frei werden, könnte ihr auch bei entsprechendem Interesse nicht zeitnah ein Platz zur Verfügung gestellt werden. Allerdings lässt der Wortlaut dieses Merkmals nicht eindeutig erkennen, ob es nur dann erfüllt sein kann, wenn dem betreffenden Mieter tatsächlich ein PKW-Stellplatz angeboten wird. Nach Auffassung des Gerichts spricht die Verwendung der Formulierung „Angebot“ dafür, dass für jeden interessierten Mieter auch ein Stellplatz zur Verfügung stehen muss, denn ein „Angebot“ erzeugt die Vorstellung, dass man dieses lediglich noch annehmen muss (so auch LG Berlin, Urteil vom 16.10.2018 – 67 S 150/18 -). Dazu muss das Stellplatzkontingent jedenfalls so groß sein, dass allen interessierten Mietern jedenfalls pro Wohneinheit ein Stellplatz zur Verfügung gestellt werden kann, was vorliegend unstreitig nicht der Fall ist. Selbst wenn man dieser Auslegung nicht folgte, ist auch das von der Klägerin behauptete Angebot von 11 Stellplätzen für 28 Wohneinheiten jedenfalls nicht ausreichend dimensioniert. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 02.03.2017, 67 S 375/16) hat in Bezug auf das Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum“ entschieden, dass die Kapazität des Fahrradabstellraumes, obwohl der Mietspiegel insoweit keine bestimmte Größe vorgibt, im Verhältnis zu den Mietparteien und damit den potentiellen Nutzern so dimensioniert sein muss, dass noch von einer tatsächlichen Wirkung auf den Wohnwert ausgegangen werden kann. Diese Auslegung des Landgerichts Berlin zum ähnlichen Merkmal des Fahrradabstellraumes, der das Gericht folgt, ist jedenfalls auf das hier relevante Merkmal bezüglich der Pkw-Stellplätze zu übertragen. Die vorliegend bestehende Kapazität von nur einem Pkw-Stellplatz für jeweils 2,5 Wohnungen ist danach nicht ausreichend, um bereits eine Wohnwerterhöhung bewirken zu können.“

Aus der Rubrik „Mieterinformationen“:

Berliner Zeitung am 26.11.2019 – Wohnen : Mietendeckel entlastet Berliner Mieter um 2,5 Milliarden Euro
 
Mit der jetzt vorgenommen Schätzung zur Entlastung der Mieter korrigiert die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Zahlen nach oben.
Berlins Mieter werden durch den fünfjährigen Mietendeckel nach einer überschlägigen Schätzung in Höhe von rund 2,5 Milliarden Euro entlastet. Das geht aus den Erläuterungen zum Gesetzentwurf über den Mietendeckel aus dem Haus von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) hervor, der an diesem Dienstag im Senat beschlossen werden soll. Die Vermieter müssen dem Papier zufolge auf einen Betrag in gleicher Höhe verzichten. Die Landesregierung will sich an diesem Dienstag noch einmal mit dem Mietendeckel befassen, um ihn nach der formellen Beschlussfassung an das Abgeordnetenhaus weiterzuleiten. Dort soll er in den nächsten Wochen beraten und am Ende von einer Mehrheit der Parlamentarier beschlossen werden, um Gesetzeskraft zu erlangen.Mit der jetzt vorgenommen Schätzung zur Entlastung der Mieter korrigiert die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Zahlen nach oben. Noch vor wenigen Wochen hatte sie den Betrag auf rund 2,2 Milliarden Euro angesetzt. Die Schätzung beruht auf den Angaben der städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die ihre voraussichtlichen Einbußen für fünf Jahre auf 296 Millionen Euro beziffert haben, heißt es. Dabei sei ein Zuschlag von 50 Prozent berechnet worden, weil die Auswirkungen bei den anderen Vermietern stärker sein werden. Zu erwarten seien auch Auswirkungen auf Wirtschaftszweige, die im engen sachlichen Zusammenhang mit der Wohnungswirtschaft stehen, räumt die Stadtentwicklungsbehörde ein. Diese Auswirkungen seien aber nicht zu beziffern.

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Kurier am 26.11.2019: Mieterhöhung – So nutzt die Deutsche Wohnen den Mietspiegel zu ihren Gunsten

Immer wieder hat die Deutsche Wohnen in der Vergangenheit versucht, bei Mieterhöhungen den Mietspiegel zu umgehen – um mit anderen Begründungen, etwa durch Gutachten, eine höhere Miete durchzusetzen. Und was macht sie mit dem Mietspiegel 2019? Erste Auswertungen liegen jetzt vor.

„Die Deutsche Wohnen beruft sich jetzt zwar auf den Mietspiegel, aber nur so weit, wie er ihr hilft, ihre Forderungen durchzusetzen“, sagt Marcel Eupen, der Vorsitzende des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV). „Das zeigen jedenfalls erste Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen aus dem August und September, die wir jetzt ausgewertet haben.“

Deutsche Wohnen ignoriert Orientierungshilfe

So verweist das Unternehmen in drei beispielhaft untersuchten Fällen aus Spandau zwar zur Begründung der Mieterhöhung auf das jeweilige Mietspiegelfeld, dem die Wohnung zuzuordnen ist. Doch es unterlässt die konkrete Berechnung der zulässigen Miete auf Basis der sogenannten Orientierungshilfe des Mietspiegels. Dabei werden wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale gegeneinander aufgerechnet.

Für den AMV ist das nicht akzeptabel. Wenn die Deutsche Wohnen die Orientierungshilfe des Mietspiegels nicht anwende, sei der Mieterhöhungswert „nicht nachvollziehbar“, sagt Eupen. Das Problem: Rein formal reicht es für die Begründung einer Mieterhöhung aus, wenn sich die verlangte Miete innerhalb der Preisspanne für den jeweiligen Wohnungstyp bewegt.

Deutsche Wohnen erklärt, sich „ an alle Vorgaben“ zu halten

Erst, wenn sich Mieter und Vermieter über die genaue Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete streiten, gehe es „um die konkrete Herleitung der Miete anhand der Orientierungshilfe“, sagt die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Katrin Dietl.

Die Deutsche Wohnen erklärt, dass sie sich „natürlich an alle Vorgaben“ des Mietspiegels 2019 halte. „Das beinhaltet selbstverständlich auch die Berechnung der Miethöhe und die Informationspflicht gegenüber unseren Mietern.“

https://www.berliner-kurier.de/berlin/kiez—stadt/mieterhoehung-so-nutzt-die-deutsche-wohnen-den-mietspiegel-zu-ihren-gunsten—33520240

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 25.11.2019 – Mieterhöhungen: Deutsche Wohnen nutzt Schwachstellen des Mietspiegels aus

Die Deutsche Wohnen beruft sich bei Mieterhöhungen ausgerechnet auf den Mietspiegel – den sie in der Vergangenheit immer wieder zu umgehen versuchte.

Immer wieder hat die Deutsche Wohnen in der Vergangenheit versucht, bei Mieterhöhungen den Berliner Mietspiegel zu umgehen – um mit anderen Begründungen, etwa durch Gutachten oder der Benennung von Vergleichswohnungen, eine höhere Miete durchzusetzen. Mit Spannung wurde deswegen erwartet, wie es das Unternehmen mit dem Mietspiegel 2019 hält, der im Mai veröffentlicht wurde. Erste Auswertungen liegen jetzt vor.

„Die Deutsche Wohnen beruft sich jetzt zwar auf den Mietspiegel, aber nur soweit, wie er ihr hilft, ihre Forderungen durchzusetzen“, sagt Marcel Eupen, der Erste Vorsitzende des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV). „Das zeigen jedenfalls erste Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen aus dem August und September, die wir jetzt ausgewertet haben“, sagt Eupen.

So verweist das Unternehmen in drei beispielhaft untersuchten Fällen aus Spandau zwar zur formellen Begründung der Mieterhöhung auf den Mietspiegel und das jeweilige Mietspiegelfeld, dem die Wohnung zuzuordnen ist. Doch es unterlässt in seinem Erhöhungsschreiben inhaltlich die Berechnung der zulässigen Miete auf Basis der sogenannten Orientierungshilfe des Mietspiegels.

Dabei werden wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale gegeneinander aufgerechnet. Wohnwerterhöhend ist laut der Orientierungshilfe beispielsweise ein zweites WC in der Wohnung oder ein sehr großes Waschbecken im Bad. Wohnwertmindernd ist etwa, wenn das Bad kleiner als vier Quadratmeter ist oder wenn es keine Duschmöglichkeit gibt. Formal ausreichend Für den AMV ist das Vorgehen nicht akzeptabel.

Mieterhöhung in rechtlicher Grauzone

„Wenn die Deutsche Wohnen die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2019 nicht anerkennt und insbesondere in der Praxis nicht anwendet, wird die Einordnung einer Wohnung in dem jeweiligen Mietspiegelfeld zur reinen Willkür und der jeweilige angegebene Mieterhöhungswert ist nicht nachvollziehbar, da die jeweiligen Spannen einfach zu groß sind“, sagt Eupen. So betrage beispielsweise die Spanne bei einer vor 1918 errichteten 70 Quadratmeter großen Wohnung in einfacher Wohnlage 5,17 Euro je Quadratmeter (4,83 Euro bis 10 Euro).

Wie solle ermittelt werden, wenn nicht mit der Orientierungshilfe, ob die ortsübliche Vergleichsmiete 4,83 Euro oder 10,00 Euro betrage, sagt Eupen. Das Problem: Rein formal reicht es für die Begründung einer Mieterhöhung aus, wenn sich die verlangte Miete innerhalb der Preisspanne für den jeweiligen Wohnungstyp bewegt. Ein Aufrechnen von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen ist rechtlich nicht notwendig.

Die Orientierungshilfe als Schätzgrundlage

Erst, wenn sich Mieter und Vermieter über die genaue Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete streiten, gehe es „um die konkrete Herleitung der Miete anhand der Orientierungshilfe“, sagt die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Katrin Dietl. Weil die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale im Gegensatz zur Datenerhebung für die Miethöhe nicht auf statistisch abgesicherten Erhebungen basieren, gehöre die „Orientierungshilfe“ nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels, so Dietl.

Die Orientierungshilfe wird im Mietspiegel aber als „Schätzgrundlage“ für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete empfohlen. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund kommt in den drei Fällen aus Spandau jeweils zu anderen Ergebnissen als die Deutsche Wohnen, wenn wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale berücksichtigt werden.

Im Fall eines Ehepaars aus der Steigerwaldstraße ergibt sich laut AMV eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,00 Euro je Quadratmeter, nicht von 5,57 Euro je Quadratmeter, wie die Deutsche Wohnen errechnet hat. So fällt laut AMV-Berechnungen unter anderem negativ auf, dass das Bad kleiner als vier Quadratmeter ist und die Küche über keine Spüle verfügt. Während die Deutsche Wohnen die Kaltmiete für die rund 66 Quadratmeter große Wohnung des Ehepaars um 26,11 Euro monatlich erhöhen will, weist der AMV die Forderung als unberechtigt zurück.

Eine begründete Forderung?

Die Deutsche Wohnen erklärt die Forderung erst in einem Antwortschreiben damit, dass sie die höhere Miete „unter Berücksichtigung der Ausstattung“ der Wohnung „für begründet“ hält – und erklärt, dass beispielsweise der Balkon, eine Abstellkammer sowie der abschließbare Fahrradabstellraum als wohnwerterhöhende Merkmale zu berücksichtigen seien. Zur Orientierungshilfe führt sie indes aus, dass diese nicht Bestandteil des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2019 seien.

Selbst wenn man die Orientierungshilfe berücksichtige, könne sie sich der Auswertung des AMV aber nicht anschließen. Im Fall einer Mieterin aus der Wasserwerkstraße beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete laut AMV nicht auf 6,64 Euro je Quadratmeter, wie von der Deutsche Wohnen errechnet, sondern auf 5,71 Euro je Quadratmeter. Bis auf die Küche, in der die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, dominieren laut AMV die wohnwertmindernden Merkmale, zu denen ein Bad mit weniger als vier Quadratmetern Fläche gehört.

Der AMV erklärt sich in dem Fall bereit, statt der geforderten Anhebung um 9,60 Euro monatlich für die etwa 87 Quadratmeter große Wohnung einer Erhöhung um 4,80 Euro zuzustimmen. Die Deutsche Wohnen begründet ihre Forderung damit, dass sie die höhere Miete „unter Berücksichtigung der Ausstattung“ der Wohnung „für begründet“ hält und merkt im Antwortschreiben an den AMV zugleich an, dass die Orientierungshilfe aus ihrer Sicht „nur begrenzt geeignet“ sei, „da unter anderem ein extremes Missverhältnis zwischen positiven und negativen Merkmalen innerhalb einer Merkmalgruppe“ bestehe.

Reale Fälle

So sei es beispielsweise „nicht nachvollziehbar“, wie eine nicht vorhandene Spüle mit einem Investitionsvolumen von zirka 80 Euro eine barrierearme Wohnungsgestaltung mit einem Investitionsvolumen von mehreren tausend Euro aufheben könne. Ähnlich wie im Fall des Ehepaars aus der Steigerwaldstraße erklärt die Deutsche Wohnen, selbst wenn man die Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2019 berücksichtige, könne sie sich der Auswertung durch den AMV nicht anschließen. Ein kleines Bad mit weniger als vier Quadratmetern sei für das Wohnhaus baualterstypisch.

Im Fall einer Mieterin aus dem Bramwaldweg beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete laut AMV auf 5,71 Euro je Quadratmeter statt auf 6,55 Euro je Quadratmeter, wie von der Deutsche Wohnen errechnet. Die Forderung nach einer Mietsteigerung um 13,24 Euro pro Monat weist der AMV als unberechtigt zurück. Die Deutsche Wohnen äußert sich hier ähnlich wie in den anderen Fällen und macht mit Hinweis auf die Ausstattung der Wohnung, zum Beispiel mit einer Einbauküche, die höhere Miete geltend.

Kriterienkatalog als Orientierung

Die Wohnungsgesellschaft erklärt auf Anfrage der Berliner Zeitung, dass sie sich „natürlich an alle Vorgaben des im Mai dieses Jahres vorgestellten Mietspiegels 2019“ halte. „Das beinhaltet selbstverständlich auch die Berechnung der Miethöhe und die Informationspflicht gegenüber unseren Mietern“, so Unternehmenssprecher Marko Rosteck. „Ich kann die Kritik am Missverhältnis der Kosten für eine Spüle einerseits und für die Schaffung einer barrierefreien Wohnung andererseits durchaus nachvollziehen“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen.

„Es gibt aber nunmal den Kriterienkatalog mit wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen als Orientierungshilfe – und deswegen sollte er aus Gründen des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit bei der Berechnung der ortsüblichen Miete auch angewendet werden.“ Sonst, so Eupen, könnten die Mieter nicht nachvollziehen, wie die höhere Miete zustande komme.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/deutsche-wohnen-nutzt-schwachstellen-des-mietspiegels-aus-li.2041

Aus der Rubrik „Wissenswertes“:

Kommt ein Stichtagszuschlag nur dann in Betracht, wenn die maßgebliche Einzelvergleichsmiete für die jeweilige Wohnung zwischen den Erhebungszeitpunkten zweier Mietspiegel – hier dem aus 2015 und dem aus 2017 – eine erhebliche Steigerung erfahren hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 18/19, Urteil vom 31.07.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: „Einen Stichtagszuschlag hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei nicht vorgenommen. Soweit ein solcher durch den Tatrichter im Rahmen und in den Grenzen des § 286 ZPO vorgenommen werden kann, ohne dass dies zwingend wäre, liegen hier die Voraussetzungen nach den insoweit vom BGH bestätigten Maßstäben schon nicht vor (vgl. BGH, Urt. 15. März 2017 – VIII ZR 295/15, WuM 2017, 208). Ein Stichtagszuschlag kommt danach nur dann überhaupt in Betracht, wenn die maßgebliche Einzelvergleichsmiete für die jeweilige Wohnung zwischen den Erhebungszeitpunkten zweier Mietspiegel – hier dem aus 2015 und dem aus 2017 – eine erhebliche Steigerung erfahren hat, so dass davon ausgegangen werden müsste, dass der ältere Mietspiegel – hier der aus 2015 – die festzustellende Einzelvergleichsmiete nicht mehr zutreffend abbildet.

Unabhängig davon, dass die Beklagte selbst nicht begründet, auf welche konkrete Mietabweichung sie ihre Auffassung stützt, dass ein Stichtagszuschlag vorzunehmen ist, ist eine solche ist hier nicht gegeben. Die Einzelvergleichsmiete liegt – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat – nach dem Mietspiegel 2015 bei 6,94 Euro/m², nach dem Berliner Mietspiegel 2017 bei 7,04 Euro/m².

Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld G1 einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 4,40 Euro/m² bis 7,52 Euro/m² und einen Mittelwert von 5,62 Euro/m² ausweist. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage ergibt sich wegen überwiegend wohnwerterhöhender Merkmale in zwei Merkmalgruppen ein Zuschlag von 40% zum Mittelwert (2 x 0,38 Euro/m² =0,76 Euro/m ²) sowie zusätzlich – wegen des Sondermerkmals hochwertiger Bodenbelag ein Zuschlag von weiteren 0,56 Euro/m².

Im Mietspiegel 2017 weist das Mietspiegelfeld G1 eine Mietzinsspanne von 4,40 Euro/m² bis 8,22 Euro/m² und einen Mittelwert von 6,00 Euro/m² aus. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ergibt sich wiederum ein Zuschlag von 40% zum Mittelwert (2x 0,52 Euro/m² = 1,04 Euro/m²), insgesamt eine Einzelvergleichsmiete von 7,04 Euro/m². Das Sondermerkmal ist im Mietspiegel 2017 weggefallen; die Ausstattung findet im Rahmen der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) Berücksichtigung, die bereits wohnwerterhöhend in Ansatz gebracht wurde. Eine Differenz von 0,10 Euro/m² ist keine erhebliche Mietsteigerung.“