Archiv für den Monat: April 2020

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

Berliner Morgenpost am 29.04.2020: Wohnungspolitik – So tricksen Vermieter beim Mietendeckel

Mieterverein schlägt Alarm: Mit Gewerbeverträgen, Schattenmieten oder Sonderzahlungen versuchen Vermieter, das neue Gesetz zu umgehen.

Anders als von vielen Initiativen befürchtet, halten sich die meisten Berliner Vermieter an die Regelungen des Mietendeckel-Gesetzes. Zwei Monate nach dessen Inkrafttreten sind diese ganz überwiegend ihrer Pflicht nachgekommen, ihren Mietern bis zum vergangenen Donnerstag Auskunft zu erteilen über „die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände“, wie es im Gesetz heißt. Mit dieser Information kann dann gegebenenfalls ab dem 23. November 2020 die Miete gesenkt werden. Allerdings gibt es auch schwarze Schafe unter den Vermietern.

„Bei uns haben sich viele Betroffene gemeldet, deren Vermieter offenbar mit verschiedenen Tricks den Mietendeckel umgehen oder sich mit Vereinbarungen unterschiedlichster Art die Mietzahlungsansprüche für den Fall der Verfassungswidrigkeit sichern wollen“, berichtet Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV).

„Solche Versuche bestehen zum Beispiel darin, neue Wohnmietverhältnisse mit Gewerbeverträgen zu versehen oder Nutzungsverträge anzubieten, für die angeblich der Deckel nicht greift oder die Einzahlung der den Mietendeckel überschreitenden Miete auf ein Treuhandkonto des Vermieters zu verlangen“, nennt BMV-Chef Wild einige Beispiele. Auch die Zahlung horrend hoher Sicherheitszahlungen werde den Mietern abverlangt.

So möchte beispielsweise ein Vermieter einer Wohnung in Prenzlauer Berg eine „Individualvereinbarung zum sogenannten Mietendeckel“ in den Mietervertrag einfügen. In dieser soll sich der Mieter verpflichten, „dem Vermieter eine Sicherheit (§232 BGB) zu leisten“, für den Fall, dass der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt werden sollte. „Die Sicherheit soll 25.000 Euro betragen“, heißt es weiter, und: „Verletzt die Mieterseite vorstehende Verpflichtung, so steht dem Vermieter deshalb ein Sonderkündigungsrecht zu.“

Mieter sollen Treuhandkonto einrichten oder Schattenmiete zahlen

Andere Vermieter dagegen senden ihren Mietern Briefe zu, in denen die Einrichtung eines Treuhänderkontos nahegelegt wird. „Wir stimmen der Einrichtung eines Treuhandkontos durch Sie zu unseren Gunsten und unverzinslichen Verwahrung der Differenz der zulässigen Miete nach dem MietenWoG (Mietendeckel-Gesetz, A.d.R.) zu der nach dem BGB vereinbarten Miete zu“, heißt es in einem Vordruck, den der Mieter unterschreiben soll.

Begründet wird dies in dem Anschreiben zum Formular mit der voraussichtlichen Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels, der dann zu Nachzahlungen der bis dahin aufgelaufenen Mietdifferenz führen würde. „Mit jeder von Ihnen nicht geleisteten Differenz zwischen der wirksam vereinbarten Miete und der Stichtagsmiete geraten sie zivilrechtlich in Zahlungsverzug. Dies kann ein Recht zur ordentlichen, aber auch außerordentlichen Kündigung des mit Ihnen bestehenden Mietverhältnisses begründen“, heißt es in dem Schreiben. „So etwas verunsichert natürlich viele Mieter“, berichtet Wild.

Bei neuen Verträgen werde vielfach auch eine „Schattenmiete“ verlangt, wie der BMV-Chef sie nennt. Während der Laufzeit des Mietendeckels werde dabei nur die Mietendeckelmiete verlangt, parallel werden Mieter aber zu einer höheren Miete jenseits des Mietendeckels vertraglich verpflichtet. Das führt dazu, dass in einem Mietvertrag gleich zwei verschiedene Miethöhen stehen, wobei die Differenz mehrere hundert Euro betragen kann.

https://www.morgenpost.de/berlin/article229006379/So-tricksen-Vermieter-beim-Mietendeckel.html

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Kurier am 29.04.2020: Sozialwohnungen – Neuer Ärger um Mieterhöhungen

Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag versprach vor Kurzem, die zum 1. Mai erklärten Mieterhöhungen für Sozialwohnungen zurückzunehmen. Das hat sie jetzt zwar getan, doch was sie nun plant, sorgt erneut für Unmut.

Mieter Christopher Ortmann aus Spandau fühlt sich schlicht „veräppelt“. Schreibt die Gewobag doch, dass sie vom 1. Mai bis zum 30. September 2020 auf die geltend gemachte Mieterhöhung verzichte. Zum 1. Oktober erhalte Ortmann aber „rechtzeitig eine Neuberechnung der Miete“. Die Mieterhöhung ist also nur verschoben.

Senatsverwaltung: „Keine Mieterhöhungen in den nächsten beiden Jahren“

Der 30-Jährige ist enttäuscht. Er hätte erwartet, dass Mieterhöhungen wie beim Mietendeckel für zwei Jahre ausgesetzt werden, sagt er. Ähnlich äußert sich der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV). Pikant ist die ab 1. Oktober in Aussicht gestellte Mieterhöhung der Gewobag auch, weil die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung am 27. März verkündet hatte, dass es für Mieter im sozialen Wohnungsbau „keine Mieterhöhungen in den nächsten beiden Jahren“ geben werde.

Gelten sollte dies jedoch nur für knapp die Hälfte aller rund 90.000 Sozialwohnungen. Nicht abgedeckt davon sind Mieterhöhungen etwa aufgrund höherer Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, wie sie die Gewobag im Blick hat. AMV-Chef Eupen fordert Konsequenzen. Der AMV erwarte von der Gewobag, dass sie alle Erhöhungen für zwei Jahre aussetze, sagt er.

https://www.berliner-kurier.de/kiez/neuer-aerger-um-mieterhoehungen-fuer-sozialwohnungen-li.82341

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 29.04.2020: Wohnungsbaugesellschaft – Gewobag: Neuer Ärger um Mieterhöhungen für Sozialwohnungen

Noch Ende März verkündete die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, es werde „in den nächsten beiden Jahren“ keine Mieterhöhungen geben. Die Gewobag zog geplante Erhöhungen zum 1. Mai zwar zurück, verschiebt sie jedoch nur auf Oktober.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/gewobag-neuer-aerger-um-mieterhoehungen-fuer-sozialwohnungen-li.82355

Aus der Rubrik “Mieterberatung”:

Spandauer Volksblatt am 28.04.2020: Kostenfreie bezirkliche Mieterberatung – „Staakener Fensterberatung“ gut angenommen

Seit dem 16.03.2020 findet die kostenfreie Mieterberatung des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. im Auftrag des Bezirksamts Spandau in Staaken im Gemeinwesenverein Heerstraße Nord e.V. im Stadtteilzentrum Obstallee 22e nur noch in Notfällen und ohne direkten Kontakt als sog. „Fensterberatung“ statt. Sie wurde sehr gut angenommen und bisher von 37 Mieterinnen und Mietern in Anspruch genommen.

Die Ratsuchenden reichen ihre Unterlagen über den Briefkasten im Fenster neben der Eingangstür in den Beratungsraum. Dort werden sie gesichtet und die Sach- und Rechtslage wird geprüft. Nach erfolgter Überprüfung erfolgt sodann durch das geöffnete Bürofenster unter Einhaltung eines Sicherheitsabstandes von mindestens 2 Metern eine persönliche Beratung oder alternativ bei geschlossenem Fenster eine telefonische Beratung unter 030 – 914 90 889 oder unter 0174 / 483 27 28. Nach der erfolgten Beratung werden die Unterlagen durch den Briefkasten zurückgereicht.

Die „Staakener Fensterberatung“ findet in der Zeit der Corona-Pandemie immer montags von 16:00 Uhr bis 19:00 Uhr statt.

Auch im „Gemeinwesenverein Haselhorst e.V.“, Burscheider Weg 21, 13599 Berlin, findet eine „Fensterberatung“ statt, und zwar montags von 10:00 Uhr bis 12:00 Uhr. Die übrigen Standorte der bezirklichen Mieterberatung – Siemensstadt, Hakenfelde, Neustadt, Falkenhagener Feld und Wilhelmstadt – sind zur Pandemie-Vorbeugung im Zusammenhang mit dem Corona-Virus zurzeit geschlossen.

Telefonisch findet als Ersatz eine kostenlose Mieterberatung des AMV im Auftrag des Bezirksamts Spandau montags bis freitags von 08:00 Uhr bis 17:00 Uhr unter 030 – 68 83 74 92 oder unter 0170 / 23 71 790 oder unter 0174 / 483 27 28 statt. Zur Vorbereitung können Unterlagen zuvor per E-Mail unter information.amv@gmail.com oder postalisch unter der Postadresse AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V., c/o RA Uwe Piper, Bayernring 27 a, 12101 Berlin, an den AMV übermittelt werden.

Die telefonische Mieterberatung gilt ausschließlich nur zur Pandemie-Vorbeugung im Zusammenhang mit dem Corona-Virus und wird später nach Aufhebung der Vorbeugemaßnahmen wieder eingestellt.

https://www.berliner-woche.de/staaken/c-soziales/staakener-fensterberatung-gut-angenommen_a263788

Aus der Rubrik “Wirtschaftsinformationen”:

Berliner Zeitung am 24.04.2020: Immobilienmarkt – Übernimmt Vonovia die Deutsche Wohnen?

Vor vier Jahren konnte sich die Deutsche Wohnen noch einer feindlichen Übernahme durch die Vonovia widersetzen. Doch jetzt gibt es eine erneute Debatte um einen Zusammenschluss der Wohn-Giganten.

Vier Jahre nachdem das größte börsennotierte Wohnungsunternehmen in Deutschland, die Vonovia, mit dem Versuch gescheitert ist, die Deutsche Wohnen zu übernehmen, steht eine Konzentration auf dem Immobilienmarkt erneut zur Diskussion.

Befeuert wird die Debatte durch eine Stellungnahme der Vonovia. Diese erklärte am Donnerstag auf „Gerüchte“, wonach sie einen Kauf der Deutsche Wohnen prüfe, dass sie immer wieder „auf eine etwaige Übernahme“ des Konkurrenten angesprochen werde. Statt eines harten Dementis folgt dann jedoch eine Erklärung, die sich so liest, als würde der Konzern lediglich die Bedingungen für einen Kauf beschreiben.

„Generell“ seien „Akquisitionen integraler Bestandteil“ der Firmen-Strategie und würden „fortlaufend geprüft“, stellt die Vonovia klar. Eine derartige Transaktion in Berlin „wäre aber überhaupt nur realistisch, wenn fundamentale Fragen geklärt wären und sie von einem entsprechenden Willen der Berliner Politik getragen würde, die derzeit mit Hochdruck an der Bewältigung der Corona-Krise“ arbeite. Aktuell habe die Bewältigung der Probleme in der Corona-Krise absolute Priorität. Zu Nachfragen, etwa wie die Unterstützung durch die Berliner Politik aus Sicht des Unternehmens aussehen müsste, wollte sich die Vonovia am Donnerstag nicht äußern. Die Deutsche Wohnen zeigte sich ebenfalls wortkarg: „Marktgerüchte kommentieren wir grundsätzlich nicht“, erklärte ein Unternehmenssprecher.

Sollte es zu einer Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia kommen, würde bundesweit und speziell in Berlin ein Wohnungsgigant entstehen. Die Vonovia hat mehr als 400.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich – rund 40.000 davon in Berlin. Die Deutsche Wohnen besitzt bundesweit rund 161.000 Wohnungen, fast 112.000 davon in Berlin. Mit zusammen gut 150.000 Wohnungen in Berlin besitzen die beiden damit in etwa zehn Prozent der Berliner Mietwohnungen. Die Vonovia beziffert den Wert ihrer Immobilien auf zirka 53,3 Milliarden Euro, die Deutsche Wohnen den Wert ihrer Immobilien auf rund 26 Milliarden Euro.

Schon einmal, vor vier Jahren, hatte die Vonovia versucht, die Deutsche Wohnen zu übernehmen. Sie war damit jedoch gescheitert, weil dem Übernahme-Angebot nicht genügend Aktionäre der Deutsche Wohnen folgten. In Berlin sehen sich beide Unternehmen mit dem Mietendeckel konfrontiert, der die Mieten auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 für fünf Jahre einfriert. Das schmälert die Gewinne. Auf beide Unternehmen zielt zudem das Volksbegehren Deutsche Wohnen und Co enteignen, das die Vergesellschaftung der Immobilien von Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen anstrebt.

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln will sich zu Einzelunternehmen zwar nicht äußern. Immobilien-Experte Michael Voigtländer sagt aber, dass es bei Zusammenschlüssen generell darum gehe, „Größenvorteile“ zu erzielen. Durch einen größeren Wohnungsbestand könnten Leistungen Dritter, etwa für die Bewirtschaftung der Häuser, noch günstiger eingekauft werden. Außerdem werde es als Großunternehmen noch leichter möglich, Geld am Kapitalmarkt aufzunehmen. Hinzu komme „gegebenenfalls die Hoffnung, auch mehr Gewicht in Regulierungsdebatten zu erhalten“. Also in Diskussionen über den Mietendeckel oder in der Enteignungsdebatte. „Die Frage ist natürlich, was eigentlich die optimale Größe ist“, sagt Voigtländer. Bei manchen Großkonzernen wandelten sich die Größenvorteile in Nachteile, weil man in der Organisation nicht mehr effizient sei.

Berlins Landesregierung geht in der Übernahme-Debatte auf Tauchstation. „Dazu gibt es von unserer Seite keine Stellungnahme oder eine Kommentierung“, so Senatssprecherin Melanie Reinsch. Deutlicher wird die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger. „Wir als Koalition haben es uns zum Ziel gesetzt, den Berliner Wohnungsmarkt umzubauen und ihn langfristig gemeinwohlorientiert auszurichten“, sagt sie. „Denn wir wollen, dass alle Berliner angemessen wohnen können und wir den sozialen Zusammenhalt unserer Gesellschaft erhalten.“ Sowohl Deutsche Wohnen als auch Vonovia stünden diesem Ziel mit ihrem Geschäftsmodell entgegen. Statt einer Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia sollten die Wohnungen beider Konzerne in Berlin lieber durch gemeinwohlorientierte Unternehmen übernommen werden. Der Berliner Mieterverein (BMV) äußert sich ähnlich. Er sehe keinen großen Unterschied zwischen Vonovia und Deutsche Wohnen, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Beide verlangten bei der Wiedervermietung von Wohnungen hohe Mieten. Rouzbeh Taheri, Sprecher der Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen, sagt: „Der Konzentrationsprozess in der Immobilienbranche scheint einen neuen Schub zu bekommen.“ Die Vonovia wolle offenbar „als Krisengewinnler die gesunkenen Aktienkurse nutzen“ und die Deutsche Wohnen schlucken. Das sei keine gute Nachricht für die Mieter in Berlin. „Wenn ein Miethai durch einen anderen Miethai geschluckt wird, dann werden die Mieter unter noch größerem Druck geraten”, so Taheri.

„Unsere Forderung war immer die Vergesellschaftung der großen Immobilienkonzerne, daran ändert sich nichts.“ Von der Berliner Politik erwarte er, „dass sie deutlich ihre Ablehnung dieser Übernahme zum Ausdruck bringt. Die riesige Machkonzentration, die sich hier anbahnt, wird für die soziale Wohnraumversorgung in Berlin extrem schädlich sein“, warnt Taheri.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/debatte-um-moegliche-uebernahme-der-deutsche-wohnen-li.81928

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kann eine Entscheidung über die Bemessung der Räumungsfrist abgeändert werden, wenn veränderte Umstände bzw. neue Tatsachen vorliegen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 205/19, Beschluss vom 03.04.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: „Der Antrag des Beklagten auf Verlängerung der Räumungsfrist ist zulässig, insbesondere vor Ablauf der Frist des § 721 Abs. 3 Satz 2 ZPO gestellt worden; die Klägerin hatte Gelegenheit zur Stellungnahme und hat davon gebracht gemacht.

Der Antrag ist in dem geltend gemachten Umfang begründet. Die Räumungsfrist ist nicht unter die Bedingung der von der Klägerin begehrten Auflagen zu stellen.

a) Nach § 721 Abs. 3 ZPO kann eine bereits gewährte Räumungsfrist auf Antrag verlängert werden. Im Rahmen des pflichtgemäß auszuübenden Ermessens hat das jeweils zuständige Instanzgericht, § 721 Abs. 4 Satz 1 ZPO, nach allgemeiner Ansicht am Sinn und Zweck der Vorschrift orientiert sorgfältig die Interessen des Gläubigers gegen die des Schuldners abzuwägen (MüKoZPO/Götz, 5. Aufl. 2016, ZPO § 721 Rn. 1 Seibel in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 721 Rn. 9, m.w.N.; Kammer, Beschluss vom 17.07.2017 – 65 S 149/17, Beschluss vom 29.02.2016 – 65 S 11/16, n.v.).

Ausweislich der Gesetzesmaterialien soll § 721 ZPO sicherstellen, dass der Mieter von Wohnraum innerhalb einer angemessenen Frist anderweitig untergebracht werden kann (BT-Drs. IV/806, S. 13 unter Hinweis auf § 5a Mieterschutzgesetz) und ihn vor der Obdachlosigkeit bewahren (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2020, § 721 Rn. 1). Die Vorschrift trägt dem aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleiteten, die Zwangsvollstreckung beschränkenden Übermaßverbot Rechnung, das nicht erst verletzt ist, wenn der Mieter obdachlos wird, sondern bereits dann, wenn zumutbarer Ersatzwohnraum für ihn nicht verfügbar ist (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2020, § 721 Rn. 1). Die Regelung beruht auf der Erkenntnis, dass die Wohnung als Mittelpunkt der privaten Existenz des Einzelnen von elementarer Bedeutung ist (BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036]).

Im Falle der Entscheidung über eine – wie hier beantragte – Verlängerung der Räumungsfrist gelten die vorstehend genannten, die Abwägung beeinflussenden Grundsätze mit Modifizierungen, die daraus folgen, dass nicht erstmals über eine Räumungsfrist entschieden, sondern die Abänderung einer Entscheidung begehrt wird (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2020, § 721 Rn. 62 f.). Eine – wie hier nicht angefochtene – Entscheidung über die (Bemessung der) Räumungsfrist kann abgeändert werden, wenn veränderte Umstände bzw. neue Tatsachen vorliegen (BeckOK ZPO/Ulrici, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 721 Rn. 14 Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2020, § 721 Rn. 63).

Dem Beklagten war es hier aufgrund der allgemein bekannten, seit Anfang März geltenden, alle Lebensbereiche treffenden Einschränkungen nicht möglich, die Räumungsfrist auszuschöpfen, um auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Berlin zumutbaren Ersatzwohnraum zu finden.

Die in der Geschichte der Bundesrepublik beispiellosen Beschränkungen sozialer, selbst familiärer Kontakte, die massiven Grundrechtseingriffe, die Unsicherheit über den Umfang polizeilich überwachter Ausgangsbeschränkungen (vgl. nur § 14 SARS-CoV-2-Eindämmungsmaßnahmeverordnung Berlin) sowie die diese Einschränkungen rechtfertigende einzigartige lebensbedrohende Gefahrenlage waren für niemanden, auch den Beklagten nicht vorhersehbar. Es sind massiv veränderte Umstände, die sowohl die Wohnungssuche als auch – bei Erfolg – einen Umzug jedenfalls im zeitlichen Zusammenhang mit der vom Amtsgericht gewährten Räumungsfrist erschweren bzw. ausschließen.

Hinzu kommt, dass nach den eingangs dargestellten Grundsätzen unter der vor Ablauf der Räumungsfrist eingetretenen allgemeinen pandemiebedingten Gefahrenlage eine etwaige Obdachlosigkeit des Beklagten gegen das aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleitete Übermaßverbot verstieße, ohne dass dem hier berechtigte Interessen des Klägerin oder anderer Mieter gegenüberstünden.

Der Kündigung des seit 1995 bestehenden Mietverhältnisses liegt im Wesentlichen ein Streit der Parteien über Mietminderungen wegen (unstreitig vorhandener erheblicher) Mängel der Mietsache, eines von der Klägerin behaupteten, in 2015 eingetretenen Annahmeverzugs des Beklagten die Mangelbeseitigung betreffend und eines etwaigen Wiederaufleben des Minderungsrechtes des Beklagten zugrunde.

Dem Interesse der Klägerin als Gläubigerin des (nicht rechtskräftigen) Räumungstitels entsprechend hat die Kammer den Anforderungen des § 272 Abs. 4 ZPO gemäß einen zeitnahen Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumt und – vor dem Hintergrund der aktuell ungewissen Fortdauer der pandemiebedingten Einschränkungen – vorsorglich einen Ersatztermin mit den Parteien abgestimmt.

Dem etwaigen Interesse der Klägerin, sich – soweit dies überhaupt möglich ist – kurzfristig in den Besitz der vom Beklagten bewohnten Wohnung zu setzen, kommt aktuell auch deshalb weniger Gewicht zu, weil ihre Möglichkeiten, die Wohnung einem anderen Mieter zu überlassen, derzeit beschränkt sind. Dem gegenüber steht das deutlich gewichtigere, Gesundheit und Leben betreffende Interesse des 61-jährigen, laut ärztlichem Attest an Asthma leidenden Beklagten, sich nicht während der aktuell von Experten allgemein bekannt, § 291 ZPO, als hoch eingeschätzten Gefahrenlage und unter den daraus folgenden erschwerten Bedingungen der Gefahr einer Wohnungslosigkeit auszusetzen.

b) Angesichts des seit 2013 andauernden Streits der Parteien (unter anderem) um die Instandsetzung der Fenster und die Meinungsverschiedenheiten der Parteien über deren Instandsetzungsfähigkeit bzw. ihren – so der Beklagte – erforderlichen Austausch muss der schon aufgrund seines Alters mit zusätzlichen Risiken belastete Beklagte in der aktuellen Gefahrensituation und bei zudem zweifelhafter Zulässigkeit der umfangreichen Arbeiten in der von ihm bewohnten Wohnung durch Dritte nach den Einschränkungen SARS-CoV-2-Eindämmungsmaßnahmeverordnung Berlin deren kurzfristige Ausführung bis zum Ablauf der verlängerten Räumungsfrist nicht dulden. Eine deutliche Verschlechterung des Zustandes der seit Jahren erheblich instandsetzungsbedürftigen Fenster steht unter den zwischen April und Juni üblichen Witterungsbedingungen nicht zu befürchten. Es ist kein Anhaltspunkt vorgetragen oder ersichtlich, der eine sofortige Durchführung der Arbeiten zwingend erforderlich macht, vgl. § 555a Abs. 2 Alt. 2 BGB. Die Abwägung der betroffenen Interessen fällt aktuell auch insoweit zu Lasten Klägerin aus.

Die Gewährung der Räumungsfrist war daher nicht von den von der Klägerin gewünschten Bedingungen abhängig zu machen.”

Aus der Rubrik “Stadtentwicklungspolitik”:

Berliner Zeitung am 22.04.2020: Mieterschutz – Berliner Bezirke machen häufiger vom Vorkaufsrecht Gebrauch

In Berlin gibt es zurzeit 61 Milieuschutzgebiete. Bei Verkäufen von Mietshäusern haben die Bezirke dort ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das nutzen sie – aus gutem Grund.

Die Berliner Bezirke haben im vergangenen Jahr in weniger Fällen als im Jahr 2018 geprüft, ob sie bei Transaktionen von Mietshäusern in Milieuschutzgebieten ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben. Gleichwohl haben sie im Jahr 2019 häufiger als noch 2018 vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht. Das geht aus einem Bericht von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) an das Abgeordnetenhaus hervor.

Die Zahl der Fälle, in denen das Vorkaufsrecht geprüft wurde, ist danach im vergangenen Jahr auf 157 gesunken. Zum Vergleich: Im Jahr 2018 waren es 183. Während 2018 in 21 Fällen das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde, machten die Bezirke im vergangenen Jahr in 29 Fällen davon Gebrauch. Gesunken ist die Zahl der Fälle, in denen die privaten Erwerber der Häuser die Ausübung des Vorkaufsrechts abgewendet haben, in dem sie sich per einseitiger Erklärung oder vertraglicher Vereinbarung zur Einhaltung der Milieuschutzziele verpflichteten. So gab es im vergangenen Jahr nur 61 sogenannte Abwendungsfälle. Im Jahr davor waren es noch 74.

Die Zahlen deuten darauf hin, dass die Erwerber weniger oft gewillt sind, die Einhaltung der Milieuschutzziele zuzusichern, um die Ausübung des Vorkaufsrechts abzuwenden. Zugleich scheinen die Bezirke entschlossen, unter diesen Umständen häufiger vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Am häufigsten, nämlich zehn Mal, übte im vergangenen Jahr der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg das Vorkaufsrecht aus. Gefolgt von Neukölln und Tempelhof-Schöneberg (je fünf Fälle), Mitte (vier), Pankow (zwei), Treptow-Köpenick, Lichtenberg und Reinickendorf (je ein Fall).

Zwar soll das Vorkaufsrecht in der Regel zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft ausgeübt werden, doch zeichnet sich hier ein Wandel ab. So waren 2019 in sieben Fällen Genossenschaften Begünstigte des Vorkaufsrechts. In den Vorjahren war das Vorkaufsrecht nur zwei Mal nicht zugunsten eines landeseigenen Unternehmens ausgeübt worden. Die landeseigenen Vermieter rücken mittlerweile häufig wegen der hohen Kaufpreise von den Ankäufen ab.

Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts wurden im vergangenen Jahr laut dem Bericht 685 Wohnungen gesichert. Über Abwendungsfälle konnten die Mieter von weiteren 1216 Wohnungen geschützt werden. In diesem Jahr wurde bis zum 17. April bereits in fünf Fällen das Vorkaufsrecht ausgeübt. Dazu kommen fünf Abwendungsfälle. Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg teilte jetzt mit, dass er Abwendungsvereinbarungen für die Häuser Waldemarstraße 114, Skalitzer Straße 100 und Naunynstraße 42 mit insgesamt rund 40 Wohnungen unterzeichnet habe. Für das Eckhaus Manteuffelstraße 105/Muskauer Straße 41 habe der Käufer eine Fristverlängerung beantragt. Das heißt, die Verhandlungen über das Haus gehen weiter.

Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) zeigt sich zufrieden. „Durch das Instrument des kommunalen Vorkaufrechts und der Abwendungen in Milieuschutzgebieten konnten in Berlin seit dem Jahr 2015 bis einschließlich 22. April 2020 insgesamt 5992 Wohnungen gesichert werden“, sagte sie am Mittwoch. Dadurch sei es bei anstehenden Verkäufen von Wohnungen gelungen, viele Mieter vor Luxusmodernisierung, Mieterhöhungen oder Verdrängung zu schützen. Den Bezirken gelinge es immer besser, das Vorkaufsrecht trotz der sehr kurzen, bundesgesetzlich festgelegten Frist von zwei Monaten auszuüben und so in Gebieten mit einer sozialen Erhaltungsverordnung die Zusammensetzung der dortigen Wohnbevölkerung besser zu bewahren, so Lompscher.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berliner-bezirke-machen-haeufiger-vom-vorkaufsrecht-gebrauch-li.81856

Aus der Rubrik “Stadtentwicklungspolitik”:

Pressemitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 21.04.2020: Dritten Bericht zur Wahrnehmung von Vorkaufsrechten beschlossen

Aus der Sitzung des Senats am 21. April 2020:

Auf Vorlage der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher, hat der Senat in seiner heutigen Sitzung den dritten Bericht an das Abgeordnetenhaus über die Wahrnehmung von Vorkaufsrechten in sozialen Erhaltungsgebieten im Sinne des § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB beschlossen. Er umfasst den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019.

Im Berichtszeitraum ist die Zahl der Prüffälle auf 157 gegenüber dem Jahr 2018 (183 Prüffälle) leicht gesunken. Es wurde in 29 Fällen ein Vorkaufsrecht ausgeübt. Gegenüber dem Vorjahr mit 21 Vorkaufsfällen hat die Zahl der Ausübungsfälle 2019 um ein Drittel zugenommen. Es gab 61 Abwendungsfälle, ein leichter Rückgang gegenüber dem Jahr 2018 (74 Abwendungsfälle).

Die Vorkaufsfälle verteilen sich wie folgt auf die Bezirke: vier in Mitte, zehn in Friedrichshain-Kreuzberg, zwei in Pankow, fünf in Tempelhof-Schöneberg, fünf in Neukölln, einer in Treptow-Köpenick und jeweils ein erster Ausübungsfall in Lichtenberg und Reinickendorf.

Im Jahr 2019 erlangten insgesamt 33 Vorkaufsrechtsbescheide Rechts- bzw. Bestandskraft (Ausübungsfälle aus den Jahren 2015 bis 2019 betreffend). Im Vorjahr waren es acht Fälle. Durch die Ausübung von Vorkaufsrechten und durch den Abschluss von Abwendungsvereinbarungen konnten im Jahr 2019 berlinweit 1.901 Wohnungen gesichert werden. Im Jahr 2018 waren es insgesamt 3.050 Wohnungen. Der Rückgang der insgesamt gesicherten Wohnungen um ein Drittel ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass es im Jahr 2018 einige Objekte mit sehr vielen Wohnungen gab, die gesichert werden konnten.

Gemäß der dem Senat vorliegenden Zahlen wurde das Vorkaufsrecht im Jahr 2020 bis zum 17. April fünfmal ausgeübt, zudem gab es fünf Abwendungsfälle. So konnten im laufenden Jahr bereits mehr als 322 Wohnungen gesichert werden (für einen Fall aus Pankow ist die Anzahl der Wohnungen nicht bekannt). Derzeit gibt es in Berlin 61 soziale Erhaltungsgebiete. In diesen leben rund 914.000 Berlinerinnen und Berliner in rund 482.000 Wohnungen.

Die Anwendung des Vorkaufsrechts in Gebieten mit einer sozialen Erhaltungsverordnung ist das letzte Mittel, um die Zusammensetzung der dortigen Wohnbevölkerung zu bewahren. Wird ein in einem sozialen Erhaltungsgebiet gelegenes Grundstück verkauft, prüft der Bezirk die Ausübung des Vorkaufsrechts. Vorrangig wird jedoch – entsprechend der gesetzlichen Vorgabe – die Abwendung des Vorkaufs und die Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung verfolgt, in der sich der Käufer verbindlich verpflichtet, die Ziele der jeweiligen Erhaltungsverordnung einzuhalten.

https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2020/pressemitteilung.923404.php

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Kurier am 22.04.2020: Mieterhöhung – Mietspiegel verrückt: Für den einen gilt er, für die andere nicht

Der Streit um den Mietspiegel wird immer absurder. Eine Kammer des Landgerichts legt bei Mietstreitigkeiten den Mietspiegel zugrunde, eine andere stützt sich auf ein Sachverständigengutachten. Die Folge: Sogar unter Nachbarn gilt zweierlei Recht.

Für die 69-jährige Marlies V. aus Spandau ist es eine „Ungerechtigkeit“. Die Zivilkammer 63 des Landgerichts hat in einem Streit über eine Mieterhöhung entschieden, dass die ortsübliche Miete für ihre etwa 84 Quadratmeter große Wohnung nicht auf Grundlage des Mietspiegels, sondern auf Basis eines Gutachtens zu ermitteln ist.

Andere Kammer, anderes Urteil

Die Folge: Der Vermieter, die Deutsche Wohnen, darf die Miete für ihre Wohnung in der Siedlung An der Kappe rückwirkend ab 1. Februar 2018 von bisher 422,82 Euro auf 474,93 Euro erhöhen. Denn im Gegensatz zum Mietspiegel setzt das Gutachten die ortsübliche Miete für die Wohnung der Rentnerin höher an.

Beim Nachbarn von Marlies V., Wolf-Dietrich K., der nur zwei Aufgänge weiter wohnt, hatte eine andere Kammer des Landgerichts im vergangenen Jahr im Streit um eine Mieterhöhung noch anders geurteilt:

Die Zivilkammer 67 entschied, dass die ortsübliche Miete auf Grundlage des Mietspiegels zu errechnen sei – womit das Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen zurückgewiesen wurde.

„Das ist nur ein paar Meter weiter von meiner Wohnung“, sagt Marlies V. – warum bei ihr der Mietspiegel nicht zur Berechnung der ortsüblichen Miete herangezogen werde, sei ihr „unerklärlich“. Ihr Vertrauen in den Rechtsstaat sei „erschüttert“.

Kritik am Urteil

Die unterschiedliche Rechtsprechung selbst unter Nachbarn erklärt sich aus einem Wechsel in der Zuständigkeit des Landgerichts. Die Zivilkammer 63 war bis Ende 2018 zuständig. Seit 2019 ist es die Zivilkammer 67. Der Fall Marlies V. fällt noch in die frühere Zuständigkeit der 63. Kammer.

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) kritisiert das Urteil. Es sei für Mieter „eine Katastrophe“. Marlies V. will jetzt vor den Bundesgerichtshof ziehen.

https://www.berliner-kurier.de/wohnen/mietspiegel-verrueckt-fuer-den-einen-gilt-er-fuer-die-andere-nicht-li.81776

Pressemitteilung 12/2020

Rechtliche Rahmenbedingungen des Mietspiegels müssen geregelt werden

In Berlin wird der Berliner Mietspiegel seit Jahren von der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin nicht anerkannt und angewendet:

– Landgericht Berlin – 63 S 230/16, Endurteil vom 01.03.2019, Berliner Mietspiegel 2015

– Landgericht Berlin – 63 S 184/18, Endurteil vom 24.03.2020, Berliner Mietspiegel 2017

Die anderen Zivilkammern des Landgerichts Berlin erkennen hingegen den Berliner Mietspiegel an und wenden ihn an.

Unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit für Mieterinnen und Mieter fordert der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. den Erlass einer Mietspiegelverordnung.

Trotz in § 558c Abs. 5 BGB gesetzlich vorhandener Ermächtigungsgrundlage wurde bisher weder ein Mietspiegelgesetz noch eine Mietspiegelverordnung verabschiedet.

Vorgenannte Vorschrift lautet wie folgt:

„Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.“

Die seit 1976 von den jeweiligen Bauministerien bzw. in deren Auftrag herausgegebenen „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ erlangen zwar eine weite Verbreitung, stellen jedoch weder eine gesetzliche Regelung noch eine Verwaltungsvorschrift dar, sondern sollen lediglich den Akteuren Orientierungshilfen zur Mietspiegelaufstellung an die Hand geben.

Der Entwurf einer Mietspiegelverordnung – MietspiegelV – liegt als Referentenentwurf mit Bearbeitungsstand 11.4.2016 vor und wird nicht verabschiedet.

Der AMV fordert bundeseinheitliche Standards für die Erstellung von Mietspiegeln.

„Es gibt eine große Rechtsunsicherheit, wie die verschiedenen Urteile zur Gültigkeit der Berliner Mietspiegel zeigen“, sagte Marcel Eupen, 1.Vorsitzender des AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. „Die Entscheidung, ob der Berliner Mietspiegel Anwendung findet oder nicht, darf nicht länger den Gerichten überlassen werden. Hier ist der Gesetzgeber auf Bundesebene gefragt und muss tätig werden. Es bedarf dringend bundeseinheitlicher Standards für die Erstellung von Mietspiegeln“, so Eupen.

Berlin, den 23.04.2020

Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV