Archiv der Kategorie: AMV im Lichte der Presse
AMV im Lichte der Presse:
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Spandauer Volksblatt am 05.08.2020: Gericht moniert zu hohe Versicherungskosten
Urteil gegen Deutsche Wohnen
Der aktuelle Richterspruch bezieht sich zwar nur auf den konkreten Klagefall. Er könnte aber Signalwirkung für weitere Bewohner des Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen und seiner Tochterunternehmen haben.
Es ging um die Versicherungskostenabrechnung für das Jahr 2017, gegen die eine Mieterin aus der Westerwaldstraße juristisch vorgegangen war. Die hatten sich für ihre etwas mehr als 61 Quadratmeter große Wohnung in einem GSW-Objekt von 112,77 Euro im Jahr 2015 auf 175,92 Euro zwei Jahre später erhöht. Ein Anstieg um etwa 50 Prozent. Den Differenzbetrag in Höhe von 63,15 Euro forderte die Frau deshalb zurück und berief sich auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Und wie schon bei einem Urteil vom Oktober 2019, als es um die Versicherungskosten für das Jahr 2016 ging, folgte das Amtsgericht Spandau erneut dieser Argumentation und verlangt eine Rückerstattung. In der Begründung heißt es: „…bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung stellt sich diese Kostensteigerung nicht als vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis…dar“. Gegen den Richterspruch kann Berufung eingelegt werden.
Deutsche Wohnen soll Versicherungsvertrag grundlos gekündigt haben
Das Problem sei eingetreten, weil die Deutsche Wohnen 2016 „grundlos rückwirkend“ einen neuen Versicherungsvertrag trotz bestehendem und ungekündigten Vertrag abgeschlossen habe, erklärte Marcel Eupen, Sprecher des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), der die Kläger in beiden Fällen vertrat. Statt wie zuvor nach Anzahl der Mietobjekte erfolge die Prämienberechnung seither auf Basis der jeweiligen Wohn-, beziehungsweise Nutzfläche. Der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot halte deshalb weiter an und pflanze sich von Jahr zu Jahr fort.
Inzwischen laufe ein weiteres Verfahren gegen die Betriebskostenabrechung 2019 für die Abrechnungsperiode 2018, teilte Eupen mit. Ein Urteil des Amtsgerichts werde im Herbst erwartet. Der AMV rate „allen Wohnungsmietern“ Widerspruch gegen die Versicherungskosten für diesen Zeitraum einzureichen.
Immobilienkonzern könnte in Berufung gehen
Und was sagt die Deutsche Wohnen? „Das Urteil liegt uns seit Ende vergangener Woche vor“, heißt es in der Antwort vom 4. August auf eine Anfrage des Spandauer Volksblatts mit der Bitte um eine Stellungnahme. „Wir schauen uns die Begründung an und werden dann entscheiden, ob wir in Berufung gehen.“
https://www.berliner-woche.de/spandau/c-soziales/urteil-gegen-deutsche-wohnen_a282682
AMV im Lichte der Presse:
Berliner Zeitung am 03.08.2020: Spandauer Mieterin gewinnt gegen die Deutsche Wohnen
Das Amtsgericht gibt einer Bewohnerin im Streit um die Betriebskostenabrechnung Recht. Andere Mieter könnten ebenfalls davon profitieren.
Die zur Deutsche Wohnen gehörende GSW hat bei der Betriebskostenabrechnung für 2017 gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen und muss einer Mieterin aus Spandau den zu viel kassierten Betrag zurückerstatten. Das hat das Amtsgericht Spandau jetzt entschieden. Das Urteil vom 14. Juli bezieht sich zwar zunächst nur auf einen Haushalt, könnte aber womöglich auf alle Wohnungen des zweitgrößten börsennotierten Unternehmens in Deutschland übertragbar sein. Die Deutsche Wohnen besitzt bundesweit rund 161.000 Wohnungen, fast 116.000 davon im Großraum Berlin (Stand: Ende 2019). Die Entscheidung des Amtsgerichts ist noch nicht rechtskräftig. Die Deutsche Wohnen kann dagegen Berufung einlegen.
Im vorliegenden Fall hatte die Deutsche Wohnen am 2. August 2016 vorfristig einen neuen Versicherungsvertrag abgeschlossen. Die Versicherungskosten stiegen danach für die Wirtschaftseinheit, der die Wohnung der Mieterin zugeordnet ist, um mehr als 50 Prozent. Während die Mieterin im Jahr 2015 noch 112,77 Euro an Versicherungskosten zahlen musste, waren es im Jahr 2017 schon 175,92 Euro – also 63,15 Euro mehr. Die Deutsche-Wohnen-Tochter begründete dies unter anderem damit, dass die Preise für die Gebäudeversicherung gestiegen seien. Außerdem führte sie an, dass die geänderte Berechnung der Kosten nach der Größe der Wohnung statt nach der Zahl der Wohnungen, wie bisher, gerechter sei, da auf kleinere Wohnungen ein geringerer Kostenanteil entfalle.
Amtsgericht folgt Vermieter-Argumentation nicht
Das Amtsgericht folgte der Argumentation jedoch nicht. Dass die Änderung der Berechnungsgrundlage zu einer gerechteren Kostenverteilung geführt habe, erschließe sich angesichts der erfolgten Kostenerhöhung für die 61,64 Quadratmeter große Wohnung der Mieterin nicht. Die Richter entschieden, dass die Deutsche-Wohnen-Tochter den Betrag von 63,15 Euro nebst Zinsen an die Mieterin erstatten muss. Das Unternehmen habe „keine nachvollziehbaren Gründe genannt“, warum es am 2. August 2016 eine neuen Vertrag unter Zugrundelegung einer geänderten Berechnungsgrundlage bei einer Kostensteigerung von mehr als 50 Prozent abgeschlossen habe.
Das Amtsgericht Spandau hatte bereits im Oktober vergangenen Jahres im Streit über die Versicherungskosten in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 ein ähnliches Urteil zugunsten der Mieter gesprochen. Diese erhielten danach 77,68 Euro von den Versicherungskosten zurück.
Mieter- und Verbraucherschutzbund zeigt sich zufrieden
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der die Mieter in beiden Fällen vertrat, zeigt sich mit dem jüngsten Urteil zufrieden. Der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot halte „bis heute an und pflanzt sich von Jahr zu Jahr fort – und damit auch in das hier maßgebliche Jahr 2017“, so AMV-Chef Marcel Eupen. Der AMV rechne aber damit, dass die Deutsche Wohnen Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts einlege. Da die Deutsche Wohnen sowohl den Versicherungsvertrag vom 2. August 2016 als auch einen Nachfolgevertrag vom 1. September 2017 für alle Gesellschaften des Konzerns rückwirkend trotz bestehendem Versicherungsvertrags abgeschlossen habe, habe das vorliegende Urteil nicht nur Auswirkungen auf die hier involvierte Wohnung, „sondern unter Zugrundelegung der Rechtsauffassung des Amtsgerichts Spandau eine deutschlandweite Wirkung auf alle Wohnungen der Deutsche Wohnen“, meint Eupen. „Der sich fortpflanzende Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot“ gelte auch für die Betriebskostenabrechnung für 2018. Hier laufe bereits ein entsprechender Gerichtsprozess vor dem Amtsgericht Spandau (5 C 150/20). Der AMV erwarte dazu ein Urteil „im Herbst dieses Jahres“.
Der AMV rät allen Mietern der Deutsche Wohnen, „umgehend“ Widerspruch gegen die Versicherungskosten aus der Betriebskostenabrechnung für die Abrechnungsperiode 2018 einzulegen und einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu rügen. Die Betriebskostenabrechnungen für 2018 sind zum großen Teil im Herbst vergangen Jahres verschickt worden. Für den Widerspruch haben die Mieter ein Jahr Zeit. Also bis zum Herbst dieses Jahres.
Von der Deutsche Wohnen war bis zum Redaktionsschluss keine Stellungnahme zu dem Urteil zu erhalten.
AMV im Licht der Presse:
Berliner Zeitung am 15.07.2020: Vermieter fordern „Schattenmiete“ nun auch in laufenden Verträgen
Eine neue Masche von geschäftstüchtigen Eigentümern: Sie erhöhen die Wohnkosten, kassieren aber den höheren Betrag nicht – solange der Mietendeckel gilt.
Vermieter in Berlin versuchen verstärkt, sich für den Fall zu wappnen, dass der Mietendeckel vor Gericht gekippt wird oder planmäßig nach fünf Jahren ausläuft. Nachdem etliche Eigentümer bereits beim Abschluss neuer Verträge neben der zulässigen gedeckelten Miete eine zweite, höhere Miete für den Fall vereinbaren, dass der Mietendeckel scheitert oder endet, probieren einige das gleiche nun auch in laufenden Vertragsverhältnissen. Obwohl die Mieten auch hier laut Mietendeckel eingefroren sind oder durch Preisobergrenzen limitiert werden.
So reichte ein privates Unternehmen mit Schreiben vom 1. Juni Klage beim Amtsgericht Spandau ein, um eine Mieterhöhung für eine Wohnung in der Lutherstraße durchzusetzen. Die Miete für die rund 90 Quadratmeter große Wohnung soll unter Berufung auf den Mietspiegel von 483,94 auf 556,53 Euro monatlich steigen. Das private Unternehmen verlangt laut Klageschrift aber „nur die Änderung der mietvertraglichen Vereinbarung zur Miethöhe“. Der Erhöhungsbetrag selbst soll während der Zeit, in der die Regelungen des Mietendeckels „der Vereinnahmung“ der höheren Miete entgegenstehen, weder gefordert noch entgegengenommen werden.
Unternehmen stützt sich auf das Bundesverfassungsgericht
Das Unternehmen stützt sich bei der Begründung auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10. März. Dieses hatte unter anderem erklärt, es sei nicht erkennbar, dass Vermieter jenseits des sanktionierten Forderns und Entgegennehmens einer unzulässigen Miete daran gehindert wären, sich für den Fall der Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels „bei Neuvermietungen eine höhere Miete versprechen zu lassen“. Entsprechendes gelte „selbstverständlich“ auch für laufende Mietverhältnisse, argumentiert das private Wohnungsunternehmen. Auf die sogenannten Schattenmieten beim Abschluss neuer Verträge folgen damit jetzt auch Forderungen nach Schattenmieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der die Mieter aus der Spandauer Lutherstraße vertritt, hält Schattenmieterhöhungen für unwirksam. Der Mietendeckel sei sowohl nach seinem Wortlaut als auch nach seinem Sinn und Zweck als ein umfassendes gesetzliches Verbot formuliert, „das eben nicht nur die Forderung und Entgegennahme, sondern bereits die Vereinbarung“ einer unzulässigen Miete umfasse, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. Da in der Rechtsprechung leider jedoch auch die gegenteilige Rechtsauffassung vertreten werde, sollten sich Haushalte, die eine Mieterhöhung erhalten, umgehend an die kostenfreien bezirklichen Mieterberatungen sowie das Wohnungsamt des jeweiligen Bezirksamtes wenden.
Ob sich Vermieter unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts darauf berufen können, neben der mietendeckelkonformen Miete eine Schattenmiete zu vereinbaren, ist fraglich. Wie berichtet, hat das Wohnungsamt Pankow im Mai ein Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters aus Bad Homburg untersagt, mit dem dieser per Klageschrift vom 28. Februar bei einem Pankower Mieter eine Mietsteigerung durchsetzen wollte. Das Mieterhöhungsverlangen verstoße gegen das Preiserhöhungsverbot des Mietendeckels, urteilte das Wohnungsamt. Die Behörde stellte fest, sie verkenne nicht, dass der Vermieter aktuell nicht die Zahlung einer höheren Miete verlange, sondern nur die Zustimmung zu einer Erhöhung geltend mache. Das allein ändere nichts daran, dass „jegliches auf Überschreitung“ der nach dem Mietendeckel zulässigen Miethöhe gerichtete Tun seit 23. Februar 2020 im Land Berlin verboten ist und preisbehördlich untersagt werden könne. Der Mietendeckel formuliere ein Verbot, welches außer der Forderung und Entgegennahme auch die Vereinbarung einer unzulässigen Miete umfasse. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung geht wie der Bezirk davon aus, dass die Vereinbarung jeder höheren als nach dem Mietendeckel zulässigen Miete „nichtig und damit unzulässig“ ist.