Ist der Vermieter zur Beseitigung vorhandener Dekormängel nach eigenen Vorstellungen berechtigt, wenn ihm die Schönheitsreparaturlast obliegt?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 416/16, Beschluss vom 23.05.2017) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “I. Die nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zulässige Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen, das sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO vorliegen.
Das Amtsgericht hat dem Kläger rechtsfehlerfrei in dem aus dem angefochtenen Urteil ersichtlichen Umfang Ansprüche auf Mängelbeseitigung und Vornahme von Schönheitsreparaturen, insbesondere Wände und Decken in weißer Farbe zu streichen, zuerkannt.
Mit zutreffenden Gründen, auf welche die Kammer vollumfänglich Bezug nimmt, hat das Amtsgericht im Ausgangspunkt eine Verpflichtung der Beklagten sowohl zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als auch Mängelbeseitigungsarbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 01.04.2014 bejaht. Vor allem machen die Beklagten ohne Erfolg geltend, es sei zwischen den Parteien lediglich ein unrenovierter Wohnungszustand als vertragsgemäßer Zustand vereinbart worden. Insoweit war wegen § 11 und des § 17 Nr. 7 des Mietvertrags vom 01.04.2003 und unter Heranziehung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nämlich davon auszugehen, dass die Parteien übereinstimmend sowohl eine uneingeschränkte Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als auch eine umfangreiche Renovierungspflicht des Klägers für die gesamte streitgegenständliche Wohnung regeln wollten, die lediglich vermieterseits vergütet wurde. Insbesondere die ausdrückliche vertragliche Aufnahme der Klausel des § 17 Nr. 7 spricht für dieses Auslegungsergebnis, da diese andernfalls ohne Aussagekraft wäre.
Hiervon ausgehend standen dem Kläger die Schönheitsreparaturen vollumfänglich in dem aus Ziffer 1 b) ersichtlichen Umfang zu.
Der Kläger konnte den von den Beklagten angebotenen Anstrich von Wänden und Decken in Gelbtönen ablehnen und stattdessen die Vornahme in weißer Farbe verlangen, weil ihm ein dahingehender Anspruch zusteht. Dies hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.
Die Wohnung als verfassungsrechtlich geschützter, räumlicher abgegrenzter Bereich zur eigenverantwortlichen und selbstbestimmten Lebensgestaltung (vgl. BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/93 -, BVerfGE 89, 1 Tz. 19 ff. = NJW 1993, 2035) gebietet es, dem Mieter – jedenfalls während des bestehenden Mietverhältnisses – einen weitgehenden Ermessensspielraum in Bezug auf sein Gebrauchsrecht und damit auch die geschmackliche Dekoration der Mieträume zuzubilligen, solange berechtigte Vermieterinteressen dem nicht entgegenstehen (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 535 Rn. 96; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 538 Rn. 228 m. w. N.; Ehlert in: Beck’scher Online-Kommentar BGB, Bamberger/Roth, 41. Edition, Stand: 01.08.2016, § 535 Rn. 198b m. w. N.). Hiervon erfasst ist insbesondere die farbliche Gestaltung der Wohnräume und zwar auch im Rahmen durch den Mieter durchzuführender Schönheitsreparaturen, bei denen sogar eine extreme Farbwahl zulässig ist (vgl. nur BGH, Urt. v. 06.11.2013 – VIII ZR 416/12, Tz. 19 = NZM 2014, 72; Ehlert, a. a. O.).
Diese grundrechtlich basierte Wertungsprämisse beschränkt sich indes nicht nur auf den Fall, in dem der Mieter rechtwirksam durch individual- oder formularvertraglich erfolgte Überwälzung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Vielmehr hat sie im Wege einer Ausstrahlungswirkung über das generell im Mietverhältnis zwischen den Parteien nach den §§ 241 Abs. 2, 242 BGB geltende Gebot, auf den jeweils anderen Vertragspartner Rücksicht zu nehmen (vgl. nur BGH, a. a. O.), auch dann Berücksichtigung zu finden, wenn der Vermieter entsprechend des gesetzlichen Regelfalls nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Durchführung von Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Letzterer ist aus diesem Grunde nicht berechtigt, Schönheitsreparaturen in eigenwilliger Farbgebung auszuführen, sondern hat Farbgebungswünsche des Mieters solange nachzukommen, wie für ihn hierdurch keine Mehrkosten oder eine sonstige Beeinträchtigung berechtigter Vermieterinteressen entstehen (vgl. Artz, NZM 2015, 801, 805; Eisenschmid, a. a. O., § 535 Rn. 96; Langenberg, a. a. O., § 538 Rn. 204; Sternel NZM 2007, 545, 547). Andernfalls führte dies zu dem wirtschaftlich sinnlosen und ohne Vorliegen berechtigter Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigenden Ergebnis führen, dass der Vermieter zwar die ihn treffende Schönheitsreparaturpflicht durch einen Anstrich in angemessen Farben erfüllen kann, der Mieter aber zugleich wieder berechtigt ist, den durchgeführten Anstrich nach seiner Wahl zu überstreichen. Dass mit dem Streichen in weißer Farbe Mehrkosten für die Beklagten einhergehen, haben diese allerdings nicht vorgebracht.
Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten darauf, dass die Schönheitsreparaturen nicht in dem tenorierten Umfang von den Beklagten durchzuführen waren. Denn das Amtsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, bereits aus den als Anlage K4 zur Akte gereichten Lichtbildern ein umfassender Renovierungsbedarf resultiere. Anders als die Beklagten vortragen, zeigen diese – insbesondere auch hinsichtlich des auf Seite 6 abgebildeten Heizungsrohres und auch der auf den Seiten 8 und 9 abgebildeten Türen – eindeutig und insoweit qualifiziert Schattierungen, Ergrauungen und Abplatzungen auf, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfordern. Im Übrigen ist schon aufgrund der seit mehr als 12 Jahren erfolgten Mietdauer prima facie ein dahingehender Instandsetzungsbedarf anzunehmen. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagten den Umfang der Abnutzungserscheinungen pauschal bestritten haben; insoweit wäre ein qualiziertes Bestreiten erforderlich und die genaue Benennung der aus ihrer Sicht nicht instandsetzungsbedürftigen Stellen erforderlich gewesen. Dies war den Beklagten ausweislich der unstreitig durchgeführten Wohnungsbesichtigung durch die Ingenieurin Frau X auch möglich. Auch das Bestreiten mit Nichtwissen, dass die Wohnung seit Mietbeginn “beklagtenseits” nicht gestrichen wurde, vermag kein für die Beklagten günstigeres Ergebnis zu begründen. Abgesehen davon, dass es hierauf schon aufgrund des anzunehmenden Zustandes der Wohnung nicht ankommt, ist ein solches Bestreiten mit Nichtwissen auch unzulässig. Nach § 138 Abs. 4 ZPO ist die Erklärung einer Partei mit Nichtwissen nur über Tatsachen zulässig, die weder ihre eigenen Handlungen noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind, wobei jedoch Vorgänge im eigenen Geschäfts- oder Verantwortungsbereich den “eigenen” Handlungen oder Wahrnehmungen gleichzustellen sind und die Partei insoweit eine Erkundigungspflicht trifft (vgl. Greger in: Zöller, 31. Aufl. 2016, § 138 Rn. 13 ff. m. w. N.). Davon ausgehend sind aber eigene Handlungen bzw. Wahrnehmungen anzunehmen. Denn ob die Beklagten die Wohnung gestrichen haben oder nicht, liegt ohne weiteres in ihrer Kenntnissphäre. Soweit sodann in der Berufungsbegründung auf “klägerseits” durchgeführte Schönheitsreparaturen abgestellt wird, folgt hieraus kein anderes Ergebnis. Denn selbst wenn der Kläger solche – obwohl er hierzu ausweislich des Urteils der Kammer vom 24.06.2015 – 67 S 34/15, nicht verpflichtet war – vorgenommen hätte, sind zumindest aufgrund des nun anzunehmenden Zustands erneute Schönheitsreparaturen erforderlich.
Dabei erstreckt sich die Pflicht zur Vornahme auch auf die unterhalb der entfernten Decken und des entfernten PVC-Bodens vorhandenen Flächen.
Entgegen der Ansicht der Beklagten hat das Amtsgericht auch rechtsfehlerfrei keine Erweiterung der vermieterseitigen Instandsetzungspflichten aufgrund der Entfernung der ursprünglich in der streitgegenständlichen Wohnung befindlichen Holzdecken gesehen. Denn die darunter liegenden Decken sind zu Ersteren flächengleich, so dass ein Unterschied zur Instandsetzung der Holzverkleidungen nicht gegeben ist. Dabei war auch angesichts der Klausel des § 17 Nr. 7 des Mietvertrags von einer Berechtigung des Klägers zur Entfernung der Holzdecken im Rahmen seiner Renovierungsverpflichtung auszugehen, da ausweislich der Berufungsbegründungsschrift, die sich die Beklagten mit Schriftsatz vom 12.04.2016 zu eigen machten, die Fensterbögen durch die Holzdecken teilweise durchschnitten waren und den Raum verdunkelten, der PVC-Boden brüchig war, zahlreiche Risse aufwies und stellenweise fehlte sowie die Decken im Flur amateurhaft abgehängt waren und sich die Styroporplatten an der Schlafzimmerdecke lösten. Die Verschließung der in Küchen-, Schlafzimmer- und Flurdecke befindlichen Risse stellen notwendige Vorarbeiten der vorzunehmenden Schönheitsreparaturen dar; im Übrigen wird insoweit auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen.
In diesem Zusammenhang konnte die Kammer offen lassen, ob die im Wohnzimmer befindlichen Dielen tatsächlich geölt oder aber – wie von den Beklagen behauptet – lackiert sind. Denn selbst im letzteren Fall käme dem Kläger ein Anspruch auf Instandsetzung durch Ölung dieser Dielen zu. Insoweit ist abermals zu berücksichtigen, dass die Beklagten unter Zugrundlegung des aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB erwachsenen Rücksichtnahmegebots gehalten sind, die Wünsche des Klägers zu beachten. Dass auf ihrer Seite schutzwürdige Interessen vorliegen, die einer Instandsetzung der konkret beantragten und ausgeurteilten Art und Weise entgegenständen, ist weder ersichtlich noch dargetan.
Die Verjährungseinrede greift in Bezug auf sämtliche Schönheitsreparaturen nicht, weil der aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB resultierende Anspruch des Mieters auf Erhaltung eines mangelfreien Mietobjekts während des Mietverhältnisses ständig neu entsteht und deshalb einer Verjährung nicht zugänglich ist (vgl. BGH, Urt. v. 17.02.2010 – VIII ZR 104/09 -, BGHZ 184, 253 Tz. 16 f. = NJW 2010, 1292; ausf. Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 548 Rn. 66 m. w. N.).
Auch die begehrten Mängelbeseitigungsansprüche stehen dem Kläger zu.
Hinsichtlich der Ziffern 1 a) bb), cc) und ff) nimmt die Kammer vollumfänglich Bezug auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, denen nichts Weiteres hinzuzufügen ist.
Auch in Bezug auf die Mängel im Bad hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei einen Mängelbeseitigungsanspruch zuerkannt, so dass abermals auf dessen zutreffenden Ausführungen Bezug genommen wird. Unabhängig davon, dass der Kläger wegen der Unwirksamkeit der Klausel des § 17 Nr. 7 des Mietvertrags für die Renovierung des Bades schon gar nicht verantwortlich war, existiert auch keine allgemeine Lebenserfahrung dahingehend, es sei nach 10 Jahren schlechterdings ausgeschlossen ist, dass verlegte Fliesen brechen und sich Fliesenfugen lösen.
Was die defekten Heizungshalterungen unter Ziffer 1 a) gg) anbelangt, so kommt dem Kläger ein Anspruch auf Beseitigung nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu.
Rechtsfehlerfrei hat das Amtsgericht zunächst einen Ausschluss aufgrund Kenntnis nach § 536b BGB verneint. Denn § 536b BGB bezieht sich schon dem Gesetzeswortlaut nach nur auf Sekundäransprüche im Sinne der §§ 536 und 536a BGB, nicht jedoch auf den Erfüllungsanspruch gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (vgl. nur BGH, Versäumnisurt. v. 03.11.2010 – VIII ZR 330/09, NZM 2011, 197). Letzterer ist nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen schlechten Zustand der Mietsache konkret als vertragsgemäße Beschaffenheit vereinbart haben (vgl. BGH, Urt. v. 18.04.2007 – XII ZR 139/05, NZM 2007, 484). Solche Beschaffenheitsvereinbarungen können zwar stillschweigend getroffen werden. Jedoch setzt auch eine konkludente Vereinbarung stets zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus, wobei an deren Annahme zum Nachteil des Mieters große Zurückhaltung geboten ist, um nicht die Annahme einer Willenserklärung zur bloßen Fiktion werden zu lassen (vgl. BGH, Urt. v. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12, Tz. 10 = NZM 2013, 184; Emmerich in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 536b Rn. 4).
Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist aber eine solche konkludente Beschaffenheitsvereinbarung nicht anzunehmen. Einer solchen steht die Aufnahme der Klausel des § 17 Nr. 7 des Mietvertrags entgegen, der auch mit Blick auf die Heizungshalterungen dafür spricht, dass die Wohnung diesbezüglich nicht als vertragsgemäß gelten soll. Auch der Einwand, die Unwirksamkeitserklärung des § 11 im Urteil der Kammer vom 24.06.2015 – 67 S 34/15 – sei durch Auslegung der Entscheidungsgründe nur einschränkend zu verstehen, verfängt nicht.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erwächst nämlich in Rechtskraft allein der Entscheidungssatz, nicht hingegen die in den Entscheidungsgründen festgestellten Tatsachen sowie rechtliche Folgerungen, auf denen die getroffene Entscheidung aufbaut (vgl. nur BGH, Urt. v. 17.02.1983 – III ZR 184/81, NJW 1983, 2032). Auch der Umfang der Rechtskraft ist in erster Linie dem Urteilstenor zu entnehmen. Erst dann, wenn die Urteilsformel allein nicht ausreicht, um den Umfang der Rechtskraft zu bestimmen, sind zur Auslegung der Urteilsformel der Tatbestand und die Entscheidungsgründe, erforderlichenfalls auch das Parteivorbringen, heranzuziehen (vgl. BGH, a. a. O. Tz. 15; Urt. v. 24.07.2014 – I ZR 27/13,Tz. 19 = MDR 2015, 294).
Nach diesen Maßstäben hat die Kammer aber im Tenor des vorgenannten Urteils die Kleinreparaturklausel des § 11 des Mietvertrags ausdrücklich und unmissverständlich in Gänze für unwirksam erklärt und nicht nur hinsichtlich § 11.1 und 11.2. Eine Auslegung ist mithin nicht erforderlich. Ohnehin bezieht sich die Klausel des § 11.3 aber nur auf Instandhaltungen, “die während der Mietdauer erforderlich werden” und somit gerade nicht auf bereits bei Abschluss des Mietvertrags bereits vorhandene Schäden.
Schließlich greift die Verjährungseinrede auch hinsichtlich der Mängelbeseitigung nicht, da diese – wie vorstehend ausgeführt – während des laufenden Mietverhältnisses unverjährbar sind (vgl. BGH, Urt. v. 17.02.2010 – VIII ZR 104/09 -, BGHZ 184, 253 Tz. 16 f. = NJW 2010, 1292).
Aufgrund vorstehender Ausführungen war auch der Anspruch auf Feststellung der Mietminderung rechtsfehlerfrei, wobei die Kammer die angesetzte Minderungsquote von 10% als angemessen, aber auch ausreichend hält.”