Ist ein Mietspiegel ein taugliches Mittel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Reihenhaus?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 192/14, Urteil vom 24.02.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden. Der Bundesgerichtshof hat die Tauglichkeit eines Mietspiegels als Begründungsmittel für ein Einfamilienhaus mit dem Argument, die Miete für Einfamilienhäuser liege im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, bejaht und hierzu ausgeführt, dies entspreche einem Erfahrungssatz (BGH v. 17.09.2008 – VIII ZR 58/08, GE 2008, 1622). Soweit dem dortigen Sachverhalt ein Mietspiegel zugrunde lag, in dem dieser den Zusatz enthielt: “Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern (…) ist in der Regel vom oberen Tabellenwert auszugehen”, während der Berliner Mietspiegel 2011 die Anmerkungen „Der Mietspiegel gilt nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern“ und ferner „Dieser Mietspiegel gilt nur für alle Mietwohnungen (auch Genossenschaftswohnungen und vermietete Eigentumswohnungen) in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit mindesten 3 Wohnungen). Er gilt dagegen nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern“ aufweist, ändert dies im Ergebnis nichts.

Denn damit der Anwendbarkeit die jeweilige Grundlage für die erhobenen Daten gemeint ist, also beide Mietspiegel keine Erhebungsdaten für Ein- und Zweifamilienhäuser enthalten, ist mit dem Bundesgerichtshof davon auszugehen, dass tendenziell die ortsübliche Miete für derartige Wohnungen höherpreisig ist als für eine vergleichbare Wohnung in einem Mehrfamilienhaus; daraus folgend gelangt die vorbezeichnete Entscheidung zu dem Schluss, dass dennoch ein solcher Mietspiegel geeignetes Begründungsmittel sein kann, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegt (a.A. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 558 a BGB Rn 38; Artz in MüKo, 6. Aufl. 2012, § 558 a Rn 17). Dass das jeweils gewählte Begründungsmittel allerdings nur eingeschränkten Anforderungen – im Lichte der Überprüfbarkeit der verlangten Miete durch den Mieter – unterliegen soll, ergibt sich im Übrigen auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu sonstigen Ungenauigkeiten in diesem Bereich (BGH v. 06.07.2011 – VIII ZR 337/10, WuM 2011, 517 zu einem veralteten Mietspiegel; BGH v. 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 57; BGH v. 11.03.2009 – VIII ZR 316/07, GE 2009, 512, jeweils zum unzutreffenden Mietspiegelfeld).”

Steht das Zurücklassen von Sperrmüll in den Kellerräumen der Erfüllung der Rückgabepflicht entgegen?

Die Antwort des Kammergerichts (KG – 8 U 212/14, Beschluss vom 13.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das KG in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Belassen von Sperrmüll im Keller führt aber – entgegen der Ansicht des Landgerichts – nicht dazu, dass die Beklagte ihre Räumungspflicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht erfüllt hätte, also nur von einer Teilräumung auszugehen wäre. Vielmehr liegt hierin (nur) eine Schlechterfüllung der Räumungsverpflichtung, die Schadensersatzansprüche auslösen kann (§ 280 BGB). Zwar ergibt sich aus den von der Klägerin eingereichten Fotos, dass sich im Keller eine Vielzahl von Gegenständen befindet. Die Klägerin bezeichnet diese aber selbst als Sperrmüll (vgl. Schriftsatz vom 13.06.2014, Bl. 17). Auch der Senat geht aufgrund der Fotos davon aus, dass es sich insoweit um wertlose Gegenstände handelt, an denen die Beklagte offenbar auch kein Interesse mehr hatte. Das Zurücklassen von Sperrmüll in den Kellerräumen, welchen innerhalb des Mietvertrages nur untergeordnete Bedeutung zukommt, steht der Erfüllung der Rückgabepflicht nicht entgegen (vgl. BezirksG Cottbus WuM 1994,146; LG Braunschweig WuM 1996,272; Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 546 BGB, Rdnr. 43 m.w.N.).”