Archiv der Kategorie: Wohnungspolitik

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

Berliner Zeitung am 07.11.2022 – Städtische Unternehmen: Mietenstopp gilt auch für Sozialwohnungen
Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel appelliert an private Vermieter, dem Beispiel des Landes zu folgen. Unklarheit über Fristen.
Der Mietenstopp für die Wohnungen der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen gilt sowohl für frei finanzierte Wohnungen als auch für sozial geförderte Wohnungen. Das stellte Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) am Montag im Ausschuss für Stadtentwicklung im Abgeordnetenhaus klar. Damit bleiben die Bewohner von rund 350.000 Wohnungen, die derzeit von den landeseigenen Unternehmen verwaltet werden, bis Ende 2023 von Mieterhöhungen verschont.
Wie berichtet, ist der Mietenstopp bei den landeseigenen Unternehmen Teil des Entlastungspakets der Berliner Landesregierung, um Haushalte in der Zeit explodierender Kosten zu unterstützen. Neben dem Mietenstopp gilt bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen ein Kündigungsmoratorium. Ausgenommen davon sollen allerdings schon laufende Verfahren sein, wie der Sprecher der landeseigenen Unternehmen, Gesobau-Chef Jörg Franzen, sagte.
Mieter der sechs landeseigenen Unternehmen werden durch den Mietenstopp bis Ende kommenden Jahres um rund elf Millionen Euro entlastet. Auf das Verhalten der privaten Vermieter hat die Landesregierung aber keinen Einfluss. Ihnen steht es frei, ob sie die gesetzlichen Spielräume für Mieterhöhungen nutzen oder nicht. Insgesamt gibt es rund 1,7 Millionen Mietwohnungen in Berlin. Die sechs landeseigenen Unternehmen vermieten also nur einen kleinen Teil der Wohnungen.

Senator appelliert an private Vermieter

Angesichts steigender Energiekosten seien alle Vermieter gut beraten, die Kaltmieten „nicht weiter zu steigern“, wenn sie stabile Mietverhältnisse auf Dauer haben wollen, sagte Geisel. Der Senator appellierte an alle privaten Vermieter, sich dem Mietenstopp der landeseigenen Wohnungsunternehmen anzuschließen.
Vor zwei Monaten, als sich der Berliner Verfassungsgerichtshof noch nicht zu einer möglichen Wahlwiederholung in der Stadt geäußert hatte, hatte Geisel die Mieterhöhungen bei den landeseigenen Unternehmen noch verteidigt. Die Mieterhöhungen seien „moderat“ und bewegten sich im Bereich des Neubaus innerhalb der vorgeschriebenen Grenzen von zwei Prozent jährlich, sagte Geisel Anfang September. Niemandem in der Stadt sei geholfen, wenn die Wohnungsbaugesellschaften wirtschaftlich nicht mehr tragfähig seien.
Nun sollen die landeseigenen Unternehmen über den Nachtragshaushalt mit rund 33 Millionen Euro unterstützt werden, elf Millionen Euro davon sind als Kompensation für den Mietenstopp gedacht, 22 Millionen als Stärkung des Eigenkapitals, also als Geldspritze. „Das ist schön, aber es löst noch nicht unsere Probleme“, sagte Gesobau-Chef Franzen. Mit den 33 Millionen Euro ließen sich bei Baukosten von 4000 Euro pro Quadratmeter und einem Eigenkapital von 30 Prozent rund 400 Wohnungen errichten.

Idee zum Verkauf von Eigentumswohnungen hat sich erledigt

Zum Vergleich: In dieser Legislaturperiode sollen die landeseigenen Unternehmen jährlich 7000 Wohnungen errichten, also insgesamt 35.000 Wohnungen in fünf Jahren. Nicht mehr infrage kommt laut Franzen, dass die landeseigenen Unternehmen ihre Einnahmen durch den Verkauf von Eigentumswohnungen verbessern. Diese Idee könnte man inzwischen „knicken“ – wegen der hohen Baukosten und der steigenden Zinsen.
Aus der Koalition werden unterdessen weitere Forderungen zum Mieterschutz laut. Der Linken-Abgeordnete Niklas Schenker sagte: „Wichtig ist jetzt, dass der Senat Transparenz herstellt, zu welchem Stichtag die Regelungen für den Mieterschutz greifen.“ Er habe mit einer Reihe von Mietern zu tun, die nur wenige Tage vor der Verkündung des Senats eine Mieterhöhung oder Kündigung erhalten haben. „Ich erwarte, dass auch diese zurückgenommen werden“, so Schenker. „Alles andere wäre nicht erklärbar.“ Ähnlich äußert sich die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger. „Auch die Kündigungen, die vor dem 27. September ausgesprochen wurden, aber erst in einigen Monaten fällig werden, sollten zumindest für 2023 ausgesetzt werden“, fordert sie. Am 27. September hatte der Senat den Kündigungsschutz beschlossen.
Die Frage zu den Regelungen für die laufenden Verfahren zu Kündigungen könne nur durch die hierfür zuständige Senatsverwaltung für Justiz beantwortet werden, erklärte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf Anfrage. Der Mietenstopp gelte mit Wirkung vom 1. November 2022 bis zum 31. Dezember 2023. Senator Geisel habe die Vorstände und Geschäftsführungen der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften gebeten, mit Wirkung vom 1. November 2022 keine Mieterhöhungen auszusprechen und Mieterhöhungsverlangen erst mit Wirkung zum 1. Januar 2024 wiederaufzunehmen. Bereits erfolgte Mieterhöhungen zum 1. November 2022 und später sollen zurückgenommen werden.

Für neues Wohngeld werden 200 weitere Mitarbeiter gebraucht

Bei den Vorbereitungen für die Wohngeldreform im nächsten Jahr sieht sich Berlin im Vergleich zu den anderen Bundesländern unterdessen gut gerüstet. Im Laufe des Januar werden laut Stadtentwicklungssenator Geisel voraussichtlich die computergestützten Voraussetzungen für Beantragung und Bewilligung der Wohngeldanträge geschaffen sein. Nordrhein-Westfalen fasse dafür den Mai nächsten Jahres ins Auge.
Ein deutliches Problem ist laut Geisel bei der Personalausstattung der Bezirke zu erwarten. Bei der geplanten Verdreifachung des Empfängerkreises von Wohngeld sei mit einer Vervierfachung oder Verfünffachung der Antragszahlen zu rechnen – weil auch eine Reihe von Anträgen gestellt werden, die nicht bewilligt werden. Die Bezirksämter müssten deshalb deutlich besser mit Personal ausgestattet werden. Bisher seien 100 Mitarbeiter in den Bezirken mit der Bearbeitung von Wohngeldanträgen beschäftigt. Künftig würden voraussichtlich 200 weitere Mitarbeiter benötigt. Die Stellen seien beantragt. 20 Millionen Euro stünden dafür zur Verfügung.
Aus den Bezirken gebe es nun aber den Hinweis, dass das Geld nicht ausreiche, so Geisel. Denn damit könnten Beschäftigungsverhältnisse nur für zwei Jahre finanziert werden. Es müssten aber dauerhafte Stellen geschaffen werden. Sonst würde man kein Personal finden. Er bitte, diesen Wunsch der Bezirksämter ernst zu nehmen, so Geisel. Ziel sei, das neue Wohngeld so schnell wie möglich auszuzahlen.

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 
Berliner Zeitung am 23.11.2021: Koalitionsverhandlungen  Deutsche Wohnen & Co enteignen? Berlin verschiebt die Entscheidung
SPD, Grüne und Linke wollen erstmal eine Kommission gründen. Die Initiative ist empört.
Der Streit soll heftig gewesen sein, wie zu hören ist. Erst am späten Montagabend einigten sich die Koalitionsverhandler von SPD, Grüne und Linkspartei in Berlin darauf, wie mit dem Volksentscheid zur Enteignung von Wohnungsunternehmen umzugehen ist: Man gründet eine Arbeitsgruppe. Die CDU spricht von einem faulen Kompromiss. Der Konflikt um Zwangsenteignungen werde in die Zukunft verschoben.
Die Verhandlungen in den teuer angemieteten Konferenzsälen eines Hotels in Moabit zum Thema Stadtentwicklung seien insgesamt schwierig gewesen, heißt es. Dabei zogen vor allem die Linken den Kürzeren, und die SPD setzte sich durch. Nach Mitternacht verschickten die Parteien eine entsprechende Erklärung, in der es unter anderem heißt: „Die neue Landesregierung respektiert das Ergebnis des ‚Volksentscheides über einen Beschluss zur Erarbeitung eines Gesetzentwurfs durch den Senat zur Vergesellschaftung der Wohnungsbestände großer Wohnungsunternehmen‘ und wird verantwortungsvoll damit umgehen.
In seinen ersten 100 Tagen setzt der Senat eine Expertenkommission ein, die die Möglichkeiten, Wege und Voraussetzungen für eine Umsetzung des Volksbegehrens prüft. An der Kommission sollen die Initiative des Volksbegehrens und externe Fachleute beteiligt werden. Innerhalb eines Jahres soll das Gremium dann eine Empfehlung für das weitere Vorgehen erarbeiten, über das der Senat dann entscheidet.

CDU spricht vom Damoklesschwert der Zwangsenteignung

Die Kommission erhält eine eigene Geschäftsstelle und soll als Erstes prüfen, ob eine Vergesellschaftung von Wohnungen überhaupt verfassungskonform ist. In einem zweiten Schritt sollen wohnungswirtschaftliche, gesellschaftsrechtliche und finanzpolitische Aspekte berücksichtigt und entsprechende Empfehlungen an den Senat erarbeitet werden.
Auf Basis der Empfehlungen der Expertenkommission legen die zuständigen Senatsverwaltungen im Jahr 2023 gegebenenfalls Eckpunkte für ein Vergesellschaftungsgesetz vor. Danach wird der Senat eine abschließende Entscheidung treffen.
„Zu Lasten Berlins wird der weiterhin vorhandene Konflikt um Zwangsenteignungen in die Zukunft verschoben“, erklärte CDU-Fraktionschef Kai Wegner am Dienstag. „Unsicherheiten müssen jetzt beendet werden. Berlin braucht neues Vertrauen für mehr bezahlbares Wohnen.“ Die Nicht-Einigung von Rot-Grün-Rot verhindere, dass neue bezahlbare Wohnungen in Berlin entstehen, so Wegner. Das Damoklesschwert der Zwangsenteignungen schade der Wohnungs- und Bauwirtschaft, verschrecke Berlin-Interessenten bei der Neuansiedlung und verhindere so neue Arbeitsplätze.
Die Initiative „Deutsche Wohnen enteignen“ kritisiert vor allem, dass SPD, Grüne und Linkspartei die Umsetzung des Volksentscheids ein ganzes Jahr lang prüfen wollen – „obwohl bereits mehrere Gutachten vorliegen, die die Machbarkeit bestätigen. Diese Prüfungen wurden unter anderem vom wissenschaftlichen Dienst des Abgeordnetenhauses und des Bundestags ausgearbeitet“, erklärte der Sprecher der Initiative, Moheb Shafaqyar auf Anfrage. „Eine Million Berliner:innen haben die Vergesellschaftung längst beschlossen. Dass die SPD versucht, die Umsetzung des Volksentscheids zu blockieren, ist nicht hinnehmbar! Wir brauchen keine Kommission, die durch ewige Prüferei ein achtes Mal bestätigt, dass Vergesellschaftung möglich ist.“

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Spandauer Volksblatt am 17.09.2021: Rekommunalisierung von Wohnungen

degewo statt Deutsche Wohnen

Nun ist die Katze aus dem Sack:

Die degewo AG übernimmt die Deutsche Wohnen / GSW – Pegasus- Siedlung im Falkenhagener Feld.

Die degewo ist ein landeseigenes Wohnungsunternehmen mit rund 75.000 Wohnungen im Bestand.

Sie hat die Kooperationsvereinbarung “Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung” mit unterzeichnet.

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Spandauer Volksblatt am 17.09.2021: Rekommunalisierung von Wohnungen

Berlinovo statt Deutsche Wohnen

Nun ist die Katze aus dem Sack:
Die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH (berlinovo) übernimmt die Deutsche Wohnen / GSW – Großsiedlung im Falkenhagener Feld.
Die Berlinovo ist ein Immobilienunternehmen mit Sitz und im Eigentum des Landes Berlin.
Sie hat – anders als die übrigen sechs städtischen Wohnungsgesellschaften – die Kooperationsvereinbarung “Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung” nicht mit unterzeichnet.

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Berliner Zeitung am 10.09.2021 – Wohnungs-Deal: Grüne bringen Untersuchungsausschuss ins Gespräch
Fraktionschefin Antje Kapek sieht sich nicht ausreichend über Milliardengeschäft informiert – und droht indirekt Konsequenzen an.
Der von der SPD forcierte Ankauf von knapp 15.000 Wohnungen von Vonovia und Deutsche Wohnen sorgt innerhalb der rot-rot-grünen Koalition für Zwist. Die Fraktionsvorsitzende der Grünen, Antje Kapek, sieht sich nicht ausreichend informiert und bringt nun sogar die Einsetzung eines parlamentarischen Untersuchungsausschusses ins Spiel.
„Wir haben vom Regierenden Bürgermeister und vom Finanzsenator in den vergangenen Tagen immer wieder Auskunft über Einzelheiten des geplanten Wohnungsankaufs von der Vonovia und der Deutsche Wohnen gefordert“, sagt Kapek. „Eine zufriedenstellende Antwort haben wir bisher aber leider nicht erhalten.“ So sei bis jetzt unklar, in welchem baulichen Zustand sich die Wohnungen befinden und mit welchem Aufwand sie saniert werden müssen. „Deswegen ist nicht absehbar, welche zusätzlichen finanziellen Belastungen auf die landeseigenen Unternehmen über den ohnehin schon hohen Kaufpreis zukommen“, sagt Kapek.

Grüne verlangen Aufklärung

Wie berichtet, wurden unter Federführung von Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) von den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Howoge und Degewo sowie von der ebenfalls landeseigenen Berlinovo, die die Immobilien aus den früheren Skandalfonds der Bankgesellschaft verwaltet, mit Vonovia und Deutsche Wohnen Kaufverträge für rund 15.000 Wohnungen ausgehandelt. Kaufpreis: rund 2,4 Milliarden Euro.
„Wir verlangen Aufklärung darüber, wie genau der Zustand der Wohnungen im Zuge der Wertermittlung überprüft wurde, welcher Sanierungsaufwand besteht, wie hoch die finanzielle Belastung für Howoge, Degewo und Berlinovo aus dem Erwerb ist und wie stark die Spielräume für künftige Investitionen der Unternehmen eingeschränkt werden, etwa in den Neubau oder in die energetische Sanierung“, sagt Antje Kapek. Eine Einschränkung des Neubaus komme für die Grünen nicht in Betracht.

Linke sieht Deal ebenfalls kritisch

„Sollten unsere Fragen nicht beantwortet werden, werden wir alle uns zur Verfügung stehenden Mittel prüfen, um die ausstehenden Informationen zu erhalten“, kündigt Kapek an. „Einen Mangel an Transparenz kritisieren nicht nur wir. Manche befürchten bereits, dass hier ohne Transparenz der nächste parlamentarische Untersuchungsausschuss drohen könnte“, so die Fraktionschefin der Grünen. „Wir sind der Meinung, dass man einem solch intransparenten Deal kurz vor Ende der Legislatur nicht durchpeitschen sollte – dafür erscheinen uns die Risiken zu hoch.“
Die Linke sieht den Deal ebenfalls kritisch. Haushaltsexperte Steffen Zillich sagt: „Wir waren und sind für Bestandsankäufe. Wenn die Konditionen vertretbar sind, wollen wir kaufen.“ Wichtig sei aber, dass die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften „dadurch nicht in eine Situation kommen, in der sie ihre Aufgaben nicht mehr erfüllen können“. Das gelte für die soziale Wohnraumversorgung ebenso wie für den Neubau. Die Unterlagen der Degewo, über die die Berliner Zeitung am Donnerstag berichtete, lieferten hier ein klares Bild. „Die Degewo würde ihre Neubauziele nicht finanzieren können, wenn sie den Ankauf finanziell allein stemmt“, so Zillich. „Das wird in der Tendenz auch für die anderen Wohnungsbaugesellschaften so sein“, so der Linke-Abgeordnete. Eine solche Abkehr vom Neubau sei für die Linke „politisch nicht vertretbar“.
Die Kaufverträge sollen in Kürze unterschrieben werden. Vorher müssen die Aufsichtsgremien der drei landeseigenen Unternehmen zustimmen.

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

Berliner Zeitung am 06.09.2021: Zweiter Anlauf für einen Mietendeckel
Erneuter Versuch, den Mietanstieg zu stoppen: Der Berliner Senat will per Bundesratsinitiative den Ländern eine Regulierung der Miete ermöglichen.
Der rot-rot-grüne Senat startet einen erneuten Versuch, die Mieten zu deckeln. Über eine Bundesratsinitiative will die Stadtregierung erreichen, dass der Bund den Ländern per sogenannter Öffnungsklausel ermöglicht, den Mietanstieg zu stoppen. Ein entsprechender Vorschlag soll auf der Senatssitzung an diesem Dienstag beschlossen werden. Hintergrund: Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Urteil vom 25. März 2021 entschieden, dass Regelungen zur Miethöhe von ungebundenem Wohnraum in die Zuständigkeit des Bundes fallen – und den Berliner Mietendeckel damit für nichtig erklärt.
Mit dem Vorstoß über den Bundesrat soll die Bundesregierung nun dazu aufgerufen werden, einen „Gesetzentwurf zur Schaffung einer Länderöffnungsklausel vorzulegen“, die es ermöglicht, durch Landesrecht von den Regelungen des sozialen Mietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) auf angespannten Wohnungsmärkten abzuweichen, wie es in der Beschlussvorlage heißt.

Bisheriges Mietrecht geht dem Senat nicht weit genug

Die mietpreisrechtlichen Regelungen im BGB trügen den unterschiedlichen Situationen auf den lokalen Wohnungsmärkten nicht ausreichend Rechnung. Die Mietpreisbremse und die Verringerung des Mieterhöhungsspielraums von 20 auf 15 Prozent in drei Jahren hätten die Situation auf angespannten Wohnungsmärkten „nicht oder nur leicht verbessert“. In vielen dieser Gebiete gingen die vorhandenen Instrumente nicht weit genug, um eine wirksame Mietpreisbegrenzung zu erreichen.
Das soziale Mietrecht müsse aber „auf allen Wohnungsmärkten die Mieterinnen und Mieter wirksam vor Verdrängung aufgrund steigender Mieten schützen und die Mieten nachhaltig leistbar halten“. Deswegen sei es nötig, „dass durch Bundesrecht eine Ermächtigung eingeführt wird, die es den Ländern erlaubt, von den mietpreisrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs umfassend abzuweichen, wenn die Wohnungsmarktlage in einzelnen Gebieten“ dies erfordere, heißt es weiter. Das Abgeordnetenhaus hatte den Senat mit Beschluss vom 3. Juni 2021 aufgefordert, eine entsprechende Bundesratsinitiative zu starten.

Vorstoß gegen illegale Vermietung von Ferienwohnungen

Mit einer weiteren Bundesratsinitiative will der Senat schärfer gegen die illegale Vermietung von Ferienwohnungen und gegen Wohnungsleerstand vorgehen, also gegen die sogenannte Zweckentfremdung von Wohnraum. Daten ausländischer Vermietungsportale wie Airbnb, die nach dem EU-Amtshilfegesetz in Steuersachen an Deutschland übermittelt werden, sollen danach künftig auch für die Verfolgung der Zweckentfremdung herangezogen werden. Bisher dürfen die Daten, die unter das Steuergeheimnis fallen, nur zu steuerlichen Zwecken genutzt werden. Mit der Bundesratsinitiative soll die Bundesregierung aufgefordert werden, sich in der Europäischen Union für die Datennutzung zur Bekämpfung der Zweckentfremdung von Wohnraum einzusetzen.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/zweiter-anlauf-fuer-einen-mietendeckel-li.181184

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Pressemitteilung vom 20.07.2021: Argumente des Senats zum Volksbegehren über einen Beschluss für ein Gesetz zur Vergesellschaftung von Grund und Boden (Rekommunalisierung) der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen!“
Aus der Sitzung des Senats am 20. Juli 2021:
Auf Vorlage von Sebastian Scheel, Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, hat der Senat Argumente zum Volksentscheid über die Erarbeitung eines Gesetzentwurfs zur Vergesellschaftung der Wohnungsbestände großer Wohnungsunternehmen (Vergesellschaftungsgesetz) im Hinblick auf die zu erstellende amtliche Mitteilung der Landesabstimmungsleiterin an die Wählerinnen und Wähler beschlossen.
Zur Umsetzung der geforderten Maßnahmen wären zum Stand September 2020 mehr als 226.000 Wohnungen aus Privateigentum in öffentliches Eigentum zu überführen. Dies kann nur durch ein politisch und juristisch umstrittenes Vergesellschaftungsgesetz erreicht werden, hätte weitreichende Bedeutung und wäre juristisches Neuland. In den Details bedarf es ausführlicher Debatten und umfangreicher Recherchen. Das Volksbegehren hat keinen konkreten Gesetzentwurf zum Gegenstand. Es ist daher im Erfolgsfalle für den Senat rechtlich unverbindlich und die Entscheidung über den Erlass eines Vergesellschaftungsgesetzes obläge dem Abgeordnetenhaus.
Der Senat geht in seiner Kostenschätzung von September 2020 von Entschädigungskosten von 29 bis 39 Mrd. Euro aus und nimmt an, dass Berlin bei einer Kreditfinanzierung aus dem Landeshaushalt etwa 6 bis 9 Mrd. Euro bezuschussen müsste. Hinzu kämen voraussichtlich die Grunderwerbsteuer und andere einmalige Kosten Die Artikel 14 und 15 des Grundgesetzes bestimmen, dass die Entschädigungshöhe unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen ist. Je nachdem, ob das Gesetzgebungsverfahren eine Entschädigung zum Verkehrswert oder darunter vorsieht und wie sich die Zinsbedingungen entwickeln, ergeben sich unterschiedliche Auswirkungen auf den Landeshaushalt. Es muss auch davon ausgegangen werden, dass eine gesetzliche Regelung zur Entschädigungshöhe einer gerichtlichen Prüfung unterzogen werden würde.
Das grundsätzliche Ziel, den gemeinwirtschaftlichen Anteil an Wohnungen zu erhöhen, unterstützen Senat und Land Berlin. Aktuell erfolgt das durch Ankäufe und Neubau von Wohnungen durch städtische Wohnungsbaugesellschaften sowie die Förderung des sozialen Wohnungsbaus und von Genossenschaften. Es werden rechtliche und städtebauliche Instrumente zur Dämpfung der Mietenentwicklung genutzt, deren Auswirkungen den Mietenden zugutekommen.
Mit der Kappungsgrenzenverordnung wird die maximal erlaubte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in drei Jahren von 20 Prozent auf 15 Prozent abgesenkt. Hinzu kommt der größtmögliche Kündigungsschutzzeitraum bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Zweckentfremdungsverbot verhindert, dass Wohnungen anders genutzt werden als zum Wohnen; Wohnungen dürfen nicht leer stehen oder als Ferienwohnungen genutzt werden. Die Mietpreisbremse des Bundes begrenzt die Miete bei Neuvermietungen, die Umwandlungsverordnung verhindert, dass Mietwohnungen ungehindert in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.
Berlin nutzt auch die möglichen städtebaulichen Instrumente: Mit den Bezirken sind 65 soziale Erhaltungsgebiete geschaffen worden, in denen die Wohnbevölkerung vor Luxusmodernisierung, Eigenbedarfskündigung, Abbruch und Umnutzung von Wohnungen geschützt wird.
Beim Neubau wird mit dem „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ festgelegt, dass mindestens 30 Prozent der gebauten Wohnungen mietpreisgebunden für Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen errichtet werden müssen. Der Senat forciert die Bereitstellung von Bauland und die Verfahrensbeschleunigung von Bauvorhaben. In den 16 neu entstehenden Stadtquartieren werden jeweils 500 bis 5000 neue Wohnungen gebaut.
Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus wurde wiedereingeführt und ausgebaut. Seit 2018 werden Wohnungsgenossenschaften besonders gefördert, um den gemeinwohlorientierten Sektor zu stärken. Die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften wurden zur besonderen Versorgung von Haushalten mit Wohnberechtigungsschein und zur reduzierten Mietpreisentwicklung verpflichtet. Die Mieten der städtischen Wohnungen lagen laut IBB Wohnungsmarktbericht 2019 (vor Einführung des „Mietendeckels“) mit 7,13 Euro/m² deutlich unter dem berlinweiten Durchschnitt von 10,45 Euro/m², während sich private Wohnungsunternehmen mit einer mittleren Angebotsmiete von 11,18 Euro/m² klar überdurchschnittlich positionierten.
Der Berliner Wohnungsmarkt ist trotz dieser umfassenden Maßnahmen stark angespannt. Dies ist insbesondere Folge der Nachfrage durch eine wachsende Bevölkerung, die über dem Wachstum des Wohnungsangebots lag. Diese Verknappung führt zu stark steigenden Neuvermietungspreisen.
Insbesondere für Bevölkerungsgruppen mit geringen und mittleren Einkommen verfolgt der Senat das Ziel, den Bestand kommunaler Wohnungen durch Neubau und Ankauf auf mindestens 400.000 zu erhöhen. Der Senat verfolgt – ähnlich wie die Initiatoren – ein sehr anspruchsvolles Wachstumsziel für den kommunalen Wohnungsbestand.
Eine weitergehende Gesetzgebungskompetenz der Länder, mithin die Möglichkeit Berlins, Mietpreise zusätzlich zu den vorhandenen Möglichkeiten zu begrenzen, besteht aufgrund der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum „Mietendeckel“ vom 25. März 2021 derzeit nicht, da die mietrechtlichen Regelungen im bürgerlichen Recht des Bundes abschließend geregelt sind.
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2021/pressemitteilung.1107752.php

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

Pressemitteilung vom 20.07.2021: Rechtsverordnung soll ganz Berlin als ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausweisen

Aus der Sitzung des Senats am 20. Juli 2021:

Der Senat hat in seiner heutigen Sitzung auf Vorlage des Senators für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel, beschlossen, die Rechtsverordnung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach dem Baulandmobilisierungsgesetz schnellstmöglich zu erlassen. Über die Rechtsverordnung wird das Land Berlin als ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt. Die Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in bestehenden Wohngebäuden ab fünf Wohnungen gilt dann stadtweit.
Senator Scheel: „Die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum führt zum Verlust an bedarfsgerechten Mietwohnraum in der gesamten Stadt. Die Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB kann bis Ende des Jahres 2025 wirksam Einfluss auf das Umwandlungsgeschehen nehmen und damit stadtweit helfen das Mietwohnungsangebot zu schützen. Auch wenn Berlin vom Bund weitergehende Maßnahmen gefordert hatte, um die Schlupflöcher für die Umwandlung in sozialen Erhaltungsgebieten zu stopfen, hat dieses neue Rechtsinstrument eine hohe wohnungspolitische Bedeutung und wir werden es so schnell wie möglich nutzen.”
Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz vom 14. Juni 2021 wurde der § 250 − Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten − als neue temporäre Regelung in das Baugesetzbuch aufgenommen. Diese Regelung ermächtigt die Landesregierungen, per Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Über diese Bestimmung wird ein Genehmigungsvorbehalt für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum eingeführt. Die Rechtsverordnung tritt spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft.
Der Entwurf der Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB wird zunächst an den Rat der Bürgermeister mit der Bitte um Stellungnahme weitergeleitet.
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2021/pressemitteilung.1107779.php

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 19.07.2021: Neue Verordnung geplant – Senat will Umwandlung in Eigentumswohnungen in ganz Berlin erschweren
Umwandlungen sollen nur noch möglich sein, wenn der Bezirk zustimmt – und zwei Drittel der Wohnungen an die Mieter gehen. Kritiker befürchten steigende Preise.
Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird in ganz Berlin deutlich schwieriger. Künftig soll dies im gesamten Stadtgebiet nur noch dann möglich sein, wenn der zuständige Bezirk zuvor zustimmt. Anders als bislang darf dies jedoch nur noch dann geschehen, wenn mindestens zwei Drittel der Wohnungen an Mieter des Hauses veräußert werden sollen.
Eine entsprechende Rechtsverordnung auf Vorlage von Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke), die dem Tagesspiegel vorliegt, will der Senat in seiner Sitzung am Dienstag besprechen. Zuvor hatte die „B.Z.“ darüber berichtet.
„Die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum führt zum Verlust an bedarfsgerechten Mietwohnraum in der gesamten Stadt“, sagte Scheel dem Tagesspiegel. Mit der neuen Umwandlungsverordnung könne bis Ende 2025 wirksam Einfluss auf das Umwandlungsgeschehen genommen werden und dadurch stadtweit geholfen werden, das Angebot an Mietwohnungen zu schützen.
Zwar habe das Land Berlin vom Bund weitergehende Maßnahmen gefordert, um die Schlupflöcher für die Umwandlung in sozialen Erhaltungsgebieten zu stopfen, erklärte Scheel. Dennoch habe „dieses neue Rechtsinstrument eine hohe wohnungspolitische Bedeutung und wir werden es so schnell wie möglich nutzen“.
Mit der Rechtsverordnung will der Senat eine Mitte Juni vom Bundestag beschlossene Änderung des Baugesetzbuches umsetzen. Diese hatte den Kommunen deutlich mehr Spielraum bei der Handhabe gegen Umwandlungen in Eigentumswohnungen zugebilligt. Bislang brauchten Hausbesitzer nur dann eine Genehmigung vom Amt, wenn sich die Wohnung in einem Milieuschutzgebiet befunden hat.
Jedoch verhinderte die Genehmigungspflicht auch dort nicht, dass Mietwohnungen verschwanden. Denn Möglichkeiten einen Antrag abzulehnen, haben die Bezirke bisher nicht, solange dem Mieter der Wohnung ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird – unabhängig davon, ob er es letztlich wahrnimmt. Die Regelung wurde in der Praxis daher oft als stumpfes Schwert gegen Umwandlungen wahrgenommen.

2020 wurde ein neuer Höchstwert bei den Umwandlungen aufgestellt

In Berlin wurden zwischen 2011 und 2020 insgesamt 124.421 Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt. Im vergangenen Jahr wurde mit 19.310 umgewandelten Wohnungen ein neuer Höchstwert aufgestellt, heißt es in der Senatsvorlage von Scheel. Der überwiegende Anteil der betroffenen Räumlichkeiten habe mit 55 Prozent bereits außerhalb der Milieuschutzgebiete gelegen. Insgesamt könnten berlinweit potenziell weitere 990.000 Wohnungen zu Eigentumswohnungen umdeklariert werden.
Dem sieht Katrin Schmidberger, stadtentwicklungspolitische Sprecherin der Grünen-Fraktion, nun einen Riegel vorgeschoben. „Das ist eine Hürde. Ich habe die Hoffnung, dass wir die massiven Umwandlungen damit bremsen.“ Es sei auffällig, dass zuletzt auch in den Grenzgebieten außerhalb der Milieuschutzgebiete viele Umwandlungen stattgefunden hätten. „Deshalb ist es ein Pluspunkt, dass nun ganz Berlin unter Schutz gestellt ist.“
Ein Wermutstropfen bleibt aus ihrer Sicht allerdings: „Wir hätten das gerne ausnahmslos verboten, um mehr Klarheit zu haben.“ Unverständlich sei etwa, dass die Regelung für Häuser mit bis zu fünf Wohnungen nicht gelte, sagte Schmidberger.
„Ziel dieser Regelung ist es, Kleineigentümer zu schützen“, heißt es hingegen in der Senatsvorlage von Scheel. Für den Schutz von Privatpersonen mit geringem Immobilienvermögen haben in Berlin vorrangig kleinere Gebäude mit einer geringen Wohnungszahl eine besondere Bedeutung. Zugleich spielen kleinere Gebäude beim berlinweiten Umwandlungsgeschehen eine nur marginale Rolle.

Schmidberger (Grüne): „Es sollte gar keine Umwandlungen mehr geben“

Schmidberger hält dagegen: „Es sollte gar keine Umwandlungen mehr geben. Wer eine Wohnung kaufen will, soll sie sich im Neubau suchen.“ Dennoch sei es wichtig, dass die neue Rechtsverordnung schnellstmöglich komme, damit nicht noch mehr Investoren die aktuelle Rechtslage ausnutzten. „Es geht jetzt um jeden Tag.“
Weniger Ausnahmen und klare Regelungen hätte sich auch der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Reiner Wild, gewünscht. „Die Mieter leben unter dem Damoklesschwert, verdrängt zu werden. Dass das gestoppt wird, begrüßen wir sehr.“ Jedoch sei noch unklar, wie genau das Land die Klausel definieren werde, wonach die Genehmigungen weiterhin erteilt werden müssen, wenn zwei von drei Mietern ihre Wohnung selbst kaufen wollen.
Das Bundesgesetz sei in dieser Hinsicht wegen einer Soll-Regelung sehr schwammig. „Es darf nicht nur eine Absichtserklärung der Vermieter ausreichen. Das öffnet sonst Tür und Tor“, forderte Wild. Die Hausbesitzer müssten stattdessen ein Kaufangebot machen und Mieter zugleich ihren Willen zum Erwerb notariell abgeben. Wenn das Land bereit sei, die Latte so hoch zu hängen, könnte die Neuregelung zu einer besseren Situation führen, sagte Wild.

Haus und Grund-Chef: „Regelung läuft dem Ziel zuwider, Wohnungseigentum zu begründen“

Anders sehen es Vertreter der privaten Immobilienwirtschaft. „Die Regelung läuft dem erklärten Ziel zuwider, Wohnungseigentum zu begründen“, sagte Carsten Brückner, Vorsitzender des Eigentümerverbands Haus und Grund Berlin. Die Eigentumsquote sei gerade in der Hauptstadt sehr gering. Durch das Bundesgesetz und die neue Berliner Verordnung werde dies auch künftig so bleiben, da kaum noch neue Eigentumswohnungen auf den Markt kämen.
„Wenn es aus dem Bestand keine weiteren Eigentumswohnungen gibt, dann kommt es zu einer Verknappung und die Preise gehen hoch.“ Für Menschen mit kleineren und mittleren Einkommen werde es dann noch schwieriger als jetzt schon, sich eine eigene Wohnung zu kaufen, erwartet Brückner: „Es scheint ein absolutes Luxusgut zu werden.“
Ähnlich argumentierte Susanne Klabe, Geschäftsführerin des Landesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). „Ich finde es schwierig, dass man die Eigentumsbildung weiter erschwert.“ Wessen Einkommenssituation sich verbessert habe und in seinem angestammten Kiez nun eine Wohnung kaufen wolle, habe die Möglichkeit künftig nicht mehr.
Klabe kritisierte, dass die neue Regelung berlinweit gelten solle. „Ich finde es schwierig, das über die ganze Stadt auszuweiten, ohne auf die einzelnen Quartiere zu gucken.“ Es gebe Gegenden, denen es gut tun würde, eine veränderte Eigentümerstruktur zu erfahren. Nur so entstünden gemischte Quartiere.

Meister (FDP): Senat tut alles, um Eigentumsbildung zu verhindern

Als „fatales Zeichen“ bezeichnete Sibylle Meister, Sprecherin der FDP-Fraktion für Haushalt und Finanzen, die geplante Berliner Änderung. „Statt endlich zu bauen und zum Beispiel in einem kostengünstigen Mietkaufmodell den Erwerb von günstigen Wohnungen zu ermöglichen, tut der Senat alles, um die Eigentumsbildung zu verhindern.“
Gerade für Familien und junge Menschen mit eher kleinerem Geldbeutel, die gerne in Berlin Eigentum erwerben würden, gehe der Plan „in die völlig falsche Richtung“. Die Preise für Eigentumswohnungen würden massiv ansteigen. Die Chancen, eine Wohnung zur Selbstnutzung zu kaufen und fürs Alter vorzusorgen, seien damit vorbei, sagte Meister. In der Folge würden immer mehr Menschen aus der Hauptstadt nach Brandenburg ziehen. „Das kann für den Berliner Wohnungsmarkt keine Lösung sein, für Berlin selbst erst recht nicht.“
https://www.tagesspiegel.de/berlin/neue-verordnung-geplant-senat-will-umwandlung-in-eigentumswohnungen-in-ganz-berlin-erschweren/27435458.html

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

Berliner Zeitung am 14.07.2021: Nach Mietendeckel-Urteil in Berlin – Viel weniger Anträge auf Hilfe als gedacht
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hatte mit 40.000 Berlinern gerechnet, die Unterstützung benötigen, um ihre Wohnungen nicht zu verlieren. Weit gefehlt.
Nach dem Mietendeckel-Urteil des Bundesverfassungsgerichts haben sehr viel weniger Haushalte finanzielle Überbrückungshilfe des Landes Berlin beantragt als zunächst gedacht. Während die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im April noch mit rund 40.000 Berlinern rechnete, die potenziell finanzielle Unterstützung benötigen könnten, haben tatsächlich nur 1565 Haushalte bis zum Ende der Frist am 30. Juni einen Antrag auf die Sicher-Wohnen-Hilfe gestellt. Das erklärte Behördensprecherin Petra Rohland jetzt auf Anfrage der Berliner Zeitung.
„Es wurden bisher 1400 Anträge bewilligt“, sagte Rohland. Die Spanne der Hilfszahlungen liege zwischen 100 Euro und 10.950 Euro, im Schnitt habe jeder Haushalt einen Betrag von rund 1360 Euro erhalten. Mit Stand vom 13. Juli seien 61 Anträge noch in Bearbeitung. Klar ist mittlerweile, dass die bereitgestellten Mittel von rund 10 Millionen Euro nur zu einem kleinen Teil ausgeschöpft werden. Insgesamt sei bisher eine Summe von 1,9 Millionen Euro bewilligt worden, so die Behördensprecherin. Nach derzeitigem Stand sei davon auszugehen, dass der Gesamtbetrag unter 2,5 Millionen Euro liegen werde.
Das Bundesverfassungsgericht hatte den Mietendeckel in einer am 15. April veröffentlichten Entscheidung für nichtig erklärt. Der Beschluss selbst stammt vom 25. März. Nach der Entscheidung gelten wieder die alten Mieten, auf die sich Vermieter und Mieter vor Inkrafttreten des Mietendeckels verständigt haben. Außerdem haben die Vermieter einen Anspruch darauf, dass ihnen die Differenz von den zwischenzeitlich abgesenkten Mieten zu den ursprünglich vereinbarten Mieten erstattet wird.

Nicht jeder hielt sich an den Rat, Geld zurückzulegen

Zwar war Mietern mit Inkrafttreten des Mietendeckels geraten worden, eingesparte Mieten bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zurückzulegen, doch haben sich nicht alle daran gehalten. Um Mieter, die aus eigener Kraft nicht in der Lage sind, die Nachzahlungen in der gesetzten Frist zu leisten, vor dem Verlust der Wohnung zu bewahren, wurde die Sicher-Wohnen-Hilfe aufgelegt. Die Hilfen wurden als zinslose Darlehen ausgereicht und sind im Regelfall zurückzuzahlen. Sollten Mieter unverschuldet nicht in der Lage sein, das Geld ganz oder teilweise zurückzuzahlen, kann das Darlehen aber in einen Zuschuss umgewandelt und auf dessen Rückzahlung verzichtet werden.
Anspruchsberechtigt waren nach Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Haushalte, deren Einkommen bis zu 280 Prozent der Bundeseinkommensgrenze für den sozialen Wohnungsbau beträgt. Für einen Einpersonenhaushalt lag die Grenze für die Hilfsleistungen bei einem Einkommen von bis zu 33.600 Euro jährlich. Mit jedem weiteren Haushaltsangehörigen erhöhte sich die Einkommensgrenze.
Nicht jeder eingereichte Antrag auf Hilfsleistungen wurde bewilligt. Mit Stand vom 13. Juli wurden laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 70 Anträge abgelehnt. Als Hauptgründe für eine Ablehnung führt die Behördensprecherin an, dass das Mietendeckel-Urteil des Bundesverfassungsgerichts nicht die Ursache für die Mietschulden gewesen sei oder dass seitens der Vermieter oder der Hausverwaltung auf die Rückzahlung verzichtet oder eine angemessene Ratenzahlung für die Rückzahlung vereinbart worden sei. 22 Anträge seien zudem abgelehnt worden, weil sie zu spät eingereicht wurden, also erst im Juli.

Keine Hilfe für Mieter der Deutsche Wohnen

Neben den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften hatten private Vermieter wie die Vonovia und Heimstaden auf die Rückzahlung zuvor eingesparter Beträge verzichtet. Die Deutsche Wohnen hatte Ratenzahlungen angeboten, was in einem Fall, der der Berliner Zeitung vorliegt, zur Ablehnung des Antrags auf Unterstützung aus der Sicher-Wohnen-Hilfe führte. Bei Mietern der Deutsche Wohnen würden Anträge aber nicht generell abgelehnt. „Es erfolgte immer eine individuelle Prüfung jedes eingegangenen Antrages“, sagte Behördensprecherin Rohland.
Besonders sicher leben die Mieter in den rund 336.000 Wohnungen der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Für diese Wohnungen dürfen die Mieten, die während des Mietendeckels abgesenkt wurden, laut Senatsbeschluss frühestens mit Ankündigung vom 1. Januar 2022 schrittweise bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Für Unterkünfte, die sie für Dritte verwalten, haben aber auch die landeseigenen Unternehmen – wie berichtet – Nachzahlungen verlangt.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/nach-mietendeckel-urteil-viel-weniger-antraege-auf-hilfe-als-gedacht-li.171052