Archiv des Autors: amv

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 25.01.2022: Unzulässig kassierte Beträge müssen erstattet werden
Die landeseigenen Wohnungsunternehmen Degewo und Howoge stehen in der Pflicht, die Umlage der Kosten für Rauchwarnmelder neu zu ordnen.
Keine Frage, die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen in Berlin sind als Anbieter preiswerter Wohnungen nicht wegzudenken. Trotzdem sind auch die städtischen Vermieter nicht davor gefeit, Fehler zu machen, wie sich bei Degewo und Howoge im Streit um die Umlage der Kosten für die Anschaffung von Rauchwarnmeldern zeigt.
Obwohl das Landgericht Berlin im April vergangenen Jahres im Streit von Mietern gegen die Deutsche Wohnen entschied, dass die Ausgaben für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten in Rechnung gestellt werden dürfen, setzen die beiden städtischen Unternehmen diese bislang auch von ihnen geübte Praxis fort. Und argumentieren dabei, dass es in der Frage noch keine höchstrichterliche Entscheidung gebe.

Niederlage wäre erst mit Spruch des Bundesgerichtshofs komplett

Die Degewo verweist sogar auf ein Urteil des Landgerichts Magdeburg, das die Umlagefähigkeit von Mietkosten für Rauchwarnmelder bejaht habe. Tja, wenn die Degewo eine Magdeburger Wohnungsbaugesellschaft wäre, dürfte sie sich natürlich darauf berufen. Weil sie das aber nicht ist, wird ihr wie der Howoge nichts anderes übrig bleiben, als sich nach der Berliner Rechtsprechung zu richten. Zumindest so lange, bis es eine höchstrichterliche Entscheidung in dem Streit gibt. Da die Deutsche Wohnen gegen das Landgerichtsurteil aus Berlin nicht in Revision gegangen ist, steht zu vermuten, dass sie kein gesteigertes Interesse an einer höchstrichterlichen Entscheidung hatte. Kein Wunder. Denn die Niederlage wäre erst mit einem Scheitern vor dem Bundesgerichtshof komplett.
Was nun zu tun ist? Degewo und Howoge müssen ihr Modell der Kostenverteilung umstellen und die seit April 2021 zu Unrecht kassierten Beträge für die Anmietung von Rauchwarnmelder schleunigst an die Mieter zurückzahlen. Und zwar unaufgefordert. Sonst bekommen die Unternehmen ein Problem, das größer ist als die Neuverteilung der Kosten.

Aus der Rubrik “Mieterinformation”:

Spandauer Volksblatt am 13.01.2022: Kostenfreie Mieterberatung
 
Spandau. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) übernimmt auch 2022 im Auftrag des Bezirksamtes die kostenlose Beratung von Bürgerinnen und Bürger in Mietrechtsangelegenheiten. Teilweise finden die Sprechstunden zu geänderten Zeiten statt. Außerdem gibt es in Staaken eine neue Beratungsstelle. Die Orte und Termine lauten im einzelnen: Haselhorst, Gemeinwesenverein Haselhorst, Burscheider Weg 21, Montag, 9.30 bis 11.30 Uhr; Siemensstadt, Stadtteilbüro Siemensstadt, Wattstraße 13, Montag, 12.30 bis 14.30 Uhr; Staaken I, Staakentreff Obstallee 22d/e, Montag, 15.30 bis 17.30 Uhr; Staaken II, Staakentreff Brunsbütteler Damm 267, Dienstag, 8 bis 10 Uhr; Hakenfelde, Stadtteiltreff Hakenfelde, Streitstraße 60, Dienstag, 11 bis 13 Uhr; Neustadt, Paul-Schneider-Haus, Schönwalder Straße 23/24, Dienstag, 14 bis 16 Uhr; Falkenhagener Feld, Kiezstube, Kraepelinweg 1, Dienstag, 17 bis 19 Uhr; Wilhelmstadt, Stadtteilladen Wilhelmstadt, Adamstraße 39, Donnerstag, 8 bis 11 Uhr.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

staaken.info am 06.01.2022: Die kostenlose Mieterberatung im Bezirk läuft auch 2022 weiter:

AMV-Mieterberatung jetzt 2 x in Staaken

Eine gute Nachricht zum Jahresbeginn – wenn auch mit einem kleinen Wermutstropfen: Das von 2018-2021 begrenzte Bündnis für Wohnungsneubau und Mieterberatung zwischen Stadtentwicklungssenat und Bezirk geht wohl in eine Verlängerung. Zumindest wird die Finanzierung fortgesetzt, der für alle Mieter:innen so wertvollen kostenlosen Beratungsstunden in zivilrechtlichen Fragen rund um Wohnen und Mieten. Ab kommender Woche, dann auch in beiden Staakentreffs:
Mit geänderten Sprechzeiten und leider auch – obwohl so stark frequentiert und benötigt in der Großwohnsiedlung an Heerstraße und Magistratsweg (s. Artikel v. 28. Dez. 21) –  eine Stunde kürzer, montags von 15.30-17.30 Uhr im Stadtteilzentrum Staakentreff Obstallee 22E.
Die eine Stunde wurde – wenn auch unfreiwillig – abgetreten an den neuen, zweiten Staakener Beratungsstandort, dem Staakentreff Brunsbütteler Damm 267, in der Ladenzeile nahe Ecke Magistratsweg.
Nicht nur dem Namen nach, eng verbunden mit dem Stadtteilzentrum an der Obstallee finden in dem – von der Ev. Kirchengemeinde zu Staaken zusammen mit dem Gemeinwesenverein Heerstraße Nord geführten  Nachbarschaftstreff  – ab Dienstag 11. Januar von 8 bis 10 Uhr, zwei kostenlose Beratungsstunden des AMV statt  – nicht nur für “frühe Vögel” aus der Mieterschaft der Louise-Schröder-Siedlung.
Schwerpunkte der kostenlosen Mieterberatungen sind zivilrechtliche Fragen im Rahmen der Mietverhältnisse, von Mietverträgen und Kündigungsschutz, Mieterhöhungen und Mietmängeln oder – fast immer ganz oben auf der Themenliste – die Abrechnungen bzw. Pauschalen für Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. Generell gilt: Eine rechtliche Vertretung ist jedoch mit der Mieterberatung nicht abgedeckt.
 Die  “kostenlosen Mieterberatungszeiten” im Auftrag des Bezirksamtes Spandaudes AMV Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes:
• Staaken I | montags 15.30-17.30 UhrStadtteilzentrum Staakentreff | Obstallee 22E• Staaken II | dienstags 8-10 UhrStaakentreff | Brunsbütteler Damm 267
Kontakt AMV:Tel.: 23 60 54 05 | 0174 / 48 32 728Email: info@mieter-verbraucherschutz.berlin
und in anderen Spandauer Ortsteilen:
• Haselhorst | montags 9.30-11.30 UhrGemeinwesenverein Haselhorst e.V | Burscheider Weg 21
• Siemensstadt | montags 12.30-14.30Stadtteilbüro Siemensstadt | Wattstraße 13
• Hakenfelde | dienstags 11-13 UhrStadtteiltreff Hakenfelde | Streitstraße 60
• Neustadt | dienstags 14-16 UhrPaul-Schneider-Haus | Schönwalder Straße 23-24
• Wilhelmstadt | donnerstags 8-11 UhrStadtteilladen Wilhelmstadt | Adamstraße 39
Darüberhinaus nicht im Rahmen der Senat-Bezirk-Finanzierungund doch kostenlos, als pro-bono Zugabe des AMV:
• Falkenhagener Feld | dienstags 17-19 UhrQM-Laden Kiezstube | Kraepelinweg 1
Dazu am Rande notiert:Es ist schon merkwürdig und lässt üble Gedanken aufkommen, dass ausgerechnet die beiden meist frequentierten Standorte der AMV-Beratungen im Jahr 2021 – siehe Link Artikel vom 28. 12. 21  – “Federn lassen mussten” durch Reduzierung wie “bei uns” in der Großwohnsiedlung Heerstraße oder sogar komplett gestrichen bzw. anderweitig vergeben sind, wie im Falkenhagener Feld.
Zum Glück für die Mieter:innen dort ist derAMV bereit weiterhin am Dienstagnachmittag zwei Beratungsstunden “auf eigene Kappe und umsonst” durchzuführen.
Von den anderen bezirklichen Beratungsstellen des Berliner Mietervereins bzw. des Spandauer Mietervereins für Verbraucherschutz sind nach unserem Wissen keine Zahlen der Nutzungen veröffentlicht.
zum download:• Pressemitteilung Mieterberatungen im Bezirk 2022 v. 3. 01.22• Link zu den kostenlosen Renten- + Mieterberatungen im Bezirk

AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 03.01.2022: Hoher Beratungsbedarf bei den Betriebskosten

Spandau. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) hat im Jahr 2021 nach eigenen Angaben insgesamt 1259 Menschen an sieben Standorten beraten.
Die mit Abstand größte Nachfrage gab es mit 406 Beratungen in Staaken. Es folgten das Falkenhagener Feld mit 179, in der Wilhelmstadt mit 170 und in Haselhorst waren es 144 .
Mehr als 44 Prozent (555 Menschen) hatten Fragen zur Betriebs- und Heizkostenabrechnung. Fragen zu Mietmangel und Mietminderung hatten 293 und zu Mieterhöhungsverlangen exakt 111 Menschen.
Der Mietendeckel war in 57 Fällen Grund, die Sprechstunde des AMV aufzusuchen, 32 Mal ging es um eine Kündigung.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

staaken.info am 03.01.2022: Gewobag fordert Mieter:innen auf Parkhaus zu räumen:

Gewobag-Streich zum Jahreswechsel …

bösartige Fälschung oder doch einfach nur “the same procedure as last year”?  Diese drei möglichen Varianten gehen einem gleich durch den Kopf, angesichts des in den letzten zwei Jahren mehrfach gezeigten Umgangs mit ihrer Mieterschaft in Kombination mit der kurz vor Weihnachten an die Parkboxen gehängten Aufforderung, der kommunalen Wohnungsgesellschaft Gewobag, die gemieteten Flächen im Parkhaus am Blasewitzer Ring 21 “umgehend bis jedoch spätestens zum 13. Januar 2022 zu Räumen. Anderenfalls werden wir eine Räumung veranlassen”!
Trotz des “Wir bitten Sie …” vor dem oben zitierten Satzteil mit der Räumungsandrohung kann ein Aushang statt eines persönlichen Schreibens nur ein Beispiel sein, für die unfreundliche und nicht ausreichend informierende Kommunikation des Unternehmens mit ihren betroffenen Mieter:innen.
Und das liegt nicht an den Fehlern im Text sonder an dem was fehlt im Text:In erster Linie die fundamentale Information darüber, wie lange denn die Räumung der Parkboxen/Stellplätze andauern soll und vor allem auch warum diese zum jetzigen Zeitpunkt erfolgen muss.
Bezüglich der Frage nach dem “Warum” lässt die Passage im Aushang, mit der Frage nach dem Vorliegen eines Mietvertrags und der “Bitte” diesen per Email an das Servicecenter zu schicken, über eine mögliche, wenn zutreffend, aber auch überaus peinliche Antwort spekulieren: Vielleicht wurden in der Zentrale der Gewobag, die entsprechenden Ordner, Dateien, Unterlagen zu den Verträgen über die Stellflächen im Altbestand-Parkhauses  am Blasewitzer Ring Nr. 21 unwiderruflich vernichtet, gelöscht?
Egal, auf jeden Fall scheint der Gewobag-Mieterservice in alter Manier in das neue Jahr 2022 starten zu wollen.

AMV im Lichte der Presse:

staaken.info am 28.12.2021: AMV-Jahresbilanz 2021 der kostenlosen Mieterberatungen im Bezirk:

Staaken einsam an der Spitze!

Dank der kommunalen Gewobag? Diese Frage sei erlaubt, angesichts der Jahresbilanz des AMV für die kostenlosen, via Senat und Bezirksamt finanzierten Sprechstunden der Mieterberatung: Staaken und vor allem die Großwohnsiedlung an Heerstraße und Magistratsweg nimmt in der Rangliste der AMV-Standorte in 7 Spandauer Ortsteilen, mit über 400 persönlichen Beratungen einen einsamen Spitzenplatz ein – mehr als doppelt so viel wie beim “Zweitplatzierten”, der sogar größeren Wohnsiedlung im Falkenhagener Feld, mit einem gehörigen Wohnungsbestand des Wohnungskonzerns Deutsche Wohnen AG.
Insgesamt haben im Jahr 2021 vom AMV in Spandau, in den sieben verschiedenen Sprechzeiten und Orten persönlich bzw. per Telefon exakt 1. 259 Mieter:innen aus dem Bezirk Rat in den unterschiedlichsten Mietrechtsfragen gefunden.
Die fünf häufigsten Themen:
  1. Betriebs- und Heizkostenabrechnung       555 Beratungen = 44,08 %
  2. Mietmangel und Mietminderung                293 Beratungen =  23,27 %
  3. Mieterhöhungsverlangen                          111 Beratungen =     8,81 %
  4. Mietendeckel                                               57 Beratungen =     4,53 %
  5. Kündigung                                                   32 Beratungen =     2,54 %
Die zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen und dem Bezirksamt Spandau geschlossene Vereinbarung Bündnis für Wohnungsneubau und Mieterberatung in Berlin 2018 – 2021 endet mit dem bevorstehenden Jahreswechsel und damit auch die Finanzierung der doch so wichtigen kostenlosen Angebote der Mieterberatung direkt vor Ort.
Wir hoffen sehr, dass die Mieterberatung des AMV bei uns im Quartier, wie auch in den anderen Spandauer Ortsteilen, noch lange und weit über das Jahr 2021 hinaus fortgesetzt werden kann:
Nicht nur, weil der Mietrechtsexperte des AMV Marcel Eupen mit seinem Fachwissen und Engagement auch vielfache “ehrenamtliche” Unterstützung geboten hat, auf  Infoveranstaltungen und Mieterversammlungen der Mieterinitiativen aus dem Stadtteil, wie zuletzt zum Thema der Betriebskostenabrechnungen am 13.12. oder bei der Brandserie-Mieterversammlung am 20.12. auf der Wiese.

AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.

Bürgerbüro Falkenhagener Feld, Westerwaldstraße 9A, 13589 Berlin

Montag 18 – 19  Uhr, Mittwoch 10.30 – 12 Uhr,Freitag 18 – 19.30 Uhr, Samstag 10 – 12 UhrTel:  236 054 05 | mobil: 0174 48 32 728Email: info@mieter-verbraucherschutz.berlin

Die Beratungsstunden des AMV im Quartier der Großwohnsiedlung an Heerstraße und Magistratsweg:

Montags von 16-19 UhrStadtteilzentrum StaakentreffObstallee 22 E

https://www.staaken.info/2021/12/staaken-einsam-an-der-spitze/

Der AMV wünscht allen Verbraucherinnen und Verbrauchern, allen Mieterinnen und Mietern ein Glückliches Jahr 2022!

Der AMV wünscht Frohe Weihnachten!
Feliz NatalFeliz NavidadVesele VianoceJoyeux VianoceMerry ChistmasGod JulVrolijk KerstfeestBuon NataleMaligayang PaskoVesele VanoceHyvää Joulva

Aus der Rubrik „Wissenswertes”:

Sind die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV?
Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 107/20, Urteil vom 10.11.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. unter den Randnummern 13 – 40 wie folgt aus:
„2. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Kosten der Fällung des morschen Baums als “Kosten der Gartenpflege” zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV zählen.
a) Diese Vorschrift umfasst die Kosten der Pflege von – wie vorliegend – zum Wohnanwesen gehörenden, gemeinschaftlichen Gartenflächen, die nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen sind, unabhängig davon, ob der Mieter diese Gartenfläche auch tatsächlich nutzt (vgl. Senatsurteile vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 135/03WuM 2004, 399 unter II 1 und 2; vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15NJW 2016, 1439 Rn. 13).
b) Die Frage, ob zu den Gartenpflegekosten auch diejenigen der Fällung eines (morschen, nicht mehr standsicheren) Baums zählen, hat der Senat bislang noch nicht entschieden (vgl. Senatsbeschluss vom 29. September 2008 – VIII ZR 124/08NZM 2009, 27 Rn. 1 f.) und ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte sowie in der Literatur umstritten.
Teilweise werden Baumfällkosten generell als nicht umlagefähig angesehen, wobei zur Begründung einerseits darauf abgestellt wird, es handele sich nicht um “laufende Kosten” im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13. April 2018 – 63 S 217/17; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 8. Oktober 2009 – 106 C 110/09; LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010 – 2 S 56/09; AG Potsdam, WuM 2012, 203; AG HamburgBlankenese, ZMR 2015, 135, 136; AG Leipzig, WuM 2020, 643; vgl. auch Bausch, NZM 2006, 366), andererseits (auch) darauf, dass der Vermieter mit der Fällung eines – wie hier – morschen und nicht mehr standfesten Baums lediglich eine ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht erfülle oder einen Mangel der Mietsache beseitige (vgl. AG Köln, WuM 2017, 592 f.; AG Neustadt an der Weinstraße, ZMR 2009, 456; LG Berlin, GE 1988, 355; vgl. auch AG Hamburg, WuM 1989, 641).
Nach anderer Ansicht fallen die Kosten der Fällung eines alters-, krankheits- oder umweltbedingt abgängigen, das heißt allmählich absterbenden, Baums unter die Bestimmung des § 2 Nr. 10 BetrKV, weil die Beseitigung eines solchen Baums zur ordnungsgemäßen Gartenpflege gehöre (LG München I, ZMR 2021, 116 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 13. Juli 1989 – 7 S 185/88; AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2014, 804; AG Düsseldorf, WuM 2002, 498; ähnlich auch LG Frankfurt am Main, NZM 2005, 338; Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2021, § 556 Rn. 35b; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 156; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556 BGB Rn. 72; Spielbauer/Schneider/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rn. 241; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., A Rn. 146; MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., BetrKV § 2 Rn. 54).
c) Die letztgenannte Auffassung verdient den Vorzug. Die Kosten der Fällung eines – wie hier – morschen, nicht mehr standfesten Baums zählen zu den Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV. Denn die Fällung und Beseitigung eines solchen Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege.
aa) Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV. Zwar sind dort Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt. Jedoch sind nach dieser Vorschrift die Kosten der Gartenpflege Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV und gehören hierzu (unter anderem) die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.
Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass es sich bei Bäumen sowohl um (verholzte) Pflanzen als auch um Gehölze in diesem Sinne handelt. Denn der Begriff des “Gehölzes” umschreibt nach allgemeinem Sprachgebrauch von dem ersichtlich auch der Verordnungsgeber ausgegangen ist, entweder allgemein eine Pflanze, deren Stamm und Äste verholzen, oder eine geschlossene Ansammlung solcher Pflanzen im Sinne von Wald, Wäldchen, Hain, Hecke oder Gebüsch (vgl. Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl., Band 3, Stichwort “Gehölz”; siehe auch “Der deutsche Wortschatz von 1600 bis heute”, abzurufen unter https://www.dwds.de/wb/Gehölz). Eine Beschränkung auf “Gehölze” einer bestimmten Größe oder Art ergibt sich aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV nicht.
Der Umstand, dass in der Erläuterung des § 2 Nr. 10 BetrKV lediglich die “Erneuerung” von Pflanzen und Gehölzen und nicht deren Entfernung erwähnt wird, steht einer Umlagefähigkeit von (bloßen) Beseitigungskosten nicht entgegen. Denn zum einen unterfällt das Entfernen von Pflanzen und Gehölzen bereits dem (Ober-)Begriff der “Gartenpflege”. Hierzu zählen sämtliche Maßnahmen, die objektiv dem Erhalt der Gartenanlage als solche infolge eines Pflegebedarfs dienen. Dies erfordert nicht nur Arbeiten, die dem Erhalt einzelner Pflanzen und Gehölze dienen, sondern auch deren Entfernung, wenn sie krank, abgestorben oder – wie hier im Falle eines Baums – morsch und nicht mehr standsicher sind. Denn solche Umstände beeinträchtigen die Gartenanlage als Ganzes. Zum anderen setzt eine “Erneuerung” von Pflanzen und Gehölzen regelmäßig deren vorherige Entfernung voraus. Daher bedurfte es entgegen der Ansicht der Revision einer ausdrücklichen Nennung der “Entfernung” in § 2 Nr. 10 BetrKV nicht.
bb) Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend aus einer systematischen Betrachtung auf die Umlagefähigkeit der Baumfällkosten geschlossen und hierin keine – der Umlagemöglichkeit entzogenen – Instandsetzungskosten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV gesehen.
(1) Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Umlagefähige Betriebskosten sind dabei von Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung abzugrenzen, die der Vermieter zu tragen hat. Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (vgl. Senatsurteile vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03NZM 2004, 417 unter II 1 a; vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06NJW 2007, 1356 Rn. 10, 14; vom 18. Dezember 2019 – VIII ZR 62/19NZM 2020, 457 Rn. 12).
(2) Die Kosten der Fällung eines morschen Baums sind nicht deshalb – wie teilweise angenommen wird – Instandhaltungskosten, weil hiermit stets ein Mangel im vorgenannten Sinne beseitigt würde. Denn darin liegt ein unzutreffender pauschaler Schluss von der Morschheit eines Baums auf die Mangelhaftigkeit der Mietsache (Gartenanlage). Die bloße Tatsache, dass ein Baum morsch oder eine Pflanze abgestorben ist, erfüllt grundsätzlich in Anbetracht des Umstands, dass ein Garten aus einer Vielzahl von Pflanzen besteht und eine konkrete Zusammensetzung an Pflanzen regelmäßig nicht geschuldet ist, nicht aus sich heraus die Tatbestandsvoraussetzungen eines Mangels (vgl. zum Mangel der Mietsache Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17NJW 2019, 507 Rn. 21; vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18NJW 2020, 2884 Rn. 24).
Die für die Fällung eines nicht mehr standfesten Baums entstandenen Kosten sind – entgegen einer oben aufgezeigten Ansicht – auch nicht deshalb als Instandhaltungskosten anzusehen, weil der Vermieter durch die Fällung zugleich seiner Verkehrssicherungspflicht genüge. Denn die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten; vielmehr können auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein (vgl. Senatsurteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06NJW 2007, 1356 Rn. 12).
(3) Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, der Einordnung der Baumfällkosten als Betriebskosten stehe nicht entgegen, dass diese nicht im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV “laufend” anfallen.
(a) Für die Annahme laufender Kosten in vorgenanntem Sinne ist es nicht erforderlich, dass diese jährlich oder in festgelegten Abständen entstehen. Vielmehr reicht auch ein mehrjähriger Turnus aus (vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06NJW 2007, 1356 Rn. 15; vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08NJW 2010, 226 Rn. 14; siehe auch Senatsurteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15NJW 2016, 1439 Rn. 15).
(b) Hiernach sind die Kosten für die Fällung eines abgängigen Baums, trotz möglicherweise größerer Zeitintervalle, laufende “Kosten der Gartenpflege”.
Denn insoweit ist den Besonderheiten der in § 2 Nr. 10 BetrKV als umlagefähig angesehenen Kosten Rechnung zu tragen. Zu den “Kosten der Gartenpflege” zählen auch solche der “Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen”, was – wie ausgeführt – als Vorstufe regelmäßig das Entfernen der bisherigen Pflanzen und Gehölze voraussetzt. Der Erneuerungsbedarf ist in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße voraussehbar, wie dies bei anderen Betriebskosten der Fall ist, da es sich bei Pflanzen und Gehölzen um Lebewesen handelt und sie daher nicht ohne Weiteres mit den anderen, auf baulichen und technischen Gegebenheiten beruhenden Betriebskosten vergleichbar sind. Ihre Lebensdauer lässt sich nicht stets sicher vorhersagen. Die Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV unterscheidet auch nicht zwischen grundsätzlich kurz- und langlebigen Gehölzen. Damit sind der Entstehung von “Kosten der Gartenpflege” längere, nicht sicher vorherbestimmbare Zeitintervalle immanent.
cc) Unter Beachtung dieser zeitlichen, § 2 Nr. 10 BetrKV immanenten Unwägbarkeiten kann auch nicht angenommen werden, die Umlage von Kosten der Baumfällung widerspreche dem Sinn und Zweck des Betriebskostenrechts, da die Beseitigung des Baums ein für den Mieter so unerwartetes Ereignis darstelle, dass es nicht gerechtfertigt sei, ihn mit derart unvorhergesehenen und regelmäßig hohen Kosten zu belasten (so aber LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010 – 2 S 56/09; AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2015, 135, 136; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 8. Oktober 2009 – 106 C 110/09).
(1) Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang zutreffend darauf abgestellt, der Anfall von Kosten einer Baumfällung sei für den Mieter, der die mit Bäumen versehene Gartenanlage nutzen und damit vom entsprechenden Wohnwert profitieren kann, bei vernünftiger Betrachtung durchaus vorhersehbar. Einem Mieter ist in diesen Fällen auch regelmäßig bewusst, dass dabei – der Höhe nach schwankende, nicht unerhebliche – Kosten anfallen können. Dass in Gartenanlagen vorhandene Bäume aus unterschiedlichen Gründen gefällt werden müssen, ist einer solchen Anlage inhärent (MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., § 2 BetrKV Rn. 54).
(2) Auch die Höhe von Betriebskosten ist (allein) kein maßgebendes Kriterium zur Beurteilung der Frage ihrer grundsätzlichen Umlagefähigkeit.
Das Betriebskostenrecht gewährleistet nicht pauschal den Schutz des Mieters vor im Einzelfall angefallenen hohen Kosten. So ist etwa selbst ein sprunghafter Anstieg einzelner umlagefähiger Kostenpositionen für sich genommen kein Grund, um eine Kostentragungspflicht des Mieters für solche Betriebskosten grundsätzlich auszuschließen. Eine allgemeine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander findet im Betriebskostenrecht – über den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz hinaus – nicht statt (vgl. MünchKommBGB/ Zehelein, 8. Aufl., § 556 Rn. 122; sowie § 2 BetrKV Rn. 54; vgl. auch LG München I, ZMR 2021, 116, 118). Davon abgesehen können auch für das in der Begründung zur Betriebskostenverordnung ausdrücklich erwähnte und umlagefähige “Schneiden und Ausasten” (siehe BR-Drucks. 568/03, S. 32) der Kronen alter, großer Bäume erhebliche Kosten entstehen, welche im Einzelfall die Kosten einer reinen Fällung übersteigen können.
Dass die Kosten der Fällung eines – wie hier – morschen, nicht mehr standfesten Baums zu den Kosten der Gartenpflege im Sinne des § 2 Nr. 10 BetrKV gehören, steht damit auch im Einklang mit den Verordnungsmaterialien zu dieser Bestimmung.
Ob und unter welchen Umständen der Vermieter gehalten sein kann, die Kosten der Fällung eines Baums nicht in vollem Umfang in das Abrechnungsjahr einzubeziehen, in dem sie anfallen, sondern über mehrere Jahre verteilt umzulegen (vgl. Senatsurteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08NJW 2010, 226 Rn. 19), bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn es ist weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass im Streitfall deshalb ein besonderer Ausnahmefall vorliegt, weil die angefallenen Kosten besonders hoch wären und die Klägerin durch die einmalige Umlage dieser Kosten in unbilliger Weise erheblich belastet würde. Vielmehr hat die Klägerin zuletzt weder gegen die Höhe der Kosten noch gegen ihre volle (fristgerechte) Umlage in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 Einwände erhoben.
dd) Auch die Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV steht der Umlagefähigkeit der Baumfällkosten in Fällen wie dem vorliegenden nicht entgegen.
(1) Der Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV geht zurück auf die Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) vom 14. Dezember 1970 (BGBl. I S. 1672), welche mit Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 der II. BV einen im Vergleich zum früheren Recht ausführlicheren Katalog umlagefähiger Betriebskosten schuf. In Bezug auf Gartenpflegekosten wurden statt der früheren Formulierung, wonach “die Kosten der Gartenpflege” zu den umlagefähigen Betriebskosten zählten (siehe etwa § 27 Abs. 2 Nr. 9 in der Fassung der II. BV von 1957; BGBl. I S. 1719), diese Kosten nunmehr in Anlage 3 Nr. 9 zur II. BV in der Fassung von 1970 dahingehend erläutert, dass hierzu “die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen” gehören. Dabei sollte die neu geschaffene Anlage 3 nach den Vorstellungen des Verordnungsgebers durch ihre Ausführlichkeit eine Vielzahl von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern vermeiden (BR-Drucks. 474/70, Begründung S. 12).
Diese Erläuterung der umlagefähigen Gartenpflegekosten dahin, dass auch die “Erneuerung” von Pflanzen und Gehölzen zu den Pflegemaßnahmen zählt, deren Kosten im Sinne des Betriebskostenrechts umlagefähig sind, zeigt, dass der Verordnungsgeber die Besonderheiten vor Augen hatte, die sich daraus ergeben, dass eine Gartenanlage für ihren Erhalt mehr benötigt als die regelmäßige Pflege im Sinne eines Erhalts einzelner Pflanzen. Die Verordnung nimmt in den Blick, dass Pflanzen und Gehölze aufgrund von Krankheit, Alter oder Umwelteinflüssen absterben; sie ordnet sogar ausdrücklich den Ersatz der Pflanzen nach einem solchen Ereignis als Gartenpflegemaßnahme ein. Dass der Verordnungsgeber vor diesem Hintergrund das Fällen eines morschen Baums generell aus dem Anwendungsbereich der Vorschrift ausnehmen beziehungsweise nur dann als eine pflegerisch angezeigte Maßnahme ansehen wollte, wenn zugleich ein neuer Baum gepflanzt wird (so LG Berlin, GE 1988, 355; Schmid, DWW 2011, 49, 50), ist der oben genannten Verordnung und ihrer Begründung nicht zu entnehmen.
(2) Auch die Begründung zur Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, welche die Formulierung zu den Gartenpflegekosten aus Anlage 3 zu § 27 der II. BV unverändert übernommen hat, schließt die Kosten zur Fällung eines morschen beziehungsweise nicht mehr standsicheren Baums nicht von den Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV aus. Insbesondere lässt die Begründung zur BetrKV, wonach auch das “Schneiden und Ausasten von Bäumen” zur Gartenpflege gehört (BR-Drucks. 568/03, S. 32), einen Rückschluss darauf nicht zu, dass (ausschließlich) nur solche – durchaus kostenintensive – Arbeiten an Bäumen, nicht jedoch die Fällung nicht erhaltbarer Bäume als umlagefähige Betriebskosten angesehen wurden.
ee) Schließlich kann sich die Revision nicht mit Erfolg darauf berufen, die Fällarbeiten seien mit solchen Kosten vergleichbar, die im Zuge der Anlegung des Gartens angefallen seien, weswegen, weil die Kosten einer sogenannten Erstausstattung nicht umlagefähig seien, auch diejenigen Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden könnten, welche der “Entfernung der Erstausstattung des Gartens” dienten. Zum einen lässt sich der Ausschluss der Umlagefähigkeit derartiger Entfernungskosten der Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV nicht entnehmen. Zum anderen fehlt es vorliegend – wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht – an Feststellungen dazu, dass es sich bei dem gefällten Baum um die Erstausstattung der Grünfläche des Hausanwesens gehandelt habe. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 20.12.2021: Wohngebiet Heerstraße Nord – Nach Bränden in Spandau: Mieter der Gewobag fordern besseren Schutz
Bewohner im Gebiet Heerstraße Nord verlangen bei einer Versammlung mehr Unterstützung von ihrem Vermieter. Doch der glänzt durch Abwesenheit.
Etwa 90 bis 100 Mieter aus dem Wohngebiet Heerstraße Nord in Spandau haben bei einer Veranstaltung am Montagabend einen besseren Schutz vor Brandstiftungen gefordert. Nach einer Reihe von Feuern in Häusern der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Gewobag bekräftigten die Mieter laut Teilnehmerangaben ihre Forderung nach Wiedereinführung eines Sicherheitsdienstes, wie es ihn noch unter dem privaten Voreigentümer der Wohngebäude gegeben hatte.
Wie berichtet, hatte es zuletzt am Freitag vor einer Woche im Keller eines 18-geschossigen Wohnhochhauses in der Obstallee gebrannt, das daraufhin evakuiert werden musste. Zuvor hatte es nach Angaben der Gewobag alleine in ihren Beständen im Quartier Heerstraße/Maulbeerallee seit März 13 Brände gegeben. In einigen Fällen wird laut Gewobag von Brandstiftung ausgegangen. Die Brände haben teilweise Schäden in mehreren Wohnungen und Häusern verursacht, die von der Versorgung mit Strom und Gas abgeschnitten waren. Damit einher gingen Störungen der Aufzüge, der Telefonleitungen, der Internetverbindungen sowie des Fernsehanschlusses.

Videoüberwachung ins Gespräch gebracht

Von Seiten der Polizei wurde bei der Mieterversammlung nach Teilnehmerangaben die Einführung einer Videoüberwachung ins Gespräch gebracht. Von der Gewobag nahm kein Vertreter an der Veranstaltung teil, obwohl sie dazu eingeladen worden war. In einem Schreiben an den Mieterbeirat begründete sie dies unter anderem mit der „pandemischen Situation“. Die ab 18. Dezember 2021 geltende Infektionsschutzverordnung lasse auch eine unter freiem Himmel durchgeführte Veranstaltung nur unter bestimmten Bedingungen zu. Beispielsweise sei 2G ab 20 Teilnehmern einzuhalten. „Die Fürsorgepflicht für unsere MitarbeiterInnen gebietet darüber hinaus besondere Vorsichtsmaßnahmen“, welche das Unternehmen „nicht gewährleistet“ sehe. Mieter quittierten das am Montagabend mit Buhrufen, wie aus Teilnehmerkreisen verlautete.
Die Gewobag lehnt die Wiedereinführung eines Sicherheitsdienstes ab. Die Mieter sammeln unterdessen für die Wiedereinführung des Sicherheitsdienstes Unterschriften. Sie sollen Anfang Januar an den SPD-Fraktionsvorsitzenden Raed Saleh übergeben werden, dessen politische Heimat in Spandau ist. Die Mieter werden unterstützt vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV). AMV-Chef Marcel Eupen bekräftigte am Montagabend die Forderung nach Einführung eines Sicherheitsdienstes. Zugleich verwies er auf rechtliche Hürden bei einer Videoüberwachung. Es reiche, wenn ein Hausbewohner dagegen sei, um eine Videoüberwachung zu verhindern.

Unmut unter Mietern im Wohngebiet Heerstraße Nord wächst

Die landeseigene Gewobag hatte die Wohnungen in Spandau im Rahmen eines Paketverkaufs von der ADO Properties zusammen mit Wohnungen in Reinickendorf zum 1. Dezember 2019 erworben. Für insgesamt 5894 Wohnungen und 70 Gewerbeeinheiten zahlte die Gewobag 920 Millionen Euro. Nach teils hohen Heizkostennachzahlungen, dem Auslaufen eines Mietnachlasses und schleppenden Reparaturen sieht sich die Gewobag wachsender Kritik unter den Bewohnern ausgesetzt.