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Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 16.11.2022:
Spandau: Nahezu flächendeckende Videoüberwachung in Wohngebiet mit 10.000 Menschen
Nach Bränden im Quartier Heerstraße Nord in Spandau: Die landeseigene Gewobag plant umfangreiche Maßnahmen an den Hauseingängen.
In Berlin dürfte das einmalig sein. Im Wohngebiet Heerstraße Nord in Spandau, wo es in den vergangenen anderthalb Jahren zu mehr als 100 Brandstiftungen gekommen ist, wird von der Wohnungsbaugesellschaft Gewobag eine nahezu flächendeckende Videoüberwachung eingeführt. Das kündigte Gewobag-Chefin Snezana Michaelis in einem Gespräch mit der Berliner Zeitung an.
„Wir sind zwar nicht der einzige, aber der größte Einzeleigentümer vor Ort“, sagte sie. „Wir haben 5454 Wohnungen in der Heerstraße Nord“, so Michaelis. „2055 Wohnungen gehören zum Altbestand, den wir seit Jahrzehnten bewirtschaften, 3399 Wohnungen haben wir im Dezember 2019 von der ADO erworben.“ Rund 10.000 Menschen leben damit in dem Quartier. Das Gebiet habe eine Größe von 46 Hektar. Das entspreche ungefähr der Größe von 64 Fußballfeldern.
„Wir sind dabei, eine Videoüberwachung in dem Wohngebiet einzuführen“, sagte Michaelis. „Im April dieses Jahres haben wir in enger Abstimmung mit der Polizei zunächst 26 Kameras im Blasewitzer Ring installiert, weil das ein Schwerpunkt der Brandstiftungen war.“ Bis Jahresende werde die Gewobag einen Großteil der Durchgänge mit Kameras ausrüsten. „Das heißt, wir werden in dem Quartier eine nahezu flächendeckende Videoüberwachung der Eingänge haben“, so Michaelis.
Kosten für Videoüberwachung belaufen sich auf rund eine Million Euro
Die Kosten belaufen sich auf fast eine Million Euro. Die Installation der Videoüberwachung dauere, weil die Gewobag als öffentlicher Auftraggeber die Leistungen ausschreiben müsse. „Unser Plan ist, dass wir bis Weihnachten mit allem durch sind“, sagte Michaelis. Pro Aufgang müssten mehrere Kameras installiert werden, um die Eingänge und die Zugänge zum Keller zu überwachen. „Wir wissen, dass eine Videoüberwachung keinen Brand verhindert. Die Technik kann aber helfen, den oder die Täter zu fassen – und auf diese Weise dazu beitragen, künftige Taten zu verhindern“, so Michaelis.
Seit April 2021 hat die Polizei im Gebiet Heerstraße Nord insgesamt zehn jugendliche und erwachsene Personen als Tatverdächtige ermittelt, die „einzeln oder in unterschiedlichen Konstellationen verdächtig sind, Brände gelegt zu haben“, wie die Polizei am Dienstag auf Anfrage erklärte. Das zuständige Brandkommissariat habe 107 Branddelikte registriert – angefangen von „Sachbeschädigung durch Inbrandsetzen an unterschiedlichsten Objekten über Kfz-Brandstiftungen bis zu schweren Brandstiftungen in Gebäuden“.
Die Einführung der Videoüberwachung im Gebiet Heerstraße Nord ist nach Angaben der Gewobag-Chefin rechtlich abgesichert. „Die Rechtsprechung sagt, wenn es ein öffentliches Interesse gibt, wozu die Aufklärung von Straftaten gehört, dann ist dies möglich“, so Michaelis. „Wir müssen die Bewohner aber darüber informieren.“ Deswegen werde es entsprechende Hinweisschilder geben, auf denen über die Videoüberwachung informiert wird. Die Bilder sollen 72 Stunden gespeichert und dann gelöscht werden. Der Sicherheitsdienst, der auf Drängen von Mieterseite wieder eingeführt worden war, soll auch nach Einrichtung der Videoüberwachung zunächst weiter Streife im Quartier laufen. Das koste weitere 400.000 Euro im Jahr, sagt Michaelis. „Wenn die Polizei den oder die Täter ermittelt, werden wir klären, ob es dabei bleibt.“
Wohnungen werden als Ersatzunterkünfte hergerichtet
Bei der Einführung der Videoüberwachung bleibt es nicht. „Um für den Fall vorbereitet zu sein, dass es doch weitere Brandstiftungen gibt, statten wir zehn bis 15 leer stehende Wohnungen in dem Quartier als Ersatzunterkünfte aus“, kündigt Michaelis an. Die Wohnungen sollen mit Kochmöglichkeiten, Betten, Stühlen und Tischen ausgestattet werden. Dort könnten Mieter unterkommen, die nach einem Brand zunächst nicht in ihre Wohnungen zurückkehren können. Denn nach einem Brand sind die Wohnungen in der Regel ohne Strom, Wasser, Abwasser, Heizung und Telefon.
„Bis zum Jahresende sollen die Ersatzwohnungen zur Verfügung stehen“, so Michaelis. „Außerdem mieten wir im Hotel Ibis am Bahnhof Spandau dauerhaft ein Kontingent von 20 Zimmern an, die nach einem Brand als Ausweichquartier zur Verfügung stehen.“ Damit sei die Gewobag unabhängig von der Buchungssituation in dem Hotel – und die Mieter könnten im Notfall schnell untergebracht werden. Hintergrund: In der Vergangenheit hatten sich Mieter beschwert, dass sie nicht schnell genug im Hotel untergebracht wurden. Die Gewobag hatte dies mit der Buchungssituation begründet.
Probleme gibt es auch immer wieder mit notwendigen Reparaturen. „Die Schäden, die bei einem Brand entstehen, sind gewaltig“, sagte die Gewobag-Chefin. „Wir versuchen immer, die Schäden so schnell wie möglich zu beseitigen.“ Bei Ersatzteilen aus dem Ausland, zum Beispiel für Aufzüge, könne es „aufgrund von Lieferengpässen aber manchmal auch etwas länger dauern“, räumte sie ein. Wie berichtet, hatten Mieter beklagt, dass ihr Aufzug nach einem Brand wochenlang nicht zu benutzen war. Zugleich übten Bewohner immer wieder Kritik an der schlechten Erreichbarkeit der Gewobag.
Vor-Ort-Büro soll noch im November eröffnen
Darauf will das landeseigene Unternehmen ebenfalls reagieren. Damit die Mieter aus dem Gebiet Heerstraße Nord die Gewobag besser erreichen können, soll spätestens zum 24. November ein Vor-Ort-Büro im Blasewitzer Ring eröffnet werden. „Dort wird es einmal pro Woche eine allgemeine Sprechstunde geben“, kündigte Michaelis an. „Ansonsten vergeben wir Termine nach Vereinbarung mit den Mietern – so wie im Büro in der Breiten Straße in der Spandauer Altstadt.“ Ab sofort gebe es zudem eine extra Telefonnummer und E-Mail-Adresse, wo sich die betroffenen Mieter nach einem Brand direkt melden können. Damit müssen sie nicht über das Servicecenter gehen, was oftmals mit längeren Wartezeiten verbunden ist. Außerdem gibt es eine Hauswart-Rufbereitschaft am Wochenende rund um die Uhr.
Mithilfe der Videoüberwachung will die Gewobag versuchen, noch andere Probleme anzugehen. Und zwar den Vandalismus und die illegale Entsorgung von Sperrmüll. „Wenn wir jemanden erkennen, der seinen Müll illegal entsorgt, werden wir ihm die Kosten für die Abfallbeseitigung in Rechnung stellen“, so die Gewobag-Chefin. „Dann müssen nicht alle Mieter dafür zahlen.“ Im Gebiet Heerstraße Nord sei die illegale Müllentsorgung „ein großes Problem“. Die Gewobag habe im Jahr 2021 insgesamt 13.800 Kubikmeter Sperrmüll aus dem Quartier abgeholt. „Das kostet jeden Mieterhaushalt 5,60 Euro im Monat, also über 60 Euro im Jahr“, so Michaelis.
Die Gewobag habe einen Dienstleister vor Ort, der sich an fünf Tagen pro Woche darum kümmere. „Wenn einer unserer neun Hauswarte, die es in dem Gebiet gibt, abgestellten Sperrmüll meldet, hat der Dienstleister drei Werktage Zeit, um den Sperrmüll wegzuräumen“, so Michaelis. „Dann bringt er den Sperrmüll in dafür vorgesehene Räume. Und dreimal pro Woche holt die Berliner Stadtreinigung (BSR) diesen Sperrmüll ab“, so die Chefin des Wohnungsunternehmens. „Was mich betroffen macht: Der abgestellte Sperrmüll, darunter alte Bettgestelle und Verpackungsmaterial, kann bei einem Feuer in Brand geraten und die Gefahr für die Bewohner noch vergrößern“, sagt Michaelis.
Hohes Aufkommen an Sperrmüll
„Wir können bisher leider nicht erkennen, dass das Sperrmüllaufkommen sinkt – im Gegenteil, in diesem Jahr wurden bereits bis Ende des dritten Quartals über 10.600 Kubikmeter Sperrmüll und rund 1700 Elektrogeräte entsorgt.“ Selbst in Häusern, in denen es bereits gebrannt hat, werde weiterhin Sperrmüll in Kellerfluren, Treppenhäusern und auf Notbalkonen abgestellt.
Die Gewobag will ihre Mieter bei einer Informationsveranstaltung am Mittwochabend um 18 Uhr in der EventKantine Berlin, Staakener Straße 53, über ihre Maßnahmen im Gebiet Heerstraße Nord informieren. Auch die Polizei und ein Brandschadensanierer sollen zu Wort kommen.
Das Zustandekommen der Veranstaltung sorgt jedoch für Streit. Grund: Der Mieterbeirat wollte eigentlich eine gemeinsame Veranstaltung mit der Gewobag Anfang Dezember durchführen. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) sieht deswegen im Verhalten der Gewobag, nun eine eigene Veranstaltung anzusetzen, einen „unglaublichen Affront“, wie AMV-Chef Marcel Eupen sagt. Die Gewobag wiegelt ab. „Dass der Mieterbeirat ebenfalls eine Veranstaltung plant, wussten wir, aber wir kannten das Datum nicht“, sagt Unternehmenschefin Michaelis. „Das haben wir erfahren, als die Einladungen für unsere Veranstaltung bereits gedruckt waren.“ Der Mieterbeirat sei „selbstverständlich zu unserer Veranstaltung herzlich eingeladen“, sagt sie. „Wenn der Mieterbeirat zu seiner Veranstaltung einlädt, wird die Gewobag auch kommen.“
Mieterberater: Weitere Maßnahmen sind notwendig
Der AMV reagiert unterdessen zufrieden auf die Ankündigungen der Gewobag zum weiteren Vorgehen im Gebiet Heerstraße Nord, aber nicht ohne Kritik. „In der Vergangenheit war das Krisenmanagement der Gewobag mehr als unzureichend“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. Der AMV begrüße es ausdrücklich, dass die Gewobag nunmehr die Videoüberwachung ausbauen wolle, den Sicherheitsdienst zunächst beibehalten möchte, ein Vorortbüro eröffne, dauerhaft Hotelzimmer bereithalte  und Bestandswohnungen für die Unterbringung von Mietern anbieten wolle, die nach einem Brand nicht mehr in ihre Wohnung könnten. „Derartige Maßnahmen hätte sich der AMV weit früher gewünscht“, so Eupen.
Der AMV halte die Maßnahmen allerdings immer noch für nicht ausreichend. Notwendig sei unter anderem die Benennung eines „Brandmanagers“, der als Ersthelfer bei Bränden vor Ort sei und die Mieterinnen und Mieter informiere. Darüber hinaus sollte Mietern in Brandnächten ein Fahrservice für den Transport zum Hotel angeboten werden, hilfsweise könnten ihnen auch Taxigutscheine oder eine Kostenübernahmebescheinigung ausgehändigt werden. Neben Essensgutscheinen mangels Kochmöglichkeit im Hotel sollte den Mietern unbürokratisch eine Mietminderung gewährt werden, ohne dass diese zuvor beantragt werden müsse.

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

Berliner Zeitung am 07.11.2022 – Städtische Unternehmen: Mietenstopp gilt auch für Sozialwohnungen
Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel appelliert an private Vermieter, dem Beispiel des Landes zu folgen. Unklarheit über Fristen.
Der Mietenstopp für die Wohnungen der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen gilt sowohl für frei finanzierte Wohnungen als auch für sozial geförderte Wohnungen. Das stellte Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) am Montag im Ausschuss für Stadtentwicklung im Abgeordnetenhaus klar. Damit bleiben die Bewohner von rund 350.000 Wohnungen, die derzeit von den landeseigenen Unternehmen verwaltet werden, bis Ende 2023 von Mieterhöhungen verschont.
Wie berichtet, ist der Mietenstopp bei den landeseigenen Unternehmen Teil des Entlastungspakets der Berliner Landesregierung, um Haushalte in der Zeit explodierender Kosten zu unterstützen. Neben dem Mietenstopp gilt bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen ein Kündigungsmoratorium. Ausgenommen davon sollen allerdings schon laufende Verfahren sein, wie der Sprecher der landeseigenen Unternehmen, Gesobau-Chef Jörg Franzen, sagte.
Mieter der sechs landeseigenen Unternehmen werden durch den Mietenstopp bis Ende kommenden Jahres um rund elf Millionen Euro entlastet. Auf das Verhalten der privaten Vermieter hat die Landesregierung aber keinen Einfluss. Ihnen steht es frei, ob sie die gesetzlichen Spielräume für Mieterhöhungen nutzen oder nicht. Insgesamt gibt es rund 1,7 Millionen Mietwohnungen in Berlin. Die sechs landeseigenen Unternehmen vermieten also nur einen kleinen Teil der Wohnungen.

Senator appelliert an private Vermieter

Angesichts steigender Energiekosten seien alle Vermieter gut beraten, die Kaltmieten „nicht weiter zu steigern“, wenn sie stabile Mietverhältnisse auf Dauer haben wollen, sagte Geisel. Der Senator appellierte an alle privaten Vermieter, sich dem Mietenstopp der landeseigenen Wohnungsunternehmen anzuschließen.
Vor zwei Monaten, als sich der Berliner Verfassungsgerichtshof noch nicht zu einer möglichen Wahlwiederholung in der Stadt geäußert hatte, hatte Geisel die Mieterhöhungen bei den landeseigenen Unternehmen noch verteidigt. Die Mieterhöhungen seien „moderat“ und bewegten sich im Bereich des Neubaus innerhalb der vorgeschriebenen Grenzen von zwei Prozent jährlich, sagte Geisel Anfang September. Niemandem in der Stadt sei geholfen, wenn die Wohnungsbaugesellschaften wirtschaftlich nicht mehr tragfähig seien.
Nun sollen die landeseigenen Unternehmen über den Nachtragshaushalt mit rund 33 Millionen Euro unterstützt werden, elf Millionen Euro davon sind als Kompensation für den Mietenstopp gedacht, 22 Millionen als Stärkung des Eigenkapitals, also als Geldspritze. „Das ist schön, aber es löst noch nicht unsere Probleme“, sagte Gesobau-Chef Franzen. Mit den 33 Millionen Euro ließen sich bei Baukosten von 4000 Euro pro Quadratmeter und einem Eigenkapital von 30 Prozent rund 400 Wohnungen errichten.

Idee zum Verkauf von Eigentumswohnungen hat sich erledigt

Zum Vergleich: In dieser Legislaturperiode sollen die landeseigenen Unternehmen jährlich 7000 Wohnungen errichten, also insgesamt 35.000 Wohnungen in fünf Jahren. Nicht mehr infrage kommt laut Franzen, dass die landeseigenen Unternehmen ihre Einnahmen durch den Verkauf von Eigentumswohnungen verbessern. Diese Idee könnte man inzwischen „knicken“ – wegen der hohen Baukosten und der steigenden Zinsen.
Aus der Koalition werden unterdessen weitere Forderungen zum Mieterschutz laut. Der Linken-Abgeordnete Niklas Schenker sagte: „Wichtig ist jetzt, dass der Senat Transparenz herstellt, zu welchem Stichtag die Regelungen für den Mieterschutz greifen.“ Er habe mit einer Reihe von Mietern zu tun, die nur wenige Tage vor der Verkündung des Senats eine Mieterhöhung oder Kündigung erhalten haben. „Ich erwarte, dass auch diese zurückgenommen werden“, so Schenker. „Alles andere wäre nicht erklärbar.“ Ähnlich äußert sich die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger. „Auch die Kündigungen, die vor dem 27. September ausgesprochen wurden, aber erst in einigen Monaten fällig werden, sollten zumindest für 2023 ausgesetzt werden“, fordert sie. Am 27. September hatte der Senat den Kündigungsschutz beschlossen.
Die Frage zu den Regelungen für die laufenden Verfahren zu Kündigungen könne nur durch die hierfür zuständige Senatsverwaltung für Justiz beantwortet werden, erklärte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf Anfrage. Der Mietenstopp gelte mit Wirkung vom 1. November 2022 bis zum 31. Dezember 2023. Senator Geisel habe die Vorstände und Geschäftsführungen der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften gebeten, mit Wirkung vom 1. November 2022 keine Mieterhöhungen auszusprechen und Mieterhöhungsverlangen erst mit Wirkung zum 1. Januar 2024 wiederaufzunehmen. Bereits erfolgte Mieterhöhungen zum 1. November 2022 und später sollen zurückgenommen werden.

Für neues Wohngeld werden 200 weitere Mitarbeiter gebraucht

Bei den Vorbereitungen für die Wohngeldreform im nächsten Jahr sieht sich Berlin im Vergleich zu den anderen Bundesländern unterdessen gut gerüstet. Im Laufe des Januar werden laut Stadtentwicklungssenator Geisel voraussichtlich die computergestützten Voraussetzungen für Beantragung und Bewilligung der Wohngeldanträge geschaffen sein. Nordrhein-Westfalen fasse dafür den Mai nächsten Jahres ins Auge.
Ein deutliches Problem ist laut Geisel bei der Personalausstattung der Bezirke zu erwarten. Bei der geplanten Verdreifachung des Empfängerkreises von Wohngeld sei mit einer Vervierfachung oder Verfünffachung der Antragszahlen zu rechnen – weil auch eine Reihe von Anträgen gestellt werden, die nicht bewilligt werden. Die Bezirksämter müssten deshalb deutlich besser mit Personal ausgestattet werden. Bisher seien 100 Mitarbeiter in den Bezirken mit der Bearbeitung von Wohngeldanträgen beschäftigt. Künftig würden voraussichtlich 200 weitere Mitarbeiter benötigt. Die Stellen seien beantragt. 20 Millionen Euro stünden dafür zur Verfügung.
Aus den Bezirken gebe es nun aber den Hinweis, dass das Geld nicht ausreiche, so Geisel. Denn damit könnten Beschäftigungsverhältnisse nur für zwei Jahre finanziert werden. Es müssten aber dauerhafte Stellen geschaffen werden. Sonst würde man kein Personal finden. Er bitte, diesen Wunsch der Bezirksämter ernst zu nehmen, so Geisel. Ziel sei, das neue Wohngeld so schnell wie möglich auszuzahlen.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Verzicht auf Mieterhöhungen bei den Landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften

Pressemitteilung vom 20.10.2022
Berlins Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel sagte dazu: „Ich habe der Regierenden Bürgermeisterin vorgeschlagen, das Kündigungsmoratorium bei den Landeseigenen Wohnungsunternehmen auf das ganze Jahr 2023 zu erstrecken und zusätzlich als Teil des Berliner Entlastungspakets bis Ende 2023 auf Mieterhöhungen zu verzichten. Die Regierende Bürgermeisterin hat dem zugestimmt.“

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

BVV Spandau – Einstimmig am 19.10.2022 beschlossen:

Drucksache – 0452/XXI – Menschenwürdige Hygiene in der Maulbeerallee gewährleisten!

Das Bezirksamt wird ersucht auf eine Verbesserung der hygienischen Situation vor Ort in der Maulbeerallee hinzuwirken, indem es:
  • sich bei den zuständigen Stellen für eine Priorisierung der Wiederherstellung der Wasserversorgung im Wohngebäude Maulbeerallee 31 einsetzt,
  • sicherstellt, dass in der Zwischenzeit in den provisorisch aufgestellten Dusch- und Toilettencontainern in der Maulbeerallee 31 hygienische Standards gewährleistet sind.
Begründung:
Wie aus Presseberichten (https://prod.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/duschen-und-toiletten-gibts-fuer-einige-mieter-nur-im-hof-li.270634) hervorgeht, sind die Mieterinnen und Mieter in der Maulbeerallee 31 seit dem Brand vom 24. August dazu angehalten, auf Dusch- und Toilettencontainer auszuweichen, da eine Wasserversorgung der Wohnungen nicht gewährleistet werden kann. Es ist anzuzweifeln, ob in der aktuellen Situation hygienische Mindeststandards gewährleistet werden können und die Menge an den zur Verfügung gestellten Duschen und Toiletten der Anzahl an Anwohnerinnen und Anwohnern gerecht wird. Dieser Missstand belastet die Mieterinnen und Mieter vor Ort immens und muss so schnell wie möglich beseitigt werden.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 12.10.2022 – Energiepreise: „Die Menschen treibt die Angst zu uns, ihre Wohnung zu verlieren“
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund hat derzeit eine Menge Arbeit. Denn Vermieter verlangen höhere Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser.
Der Schock kam mit der Post. „Aufgrund der aktuellen Preisentwicklung am Gasmarkt passen wir die Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser in zwei Stufen ab dem 1. November 2022 an“, schreibt eine Hausverwaltung an ihre Mieter in Oberschöneweide. Die Heizkostenvorauszahlung steige danach zum 1. November dieses Jahres von bisher 130 Euro auf 370 Euro monatlich.
Vom 1. Januar 2023 an seien dann sogar 470 Euro als Heizkostenvorauszahlung zu leisten. Das sind 340 Euro monatlich mehr, als die Mieter bisher bezahlen. Die Bewohner sind verzweifelt. „Wir bekommen Grundsicherung im Alter, haben keine Ersparnisse“, berichtet ein Betroffener. Die Mehrkosten könnte er nicht bezahlen. Er hätte sich bereits ans Sozialamt gewandt – aber noch keine Antwort erhalten.
So wie in Oberschöneweide werden in diesen Tagen viele Mieter aufgefordert, höhere Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten. „Wir werden gerade von Ratsuchenden mit Erhöhungsverlangen nahezu überrannt“, sagt Marcel Eupen, Chef des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV). Der Beratungsbedarf der Mieter sei riesengroß. „Die Menschen treibt die Angst zu uns, aufgrund der steigenden Energiekosten ihre Wohnung zu verlieren“, berichtet Eupen.

Mieter können unrechtmäßigen Erhöhungen widersprechen

Nicht alle Erhöhungsverlangen seien vom Gesetz gedeckt, sagt Eupen. Voraussetzung sei nämlich, dass die Erhöhung im Zusammenhang mit einer Jahresabrechnung der Nebenkosten erfolge. „Das heißt zeitgleich oder unmittelbar nach einer Abrechnung“, so der Mieterberater. Ansonsten sei eine solche Erhöhung „rechtswidrig“. „Mieterinnen und Mietern, die gerne selber entscheiden möchten, ob sie jetzt höhere Vorauszahlungen leisten oder gegebenenfalls später eine höhere Nachzahlung, können der unrechtmäßigen Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen widersprechen“, sagt Eupen.
Nicht nur private Vermieter verlangen höhere Vorauszahlungen, ohne dass sie zuvor eine Abrechnung über die Betriebskosten vorgelegt haben. Die landeseigene Berlinovo, die unter anderem die Immobilien aus den früheren Skandalfonds der Bankgesellschaft verwaltet, hat jetzt ebenfalls solche Erhöhungen eingeräumt. Und zwar in den Wohnungen, die die Berlinovo von der Deutsche Wohnen erworben hat, die aber in diesem Jahr noch von der Deutsche Wohnen verwaltet werden. Dabei handelt es sich um 3860 Wohnungen.
„Im zugekauften Bestand“ sei „mit dem Verwalter abgestimmt“ worden, „dass Anpassungen im Zuge der Nebenkosten-Abrechnung, wenn möglich auch zuvor, erfolgen, um aufgrund der momentanen Vorauszahlungslage im Bestand die Mieterinnen und Mieter vor hohen Nachzahlungen zu schützen“, erklärt Berlinovo-Sprecher Ulrich Kaliner. Der Berliner Zeitung liegen zwei solche Erhöhungen vor. AMV-Chef Eupen kritisiert dieses Vorgehen. Dass mit der Berlinovo eine landeseigene Gesellschaft die Nebenkosten noch vor der Abrechnung erhöhen lasse, sei „inakzeptabel“.

Die Berlinovo erhöht auch die kalten Betriebskosten

In ihren anderen Wohnungen passe die Berlinovo die Nebenkostenvorauszahlungen „im Zuge des aktuell laufenden Nebenkosten-Abrechnungsprozesses“ an, sagt Unternehmenssprecher Kaliner. Eine Anpassung außerhalb des Abrechnungsprozesses erfolge nicht. Sofern Mieter von sich aus mit einem entsprechenden Wunsch auf die Berlinovo zukämen, gehe das Unternehmen „darauf entsprechend ein“. Dass die von der Deutsche Wohnen erworbenen Wohnungen anders behandelt werden, erklärt Kaliner damit, dass es in diesen Beständen zuletzt durch die Deutsche Wohnen keine Anpassungen der Vorauszahlungen gegeben habe. Man wolle vermeiden, dass die Mieter durch hohe Nachzahlungen überfordert werden.
Die Anpassungen erfolgten „kostenartengenau und individuell“ bezogen auf die jeweilige Liegenschaft. Es seien mitunter anteilige Anpassungen bei Gas in Höhe von 80 Prozent, bei sogenannten Contracting-Modellen mit Gas als Primärenergieträger von 130 Prozent und bei der Fernwärme von 60 Prozent zu verzeichnen, so Kaliner. Je nach Objekt könne es Unterschiede geben. Auch die Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten würden angepasst – um rund zehn Prozent.
Die Deutsche Wohnen, die fast 100.000 Wohnungen in Berlin besitzt, hat die Nebenkostenvorauszahlungen für ihre Bestände in der Vergangenheit „nur in Verbindung mit der Jahresendabrechnung vorgenommen“, sagt Unternehmenssprecher Marko Rosteck. Die sprunghaft steigenden Energiekosten bereiteten aktuell vielen Mietern Sorge. Mit ihrem Verbrauchsverhalten könnten sie nur bedingt Einfluss darauf nehmen. „Darum haben wir uns entschlossen, die Vorauszahlungen ein weiteres Mal anzupassen“, so der Sprecher. „Dies tun wir im Zuge unserer kürzlich vom Gesetzgeber eingeführten Informationspflicht gegenüber unseren Mieter:innen zur erwarteten künftigen Energiepreisentwicklung.“

Deutsche Wohnen: Erhöhungen im mittleren zweistelligen Bereich

Etwa je die Hälfte der Wohnungen der Deutsche Wohnen werde mit Gas und Fernwärme versorgt. „Dies berücksichtigen wir bei der Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen“, sagt Rosteck. „Bei reiner Versorgung mit Gas setzen wir höhere Beträge an als bei einer Wärmeversorgung, bei der kein oder nur anteilig Gas enthalten ist.“ Im Durchschnitt erhöhten sich für die Mieter die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen in diesem Jahr „im mittleren zweistelligen Bereich“. Die Rückmeldungen der Mieter seien „durchweg positiv. Einige wünschten sich sogar eine höhere Anpassung, da sie hohe Nachzahlungsbeträge fürchten“, so Rosteck.
AMV-Chef Eupen pocht indes aufs Gesetz. Das sei maßgeblich für die Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen. „Wenn keine Abrechnung vorliegt, dürfen die Vorauszahlungen rein rechtlich gesehen nicht erhöht werden“, sagt er. „Dies schließt natürlich nicht aus, dass Mieter freiwillig höhere Vorauszahlungen leisten.“ In Anbetracht der Empfehlungen der Expertenkommission zur Entlastung der Bürger bei Kosten für Gas und Wärme sollten die Unternehmen die Erhöhung der Vorauszahlungen „überdenken“.

Aus der Rubrik “Veranstaltungen”:

Pressemitteilung des Bezirksamts Spandau von Berlin vom 28.09.2022:
Steigende Energiekosten – Austausch und Beratung in Spandauer Stadtteilläden
„Steigende Energiekosten, was kann ich tun?“: Mit dieser Frage sehen sich momentan viele Menschen, auch in Spandau, konfrontiert. Die Stadtteilläden Wilhelmstadt, Hakenfelde und das Stadtteilzentrum Siemensstadt laden daher ab dem 12. Oktober zu Energieberatungsveranstaltungen ein, in denen Antworten und die Handlungsmöglichkeiten jedes und jeder Einzelnen zusammengetragen werden sollen.
Bei den Terminen sollen interessierte Bewohner*innen so die Möglichkeit bekommen, örtliche Beratungsstellen kennenzulernen, den Expert*innen vor Ort Fragen zu stellen und mit anderen Nachbar*innen zum Thema in Kontakt zu kommen. Mit dabei sein werden Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), die Stromspar-Hilfe der Caritas und die lokale Stadtteilarbeit der drei Stadtteile.
Wann und wo?• Mi, 12. Oktober 18.00 im Stadtteilladen Wilhelmstadt, Adamstraße 39• Mi, 19. Oktober 18.00 im Stadtteilladen Hakenfelde, Streitstraße 61• Mi, 26. Oktober 18.00 im Stadtteilzentrum Siemensstadt, Rohrdamm 23
Stadtrat für Jugend und Gesundheit, Oliver Gellert: „Gestiegene Energiekosten bzw. die Aussicht auf gestiegene Nebenkostenabrechnungen im kommenden Jahr beschäftigen viele Spandauer*innen in diesem Herbst und Winter. Umso wichtiger und erfreulicher ist es, dass sich die Spandauer Stadtteilzentren und sozialen Treffpunkte einmal mehr als Ankerpunkte in ihren Kiezen erweisen, in denen Nachbar*innen zusammenkommen und wohnortnahe Angebote nutzen können.“
Um Anmeldung wird gebeten. Anmeldungen sind im Internet unter https://eveeno.com/SteigendeEnergiekosten, per E-Mail (anmeldung@casa-ev.de) oder telefonisch (Stadtteilladen Hakenfelde 030 333 09 180, Stadtteilladen Wilhelmstadt 030 895 870 75, Stadtteilzentrum Siemensstadt 030 382 89 12) möglich.
Träger der drei Einrichtungen sind Sozialkulturelle Netzwerke casa e.V. und der Gemeinwesenverein Haselhorst e.V. Gefördert werden sie im Rahmen der bezirklichen Strategie „Gesund aufwachsen, leben und älter werden“ durch das Bezirksamt – Abteilung Jugend und Gesundheit bzw. durch das Infrastrukturprogramm Stadtteilzentren der Senatsverwaltung für Integration, Arbeit und Soziales.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 26.09.2022: Nach Brand – Duschen und Toiletten gibt es für einige Mieter nur im Hof
Einen Monat nach dem Kellerbrand in einem Wohnhaus in Spandau leiden die Mieter noch immer unter den Folgen. Der Ärger über den Vermieter ist groß.
Für die Mieterin Janine Pastowski ist es schlichtweg „eine Katastrophe“. In der Nacht vom 24. zum 25. August hat es im Keller ihres Wohnhauses in der Maulbeerallee 31 in Spandau gebrannt. Die Flammen waren zwar schnell gelöscht, doch die Folgen des Feuers beeinträchtigen den Alltag der Bewohner noch immer. „Wir haben kein Wasser, der Fahrstuhl geht nicht, und auch die Heizung funktioniert nicht“, berichtet die 42-Jährige, die im siebten Geschoss wohnt.
Besonders gravierend: Weil das Wasser bei ihr nicht funktioniert, kann Janine Pastowski weder in der Wohnung duschen noch die Toilette benutzen. Sie muss wie andere betroffene Bewohner auf Dusch- und Toilettencontainer ausweichen, die vom Vermieter, der Wohnungsbaugesellschaft Gewobag, im Hof aufgestellt wurden. Eine Dusche gebe es dort für die Frauen, eine für die Männer, berichtet Pastowski. Wer duschen will, muss also Wartezeit einkalkulieren. Oder den Zeitpunkt abpassen, wenn die Dusche gerade frei ist. „Ich gehe relativ spät“, sagt Pastowski.
Wenn sie nachts auf die Toilette muss, könne sie aber als Frau nicht einfach aus dem siebten Stock in den Hof laufen, sagt Pastowski. Es sei dort „alles duster“. Das kleine und große Geschäft, das normalerweise zu Hause in der Toilette landet, wird deswegen von ihr und ihrer Mitbewohnerin zurzeit in einem großen Müllsack aufgefangen – und morgens im Müll entsorgt. Das sei „eklig“, aber etwas anderes bleibe ihnen nicht übrig, so Pastowski.

Krank geworden durch die widrigen Umstände

Doch nicht nur das. Durch das Duschen im Container und die kalte Wohnung sei sie schon „richtig krank geworden“, berichtet die 42-Jährige. Die Belastung für sie sei groß – zusätzlich zu einem ohnehin harten Job. Pastowski arbeitet wie ihre Mitbewohnerin in der Pflege.
Der Brand in dem Wohnhaus in der Maulbeerallee brach in den Nacht vom 24. zum 25. August aus, von einem Mittwoch auf einen Donnerstag. Am 25. August seien Strom und Wasser abgeschaltet worden, berichtet Pastowski. Erst nach drei Tagen hätten sie in ein Hotel ziehen können. Nach einer Woche sei den Mietern mitgeteilt worden, dass sie wieder zurück können. Es wurde eine Rückkehr in ein Provisorium.
Weil der Fahrstuhl bis jetzt noch immer nicht funktioniert, müssen die Mieter die Treppe benutzen. „Ich laufe mindestens fünfmal am Tag nach oben“, sagt Janine Pastowski. Zwölf 1,5-Liter-Flaschen hole sie jeden Tag. Das Wasser brauche sie zum Kochen, für den Abwasch oder zum Blumengießen. Zum Wäschewaschen fahre sie mit einem großen Koffer in einen Waschsalon. „Das sind drei Maschinen, die ich wasche, und das muss ich dann nach oben schleppen“, sagt sie. „Jede Woche einmal, an meinem freien Tag.“

Kritik am Vermieter, der landeseigenen Gewobag

Auf die Gewobag ist Pastowski nicht gut zu sprechen. Unter anderem, weil sie sich von ihr schlecht informiert fühlt. Als sie bei einer der angegebenen Telefonnummern angerufen habe, habe sie 45 Minuten gebraucht, um durchzukommen. Dann habe sie sich gewundert, dass die Frau am anderen Ende immer ihre Fragen wiederholte. Als sie die Frau gefragt habe, warum sie immer alles nachspreche, habe diese gesagt, sie müsse die Angaben „doch notieren, um sie weiterzuleiten“. Sie könne die Fragen nicht beantworten. „Ich habe trotzdem keine Antworten bekommen“, so Pastowski.
Ähnlich äußert sich Rentner Uwe Marsiske, der seit 1998 in der Maulbeerallee wohnt. Seine Wohnung liegt im fünften Stock. „Wir sind sehr enttäuscht von der Gewobag“, sagt der Rentner.
„Am Anfang gehörten unsere Wohnungen der GSW. Die hatte ein Büro, zu dem wir hingehen konnten, wenn etwas kaputt war“, so Marsiske. „Heute gibt es nur ein Callcenter, bei dem wir uns melden können. Als ich dort angerufen habe, hieß es, sie sind an 60. Stelle. Da habe ich gleich aufgelegt, denn ich wollte nicht eine Stunde in der Warteschleife hängen.“ Bei einem anderen Anruf, bei dem er an zehnter Stelle war, habe er nämlich eine halbe Stunde gewartet. „Das nervt“, sagt Marsiske. „Denn man landet ja nicht bei der Gewobag, sondern nur bei einem Callcenter, das sich das Problem notiert.“ Was fehlt, sei „ein persönlicher Ansprechpartner“.
Seit etwa Mitte des Monats geht die Wasserversorgung für die Wohnung von Uwe Marsiske wieder. „Unser Fahrstuhl funktioniert aber weiterhin nicht; Klingel, Lüftung, Festnetz, Internet und Kabelfernsehen funktionieren ebenfalls nicht“, sagt der 68-Jährige. Die Gewobag habe angeboten, dass die Mieter eine Tragehilfe bestellen könnten, berichtet Marsiske. Die Mitarbeiter der Tragehilfe hätten allerdings gesagt, dass es bis zu drei Stunden dauern kann, bis sie da sind. „Da die Außenklingel nicht funktioniert, könnte sich die Tragehilfe aber auch gar nicht bei uns melden“, so Marsiske. „Wir müssten runtergehen und ihr die Tür öffnen.“ Daran habe die Gewobag offenbar nicht gedacht.
„Wir haben die Hilfe deswegen nicht in Anspruch genommen, weil wir sie als sinnlos betrachtet haben“, sagt Marsiske. „Was mich besonders stört, ist, dass der Fahrstuhl noch immer nicht geht – und dass es keine Information dazu gibt, wann er wieder funktioniert. “ Er befürchte, dass „es noch Monate dauert“.

Gewobag: Haben alle notwendigen Maßnahmen veranlasst

Die Gewobag erklärt auf Anfrage: „Wir haben nach dem Brand am 24. August umgehend reagiert und alle notwendigen Maßnahmen veranlasst.“ Dazu gehöre in solchen Fällen auch die Unterbringung in einem nahe gelegenen Hotel. Aufgrund von zahlreichen Veranstaltungen in Berlin seien zu dieser Zeit eine Vielzahl von Hotels ausgebucht gewesen. „Wir konnten innerhalb von 48 Stunden Dusch- und Toilettencontainer zur Verfügung stellen“, so eine Sprecherin. „Schäden an der Strom- und Wasserversorgung wurden zeitnah behoben, sodass der Großteil der Mieter:innen nach wenigen Tagen wieder in ihre Wohnungen zurückkehren konnte.“ Da auch die Gewobag von den „pandemie- und kriegsbedingten Lieferengpässen und Kapazitätsproblemen betroffen“ sei, verzögerten sich Reparaturen leider.
Für nächtliche Notfallsituationen gebe es einen Bereitschafts-Hauswart. Am Morgen nach dem Brand hätten „außerdem Techniker und Kundenberater den betroffenen Mieter:innen als Ansprechpartner zur Verfügung“ gestanden. Der Kontakt mit der Tragehilfe erfolge telefonisch. Da es sich hier um Koordinierungen von Arztterminen oder Einkäufen handele, halte die Gewobag „eine Wartezeit von wenigen Stunden für vertretbar“.
„Den Vorwurf der schlechten Erreichbarkeit können wir nicht nachvollziehen“, so die Unternehmenssprecherin. „Generell können unsere MieterInnen uns telefonisch über die Servicehotline, via E-Mail, über unsere Service-App und bei Notfällen über die 24-Stunden-Reparatur-Hotline erreichen. In der vergangenen Woche hatten wir in unserem Servicecenter eine durchschnittliche Wartezeit von gut sechs Minuten.“

Mieterberater fordert Taskforce für Einsatz nach Bränden

Marcel Eupen, Chef des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), hat eine andere Sicht auf das Wohnungsunternehmen. „Anspruch und Wirklichkeit klaffen bei der Gewobag auseinander“, sagt er. Was sich in der Theorie sehr gut anhöre, sehe in der „Praxis leider anders aus“.
Das Krisenmanagement der Gewobag bei Brandfällen lasse mehr als zu wünschen übrig. „Es beginnt mit der schlechten Erreichbarkeit der zuständigen Mitarbeiter, geht weiter über die unzureichende Informationspolitik und endet mit der mehr als schleppenden Mängelbeseitigung“, so Eupen. „Die Mieterinnen und Mieter werden regelrecht im Stich gelassen.“
Es fehle regelmäßig an der Bereitschaft sowie der Fähigkeit, sich in die Situation der Mieter einzufühlen. Eupen: „Man hat den Eindruck, dass Empathie bei den involvierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gewobag ein Fremdwort ist.“
Der AMV wünsche sich in Anbetracht von knapp hundert Bränden seit April 2021 die Gründung einer Taskforce, das heißt einer mobilen Einsatzgruppe, die in Brandfällen für die Mieter rund um die Uhr erreichbar sei und ihnen aktiv mit Rat und Tat zur Seite stehe.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Voklsblatt am 13.09.2022: Gibt es eine Entlastung der Mieter An der Kappe?
Bezirk verhandelt mit Deutsche Wohnen über Folgen der energetischen Sanierung
Im Wohngebiet An der Kappe plant der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen eine energetische Sanierung. Eine Mietsteigerung von bis zu einem Drittel der bisherigen Kaltmiete könnte die Folge sein.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund forderte in einer ersten Reaktion den Bezirk auf, tätig zu werden, um viele Menschen vor einer möglichen Verdrängung zu schützen. Verlangt wurde vor allem eine Deckelung des Mietsteigerung ähnlich den Abmachungen, die in den vergangenen Jahren mit der Deutsche Wohnen beziehungsweise der Vonovia bei Sanierungen für die Otto-Suhr-Siedlung in Friedrichshain-Kreuzberg und für den Ziekowkiez in Reinickendorf ausgehandelt wurden.
Laut Sozialstadtrat Gregor Kempert (SPD) habe er bereits ein Gespräch mit der Deutsche Wohnen geführt. Dies erklärte er in der Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) am 7. September auf eine Große Anfrage der Linksfraktion. Dabei geht es nicht nur um eine Mietsteigerungsobergrenze, sondern auch um mögliche Mietminderungen während der Sanierung. Außerdem sollten Härtefallregelungen so angelegt werden, “dass sie für alle greifen”.
Die Verhandlungen wertete der Stadtrat als “gute Gespräche”. Er sei “guter Dinge”, das eine Einigung zustande komme. Ein Ergebnis erwarte er spätestens Ende September. Grundsätzlich sei eine energetische Sanierung auch sinnvoll, gerade in diesen Zeiten. Gleichwohl dürfe die finanzielle Belastung die Menschen nicht überfordern. Das gelte speziell für diejenigen, die nicht in den Bereich staatlicher Leistungen fallen, aber mit ihrem Einkommen nur knapp darüber liegen.

Aus der Rubrik „Wissenswertes”:

Stellt der Austausch von Doppelkastenfenstern eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von §555 b Nr. 1 BGB dar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 108/19, Urteil vom 02.03.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) – c) wie folgt aus:
„Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Duldung des Austauschs der Doppelkastenfenster gegen Isolierglasfenster gemäß §§ 555d Abs. 1, 555b Abs. 1 BGB.

a) Der Austausch der Doppelkastenfenster stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB dar, weil es sich um eine bauliche Veränderung handelt, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.Endenergie im Sinne dieser Regelung ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes zur Verfügung stehen muss, um die für den “Endverbraucher” (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken. Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der “Schnittstelle” Gebäudehülle gemessen und dort in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlenbriketts, Holzpellets, Strom, Fernwärme etc. übergeben (vgl. BT-Drucks. 17/10485 S. 19). Endenergie umfasst Nutzenergie sowie Energieverluste (vgl. MüKoBGB/Artz, BGB, 8. Aufl. 2020, § 555b Rn. 5). Sie wird u.a. gespart durch Verminderung der Energieverluste wie beispielsweise einen Fenstertausch (vgl. Blank/Börstinghaus/Blank /Börstinghaus, BGB, 6. Aufl. 2020, § 555b Rn. b) .Der Begriff der Nachhaltigkeit hat lediglich eine zeitliche Komponente dahingehend, dass die Einsparung nicht nur vorübergehend bestehen darf (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB, 14. Aufl. 2019, § 555b Rn. 26). Der Begriff der Nachhaltigkeit ist zeitlich, nicht quantitativ zu verstehen (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 10.04. 2002 – VIII ARZ 3/01).Das Gericht ist aufgrund des schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.Ing. … vom 27. Juli 2020 sowie seiner Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung vom 9. Februar 2021 davon überzeugt, dass die neuen Isolierglasfenster zu einer dauerhaften Energieeinsparung führen, dies auch unter Berücksichtigung der Auflage der Vermieterin, nach Einbau der neuen Fenster viermal am Tag eine Stoßlüftung durchzuführen.Der Sachverständige hat in seinem Gutachten nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, dass durch den Einbau der neuen Fenster auch bei einem solchen Lüftungsverhalten pro Heizsaison eine Einsparung von mindestens 30 l Heizöl bzw. 30 ³ Erdgas zu erwarten ist. Zum einen werden durch die geplanten Isolierglasfenster die Transmissionswärmeverluste reduziert, da der Wärmedurchgangskoeffizient der neuen Fenster mit U = 1,3 W/(m²K) erheblich niedriger und damit günstiger ist als der Wärmedurchgangskoeffizient der Bestandsfenster von 2,5 W/(m²K). Zum anderen ist die Fugendurchlässigkeit der geplanten Fenster deutlich geringer, wodurch es zu weniger Wärmeverlusten kommt. Dies gilt auch unter Berücksichtigung von viermaligem Stoßlüften pro Tag bei der von der Vermieterin geplanten Situation. Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf das Gutachten verwiesen.Seiner Berechnung hat der Sachverständige – zugunsten des sich gegen den Austausch der Fenster wehrenden Mieters – zum einen zugrunde gelegt, dass der Mieter in der Bestandssituation nie lüftet, und zum anderen hat er eine bessere Qualität der Bestandsfenster angenommen, als diese aufgrund ihres Alters realistischerweise haben. Bei einer für den Mieter weniger günstigen, jedoch realistischeren Betrachtung ergibt sich nach Auskunft des Sachverständigen eine höhere Einsparung, die sich bis auf das Doppelte belaufen könne. Dass der Sachverständige die genaue Energieeinsparung nicht beziffern kann, ergibt sich aus der Natur der Sache, da er das Nutzerverhalten des Beklagten ebenso wenig prognostizieren kann wie die wechselnden Außenklimabedingungen. Daher hat er die erfragte Energieeinsparung abstrakt anhand normierter Randbedingungen für die Raum- und Außenklimabedingungen quantifiziert, wie dies nach bestimmten DIN-Verfahren vorgegeben ist. Diese abstrakte Betrachtung reicht aus, um eine dauerhafte und damit nachhaltige Energieeinsparung nachzuweisen.Dass die Energieeinsparung mit 30 l Heizöl bzw. 30 ³ Gas nur relativ gering ist, schadet nicht, da eine nachhaltige Energieeinsparung bereits dann vorliegt, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555b Rn. 26).b) Diese Modernisierungsmaßnahme wurde dem Beklagten von der Klägerin den Vorgaben des § 555c Abs. 1 und 3 BGB entsprechend angekündigt.c) Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf § 555d Abs. 2 BGB berufen, wonach eine Duldungspflicht nicht besteht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.Nach § 555d Abs. 3 und 4 BGB sind lediglich Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, zu berücksichtigen, welche der Mieter binnen eines Monats dem Vermieter in Textform mitgeteilt hat.Vorliegend hat sich der Beklagte in seinem schriftlichen Widerspruch vom 8. August 2018 zum einen darauf berufen, dass seine Lebensqualität sinke, wenn er entsprechend den Vorgaben im “Merkblatt Lüften und Heizen” vier Mal am Tag stoßlüften und dabei jeweils vor und nach dem Lüften die Heizkörperventile bedienen solle. Ferner würden einzelne Punkte auf dem Merkmal erhebliche Kosten verursachen, nämlich die Anschaffung von Unterkonstruktionsmaterial für Schränke, Dämmplatten/Abstandshalter für Bilder, Hygrometer zur Beurteilung der Luftfeuchtigkeit.Beide Argumente sich nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Zum einen heißt es, es soll “möglichst” vier Mal am Tag stoßgelüftet werden. Daraus kann geschlossen werden, dass eine Person, die den ganzen Tag berufsbedingt nicht in der Wohnung ist, dieser Auflage nicht nachkommen kann und muss. Zum anderen stellt das Lüften samt Auf- und Zudrehen der Thermostate lediglich eine Lästigkeit dar, welche keine Härte begründet.Auch der finanzielle Aufwand für Holzklötze sowie Korkscheiben als Abstandshalter ist so gering, dass er keine Härte darstellt. Die Anschaffung des vom Beklagten im Widerspruch erwähnten Hygrometers wird zum einen von der Vermieterin in ihrem Merkblatt nicht verlangt, zum anderen ist es für einen einstelligen Betrag zu beschaffen, weswegen auch seine Anschaffung keine Härte begründen kann.Das gewichtigste Argument gegen die Modernisierung, nämlich dass sämtliche Möbel 5 cm Abstand zur Wand haben sollen, hat der Beklagte erst in der Klageerwiderung und damit nach Ablauf der Widerspruchsfrist erhoben. Damit ist dieser Umstand nicht mehr zu berücksichtigen.Jedoch würde er auch abgesehen davon nicht zu einem Wegfall der Duldungspflicht des Beklagten führen. Zwar kann eine Härte durch Einbuße von Stellfläche vorliegen, wenn zB durch die Installation von Heizkörpern der Zuschnitt der Wohnung ungünstig verändert wird (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 33; LG Frankfurt a. M. WuM 1986, 138; LG Hamburg WuM 1989, 174). Mit einem solchen Fall ist das Verbot, “Möbel und Schränke nicht direkt an Wände, vor allem nicht an Außenwände zu stellen, sondern mindestens 5cm Lüftungsabstand zu lassen” (vgl. Nr. 11 des Merkblatts) jedoch nicht zu vergleichen. Zum einen sind Regale, die nach vorne offen sind, hiervon nicht erfasst, da bei diesen auch ohne Abstand zur Wand hinreichend Lüftung gewährleistet ist, wenn die in ihnen untergebrachten Gegenstände nicht direkt die Wand berühren. Zum anderen ergibt sich hinsichtlich der in der Anlage B 5 aufgelisteten Schrankfläche lediglich eine Reduzierung der nutzbaren Fläche in der Mitte der Räume von maximal ca. 0,5 m² für die ganze Wohnung (wobei aber nicht einmal bekannt ist, welche der genannten Schränke an einer Außenwand stehen und welche an einer Innenwand, so dass sie laut Merkblatt nicht unbedingt abgerückt werden müssen), was bei einer Wohnfläche von über 56 m² kaum bedeutend ist, zumal sich diese Flächenreduktion auf zwei Zimmer und die Küche verteilt.Im Bereich der energetischen Modernisierung sowie bei Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie führt die erforderliche Abwägung mit den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes in der Regel dazu, dass der Mieter mit seinem Härteeinwand ausgeschlossen ist. Es sind nur ganz selten Fälle (Gefahr für Leib und Leben) denkbar, bei denen der Gedanke der Endenergieeinsparung oder des Klimaschutzes nach Abwägung mit der vom Mieter vorgetragene Härte gänzlich zurücktreten muss (SchmidtFutterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 63). Zudem kann der Mieter dem Vermieter nicht entgegenhalten, dass die von ihm geplante Maßnahme dem Klimaschutz nur in geringem Umfang Rechnung trägt. Sowohl bei der Einsparung von Endenergie als auch bei der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie gibt es keine Mengenvorgaben, die mit einer Modernisierungsmaßnahme erreicht werden müssten. In der Konsequenz führt dies bei energetischen Modernisierungen und bei Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie dazu, dass der Mieter mit seinem Härteeinwand regelmäßig faktisch ausgeschlossen bleibt, wenn er nicht erhebliche Gegenargumente vorweisen und belegen kann (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 63). Solche erheblichen Gegenargumente hat er nicht, wie oben dargelegt worden ist.Auf den energetischen Aufwand bei der Herstellung der Fenster, mit denen Energie für die Beheizung der Wohnung eingespart werden kann, stellt das Gesetz nicht ab, weswegen dieser nicht relevant ist.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 24.08.2022: Bis zu einem Drittel mehr Miete – Deutsche Wohnen plant Modernisierung der Siedlung An der Kappe
Die Deutsche Wohnen will die Wohnsiedlung An der Kappe ab Oktober umfangreich modernisieren. Zunächst sind 203 Wohnungen davon betroffen.
Vor allem die Arbeiten zur energetischen Sanierung sollen auf die Mieten umgelegt werden. Bei einigen Mietern steigt die Nettokaltmiete um bis zu einem Drittel.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) hat dazu ein Fallbeispiel errechnet. So zahlt die Mieterin einer 40 Quadratmeter großen Wohnung bisher 263,04 Euro nettokalt im Monat. Als “Modernisierungszuschlag” kommen 82,72 Euro hinzu. Die Nettokaltmiete steigt so auf 345,76 Euro.
Eigentlich hätte sie in der Summe aller Maßnahmen sogar knapp 105 Euro mehr bezahlen müssen, teilte die Deutsche Wohnen mit. In ihrem Fall werde aber die Gesamtumlage den reduzierten Mehrbetrag nicht überschreiten. Er bedeutet trotzdem eine Erhöhung um rund 30 Prozent. Dazu kommen Vorauszahlungen für Betriebskosten und die Heizung. In der Endabrechnung steht eine Bruttowarmmiete von ziemlich genau 477 Euro.
Mit Verweis auf die befürchteten Kostensteigerungen wertete der AMV-Vorsitzende Marcel Eupen das Vorgehen der Deutsche Wohnen als “falschen Zeitpunkt in der falschen Siedlung”. Viele Bewohnerinnen und Bewohner verfügten über Einkommen im eher unteren Bereich. Schon die aktuelle Miethöhe belaste sie stark. Die Inflation erhöhe noch stärker den Druck. Eine Mieterhöhung könnten sie kaum verkraften und wären von Verdrängung bedroht.
Die Deutsche Wohnen verwies dagegen bereits in ihrem Schreiben darauf, dass “ausschließlich Kosten für Maßnahmen, die die Wohnqualität nachhaltig erhöhen oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie führen” im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften auf die Miete umgelegt werden. Dazu zählten zum Beispiel eine Wärmedämmung an den Außenwänden, Dämmen der obersten Geschossdecke, Austausch von Fenstern und Balkontüren. Weitere Instandsetzungsarbeiten, etwa in Treppenhäusern, Eingangsbereichen oder Außenanlagen würden allein vom Konzern getragen.
Des Weiteren werde auch nicht durchgehend die vollständig erlaubte Modernisierungsumlage erhoben. Bei begründeten finanzielle Härten könnte eine Reduzierung der Mieterhöhung, unter Umständen auch ein kompletter Verzicht, vorgenommen werden. Bei Empfängern von Transferleistungen, etwa Hartz IV, werde der Anstieg auf die sogenannte Wertkostenrichtlinie begrenzt. Damit wäre sichergestellt, dass die vom Jobcenter oder Sozialamt getragenen Kosten der Unterkunft gewährleistet sind.
Zudem erinnerte die Deutsche Wohnen an ihr “Mieterversprechen”. Demnach sei eine finanzielle Härte gegeben, wenn die Bruttowarmmiete nach einer Modernisierung 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens übersteigt. Schließlich kündigte das Unternehmen an, dass es sich um Fördermittel bemühe. Sollten die gewährt werden, könne sich die Umlage reduzieren.
AMV-Chef Eupen sieht dagegen weiteren Klärungsbedarf. Die angegebenen Kosten für die einzelnen Maßnahmen müssten von der Deutsche Wohnen belegt und nachgewiesen werden. Betroffenen empfehle er, nicht vorschnell eine Zustimmung zu erteilen, sondern sich von einem Mieterverein beraten zu lassen. Für die von seiner Organisation vertretenen Mieter werde Widerspruch eingelegt und Einsicht in die Belege verlangt.
Außerdem forderte der AMV die Deutsche Wohnen auf, “im Interesse des sozialen Friedens” derzeit von der beabsichtigen Modernisierung abzusehen und die Mehrkosten für die Mieter zu senken. Verwiesen wurde dabei auf den Wohnungskonzern Vonovia, zu dem die Deutsche Wohnen seit vergangenem Jahr gehört. Im Ziekowkiez in Tegel, wo ebenfalls eine großflächige Modernisierung samt einiger Neubauten ansteht, verpflichtete sich die Vonovia in einer Abmachung mit dem Bezirk Reinickendorf, daraus folgende Mieterhöhungen auf 1,75 Euro pro Quadratmeter zu begrenzen.
Selbst die Deutsche Wohnen hat 2018 in der Kreuzberger Otto-Suhr-Siedlung gedeckelten Mehrkosten nach Modernisierung um höchstens 1,79 Euro Quadratmeter nettokalt ihre Zustimmung erteilt. Wie in Reinickendorf hatte das Unternehmen dazu mit dem Bezirksamt verhandelt. Ähnliches, sagt Marcel Eupen, sollte mit Unterstützung des Bezirksamtes Spandau auch An der Kappe auf den Weg gebracht werden.