Archiv des Autors: amv

AMV im Lichte der Presse:

nd am 11.06.2024: Heizkosten: Deutsche Wohnen knickt in Spandau ein
Wohnungsunternehmen gesteht unvollständige Heizkostenabrechnungen in Berlin-Spandau
Formfehler – in der offiziellen Kommunikation mit Vermietern oder Dienstleistern oft ein Alptraum. Will man seine Versicherung kündigen oder eine Beschwerde gegen Mieterhöhungen einlegen, muss dies allzu oft innerhalb einer bestimmten Frist und in einer vorgegebenen Form passieren. Dass das nicht selten zu Problemen führt, musste jetzt selbst die Deutsche Wohnen (DW) im Spandauer Stadtteil Staaken lernen. Sie hat die Heizkostenabrechnungen für 2022 zwar frist-, aber nicht formgerecht zugestellt. Am vergangenen Freitag hat DW den Fehler eingestanden. »Als Zwischenstand können wir Ihnen mitteilen, dass es zu Unregelmäßigkeiten beim Versand der Unterlagen gekommen ist«, so DW in einem Schreiben an den Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV).

Dem vorausgegangen war eine lange Auseinandersetzung: Mieter*innen aus einer Siedlung am Brunsbütteler Damm hatten Ende Dezember ein Anschreiben mit dem Abrechnungsergebnis für die Heizperiode 2022 bekommen, aber nicht die eigentliche Heizkostenabrechnung. 80 der insgesamt 502 Mietparteien ließen sich diesbezüglich vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV) beraten.

Nach dem Schuldeingeständnis der DW versammelten sich die betroffenen Mieter*innen am Montag. In einer eidesstattlichen Versicherung erklären 66 von ihnen, dass dem Schreiben vom Dezember die Einzelabrechnung nicht beigefügt gewesen sei. Die Konsequenz: Gestellte Nachforderungen müssen nicht bezahlt werden. Denn die Heizkostenabrechnung ist laut Gesetz »dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.« Andernfalls entfallen Nachzahlungsansprüche. Marcel Eupen vom AMV berichtet »nd« von Nachforderungen in Höhe bis zu 2600 Euro.

»Bis zum Freitag hat Deutsche Wohnen vehement bestritten, dass ein Fehler passiert sein könnte«, sagt Eupen im Gespräch mit »nd«. In mehreren Schreiben an diverse Mieter betonte DW, dass es nicht zu so einem Fehler habe kommen können. Das mittlerweile zum Wohnungsriesen Vonovia gehörende Unternehmen bestand nicht nur auf der Zahlung der Forderungen, sondern beantragte in mindestens zwei Fällen sogar gerichtliche Mahnbescheide.

Die Wende brachte ein Treffen von Eupen mit dem Geschäftsführer von DW, Lars Urbansky, am 31. Mai. In diesem konnte Eupen anhand eines vorgelegten Bestätigungsschreibens des Versanddienstleisters des Unternehmens zeigen, dass anstatt elf Blatt Brief mit Heizkostenabrechnung nur neun Seiten versandt worden waren. »Ohne persönlichen Termin bei Deutsche Wohnen wäre das nichts geworden«, sagt Eupen.
Wie es jetzt weitergeht, ist nicht klar. DW fordert betroffene Mieter*innen auf, die erhaltenen Unterlagen zurückzuschicken, damit diese geprüft werden können. Das Unternehmen erklärt: »Sollten wir feststellen, dass die jeweilige Nebenkostenabrechnung nicht vollständig versandt wurde, werden wir eine etwaige Nachforderung aus der Abrechnung selbstverständlich nicht geltend machen.« Auf die Frage, ob DW auf eine Einzelfallprüfung besteht oder angesichts der Menge an Beschwerden für die Siedlung pauschal von Nachforderungen absehen wird, antwortete das Unternehmen bis Redaktionsschluss nicht.

https://www.nd-aktuell.de/artikel/1182867.mietenwahnsinn-heizkosten-deutsche-wohnen-knickt-in-spandau-ein.html

AMV im Lichte der Presse:

taz Berlin am 11.06.2024: Landeseigene Wohnungsunternehmen: Berlinovo setzt auf Konfrontation
Das Unternehmen erhöht im Falkenhagener Feld die Mieten, zum Teil unberechtigt. Als Mieter dagegen vorgehen, reicht die Berlinovo Klage ein.

BERLIN taz | In der städtischen Großsiedlung Falkenhagener Feld in Spandau hat die landeseigene Gesellschaft Berlinovo Mieten ungerechtfertigterweise erhöht. Das sagt Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV). Die unliebsamen Mieterhöhungsbriefe hatte die Gesellschaft pünktlich vor Weihnachten verschickt. Nun müssen sich einige Mie­te­r:in­nen diesbezüglich vor Gericht streiten.

Der taz liegen drei Mieterhöhungsverlangen vor, die vom AMV vertretene Mieter erhalten haben. Eupen hat bei diesen Fällen mit einem Mietspiegelrechner anhand der Kennwerte der Wohnung die zulässige Höchstmiete errechnet. In zwei Fällen, in denen die Miete erhöht werden soll, liege diese schon jetzt über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sagt er. Im dritten Fall wäre laut Eupen nur eine geringere Mieterhöhung zulässig gewesen.

„Es werden anscheinend Mieterhöhungen ohne Grundlage verschickt“, sagt Eupen. Für ihn zeigt sich anhand der Mieterhöhungswelle, dass die Berlinovo keinen Überblick über die angekauften Bestände im Falkenhagener Feld habe. 2021 hatte die Gesellschaft im Zuge eines von der SPD eingefädelten Deals die Wohnungen von der Deutsche Wohnen übernommen. 2.800 Mieteinheiten verwaltet das landeseigene Unternehmen nun dort. Für rund 1.600 Wohnungen im Falkenhagener Feld wurden Mieterhöhungen verschickt. Das bestätigt der Sprecher des Unternehmens, Ulrich Kaliner, der taz.

Eupen hatte sich wegen der drei ihm vorliegenden Fälle an die Berlinovo gewandt. Doch auf die Schreiben des Mietervereins habe das Unternehmen nicht reagiert. Stattdessen wurde in allen drei Fällen Klage erhoben. Die Einzelfälle würden im Rahmen der Verfahren „geprüft und wenn erforderlich selbstverständlich korrigiert“, sagt Berlinovo-Sprecher Kaliner.

Briefe ignoriert
Die Klagen seien erhoben worden, nachdem die Mieter zweimal angeschrieben worden seien und keine Zustimmung erfolgt sei, so das landeseigene Unternehmen. „Angesichts der dazu gesetzlich geregelten Frist mussten die Klagen eingereicht werden, da dem Vermieter nach Ablauf der Klagefrist keine Möglichkeit zur Durchsetzung seiner Mieterhöhung mehr verbleibt“, so Kaliner.

Marcel Eupen regen nicht nur die überzogenen Mieterhöhungen auf, sondern auch, dass die Berlinovo an keiner außergerichtlichen Lösung interessiert sei. „Im Auftrag der Mieter haben wir uns rechtzeitig an die Berlinovo gewandt. Sie ignoriert unser Schreiben und verhält sich so, als hätten die Mieter einfach nicht reagiert“, sagt er.

Dass die Berlinovo auf die Frist verweist, hält er für eine „Scheinargumentation“. Immerhin hat ein Mieter zwei Monate Zeit, dem Verlangen zuzustimmen. Für die Erhebung der Klage auf Zustimmung bleiben dem Unternehmen danach weitere drei Monate. Zeit genug, um auf den Einwand des Mietervereins zu reagieren und die Fälle zu überprüfen, so Eupen.

Berlinovo-Sprecher Kaliner sagt, dass 95 Prozent der Mieter den Mieterhöhungen innerhalb der Frist zugestimmt hätten. „Es gibt sicherlich eine hohe Dunkelziffer an unberechtigten Mieterhöhungen, die von den Mietern akzeptiert worden sind“, meint deshalb der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund. Generell kritisiert Eupen: „Die landeseigenen Wohnungsunternehmen werden aktuell an einer sehr langen Leine gelassen und machen, was sie wollen.“

https://taz.de/Landeseigene-Wohnungsunternehmen/!6015464/

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 22.03.2024 – Deutsche Wohnen: Fehlte bei Heizkostennachzahlung die entscheidende Unterlage?

Ein mögliches Versäumnis ihres Vermieters könnte Mieter in Staaken vor hohen Nachforderungen bewahren. Die Deutsche Wohnen will jedoch nichts falsch gemacht haben.
Für Mieter einer Wohnanlage in Staaken war es ein Schock. Die Heizkostenabrechnung für 2022, die die Deutsche Wohnen ihnen mit Schreiben vom 16. Dezember 2023 zuschickte, sah für etliche Haushalte teils sehr hohe Nachzahlungen vor.Eine Bewohnerin sollte 2142 Euro nachzahlen, ein Mann 1537 Euro nachträglich berappen.
Als die ersten Mieter der 502 Wohnungen um Brunsbütteler Damm, Barmbeker Weg und Oldesloer Weg zur Mieterberatung gingen, gab es jedoch eine Überraschung. Mieterberater Marcel Eupen, Chef des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), stellte nach seinen Angaben fest, dass in den Schreiben die entscheidende Unterlage fehlte: die eigentliche Heizkostenabrechnung der Firma Ista mit der Einzelabrechnung für jeden Haushalt.
Für die Deutsche Wohnen könnte sich das als teurer Fehler erweisen, für die Mieter als vorteilhaft herausstellen. Der Grund: Laut Gesetz ist die Abrechnung dem Mieter „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen“. Nach Ablauf dieser Frist „ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten“.
Eupen wandte sich an die Deutsche Wohnen, forderte die fehlenden Unterlagen nachträglich an und verlangte von dem Unternehmen, „unverzüglich zu bestätigen, dass der Nachzahlungsbetrag“ von den Mietern nicht mehr geschuldet werde. Doch die Deutsche Wohnen ließ sich nicht darauf ein.
Sie teilte nach mehrwöchiger Prüfung mit, ihre „Recherche“ habe ergeben, dass die „Heizkostenabrechnung 2022 vollständig und inklusive der Ista-Einzelabrechnung“ versandt wurde. „Dies können wir anhand unserer vorliegenden Unterlagen und Daten, als auch durch die technischen Aufzeichnungen und Bestätigung unseres Versanddienstleisters, zweifelsfrei nachvollziehen“, behauptete das Unternehmen.

Fehler könne im Nachhinein nicht mehr korrigiert werden

Eupen ist empört. „Ich verstehe das Verhalten der involvierten Sachbearbeiter der Deutsche Wohnen überhaupt nicht und kritisiere dieses aufs Schärfste“, sagt er. Seit Anfang Januar hätten ihn „gut 35 Mieterinnen und Mieter, die sich zum Teil überhaupt nicht kennen und in unterschiedlichen Häusern wohnen, unabhängig voneinander in der bezirklichen Mieterberatung aufgesucht“ und berichtet, dass sie zwar das Anschreiben der Deutsche Wohnen vom 16. Dezember 2023 erhalten haben, „nicht jedoch die Einzelabrechnung der Ista vom 13. Dezember 2023“.
Er habe deswegen „nicht den geringsten Zweifel daran“, dass der Deutsche Wohnen „der Lapsus unterlaufen ist, dass die Heizkostenabrechnung nicht mitübersandt worden ist“, sagt Eupen. Ohne die Einzelabrechnung der Ista liege jedoch „keine formell wirksame Heizkostenabrechnung vor“. Dieser Fehler könne „auch nicht mehr geheilt werden, da zwischenzeitlich die gesetzliche Jahresfrist abgelaufen ist“, so Eupen.
Die Einzelabrechnung hätte spätestens am 31. Dezember 2023 jedem Mieter vorliegen müssen. „Die Deutsche Wohnen kann die Nachzahlungsbeträge, die zum Teil exorbitant hoch sind, von ihren Mieterinnen und Mieter nicht mehr verlangen“, sagt Eupen. „Sie muss sie ausbuchen.“

Sozialstadtrat Gregor Kempert hat sich eingeschaltet

Die Deutsche Wohnen sieht dafür keinen Anlass. „Uns ist wichtig, dass unsere Abrechnungsschreiben korrekt sind“, teilt Deutsche-Wohnen-Sprecher Christoph Metzner auf Anfrage der Berliner Zeitung mit. „Wir erstellen die Abrechnungen sorgfältig und versenden diese über einen zertifizierten Dienstleister. Somit gewährleisten wir, dass wir unseren Mieterinnen und Mietern transparente Informationen innerhalb der Fristen zur Verfügung stellen“, so Metzner.
„Wir haben die im Dezember versandten Heizkosten-Abrechnungen der von Ihnen genannten Häuser im Quartier um Barmbeker und Oldesloer Weg in Staaken noch einmal sehr umfangreich geprüft – Ergebnis: die Abrechnungen wurden korrekt und vollständig versandt – inklusive der Einzelabrechnungen“, so Metzner. „Dies lässt sich durch unsere technische Dokumentation und die Bestätigung unseres Versanddienstleisters nachvollziehen.“ Auf die Nachfrage, welcher Art die technische Dokumentation ist, antwortet der Sprecher nicht.
Inzwischen hat sich Spandaus Sozialstadtrat Gregor Kempert (SPD) eingeschaltet. „Ich bin über den Vorgang in der Staakener Wohnanlage informiert“, sagt er der Berliner Zeitung. „Wenn es versäumt wurde, den rund 500 Mietern eine Einzelabrechnung zuzustellen, nun aber dennoch Nachzahlungen von den betroffenen Haushalten gefordert werden, wäre das ein Unding“, so Kempert.
„Wenn die Einzelabrechnungen nicht zugestellt wurden, kann hinterher niemand behaupten, die waren dabei“, so der Stadtrat. „Ich habe einen Brief an das Vorstandsmitglied der Deutsche Wohnen Lars Urbansky geschrieben, in dem ich mich dafür einsetze, eine Lösung zu finden. Wenn das nicht gelingt, würde dies bedeuten, dass es zu einem Rechtsstreit zwischen Mietern und der Deutsche Wohnen kommt. Das würde ich bedauern.“
AMV-Chef Eupen sammelt inzwischen eidesstattliche Versicherungen der Mieter, in denen diese erklären, dass sie zwar das Schreiben der Deutsche Wohnen vom 16. Dezember erhalten haben, nicht aber die Einzelabrechnung der Ista. „Es würde der Deutsche Wohnen gut zu Gesicht stehen, ihren Fehler öffentlich einzugestehen und auf ihre Mieterinnen und Mieter zuzugehen“, sagt Eupen. „Ich fordere die Deutsche Wohnen auf, aktiv zu werden und auf die Nachzahlungsbeträge gegenüber allen Mietern zu verzichten.“

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 04.03.2024 – Degewo und Co.: Nicht einmal 500 Mieter haben eine Überprüfung der Mietkosten beantragt

Berlins landeseigene Wohnungsunternehmen haben rund 132.000 Mieterhöhungen verschickt. Nur wenige Haushalte fordern eine Absenkung. So einfach ist das nicht, sagen Experten.
Bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen in Berlin haben sich bisher erst sehr wenige Haushalte auf das sogenannte Leistbarkeitsversprechen berufen, das Mieter vor einer finanziellen Überforderung durch steigende Mieten bewahren soll. Das geht aus einer Antwort des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) auf Fragen der Berliner Zeitung an die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften hervor.
Laut BBU haben die landeseigenen Unternehmen rund 132.000 Mieterhöhungsverlangen für 2024 ausgesprochen, aber weniger als 500 Mieter haben sich gemeldet, um eine Überprüfung der Miete zu beantragen (Stand: 21. Februar). Anträge wurden bisher noch nicht bewilligt. Die Prüfungen dauerten noch an, so der BBU.
Die Bearbeitungszeit sei „abhängig von der Qualität der eingereichten Unterlagen und individuell abhängig von der Komplexität der Prüfung der Einkommenssituation des jeweiligen Antragstellers“. In der Regel werde von den Mietern kein Absenkungsbetrag beantragt, „sondern pauschal um Überprüfung der Miethöhe nach Anpassung auf Grundlage des Leistbarkeitsversprechens gebeten“, so der BBU-Sprecher.
Das Leistbarkeitsversprechen sieht vor, dass Mieter bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften nicht mehr als 27 Prozent des Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete aufbringen müssen. Es gelten dabei bestimmte Grenzen bei der Wohnfläche und beim Einkommen. Die Wohnfläche für einen Einpersonenhaushalt darf 45 Quadratmeter nicht überschreiten, für einen Zweipersonenhaushalt liegt die Grenze bei 60 Quadratmetern. Ist die Wohnung größer, wird eine Absenkung der Miete gegebenenfalls anteilig berechnet.
Auf das Leistbarkeitsversprechen der städtischen Vermieter können sich Mieter berufen, deren Einkommen die Grenzen für einen sogenannten Wohnberechtigungsschein (WBS) 220 nicht überschreitet. Die Bezeichnung WBS 220 bedeutet, dass die Einkommensgrenzen des Bundes für den sozialen Wohnungsbau, die dem Wert von 100 Prozent entsprechen, um maximal 120 Prozent überschritten werden dürfen. Für einen Einpersonenhaushalt liegt die Grenze für einen WBS 220 bei einem anrechenbaren Einkommen von 26.400 Euro, für einen Zweipersonenhaushalt bei 39.600 Euro – ausgehend vom Bruttoeinkommen werden dabei verschiedene Abzüge in Ansatz gebracht.
Stadtweit betrachtet, haben rund 1,16 Millionen Haushalte ein solches Einkommen, mehr als jeder zweite Haushalt in Berlin (Stand: 2022). Vom Leistbarkeitsversprechen profitieren aber nur die Mieter der rund 360.000 landeseigenen Wohnungen. Hier dürfte der Anteil der Anspruchsberechtigten mindestens so hoch sein wie im Berliner Schnitt, eher noch höher. Nach Angaben von BBU-Sprecher Eberhart gilt das Leistbarkeitsversprechen sowohl im Rahmen von Mieterhöhungen als auch außerhalb von Mieterhöhungen. Außerhalb von Mieterhöhungen hätten weniger als 50 Haushalte beantragt, die Bestandsmiete abzusenken.

Im Mieten-Bündnis galt eine andere Regelung

Das Leistbarkeitsversprechen wurde in der neuen Kooperationsvereinbarung zwischen dem Senat und den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften verankert, die seit dem 1. Januar 2024 gilt und den Unternehmen größere Mieterhöhungsspielräume eröffnet. Das Leistbarkeitsversprechen geht über die Vereinbarung des Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbare Mieten hinaus. Darin hatten die landeseigenen Unternehmen und einige private Vermieter im Jahr 2022 zugesichert, dass sie Mieterhöhungen nicht durchführen, wenn diese zu Haushaltsbelastungen von mehr als 30 Prozent führen. Der Kreis der Anspruchsberechtigten war jedoch geringer, weil die Einkommensgrenzen niedriger lagen.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) kritisiert das Leistbarkeitsversprechen. Dadurch vergrößere sich „zwar der Kreis der Haushalte mit Anspruch auf eine finanzielle Entlastung“ und die Mietbelastungsgrenze werde von 30 auf 27 Prozent abgesenkt. „Doch gehen diese Verbesserungen leider einher mit einigen Nachteilen im Vergleich zu den Regelungen des Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“, so AMV-Chef Marcel Eupen.
In der Bündnis-Vereinbarung verpflichteten sich die Unterzeichner dazu, dass sie Erhöhungen der Nettokaltmiete, die zu Haushaltsbelastungen von mehr als 30 Prozent des jährlichen Haushaltsnettoeinkommens führen, nicht durchführen, sagt Eupen. „Das heißt, dass die Vermieter bei Vorliegen einer Bedürftigkeit auf die Mieterhöhung komplett verzichten.“ Das Leistbarkeitsversprechen führe hingegen nicht dazu, dass die landeseigenen Unternehmen auf eine Mieterhöhung verzichten.

Mieterberater übt Kritik an „komplettem Systemwechsel“

„Von den Bewohnern wird vielmehr gefordert, dass sie den Mieterhöhungen zustimmen“, so Eupen. „Sonst laufen sie Gefahr, verklagt zu werden.“ Wenn sich ein Mieter auf das Leistbarkeitsversprechen berufe, werde erst danach geprüft, ob die erhöhte Miete abgesenkt werden muss. „Die neue, höhere Miete steht also fest und kann allenfalls im Nachhinein reduziert werden“, so Eupen. „Das ist ein kompletter Systemwechsel im Vergleich zur Vereinbarung des Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen.“
Zu befürchten sei, „dass die höhere Miete in diesen Fällen die Vertragsmiete darstellt, auf der die nächste Mieterhöhung errechnet wird – und dass die neue Miete in den nächsten Mietspiegel einfließt, wodurch sich die Mieterhöhungsspielräume weiter erhöhen“, so der Mieterberater. Eupen: „Besser wäre es gewesen, wenn die landeseigenen Unternehmen in all jenen Fällen komplett auf Mieterhöhungen verzichtet hätten, bei denen die Bewohner mehr als 27 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete zahlen müssten.“
BBU-Sprecher Eberhart verweist darauf, dass ein Mieterhöhungsverlangen „grundsätzlich zustimmungspflichtig“ sei, sofern „keine formellen oder materiell-rechtlichen Einwände geltend gemacht werden können“. Bei nachweislicher Überforderung greife das Leistbarkeitsversprechen.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/degewo-und-co-leistbarkeitsversprechen-nicht-einmal-500-berliner-mieter-haben-ueberpruefung-der-mietkosten-beantragt-li.2192321

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 28.02.2024: Gewobag korrigiert Heizkostenabrechnung nachträglich – zulasten der Mieter
Weil der Energielieferant höhere Ausgaben für eine Wohnanlage ermittelt hat als ursprünglich errechnet, werden die Bewohner im Nachhinein zur Kasse gebeten.
Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag hat in einer Wohnanlage in Spandau die Heizkostenabrechnung für 2022 nachträglich korrigiert – zulasten der Mieter. „Mit Bedauern“ müsse sie mitteilen, dass eine „Korrektur der Abrechnung der Heizkosten“ erforderlich sei, schreibt die Gewobag in einem Brief an die Mieter in Staaken. Betroffen von der Korrektur sind nach Angaben der Gewobag 318 Wohnungen an der Heerstraße und im Semmelländerweg, die per Strom über Nachtspeicherheizungen mit Energie versorgt werden.

Als Grund für die Korrektur verweist die Gewobag darauf, dass der Energieversorger, die Vattenfall Real Estate Energy Sales GmbH, für die Wohnungen nachträglich einen höheren Verbrauch und höhere Kosten für das Jahr 2022 in Rechnung gestellt habe. Statt der ursprünglich berechneten 372.807,40 Euro habe Vattenfall einen höheren Verbrauch festgestellt und nunmehr Kosten in Höhe von 381.315,26 Euro berechnet – also 8507,86 Euro mehr als zuvor.

Mit der Korrektur der Abrechnung werden den betroffenen Mietern nach Angaben einer Gewobag-Sprecherin nun zusätzlich Kosten in Höhe von 41 Cent je Quadratmeter Wohnfläche in Rechnung gestellt. Die Mehrbelastungen pro Haushalt liegen zwischen 16,85 Euro und 55,95 Euro. Für eine durchschnittlich große Wohnung mit 65 Quadratmetern fallen Kosten von 26,65 Euro an. Dem gegenüber stehen nach Angaben der Gewobag Guthaben aus der ursprünglichen Heizkostenabrechnung für 2022, weshalb es sich „nicht um Nachzahlungen“ handele, wie das Unternehmen betont. Die Guthaben der Mieter verringern sich jedoch entsprechend.

Heizkosten nachträglich nach oben korrigieren – ist das erlaubt?

Aber ist die nachträgliche Korrektur zulasten der Mieter überhaupt zulässig? Die Gewobag geht offenbar davon aus. Das Wohnungsunternehmen verweist jedenfalls darauf, dass der Energieversorger „entsprechend gesetzlicher Vorgaben berechtigt“ sei, bis zu drei Jahre rückwirkend Nachforderungsansprüche geltend zu machen, wenn ein Fehler festgestellt worden sei. Vermieter müssen laut Gesetz zwar die Betriebskostenabrechnungen innerhalb eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum vorlegen. Doch Ausnahmen davon sind möglich, wenn ein Vermieter „die verspätete Geltendmachung“ der Nachforderung nicht zu vertreten hat.
Im vorliegenden Fall legte die Gewobag die Korrektur der Abrechnung mit Schreiben vom 26. Januar 2024 vor. Also eigentlich zu spät. Die Gewobag beruft sich jedoch auf eben jenen Passus im Gesetz, wonach dies zulässig ist, wenn der Vermieter „die verspätete Geltendmachung“ der Nachforderung nicht zu vertreten habe. Das Problem: Vattenfall teilte der Gewobag die veränderten Kosten bereits mit „Rechnungsdatum“ vom 10. November 2023 mit, die Gewobag erstellte ihre Betriebskostenabrechnung für 2022 aber erst elf Tage danach, nämlich am 21. November 2023.

Mieterberater: Bewohner müssen die Schlechterstellung nicht hinnehmen

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) stellt die Rechtmäßigkeit des Vorgehens deswegen infrage. „Bedenkt man, dass die Korrekturabrechnung der Vattenfall Real Estate Energy Sales GmbH bereits vom 10. November 2023 stammt, hätte diese bereits bei der ursprünglichen Betriebs- und Heizkostenabrechnung der Gewobag vom 21. November 2023 berücksichtigt werden müssen“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Dann hätte es einer Korrekturabrechnung am 26. Januar 2024 überhaupt nicht bedurft“, sagt er.
Die Gewobag verweist hingegen darauf, dass Rechnungen von Vattenfall von ihrem „System elektronisch erfasst“ werden. Im vorliegenden Fall sei es „zu einer zeitlichen Überschneidung“ gekommen: „Zum Zeitpunkt der Erfassung der Korrekturrechnung waren die Heizkostenabrechnungen für 2022 für die oben genannten Adressen bereits erstellt“, erklärt eine Unternehmenssprecherin. „Nach eingehender Prüfung der Korrektur durch unsere Fachabteilungen und der Feststellung, dass es sich hierbei um einen berechtigten Anspruch handelt, haben wir umgehend Nachberechnungen vorgenommen“, teilt sie mit.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) sieht es anders. Die Gewobag mache es sich „eindeutig zu einfach“, sagt AMV-Chef Eupen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müsse sie „konkret darlegen, welche Bemühungen sie unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung im Jahr 2023 sicherzustellen“. Derartige Entlastungsgründe fänden sich in der Korrekturabrechnung aber nicht. „Ohne Angabe nachvollziehbarer Entlastungsgründe gehen wir davon aus, dass die Mieterinnen und Mieter die wirtschaftliche Schlechterstellung durch die Korrekturabrechnung nicht hinnehmen müssen“, sagt Eupen.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Mo 09.10.2023 | 20:15 | SUPER.MARKT – Mieterrechte: Was tun, wenn gar nichts mehr geht?

Das Wohnungsunternehmen Adler Group hat große finanzielle Schwierigkeiten. Das bekommen auch Mieterinnen und Mieter in Berlin zu spüren. Wie können sie sich wehren?
Kaputte Regenrinnen, undichte Fenster oder Schimmel in der Wohnung: Viele Mieterinnen und Mieter von Wohnungen des wirtschaftlich angeschlagenen Immobilienunternehmens Adler Group beklagen sich heftig über zahlreiche Missstände in ihren Wohnungen, auch gegenüber ihren Hausverwaltungen. Nur, Erfolg haben sie damit meist nicht. Einige Mieter:innen wollen sich jetzt zusammenschließen.

Urlaub, Ferien …

das AMV-Team macht vom 21.07.2023 bis zum 06.08.2023 Sommerurlaub. In dieser Zeit findet in der Westerwaldstraße 9a keine Sprechstunde statt!
Ab dem 07.08.2023 sind wir gut erholt und voller Tatendrang wieder für Sie/Euch da. Eine angenehme und schöne Sommerzeit bis dahin wünscht der AMV!

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 10.07.2023: Neue Leitlinien für möblierte Wohnungen in Berlin – was bringen sie?
Mieter- und Vermieterverbände verständigen sich auf Handlungsempfehlungen. Rechtlich bindend sind diese aber nicht. Kritikern ist das nicht genug.
Der Anteil der Mietwohnungen, die mit Möbeln vermietet werden, wächst. Nicht zuletzt, weil Vermieter für möblierte Wohnungen mehr Miete verlangen dürfen. Doch oftmals werden die Zuschläge für die Möbel nicht gesondert ausgewiesen. Das erschwert die Überprüfung, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird – und führt schon mal zu Streit.
Um solchen Streit zu vermeiden, haben sich Mieter- und Vermieterorganisationen in Berlin jetzt auf „Leitlinien für Möblierungszuschläge bei Wohnraum“ verständigt. Das geht aus einem Schreiben von Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD) an die Bezirksbürgermeister hervor, das der Berliner Zeitung vorliegt. Mit den Leitlinien wurde eine der Aufgaben erfüllt, zu denen sich die Wohnungswirtschaft vor einem Jahr im Rahmen des Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen mit dem Land Berlin verpflichtet hat.
In den Leitlinien steht, dass „der Möblierungszuschlag gesondert bereits im Mietvertrag ausgewiesen werden“ und „seine Berechnung offenbart werden“ soll. Zugleich wird allerdings darauf hingewiesen, dass eine solche gesonderte Ausweisung des Möblierungszuschlags „nicht gesetzlich geregelt“ sei. Allerdings ergebe sich aus den Vorschriften zur Mietpreisbremse eine Auskunftspflicht des Vermieters. Soll heißen: Um die geforderte Transparenz kommt im Zweifel kein Vermieter herum.
Zur Höhe des Möblierungszuschlags wird in den Leitlinien auf die bisherige Rechtsprechung in Berlin hingewiesen. Danach wird davon ausgegangen, dass der Vermieter monatlich zwei Prozent des Zeitwerts der Möbel als Zuschlag verlangen darf. Zugrunde gelegt wird dabei, dass die Möbel zehn Jahre genutzt werden und sich der Wert der Möbel jedes Jahr um zehn Prozent verringert. Hat der Vermieter 5000 Euro in Möbel investiert, darf er also im ersten Jahr einen Aufschlag von 100 Euro monatlich verlangen. Im zehnten Jahr, wenn die Möbel nur noch einen Zeitwert von 500 Euro haben, beläuft sich der Zuschlag dagegen nur noch auf zehn Euro monatlich.
An die Möblierung einer Wohnung werden laut den Leitlinien bestimmte Anforderungen gestellt. „Werden nur einzelne Möbelstücke wie zum Beispiel ein Einbauschrank oder ein Badschrank zur Verfügung gestellt, werden diese im Regelfall nicht zuschlagswürdig sein“, heißt es. Nicht zulässig ist ein Zuschlag zudem, wenn der Wert der betreffenden Möbel bereits bei der Berechnung der ortsüblichen Miete berücksichtigt wird. Falls eine Einbauküche bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bereits als wohnwerterhöhendes Merkmal angerechnet wird, darf also für die gleichen Küchenmöbel nicht noch ein Möblierungszuschlag erhoben werden.

Bei einem Streit müssen am Ende die Gerichte entscheiden

Bei den Leitlinien handelt es sich um eine „Handlungsempfehlung“, die in seinem Hause „entwickelt und von den sechs in der Arbeitsgruppe Mietspiegel vertretenen Verbänden angenommen“ worden sei, teilt der Stadtentwicklungssenator mit. Rechtlich verbindlich sind die Leitlinien also nicht. Kommt es zum Streit über die Höhe des Möblierungszuschlags, können am Ende allein die Gerichte darüber entscheiden.Dass Leitlinien zum möblierten Wohnen notwendig sind, zeigt eine aktuelle Untersuchung des Beratungsunternehmens Oxford Economics im Auftrag des Bundesjustizministeriums. Danach ist „das möblierte Mietwohnsegment kein Nischenmarkt“, sondern „ein wesentlicher Teil des Mietwohnungsmarktes“. Im Jahr 2022 betrafen etwa 27 Prozent der öffentlich zugänglichen deutschlandweiten Inserate möblierte Wohnungen. Immerhin 14 Prozent der Mieter in Deutschland leben der Untersuchung zufolge bereits in möblierten Wohnungen.
Die wenigsten Mieter kennen dabei ihre Rechte. „Nur etwa 36 Prozent aller von uns befragten Mieter möblierter Wohnungen wussten, dass die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen gilt“, heißt es in der Untersuchung. Die Mietpreisbremse sieht vor, dass beim Abschluss eines neuen Mietvertrags die ortsübliche Miete um maximal zehn Prozent überschritten werden darf. Hinzu kommen gegebenenfalls noch Möblierungszuschläge. Möblierte Wohnungen fallen nur dann nicht unter die Mietpreisbremse, wenn sie für den vorübergehenden Gebrauch vermietet werden.

Strengere gesetzliche Regelung gefordert

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der an der Erarbeitung der Leitlinien in Berlin nicht beteiligt war, begrüßt die Handlungsempfehlungen. Damit werde „eine Berechnungsmethode zur Ermittlung des Möblierungszuschlages empfohlen, die sich hoffentlich in der Praxis als alleinige Berechnungsmethode durchsetzen und damit für mehr Rechtssicherheit sorgen wird“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen.
Allerdings reichten die Berliner Leitlinien keineswegs aus. Denn die Mietpreisbremse werde oftmals faktisch nicht angewendet, da der Möblierungszuschlag bisher nicht gesondert ausgewiesen werden muss, kritisiert Eupen. Vermieter müssten künftig gesetzlich dazu verpflichtet werden, den Möblierungszuschlag offenzulegen. Zudem müsste die Höhe des Zuschlags begrenzt werden.
Der Berliner Senat sollte, wenn ihm an einem „fairen Interessenausgleich“ gelegen sei, die Bundesratsinitiative der Länder Hamburg und Bremen aus dem Mai dieses Jahres unterstützen, sagt Eupen. Deren Vorstoß sieht vor, dass der Möblierungszuschlag „gesondert auszuweisen“ ist. Dabei darf sich der Zuschlag auf monatlich höchstens ein Prozent des Zeitwertes der Möbel belaufen. Als Zeitwert definieren Hamburg und Bremen den Anschaffungspreis der Möbel abzüglich eines Betrags von fünf Prozent für jedes abgelaufene Jahr.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 15.05.2023: Zweiter Anlauf zur Einrichtung eines Milieuschutzbeirates in Spandau

Drucksache – 0735/XXI: Milieuschutz braucht auch Mitwirkung – Milieuschutzbeirat initiieren

Spandau: SPD und Die Linke haben einen gemeinsamen Antrag für die Einrichtung eines Milieuschutzbeirates in die Bezirksverordnetenversammlung Spandau von Berlin eingebracht, der wie folgt lautet:

„Das Bezirksamt wird ersucht, einen Milieuschutzbeirat – ähnlich wie im Bezirk Neukölln oder Tempelhof-Schöneberg – zu initiieren. Die Aufgaben des Beirats als Beratungsgremium sollen u.a. die Evaluierung und Weiterentwicklung der Genehmigungskriterien des sozialen Erhaltungsrechts im Bezirk Spandau, wie auch die Beschäftigung mit weiteren Fragen rund um den Milieuschutz sein. Der Milieuschutzbeirat soll alle bestehenden und künftigen sozialen Erhaltungsgebiete in Spandau nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB umfassen.

Begründung:

Das Bezirksamt sollte von der Erfahrung von Mieterschutzorganisationen, Vermieterverbänden und weiteren Initiativen mit Milieuschutzgebieten profitieren und dieses wichtige Instrument zur Erhaltung von Kiezstrukturen weiter ausbauen.

Der Milieuschutzbeirat soll folgende Aufgaben wahrnehmen:

– Der Milieuschutzbeirat soll als Beratungsgremium das Bezirksamt in seiner Arbeit unterstützen. Er soll die Evaluierung und Weiterentwicklung der Genehmigungskriterien des sozialen Erhaltungsrechts in Spandau fachlich begleiten und gegebenenfalls deren Anpassung empfehlen.

– Darüber hinaus soll der Beirat alle Fragen des Milieuschutzes im Interesse eines weitgehenden Schutzes der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung behandeln und Vorschläge für deren Bearbeitung und die Kommunikation gegenüber allen Beteiligten erarbeiten.

– Der Beirat ist berechtigt, sich darüber hinaus mit allen Fragen des Milieuschutzes zu befassen, beispielsweise mit deren Ausweitung und Verlängerung, mit Fragen der Rekommunalisierung, sowie mit der Kommunikation zwischen Bezirksamt und Mieterinnen und Mieter, Öffentlichkeit, Senatsverwaltung etc.

– Die Mitglieder des Milieuschutzbeirates sollen nach einem öffentlichen Aufruf zur Beteiligung für den einen Sitz im Milieuschutzbeirat bewerben können und sind durch die Bezirksverordnetenversammlung für die Dauer der jeweiligen Wahlperiode zu wählen.

– Bewertung von Umwandlungen, Verkäufen, Sanierungsfällen in den sozialen Erhaltungsgebieten.

– Bewertung der Genehmigungspraxis des Bezirksamtes und der Nutzung von Vorkaufsrechten.

– Neben Verordneten aller Fraktionen der Bezirksverordnetenversammlung sollen Vertreterinnen und Vertreter von Mieterschutzorganisationen, Vermieterverbänden, Umweltverbänden mit Stimmrecht am Beirat beteiligt sein. Für alle Mitglieder sollen Stellvertreterinnen und Stellvertreter benannt werden.”

https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=11745

Die BVV Spandau wird sich in ihrer öffentlichen Sitzung am 24.05.2023 mit diesem Antrag (TOP Ö 6.1) beschäftigen.

„Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. begrüßt den gemeinsamen Antrag. Spandau braucht ein Gremium, das die bisherigen Erfahrungen im Bezirk im Umgang mit Milieuschutzgebieten bündelt und evaluiert, Antworten auf offene Fragen nach außen hinkommuniziert und den Bezirk in Bezug auf die Weiterentwicklung der Regularien für Vorhaben in Milieuschutzgebieten beratend begleitet“, sagt Marcel Eupen, 1. Vorsitzender des AMV. „Es bleibt zu hoffen, dass der Vorschlag eine Mehrheit in der BVV findet”, so Eupen.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 10.05.2023: Wohnungskauf ohne Bestandsaufnahme?

Aufzüge im Hochhaus Westerwaldstraße defekt

An diesem Tag Anfang Mai fährt zumindest der „kleine“ Aufzug. Dass er fahre, sei „Glückssache“, sagt die Bewohnerin, mit der es nach oben geht. Beim „großen“ Aufzug daneben hilft auch kein Glück mehr. Er ist seit April stillgelegt.
Damit ist das Problem von rund 250 Mietern im Hochhaus Westerwaldstraße 1 skizziert: wenn beide Aufzüge nicht funktionieren, sind einige der Mieter von der Außenwelt abgeschnitten. Doch auch für alle anderen Menschen in dem Wohnhochhaus ist es ein schwieriger, eigentlich nicht hinnehmbarer Zustand.
Die Fahrt mit dem Fahrstuhl endet im obersten Stockwerk. „Etage siebzehneinhalb“, sagt Renate Brucker (80), die 1965 als Erstmieterin in das Dachgeschossappartement eingezogen ist, das sie mit einem Papageienpärchen bewohnt.
Schon länger habe es Probleme mit den Fahrstühlen gegeben, erklärt sie. Die Aufzüge wurden vor bald 60 Jahren eingebaut. Zum Super-Gau kam es am 22. April. Laut Wohnungsbaugesellschaft Berlinovo, die seit 1. Januar Eigentümer des Hochhauses ist, sei der Aufzug an jenem Tag „unsachgemäß von einer größeren Personengruppe“ genutzt worden und steckengeblieben. Statt die zuständige Wartungsfirma zu informieren, sei die Feuerwehr gerufen worden. Sie habe die beiden Schachttüren beschädigt. Für die Reparatur müssten Ersatzteile bestellt werden, was wiederum dauert. Bis dahin ist der große Aufzug stillgelegt. Es bleibt noch der „Kleine“, der aber bereits wiederholt ausfiel. Um ihn in Betrieb zu halten, war zuletzt zeitweise ein Sicherheitsdienst vor Ort, der auch Vandalismusschäden vorbeugen sollte. Die Wartungsfirma ist ebenfalls regelmäßig im Einsatz. Es gibt auch einen Concierge.
Ausfälle hat es dennoch gegeben. Auch Renate Brucker war schon betroffen. Einmal habe der Aufzug nach ihrer Rückkehr vom Einkaufen gestreikt. Es blieb der 80-Jährigen nur der Weg über 17 Etagen durch das Treppenhaus. „Alle vier Stockwerke musste ich eine Pause einlegen“. Aber selbst wenn der kleine Aufzug fährt, dürfte er eigentlich nicht fahren. Er hat keinen gültigen TÜV.
Wer den kleinen Aufzug benutzt, sofern er fahrtüchtig ist, entdeckt dort eine TÜV-Plakette. Sie stammt aus dem Jahr 2021. Der nächste Prüfungstermin ist für 2022 vermerkt. Er hat aber nicht stattgefunden. Schon deshalb dürfte der Fahrstuhl eigentlich gar nicht in Betrieb sein. Bei technischen Geräten ist es nicht anders als bei Autos. Wenn sie keinen TÜV haben, werden sie normalerweise aus dem Verkehr gezogen.
Warum diese „Zwischenprüfung“ im vergangenen Jahr nicht erfolgt ist, darüber sei die Berlinovo jetzt im Austausch mit den Kollegen der Deutsche Wohnen und lasse sich die Unterlagen übermitteln, teilt der heutige Eigentümer mit. Darüber hinaus sei die Aufzugswartungsfirma im „engen Austausch“ mit dem TÜV. Deshalb sehe die Berlinovo auch rechtliche oder sicherheitsrelevante Konsequenzen wegen der fehlenden Plakette „unkritisch“. Der Fahrstuhl werde täglich vom Wartungsunternehmen kontrolliert und im Juli stehe die nächste Hauptuntersuchung an. Beim großen Aufzug ist im vergangenen Jahr die vorgesehene Prüfung durchgeführt worden und die nächste ebenfalls in diesem Jahr fällig.
Die nicht stattgefundene Untersuchung durch den TÜV berührt zudem die Frage, in welchem Zustand die Berlinovo nicht nur dieses Hochhaus von der Deutsche Wohnen übernommen hat und wie sehr ihr mögliche Schäden bekannt waren. Die Berlinovo hat nach eigenen Angaben 85 Aufzugsanlagen im Falkenhagener Feld in ihrem Bestand. 64 davon wären bereits vom Voreigentümer modernisiert worden. Bei den restlichen sei das „kostenseitig mittelfristig eingeplant“.
Die Westerwaldstraße 1 gehört zum sogenannten Rekommunalisierungspaket, das das Land Berlin 2021 mit den Immobilienkonzernen Deutsche Wohnen und Vonovia geschlossen hatte. Allein im Bereich Falkenhagener Feld kamen laut der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2667 Wohnungen der Deutsche Wohnen in den Bestand kommunaler Wohnungsbaugesellschaften – der Berlinovo und der Degewo. Seit Anfang des Jahres werden sie von ihnen verwaltet.
Bei diesem Kaufpaket habe die Bestandsaufnahme wohl eher oberflächlich stattgefunden, vermuten Mieter wie Renate Brucker. Ansonsten hätte nicht nur die Störanfälligkeit der Aufzüge bekannt sein müssen. Diese Ansicht teilt Marcel Eupen vom Allgemeinen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV). Anscheinend habe bis zum heutigen Tag keine vernünftige technische Erhebung stattgefunden, erklärt er. Eine Bewohnerin des Hochhauses in der Westerwaldstraße habe ihm mitgeteilt, dass die Berlinovo ihr gegenüber gesagt habe, dass der Zustand der Aufzüge von der Deutsche Wohnen nicht ausführlich kommuniziert worden sei. Es habe lediglich die Auskunft gegeben, dass sie vermehrt ausfallen. Die Berlinovo hätte sich aber nicht allein darauf verlassen dürfen, stellt Marcel Eupen fest. Sie wäre verpflichtet gewesen, den technischen Zustand selbst zu überprüfen. „Jeder wirtschaftlich vernünftig denkende Käufer macht sich ein umfassendes Bild von seinem zu erwerbenden Eigentum.“
Welche Kenntnis hatte die Berlinovo also vor dem Kauf des Gebäudes vom Zustand der Aufzüge? Diese Anfrage richtete das Spandauer Volksblatt an die Wohnungsbaugesellschaft. „In einer Technischen Due Diligence (übersetzt: sorgfältige Prüfung) wurde der bauliche Zustand der erworbenen Gebäude eingewertet und im Ankaufswert berücksichtigt“, teilte die Berlinovo in ihrer Antwort mit. Die Sanierung der noch nicht modernisierten Aufzugsanlagen sei kostenseitig eingeplant und Gegenstand des aktuell erarbeiteten Gesamtsanierungskonzept für das Falkenhagener Feld. Das Ziel sei eine nachhaltige Quartiersentwicklung, die „in Anbetracht der Größe und des Sanierungsbedarfs“ auf mindestens zehn bis 15 Jahre angelegt sei.
Die Aufzugsanierung in der Westerwaldstraße 1 soll laut Berlinovo in ungefähr zehn Wochen beginnen und bis Ende August beendet sein. Sie würden nacheinander stattfinden, damit jeweils ein Fahrstuhl zur Verfügung stehe.
Die Mieter müssen deshalb noch eine Zeit mit der aktuellen Situation leben. Nicht nur Renate Brucker findet deshalb, dass eine Mietminderung fällig wäre. Das sieht auch Marcel Eupen so. Die Berlinovo sollte von sich aus einen solchen Mietabschlag gewähren, meint er. Denn nach seiner Ansicht müsse hier „von einer groben Verletzung der Verkehrssicherungspflicht“ gesprochen werden. Außerdem sollte es umgehend einen vollständigen Überblick aller erworbenen Wohnungen geben. Neben den Fahrstühlen betreffe das zum Beispiel auch die Heizungsanlagen oder eventuelle Asbestbelastungen.