Archiv für den Monat: April 2021

Aus der Rubrik “Veranstaltungen”:

Spandauer Volksblatt am 17.04.2021: Mieterberatung jetzt im neuen Stadtteiltreff
Hakenfelde. Die Beratung des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbunds (AMV) für den Bereich Hakenfelde findet ab sofort im neuen “Stadtteiltreff”, Streitstraße 60, dem ehemaligen Wahlkreisbüro der SPD-Abgeordneten Bettina Domer, statt. Der Termin ist immer dienstags zwischen 11 und 13 Uhr.

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Sind die Kosten der Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 335/20, Urteil vom 08.04.2021) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Schließlich sind auch die auf die Wartung der Rauchmelder entfallenden Betriebskosten in Höhe von 8,02 EUR umlagefähig (vgl. LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701, juris Tz. 24; LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 – 1 S 171/11, NJW 2012, 544, juris Tz. 15; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 2 BetrKV Rz. 79 m.w.N; ders., WuM 2016, 400, 406).

In Abgrenzung zur – vorbeugenden – Instandsetzung und Instandhaltung dienen die Kosten der regelmäßig anfallenden Wartung von Rauchmeldern als Vorsorgemaßnahme zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der technischen Einrichtung eines Mietobjekts und nicht der Instandsetzung durch Beseitigung von Mängeln (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, juris Tz. 11 (Elektroanlage); Urt. v. 7. April 2004 – VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417, juris Tz. 11 (Dachrinne); LG Hagen, a.a.O., Tz. 25; AG Lübeck, Urt. v. 5. November 2007 – 21 C 1668/07, NZM 2008, 929, juris Tz. 13ff.). Dass eine regelmäßige Wartung der Rauchmelder mittelbar auch zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führt, ändert an der Einordnung als Betriebskosten nichts (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007, a.a.O., Tz. 12).
Es kann dahinstehen, ob sich die Umlagefähigkeit der neu entstandenen Wartungskosten hier bereits aus einer mietvertraglichen Mehrbelastungsklausel ergibt oder die in Nr. 1 o) der Anlage 4 des Mietvertrags enthaltene allgemeine Verweisung auf § 2 Nr. 17 BetrKV auch ohne Nennung der jeweiligen Betriebskostenart eine Umlage erlaubt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 2. Mai 2010 – XII ZR 88/10, WuM 2012, 453, juris Tz. 15f; LG Magdeburg, a.a.O., Tz. 18). Jedenfalls folgt die Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Rauchmelder gemäß §§ 133, 157 BGB aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages. Denn dabei handelt es sich um Kosten, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer duldungspflichtigen Modernisierung entstanden sind (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488, juris Tz. 13). In einem solchen Fall ist eine mietvertragliche Abwälzungsvereinbarung zur Betriebskostenumlage so auszulegen, dass neue Betriebskosten, die im Zuge einer duldungspflichtigen Modernisierung entstehen, ebenfalls umgelegt werden können (vgl. BGH, Urt. v. 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060, juris Tz. 27; LG Düsseldorf, a.a.O.; AG Lübeck, a.a.O., Tz. 7; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2019, § 560 Rz. 12). Diese Auslegung beruht darauf, dass die Parteien die Kosten der Rauchmelderwartung bei Kenntnis der zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses im Jahre 2009 noch nicht absehbaren bauordnungsrechtlichen Verpflichtung des Vermieters zum Einbau von Rauchmeldern – aufgrund des erst zum 1. Januar 2017 in Kraft getretenen § 48 Abs. 4 Satz 1 BauO Bln – nicht anders als andere Wartungskosten auch auf den Mieter abgewälzt hätten (vgl. LG Düsseldorf, a.a.O; LG Magdeburg, a.a.O., Tz. 14; Riecke, WuM 2021, 10, 15 m.w.N auch zur Gegenauffassung).
Die sich aus § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln ergebende bauordnungsrechtliche Verantwortungsverteilung gebietet kein den Klägern günstigeres Auslegungsergebnis (vgl. Wall, jurisPR-Mietrecht, 14/2016 Anm. 1 m.w.N.). Ein solches wäre nur gerechtfertigt, wenn dem Mieter die Pflicht zur Installation der Rauchmelder obläge. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es, da § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 1 BauO Bln zwar vorrangig den Mietern oder den sonstigen Nutzungsberechtigten die Ausstattungspflicht zuweist. Diese entfällt aber gemäß § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 2 BauO Bln dann, wenn der Eigentümer „diese Verpflichtung selbst“ übernimmt. So liegt der Fall hier, nachdem die Beklagte die Installation der Rauchmelder unwidersprochen angekündigt und ebenso unwidersprochen vorgenommen hat. Diese Auslegung entspricht auch dem Interesse eines vernünftigen Mieters. Denn ein solcher würde zur Entlastung von Sicherheits- und Haftungsrisiken auch im Falle einer nicht vom Vermieter übernommenen, sondern gemäß § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 1 BauO Alt. 1 Bln weiterhin dem Mieter obliegenden Pflicht zur „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“ des Rauchmelders die durch eine Sicht- und Funktionskontrolle vorzunehmende Wartung regelmäßig nicht selbst durchführen, sondern stattdessen mit einer ihn treffenden Kostenlast an eine Fachfirma vergeben (vgl. Cramer, ZMR 2016, 505, 507).
Ob die Umlage der Wartungskosten eine vorherige Anzeige der Beklagten vorausgesetzt hätte (vgl. dazu Schumacher, NZM 2005, 641, 643), kann dahinstehen, da die Beklagte einer solchen mit ihrem Schreiben vom 12. April 2016 Genüge getan hätte.
Die Beklagte hat bei der Beauftragung der Rauchmelderwartung auch nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Die Kläger sind auch insoweit aus den bereits dargelegten Gründen ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht gerecht geworden.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Sind die Kosten der Anmietung eines Rauchmelders als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 335/20, Urteil vom 08.04.2021) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Berufung rügt zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt (vgl. LG Düsseldorf, Urt. v. 6. April 2020 – 21 S 52/19, ZMR 2020, 650; LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701, juris Tz. 27; Riecke, WuM 2021, 10, 14; a.A. LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011, a.a.O., juris Tz. 18 ff.; AG Hamburg-Altona, Urt. v. 3. Mai 2013 – 318a C 337/12, ZMR 2014, 801, juris Tz. 2). Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters. Betriebskosten sind Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs- und Kapitalkosten – mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände – nicht erfasst (vgl. Langenberg/Zehelein, in: dies., Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kap. A. Rz. 37 m.w.N. auch zur Gegenauffassung). Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.

Die Umlage der Anmietungskosten lässt sich auch nicht mit einer Analogie zu den im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig genannten Leasing- und Anmietungskosten (§ 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung, Nr. 5a i.V.m Nr. 2 (Anmietung von Warmwasserzählern), Nr. 15a (Nutzungsentgelt für eine Gemeinschaftsantenne)) begründen (vgl. Langenberg/Zehelein, a.a.O., Kap. A. Rz. 309 m.w.N.). Denn dabei handelt es sich um nicht analogiefähige Ausnahmetatbestände zur Umlage von Mietkosten, deren ausdrückliche Aufzählung nicht nur ihren abschließenden Charakter deutlich macht, sondern auch einen Rückgriff auf den der Umlage “sonstiger Betriebskosten” dienenden Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV verbietet. Davon abgesehen fehlt es an der für eine Analogie erforderlichen Vergleichbarkeit der Interessenlage bei der Anmietung von Rauchmeldern und derjenigen der in § 2 Nr. 2, 4a, 5a, 15a BetrKV aufgeführten Gegenstände. Bei letzteren besteht zum einen ein höherer Wechselturnus als bei handelsüblichen Rauchmeldern, zum anderen liegen die Wartungskosten – anders als bei Rauchmeldern – dort in der Regel höher als die Kosten der Anmietung (vgl. BGH, Urt. v. 28. September 2011 – VIII ZR 326/10, WuM 2011, 625, juris Tz. 20; LG Düsseldorf, a.a.O., 651; LG Hagen, a.a.O., Tz. 28; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Kap. V Rz. 24). Diese Wertung entspricht im Ergebnis der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH zur restriktiven Anwendung von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO (vgl. BGH, Urt. v. 17. Dezember 2008 – VIII ZR 92/08, NJW 2009, 667, juris Tz. 13).
Davon ausgehend kann dahinstehen, ob bereits der Grund oder jedenfalls die Höhe der umgelegten Kosten der Anmietung dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprechen.
Dem Rückforderungsanspruch der Kläger steht schließlich auch nicht § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB entgegen, da die Kläger ihre Einwendungen gegen die Umlagefähigkeit der Anmietungskosten der Rauchmelder mit Schreiben vom 14. April 2020 und damit innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gegenüber der Beklagten geltend gemacht haben.”

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 16.04.2021 – Urteil: Ausgaben für gemietete Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten
Die zur Deutsche Wohnen gehörende GSW muss nach einer Niederlage vor Gericht Geld an die Mieter zurückzahlen.
Vermieter dürfen die Ausgaben für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten den Mietern in Rechnung stellen. Das hat das Landgericht mit Urteil vom 8. April 2021 entschieden. Es wurde von Spandauer Mietern gegen die GSW Immobilien AG angestrengt, die zur Deutsche Wohnen gehört. Der Berliner Zeitung liegt das Urteil (67 S 335/20) vor, das der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) für die Bewohner erstritten hat.
Im vorliegenden Fall rechnete die GSW die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder über die Deutsche Wohnen Management GmbH mit einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom November 2019 für die Abrechnungsperiode 2018 ab. Die Kosten beliefen sich bei dem betroffenen Haushalt für das Jahr 2018 auf 13,66 Euro und für alle 102 Mieter der Wirtschaftseinheit für 555 Rauchwarnmelder auf 1.981,35 Euro.

Mieter unterlagen zunächst in der ersten Instanz

Die Mieter legten Widerspruch gegen die Abrechnung ein und forderten unter anderem die Rückzahlung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder. Die Deutsche Wohnen Management GmbH lehnte dies ab. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht. Das Amtsgericht Spandau wies die Klage zwar noch zurück. Auf die Berufung der Mieter hin verurteilte das Landgericht Berlin nun aber die GSW Immobilien AG zur Erstattung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder in Höhe von 13,66 Euro.
Zur Begründung führt das Landgericht aus, dass es sich bei
nicht um umlegbare Betriebskosten handelt. Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Vermieter durch das Eigentum laufend entstehen. Zwar fielen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Doch handele es sich dabei nicht um das Eigentum des Vermieters. Das Landgericht ließ die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Das Urteil ist deswegen noch nicht rechtskräftig.

Deutsche Wohnen spricht von uneinheitlicher Rechtsprechung

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund zeigt sich zufrieden. „Der AMV hofft, dass die Deutsche Wohnen nun freiwillig die Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder an ihre berlinweit betroffenen Mieter erstattet und in Zukunft davon absieht, ihre Mieter mit diesen Kosten über die Betriebskostenabrechnungen zu belasten“, so AMV-Chef Marcel Eupen. „Mieter der Deutsche Wohnen, die bisher noch keinen Widerspruch gegen ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahre 2020 für die Abrechnungsperiode 2019 eingelegt haben, sollten umgehend Widerspruch einlegen.“
Die Deutsche Wohnen erklärte auf Anfrage, dass es bereits mehrere Gerichtsurteile zur Frage gebe, inwiefern die Anmietung von Rauchwarnmeldern betriebskostenumlagefähig sei. Die Rechtsauffassung sei „uneinheitlich“. Im vorliegenden Fall sei es um mehrere Themen gegangen. „Da in diesem Urteil eben diese anderen Streitthemen beschlossen und geklärt wurden, haben wir uns dazu entschieden, das Urteil so zu akzeptieren“, so eine Sprecherin.

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Spandauer Volksblatt am 15.04.2021: Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern

Deutsche Wohnen – Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind keine Betriebskosten!
Das Landgericht Berlin – 67 S 335/20 – hat mit Urteil vom 08.04.2021 in einem Berufungsverfahren Spandauer Mieter aus dem Falkenhagener Feld gegen die GSW Immobilien AG entschieden, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern keine Betriebskosten sind.
Die GSW Immobilien AG rechnete über die Deutsche Wohnen Management GmbH mit Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 05.11.2019 für die Abrechnungsperiode 2018 gegenüber den involvierten Mietern aus der Steigerwaldstraße in Spandau u.a. die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder bei der ista Deutschland GmbH ab. Die Kosten beliefen sich für das Jahr 2018 auf 13,66 € und für alle 102 Mieter der Wirtschaftseinheit für 555 Rauchwarnmelder auf 1.981,35 €. Pro Rauchwarnmelder ergibt sich ein Mietpreis von 3,00 € netto bzw. 3,57 € brutto.
Die Mieter, die Mitglied im AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. sind, ließen über den AMV mit Schreiben vom 14.04.2020 Widerspruch gegen die vorgenannte Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 05.11.2019 für die Abrechnungsperiode 2018 einlegen und forderten u.a. die Rückzahlung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder. Die Deutsche Wohnen Management GmbH lehnte dies mit Schreiben vom 11.05.2020 ab. Die Mieter erhoben am 24.06.2020 Klage vor dem Amtsgericht Spandau. Das Amtsgericht Spandau wies die Klage mit Urteil vom 13.10.2020 ab. Auf die Berufung der Mieter verurteilte das Landgericht Berlin mit Urteil vom 08.04.2021die GSW Immobilien AG zur Erstattung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder in Höhe von 13,66 €.
In den Urteilgründen heißt es auf der Seite 4 u.a. wie folgt:
„Die Berufung ist begründet, soweit sie auf Rückzahlung anteiliger auf die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2019 gezahlter Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern i.H.v. 13,66 EUR gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB gerichtet ist. Die insoweit geleisteten Zahlungen sind ohne Rechtsgrund erfolgt.
Die Berufung rügt zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt (…). Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend” an. Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum” des Vermieters. Betriebskosten sind Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs- und Kapitalkosten – mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände – nicht erfasst (…). Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.”
Das Urteil des Landgerichts Berlin ist noch nicht rechtskräftig. Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Es bleibt abzuwarten, ob die GSW Immobilien AG den Weg zum BGH beschreitet.
Bedenkt man, dass der Deutsche Wohnen Konzern, zu dem auch die GSW Immobilien AG gehört, allein in Berlin mehr als 110.000 Wohnungen (Stand 31.12.2020: 110.414) bewirtschaftet, so hat das streitgegenständliche Urteil eine außerordentlich große Bedeutung für Mieterinnen und Mieter des Deutsche Wohnen Konzerns in Berlin.
Hinzu kommt, dass nicht nur die GSW/Deutsche Wohnen die Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder als vermeintliche Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegt, sondern viele andere Vermieter ebenfalls.
Kommentar des AMV:
Das Landgericht Berlin hat in seinem maßgeblichen Urteil überzeugend und nachvollziehbar begründet, warum die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder keine auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten sind, sondern als Anschaffungs- und Kapitalkosten nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters entstehen und damit nicht zu bezahlen bzw. nach erfolgter Bezahlung zurückzuzahlen sind.
Der AMV hofft, dass die Deutsche Wohnen nun freiwillig Erstattungen der Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder an ihre berlinweit betroffenen Mieterinnen und Mieter leistet und In Zukunft davon absieht, mit diesen Kosten über ihre Betriebskostenabrechnungen ihre Mieter zu belasten, so dass sich weitere Rechtsstreitigkeiten vermeiden lassen.
Mieterinnen und Mieter der Deutsche Wohnen, die bisher noch keinen Widerspruch gegen ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahre 2020 für die Abrechnungsperiode 2019 eingelegt haben, sollten umgehend Widerspruch einlegen und in diesem ausdrücklich und explizit rügen, dass die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder als Kapitalersatz- bzw. Anschaffungskosten keine umlegbaren Betriebskosten sind und von daher erstattet werden müssen. Sie sollten darüber hinaus unverzüglich rechtliche Hilfe bei einem Mieterverein in Anspruch nehmen.
Der AMV empfiehlt generell allen Mieterinnen und Mietern, ihre jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch einen Mieterverein überprüfen zu lassen. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch haben Mieter dafür zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit. Bei der Nebenkostenabrechnung aus dem Jahre 2020 für die Abrechnungsperiode 2019 ist die Jahresfrist in den meisten Fällen noch nicht abgelaufen, und zwar überall dort, wo seit dem Zugang der Abrechnung nicht mehr als ein Jahr vergangen ist.

Pressemitteilung  04/2021

 
Deutsche Wohnen – Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind keine Betriebskosten!
Das Landgericht Berlin – 67 S 335/20 – hat mit Urteil vom 08.04.2021 in einem Berufungsverfahren Spandauer Mieter aus dem Falkenhagener Feld gegen die GSW Immobilien AG entschieden, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern keine Betriebskosten sind.
Die GSW Immobilien AG rechnete über die Deutsche Wohnen Management GmbH mit Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 05.11.2019 für die Abrechnungsperiode 2018 gegenüber den involvierten Mietern aus der Steigerwaldstraße in Spandau u.a. die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder bei der ista Deutschland GmbH ab. Die Kosten beliefen sich für das Jahr 2018 auf 13,66 € und für alle 102 Mieter der Wirtschaftseinheit für 555 Rauchwarnmelder auf 1.981,35 €. Pro Rauchwarnmelder ergibt sich ein Mietpreis von 3,00 € netto bzw. 3,57 € brutto.
Die Mieter, die Mitglied im AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. sind, ließen über den AMV mit Schreiben vom 14.04.2020 Widerspruch gegen die vorgenannte Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 05.11.2019 für die Abrechnungsperiode 2018 einlegen und forderten u.a. die Rückzahlung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder. Die Deutsche Wohnen Management GmbH lehnte dies mit Schreiben vom 11.05.2020 ab. Die Mieter erhoben am 24.06.2020 Klage vor dem Amtsgericht Spandau. Das Amtsgericht Spandau wies die Klage mit Urteil vom 13.10.2020 ab. Auf die Berufung der Mieter verurteilte das Landgericht Berlin mit Urteil vom 08.04.2021die GSW Immobilien AG zur Erstattung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder in Höhe von 13,66 €.
In den Urteilgründen heißt es auf der Seite 4 u.a. wie folgt:
„Die Berufung ist begründet, soweit sie auf Rückzahlung anteiliger auf die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2019 gezahlter Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern i.H.v. 13,66 EUR gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB gerichtet ist. Die insoweit geleisteten Zahlungen sind ohne Rechtsgrund erfolgt.
Die Berufung rügt zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt (…). Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend” an. Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum” des Vermieters. Betriebskosten sind Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs- und Kapitalkosten – mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände – nicht erfasst (…). Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.”
Das Urteil des Landgerichts Berlin ist noch nicht rechtskräftig. Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Es bleibt abzuwarten, ob die GSW Immobilien AG den Weg zum BGH beschreitet.
Bedenkt man, dass der Deutsche Wohnen Konzern, zu dem auch die GSW Immobilien AG  gehört, allein in Berlin mehr als 110.000 Wohnungen (Stand 31.12.2020: 110.414) bewirtschaftet, so hat das streitgegenständliche Urteil eine außerordentlich große Bedeutung für Mieterinnen und Mieter des Deutsche Wohnen Konzerns in Berlin.
Hinzu kommt, dass nicht nur die GSW/Deutsche Wohnen die Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder als vermeintliche Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegt, sondern viele andere Vermieter ebenfalls.
Kommentar des AMV:
„Das Landgericht Berlin hat in seinem maßgeblichen Urteil überzeugend und nachvollziehbar begründet, warum die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder keine auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten sind, sondern als Anschaffungs- und Kapitalkosten nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters entstehen und damit nicht zu bezahlen bzw. nach erfolgter Bezahlung zurückzuzahlen sind“, sagt der 1. Vorsitzende Eupen.
„Der AMV hofft, dass die Deutsche Wohnen nun freiwillig Erstattungen der Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder an ihre berlinweit betroffenen Mieterinnen und Mieter leistet und In Zukunft davon absieht, mit diesen Kosten über ihre Betriebskostenabrechnungen ihre Mieter zu belasten, so dass sich weitere Rechtsstreitigkeiten vermeiden lassen“, so Eupen.
„Mieterinnen und Mieter der Deutsche Wohnen, die bisher noch keinen Widerspruch gegen ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahre 2020 für die Abrechnungsperiode 2019 eingelegt haben, sollten“, so Eupen, „umgehend Widerspruch einlegen und in diesem ausdrücklich und explizit rügen, dass die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder als Kapitalersatz- bzw. Anschaffungskosten keine umlegbaren Betriebskosten sind und von daher erstattet werden müssen. Sie sollten darüber hinaus unverzüglich rechtliche Hilfe bei einem Mieterverein in Anspruch nehmen.“
„Der AMV empfiehlt generell allen Mieterinnen und Mietern, ihre jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch einen Mieterverein überprüfen zu lassen. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch haben Mieter dafür zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit. Bei der Nebenkostenabrechnung aus dem Jahre 2020 für die Abrechnungsperiode 2019 ist die Jahresfrist in den meisten Fällen noch nicht abgelaufen, und zwar überall dort, wo seit dem Zugang der Abrechnung nicht mehr als ein Jahr vergangen ist“, sagt Eupen.
Berlin, den 15.04.2021
Ass. Marcel Eupen, Pressesprecher des AMV

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Berliner Kurier am 14.04.2021: Über dieses Urteil jubeln Berliner Mieter: Amtlich! Ausgaben für angemietete Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten
Vermieter dürfen die Ausgaben für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten den Mietern in Rechnung stellen. Das hat das Landgericht mit Urteil vom 8. April 2021 in einem Berufungsverfahren entschieden. Es wurde von Spandauer Mietern gegen die GSW Immobilien AG angestrengt, die zur Deutsche Wohnen gehört. Dem KURIER liegt das Urteil (67 S 335/20) vor, das der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) für die Bewohner erstritten hat.
Im vorliegenden Fall rechnete die GSW die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder über die Deutsche Wohnen Management GmbH mit einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom November 2019 für die Abrechnungsperiode 2018 ab. Die Kosten beliefen sich laut AMV bei dem betroffenen Haushalt für das Jahr 2018 auf 13,66 Euro und für alle 102 Mieter der Wirtschaftseinheit für 555 Rauchwarnmelder auf 1.981,35 Euro.

In erster Instanz verloren die Mieter noch

Die Mieter legten Widerspruch gegen die Betriebs- und Heizkostenabrechnung ein und forderten unter anderem die Rückzahlung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder. Die Deutsche Wohnen Management GmbH lehnte dies ab. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht. Das Amtsgericht Spandau wies die Klage zwar noch zurück. Auf die Berufung der Mieter hin verurteilte das Landgericht nun aber die GSW Immobilien AG zur Erstattung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder in Höhe von 13,66 Euro.
Zur Begründung führt das Landgericht aus, dass es sich bei den Mietkosten für die Rauchwarnmelder nicht um umlegbare Betriebskosten handelt. Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Vermieter durch das Eigentum laufend entstehen. Zwar fielen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Doch handele es sich dabei nicht um das Eigentum des Vermieters. Das Landgericht ließ die Revision zum Bundesgerichtshof zu.

Deutsche Wohnen akzeptiert die Entscheidung

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund zeigt sich zufrieden. „Der AMV hofft, dass die Deutsche Wohnen nun freiwillig Erstattungen der Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder an ihre berlinweit betroffenen Mieterinnen und Mieter leistet und in Zukunft davon absieht, mit diesen Kosten über ihre Betriebskostenabrechnungen ihre Mieter zu belasten, sodass sich weitere Rechtsstreitigkeiten vermeiden lassen“, so AMV-Chef Marcel Eupen. „Mieter der Deutsche Wohnen, die bisher noch keinen Widerspruch gegen ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahre 2020 für die Abrechnungsperiode 2019 eingelegt haben, sollten umgehend Widerspruch einlegen.“
Die Deutsche Wohnen erklärte auf Anfrage, dass es bereits mehrere Gerichtsurteile zur Frage gebe, inwiefern die Anmietung von Rauchwarnmeldern betriebskostenumlagefähig sei. Die Rechtsauffassung sei „uneinheitlich“. Im vorliegenden Fall sei es um mehrere Themen und Aspekte gegangen. „Da in diesem Urteil eben diese anderen Streitthemen beschlossen und geklärt wurden, haben wir uns dazu entschieden, das Urteil so zu akzeptieren“, erklärte eine Sprecherin.
https://www.berliner-kurier.de/berlin/amtlich-ausgaben-fuer-angemietete-rauchwarnmelder-sind-keine-betriebskosten-li.152749