Archiv für den Monat: Oktober 2021

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

rbb24.de am 26.10.2021 – Share Deals auf dem Wohnungsmarkt: Immobilienkonzerne haben in Berlin besonders oft die Grunderwerbssteuer umgangen

Große Immobilienverkäufe werden oft mithilfe sogenannter Share Deals abgewickelt, ohne dass die Grunderwerbssteuer fällig wird. In Berlin sind in den letzten sechs Jahren bis zu 31 Prozent der Immobilien pro Jahr auf diese Art gekauft worden.

Berlin weist einen hohen Anteil an Immobilien-Transaktionen auf, bei denen Wohnungen nur anteilig erworben werden, damit die Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer umgehen können. Das geht aus einer Antwort des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat (BMI) auf eine Frage des Berliner Bundestagsabgeordneten Pascal Meiser (Linke) hervor, die rbb|24 vorliegt. Zuerst hatte die Berliner Zeitung darüber berichtet.

Diese sogenannten “Share Deals” machten in den vergangenen sechs Jahren in Berlin bis zu 31 Prozent der Transaktionen aus, bundesweit waren es hingegen nur maximal 15 Prozent pro Jahr. Illegal ist diese Praktik nicht. Es handelt sich jedoch um ein Steuerschlupfloch, das ausgiebig genutzt wird.

90 Prozent der Immobilie – null Prozent Steuer

Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf von unbebauten oder bebauten Grundstücken fällig. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie – in Berlin sind es sechs Prozent. Da bei einem Share Deal Immobilien in einem Unternehmen gebündelt und der Käufer Anteile an dem Unternehmen übernimmt, handelt es sich streng genommen nicht um einen Immobilienkauf – somit fällt die Grunderwerbsteuer weg. So reicht es, nur knapp 90 Prozent an einer Gesellschaft zu erwerben, um die Zahlung von Grunderwerbsteuer zu umgehen.
“Es darf nicht sein, dass beim Kauf eines kleinen Eigenheimes die Grunderwerbssteuer voll zuschlägt, während sich große Unternehmen mit Hilfe von Steuertricks vor der Zahlung dieser Steuer drücken”, moniert Meiser. Seit Jahren gingen der öffentlichen Hand durch “Share Deals” Steuereinnahmen in Milliardenhöhe verloren, die an anderer Stelle dringend gebraucht würden.

100 Millionen Euro könnten Berlin dadurch verloren gehen

Laut Recherchen des Saarländischen Rundfunks (SR) gemeinsam mit Correktiv sind bei mehr als einem Drittel (34 Prozent) aller großen Wohnungstransaktionen (mehr als 800 Wohneinheiten pro Verkauf) zwischen 1999 und 2019 wegen Share-Deal-Konstruktionen keine Grunderwerbsteuern in die Staatskasse geflossen.
Wie hoch die Verluste für die öffentliche Hand sind, geht aus der Antwort der Bundesregierung an Meisers Frage nicht heraus. Eine offizielle Schätzung der Bundesregierung zu den Steuerausfällen durch Share Deals gibt es nicht. Das hessische Finanzministerium ging 2016 in einer eigenen Schätzung von Einnahmeverlusten für die öffentliche Hand von rund einer Milliarde Euro pro Jahr bezogen auf das gesamte Bundesgebiet aus [faz.de]. In Berlin könnten es laut einer Schätzung von Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) aus dem Jahr 2019 etwa 100 Millionen Euro im Jahr sein [tagesspiegel.de].

Vonovia laut Berichten an Share Deal interessiert
Dabei hat der Bundesrat am 7. Mai der Neuregelung der Grunderwerbsteuer zugestimmt, mit der Union und SPD den Schwellenwert für Share Deals von 95 auf 90 Prozent herabgesetzt und die Umgehung der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf erschweren wollten. Tatsächlich ging zuletzt in Berlin der Anteil an Share Deals zurück. Doch verhindert werden, konnten sie damit nicht.
So belief sich der Anteil von Share Deals nach der Antwort auf Meisers Anfrage in Berlin 2015 noch auf 31 Prozent (Bund: 15 Prozent), 2016 auf 20 Prozent (Bund: 11 Prozent), 2017 auf 23 Prozent (Bund: 9 Prozent), 2018 auf 25 Prozent (Bund: 10 Prozent), 2019 auf 14 Prozent (Bund 9 Prozent) und zuletzt 2020 auf 7 Prozent (Bund: 8 Prozent).

So könnte auch Vonovia laut einem Bericht der Frankfurter Allgemeinen Zeitung nur bis zu 90 Prozent der rund 157.500 Wohnungseinheiten von Deutsche Wohnen übernehmen ohne eine Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen [faz.de]. Nach Rechnungen der Grünen-Finanzpolitikerin Lisa Paus geht es dabei um Steuerverluste in Höhe von einer Milliarde Euro.

Share Deals heben kommunales Vorkaufsrecht aus

Doch Shared Deals umgehen nicht nur die Grunderwerbssteuer. “Neben dem Verlust von Steuereinnahmen unterminieren Share Deals das bezirkliche Vorkaufsrecht und damit ein wichtiges Instrument, um dem Ausverkauf Berlins entgegenzuwirken”, erklärt Meiser.
Beim Kauf von Grundstücken steht dem Land Berlin ein Vorkaufsrecht zu. Bei einem Share Deal werden jedoch nicht Wohnungen oder Grundstücke veräußert, sondern Geschäftsanteile an einer Gesellschaft, die Inhaberin der Grundstücke ist. Die künftige Bundesregierung müsse nicht nur diese Steuerschlupflöcher durch eine konsequente Besteuerung von Immobiliendeals schließen. so Meiser. “Sie muss zugleich endlich dafür sorgen, dass Share Deals nicht länger zur Umgehung des kommunalen Vorkaufsrechts genutzt werden können, wie es auch das Land Berlin in seiner Bundesratsinitiative eingefordert hat.”

https://www.rbb24.de/wirtschaft/beitrag/2021/10/berlin-share-deal-immobilienkaeufe-ohne-grunderwerbssteuer-.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Bedeutet eine Modernisierungsmieterhöhung für einen Grundsicherungsempfänger regelmäßig insoweit eine Härte i.S.v. § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB, wenn die Miete in Folge der Erhöhung über die – in Berlin nach der “AV-Wohnen” zu ermittelnden – angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen i.S.v. § 22 SGB II / §§ 35, 36 SGB XII hinausgeht, so dass der Mieter mit der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens und in dessen Folge mit dem Verlust der Wohnung rechnen muss?

 

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 111/20, Urteil vom 29.09.2021) lautet: Ja!

 

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. und 2. wie folgt aus:
„II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511517519520 ZPO.

2. Sie ist teils begründet, teils unbegründet, wie aus dem Tenor ersichtlich. Denn die zulässige Klage ist teilweise begründet. Die Klägerin hat nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der im Zeitraum September 2018 bis September 2019 überzahlten Miete von monatlich 27,12 Euro. Insoweit erlangte die Beklagte durch Leistungen der Klägerin rechtsgrundlos einen Vermögensvorteil, da die zum 1. September 2018 erklärte Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB hinsichtlich dieses Teilbetrages ausgeschlossen war; die Nettokaltmiete erhöhte sich zum 1. September 2018 von 372,64 Euro nur auf 408,91 Euro.

Die im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien fällt zugunsten der Klägerin aus, soweit die Mieterhöhung einen Betrag von 36,38 Euro übersteigen sollte. Insoweit hätte die Mieterhöhung für die Klägerin eine wirtschaftliche Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Beklagten nicht zu rechtfertigen ist.

Ein Härtefall liegt vor, soweit dem Mieter nach Zahlung der erhöhten Miete kein Einkommen mehr verbleibt, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 559 Rn. 104 f.). Bei der Klägerin als Grundsicherungsempfängerin ist dies der Fall, soweit das Jobcenter die geforderte Miete nicht als angemessen übernimmt. Die Behörde ist dann gehalten, ein Kostensenkungsverfahren einzuleiten, das mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen wird.

Zu Unrecht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, der Klägerin drohe kein Kostensenkungsverfahren und eine Härte liege nicht vor, da das Jobcenter die Mieterhöhung in voller Höhe übernommen habe. Die vollständige Übernahme der Mieterhöhung erfolgte lediglich vorläufig, damit die Klägerin bis zum Abschluss des vorliegenden Rechtsstreits nicht mit Mietzahlungen in Verzug gerät, sodass sie mit einer Kündigung des Mietvertrags rechnen müsste; dies ergibt sich aus dem von der Klägerin eingeführten Schreiben des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf vom 14. September 2018, und zwischen den Parteien ist auch unstreitig, dass das Jobcenter sich die Änderung seiner vorläufigen Entscheidung vorbehielt.

Die Klägerin hat substantiiert dargelegt, dass das Jobcenter Berlin Charlottenburg-Wilmersdorf die Mieterhöhung auf Dauer voraussichtlich nur teilweise als angemessen akzeptieren wird, sodass sie im Falle der Vollwirksamkeit der Mieterhöhung mit der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens und dem Verlust der Wohnung rechnen müsste. Im Rahmen der Grundsicherung muss das zuständige Jobcenter die angemessenen Unterkunfts- und Heizkostenaufwendungen gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II übernehmen. Die Berechnung der Höhe dieser angemessenen Aufwendungen wird durch die Ausführungsvorschriften zur Gewährung von Leistungen gemäß § 22 SGB II und §§ 35, 36 SGB XII (AV-Wohnen) vom 2. Februar 2021 (ABl. S. 3727 ff.) der Senatsverwaltung für Integration, Arbeit und Soziales Berlin konkretisiert. Dabei handelt es sich um Verwaltungsvorschriften, die zwar keine unmittelbare Außenwirkung entfalten, aber über Art. 3 Abs. 1 GG und den Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung das Jobcenter rechtlich binden. Wie aus dem von der Klägerin im Berufungsrechtszug eingeführten Berechnungsbogen ersichtlich, wird ein sogenannter Wirtschaftlichkeitsvergleich vorgenommen, indem zunächst die angemessene Bruttokaltmiete (Nettokaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlung) mit den angemessenen Heizkosten addiert wird. Dabei ist vorliegend im Rahmen der Berechnung der angemessenen Kaltmiete bereits – als “Härtefall” – ein Modernisierungszuschlag berücksichtigt. Zudem ist ein weiterer Härteaufschlag “Umzugsvermeidung” eingerechnet, der sich nach dem angemessenen Bruttokaltmietrichtwert berechnet und bei einem Einpersonenhaushalt – unabhängig von sonstigen Zuschlägen wie etwa dem Modernisierungszuschlag – 42,15 Euro beträgt (vgl. 6.1.1 Abs. 2, 3.2 Abs. 2 AV-Wohnen). Es wird dann geprüft, ob die tatsächlich bestehenden Aufwendungen die angemessenen Aufwendungen übersteigen. Ist dies der Fall, wird ein Kostensenkungsverfahren eingeleitet, durch das der Leistungsempfängerin mit hoher Wahrscheinlichkeit der Verlust der Wohnung droht. Liegen die tatsächlichen Aufwendungen hingegen im Rahmen der angemessenen Aufwendungen, wird nicht nur kein Kostensenkungsverfahren eingeleitet, sondern die konkreten Gesamtaufwendungen werden auch vollumfänglich durch das Jobcenter übernommen (vgl. 6.1.1 a. E. AV-Wohnen).

Ausweislich des eingeführten Berechnungsbogens ergeben sich im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsvergleiches vorliegend angemessene Gesamtaufwendungen in Höhe von 582,30 Euro. Das Jobcenter müsste unter Zugrundelegung der vollumfänglich erhöhten Miete ein Kostensenkungsverfahren einleiten, weil die tatsächlichen Aufwendungen in diesem Fall 609,42 Euro betrügen; der zu einer Überschreitung der angemessenen Gesamtaufwendungen führende Teilbetrag der Mieterhöhung von 27,12 Euro ist abzusetzen, weil der Klägerin das Risiko der Einleitung eines Kostensenkungsverfahrens mit der wahrscheinlichen Folge des Wohnungsverlustes nicht zuzumuten ist.

Weitere staatliche Unterstützung ist für die Klägerin nicht zu erlangen, die Klägerin hat namentlich keinen Anspruch auf Wohngeldzahlung. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 WoGG hat sie als Empfängerin von Leistungen nach SGB II keinen Anspruch auf Wohngeld. Die Rückausnahme in § 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 WoGG findet hier keine Anwendung. Sie gilt nur, wenn eine Person fähig ist, ihren Bedarf durch eigenes Einkommen zusammen mit Wohngeld zu decken. Die Klägerin verfügt aber nicht über eigenes Einkommen.

Ein Klimabonus im Rahmen der Grundsicherung nach § 22 SGB II wird erst gewährt, wenn der Endenergiewert der Wohnung unter 100 kWh/m²a liegt. Die Beklagte hat nicht substantiiert dargelegt, dass durch die Dämmung dieser Zustand erreicht worden wäre. Zudem ist kein weiterer Zuschlag wegen des Gesundheitszustands der Klägerin zu erwarten. Aus dem Anschreiben des Bezirksamtes C.-W. vom 16. April 2020 an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin geht hervor, dass ein Kostensenkungsverfahren tatsächlich droht, obwohl die gesundheitlichen Probleme der Klägerin bekannt sind.

Der Härteeinwand der Klägerin ist auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil sie eine mit 71 qm für eine Einzelperson großzügige Wohnung bewohnt und ihr deshalb ein Umzug in eine kleinere Wohnung zuzumuten wäre. Im Rahmen des § 559 Abs. 4 Abs. 1 BGB gilt es im Einzelfall abzuwägen, ob eine Mieterin trotz des Refinanzierungsinteresses der Vermieterin ihren bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf, wenn sie sich einer von ihr nicht beeinflussbaren Entscheidung der Vermieterin ausgesetzt sieht, Modernisierungsmaßnahmen an der angemieteten Wohnung durchzuführen. Dabei werden das Eigentumsrecht der Vermieterin aus Art. 14 Abs. 1 GG, das gemäß Art. 14 Abs. 2 GG der Sozialbindung unterliegt, und das ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Bestandsinteresse der Mieterin an ihrer Besitzposition durch das Gericht in einen angemessenen Ausgleich gebracht. Der Umstand, dass eine Mieterin gemessen an ihren wirtschaftlichen Verhältnissen und ihren Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, kann zu ihren Lasten in die Abwägung der beiderseitigen Interessen einbezogen werden (vgl. BGH – VIII ZR 21/19 -, Urt. v. 09.10.2019, GE 2019, 1497 ff.). Dabei fließen auch die Länge der Wohndauer und die Umstände des derzeitigen Mietverhältnisses in die Entscheidung ein. Denn eine lange Wohndauer indiziert, dass die Mieterin jedenfalls bis zum Zeitpunkt der Modernisierung nicht über ihren eigenen Verhältnissen lebte; zudem erlangt der Schutz der Besitzposition nach Art. 14 Abs. 1 GG bei einer langen Wohndauer zusätzliches Gewicht. Die Klägerin war in der derzeit bewohnten Wohnung bereits als Kind aufgewachsen und wohnt erneut seit 1995 in der Wohnung. Zum Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung lebte die Klägerin also bereits über einen Zeitraum von 21 Jahren ununterbrochen in der Wohnung. Unter diesen Umständen ist der Vorwurf der Beklagten haltlos, die Klägerin lebe offensichtlich “über ihren Verhältnissen” und könne sich deswegen nicht auf den Schutz des § 559 Abs. 4 BGB berufen; ebenso wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist jedenfalls nicht festzustellen, dass die Klägerin schon seit Beginn des Mietverhältnisses über ihren wirtschaftlichen Verhältnissen wohne. Wie sich aus den obigen Ausführungen und dem Berechnungsbogen des Bezirksamts ergibt, würde die Klägerin vielmehr erst dann “über ihren Verhältnissen wohnen“, wenn die Modernisierungsmieterhöhung vollwirksam wäre; eben davor soll § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB die Klägerin schützen.

Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung überwiegen die schutzwürdigen Interessen der Klägerin das Refinanzierungsinteresse der Beklagten. Dabei fließt in die Abwägung ein, dass die Vermieterin auch ohne sofortige Mieterhöhung nach § 559 BGB mit einer Amortisierung ihrer Modernisierungsinvestition rechnen darf, da der verbesserte Zustand der Mietsache im Rahmen zukünftiger Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB zu berücksichtigen ist und zu einer entsprechend erhöhten ortsüblichen Vergleichsmiete führen wird. Von einem (endgültigen) Entzug einer Eigentumsposition im Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG, wie ihn die Beklagte rügt, kann mithin keine Rede sein. Ein über das gewöhnliche Maß hinausgehendes Interesse der Beklagten an einer sofortigen Refinanzierung der Modernisierungsmaßnahme hat sie nicht dargetan.”