Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist eine sog. Vorratskündigung wirksam?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 10/21, Urteil vom 13.04.2021) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „ Den Klägern steht gegenüber den Beklagten kein Anspruch gemäß §§ 985546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nicht erfüllt.

Es kann dabei dahinstehen, ob die Kläger den Beweis des von den Beklagten bestrittenen Eigenbedarfs zu führen vermocht hätten oder ob dem Erfolg einer solchen Beweiserhebung nicht bereits ihr in Teilen wahrheitswidriger Sachvortrag zu den Wohnverhältnissen der Bedarfsperson im Schriftsatz vom 8. September 2020 (“In X hat der Zeuge keine Wohnung … “) entgegen gestanden hätte (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 10. September 2019 – 67 S 149/19, WuM 2019, 662, beckonline Tz. 15).

Die Kündigung ist jedenfalls als sog. Vorratskündigung unwirksam. Bei einer für die Beendigung des Mietverhältnisses unzureichenden Vorratskündigung hat sich die Absicht zur Ausführung einer konkreten Planung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht hinreichend verfestigt (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 – VIII ZR 243/16NZM 2017, 756, Tz. 18; Urt. v. 23. September 2015 – VIII ZR 297/14NJW 2015, 3368, Tz. 22; Kammer, Beschluss vom 13. Februar 2014 – 67 S 475/13, WuM 2014, 288). Abzustellen ist dabei in den Fällen, in denen der Vermieter Eigenbedarf nicht unmittelbar für sich, sondern für eine sonstige in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Person geltend macht, auf die Vorstellungen dieser Bedarfsperson und nicht die – in der Regel allerdings identischen – Vorstellungen des Vermieters.

Gemessen daran handelt es sich bei der hier zu beurteilenden Kündigung um eine Vorratskündigung. Denn die Planungen der Bedarfsperson waren bereits ausweislich des Klägervorbringens und der im Gefolge des Kündigungsausspruchs immer wieder geänderten beruflichen Vorstellungen der Bedarfsperson noch nicht hinreichend verfestigt, um tauglicher Gegenstand einer Eigenbedarfskündigung zu sein. Diese Beurteilung hat ihre zusätzliche und eindrückliche Bestätigung in der im Rahmen des Berufungstermins erfolgten informatorischen Parteianhörung der Kläger gefunden.

Ob das Recht zum Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nicht ohnehin vertraglich ausgeschlossen oder der Kündigungsausspruch nicht zumindest rechtsmissbräuchlich war, bedurfte davon ausgehend ebenso wenig einer Entscheidung der Kammer wie die Frage, ob sich die Beklagten für den Fall der – hier fehlenden – Wirksamkeit der Kündigung nicht mit Erfolg auf Widerspruchsgründe i.S.d. § 574 BGB berufen können, die gemäß § 574a Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses gebieten würden.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Muss eine Mieterhöhungserklärung, wenn im Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt worden ist, nicht nur die Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahme, sondern auch die Kosten der einzelnen Gewerke im Sinne von Bauleistungebereichen (beispielsweise: Installationsarbeiten, Malerarbeiten, Putzarbeiten) aufführen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 83 S 41/20, Urteil vom 16.02.2021) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat mit dem angefochtenen Urteil der Klage auf Feststellung, dass die Klägerin derzeit nicht zur Zahlung der mit dem Schreiben vom 28. Mai 2018 (Anlage 81, Bl. I/50 ff. d.A.) geltend gemachten Modernisierungsmieterhöhung verpflichtet ist, zu Recht und mit zutreffender Begründung, der sich die Kammer anachließt, stattgegeben. Die von der Klägerin zu zahlende Miete hat sich bereits deswegen bislang nicht erhöht, weil die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 2018 unzureichend war.

Gemäß § 559b Abs. 1 S. 2 BGB ist die auf einer Modernisierung beruhende Mieterhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. Die Erklärung nach § 559b Abs. 1 BGB muss so ausgestattet sein, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich ist. Dies erfordert, dass die tatsächlichen Grundlagen der Berechnung, also eine spezifizierte Berechnung mit für den Mieter überprüfbarer Erläuterung der Positionen, engegeben werden. An die formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens sind keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 550b BGB Rn. 15).

Dass es hierzu unter Umständen auch gehört, nicht nur die Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahme (vorliegend also Heizung einerseits und Wärmedämmung anderseits), sondern innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahme auch die Kosten der einzelnen hierzu beitragenden Gewerke (beispielsweise: Installationsarbeiten, Malerarbeiten, Putzarbeiten) anzugeben, wird in Literatur und Rechtsprechung vertreten (Emmerich in: Staudinger, BGB, Bearb. 2018, § 659b Rn. 11: Dickersbach in: Erman, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 9; Börstinghaus in: Schmidt/Futterer, a.a.O., § 559b BGB Rn. 18; Artz in: MüKo, BGB, 8. Aufl., § 559b Rn. 5; LG Hamburg, BeckRS 2020,4120 Rn. 9; LG Bremen, Urteil vom 6. Juni 2018 – 2 S 283/18 -).

Jedenfalls in einem Fall wie dem vorliegenden, in dem im Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt worden ist und mithin die für verschiedene Gewerke (im Sinne von Bauleistungsbereichen) entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet oder sogar auf diese aufgeteilt werden müssen, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehr als eine Modernisierungsmaßnahme bezog, müssen auch die in die einzelne Modernisierungsmaßnahme eingeflossenen Kosten der einzelnen Gewerke in der Mieterhöhungserklärung aufgeführt werden. Denn nur so wird der Mieter in der Lage versetzt, zumindest ansatzweiße maßnahmenbezogen nachzuverfolgen, woraus sich die Gesamtkoaten ergeben und ob hier möglicherweise Kosten elngeflossen sind, die tatsächlich einer anderen Maßnahme zuzuordnen gewesen wären. Ohne die Information, aus welchen einzelnen Gewerken sich eine Modarnisierungsmaßnahme zusammensetzt, wäre es ihm auch praktisch unmöglich nachzuvollziehen, ob ein Instandsetzungsabzug der Höhe nach zutreffend gemacht worden ist und welche Rechnungen er möglicherweise näher prüfen muss.

Hierdurch werden die an den Vermieter zu stellenden Anforderungen auch nicht etwa überspannt. Für die Berechnung der Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme muss er ohnehin eine Zuordnung der Gewerke und deren Kostenpositionen zu den einzelnen Moderniesierungsmaßnahmen vornehmen. Dies dann auch in der Modernisierungsmieterhöhung darzustellen, stellt keine übermäßige zusätzliche Belastung dar.

Etwas anderes ergibt sich im Übrigen auch nicht aus der von der Beklagten angeführten Entscheidung der Kammer vom 5. Dezember 2008 – 63 S 149/08 weil es dort keine Einzelgewerke gab; der Vermieter hatte für die einzelnen Moderniesierungsmaßnahman jeweils Pauschalpreisvereinbarungen geschlossen.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Muss der Mieter, wenn seine Wohnung unbewohnbar ist, ein Nutzungsentgelt für die Mietsache oder für ein vom Vermieter bis zum Abschluss der Mangelbeseitigungsmaßnahmen zur Verfügung gestellte Umsetzwohnung zahlen?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 336/20, Urteil vom 25.03.2021) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten weder Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Hauptwohnung noch solche auf Zahlung für eine oder gar beide der streitgegenständlichen Wohnungen zu.

Der geltend gemachte Räumungsanspruch ist unbegründet, da die Voraussetzungen der §§ 985546 Abs. 1 BGB mangels Beendigung des Mietverhältnisses nicht erfüllt sind. Die streitgegenständlichen Kündigungen haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Hauptwohnung nicht gemäß den §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet.

Die Beklagten waren nicht mit Mietzahlungen in Verzug. Von Mai 2019 bis zum 19. Februar 2020 waren sie von der Entrichtung der Miete für die Hauptwohnung nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vollständig befreit, da die Mietsache in diesem Zeitraum aufgrund der sich an den Wasserschaden vom 26. Dezember 2018 anschließenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten unbewohnbar war. Den zutreffenden tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts, die sich die Kammer vollständig zu eigen macht, ist die Berufung nicht entgegengetreten. Soweit die Berufung darauf verweist, die Hauptwohnung sei ab November 2019 wieder “zu 90%” bewohnbar gewesen, da nur noch kleinere Arbeiten ausgestanden hätten, trägt der Kläger ungeachtet des bereits vom Amtsgericht zutreffend für unzureichend erachteten Vortrags auch weiterhin keine hinreichend konkreten Anknüpfungstatsachen zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit vor. Zudem hätte es zum Wegfall der Minderung einer Mitteilung des Klägers an die in der Umsetzwohnung aufhältlichen Beklagten über die Wiederherstellung der Nutzbarkeit der Hauptwohnung bedurft. An einer solchen aber fehlte es. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Der Minderung steht nicht entgegen, dass der Kläger den Beklagten für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit der Hauptwohnung eine Umsetzwohnung zur Verfügung gestellt hat.

Soweit sich der Kläger darauf beruft, mit den Beklagten im Rahmen des Angebots der Umsetzwohnung eine diesbezügliche Vereinbarung im Sinne einer Vertragsänderung durch vorübergehenden Austausch des Mietobjekts – gegebenenfalls auch verbunden mit einer abweichenden Mietzinsabrede – getroffen zu haben, fehlt es bereits an hinreichend substantiiertem Vortrag zum Zustandekommen und Inhalt einer derartigen Abrede. Der Kläger trägt trotz des Bestreitens der Beklagten und ungeachtet der diesbezüglichen Beanstandungen des Amtsgerichts auch weiterhin nicht konkret zu den Einzelheiten der behaupteten Vereinbarung vor. Für die essentialia negotii einer entsprechenden Abrede bedarf es jedoch mehr als der vom Kläger behaupteten Benennung des Mietzinses durch den Vermieter. Der hinreichenden Substantiierung des Vorbringens steht allerdings auch dessen Widersprüchlichkeit entgegen. Auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung war es für die Kammer nicht zu klären, ob der Kläger die Vereinbarung einer monatlich zu zahlenden Miete in Höhe von 1.400,00 EUR zuzüglich einer Betriebskostenpausche von 320,00 EUR behaupten will oder stattdessen sein dazu in Widerspruch stehendes Vorbringen aus dem ersten Rechtszug gelten soll, er habe die Beklagten vor dem Bezug der Umsetzwohnung lediglich auf deren Verpflichtung zur Entrichtung der von den Vormietern dafür gezahlten Miete hingewiesen. Die Aufklärung war nicht möglich, da der Kläger trotz ordnungsgemäßer Ladung unentschuldigt nicht zur mündlichen Verhandlung erschienen und sein Prozessbevollmächtigter zur Sachaufklärung nicht in der Lage gewesen ist. Vor diesem Hintergrund bestand auch keine Verpflichtung zu einer informatorischen Anhörung nach § 141 ZPO (vgl. BVerfG, Beschluss vom 21. Februar 2001 – 2 BvR 140/00NJW 2001, 2531 Tz. 15 f.).

Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob zumindest das Vorbringen des Klägers, den Beklagten vor Bezug der Ausweichwohnung “unmissverständlich” die von den Vormietern entrichtete Miete mitgeteilt und sie darauf hingewiesen zu haben, “dass diese nunmehr von den Beklagten für die Nutzung der (Ausweich-)Wohnung zu zahlen wäre“, trotz des Widerspruchs zur sonstigen Schilderung der von ihm behaupteten Abrede hinreichend substantiiert und gegebenenfalls auch schlüssig ist. Denn jedenfalls ist der Kläger für dieses Vorbringen beweisfällig geblieben. Die insoweit allein beantragte Parteieinvernahme des Klägers hatte zu unterbleiben, da weder die Voraussetzungen der §§ 447448 ZPO noch die des § 141 ZPO erfüllt waren (vgl. BGH, Urt. v. 28. Oktober 2020 – VIII ZR 230/19NJW-RR 2021, 15, beckonline Tz. 35 f.).

Die Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung und einer darauf beruhenden Befugnis des Klägers, für die Zeit des Wegfalls der Gebrauchstauglichkeit die geschuldete Leistung durch das Angebot der Umsetzwohnung mit der Folge des Entfallens des Minderungsrechts zu erbringen, lässt sich aus § 536 BGB nicht ableiten. Sie wäre – womöglich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung – allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Kläger eine mit der vermieteten Wohnung vergleichbare und gleichwertige Wohnung zur Verfügung gestellt hätte (vgl. dazu LG Berlin, Urt. v. 8. Juli 2020 – 65 S 232/19, GE 2020, 1560; AG Hamburg, Urt. v. 27. August 2014 – 41 C 14/14, WuM 2014, 718; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB, § 536 Rz. 186a; a.A. Horst, NZM 1999, 193, 194). Daran indes fehlte es bereits mit Blick auf die deutlich geringere Größe der Umsetzwohnung (allenfalls 90 qm statt 130 qm), ihre minderwertige Ausstattung und Beschaffenheit (unter anderem Schimmelerscheinungen, stark verschmutzter Herd). Einem Wegfall des Minderungsrechts aufgrund stillschweigender Ersetzungsbefugnis steht außerdem entgegen, dass die Nutzung der Ersatzwohnung mit erheblichen Einschränkungen für die Beklagten verbunden war (vgl. LG Berlin, a.a.O.). Nach ihrem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen waren die Beklagten schon gehindert, mit ihrem Mobiliar vollständig in die Umsetzwohnung umzuziehen, da ein Teil der Möbel wegen des zu engen Treppenhauses nicht von der Haupt- in die Umsetzwohnung zu transportieren war. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob dem rechtsgeschäftlichen Wegfall des Minderungsrechts nicht ohnehin die §§ 536 Abs. 4, 555a Abs. 4, 555d Abs. 7 BGB entgegen gestanden hätte (vgl. dazu LG Berlin, a.a.O.; LG München Urt. v. 9. Dezember 2011 – 14 S 9823/11BeckRS 2011, 29380 Tz. 27 ff.; Häublein, in: MüKoBGB, 8. Aufl. 2020, BGB § 536 Rz. 50).

Das Berufen auf eine vollständige Minderung als Folge der Unbewohnbarkeit der Hauptwohnung ist im hier gegebenen Fall der fehlenden Einigung über die Entgeltlichkeit der Überlassung der Umsetzwohnung schließlich auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB). Dem steht bereits die fehlende Gleichwertigkeit der allenfalls behelfsmäßigen Umsetzwohnung entgegen. Das entspricht im Ergebnis auch der gesetzlichen Wertung der §§ 555a Abs. 3 Satz 1, 555d Abs. 6 BGB.

Davon ausgehend waren die Beklagten auch nicht gemäß § 535 Abs. 2 BGB oder aus sonstigen Rechtsgründen zur Zahlung eines Mietzinses für die Hauptwohnung verpflichtet.

Gemessen an den vorherigen Ausführungen ist die Berufung ebenso ohne Erfolg, soweit sie sich gegen die Abweisung des auf Zahlung von Miete für die Umsetzwohnung gerichteten Hilfsantrags richtet. Auch insoweit fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung über die essentialia negotii, insbesondere über die Entgeltlichkeit der Nutzung. Die Parteien haben auch keine konkludente Einigung erzielt. Für letztere reichte der bloße Bezug der Ausweichwohnung durch die Beklagte im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133157 BGB nicht aus. Sie hätte jedenfalls die Gleichwertigkeit von Haupt- und Umsetzwohnung vorausgesetzt. An dieser indes fehlte es aus obigen Erwägungen.

Soweit der Kläger seinen Zahlungsanspruch schließlich auf die angeblich von den Beklagten zu verantwortende unzureichende Hausrats- oder Haftpflichtversicherung der Mietsache stützt, verfängt dies schon deshalb nicht, weil nicht vorgetragen oder ersichtlich ist, dass der für die Sanierung kausale Wasserschaden überhaupt von den Beklagten zu vertreten ist.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Liegt ein allein vom Vermieter zu verantwortender Sachmangel im Fall eines nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführenden Schimmelbefalls der Mietsache vor, wenn das an den Vorgaben des dem Mieter als Anlage zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt “zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung” ausgerichtete Lüftungsverhalten unzureichend und für den Schimmelbefall ursächlich ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 358/20, Urteil vom 06.04.2021) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten der zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung minderungsbedingt überzahlter Miete im Zeitraum von August 2018 bis Februar 2019 in Höhe von 770,30 Euro gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (1.) sowie ein Schadensersatzanspruch gem. §§ 536536a BGB in Höhe von 2.444,58 Euro (2.) zu.

1. Die Klägerin war nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung in Höhe von 25% der Bruttomiete berechtigt.

Zwar war der streitgegenständliche Schimmelbefall nach den Feststellungen des Sachverständigen in dem gerichtlich eingeholten Gutachten nicht auf Baumängel zurückzuführen. Jedoch steht nach den überzeugenden und nachvollziehbaren ergänzenden Angaben des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Schimmelbildung losgelöst von einem wegen der Entstehung der maßgeblichen Schimmelpilzbildung außerhalb der Heizperiode zu vernachlässigenden etwa unzureichenden Heizverhalten der Klägerin dem alleinigen Verantwortungsbereich des Beklagten zuzurechnen ist.

Das für die Schimmelentstehung in den Sommermonaten ursächliche fehlerhafte Lüftungsverhalten der Klägerin ist bereits deshalb von dem Beklagten zu verantworten, da ein an den Vorgaben des Informationsblatts “zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung” ausgerichtetes Lüftungsverhalten nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen unzureichend war.

Maßgeblich für die Beurteilung ist im Ausgangspunkt, dass der streitgegenständliche starke Schimmelbefall im August bei erstmaliger Mangelanzeige im Juni 2018 und nicht während der Heizperiode aufgetreten ist. Nach den überzeugenden Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung sind in den wärmeren Sommermonaten zur Vermeidung einer Schimmelpilzbildung in den streitgegenständlichen Bereichen erhöhte Anforderungen an ein bedarfsgerechtes Ablüften zu stellen, um ein Ansteigen der relativen Raumluftfeuchte als der gemäß Erläuterung des Sachverständigen wesentlichsten Komponente für den Schimmelpilzbefall auf einen nach Maßgabe des Gutachtens kritischen Wert zu vermeiden. Diese Annahme ist ausweislich der nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen darauf zurückzuführen, dass die im Sommer tagsüber typischerweise zu verzeichnende deutlich höhere absolute Feuchtigkeit der Außenluft nicht zu der mit der Lüftung bezweckten Verringerung der vorliegend lagebedingt ohnehin eher niedrigen Raumlufttemperatur beitragen konnte, sondern ein Lüften tagsüber durch das Eindringen der im Vergleich zu der Innenraumluft wärmeren feuchteren Luft statt zu einer Entfeuchtung des Raumes zu einem Anstieg der relativen Luftfeuchtigkeit auf den in seinem Gutachten im Einzelnen erläuterten schimmelkritischen Grenzbereich führte (vgl. auch Lorenz, NZM 2019, 394, 397). Diesen kausalen Zusammenhang hat der Sachverständige auf Nachfragen des Gerichts ausdrücklich nicht auf lediglich außergewöhnlich hohe sommerliche Ausreißer-Temperaturen begrenzt.

Nach Maßgabe dieser Feststellungen kann der Klägerin nicht zum Vorwurf gereichen, ihr Lüftungsverhalten im Sommer nicht auf das nach den weiteren Angaben des Sachverständigen erforderliche nächtliche Lüften nach Abkühlen der Temperaturen beschränkt zu haben. Dies hat bereits angesichts des von ihr ausweislich des als Anlage 1 Nr. 5 zum Mietvertrag übergebenen Informationsblatt “zum richtigen Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelbildung” geschuldeten Verhaltens zu gelten, das lediglich den pauschalen Hinweis enthält, die Feuchtigkeit, die “bis auf wenige Ausnahmen fast immer von innen aus der Raumluft” komme, müsse “durch ausreichendes Lüften regelmäßig aus der Wohnung abgeführt werden”. Der Sachverständige hat überzeugend unter Verweis auf das für die Entstehung des Schimmelschadens für ursächlich erachtete – von der Klägerin bestätigte – regelmäßige Lüftungsverhalten auch in den Sommermonaten erläutert, ein Fehlverhalten der Mieterin sei nicht erkennbar, da in dem Informationsblatt unrichtigerweise nicht auf das nicht ohne weiteres einem Laien erkennbare bedarfsgerechte an die Jahreszeit bzw. die Außentemperaturen anzupassende Ablüften hingewiesen werde.

Soweit sich der Beklagte auf ein unzureichendes Heizverhalten der Klägerin beruft, ist nach Maßgabe des gefundenen Ergebnisses nicht von einem Mitverschulden (§ 254 BGB) auszugehen. Denn die hier streitgegenständlichen Schimmelbildungen sind nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin im Sommer entstanden. Dass das Heizverhalten den streitgegenständlichen Schimmelbefall verstärkt hat, ist weder konkret vorgetragen noch ersichtlich.

Nach Maßgabe dieses Ergebnisses kann dahinstehen, ob eine Schimmelbildung überhaupt durch ein zumutbares Lüftungs- und Heizverhalten dauerhaft vermeidbar gewesen wäre, wofür es nach den Ausführungen des Sachverständigen angesichts der dargelegten bauphysikalischen Problematik zumindest eines detaillierteren Hinweises auf das wohnungsbezogen konkret zu beschreibenden Lüftungsverhalten auch im Sinne eines jedenfalls außerhalb des Sommers bedarfsgerechten Ablüftens durch Querlüften bei Vermeidung eines zu häufigen oder länger andauernden Lüftens bedurft hätte.

Die vom Amtsgericht zuerkannte – von der Berufung nicht gesondert angegriffene – Minderungsquote von 25% der Bruttomiete ist angemessen.”

 

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Sind die Kosten der Wartung der Rauchmelder als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 335/20, Urteil vom 08.04.2021) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Schließlich sind auch die auf die Wartung der Rauchmelder entfallenden Betriebskosten in Höhe von 8,02 EUR umlagefähig (vgl. LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701, juris Tz. 24; LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 – 1 S 171/11, NJW 2012, 544, juris Tz. 15; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 2 BetrKV Rz. 79 m.w.N; ders., WuM 2016, 400, 406).

In Abgrenzung zur – vorbeugenden – Instandsetzung und Instandhaltung dienen die Kosten der regelmäßig anfallenden Wartung von Rauchmeldern als Vorsorgemaßnahme zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der technischen Einrichtung eines Mietobjekts und nicht der Instandsetzung durch Beseitigung von Mängeln (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, juris Tz. 11 (Elektroanlage); Urt. v. 7. April 2004 – VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417, juris Tz. 11 (Dachrinne); LG Hagen, a.a.O., Tz. 25; AG Lübeck, Urt. v. 5. November 2007 – 21 C 1668/07, NZM 2008, 929, juris Tz. 13ff.). Dass eine regelmäßige Wartung der Rauchmelder mittelbar auch zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führt, ändert an der Einordnung als Betriebskosten nichts (vgl. BGH, Urt. v. 14. Februar 2007, a.a.O., Tz. 12).
Es kann dahinstehen, ob sich die Umlagefähigkeit der neu entstandenen Wartungskosten hier bereits aus einer mietvertraglichen Mehrbelastungsklausel ergibt oder die in Nr. 1 o) der Anlage 4 des Mietvertrags enthaltene allgemeine Verweisung auf § 2 Nr. 17 BetrKV auch ohne Nennung der jeweiligen Betriebskostenart eine Umlage erlaubt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 2. Mai 2010 – XII ZR 88/10, WuM 2012, 453, juris Tz. 15f; LG Magdeburg, a.a.O., Tz. 18). Jedenfalls folgt die Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Rauchmelder gemäß §§ 133, 157 BGB aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrages. Denn dabei handelt es sich um Kosten, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer duldungspflichtigen Modernisierung entstanden sind (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488, juris Tz. 13). In einem solchen Fall ist eine mietvertragliche Abwälzungsvereinbarung zur Betriebskostenumlage so auszulegen, dass neue Betriebskosten, die im Zuge einer duldungspflichtigen Modernisierung entstehen, ebenfalls umgelegt werden können (vgl. BGH, Urt. v. 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060, juris Tz. 27; LG Düsseldorf, a.a.O.; AG Lübeck, a.a.O., Tz. 7; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2019, § 560 Rz. 12). Diese Auslegung beruht darauf, dass die Parteien die Kosten der Rauchmelderwartung bei Kenntnis der zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses im Jahre 2009 noch nicht absehbaren bauordnungsrechtlichen Verpflichtung des Vermieters zum Einbau von Rauchmeldern – aufgrund des erst zum 1. Januar 2017 in Kraft getretenen § 48 Abs. 4 Satz 1 BauO Bln – nicht anders als andere Wartungskosten auch auf den Mieter abgewälzt hätten (vgl. LG Düsseldorf, a.a.O; LG Magdeburg, a.a.O., Tz. 14; Riecke, WuM 2021, 10, 15 m.w.N auch zur Gegenauffassung).
Die sich aus § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO Bln ergebende bauordnungsrechtliche Verantwortungsverteilung gebietet kein den Klägern günstigeres Auslegungsergebnis (vgl. Wall, jurisPR-Mietrecht, 14/2016 Anm. 1 m.w.N.). Ein solches wäre nur gerechtfertigt, wenn dem Mieter die Pflicht zur Installation der Rauchmelder obläge. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es, da § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 1 BauO Bln zwar vorrangig den Mietern oder den sonstigen Nutzungsberechtigten die Ausstattungspflicht zuweist. Diese entfällt aber gemäß § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 2 BauO Bln dann, wenn der Eigentümer „diese Verpflichtung selbst“ übernimmt. So liegt der Fall hier, nachdem die Beklagte die Installation der Rauchmelder unwidersprochen angekündigt und ebenso unwidersprochen vorgenommen hat. Diese Auslegung entspricht auch dem Interesse eines vernünftigen Mieters. Denn ein solcher würde zur Entlastung von Sicherheits- und Haftungsrisiken auch im Falle einer nicht vom Vermieter übernommenen, sondern gemäß § 48 Abs. 4 Satz 4 Alt. 1 BauO Alt. 1 Bln weiterhin dem Mieter obliegenden Pflicht zur „Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“ des Rauchmelders die durch eine Sicht- und Funktionskontrolle vorzunehmende Wartung regelmäßig nicht selbst durchführen, sondern stattdessen mit einer ihn treffenden Kostenlast an eine Fachfirma vergeben (vgl. Cramer, ZMR 2016, 505, 507).
Ob die Umlage der Wartungskosten eine vorherige Anzeige der Beklagten vorausgesetzt hätte (vgl. dazu Schumacher, NZM 2005, 641, 643), kann dahinstehen, da die Beklagte einer solchen mit ihrem Schreiben vom 12. April 2016 Genüge getan hätte.
Die Beklagte hat bei der Beauftragung der Rauchmelderwartung auch nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Die Kläger sind auch insoweit aus den bereits dargelegten Gründen ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht gerecht geworden.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Sind die Kosten der Anmietung eines Rauchmelders als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 335/20, Urteil vom 08.04.2021) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Berufung rügt zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt (vgl. LG Düsseldorf, Urt. v. 6. April 2020 – 21 S 52/19, ZMR 2020, 650; LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701, juris Tz. 27; Riecke, WuM 2021, 10, 14; a.A. LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011, a.a.O., juris Tz. 18 ff.; AG Hamburg-Altona, Urt. v. 3. Mai 2013 – 318a C 337/12, ZMR 2014, 801, juris Tz. 2). Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters. Betriebskosten sind Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs- und Kapitalkosten – mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände – nicht erfasst (vgl. Langenberg/Zehelein, in: dies., Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kap. A. Rz. 37 m.w.N. auch zur Gegenauffassung). Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.

Die Umlage der Anmietungskosten lässt sich auch nicht mit einer Analogie zu den im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig genannten Leasing- und Anmietungskosten (§ 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung, Nr. 5a i.V.m Nr. 2 (Anmietung von Warmwasserzählern), Nr. 15a (Nutzungsentgelt für eine Gemeinschaftsantenne)) begründen (vgl. Langenberg/Zehelein, a.a.O., Kap. A. Rz. 309 m.w.N.). Denn dabei handelt es sich um nicht analogiefähige Ausnahmetatbestände zur Umlage von Mietkosten, deren ausdrückliche Aufzählung nicht nur ihren abschließenden Charakter deutlich macht, sondern auch einen Rückgriff auf den der Umlage “sonstiger Betriebskosten” dienenden Auffangtatbestand des § 2 Nr. 17 BetrKV verbietet. Davon abgesehen fehlt es an der für eine Analogie erforderlichen Vergleichbarkeit der Interessenlage bei der Anmietung von Rauchmeldern und derjenigen der in § 2 Nr. 2, 4a, 5a, 15a BetrKV aufgeführten Gegenstände. Bei letzteren besteht zum einen ein höherer Wechselturnus als bei handelsüblichen Rauchmeldern, zum anderen liegen die Wartungskosten – anders als bei Rauchmeldern – dort in der Regel höher als die Kosten der Anmietung (vgl. BGH, Urt. v. 28. September 2011 – VIII ZR 326/10, WuM 2011, 625, juris Tz. 20; LG Düsseldorf, a.a.O., 651; LG Hagen, a.a.O., Tz. 28; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Kap. V Rz. 24). Diese Wertung entspricht im Ergebnis der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH zur restriktiven Anwendung von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO (vgl. BGH, Urt. v. 17. Dezember 2008 – VIII ZR 92/08, NJW 2009, 667, juris Tz. 13).
Davon ausgehend kann dahinstehen, ob bereits der Grund oder jedenfalls die Höhe der umgelegten Kosten der Anmietung dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprechen.
Dem Rückforderungsanspruch der Kläger steht schließlich auch nicht § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB entgegen, da die Kläger ihre Einwendungen gegen die Umlagefähigkeit der Anmietungskosten der Rauchmelder mit Schreiben vom 14. April 2020 und damit innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gegenüber der Beklagten geltend gemacht haben.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist ein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam, wenn wohnwerterhöhende Merkmale angegeben, aber nicht erläutert sind?
Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 15 C 158/20, Urteil vom 22.09.2020) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung zum 1.10.2019. Denn die Klägerin hat das Mieterhöhungsverlangen nicht – wie von § 558a Abs. 1 BGB vorgeschrieben – ausreichend begründet Die Regelung des § 558a Abs. 1 BGB verfolgt den Zweck, dem Mieter die Möglichkeit zu verschaffen, die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung nachprüfen zu können und innerhalb der gesetzlichen Überlegungsfrist informiert darüber zu entscheiden, ob er die Zustimmung erteilt (Artz, Münchener Kommentar zum BGB, § 558a Rn 14 f). Hierdurch soll der Mieter in die Möglichkeit versetzt werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Artz, a.a.O.).

Für Mieterhöhungsverlangen unter qualifizierten Mietspiegel hat der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, zwar entschieden, dass es ausreicht, im Erhöhungsverlangen das einschlägige Mietspiegelfeld und die sich daraus ergebende Spanne anzugeben. Einer darüber hinausgehende ausdrückliche Mitteilung der Spanne bedürfe es nicht. Es sei ausreichend, wenn dem Mieter die Möglichkeit verschafft werde, die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem jedenfalls “ansatzweise” nachprüfen zu können.

Diesen Vorgaben entspricht das Mieterhöhungsverlangen zumindest insoweit, als das einschlägige Mietspiegelfeld und sogar die im Mietspiegel vorgesehene Spanne angegeben ist. Die Klägerin hat darüber hinaus aber eine Bewertung der Merkmalgruppen vorgenommen, ohne diese zu erläutern; die Merkmalgruppen 1, 3 und 4 hat sie als wohnwerterhöhend angesehen. Für die Beklagten war indes nicht ersichtlich, worauf sich diese Einordnung gründet. Dies widerspricht dem Schutzzweck des § 558a Abs. 1 BGB. Denn die in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels genannten Merkmale, auf die die Klägerin das Erhöhungsverlangen stützt, sind den Mietern teilweise nicht bekannt. Sie sind daher auch nicht in der Lage zu überprüfen, ob die von der Klägerin vorgenommene Einordnung gerechtfertigt ist. Dies gilt beispielsweise für die Merkmalgruppe 4. Der Mieter wird in der Regel keine Kenntnis vom Wirkungsgrad der Heizungsanlage oder einer etwaigen Wärmedämmung haben. Er kann daher nur mutmaßen, worauf sich die Spanneneinordnung stützt. Damit ist es ihm nicht möglich, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens konkret zu überprüfen.

Im Ergebnis kann es aber dahinstehen, ob die Klägerin grundsätzlich gehalten war, ihr Mieterhöhungsverlangen zu erläutern und zu erklären, wieso sie die Merkmalgruppen der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels teilweise als erfüllt ansieht. Denn die Klägerin hat im hiesigen Rechtsstreit – wie auch in zwei weiteren vor der Abteilung 15 geführten Rechtsstreiten, die dasselbe Objekt betreffen – gezeigt, dass sie mit den Gegebenheiten ihrer Wohnungen nicht vertraut ist. Auch in dem hiesigen Rechtsstreit hat sie unberücksichtigt gelassen, dass das Badezimmer eine Größe von nur 3,34 qm hat und dass sich in der Wohnung ein sogenanntes gefangenes Zimmer befindet. Es wird Bezug genommen auf das von den Beklagten als Anlage B2 eingereichte Aufmaß des Planungsbüros G.. Zumindest von einer Vermieterin, die – wie die Klägerin – bedingt durch ständigen Wechsel der Hausverwaltung eine Mieterhöhung fordert, ohne detaillierte Kenntnis von Wohnungen und Gebäude zu haben, können die Mieter erwarten, das im Mieterhöhungsverlangen die vorgenommene Spanneneinordnung erläutert wird.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Verstößt die Umlage einer Elementarschadensversicherung gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 S. 1 BGB, wenn das Mietobjekt über eine Tiefgarage verfügt?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 18 C 222/19, Urteil vom 08.12.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Umlage der Elementarschadensversicherung verstößt nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind, wobei dem Vermieter ein Ermessensspielraum eingeräumt ist (vergleiche Schmidt-Futterer/Mietrecht-Langenberg, § 556 BGB, Rn. 278). Nach § 556 Abs. 1 S. 3 BGB i.V.m. § 2 Nr. 13 BetrKV gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden zu den Betriebskosten nach § 1 BetrKV. Unter Elementarschäden sind solche Schäden zu verstehen, die durch Naturereignisse hervorgerufen werden, insbesondere Überschwemmungen, Erdbeben und Vulkanausbrüche. Sinn und Zweck einer Versicherung ist es das Kostenrisiko vor einem Schadenseintritt zu minimieren, also gerade vor Eintritt eines konkreten Schadens oder einer Schadensanlage zu sichern. Auf eine tatsächliche Gefahr oder einen tatsächlichen Schadenseintritt kommt es insoweit nicht an. Regelmäßig erhöhen sich sogar die vom Versicherer angeforderten Prämien bei vorangegangenem haftungsrelevantem Schadensereignis. Im vorliegenden Fall ist durch die WEG der Zusatzbaustein der Elementarschadensversicherung zur bestehenden Gebäudeversicherung für die Objekte … hinzugewählt worden. Das von den Beklagten bewohnte Mietobjekt verfügt über eine Tiefgarage. Allein die Tatsache, dass diese die abstrakte Möglichkeit einer Überschwemmung durch die Zufahrt aufweist, lässt es nicht außerhalb aller Lebenswahrscheinlichkeit liegen, dass es zu Überschwemmungen und damit nicht unbeträchtlichen Schäden und Kosten kommen kann. Vor diesem Hintergrund und im Sinne einer gewissenhaften und ordentlichen Geschäftsführung durch die Vermieterin war die Erweiterung der bestehenden Versicherung um Elementarschäden nicht zu beanstanden. Die Kosten sind insoweit umlegbar.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kann bei einem Vollwartungsvertrag für eine Aufzugsanlage ein Abzug von 35% für nicht umlegbare Reparatur- und Instandhaltungskosten angemessen sein?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 18 C 222/19, Urteil vom 08.12.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Klägerin zudem berechtigt, statt separater Wartungsverträge Vollwartungsverträge zu schließen. Dies ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus sinnvoll, weil hiermit alle Risiken aus Betrieb und Reparatur abgedeckt und keine Reparaturrücklagen zu bilden sind. Außerdem kann ein solcher Vertrag im Ergebnis günstiger sein. Bei der Vermietung gilt es indes zu berücksichtigen, dass die Instandsetzungskosten auszugliedern sind, weil sie keine Betriebskosten darstellen. Zu den Wartungskosten zählen der Arbeitslohn für Wartung und Abschmierung, die Kosten von Schmier- und Reinigungsmitteln, Arbeitsaufwand und Materialverbrauch bei Ölwechsel in Motoren und Getrieben, Schrauben, Muttern, Splinten u.ä. und die Kosten für den Ersatz sonstiger Kleinteile, die im Interesse der Betriebssicherheit vorsorglich ausgetauscht werden. Auch beim Ersatz defekter Kleinteile wie Kohlen und Kontakte handelt es sich um umlegbaren Aufwand. Zu den Instandhaltungskosten gehören indes die Kosten für Arbeitsaufwand und Materialverbrauch von Reparaturen sowie die Erneuerung von Verschleißteilen. Hiervon wird auch der Austausch des Öls bei Hydraulikaufzügen erfasst. Bei einem einheitlichen Rechnungsbetrag für Wartung und Instandsetzung, wie im vorliegenden Fall, ist der Reparaturkostenanteil nach herrschender Ansicht zu schätzen. Dabei fallen die Ergebnisse der Schätzungen sehr unterschiedlich aus (LG Essen, WuM 1991, 702: 50 %, LG Duisburg WuM 2004, 717: 40 %, LG Hamburg, NZM 2001, 806: 37 %, LG Berlin, GE 1987, 89, LG Düsseldorf, DWW 1999, 345: 20 %).

Das erkennende Gericht ist hier der Auffassung, dass die von der Klägerin vorgenommene Schätzung, wonach 35 % der Kosten des Vollwartungsvertrages auf reine Instandhaltung entfallen angemessen erscheint. Unstreitig sind in dem Vollwartungsvertrag folgende Leistungen enthalten:

a) Regelmäßige Kontrolle aller Funktions- und Sicherheitseinrichtungen

b) Abschmieren aller infrage kommenden Teile

c) Gestellung von Reinigungs- und Schmiermaterial

d) Ölwechsel an Motor und Getriebe (außer Hydrauliköl)

e) Beseitigung von Betriebsstörungen

f) Reparatur oder Austausch aller dem Verschleiß unterliegenden Teile

g) Bereithaltung eines speziellen Ersatzteillagers, um Betriebsunterbrechungen auf ein Zeitminimum zu beschränken

h) Gestellung von Monteuren zu den behördlichen Abnahmen (TÜV)

i) Verringerung der Verwaltungskosten durch Jahrespauschalrechnungen

j) Ausschaltung von Angebotsüberprüfungen und Extraverbuchungen

k) feste Planung der Betriebs- und Instandhaltungskosten wird auf Jahre hinaus möglich

Nicht enthalten sind Reparaturen infolge unsachgemäßer Benutzung, Gewaltanwendung, mutwilliger Beschädigung sowie Feuer- und Wasserschäden.

Bei den im Leistungsverzeichnis aufgeführten Positionen a), b), c), d) und h) handelt es sich um reine Wartungsarbeiten. Bei der Position f) handelt es sich – wie oben näher ausgeführt – um Wartungsarbeiten, soweit es sich um Kleinteile handelt. Bei den aufgeführten Positionen i) bis k) handelt es sich um kostenneutrale Positionen, die dem Auftraggeber die Vorteile eines Vollwartungsvertrages vor Augen führen sollen. Allein die Positionen e), g) und teilweise f) enthalten nicht umlagefähige Reparatur- und Instandhaltungskosten. Reparaturen infolge unsachgemäßer Benutzung etc. sind gar nicht enthalten, sondern werden gesondert berechnet. Darüber hinaus weisen die jährlichen Rechnungen für den Vollwartungsvertrag (Anl. K 7-K 9, Bl. 15-16 der Akte und Bl. 156 Rückseite bis 157 Rückseite d.A.) eine Aufteilung in Materialanteil und Arbeitsanteil auf. Danach entfielen 2017 und 2018 insgesamt 20 % der Rechnung auf Materialkosten. Hieraus lässt sich der Rückschluss ziehen, dass größere Reparaturen in den Arbeiten nicht enthalten gewesen sind. Unter weiterer Berücksichtigung, dass der Großteil der Leistungen gemäß Leistungsverzeichnis auf Wartungsarbeiten entfällt, scheint hier ein Abzug von 35 % für nicht umlegbare Reparatur- und Instandhaltungskosten angemessen.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Ist der Vermieter berechtigt, für die Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude nach billigem Ermessen zu einer Abrechnungseinheit zusammezufassen?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 18 C 222/19, Urteil vom 08.12.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin war als Vermieterin berechtigt, die drei Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Nach der Rechtsprechung des BGHs ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschaft- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (BGH, NJW 2005, 3135). Der hier streitgegenständliche Mietvertrag vom 20.06.2005 enthält keine ausdrücklichen Regelungen, die der Klägerin eine hausbezogene Abrechnung vorschreiben. Der Umstand, dass im Mietvertrag bei der Aufzählung der Betriebskosten unter Ziff. 2 p) die Betriebskostenart “Aufzugsanlage” aufgeführt ist, spricht nicht für die Vereinbarung einer hausbezogenen Abrechnung. Eine Aufzugsanlage kann zum einen aus mehreren Aufzügen bestehen und zudem ist der Sinn der Regelung darin zu sehen, dem Mieter vor Augen zu führen, welche Kostenarten hier im Einzelnen umgelegt werden können, nicht mehr und nicht weniger. Eine stillschweigende Abrede über eine auf das Gebäude Nr. 63 beschränkte Nebenkostenabrechnung liegt ebenfalls nicht vor. Vielmehr kann eine solche konkludente Vereinbarung schon deswegen nicht angenommen werden, da eine rein Hausbezogene Abrechnung von Anfang an nicht möglich war, weil die drei Gebäude durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt werden. Die Befugnis der Klägerin, die drei Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen beschränkt sich auch nicht nur auf die Heizkosten, sondern erstreckt sich auf alle abgerechneten Betriebskosten (vergleiche BGH, NJW 2011, 368, 369). Die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten entspricht im Übrigen auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile ergeben (BGH, NJW 2011, 368, 370). Gemessen am Maßstab des § 315 BGB ist die von der Klägerin gewählte Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit … nicht zu beanstanden. Die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten, der Wohnnutzung dienenden drei Gebäude unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Außerdem sind sie Bestandteil einer zusammenhängend errichteten Häuserzeile und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich. Damit liegen sämtliche von der Rechtsprechung und vom Schrifttum für eine der Billigkeit entsprechende Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer einheitlichen Abrechnungseinheit geforderten Voraussetzungen vor. Die Abrechnung nach der. gebildeten Wirtschaftseinheit ist auch nicht deswegen unbillig, weil einzelne Kostenpositionen getrennt abgerechnet werden könnten. Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass bei einzelnen Kostenpositionen auf die Beklagten ein höherer Anteil entfällt als bei einer rein gebäudebezogenen Abrechnung. Diese mögliche Mehrbelastung dürfte aber regelmäßig schon dadurch aufgewogen werden, dass die einheitliche Bewirtschaftung mehrerer Gebäude in bestimmten Bereichen (so etwa bei den Hauswartkosten oder den Versicherungsaufwendungen) weniger Kosten verursacht als die getrennte Verwaltung einzelner Gebäude, sodass die hierbei auf den einzelnen Mieter entfallenden Gesamtkosten in aller Regel nicht höher ausfallen als bei einer gesonderten Veranlagung. Zudem sind keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beklagten durch die gebäudeübergreifende Abrechnung bei einzelnen Kostenpositionen mit übermäßigen, den Wohnwert des Mietobjekts nicht mehr entsprechenden Aufwendungen belastet werden. Da den Beklagten durch die einheitliche Abrechnung damit keine greifbaren und unzumutbaren Nachteile entstehen und zudem bei einer Differenzierung des Abrechnungsmodus je nach Kostenposition nicht nur der Berechnungsaufwand, sondern auch die Fehleranfälligkeit erhöht würden und daher eine getrennte Abrechnung wirtschaftlich und abrechnungstechnisch unvernünftig erscheint, entspricht die von der Klägerin gewählte Abrechnungsweise billigem Ermessen nach § 315 BGB (vergleiche zum Ganzen BGH, NJW 2011, 368 ff.). Der von der Klägerin gewählte Abrechnungsmodus berechtigt die Beklagten daher nicht, eine Neuberechnung zu verlangen.”