Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik „Wissenswertes”:

Stellt der Austausch von Doppelkastenfenstern eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von §555 b Nr. 1 BGB dar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 108/19, Urteil vom 02.03.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) – c) wie folgt aus:
„Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Duldung des Austauschs der Doppelkastenfenster gegen Isolierglasfenster gemäß §§ 555d Abs. 1, 555b Abs. 1 BGB.

a) Der Austausch der Doppelkastenfenster stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB dar, weil es sich um eine bauliche Veränderung handelt, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.Endenergie im Sinne dieser Regelung ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes zur Verfügung stehen muss, um die für den “Endverbraucher” (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken. Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der “Schnittstelle” Gebäudehülle gemessen und dort in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlenbriketts, Holzpellets, Strom, Fernwärme etc. übergeben (vgl. BT-Drucks. 17/10485 S. 19). Endenergie umfasst Nutzenergie sowie Energieverluste (vgl. MüKoBGB/Artz, BGB, 8. Aufl. 2020, § 555b Rn. 5). Sie wird u.a. gespart durch Verminderung der Energieverluste wie beispielsweise einen Fenstertausch (vgl. Blank/Börstinghaus/Blank /Börstinghaus, BGB, 6. Aufl. 2020, § 555b Rn. b) .Der Begriff der Nachhaltigkeit hat lediglich eine zeitliche Komponente dahingehend, dass die Einsparung nicht nur vorübergehend bestehen darf (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB, 14. Aufl. 2019, § 555b Rn. 26). Der Begriff der Nachhaltigkeit ist zeitlich, nicht quantitativ zu verstehen (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 10.04. 2002 – VIII ARZ 3/01).Das Gericht ist aufgrund des schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.Ing. … vom 27. Juli 2020 sowie seiner Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung vom 9. Februar 2021 davon überzeugt, dass die neuen Isolierglasfenster zu einer dauerhaften Energieeinsparung führen, dies auch unter Berücksichtigung der Auflage der Vermieterin, nach Einbau der neuen Fenster viermal am Tag eine Stoßlüftung durchzuführen.Der Sachverständige hat in seinem Gutachten nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, dass durch den Einbau der neuen Fenster auch bei einem solchen Lüftungsverhalten pro Heizsaison eine Einsparung von mindestens 30 l Heizöl bzw. 30 ³ Erdgas zu erwarten ist. Zum einen werden durch die geplanten Isolierglasfenster die Transmissionswärmeverluste reduziert, da der Wärmedurchgangskoeffizient der neuen Fenster mit U = 1,3 W/(m²K) erheblich niedriger und damit günstiger ist als der Wärmedurchgangskoeffizient der Bestandsfenster von 2,5 W/(m²K). Zum anderen ist die Fugendurchlässigkeit der geplanten Fenster deutlich geringer, wodurch es zu weniger Wärmeverlusten kommt. Dies gilt auch unter Berücksichtigung von viermaligem Stoßlüften pro Tag bei der von der Vermieterin geplanten Situation. Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf das Gutachten verwiesen.Seiner Berechnung hat der Sachverständige – zugunsten des sich gegen den Austausch der Fenster wehrenden Mieters – zum einen zugrunde gelegt, dass der Mieter in der Bestandssituation nie lüftet, und zum anderen hat er eine bessere Qualität der Bestandsfenster angenommen, als diese aufgrund ihres Alters realistischerweise haben. Bei einer für den Mieter weniger günstigen, jedoch realistischeren Betrachtung ergibt sich nach Auskunft des Sachverständigen eine höhere Einsparung, die sich bis auf das Doppelte belaufen könne. Dass der Sachverständige die genaue Energieeinsparung nicht beziffern kann, ergibt sich aus der Natur der Sache, da er das Nutzerverhalten des Beklagten ebenso wenig prognostizieren kann wie die wechselnden Außenklimabedingungen. Daher hat er die erfragte Energieeinsparung abstrakt anhand normierter Randbedingungen für die Raum- und Außenklimabedingungen quantifiziert, wie dies nach bestimmten DIN-Verfahren vorgegeben ist. Diese abstrakte Betrachtung reicht aus, um eine dauerhafte und damit nachhaltige Energieeinsparung nachzuweisen.Dass die Energieeinsparung mit 30 l Heizöl bzw. 30 ³ Gas nur relativ gering ist, schadet nicht, da eine nachhaltige Energieeinsparung bereits dann vorliegt, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555b Rn. 26).b) Diese Modernisierungsmaßnahme wurde dem Beklagten von der Klägerin den Vorgaben des § 555c Abs. 1 und 3 BGB entsprechend angekündigt.c) Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf § 555d Abs. 2 BGB berufen, wonach eine Duldungspflicht nicht besteht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.Nach § 555d Abs. 3 und 4 BGB sind lediglich Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, zu berücksichtigen, welche der Mieter binnen eines Monats dem Vermieter in Textform mitgeteilt hat.Vorliegend hat sich der Beklagte in seinem schriftlichen Widerspruch vom 8. August 2018 zum einen darauf berufen, dass seine Lebensqualität sinke, wenn er entsprechend den Vorgaben im “Merkblatt Lüften und Heizen” vier Mal am Tag stoßlüften und dabei jeweils vor und nach dem Lüften die Heizkörperventile bedienen solle. Ferner würden einzelne Punkte auf dem Merkmal erhebliche Kosten verursachen, nämlich die Anschaffung von Unterkonstruktionsmaterial für Schränke, Dämmplatten/Abstandshalter für Bilder, Hygrometer zur Beurteilung der Luftfeuchtigkeit.Beide Argumente sich nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Zum einen heißt es, es soll “möglichst” vier Mal am Tag stoßgelüftet werden. Daraus kann geschlossen werden, dass eine Person, die den ganzen Tag berufsbedingt nicht in der Wohnung ist, dieser Auflage nicht nachkommen kann und muss. Zum anderen stellt das Lüften samt Auf- und Zudrehen der Thermostate lediglich eine Lästigkeit dar, welche keine Härte begründet.Auch der finanzielle Aufwand für Holzklötze sowie Korkscheiben als Abstandshalter ist so gering, dass er keine Härte darstellt. Die Anschaffung des vom Beklagten im Widerspruch erwähnten Hygrometers wird zum einen von der Vermieterin in ihrem Merkblatt nicht verlangt, zum anderen ist es für einen einstelligen Betrag zu beschaffen, weswegen auch seine Anschaffung keine Härte begründen kann.Das gewichtigste Argument gegen die Modernisierung, nämlich dass sämtliche Möbel 5 cm Abstand zur Wand haben sollen, hat der Beklagte erst in der Klageerwiderung und damit nach Ablauf der Widerspruchsfrist erhoben. Damit ist dieser Umstand nicht mehr zu berücksichtigen.Jedoch würde er auch abgesehen davon nicht zu einem Wegfall der Duldungspflicht des Beklagten führen. Zwar kann eine Härte durch Einbuße von Stellfläche vorliegen, wenn zB durch die Installation von Heizkörpern der Zuschnitt der Wohnung ungünstig verändert wird (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 33; LG Frankfurt a. M. WuM 1986, 138; LG Hamburg WuM 1989, 174). Mit einem solchen Fall ist das Verbot, “Möbel und Schränke nicht direkt an Wände, vor allem nicht an Außenwände zu stellen, sondern mindestens 5cm Lüftungsabstand zu lassen” (vgl. Nr. 11 des Merkblatts) jedoch nicht zu vergleichen. Zum einen sind Regale, die nach vorne offen sind, hiervon nicht erfasst, da bei diesen auch ohne Abstand zur Wand hinreichend Lüftung gewährleistet ist, wenn die in ihnen untergebrachten Gegenstände nicht direkt die Wand berühren. Zum anderen ergibt sich hinsichtlich der in der Anlage B 5 aufgelisteten Schrankfläche lediglich eine Reduzierung der nutzbaren Fläche in der Mitte der Räume von maximal ca. 0,5 m² für die ganze Wohnung (wobei aber nicht einmal bekannt ist, welche der genannten Schränke an einer Außenwand stehen und welche an einer Innenwand, so dass sie laut Merkblatt nicht unbedingt abgerückt werden müssen), was bei einer Wohnfläche von über 56 m² kaum bedeutend ist, zumal sich diese Flächenreduktion auf zwei Zimmer und die Küche verteilt.Im Bereich der energetischen Modernisierung sowie bei Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie führt die erforderliche Abwägung mit den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes in der Regel dazu, dass der Mieter mit seinem Härteeinwand ausgeschlossen ist. Es sind nur ganz selten Fälle (Gefahr für Leib und Leben) denkbar, bei denen der Gedanke der Endenergieeinsparung oder des Klimaschutzes nach Abwägung mit der vom Mieter vorgetragene Härte gänzlich zurücktreten muss (SchmidtFutterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 63). Zudem kann der Mieter dem Vermieter nicht entgegenhalten, dass die von ihm geplante Maßnahme dem Klimaschutz nur in geringem Umfang Rechnung trägt. Sowohl bei der Einsparung von Endenergie als auch bei der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie gibt es keine Mengenvorgaben, die mit einer Modernisierungsmaßnahme erreicht werden müssten. In der Konsequenz führt dies bei energetischen Modernisierungen und bei Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie dazu, dass der Mieter mit seinem Härteeinwand regelmäßig faktisch ausgeschlossen bleibt, wenn er nicht erhebliche Gegenargumente vorweisen und belegen kann (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 63). Solche erheblichen Gegenargumente hat er nicht, wie oben dargelegt worden ist.Auf den energetischen Aufwand bei der Herstellung der Fenster, mit denen Energie für die Beheizung der Wohnung eingespart werden kann, stellt das Gesetz nicht ab, weswegen dieser nicht relevant ist.”

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Darf der Mieter – ohne anderslautende Anhaltspunkte – davon ausgehen, wenn es am Wochenende über mehrere Stunden zu einer Unterbrechung der Wasserversorgung kommt, dass die Versorgung frühestens am Montag wieder hergestellt wird und deshalb in ein Hotel ziehen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 17 C 237/20, Urteil vom 10.03.2021) lautet: Ja!Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien kam es am Samstag, dem 02. November 2019 über mehrere Stunden zu einer Unterbrechung der Wasserversorgung der von dem Beklagten angemieteten Wohnung. Letztlich kann dahinstehen, ob – wie von den Beklagten behauptet – dem Beklagten von einem Mitarbeiter der W…. mitgeteilt worden war, dass er mit einer Unterbrechung der Wasserversorgung über das gesamte Wochenende zu rechnen habe, denn unstreitig wurde dem Beklagten jedenfalls nicht mitgeteilt, wann mit einer Wiederherstellung der Wasserversorgung zu rechnen sei. Aufgrund der Wochenendsituation musste der Beklagte deshalb befürchten, dass eine Wiederherstellung der Wasserversorgung vor Montag nicht erfolgen würde. Er konnte deshalb für eine Fremdunterbringung in einem Hotel sorgen, da ein weiterer Aufenthalt in der Wohnung ohne eine Wasserversorgung nicht zumutbar war.

Insoweit steht dem Beklagten jedoch nur ein Anspruch auf Erstattung von Hotelkosten in angemessener Höhe zu, die Kosten für die Unterbringung in dem von dem Beklagten ausgewählten Hotel The Westin Grand Berlin in Höhe von insgesamt 365,40 Euro sind überhöht und widersprechen der Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 BGB. Entgegen der Ansicht des Beklagten spielt insoweit keine Rolle, ob die Klägerin eine nach seiner Ansicht hohe Miete fordert oder sich die Wohnung in einem hochpreisigen Gebiet befindet. Im Rahmen der Schadensminderungspflicht war ihm durchaus zuzumuten, durch eine kurze Recherche in den gängigen Hotelportalen wie HRS oder Booking.com ein günstigeres Hotel in der näheren Umgebung zu suchen, worauf nun auch die Klägerin hingewiesen hat. Diese ergeben zum Beispiel derzeit für einen Wochenendaufenthalt für einen Erwachsenen im Hotel Park Inn am A.platz oder das Hotel Titanic in der C.straße Preise von 158,00 bzw. 154,00 Euro oder für das Hotel Steigenberger am Kanzleramt oder das Radisson Blu am A.platz Kosten von 225,00 bzw. 252,00 Euro. Die Hotels befinden sich jeweils in geringer Entfernung von der streitgegenständlichen Wohnung und bieten einen angemessenen Komfort, so dass dem Beklagten ein Aufenthalt dort zumutbar war. Das Gericht geht deshalb gemäß § 287 ZPO von einem angemessenen Durchschnittspreis von 200,00 Euro für das Wochenende aus. In dieser Höhe besteht ein Schadensersatzanspruch des Beklagten, den er mit der Mietforderung vom Februar 2020 wirksam aufgerechnet hat. Es verbleibt eine Forderung von 165,40 Euro.”

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Muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete zu den Werten ein Stichtagszuschlag hinzuregerechnet werden, wenn zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 109/20, Urteil vom 20.04.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Vermutet wird aber auch bei einem qualifizierten Mietspiegel nur, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Erhebungsstichtages innerhalb der Spanne lag. Die Einordnung innerhalb der Spanne ist eine normative Bewertung , die der Mietspiegel gerade nicht vornehmen kann, da er ja eine abstrakte generelle Datenbasis darstellt, in die eben jede Wohnung eingeordnet werden muss. Letztendlich wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert der Spanne und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist. Es ist Aufgabe des Tatrichters die konkrete Bandbreite der allein maßgeblichen Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne des qualifizierten Mietspiegels zu ermitteln. Hierbei handelt es sich im Prozess um eine Schätzung gem. § 287 Abs. 2 ZPO. Soweit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat, muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete zu den Werten ein Stichtagszuschlag hinzugerechnet werden. Dies gilt auch bei Ermittlung der maximalen Wiedervermietungsmiete.Anderenfalls käme es zu einem verfassungswidrigen Mietpreisstopps. Soweit der BGH bei der Mieterhöhung im Bestand einen solchen Zuschlag nur bei “ungewöhnlichen Steigerungen‟ einen solchen Stichtagszuschlag ansetzen will, ist dies deshalb zumindest bei der Ermittlung der zulässigen maximalen Wiedervermietungsmiete zu eng. Soweit eine Steigerung der Miete zwischen Mietspiegelerhebung und Zugang des Erhöhungsverlangens messbar ist, muss diese auch berücksichtigt werden. Bei der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gem. §§ 556 d ff. BGB müssen die Mietvertragsparteien all diese Überlegungen vor oder spätestens bei Abschluss des Mietvertrages tun. Bei der Bestandsmietenerhöhung können die Vertragsparteien sich einigen. Eine Vereinbarung ist unabhängig von der tatsächlichen Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Einschränkungen wirksam. Das ist hier anders. Die Vereinbarung ist dann gem. § 556 g Abs. 1 BGB teilunwirksam. Das rechtfertigt es aber nicht, an dieser Stelle einen anderen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete anzunehmen. Auch im Rahmen des § 556 d Abs. 1 BGB ist die Einzelvergleichsmiete maßgeblich und nicht der Mietspiegelfeldoberwert. So kann die Indizwirkung erschüttert sein, wenn zwischen dem Stichtag der Mietspiegelerstellung und dem Zugang des Erhöhungsverlangens eine erhebliche Mietenentwicklung stattgefunden hat. In diesem Fall können die Gerichte einen Stichtagszuschlag zu den Mietspiegelwerten hinzurechnen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 14. Aufl. 2019, BGB § 556d Rn. 53, so auch BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 295/15 -).Die Kammer schließt sich dieser Auffassung an.Im vorliegenden Fall begann das Mietverhältnis fast 1 Jahr nach dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2015.Im Berliner Mietspiegel 2017 sind die Werte des einschlägigen Feldes erheblich gestiegen.Die Voraussetzungen der Interpolation (vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 295/15 -) sind gegeben. Die Kammer macht von ihrem Ermessen Gebrauch und schätzt die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 287 ZPO entsprechend wie folgt auf mindestens 8,90 Euro/m², wie durch die Parteien zu Mietvertragsbeginn vereinbart.Nach dem Berliner Mietspiegel 2015 ergibt sich bereits zum Erhebungsstichtag (01.09.2014) zzgl. 10% eine Neuvermietungsmiete von 8,79 Euro/m².Nach Interpolation aufgrund linearer Steigung zum Mietspiegel 2017 ergibt sich im Juni 2015 zu Mietvertragsbeginn bereits eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,63 Euro/m².”

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Kann ein Mieterhöhungsverlangen auf den Berliner Mietspiegel 2021 gestützt werden?
Die Antwort des Amtsgerichts Spandau (AG Spandau – 6 C 395/21, Urteil vom 10.01.2021) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Spandau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:
„Voraussetzung eines Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach näherer Maßgabe des § 558 BGB ist, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter ein die gesetzlichen Vorgaben wahrendes Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen hat. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist dieses Verlangen in Textform zu erklären und zu begründen. In dem Schreiben vom 28. Juni 2021 hat die Klägerin insoweit auf den “aktuellen qualifizierten Mietspiegel gem. § 558d BGB des Jahres 2021″ Bezug nehmen lassen. Damit hat sie ihrer Begründungspflicht nicht genügt. Allerdings sieht § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB die Bezugnahme auf “einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d)” als ein Begründungsmittel vor. Der “Berliner Mietspiegel 2021” erfüllt indessen weder die Voraussetzungen des § 558d BGB noch diejenigen des § 558c BGB:Der Berliner Mietspiegel 2021 ist kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB (so auch Beck, GE 2021, 675; Beuermann, GE 2021, 679 und GE Sonderbeilage Mietspiegel 2021, 21; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 558d Rdnr. 116 und FN 296). Nach § 558d Abs. 2 BGB ist ein qualifizierter Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen; dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden; nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Bei dem Berliner Mietspiegel 2021 handelt es sich um eine Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2019 (ABl. 2021, 1384 linke Spalte unter 4.). Da bereits der Berliner Mietspiegel 2019 auf einer Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2017 beruhte (ABl. 2019, 2933 linke Spalte) war eine erneute Fortschreibung wegen Ablaufs der Vierjahresfrist rechtlich unzulässig; vielmehr hätte der Mietspiegel neu erstellt werden müssen (§ 558a Abs. 2 Satz 3 BGB). Aus der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 50 EGBGB folgt – entgegen der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vertretenen Ansicht (vgl. ABl. 2021, 1383 FN 1) – nichts anderes (Beuermann a.a.O.). Zwar können laut Abs. 1 Satz 2 dieser Vorschrift “Mietspiegel, die nach Satz 1 neu erstellt wurden oder die bereits am 31. Dezember 2019 existierten, ### entsprechend § 558d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden”. Der Zweck dieser Regelung bestand aber lediglich darin, eine Zeitspanne zur Verfügung zu stellen, innerhalb derer sich die Gemeinden auf die Umstellung des maßgeblichen Betrachtungszeitraumes von vier Jahren (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung) auf sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung des Gesetzes vom 20. Dezember 2019 [BGBl. I 2019, 911 f.]) einstellen konnten. Dies ergibt sich aus der Gesetzesbegründung (Deutscher Bundestag – Drucksache 19/14245, 25 f.), in der es ausdrücklich heißt, dass die Anpassung eines bei Inkrafttreten des Gesetzes bestehenden und bereits einmal angepassten Mietspiegels nicht möglich ist.Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB (so auch Beuermann a.a.O.; Börstinghaus a.a.O.; vgl. auch Fleindl in: BeckOGK-BGB § 558 Rdnr. 47). Ein Mietspiegel ist nach der genannten Vorschrift eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Januar 2020 geltenden Fassung gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde ### für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ### in den letzten 6 Jahren vereinbart oder ### geändert worden sind. Diese Anforderungen erfüllt der Berliner Mietspiegel 2021 nicht. Da er eine Fortschreibung des Mietspiegels 2019 darstellt (ABl. 2021, 1383 FN 1), der lediglich die üblichen Entgelte der letzten vier Jahre wiedergibt, geht er von einem unzutreffenden Betrachtungszeitraum aus. Auch hieran ändert die Übergangsvorschrift in Art. 229 § 50 EGBGB nichts. Denn die Gesetzesbegründung (Deutscher Bundestag – Drucksache 19/14245, 26) macht deutlich, dass die zweijährige Übergangsfrist, in der noch auf den Betrachtungszeitraum gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung abgestellt werden kann, auch für einfache Mietspiegel gilt.”

Aus der Rubrik: „Wissenswertes”:

Stellt die Verminderung des Lichteinfalls in eine Wohnung durch eine Modernisierung eine Minderung der Tauglichkeit dar?
Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 13 C 129/20, Urteil vom 11.02.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:
„(1) Die Einschränkung des Lichteinfalls beschränkt die Tauglichkeit der Mietsache erheblich und mindert die Zahlungspflicht der Klägerin um 5%; § 536 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB.Allein die Tatsache, dass eine Verschlechterung der Mietsache durch eine Modernisierung herbeigeführt wurde vermag den Anspruch des Mieters auf Minderung nicht auszuschließen. Der Anspruch des Vermieters nach § 555d Abs. 1 BGB geht ausdrücklich lediglich auf die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme. Damit einhergeht auch den Ausschluss des Anspruchs auf Beseitigung des durch eine ordnungsgemäß durchgeführte Modernisierungsmaßnahme geschaffenen Zustands, da andernfalls die Modernisierung sogleich wieder zu dulden wäre. Der Anspruch auf Duldung führt aber nicht dazu, dass die vertraglich vereinbarte Sollbeschaffenheit geändert wird (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 536 Rn. 47).Dies stellt die Durchführung von Modernisierungen nicht grundsätzlich in Frage, weil der Anknüpfungspunkt für eine Minderung in zweifacher Hinsicht eingeschränkt ist. Einerseits muss es sich um eine Einschränkung der objektiven Tauglichkeit handeln, so dass rein individuelle Vorstellungen des Mieters außer Betracht bleiben und andererseits muss diese Einschränkung erheblich sein.Die Verminderung des Lichteinfalls in eine Wohnung durch eine Modernisierung stellt eine Minderung der Tauglichkeit dar (vgl. (LG Berlin, Urteil vom 05. September 2019 – 67 S 101/19; LG Berlin, Urteil vom 13. November 2013 – 18 S 99/13; LG Berlin, Urteil vom 08. Januar 2004 – 67 S 312/01; AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 14. Dezember 2017 – 8 C 186/17). Soweit der Sachverständige ein seinem Gutachten ausführt, die Tauglichkeit des Mietobjekts sei nicht eingeschränkt, weil die Anforderungen der Bauordnung Berlin eingehalten seien, folgt das Gericht dem nicht. In rechtlicher Hinsicht unzutreffend legt der Sachverständige nicht die vertragliche vereinbarte Sollbeschaffenheit sondern das nach öffentlichem Recht vorgegebene Mindestmaß an Fensterflächen als Maßstab zugrunde.Die Einschränkung der Tauglichkeit ist vorliegend auch erheblich. Nach den sachverständigen Feststellungen, denen das Gericht in tatsächlicher Hinsicht nach nochmaliger eigener Überprüfung folgt, hat sich die Fensterfläche im Wohnzimmer um 4%, im Schlafzimmer um 19% und in der Küche um 23% verringert, insgesamt um 0,59m² (entsprechend 11%) auf 4,67m². Eine aussergewöhnliche, den Lichteinfall hemmende bläuliche Färbung des Glases konnte der Sachverständige nicht feststellen.Ob dies allein die Erheblichkeitsschwelle erreicht kann hier offen bleiben, denn der Lichteinfall wird im Wohnzimmer durch die Vergrößerung des Balkons von zuvor 3,66m² auf nunmehr 7,03m² (jeweils Außenmaße) und die Aufbringung des Wärmedämmverbundsystems weiter verringert. Der direkte Sonnenlichteinfall wird nach den Sachverständigen Berechnungen am 21.06. erst 1:54h später erreicht und am 21.03. und 21.09. jeweils 51 Minuten später.In der Gesamtwürdigung rechtfertigt dies eine Minderung von 5%. Eine höhere Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit ist nicht gegeben. Zwar sind alle Räume betroffen und die Reduzierung des Lichteinfalls ist erheblich, aber die Einschränkung der Tauglichkeit ist verhältnismäßig gering, da das weitergehende Erfordernis die Wohnung künstlich zu beleuchten keine weitergehende objektive Einschränkung darstellt.Ob die Einschränkung der Tauglichkeit durch eine andere Ausführung vermeidbar gewesen wäre ist aus Sicht des Gerichts unerheblich (a.A. LG Berlin, Urteil vom 05. September 2019 – 67 S 101/19). Es macht dogmatisch für die vertragliche Beschaffenheit keinen Unterschied, ob die Einschränkung der Tauglichkeit vermeidbar ist oder nicht. Dies wird insbesondere dann deutlich, wenn – wie bei der Vergrößerung des Balkons – der Vorteil der Modernisierungsmaßnahme einer anderen Mietsache zugutekommt. Hinzukommt rein tatsächlich, dass die am wenigsten in die Tauglichkeit eingreifende Maßnahme typischerweise mit den höchsten Kosten verbunden sein wird (besonders effektive Dämmstoffe o.ä.), hierdurch würden die Kosten für den Vermieter und damit auch die Modernisierungsumlage häufig massiv erhöht, ohne dass der zusätzliche Nutzwert in angemessenem Verhältnis zu den Mehrkosten stünde. Hier würden sich die Kosten nach Berechnung des Sachverständigen für das Wärmedämmverbundsystem etwa verdoppeln, um eine etwas dünnere Ausführung zu erreichen.”

Aus der Rubrik „Wissenswertes”:

Ist eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen (Mischposition) zulässig?
Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg (AG Hamburg – 48 C 320/20, Urteil vom 03.03.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. b) wie folgt aus:
„b) Des Weiteren ist die Abrechnungsposition “Schornstein & Rauchmwart 3.OG” in Höhe von Euro ### formell unwirksam.
Denn es handelt sich um eine formell unzulässige Mischposition.Die Aufgliederung nach den jeweiligen Kostenpositionen muss sich grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt werden.Geht es um die Abrechnung für Wohnraum, ist daher – sofern und soweit entsprechend vereinbart – in der Regel die Differenzierung nach den Kostenarten des in § 2 Betriebskostenverordnung enthaltenen Betriebskostenkatalogs erforderlich, wobei die nach ihrem Entstehungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammengefasst werden dürfen (BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15; AG Aachen, Urteil vom 16. März 2016 – 115 C 448/15).Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen ist hingegen unzulässig (BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15; BGH, Urteil vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09), und zwar unabhängig davon, ob diese Positionen mit einheitlicher Rechnung gegenüber dem Vermieter abgerechnet worden sind.Abgesehen von dem Aspekt, dass die Abkürzung “Rauchmwart 3.OG” bereits als solche in Hinblick auf ihre Verständlichkeit für den Mieter erhebliche Zweifel aufwirft, handelt es sich insoweit jedenfalls nicht um eine Kostenposition, welche unter § 2 Nr. 12 Betriebskostenverordnung fällt oder in engem sachlichen Zusammenhang mit der Schornsteinreinigung steht, sondern um eine Position sonstiger Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung.Die Ausweisung einer Sammelposition ist formell auch dann nicht ordnungsgemäß, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden sein sollte. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen. Die formell ordnungsgemäße Abrechnung soll dem Mieter eine Prüfung der formellen Abrechnungsfähigkeit gerade ohne Belegeinsicht ermöglichen.”

Aus der Rubrik „Wissenswertes”:

Ist die Abrechnungsposition „Hausstrom” in einer Betriebskostenabrechnung formell wirksam?
Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg (AG Hamburg – 48 C 320/20, Urteil vom 03.03.2020) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. a) wie folgt aus:
„a) Die Abrechnungsposition “Hausstrom” in Höhe von Euro ### ist formell unwirksam.
Die Abrechnung der Position „Hausstrom” ist formell unwirksam, da nach § 2 Nr. 11 Betriebskostenverordnung nur die (Strom-) Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. Die Abrechnungsposition “Hausstrom” kann indes auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstiger Verbrauchsstellen, und stellt damit potenziell eine intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition ist für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lässt, auf welche Verbrauchsstelle(n) die umgelegten Stromkosten entfallen (AG Hamburg, Urteil vom 5.5.2021 – 49 C 569/20; AG Hamburg, Grundeigentum 2020, 1631; LG Hamburg, Urteil vom 28.5.2013 – 316 S 90/12).”

Aus der Rubrik „Wissenswertes”:

Sind die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV?
Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 107/20, Urteil vom 10.11.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. unter den Randnummern 13 – 40 wie folgt aus:
„2. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Kosten der Fällung des morschen Baums als “Kosten der Gartenpflege” zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV zählen.
a) Diese Vorschrift umfasst die Kosten der Pflege von – wie vorliegend – zum Wohnanwesen gehörenden, gemeinschaftlichen Gartenflächen, die nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen sind, unabhängig davon, ob der Mieter diese Gartenfläche auch tatsächlich nutzt (vgl. Senatsurteile vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 135/03WuM 2004, 399 unter II 1 und 2; vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15NJW 2016, 1439 Rn. 13).
b) Die Frage, ob zu den Gartenpflegekosten auch diejenigen der Fällung eines (morschen, nicht mehr standsicheren) Baums zählen, hat der Senat bislang noch nicht entschieden (vgl. Senatsbeschluss vom 29. September 2008 – VIII ZR 124/08NZM 2009, 27 Rn. 1 f.) und ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte sowie in der Literatur umstritten.
Teilweise werden Baumfällkosten generell als nicht umlagefähig angesehen, wobei zur Begründung einerseits darauf abgestellt wird, es handele sich nicht um “laufende Kosten” im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13. April 2018 – 63 S 217/17; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 8. Oktober 2009 – 106 C 110/09; LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010 – 2 S 56/09; AG Potsdam, WuM 2012, 203; AG HamburgBlankenese, ZMR 2015, 135, 136; AG Leipzig, WuM 2020, 643; vgl. auch Bausch, NZM 2006, 366), andererseits (auch) darauf, dass der Vermieter mit der Fällung eines – wie hier – morschen und nicht mehr standfesten Baums lediglich eine ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht erfülle oder einen Mangel der Mietsache beseitige (vgl. AG Köln, WuM 2017, 592 f.; AG Neustadt an der Weinstraße, ZMR 2009, 456; LG Berlin, GE 1988, 355; vgl. auch AG Hamburg, WuM 1989, 641).
Nach anderer Ansicht fallen die Kosten der Fällung eines alters-, krankheits- oder umweltbedingt abgängigen, das heißt allmählich absterbenden, Baums unter die Bestimmung des § 2 Nr. 10 BetrKV, weil die Beseitigung eines solchen Baums zur ordnungsgemäßen Gartenpflege gehöre (LG München I, ZMR 2021, 116 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 13. Juli 1989 – 7 S 185/88; AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2014, 804; AG Düsseldorf, WuM 2002, 498; ähnlich auch LG Frankfurt am Main, NZM 2005, 338; Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2021, § 556 Rn. 35b; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 156; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556 BGB Rn. 72; Spielbauer/Schneider/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rn. 241; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., A Rn. 146; MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., BetrKV § 2 Rn. 54).
c) Die letztgenannte Auffassung verdient den Vorzug. Die Kosten der Fällung eines – wie hier – morschen, nicht mehr standfesten Baums zählen zu den Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV. Denn die Fällung und Beseitigung eines solchen Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege.
aa) Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV. Zwar sind dort Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt. Jedoch sind nach dieser Vorschrift die Kosten der Gartenpflege Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV und gehören hierzu (unter anderem) die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.
Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass es sich bei Bäumen sowohl um (verholzte) Pflanzen als auch um Gehölze in diesem Sinne handelt. Denn der Begriff des “Gehölzes” umschreibt nach allgemeinem Sprachgebrauch von dem ersichtlich auch der Verordnungsgeber ausgegangen ist, entweder allgemein eine Pflanze, deren Stamm und Äste verholzen, oder eine geschlossene Ansammlung solcher Pflanzen im Sinne von Wald, Wäldchen, Hain, Hecke oder Gebüsch (vgl. Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl., Band 3, Stichwort “Gehölz”; siehe auch “Der deutsche Wortschatz von 1600 bis heute”, abzurufen unter https://www.dwds.de/wb/Gehölz). Eine Beschränkung auf “Gehölze” einer bestimmten Größe oder Art ergibt sich aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV nicht.
Der Umstand, dass in der Erläuterung des § 2 Nr. 10 BetrKV lediglich die “Erneuerung” von Pflanzen und Gehölzen und nicht deren Entfernung erwähnt wird, steht einer Umlagefähigkeit von (bloßen) Beseitigungskosten nicht entgegen. Denn zum einen unterfällt das Entfernen von Pflanzen und Gehölzen bereits dem (Ober-)Begriff der “Gartenpflege”. Hierzu zählen sämtliche Maßnahmen, die objektiv dem Erhalt der Gartenanlage als solche infolge eines Pflegebedarfs dienen. Dies erfordert nicht nur Arbeiten, die dem Erhalt einzelner Pflanzen und Gehölze dienen, sondern auch deren Entfernung, wenn sie krank, abgestorben oder – wie hier im Falle eines Baums – morsch und nicht mehr standsicher sind. Denn solche Umstände beeinträchtigen die Gartenanlage als Ganzes. Zum anderen setzt eine “Erneuerung” von Pflanzen und Gehölzen regelmäßig deren vorherige Entfernung voraus. Daher bedurfte es entgegen der Ansicht der Revision einer ausdrücklichen Nennung der “Entfernung” in § 2 Nr. 10 BetrKV nicht.
bb) Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend aus einer systematischen Betrachtung auf die Umlagefähigkeit der Baumfällkosten geschlossen und hierin keine – der Umlagemöglichkeit entzogenen – Instandsetzungskosten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV gesehen.
(1) Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Umlagefähige Betriebskosten sind dabei von Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung abzugrenzen, die der Vermieter zu tragen hat. Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (vgl. Senatsurteile vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03NZM 2004, 417 unter II 1 a; vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06NJW 2007, 1356 Rn. 10, 14; vom 18. Dezember 2019 – VIII ZR 62/19NZM 2020, 457 Rn. 12).
(2) Die Kosten der Fällung eines morschen Baums sind nicht deshalb – wie teilweise angenommen wird – Instandhaltungskosten, weil hiermit stets ein Mangel im vorgenannten Sinne beseitigt würde. Denn darin liegt ein unzutreffender pauschaler Schluss von der Morschheit eines Baums auf die Mangelhaftigkeit der Mietsache (Gartenanlage). Die bloße Tatsache, dass ein Baum morsch oder eine Pflanze abgestorben ist, erfüllt grundsätzlich in Anbetracht des Umstands, dass ein Garten aus einer Vielzahl von Pflanzen besteht und eine konkrete Zusammensetzung an Pflanzen regelmäßig nicht geschuldet ist, nicht aus sich heraus die Tatbestandsvoraussetzungen eines Mangels (vgl. zum Mangel der Mietsache Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17NJW 2019, 507 Rn. 21; vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18NJW 2020, 2884 Rn. 24).
Die für die Fällung eines nicht mehr standfesten Baums entstandenen Kosten sind – entgegen einer oben aufgezeigten Ansicht – auch nicht deshalb als Instandhaltungskosten anzusehen, weil der Vermieter durch die Fällung zugleich seiner Verkehrssicherungspflicht genüge. Denn die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten; vielmehr können auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein (vgl. Senatsurteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06NJW 2007, 1356 Rn. 12).
(3) Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, der Einordnung der Baumfällkosten als Betriebskosten stehe nicht entgegen, dass diese nicht im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV “laufend” anfallen.
(a) Für die Annahme laufender Kosten in vorgenanntem Sinne ist es nicht erforderlich, dass diese jährlich oder in festgelegten Abständen entstehen. Vielmehr reicht auch ein mehrjähriger Turnus aus (vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06NJW 2007, 1356 Rn. 15; vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08NJW 2010, 226 Rn. 14; siehe auch Senatsurteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15NJW 2016, 1439 Rn. 15).
(b) Hiernach sind die Kosten für die Fällung eines abgängigen Baums, trotz möglicherweise größerer Zeitintervalle, laufende “Kosten der Gartenpflege”.
Denn insoweit ist den Besonderheiten der in § 2 Nr. 10 BetrKV als umlagefähig angesehenen Kosten Rechnung zu tragen. Zu den “Kosten der Gartenpflege” zählen auch solche der “Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen”, was – wie ausgeführt – als Vorstufe regelmäßig das Entfernen der bisherigen Pflanzen und Gehölze voraussetzt. Der Erneuerungsbedarf ist in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße voraussehbar, wie dies bei anderen Betriebskosten der Fall ist, da es sich bei Pflanzen und Gehölzen um Lebewesen handelt und sie daher nicht ohne Weiteres mit den anderen, auf baulichen und technischen Gegebenheiten beruhenden Betriebskosten vergleichbar sind. Ihre Lebensdauer lässt sich nicht stets sicher vorhersagen. Die Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV unterscheidet auch nicht zwischen grundsätzlich kurz- und langlebigen Gehölzen. Damit sind der Entstehung von “Kosten der Gartenpflege” längere, nicht sicher vorherbestimmbare Zeitintervalle immanent.
cc) Unter Beachtung dieser zeitlichen, § 2 Nr. 10 BetrKV immanenten Unwägbarkeiten kann auch nicht angenommen werden, die Umlage von Kosten der Baumfällung widerspreche dem Sinn und Zweck des Betriebskostenrechts, da die Beseitigung des Baums ein für den Mieter so unerwartetes Ereignis darstelle, dass es nicht gerechtfertigt sei, ihn mit derart unvorhergesehenen und regelmäßig hohen Kosten zu belasten (so aber LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010 – 2 S 56/09; AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2015, 135, 136; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 8. Oktober 2009 – 106 C 110/09).
(1) Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang zutreffend darauf abgestellt, der Anfall von Kosten einer Baumfällung sei für den Mieter, der die mit Bäumen versehene Gartenanlage nutzen und damit vom entsprechenden Wohnwert profitieren kann, bei vernünftiger Betrachtung durchaus vorhersehbar. Einem Mieter ist in diesen Fällen auch regelmäßig bewusst, dass dabei – der Höhe nach schwankende, nicht unerhebliche – Kosten anfallen können. Dass in Gartenanlagen vorhandene Bäume aus unterschiedlichen Gründen gefällt werden müssen, ist einer solchen Anlage inhärent (MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., § 2 BetrKV Rn. 54).
(2) Auch die Höhe von Betriebskosten ist (allein) kein maßgebendes Kriterium zur Beurteilung der Frage ihrer grundsätzlichen Umlagefähigkeit.
Das Betriebskostenrecht gewährleistet nicht pauschal den Schutz des Mieters vor im Einzelfall angefallenen hohen Kosten. So ist etwa selbst ein sprunghafter Anstieg einzelner umlagefähiger Kostenpositionen für sich genommen kein Grund, um eine Kostentragungspflicht des Mieters für solche Betriebskosten grundsätzlich auszuschließen. Eine allgemeine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander findet im Betriebskostenrecht – über den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz hinaus – nicht statt (vgl. MünchKommBGB/ Zehelein, 8. Aufl., § 556 Rn. 122; sowie § 2 BetrKV Rn. 54; vgl. auch LG München I, ZMR 2021, 116, 118). Davon abgesehen können auch für das in der Begründung zur Betriebskostenverordnung ausdrücklich erwähnte und umlagefähige “Schneiden und Ausasten” (siehe BR-Drucks. 568/03, S. 32) der Kronen alter, großer Bäume erhebliche Kosten entstehen, welche im Einzelfall die Kosten einer reinen Fällung übersteigen können.
Dass die Kosten der Fällung eines – wie hier – morschen, nicht mehr standfesten Baums zu den Kosten der Gartenpflege im Sinne des § 2 Nr. 10 BetrKV gehören, steht damit auch im Einklang mit den Verordnungsmaterialien zu dieser Bestimmung.
Ob und unter welchen Umständen der Vermieter gehalten sein kann, die Kosten der Fällung eines Baums nicht in vollem Umfang in das Abrechnungsjahr einzubeziehen, in dem sie anfallen, sondern über mehrere Jahre verteilt umzulegen (vgl. Senatsurteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08NJW 2010, 226 Rn. 19), bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn es ist weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass im Streitfall deshalb ein besonderer Ausnahmefall vorliegt, weil die angefallenen Kosten besonders hoch wären und die Klägerin durch die einmalige Umlage dieser Kosten in unbilliger Weise erheblich belastet würde. Vielmehr hat die Klägerin zuletzt weder gegen die Höhe der Kosten noch gegen ihre volle (fristgerechte) Umlage in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 Einwände erhoben.
dd) Auch die Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV steht der Umlagefähigkeit der Baumfällkosten in Fällen wie dem vorliegenden nicht entgegen.
(1) Der Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV geht zurück auf die Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) vom 14. Dezember 1970 (BGBl. I S. 1672), welche mit Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 der II. BV einen im Vergleich zum früheren Recht ausführlicheren Katalog umlagefähiger Betriebskosten schuf. In Bezug auf Gartenpflegekosten wurden statt der früheren Formulierung, wonach “die Kosten der Gartenpflege” zu den umlagefähigen Betriebskosten zählten (siehe etwa § 27 Abs. 2 Nr. 9 in der Fassung der II. BV von 1957; BGBl. I S. 1719), diese Kosten nunmehr in Anlage 3 Nr. 9 zur II. BV in der Fassung von 1970 dahingehend erläutert, dass hierzu “die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen” gehören. Dabei sollte die neu geschaffene Anlage 3 nach den Vorstellungen des Verordnungsgebers durch ihre Ausführlichkeit eine Vielzahl von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern vermeiden (BR-Drucks. 474/70, Begründung S. 12).
Diese Erläuterung der umlagefähigen Gartenpflegekosten dahin, dass auch die “Erneuerung” von Pflanzen und Gehölzen zu den Pflegemaßnahmen zählt, deren Kosten im Sinne des Betriebskostenrechts umlagefähig sind, zeigt, dass der Verordnungsgeber die Besonderheiten vor Augen hatte, die sich daraus ergeben, dass eine Gartenanlage für ihren Erhalt mehr benötigt als die regelmäßige Pflege im Sinne eines Erhalts einzelner Pflanzen. Die Verordnung nimmt in den Blick, dass Pflanzen und Gehölze aufgrund von Krankheit, Alter oder Umwelteinflüssen absterben; sie ordnet sogar ausdrücklich den Ersatz der Pflanzen nach einem solchen Ereignis als Gartenpflegemaßnahme ein. Dass der Verordnungsgeber vor diesem Hintergrund das Fällen eines morschen Baums generell aus dem Anwendungsbereich der Vorschrift ausnehmen beziehungsweise nur dann als eine pflegerisch angezeigte Maßnahme ansehen wollte, wenn zugleich ein neuer Baum gepflanzt wird (so LG Berlin, GE 1988, 355; Schmid, DWW 2011, 49, 50), ist der oben genannten Verordnung und ihrer Begründung nicht zu entnehmen.
(2) Auch die Begründung zur Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, welche die Formulierung zu den Gartenpflegekosten aus Anlage 3 zu § 27 der II. BV unverändert übernommen hat, schließt die Kosten zur Fällung eines morschen beziehungsweise nicht mehr standsicheren Baums nicht von den Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV aus. Insbesondere lässt die Begründung zur BetrKV, wonach auch das “Schneiden und Ausasten von Bäumen” zur Gartenpflege gehört (BR-Drucks. 568/03, S. 32), einen Rückschluss darauf nicht zu, dass (ausschließlich) nur solche – durchaus kostenintensive – Arbeiten an Bäumen, nicht jedoch die Fällung nicht erhaltbarer Bäume als umlagefähige Betriebskosten angesehen wurden.
ee) Schließlich kann sich die Revision nicht mit Erfolg darauf berufen, die Fällarbeiten seien mit solchen Kosten vergleichbar, die im Zuge der Anlegung des Gartens angefallen seien, weswegen, weil die Kosten einer sogenannten Erstausstattung nicht umlagefähig seien, auch diejenigen Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden könnten, welche der “Entfernung der Erstausstattung des Gartens” dienten. Zum einen lässt sich der Ausschluss der Umlagefähigkeit derartiger Entfernungskosten der Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV nicht entnehmen. Zum anderen fehlt es vorliegend – wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht – an Feststellungen dazu, dass es sich bei dem gefällten Baum um die Erstausstattung der Grünfläche des Hausanwesens gehandelt habe. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf.”

Aus der Rubrik „Wissenswertes”:

Trifft den Mieter eine Duldungspflicht bei der Ersetzung der bisherigen Kaltwasserzähler durch ein funkbasiertes Ablesesystem?
Die Antwort des Amtsgerichts Konstanz (AG Konstanz – 4 C 163/21, Urteil vom 21.10.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Konstanz in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:
„Die Beklagten haben auch die Ersetzung der bisherigen Kaltwasserzähler durch ein funkbasiertes Ablesesystem gemäß als Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache zu dulden. Zu den vom Mieter zu duldenden Maßnahmen zählt jede Veränderung der Mietsache, die den objektiven Gebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht (vgl. BGH, NJW 2008, 1218 Rn. 21 m.w.N.). Ob eine solche Wohnwertverbesserung vorliegt, ist nicht nach der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen; entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im Übrigen gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden. Der Vorteil für einen Mieter, der Funkwellen nicht so kritisch sieht wie die Beklagten, besteht darin, dass künftig keine Ablese-Termine mehr eingehalten oder vereinbart werden müssen, somit Unannehmlichkeiten wegfallen.Eine auf einer verbesserten Ablesetechnik beruhenden Erleichterungen kann nach der Verkehrsanschauung den Wert einer Wohnung erhöhen. Aufgrund der Gesetzesänderung ergibt sich diese Verpflichtung nunmehr aus §§ 555b Nr. 4 und Nr. 5, 555c Abs. 4, 555d Abs. 1, BGB. § 555d Abs. 2 BGB mit seiner Härteregelung kann hier schon deshalb nicht greifen, da die Vorschrift nur auf eine nicht zumutbare Mieterhöhung abstellt, die hier kein Thema ist.
Dass vorliegend eine andere Beurteilung geboten wäre, ist nicht ersichtlich. Die von der Beklagten vermuteten gesundheitsschädlichen Wirkungen der Funktechnik sind wissenschaftlich nicht belegt und daher aus Sicht eines objektiven Mieters nicht geeignet, die mit Funkablesesystemen verbundenen Nutzungsvorteile zu entwerten. Hinzu kommt, dass die Beklagten den Einbau eines funkbasierten Ablesesystems zur Erfassung des Wärme- und Warmwasserverbrauchs ohnehin nach § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO zu dulden haben, so dass sich nur noch die Frage stellt, ob die mit dem Austausch des Kaltwasserzählers verbundene Vervollständigung des Funksystems den Wohnwert der Mieträume verbessert. Dies ist zu bejahen, denn bei Belassung des bisherigen Kaltwasserzählers würden zwei getrennte Erfassungssysteme (mit unterschiedlichen technischen Anforderungen) nebeneinander betrieben und die mit dem Einbau von funkbasierten Messgeräten für den Wärme- und Warmwasserverbrauch verbundenen Nutzungserleichterungen unterlaufen.Auch stellen die Beklagten irrtümlich auf eine längere Vorankündigungsfrist ab, die hier nicht einschlägig ist, weder nach der Heizkostenverordnung noch nach dem BGB. Nicht nur das der BGH in der zitierten Entscheidung keine Kritik daran fand, dass die Vorinstanz, d.h. eine Kammer beim Landgericht Heidelberg, eine einwöchige Duldungsfrist in dem Urteil für ausreichend ansah, ist hier aufgrund der Geringfügigkeit des Eingriffs gemäß § 555 c Abs. 4 BGB kein entsprechender Vorlauf erforderlich. Außerdem würde es sich insoweit um eine bloße Förmelei handeln, wo Beklagten außergerichtlichen und gerichtlich klar und deutlich zum Ausdruck brachten, dass ihnen zwar an einem guten Verhältnis zum Vermieter gelegen sei, sie aber keinesfalls mit dem Austausch der Verbrauchserfassung wie vom Kläger gewollt, einverstanden sind.Soweit die Beklagten auf Vorschriften abstellen, die entweder noch gar nicht in Kraft getreten sind oder gerade keine Regelung beinhalten, so ist aus diesem Grunde nicht auf diese Vorschriften einzugehen.Auch ergibt sich nicht aus dem Grundgesetz oder anderen nationalen oder internationalen Vorschriften, dass der Vermieter den Wohnwert der Immobilie nicht verbessern darf. Datenschutzrechtliche Argumente wurden von Beklagtenseite so vage vorgebracht, dass hierauf nicht weiter einzugehen ist.”

Aus der Rubrik „Wissenswertes”:

Trifft den Mieter eine Duldungspflicht nicht nur beim erstmaligen Einbau von Messgeräten zur Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser, sondern eine solche auch dann, wenn funktionsfähige Messgeräte durch ein anderes (modernes) Ablesesystem ersetzt werden sollen (hier: Funk-Heizverteiler)?
Die Antwort des Amtsgerichts Konstanz (AG Konstanz – 4 C 163/21, Urteil vom 21.10.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Konstanz in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:
„Die Beklagten sind auch bei einer nachträglichen Änderung der Geräte zur Verbrauchserfassung nach der Heizkostenverordnung bzw. nach § 555d Abs. 1 BGB verpflichtet, dies zu dulden. Indem sie dies klar und deutlich ablehnten, befanden Sie sich im Verzug und ist die vorgerichtliche Rechtsanwaltstätigkeit als Verzugsschaden zu ersetzen, §§ 280 Abs. 1, 286288 BGB.
Hinsichtlich eines Anspruchs des Vermieters auf nachträgliche Änderung der Verbrauchserfassung nun durch ein Funksystem schließt sich der hier zuständige Richter vollumfänglich der einschlägigen BGH-Entscheidung an (BGH NJW 2011, 3514):Die Mieter trifft durch § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO eine Duldungspflicht nicht nur beim erstmaligen Einbau von Messgeräten zur Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser, sondern eine solche auch dann, wenn funktionsfähige Messgeräte durch ein anderes (modernes) Ablesesystem ersetzt werden sollen.Die Reichweite dieser in § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 HeizkostenVO normierten Duldungspflicht ist daher im Zusammenspiel mit den übrigen Regelungen in § 4 Abs. 1, 2 HeizkostenVO zu bestimmen.Schon nach dem Wortlaut des § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO ist die Duldungspflicht des Mieters nicht auf die Fälle der erstmaligen Installation einer Messeinrichtung (und des Austauschs defekter Geräte) beschränkt. Insbesondere ergibt sich aus der Bezugnahme auf die in § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 HeizkostenVO geregelte Ausstattungspflicht des Gebäudeeigentümers/Vermieters (“dies zu dulden”) keine entsprechende Begrenzung der den Mieter treffenden Duldungsverpflichtung.Bestätigt wird dies durch die mit den Regelungen in § 4 HeizkostenVO verfolgte Intention des Verordnungsgebers. Mit der Einführung der “Pflicht zur Verbrauchserfassung” (so die amtliche Überschrift von § 4 HeizkostenVO) sollte im Interesse der Energieeinsparung das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig beeinflusst werden (BR-Drucks. 632/80, S. 1 f., 13, 15 f.). Mit diesem Anliegen ist es nicht vereinbar, den Gebäudeeigentümer/Vermieter durch eine Begrenzung der Duldungspflicht des Nutzers daran zu hindern, ältere, aber noch funktionsfähige Messeinrichtungen durch moderne Geräte zu ersetzen, die regelmäßig infolge ihrer fortentwickelten Ablesetechnik eine zuverlässigere Verbrauchserfassung ermöglichen. Zudem hat der Verordnungsgeber kurze Zeit nach dem Inkrafttreten des § 4 HeizkostenVO in der erklärten Absicht, Anstöße zur Verwendung verbesserter Ausstattungen zu geben und dem technischen Fortschritt Rechnung zu tragen, die Möglichkeit zugelassen, Erfassungsgeräte durch Anmietung oder durch eine sonstige (vorübergehende) Gebrauchsüberlassung zu beschaffen (BR-Drucks. 483/83, S. 33), und hat damit eine Verkürzung der Austauschintervalle gebilligt.Die aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO folgende Duldungspflicht der Beklagten würde selbst dadurch nicht berührt, wenn der Kläger die für die beabsichtigte Anmietung des Funksystems vorgeschriebenen Mitteilungspflichten (§ 4 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 HeizkostenVO) nicht erfüllt hätte. Die Nichteinhaltung dieses Verfahrens führt nur dazu, dass der betroffene Mieter die hierdurch anfallenden Kosten nicht nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO zu tragen hat.”