Archiv für den Monat: August 2021

AMV im Lichte der Presse:

nd am 31.08.2021: Asbest bleibt in der Luft

Sanierungsziel 2030 für Berliner Wohnungsbestand abgesagt

»Es hat sich viel zu wenig getan«, beklagt Marcel Eupen, erster Vorsitzender des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV). Gemeint ist die Umsetzung der 2018 vom Abgeordnetenhaus in einem Beschluss geforderten Strategie »Gesund und asbestfrei wohnen in Berlin«. Eupens Prognose: Das im Koalitionsvertrag von 2016 von SPD, Linke und Grünen vereinbarte Ziel »Asbestfreie Hauptstadt 2030« wird scheitern.
Anlass ist der im August von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vorgelegte vierte Jahresbericht, der wenig Fortschritt erkennen lässt. Für das Projekt einer zentralen telefonischen Asbestberatung seien Dienstleistungsbeschreibungen »durch die fachlich zuständigen Behörden« erarbeitet worden, die »zeitnah« in die Dienstleistungsdatenbank eingepflegt werden sollen, damit an der zentralen Behördenrufnummer 115 Auskünfte dazu gegeben werden können. In der ersten Phase, deren »Zeitraum noch festzulegen ist«, sollen »Erkenntnisse über das Anrufaufkommen gesammelt und ausgewertet« werden, heißt es. Schließlich werde »abschließend zu bewerten sein, welche weiteren Schlüsse daraus gezogen werden, wie weiter vorgegangen wird«.
Für die »Prüfung der Umsetzbarkeit« eines öffentlich verfügbaren Asbestregisters sei Ende März 2021 eine Machbarkeitsstudie an ein externes Ingenieurbüro vergeben worden. Der Bericht soll im Oktober vorliegen.
Dürftig sieht es auch im Bereich der Sanierungsstrategien zur Beseitigung von Asbestbauteilen und Asbestbelastungen aus. Im Bericht ist die Rede davon, dass offene Grundsatzfragen − wie zum Beispiel die technische Definition einer »Asbestfreiheit« sowie Fragestellungen zu Kosten, zum zeitlichen Aufwand und zur Anwendung von diversen Untersuchungsmethoden − geprüft und bewertet würden.
»Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass insbesondere im privaten Wohngebäudebereich nicht bekannt ist, welche Art von Asbest wo legal verbaut wurde, wird ein Sanierungsziel ›asbestfrei‹ – auch unter Anwendung einer adaptierten Definition und abgesehen von Kosten – mit Zeithorizonten 2030 als nicht realisierbar bewertet«, so das betrübliche Fazit.
»Es gibt bisher nach wie vor nur ein gemeinsames ressortübergreifendes Arbeitsgremium, aber noch keine umsetzbaren Ergebnisse«, beklagt AMV-Chef Marcel Eupen. Das sei seit dem Beschluss von 2018 mehr als unzureichend. »Hier hat die Koalition in dieser Legislaturperiode versagt und gefährdet das Ziel einer asbestfreien Hauptstadt im Jahr 2030«, kritisiert Eupen.
»Bedenkt man, dass die Gesundheit das höchste Gut des Menschen und eine Gesundheitsgefährdung beim Austritt von Asbestfasern sehr hoch ist, da bereits eine einzelne Faser die Gesundheit schädigen und zu einer tödlichen Erkrankung führen kann, so ist der momentane Umgang des Senats mit dem Asbestproblem unakzeptabel«, sagt Marcel Eupen.
Die Stadtentwicklungsverwaltung sah sich auch nach Tagen außerstande, auf nd-Anfrage auf die Vorwürfe einzugehen.
Nach wie vor fehlt wegen des mangelnden Fortschritts allein schon eine Übersicht, wie viele Wohnungen in der Hauptstadt tatsächlich mit Asbest belastet sind. Schätzungen gehen von 100.000 aus. Ende 2020 ging es bei den sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sowie der Berlinovo alleine um fast 50.000 Wohnungen. Wegen fehlender Angaben im Vorjahr ist kein Vergleich möglich. Durch Zukäufe kann der Bestand weiter zunehmen.
Mit am häufigsten findet sich Asbest in sogenannten Floorflex-Platten, einem oft in der Erbauungszeit genutzten Bodenbelag. Auch Rohre, Müllschacht- oder Fassadenverkleidungen, Fliesenkleber und weitere Materialien können den krebserregenden Baustoff enthalten, der wegen seiner isolierenden und brandhemmenden Eigenschaften sehr geschätzt wurde. Solange die entsprechenden Bauteile unbeschädigt sind und deswegen keine Fasern freisetzen können, geht keine unmittelbare Gefahr von Asbest aus. Allerdings sind durch Reparaturen oder auch heimwerkende Mieterinnen und Mieter oft unerkannte Beschädigungen bekannt.
Andreas Otto, baupolitischer Sprecher der Grünen-Fraktion im Abgeordnetenhaus, treibt das Thema Asbest seit Jahren um. Zahlreiche Schriftliche Anfragen zeugen davon. »Die Kritik des AMV ist berechtigt«, sagt er zu »nd«. »Mich schmerzt, dass wir als Koalition beim wichtigen Asbestthema kaum vorangekommen sind«, so Otto weiter. Die beschlossene Beratungsstelle sei nicht eingerichtet, die Rechtsgrundlagen für das Asbestregister seien nicht geschaffen worden. Außerdem sei die durch das Abgeordnetenhaus mit dem Haushalt 2020/21 beschlossene finanzielle Förderung des Ausbaus von Asbestbauteilen von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung beerdigt worden.
»Einziger Lichtblick ist, dass die landeseigenen Unternehmen gezielt asbestbelastete Wohnungen ankaufen. Diese müssen nun schnellstmöglich saniert und von dem giftigen Baustoff befreit werden«, sagt Andreas Otto. Die nächste Bausenatorin oder der Bausenator müsse das Thema Asbest in Wohngebäuden persönlich voranbringen. »Wir Bündnisgrüne stehen dafür bereit«, so Otto.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

 
staaken.info am 30.08.2021 – Zum aktuellen Mieterhöhungsverlangen von Adler/Westgrund:
Adler-Mieterhöhungen? Nein danke!
Mit Datum vom 20.8. haben in den letzten Tagen rund 700 Mietparteien von Wohneinheiten der Adler Group in der Staakener Rudolf-Wissell-Siedlung ein Schreiben erhalten in dem die Vermieterseite ein Mieterhöhungsverlangen zum 1. November des Jahres ausdrückt. Wollte der aus ADO, Adler und Consus neu gebildete Immobilienkonzern sich noch vor dem Superwahltag so in Erinnerung bringen, dass auch er mit seinen rund 70.000 Wohneinheiten zu den „Big Playern“ gehört, die im Fokus sind, der Abstimmung am 26.9. über eine Vergesellschaftung?

Wohl kaum! Aber auf jeden Fall dazu, dass – wie in der Gemeinsamen Presseerklärung vom 27.8., der Linken-Abgeordneten Helin Evrim Sommer (MdB) und Lars Leschewitz (BVV) nachzulesen – das Mieterhöhungsverlangen für Wohneinheiten an Loschwitzer, Pillnitzer und Cosmarweg, die Forderung unterstreicht, nach einem bundesweiten Gesetz für einen wirksamen „Mietendeckel“.

Denn weder sind die rund 50 Jahre alten Wohneinheiten auf der Westseite des Magistratswegs frisch saniert, noch erfreuen sie sich der Lage in einem aufwändig gestalteten Wohnumfeld.

Mieterhöhungsverlangen nicht ungeprüft lassen!

Auf jeden Fall sei allen betroffenen Mieter:innen dringend empfohlen, das Mieterhöhungsverlangen kritisch und sachkundig prüfen zu lassen – z.B. in der vom Bezirksamt finanzierten kostenlosen Mieterberatung jeden Montag von 16-19 Uhr im Stadtteilzentrum Obstallee 22 E!

Geldwert, die kostenlose Mieterberatung!

Dort konnte in einem ersten vorgetragenen Fall sogar festgestellt werden, dass bereits die bisherige Nettokaltmiete in Höhe von 5,53 € pro m² rund 7% über der nach Alter, Lage und Ausstattung berechtigten Nettokaltmiete von 5,17 € pro m² liegt und daher natürlich auch die von der Vermieterseite verlangte neue um weitere ca 5% erhöhte Miete von 5,77 € pro m² ungerechtfertigt ist.

Also mit Mieterhöhungsverlangen und Mietvertrag unterm Arm, nix wie hin zur:

Mieterberatung des AMV i.A. BA Spandau
kostenfrei | ohne Anmeldung
immer montags 16-19 Uhr im Staakentreff
Stadtteilzentrum Obstallee 22E
Kontakt mobile: 0174-4832728 | Email:  info@mieter-verbraucherschutz.berlin

oder auch zu der

Sprechstunde Mietrechtsanwalt 
im Bürgerbüro von Helin Evrim Sommer
Mittwoch 1. September 17-19 Uhr
Reisstraße 21 in der Siemensstadt

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Stellt eine Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters durch ein Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung um mehr als 45% einen Mietmangel dar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 250/19, Urteil vom 01.07.2019) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus:

„Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die zugesprochene Mietminderung wegen der um 45,22 % verringerten Glasfläche des ausgetauschten Küchenfensters gemäß § 536 Abs. 1 BGB festgestellt.

Hinsichtlich des fortbestehenden Rechtsschutzbedürfnisses für die Feststellungsklage und der damit begründeten Zulässigkeit der Klage nach § 256 Abs. 1 ZPO wird auf die Ausführungen oben unter 1. a) verwiesen.

Die Klage ist auch begründet.

Nach § 536 Abs. 1 BGB führt ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, zu einer Herabsetzung der Miete, es sei denn, die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ist nur unerheblich gemindert, § 536 Abs. 1 BGB.

Die Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters durch ein Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung um mehr als 45 % führt zu einer Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich geschuldeten Zustand und beeinträchtigt die Tauglichkeit der Mietsache – hier der Küche – zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich.

Die Kläger sind mit ihren Beanstandungen nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil sie die sich aus der Verringerung der Glasfläche um fast 50 % ergebende Härte wegen der baulichen Folgen der Modernisierung nicht innerhalb der Frist des § 555d Abs. 3 BGB mitgeteilt hätten.

Ein solcher Ausschluss käme allenfalls dann in Betracht, wenn die erhebliche Abweichung des künftigen vom vertraglich vorausgesetzten Zustand angekündigt worden wäre. Angekündigt war jedoch, dass die Größe der Fenster unter Berücksichtigung der Laibungsdämmung der bisherigen entspricht. Mit einer Verkleinerung der Glasfläche um 45,44 % mussten die Kläger auf dieser Grundlage nicht rechnen.

Es ergibt sich auch nicht, dass der Fensteraustausch unter Verringerung der Glasfläche um fast 50 % zwingend war. Zuzugeben ist der Beklagten, dass dreifach verglaste Fenster dickere Rahmen erfordern als einfach verglaste Fenster. Dass diese erhebliche Verringerung technisch alternativlos war, ergibt sich jedoch nicht. Zudem hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass die Fenster in den darunter oder darüber liegenden Etagen durchaus nicht einheitlich sind und denen in der klägerischen Wohnung entsprechen.

Bei der Verringerung der Glasfläche um einen so großen Anteil liegt eine erhebliche Verschlechterung der Belichtungsverhältnisse des betreffenden Raums auf der Hand; einer Messung bedarf es nicht. Die Küche ist mit der um fast die Hälfte verringerten Glasfensterfläche erheblich geringer belichtet und in ihrem Gebrauch beeinträchtigt, weil für längere Zeiten künstliche Beleuchtung benötigt wird, was der Kläger persönlich angegebene hat, aber auch jedermann (§ 291 ZPO) ohne Weiteres unter Berücksichtigung der durch die vorgelegten Fotos der Küche mit dem “alten” und dem “neuen” Fenster belegten Situation eingängig ist. Entscheidend für die Mietminderung ist das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Diese ist nicht unerheblich, wenn in einem Raum über längere Zeiten eine künstliche Beleuchtung notwendig ist als zuvor.

Gegen die Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung spricht hier nicht, dass die Kläger selbst nur von einer Mietminderung von 3 % ausgehen und die Feststellung dieser Mietminderung ihrem Antrag folgt.”

Stellt eine Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters durch ein Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung um mehr als 45% einen Mietmangel dar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 250/19, Urteil vom 01.07.2019) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus:

„Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die zugesprochene Mietminderung wegen der um 45,22 % verringerten Glasfläche des ausgetauschten Küchenfensters gemäß § 536 Abs. 1 BGB festgestellt.

Hinsichtlich des fortbestehenden Rechtsschutzbedürfnisses für die Feststellungsklage und der damit begründeten Zulässigkeit der Klage nach § 256 Abs. 1 ZPO wird auf die Ausführungen oben unter 1. a) verwiesen.

Die Klage ist auch begründet.

Nach § 536 Abs. 1 BGB führt ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, zu einer Herabsetzung der Miete, es sei denn, die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ist nur unerheblich gemindert, § 536 Abs. 1 BGB.

Die Verringerung der Glasfläche des Küchenfensters nach Austausch des vorhandenen Doppelkastenfensters durch ein Holzisolierglasfenster mit Dreischeibenverglasung um mehr als 45 % führt zu einer Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich geschuldeten Zustand und beeinträchtigt die Tauglichkeit der Mietsache – hier der Küche – zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich.

Die Kläger sind mit ihren Beanstandungen nicht etwa deshalb ausgeschlossen, weil sie die sich aus der Verringerung der Glasfläche um fast 50 % ergebende Härte wegen der baulichen Folgen der Modernisierung nicht innerhalb der Frist des § 555d Abs. 3 BGB mitgeteilt hätten.

Ein solcher Ausschluss käme allenfalls dann in Betracht, wenn die erhebliche Abweichung des künftigen vom vertraglich vorausgesetzten Zustand angekündigt worden wäre. Angekündigt war jedoch, dass die Größe der Fenster unter Berücksichtigung der Laibungsdämmung der bisherigen entspricht. Mit einer Verkleinerung der Glasfläche um 45,44 % mussten die Kläger auf dieser Grundlage nicht rechnen.

Es ergibt sich auch nicht, dass der Fensteraustausch unter Verringerung der Glasfläche um fast 50 % zwingend war. Zuzugeben ist der Beklagten, dass dreifach verglaste Fenster dickere Rahmen erfordern als einfach verglaste Fenster. Dass diese erhebliche Verringerung technisch alternativlos war, ergibt sich jedoch nicht. Zudem hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass die Fenster in den darunter oder darüber liegenden Etagen durchaus nicht einheitlich sind und denen in der klägerischen Wohnung entsprechen.

Bei der Verringerung der Glasfläche um einen so großen Anteil liegt eine erhebliche Verschlechterung der Belichtungsverhältnisse des betreffenden Raums auf der Hand; einer Messung bedarf es nicht. Die Küche ist mit der um fast die Hälfte verringerten Glasfensterfläche erheblich geringer belichtet und in ihrem Gebrauch beeinträchtigt, weil für längere Zeiten künstliche Beleuchtung benötigt wird, was der Kläger persönlich angegebene hat, aber auch jedermann (§ 291 ZPO) ohne Weiteres unter Berücksichtigung der durch die vorgelegten Fotos der Küche mit dem “alten” und dem “neuen” Fenster belegten Situation eingängig ist. Entscheidend für die Mietminderung ist das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung. Diese ist nicht unerheblich, wenn in einem Raum über längere Zeiten eine künstliche Beleuchtung notwendig ist als zuvor.

Gegen die Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung spricht hier nicht, dass die Kläger selbst nur von einer Mietminderung von 3 % ausgehen und die Feststellung dieser Mietminderung ihrem Antrag folgt.”

Aus der Rubrik “Veranstaltungen”:

staaken.info am 17.08.2021: Mittwoch 25. August im Stadtteilzentrum “Staakentreff” Obstallee 22E:

Wohnungspolitik im Mietercheck

Gut einen Monat vor dem Superwahltag für Bundestag, Berliner Abgeordnetenhaus, BVV und dem Volksentscheid zur Enteignung von großen Immobilienkonzernen, laden die Mieterinitiativen aus der Staakener Großwohnsiedlung an der Heerstraße, zusammen mit dem Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV und dem Gemeinwesenverein – jeweils live vor Ort im Stadtteilzentrum und online im Netz – ein, zu Information und Diskussion, mit der den demokratischen Parteien aus dem Abgeordnetenhaus und ihrer Wohnungs- und Mietenpolitik tüchtig auf den Zahn gefühlt werden soll.
Auf dem Podium, neben den Moderatoren von AMV und Mietergruppen, nehmen für Statements und Antworten auf die Publikumsfragen Platz:
• für Bündnis 90 / die Grünen:
Andreas Otto, baupolitischer Sprecher  der Fraktion im Abgeordnetenhaus
• für die CDU:
Christian Gräf, bau- & wohnungspolitischer Sprecher der Fraktion im Abgeordnetenhaus
• für die FDP angefragt ist:
Stefan Förster, Sprecher Bauen + Wohnen der Fraktion im Abgeordnetenhaus
• für die Partei die Linke:
Dr. Michail Nelken, Sprecher Bauen + Wohnen der Fraktion im Abgeordnetenhaus
• für die SPD angefragt ist:
Iris Spranger, bau-, mieten- + wohnungspolitische Sprecherin der Fraktion im Abgeordnetenhaus

Das Platzangebot im Staakentreff ist angesichts der bestehenden Konzepte für Hygiene- und Infektionsschutz nur eng begrenzt. Die Veranstaltung kann aber auch zeitgleich als Videokonferenz im BigBlueButton verfolgt werden und es ist dabei möglich, via Online-Chat  Fragen an das Podium zu stellen.
Egal ob online oder real vor Ort eine vorherige Anmeldung ist auf jeden Fall zwingend erforderlich. Digitale Besucher erhalten dann auch den Zugangslink und für alle Besucher:innen  im Stadtteilzentrum gilt: Zutritt im Saal gibt es nur für die drei „G“, vollständig Geimpfte, nachgewiesen Genesene oder aktuell negativ Getestete.

Wahlprogramm-Check:
Wohnen & Mieten
mit Vertreter:innen der demokratischen Parteien aus dem Abgeordnetenhaus
Mittwoch 25. August 18 Uhr 
live vor Ort im Stadtteilzentrum
Staakentreff  Obstallee 22E 
oder ebenso live
digital & online
Anmeldung für Teilnahme erforderlich:
ob vor ORT im Saal mit Maske und Abstand oder
ONLINE per Smartphone, Laptop, PC, tablet …
jeweils unter:
Festnetz 030 767 49 901 | mobile 0176 87 82 50 04
Email sieghild.brune@gmx.de
zum downloadPlakat Wahlprogramm-Check Wohnen 25.8.

Aus der Rubrik “Veranstaltungen”:

Spandauer Volksblatt am 14.08.2021: Wohnen im Wahlcheck
Staaken. Die Vorstellungen der Parteien zu Wohnen und Mieten sind Thema eines sogenannten Wahlchecks, der am Mittwoch, 25. August, im Staakentreff, Obstallee 22e, stattfindet. Die Veranstaltung kann sowohl vor Ort, als auch online verfolgt werden. Eine vorherige Anmeldung ist erforderlich, ¿76 74 99 01, ¿0176 87 82 50 04 oder E-Mail an sieghild.brune@gmx.de. Beginn ist um 18 Uhr. Eingeladen sind Iris Spranger (SPD), Christian Gräff (CDU), Michail Nelken (Linke), Katrin Schmidberger (Bündnis90/Die Grünen) und Stefan Förster (FDP). Der Wahlcheck wird von verschiedenen Organisationen und Initiativen, zum Beispiel dem Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), Gemeinwesenverein Heerstraße Nord und der Mietergruppe Gewobag Heerstraße Nord organisiert.
https://www.berliner-woche.de/staaken/c-bauen/wohnen-im-wahlcheck_a319133

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Rechtfertigt ein nicht nutzbarer Backofen eine Mietminderung i.H.v. 3,5% der Gesamtmiete?
Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 123 C 165/20, Urteil vom 30.06.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. wie folgt aus:
„In Bezug auf den defekten Herd bzw. den minderwertigen Austausch-Herd war die Tauglichkeit der Mietsache in den Mietzins mindernden Maße eingeschränkt. Denn die Küche und dort der Herd stellen einen zentralen Ort der Mietsache dar. Durch die eingeschränkte Funktionalität des Herdes im Vergleich zu dem geschuldeten Zustand war die Nutzbarkeit eingeschränkt. Gleichwohl war sie – was die Beklagte zu Recht eingewandt hat – auch nicht aufgehoben, denn es stand gleichwohl ein – wenngleich eingeschränkt nutzbarer – Herd zur Verfügung. Die hiermit eingetretenen Lästigkeiten im täglichen Gebrauch, der eingeschränkten Einsatzmöglichkeiten und ein etwaig erhöhter Stromverbrauch sind mit 3,5 % Mietminderung angemessen, aber auch hinreichend abgegolten. Bezugspunkt der Minderung muss dabei die Gesamtmiete und nicht nur der Küchenzuschlag sein, denn es kommt darauf an, in welchem Maße der Gebrauchswert der Wohnung insgesamt durch den Mangel beeinträchtigt ist.

Für den Zeitraum Juli/August 2018 ist die Minderung der Tauglichkeit der Mietsache aufgrund des nicht nutzbaren Backofens gleichfalls mit 3,5 % zu beziffern, sodass sich insoweit ein Betrag von 21,49 EUR für den Monat Juli 2018 und von 17,91 EUR für August 2018 ergibt.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist eine Formularklausel, die den Mieter einer mit Einbaumöbeln versehenen Wohnung im Rahmen der auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturlast auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet, wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 123 C 165/20, Urteil vom 30.06.2021) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. wie folgt aus:

„Der Tenor zu 4. des Versäumnisurteils war gleichfalls aufrechtzuerhalten. Das Bestehen der Instandsetzungsansprüche für die fälligen Schönheitsreparaturen hat auch die Beklagte nicht in Abrede gestellt. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist hier – was zwischen den Parteien gleichfalls nicht im Streit steht – nicht wirksam auf den Kläger übertragen worden. Eine Formularklausel, die den Mieter einer mit Einbaumöbeln versehenen Wohnung im Rahmen der auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturlast auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 17.11.2015 ó.67 S 359/15, Leitsatz; Ran. 3). So liegt es auch bei der verwendeten, im Tatbestand zitierten Klausel und die Wohnung verfügt in der Einbauküche auch über Einbaumöbel.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Hat der Mieter bei mitvermieteter Einbauküche mit Markenherd bei irreperabelem Defekt des Herdes einen Anspruch auf Einbau eines gleichwertigen Markenherds?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 123 C 165/20, Urteil vom 30.06.2021) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. wie folgt aus:
„Der Kläger hat in Bezug auf den mitvermieteten Herd aus § 535 Abs. 1 Satz 2. Var. 2 BGB den geltend, gemachten Instandsetzungsanspruch. indem die damalige Vermieterin dem Kläger auf seinen ausdrücklichen Wunsch (und einer entsprechenden Zuzahlung) das hochwertige ###-Gerät zur Verfügung stellte, hat sich auch die geschuldete Soll-Beschaffenheit des mietvertraglich Geschuldeten auf ein hochwertiges, im Wesentlichen vergleichbares Gerät konkretisiert. Das von der Beklagten eingebaute Gerät entspricht den sich hieraus ergebenden Anforderungen nicht. Dies ergibt sich schon aus dem Umstand, dass der Amica-Herd nicht über eine doppelte Glastür verfügt und somit bei Benutzung des Ofens außen heiß wird. Auch der geringere Durchmesser der größten Platte stellt einen Mangel dar, weil dementsprechend größere Töpfe und Pfannen nicht im selben Maße genutzt werden können wie bei dem alten Herd. Der Kläger muss auch die minderwertige Kunststoff-Optik nicht hinnehmen, da der alte Herd im Edelstahl-Design ausgeführt war. Schließlich hat die Beklagte auch nicht (hinreichend konkret) in Abrede gestellt, dass das Gebläse des neuen Herdes deutlich geräuschintensiver ist. Dementsprechend hat der Kläger einen Anspruch auf den Einbau eines gleichwertigen Markenherdes wie er im Klageantrag bzw. Tenor des Versäumnisurteils beschrieben ist.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist bei Legionellenbefall eine Mietminderung von 15% angemessen?

 

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 123 C 165/20, Urteil vom 30.06.2021) lautet: Ja!

 

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. wie folgt aus:

„Der Kläger hat wegen des Legionellenbefalls für den insoweit allein noch streitigen Zeitraum vom 16.02.2020 bis zum 26.08.2020 Anspruch auf Rückzahlung von wegen Mietminderung zu viel gezahlter Mieten in der geltend gemachten Höhe von 15 % aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1, 536 Abs. 1 BGB, mithin einen Anspruch in Höhe von 747,34 EUR.

Entgegen der Auffassung des Klägers hat hierbei zwar worauf die Beklagte zu Recht hingewiesen hat – das Landgericht Berlin nicht entschieden, dass die Vermieterseite bei einer Legionellenkontamination zu beweisen hätte, dass keine Gesundheitsgefährdung vorliege. Es hat vielmehr in der vom Kläger zitierten Entscheidung lediglich ausgeführt, wenn ein Mieter eine vom Vermieter bestrittene Gesundheitsgefahr behaupte, sei über die Frage, ob die Kontamination für den Mieter eine Gesundheitsgefahr begründe, (Sachverständigen-)Beweis zu erheben und die Gesundheitsgefährdung könne nicht ohne ein solches unter bloßer Orientierung an aus der Instanzrechtsprechung abgeleitete Grenzwerte abgelehnt werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.05.2017 – 67 S 59/17 -, Leitsätze; Rn. 5; 7 ff.).

Auf die Frage, ob eine Konzentration in gesundheitsgefährdende Höhe vorlag, kommt es hier aber nicht an. Ein Mietobjekt ist auch dann mangelhaft, wenn es nur in der Befürchtung der Gefahrverwirklichung genutzt werden kann. Schon die latent befürchtete Gefahr kann die Wertschätzung und den ungestörten Gebrauch der Sache beeinträchtigen, sofern es sich um eine begründete Gefahrbesorgnis handelt (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 13.02.2002 – 30 U 20/01 -). So liegt es hier. Die Beklagte hat dem Kläger in ihrem Schreiben vom 12.05.2020 selbst mitgeteilt, in dem von ihm genutzten Warmwasserstrang sei eine Kontamination mit Legionellen festgestellt worden. Dabei führte sie unter anderem aus, die Gefahr gehe “weniger von dem Verzehr legionellenbefallenen Wassers aus”, was impliziert, dass auch von dem Verzehr (wenn auch geringere) Gefahren ausgehen. Zudem wurde der Kläger “zur Risikovermeidung” das Abschrauben des Duschkopfes nahegelegt. Diese beiden Umstände schränkten den Mietgebrauch bereits für sich genommen ein, da nicht mehr davon ausgegangen werden konnte, dass eine gefahrlose Nutzung von Trinkwasser und Dusche möglich waren. Diese begründete Besorgnis wird auch nicht durch den abschließenden Absatz des Schreibens ausgeschlossen, da dort lediglich ausgeführt ist, es handele sich nicht um einen zur Mietminderung berechtigten Mangel, was jedoch- nur unter knappem Verweis auf ein amtsgerichtliches Urteil und den dort genannten – nicht näher erläuterten (höheren) Grenzwert begründet wird und im erkennbaren – nicht aufgelösten – Widerspruch zu den in dem Schreiben benannten Gefahren bzw. Vorsichtsmaßnahmen steht.

Der Anspruch besteht auch bereits ab dem Tag der Probeentnahme, damit diesem Zeitpunkt objektiv die in den späteren Schreiben der Beklagten benannten Vorsichtsmaßnahmen erforderlich waren und den Gebrauchswert der Wohnung einschränkten: Es kann hier nicht auf den Zeitpunkt der Information durch die Vermieterseite ankommen, da diese es sonst in der Hand hätte, wann das Mietminderungsrecht des Mieters entsteht (vgl. Herlitz; WuM 2014, 536/537).

Auch der Höhe nach ist der angesetzte Minderungsbetrag von 15 % nicht zu beanstanden. Denn durch die nicht abschließend zu bewertende Gefahr, die von dem Warmwasser ausging, war insbesondere der Gebrauch der Dusche erheblich eingeschränkt, der im Gesamtzusammenhang der Wohnraumnutzung eine ganz wesentliche Bedeutung zukommt.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist bei Legionellenbefall eine Mietminderung von 10% angemessen?

 

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 17/21, Urteil vom 17.06.2021) lautet: Ja!

 

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus:

„Die Klage hat auch in der Sache Erfolg. Der Mietzins war in dem streitgegenständlichen Zeitraum vom 5. März 2014 bis 17. Juni 2021 gemäß § 536 Abs. 1 BGB um 10% gemindert.

Für die Feststellung des Mangels der Mietsache, der eine lediglich 10%ige Minderung rechtfertigt, kommt es nicht darauf an, ob die Nutzung der Wasserversorgung tatsächlich mit Sicherheit zu einer Gesundheitsgefährdung geführt hat, wie etwa bei der Überschreitung eines durch Richtlinien oder Verordnungen aufgestellten – für den Legionellenbefall nicht festgelegten – Grenzwertes. Vielmehr genügt, dass eine solche Gefährdung in dem nunmehr streitgegenständlichen Zeitraum nicht ausgeschlossen werden kann. Bereits die aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen in dieser Zeit begründete Besorgnis einer nicht nur unerheblichen Gesundheitsgefahr führt zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs, wenn und weil sie nur in der Befürchtung der durch eine mit ihr in einer konkreten Beziehung stehenden Gefahrenquelle begründete Gefahrverwirklichung benutzt werden kann. Damit ist der ungestörte Gebrauch der Mietsache so lange beeinträchtigt, bis die Gesundheitsgefahr sicher behoben ist, ohne dass es aufgrund der bereits minderungsrelevanten latenten Gesundheitsgefahr eines tatsächlichen Schadenseintritts oder der Feststellung unmittelbar bevorstehender Schädigungen bedarf (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 13. Februar 2002 – 30 U 20/01, NZM 2003,395; Beschluss vom 25. März 1987 – 30 REMiet 1/86, WuM 1987,248; BGH, Urt. v. 15. März 2006 – VIII ZR 74/05, NZM 2006,504,Tz. 12; Kammer, Urt. v. 21. Dezember 2015 – 67 S 65/14, WuM 2016, 168; LG Stuttgart, Urt. v. 12. Mai 2015 – 26 O 286/14, ZMR 2015, 720).

Nach dieser Maßgabe steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Wohnung der Klägerin jedenfalls im fraglichen Zeitraum mit einem Mangel behaftet war. Für eine begründete Gefahr durch Legionellenbelastung sprechen bereits die gemäß § 16 Abs. 7 Satz 1 Nr. 2 TrinkwV im Jahr 2016 durchgeführten Gefährdungsanalysen der X GmbH mit dem Ergebnis von Zuordnungen von Leitungen des Objekts, die auch die Wasserversorgung der Beklagten und nicht nur einzelne Wohnungen betreffen, zu den Risikoklassen 4 (signifikant) bis 6 (hoch) sowie die im Rahmen nachfolgender Untersuchungen wiederholt festgestellten und den Maßnahmewert um ein Vielfaches überschreitenden Werte mit einer mindestens mittleren Kontamination von bis zuletzt 3.700 KbE/100 ml. Die Annahme einer begründeten Gesundheitsgefahr findet ihre Bestätigung in der allgemeinen Aussage des Sachverständigen im Rahmen seiner mündlichen Anhörungen, wonach es zwar keinen durch wissenschaftliche Erkenntnisse belegten Grenzwert für die Unbedenklichkeit von Legionellenkonzentrationen gebe, die vorliegend festgestellten, den Maßnahmewert deutlich überschreitenden Werte jedoch bereits eine maßgebliche Gesundheitsgefährdung bewirken können, die weitergehend sogar bei einer den Maßnahmewert unterschreitenden Kontamination nicht ausgeschlossen sei, da auch eine geringe Konzentration eine vermeidbare Gesundheitsgefährdung begründen könne.

Davon ausgehend ist aufgrund der wiederholt festgestellten und nicht als gering einzustufenden Legionellenkonzentration unabhängig von der Wahrscheinlichkeit einer tatsächlichen Erkrankung der Klägerin von einer hinreichend begründeten und den Mietgebrauch beeinträchtigenden Gesundheitsgefährdung auszugehen, dem die Beklagte als Vermieterin durch Tätigwerden im Sinne der in der Gefährdungsanalyse benannten Maßnahmen zu begegnen hatte. Dass sie dem nachgekommen und die nach Maßgabe der obigen Ausführungen maßgebliche Gesundheitsgefahr innerhalb des streitgegenständlichen Zeitraums sicher behoben war, ist von der hierfür darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten weder konkret dargetan noch ersichtlich. Soweit die Beklagte auf von ihr im Jahr 2016 ergriffene technische Maßnahmen verweist, wird eine dadurch bewirkte endgültige und als sicher erscheinende Mangelbeseitigung bereits durch die ausweislich ihres Schreibens vom 15. März 2017 erneut festgestellte Legionellenbelastung in einer die vorherigen Messwerte sogar überschreitenden Konzentration widerlegt.

Eine andauernde Minderung von 10% erscheint vorliegend als angemessen. Dafür reichte es aus, dass seit dem 3. März 2014 wiederholt an verschiedenen Messstellen der Warmwasserversorgung eine den technischen Maßnahmewert bei weitem überschreitende Legionellenbelastung festgestellt worden ist. Die zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrbesorgnis wäre allenfalls dann entfallen, wenn die Beklagte die Klägerin ausdrücklich und durch signifikant von den Voruntersuchungen abweichenden Testergebnisse im Rahmen der angekündigten Folgeuntersuchungen des Trinkwassers entwarnt hätte (vgl. Emmerich, in: Staudinger BGB, Neubearb. 2021, § 536 Rz. 29 m.w.N.). An einer solchen Entwarnung fehlte es jedoch bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung. Soweit die Beklagte darauf verweist, die Klägerin würde nicht mehr in der streitbefangenen Wohnung wohnhaft sein, verfängt dies nicht. Denn für die Beurteilung eines Mangels i.S.d. § 536 BGB kommt es nicht darauf an, ob der Mieter in der Mietsache aufhältlich ist oder nicht (vgl. KG, Urt. v. 10. März 2011 – 8 U 187/10, WuM 2012,142). Davon unabhängig ist der zuerkannte Minderungssatz selbst bei einem nicht in der Wohnung aufhältlichen und gesundheitlich nicht vorbelasteten Mieter gerechtfertigt.”