Archiv der Kategorie: Mietertipps /-informationen

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 27.09.2021 – Nach Volksentscheid: Initiative mahnt Umsetzung des Wählerwillens an
Mehrheit der Berliner votiert für Vergesellschaftung von Wohnungen großer Unternehmen. Die Wirtschaft bangt, die Parteien diskutieren die Folgen.
Die Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen drängt nach dem erfolgreichen Volkentscheid zur Vergesellschaftung von Wohnungen auf eine zügige Umsetzung des Bürgerwillens. Im Frühjahr nächsten Jahres könnte ein entsprechender Gesetzesentwurf ins Abgeordnetenhaus eingebracht werden, sagte der Sprecher der Initiative Rouzbeh Taheri am Montag. Für die Initiative sei es wichtig, dass der Beschluss des Volksentscheids umgesetzt werde, alle Maßnahmen für eine Vergesellschaftung der Wohnungen zu ergreifen. Das sei „ein eindeutiger Auftrag“, sagte Taheri, und bedeute, dass der Volksentscheid nicht benutzt werden dürfe, um andere Maßnahmen durchzusetzen.
Beim Volksentscheid am Sonntag hatte sich eine Mehrheit der Berliner für die Vergesellschaftung von Wohnungen großer Immobilienkonzerne ausgesprochen. Nach Angaben aus dem Büro der Landeswahlleiterin votierten 56,4 Prozent für die Enteignung von Wohnungen, 39 Prozent lehnten dies ab. Insgesamt stimmten 1.034.709 Berliner mit Ja, 715.214 mit Nein. Die Bedingung, dass neben einer Mehrheit zugleich 25 Prozent der Wahlberechtigten mit Ja stimmen müssen, damit der Volksentscheid erfolgreich ist, wurde ebenfalls erfüllt.
Besonders hoch fiel der Anteil der Ja-Stimmen mit gut 72 Prozent in Friedrichshain-Kreuzberg aus. In Mitte votierten rund 64 Prozent für eine Vergesellschaftung. Überall dort, wo der „Druck des Mietenwahnsinns“ besonders groß und die Einkommen niedrig seien, habe es eine „überdurchschnittliche Zustimmung“ gegeben, sagte Taheri. Überall dort, wo die Einkommen hoch seien, etwa in Einfamilienhausgebieten, sei die Zustimmung niedriger gewesen. Beim schlechtesten Ergebnis, in Steglitz-Zehlendorf, betrage die Zustimmung aber immer noch 44 Prozent.

Mieterverein spricht von fulminantem Erfolg

Ziel der Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen ist, die Bestände von privatwirtschaftlichen Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen in Berlin zu vergesellschaften. Die Initiative beruft sich dabei auf Artikel 15 des Grundgesetzes. Darin ist formuliert, dass „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden können – gegen eine Entschädigung. Die Schätzungen für eine Entschädigung, die sich auf 243.000 Wohnungen beziehen, bewegen sich  zwischen zehn bis elf Milliarden Euro, die die Initiative ansetzt, und auf 36 Milliarden, mit denen der Senat kalkuliert.
Während der Berliner Mieterverein den Volksentscheid als „fulminanten Erfolg der Initiative Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ bezeichnet und die Umsetzung des Bürgervotums einfordert, reagieren die Verbände der Immobilienwirtschaft besorgt. Die Chefin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) Maren Kern sagte, der Enteignungsvolksentscheid habe zwar eine Mehrheit bekommen, fast 40 Prozent der Berlinerinnen und Berliner hätten aber auch dagegen gestimmt. Mit dem Ergebnis des Entscheids müsse jetzt gleichwohl „umgegangen werden“.
Dabei gelte es, „die Spaltung der Stadt nicht weiter zu vertiefen“, so Kern. „Deshalb brauchen wir eine offene und ehrliche Diskussion darüber, wie es jetzt in der Berliner Wohnungspolitik weitergehen soll“, sagte sie. Berlins Wohnungsproblem lasse sich nicht durch Enteignungen lösen, sondern nur durch gemeinsame Anstrengungen für mehr Wohnraum. Dazu müssten alle an einem Strang ziehen. Am besten werde das mit einem „Bündnis für Neubau und Wohnen“ gelingen.

Giffey will Gesetzentwurf erarbeiten

Ähnlich äußerte sich die Industrie- und Handelskammer (IHK). „Zwar wurde dem Enteignungsvolksentscheid mehrheitlich zugestimmt, allerdings wurden mehrheitlich auch Parteien gewählt, die Enteignungen ablehnen“, erklärte IHK-Präsident Daniel-Jan Girl. „Das ist aus unserer Sicht vor allem ein deutliches Signal für die künftige Koalition, beim Thema Wohnungsbau und Mietenpolitik endlich für spürbare Entlastungen des angespannten Marktes zu sorgen.“
Die Parteien reagierten unterschiedlich auf den Volksentscheid. SPD-Spitzenkandidatin Franziska Giffey sprach sich im RBB-Inforadio dafür aus, einen Gesetzentwurf zur Vergesellschaftung zu erarbeiten. „Aber dieser Entwurf muss dann eben auch verfassungsrechtlich geprüft werden“, sagte sie. Der künftige Senat müsse sehr genau schauen, was verfassungsrechtlich möglich sei. Berlin dürfe sich kein weiteres negatives Urteil beim Bundesverfassungsgericht holen, warnte Giffey. Das höchste deutsche Gericht hatte zuletzt den Berliner Mietendeckel gekippt.
Die Spitzenkandidatin der Grünen Bettina Jarasch sagte, das Thema gehöre in Koalitionsverhandlungen. Die Politik müsse nun prüfen, ob eine Umsetzung des Bürgervotums für Enteignungen machbar sei. „Es gibt für ein solches Gesetz aber noch viele rechtliche und praktische Fragen zu klären“, sagte Jarasch der Deutschen Presseagentur.

Initiative will Druck aufrecht erhalten

Einer der möglichen künftigen Regierungspartner der SPD, die FDP, reagierte mit scharfer Kritik auf den Volksentscheid. Die Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen habe es „mit fadenscheinigen Argumenten und fragwürdigen Mitteln geschafft, ausreichend Berlinerinnen und Berliner für die Initiative gewinnen zu können“, sagte der FDP-Abgeordnete Stefan Förster. „Dabei haben sie den Menschen jedoch Sand in die Augen gestreut: Dass die Ausgaben von 36 Milliarden Euro unsere Stadt in den finanziellen Ruin führen, dass dadurch tausende Jobs in Gefahr geraten und wir ins Risiko laufen, die zentrale Daseinsfürsorge unserer Stadt nicht mehr bezahlen zu können, das haben die Aktivisten verschwiegen“, so Förster.
Der Berliner Mieterverein stellte unterdessen klar, dass der Volksentscheid für die Koalitionsverhandlungen bedeute, „das Thema Mieten und Wohnen prioritär zu behandeln“. Außerdem müsse von den Parteien geprüft werden, in welcher Konstellation der durch das Volksbegehren deutlich gewordene Wille der Wählerinnen und Wähler umgesetzt werden könne.
Was auch immer die Parteien planen: Die Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen erklärte, sie werde Sondierungen und Koalitionsgespräche „eng begleiten“ und „genau beobachten“, wie die einzelnen Parteien sich äußern. Die Initiative sei sicher, dass der Wille der Berliner ohne ihren Druck nicht umgesetzt werde. Falls die Politiker dem Volksentscheid am Ende nicht folgen sollten, gebe es immer noch die Mittel der direkten Demokratie, so Taheri. „Wir sind jederzeit in der Lage, falls die Politik unseren Vorschlag ignoriert, auch einen Gesetzesvolksentscheid auf den Weg zu bringen.“

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 26.09.2021 – Volksentscheid: Mehr als eine Million Berliner wollen Wohnungen enteignen
Die Initiative  zur Vergesellschaftung von Immobilien großer Konzerne ist erfolgreich. Eine deutliche Mehrheit der Wähler stellt sich hinter die Forderung.
Eine Mehrheit der Berliner spricht sich für die Vergesellschaftung von Wohnungen großer Immobilienkonzerne aus. Nach Auszählung in allen Wahllokalen votierten 56,4 Prozent für die Enteignung von Wohnungen, 39 Prozent lehnten dies ab. Das teilte das Büro der Landeswahlleiterin am Montag mit. Insgesamt stimmten 1.034.709 Berliner mit Ja, 715.214 mit Nein. Besonders hoch fiel der Anteil der Ja-Stimmen mit gut 72 Prozent in Friedrichshain-Kreuzberg aus. In Mitte votierten rund 64 Prozent für eine Vergesellschaftung. Das nötige Quorum, wonach neben einer Mehrheit zugleich 25 Prozent der Wahlberechtigten mit Ja stimmen müssen, damit der Volksentscheid erfolgreich ist, war schon vor Auszählung aller Stimmen erreicht.
Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen” hatte den Volksentscheid bereits in der Nacht in einer Stellungnahme für gewonnen erklärt. Der zukünftige Senat sei nun dazu aufgerufen, ein Gesetz zu erarbeiten, um große Wohnungskonzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin zu enteignen und zu vergesellschaften. „Gemeinsam haben wir die Stadt bewegt und die Politik aufgerüttelt – das feiern wir heute“,  so Joanna Kusiak, Sprecherin der Initiative.
Der Senat von Berlin wird nach dem nun beschlossenen Text des Volksentscheids „aufgefordert, alle Maßnahmen einzuleiten“, die zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum zum Zwecke der Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes erforderlich sind. Ziel der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ ist, die Bestände von privatwirtschaftlichen Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen in Berlin zu vergesellschaften. Ausgenommen sind Unternehmen in öffentlichem Eigentum, kommunale Wohnungsbaugesellschaften in privater Rechtsform und Bestände in kollektivem Besitz der Mieter.
Die Initiative beruft sich, wie berichtet, auf Artikel 15 des Grundgesetzes. Darin ist formuliert, dass „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden können – gegen eine Entschädigung der Eigentümer. Das Problem: Seit Gründung der Bundesrepublik ist von dem sogenannten Sozialisierungsartikel noch kein Gebrauch gemacht worden. Es gibt also keine Rechtsprechung zu einer Vergesellschaftung und keine Erfahrungen zur Höhe einer notwendigen Entschädigung. Absehbar ist, dass eine Vergesellschaftung von den Gerichten überprüft wird.

Juristisch umstritten

Zur rechtlichen Zulässigkeit einer Vergesellschaftung gibt es verschiedene Positionen. In einem am Donnerstag vorgestellten Gutachten des Staatsrechtlers Ulrich Battis, das die wirtschaftsnahe Initiative „Neue Wege für Berlin“ in Auftrag gegeben hat, heißt es, dass der zur Abstimmung stehende Beschluss in weiten Teilen im Widerspruch zum Grundgesetz und zur geltenden Rechtsprechung in Deutschland steht. „Es bestehen gewichtige rechtliche Zweifel an der Umsetzbarkeit eines positiven Volksentscheids“, erklärte Battis. „Die von der Initiative geforderte Vergesellschaftung wäre ein unverhältnismäßiger Eingriff in privates Eigentum und verstößt gegen den Gleichheitsgrundsatz, weil nur Wohnungsbestände ab einer Schwelle von 3000 Wohnungen vergesellschaftet werden sollen.“ Dem Land Berlin fehle außerdem die Gesetzgebungskompetenz für ein Enteignungsgesetz, und die zur Finanzierung geplante Kreditaufnahme durch eine Anstalt öffentlichen Rechts wäre eine unzulässige Umgehung der Schuldenbremse“.
Andere Juristen stützen die Auffassung, dass eine Vergesellschaftung sehr wohl zulässig ist, knüpfen dies aber an bestimmte Bedingungen. Aus Sicht von Reiner Geulen, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, ist es „verfassungsrechtlich grundsätzlich möglich, Grund und Boden, also auch Wohnimmobilien“ gemäß Artikel 15 „in eine gemeinwirtschaftliche, nicht-gewinnorientierte Form zu überführen“. Doch müsse ein Sozialisierungsgesetz den Gleichbehandlungsgrundsatz beachten. Bedenken könnten sich daraus ergeben, dass nur „private“ Wohnungsunternehmen vergesellschaftet werden sollen, nicht aber solche, die der öffentlichen Hand gehören. Unzulässig wäre eine Vergesellschaftung, „wenn sie nicht erforderlich ist“, stellt Geulen fest. Dies bedeute, „dass ein Vergesellschaftungsgesetz daraufhin zu überprüfen ist, ob das Ziel – die Schaffung von angemessenem Wohnraum – auch ohne die Vergesellschaftung erreicht werden kann“.

Was folgt aus dem Votum?

Umstritten ist eine Vergesellschaftung vor allem wegen der Höhe der notwendigen Entschädigung. In der amtlichen Kostenschätzung werden die Entschädigungskosten für eine Vergesellschaftung von zirka 243.000 Wohnungen auf 28,8 bis 36 Milliarden Euro beziffert – plus Erwerbsnebenkosten. Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ geht von einer geringeren Entschädigung aus. Laut der Mitteilung zum Volksentscheid schätzt die Initiative die Entschädigung auf 7,3 bis 13,7 Milliarden Euro. Auf Basis eines „Faire-Mieten-Modells“ für 243.000 Wohnungen kommt die Initiative auf eine Entschädigung von rund zehn bis elf Milliarden Euro.
Welche Folgen der Volksentscheid hat, ist offen. SPD, CDU und FDP lehnen eine Vergesellschaftung ab, die Linke ist dafür, die Grüne sehen sie als „Ultima Ratio“. Der nächste Senat muss prüfen, was aus dem Votum folgt. Gegner einer Vergesellschaftung wie der FDP-Fraktionsvorsitzende Sebastian Czaja stufen den Beschluss als Appell ein. Sowohl SPD-Spitzenkandidatin Franziska Giffey als auch Czaja haben aber zugesichert, das Ergebnis des Volksentscheids ernst zu nehmen und rechtlich prüfen zu lassen. Rückenwind bedeutet der Volksentscheid für die Grünen-Spitzenkandidatin Bettina Jarasch, die erklärt hatte, den Volksentscheid nutzen zu wollen, um die Vermieter freiwillig zu einem Mietenschutzschirm zu Gunsten der Mieter zu bewegen. Mehrere Organisationen der Bau- und Immobilienwirtschaft haben im Vorfeld der Wahl die Landesregierung aufgerufen, ein Bündnis für den Neubau einzugehen.

Akelius verkauft seine 14.050 Berliner Wohnungen

Nicht alle Unternehmen setzen aber offenbar auf eine Kooperation. Die Firma Akelius teilte am Sonntagabend mit, dass sie sich von 14.050 Wohnungen in Berlin und von rund 3600 Wohnungen in Hamburg trennt. Neuer Eigentümer wird das schwedische Wohnungsunternehmen Heimstaden Bostad AB. Akelius war in den vergangenen Jahren vor allem wegen hoher Mieten beim Abschluss neuer Mietverträge kritisiert worden und hätte zum Kreis der Konzerne gehört, die von einer Vergesellschaftung betroffen gewesen wären.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

rbb24.de am 09.09.2021: Plötzlich mehr Quadratmeter – Wenn die Miete nach einer Wohnungsvermessung erhöht wird
 
Was tun, wenn man plötzlich mehr Miete zahlen soll, weil die Wohnung angeblich größer ist als gedacht? Genau das ist der Rentnerin Gabriele C. aus Berlin passiert. Ob Vermieter das einfach so machen können und welche Rechte Mieter haben. Von Ute Sturmhoebel
Seit 14 Jahren wohnt die Berliner Rentnerin Gabriele C. in ihrer rund 42 Quadratmeter großen Einzimmerwohnung. Nach einer Neuvermessung soll sie 50 Euro mehr Miete pro Monat dafür bezahlen. Die größte Angst der 67-Jährigen aber ist, dass sie womöglich mehrere tausend Euro an Miete nachzahlen soll.
Fälle wie dieser – mit strittigen Quadratmetergrößen – sind in der Praxis nicht selten, weiß Wibke Werner vom Berliner Mieterverein. In einem Punkt kann sie die Mieterin jedoch beruhigen: “Eine rückwirkende Nachforderung der Miete, weil die Wohnung tatsächlich größer war und die Mieterin vermeintlich jahrelang zu wenig Miete gezahlt hat, ist nicht möglich. Denn eine Miete kann nur mit einem Mieterhöhungsverlangen erhöht werden und ein Mieterhöhungsverlangen kann nur für die Zukunft gestellt werden. Das heißt, rückwirkend geht das nicht.”
Bei Zweifeln die eigene Wohnung nachmessen
Doch wie muss ein Mietvertrag in Bezug auf die Wohnungsgröße aussehen? Im Mietvertrag von Gabriele C. von 2007 stehen “ca. 42,62m²” Wohnfläche – mit dem Zusatz: “Wobei der Vermieter ausdrücklich keine Garantie für diese Flächengröße übernimmt.”
Der Expertin vom Mieterverein begegnet das häufiger. “Die Circa-Angabe der Wohnungsgröße hat keine Relevanz, das wird dann so behandelt, als wäre es die tatsächlich angegebene Wohnfläche”, sagt Wibke Werner. “Etwas anderes ist es, wenn es um eine Mieterhöhung geht, um eine Betriebskostenabrechnung geht, dann kommt es auf die tatsächliche Wohnungsgröße an, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Von daher ist es gar nicht zwingend, dass im Mietvertrag irgendetwas vereinbart ist.”
Auch abweichende Quadratmeter-Zahlen in Mietverträgen begegnen Wibke Werner in der Praxis immer wieder. Deshalb rät die Mietrechts-Expertin: Bei Zweifeln auch mal selbst die Größe der eigenen Wohnung nachmessen – dafür einfach Länge mal Breite eines Raumes rechnen, Nischen abziehen. Der Keller wird gar nicht berechnet. Alles unter einem Meter Höhe fällt auch komplett weg, die Fläche zwischen ein und zwei Metern Höhe wird zu 50 Prozent angerechnet. Für Balkon, Terrasse oder Loggia gilt: bei Mietverträgen bis 2003 rechnet man die Hälfte, bei Abschluss ab 2004 zwischen 25 und 50 Prozent, je nach Ausstattung und Wohnwert.

Oft gibt es Abweichungen

Gutachter Klaus-Uwe Wöllert vermisst gemeinsam mit seiner Kollegin Karin Rabel Wohnungen im Auftrag von Mietern, denen diese kleiner vorkommen als im Mietvertrag angegeben. Oft weichen ihre Messungen deutlich von der angeblichen Größe ab. Bei 20 Prozent der Wohnungen sei die Abweichung minimal, sagt Wöllert. “Aber wenn Sie von 15 Euro pro Quadratmeter ausgehen, dann bedeutet das ja im Jahr auch schon 200 bis 300 Euro, die man zu viel zahlt.“
Erst wenn die Wohnung tatsächlich mehr als 10 Prozent kleiner ist, als die im Mietvertrag vereinbarte Größe, bestehe laut Mietrecht ein erheblicher Mangel, sagt Wibke Werner. “Dann entsteht ein dauerhaftes Mietminderungsrecht in Höhe der prozentualen Abweichung.“
Bei Rentnerin Gabriele C. wurde im Auftrag des rbb-Verbrauchermagazins Super.Markt nachgemessen. Das Ergebnis der Messung hat eine Gesamtwohnfläche von rund 45 Quadratmetern ergeben. Das sind fast drei Quadratmeter weniger, als der Vermieter berechnet hatte. Möglicherweise wird die Berlinerin das noch mit ihm ausfechten müssen. Denn womöglich wird er sich nicht auf diese neue Berechnung einlassen.
Doch Gabriele C. ist trotzdem erleichtert. Denn nach Aussagen des Berliner Mietervereins könne der Eigentümer ihre Miete erst in knapp einem Jahr erneut erhöhen. Und dann laut Berechnungen von Wibke Werner für die nun festgestellten 45,785 qm auch nur auf 406 Euro: immerhin fast 20 Euro weniger als der Vermieter gefordert hatte.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

 
staaken.info am 30.08.2021 – Zum aktuellen Mieterhöhungsverlangen von Adler/Westgrund:
Adler-Mieterhöhungen? Nein danke!
Mit Datum vom 20.8. haben in den letzten Tagen rund 700 Mietparteien von Wohneinheiten der Adler Group in der Staakener Rudolf-Wissell-Siedlung ein Schreiben erhalten in dem die Vermieterseite ein Mieterhöhungsverlangen zum 1. November des Jahres ausdrückt. Wollte der aus ADO, Adler und Consus neu gebildete Immobilienkonzern sich noch vor dem Superwahltag so in Erinnerung bringen, dass auch er mit seinen rund 70.000 Wohneinheiten zu den „Big Playern“ gehört, die im Fokus sind, der Abstimmung am 26.9. über eine Vergesellschaftung?

Wohl kaum! Aber auf jeden Fall dazu, dass – wie in der Gemeinsamen Presseerklärung vom 27.8., der Linken-Abgeordneten Helin Evrim Sommer (MdB) und Lars Leschewitz (BVV) nachzulesen – das Mieterhöhungsverlangen für Wohneinheiten an Loschwitzer, Pillnitzer und Cosmarweg, die Forderung unterstreicht, nach einem bundesweiten Gesetz für einen wirksamen „Mietendeckel“.

Denn weder sind die rund 50 Jahre alten Wohneinheiten auf der Westseite des Magistratswegs frisch saniert, noch erfreuen sie sich der Lage in einem aufwändig gestalteten Wohnumfeld.

Mieterhöhungsverlangen nicht ungeprüft lassen!

Auf jeden Fall sei allen betroffenen Mieter:innen dringend empfohlen, das Mieterhöhungsverlangen kritisch und sachkundig prüfen zu lassen – z.B. in der vom Bezirksamt finanzierten kostenlosen Mieterberatung jeden Montag von 16-19 Uhr im Stadtteilzentrum Obstallee 22 E!

Geldwert, die kostenlose Mieterberatung!

Dort konnte in einem ersten vorgetragenen Fall sogar festgestellt werden, dass bereits die bisherige Nettokaltmiete in Höhe von 5,53 € pro m² rund 7% über der nach Alter, Lage und Ausstattung berechtigten Nettokaltmiete von 5,17 € pro m² liegt und daher natürlich auch die von der Vermieterseite verlangte neue um weitere ca 5% erhöhte Miete von 5,77 € pro m² ungerechtfertigt ist.

Also mit Mieterhöhungsverlangen und Mietvertrag unterm Arm, nix wie hin zur:

Mieterberatung des AMV i.A. BA Spandau
kostenfrei | ohne Anmeldung
immer montags 16-19 Uhr im Staakentreff
Stadtteilzentrum Obstallee 22E
Kontakt mobile: 0174-4832728 | Email:  info@mieter-verbraucherschutz.berlin

oder auch zu der

Sprechstunde Mietrechtsanwalt 
im Bürgerbüro von Helin Evrim Sommer
Mittwoch 1. September 17-19 Uhr
Reisstraße 21 in der Siemensstadt

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

staaken.info am 22.07.2021: Gewobag-Antworten zum Zustand ihrer Bestände in Staaken
Zu viel Leerstand und zu wenig Service
Hat die landeseigene Wohnungsgesellschaft Gewobag sich mit der Übernahme zum 1.12. 2019 der rund 3.400 Wohnungen beiderseits der Heerstraße in Staaken übernommen? Man kann es kaum verneinen, angesichts der Vielzahl von Meldungen und Artikeln, hier auf staaken.info und in vielen Medien der Stadt, über Misstände, von Reparaturstau bei Schließanlagen, Fahrstühlen, Beleuchtung und Wasserschäden über Vermüllung, Tauben- und Rattenplage bis zu mangelnder Sicherheit, die in häufigen Brandanschlägen mündete. Die Stellungnahme der Gewobag zur schriftlichen Anfrage im Abgeordnetenhaus gibt da wenig Aufschluss und lässt eher noch Fragen offen.
Laut Gewobag-Antwort Nr.1 zur  schriftlichen Anfrage der Linken-Abgeordneten Franzika Leschewitz und Dr. Michail Nelken zum Thema Andauernde Misstände in Wohnanlagen der Gewobag im Quartier Heerstraße Nord, werden unter dieser räumlichen Zuordnung exakt 5.454 Wohneinheiten aufgeführt, darunter auch Wohnungen in der Pfarrer-Theile-Str. und Richard-Münch-Straße die noch westlich der Rudolf-Wissell-Siedlung und der Staakener Felder liegen.
Überdurchschnittlich hoher Leerstand
Davon stehen aktuell zum Zeitpunkt Ende Juni (s. Antwort 2) sage und schreibe „444 Wohnungen … im Quartier Heerstraße Nord durchschnittlich 11 Monate leer“. Ein im Vergleich extrem hoher und langandauernder Leerstand, der sich nicht alleine durch die Asbestsanierung erklären lässt. Zum  Zeitpunkt der Antwort am 15.6. 21 auf die Schriftliche Anfrage zum Thema Asbest  (s.unten) waren es gerade mal  141 WE in Staaken mit Asbest-Sanierungsbedarf . Für die übrigens spandauweit nur 41 Umsetzwohnungen zur Verfügung stehen.
Zu wenig Personalstellen für Hauswartdienste
Für alle o.g. fast 5.500 Wohneinheiten der Gewobag im Qurtier sind über das Unternehmen fletwerk gerade mal elf (!!) Personalstellen für Hauswartdienste regelmäßig beauftragt. Kein Wunder also, dass die Beschwerden über Mängel bei Sauberkeit und Instandhaltung bzw. Instandsetzung in den Aufgängen der Hochhäuser und Wohnzeilen nicht ab- sondern zunehmen.
Mn kennt sie nicht, man sieht sie nicht und ein direkter Kontakt ist i.d.R. nicht möglich. Schadensmeldungen und Anfragen der Mieter:innen sind nur über die zentrale Servicestelle der Gewobag möglich und auch da gibt es Beschwerden, dass – besonders bei der empfohlenen Meldung via Email –selbst nach mehrmaliger Erinnerung keine Antwort und erst recht keine Aktivität erfolgt.
Unabhängig von der berechtigten Forderung des Bündnisses kommunales und selbstverwaltetes Wohnen (kusWo) zur Reintegration der Hausmeisterdienste (Artikel v. 17.6.21) im Unternehmen , muss die Zahl der beauftragten Servicekräfte zeitnah tüchtig erhöht werden.
Kein positiver Effekt des Sicherheitsdiensts?
Gerne übrigens hätte man mehr erfahren zur Antwort 10 über „die Evaluierung“ und die „sorgfältige Prüfung der Ergebnisse“ die von der Gewobag vorgenommen worden sind und dazu geführt haben, dass die noch von der ADO übernommene abendliche „Sicherheitsbestreifung“ im Gebiet beendet wurde, weil „ein tatsächlicher positiver Effekt auf die Sicherheitslage nicht festgestellt werden konnte“.
Was bleibt?
Inwiefern die Einschätzung des Senats   und der Staatssekretärin für Wohnen Wenke Christoph gefolgt werden kann, dass sich die „Prozesse in der Kommunikation zwischen Mietenden und der Gewobag AG verbessern werden“, wird sich zeigen.
Wenn der Senat keine Zweifel daran hat, “ dass die Rekommunalisierung der Wohnungsbestände an der Heerstraße Nord sowohl für die Mietenden wie auch für das Land Berlin vorteilhaft ist“ so weiß Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV e.V. aus den  Sprechstunden der bezirklichen Mieterberatung im Stadtteilzentrum an der Obstallee (montags von 16-19 Uhr), dass „nahezu jede Woche Mieterinnen und Mieter und berichten von ihren Problemen mit der Gewobag. Einhelliger Tenor ist: Unter der ADO war es besser“!
Im Wortlauf zum download:
Schriftliche Anfragen der Abgeordneten Leschewitz u. Nelken + Antworten:
dazu die Presseerklärung die Linke v. 1.7.21:
• Zustand der Gewobag-Bestände in Spandau
u. v. Bündnis kommunales u. selbstverwaltetes Wohnen (kusWo)
• Offener Brief  Fremdvergabe von Dienstleistungen v. 9. Juni 2021
https://www.staaken.info/2021/07/zu-viel-leerstand-und-zu-wenig-service/

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Abendblatt am 07.07.2021: Spandau: Mieter klagen über Ratten und Müll
Der Mieterrat der Gewobag wendet sich mit einem Offenen Brief an den Berliner Senat.
Vermüllte Außenbereiche, schlechter Hausmeisterservice und Rattenbefall in den Wohnungen: Wegen der Zustände in Wohnanlagen im Gebiet Heerstraße Nord steht die Gewobag in der Kritik. „Ein zentraler Punkt ist die niedrige Zahl an Hausmeistern, die im gesamten Quartier aktiv sind“, so die Spandauer Abgeordnete Franziska Leschewitz (Die Linke). „Elf Personen für ein Quartier mit über 5.400 Wohnungen sind viel zu wenig. Das erklärt die vielen Beschwerden.“

Mieter fordern Hausmeister vor Ort

Leschewitz unterstützt Forderungen nach einer Reintegration der an externe Firmen vergebenen Hausmeister- und Reinigungsdienstleistungen in die Gewobag, um die Arbeitsbedingungen und die Qualität der Arbeit zu verbessern. Genau dafür setzt sich ein Bündnis, dem unter anderem der Mieterrat der Gewobag angehört, in einem Offenen Brief an den Senat ein. Darin werden beispielsweise Quartier- und objektbezogene Hausmeister gefordert, die einen festen Bestand haben und für die Mieter vor Ort Ansprechpartner sind.

Wohnungen sind eine Herausforderung

Die Gewobag äußerte sich bislang nicht zu der Kritik. Die Fachaufsicht über das landeseigene Wohnungsunternehmen führt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. In ihrer Antwort auf Leschewitzs Anfrage zum Thema schreibt Staatssekretärin Wenke Christoph (Die Linke): „Die Übernahme der ehemaligen ADO-Bestände war und ist eine große Herausforderung für die Gewobag, bei der sich die nachfolgenden Prozesse in der Kommunikation mit den Mietern verbessern werden.“
Die Gewobag habe die Anzahl der Mülltonnen angepasst, so Christoph. Mit den Mietern finde ein regelmäßiger Austausch zu möglichen Lösungen statt. So habe die Gewobag eine Projektgruppe eingerichtet, in der gemeinsam Maßnahmen für mehr Ordnung und Sauberkeit erarbeitet werden.
https://abendblatt-berlin.de/2021/07/07/spandau-mieter-klagen-ueber-ratten-und-muell/

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 25.05.2021: Betriebskosten – Adler verzichtet auf Nebenkosten in der Angerburger Allee
Westend – Die Adler Immobilien Management GmbH – ehemals ADO Immobilien Management GmbH – erstellte am 19.04.2021 Korrekturabrechnungen für ihre Mieter in der Angerburger Allee 35-55 (Belvedere) ungerade zu ihrer Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 14.12.2020 und verzichtet damit auf 187.024,29 €.
Zur Erinnerung:
Die ADO Immobilien Management GmbH rechnete in ihrer Nebenkostenabrechnung vom 14.12.20209 Betriebskosten in Höhe von 1.607.450,95 € ab. Das waren bei den Wohnraummietern 380.753,80 € mehr als in 2018.
Bei den Heiz- und Warmwasserkosten waren es 933.448,02 € und damit 55.060,41 € mehr als in 2018.
Insgesamt stiegen die Kosten bei den Wohnraummietern um 435.814,21 €. Viele Mieterinnen und Mieter waren angesichts dieser Kostensteigerung nahezu geschockt.
So stiegen bei den Wohnraummietern die Versicherungskosten von 78.752,63 € in 2018 um 61.463,23 € auf 140.215,86 € in 2019, die Kosten der Hausreinigung/Gebäudereinigung von 94.697,29 € um 49.302,71 € auf 144.000,00 €, die Kosten der Gartenpflege/Pflege der Außenanlagen von 44.756,36 € um 68.743,64 € auf 113.500,00 €, die Kosten der Sperrmüllbeseitigung von 2.442,80 € um 13.680,12 € auf 16.122,92 € und die Kosten der Wartung der Aufzüge von 33.382,41 € um 24.242,65 € auf 57.625,06 €.
Nach Erhalt der Abrechnung legten viele Mietparteien Widerspruch gegen ihre Nebenkostenabrechnung ein, da für sie die exorbitante Kostensteigerung nicht nachvollziehbar war. Allein durch den AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. wurde vor Erstellung der Korrekturabrechnung für 34 Mietparteien Widerspruch eingelegt.
Konstruktive und kooperative Reaktion

Die Adler Immobilien Management GmbH reagierte äußerst prompt, konstruktiv und kooperativ auf die Einwände des AMV. Sie ermöglichte in der Zeit vom 12.01. bis 26.01.2021 eine elektronische Belegprüfung aller Verträge und Rechnungen. Nach einer ausführlichen Stellungnahme des AMV zu den Verträgen und Rechnungen kam es auf Initiative der Adler Immobilien Management GmbH am 23.03.2021 zu einer Telefonkonferenz, an der u.a. federführend Herr Henry Lorenz, Head of Central Property Management der Adler Group, teilnahm. Anlässlich der Telefonkonferenz wurden auf Augenhöhe alle strittigen Positionen lösungsorientiert erörtert und diskutiert. Am Ende sagte die Adler Immobilien Management GmbH die Erstellung einer Korrekturabrechnung zu, die nunmehr am 19.04.2021 erfolgte, und zwar für alle Mieterinnen und Mieter der Wohnanlage, unabhängig davon, ob sie Einwände gegen die Abrechnung erhoben hatten oder nicht.
Kostensenkung
Die Betriebskosten wurden von 1.607.450,95 € um 98.439,73 € auf 1.509.011,22 € und die Heizkosten von 933.448,02 € um 10.147,09 € auf 923.300,93 € reduziert. Insgesamt ergibt sich für die Wohnungsmieter eine Kostenersparnis von 108.586,82 €.
Die Kosten der Gebäudereinigung haben sich von 144.000,00 € um 15.235,55 € auf 128.764,45 € und die Kosten der Pflege der Außenanlagen von 113.500,00 € um 59.354,54 € auf 54.145,46 € reduziert.
Die Sicherheitskosten in Höhe von 83.109,60 € wurden bei den meisten Mieterinnen und Mietern komplett gestrichen.
Für die Tiefgaragen, Garagen, Stellplätze und Fahrradräume wurden Vorwegabzüge vorgenommen.
Die Kosten der Legionellenprüfung wurden reduziert.
Zwischenfazit:
Es sind zwar noch grundsätzliche Fragen zur Umlegbarkeit diverser Wartungspositionen sowie bei einigen Positionen die Frage der Wirtschaftlichkeit zu klären, jedoch besteht eine realistische Chance, dass dies im Interesse beider Parteien im Dialog gelingen wird.
Kommentar des AMV
„Die bisherige Widerspruchsbearbeitung der Adler Immobilien Management GmbH ist nicht nur äußerst professionell, sondern in ihrer Art und Weise derart konstruktiv, lösungsorientiert und kooperativ, wie ich sie bisher in der Vergangenheit noch nicht erlebt habe und wie ich sie mir von allen Wohnungsunternehmen wünschen würde. Sie kann bereits nahezu als mustergültig bezeichnet werden”, sagt Eupen. „Von diesem Umgang mit den Mieterinnen und Mietern kann sich manch anderes Wohnungsunternehmen in Berlin eine Scheibe abschneiden“, so Eupen. „Wenn alle Verwaltungen und Immobiliengesellschaften so arbeiten würden, gäbe es bei Betriebskostenabrechnungen weit weniger Rechtsstreitigkeiten“, meint Eupen.
„Besonders lobenswert ist hervorzuheben, dass alle Mieterinnen und Mieter der Wohnanlage eine Korrekturabrechnung erhalten haben, und zwar unabhängig davon, ob sie Widerspruch eingelegt haben oder nicht“, teilt Eupen mit.
„Der Vorgang zeigt plastisch und eindrucksvoll, dass es richtig ist, wenn Mieterinnen und Mieter ihre jährliche Abrechnung nicht einfach hinnehmen und Zahlung leisten, sondern durch einen Mieterverein überprüfen lassen“, schließt Eupen.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 12.05.2021 – Professor schlägt Alarm: Berlin angeblich ohne Mietspiegel und Mietpreisbremse
Der Experte hält die aktuelle Übersicht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für nicht gültig. Der Mieterschutz sei nun stark eingeschränkt.
Gerade erst wurde der neue Berliner Mietspiegel präsentiert, doch wenn es nach einem Professor aus Regensburg geht, ist das Werk nichts wert. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Sachverständiger im Deutschen Bundestag für die bundesweite Mietspiegelreform, hält den Berliner Mietspiegel 2021 jedenfalls für nicht anwendbar. Grund: Der neue Mietspiegel ist nach Ansicht des Experten eine zweite Fortschreibung des Mietspiegels von 2017. Nach geltendem Recht sei aber nur eine einmalige Fortschreibung erlaubt. Die Folgen für Mieter wie für Vermieter seien gravierend.
Da die Gültigkeit des alten Mietspiegels 2019 auslaufe, sei Berlin von Donnerstag, dem 13. Mai 2021 an, ohne gültigen Mietspiegel, so Sebastian. Das habe weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. „Gut organisierte Großvermieter, die drei passende Vergleichsmieten finden können, dürfen mit diesen Mieten ab Donnerstag auch Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen“, sagt Sebastian. „Private Kleinvermieter können hingegen weder den Mietspiegel 2019 noch 2021 anwenden, da eine Mieterhöhung dann formal unbegründet wäre. Ein Mieter müsste dann nicht zustimmen. Mieter und private Kleinvermieter verlieren gleichermaßen.“

Deutliche Preissprünge bei Vermietungen möglich

Auch bei Neuvermietungen könnte es zu deutlichen Preissprüngen kommen. Denn wahrscheinlich seien die Berliner Mieter diese Woche auch nicht mehr durch die Mietspreisbremse geschützt. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 18. Juli 2019 und der einschlägigen Kommentarliteratur sei Voraussetzung, dass Mieter und Vermieter in zumutbarer Weise die gesetzlich zulässige Miete ermitteln können. „Ohne gültigen Mietspiegel läuft die Mietpreisbremse bereits de facto ins Leere“, warnt Sebastian. „Dazu ist auch noch fraglich, ob die Regelung ohne Mietspiegel überhaupt verfassungsgemäß ist.“ Der Mieterschutz sei in Berlin somit ab Donnerstag stark eingeschränkt.
„Das wäre vermeidbar gewesen“, argumentiert Sebastian. Zu alledem habe das Anerkennungsverfahren des Mietspiegels 2021 wohl auch noch einen wesentlichen Formfehler. In den einschlägigen Mietrechtskommentaren werde seit langem davon ausgegangen, dass die Anerkennung nur durch die kommunale Volksvertretung erfolgen könne. Ein entsprechender Beschluss des Berliner Abgeordnetenhauses fehle aber. „In der aktuellen Lage besteht dringender Handlungsbedarf“, meint Sebastian. „Plan B zum gescheiterten Mietendeckel war der Mietspiegel 2021. Einen Plan C hat der Senat nicht.“

Verhandlungen über neuen Mietspiegel empfohlen

Es sei zu erwarten, dass der Senat erst dann wieder aktiv werde, wenn der aktuelle Mietspiegel 2021 vor Gericht gekippt werde. Bis dahin werde es in der unklaren Rechtslage eine Reihe von Rechtsstreitigkeiten geben. Soweit sollten es Mieter- und Vermietervereine im Interesse ihrer Mitglieder nicht kommen lassen. Mieter- und Vermieterorganisationen sollten sich zusammensetzen und gemeinsam einen einfachen Mietspiegel für Berlin erstellen, rät Sebastian. Das sei – guten Willen der Parteien vorausgesetzt – in wenigen Wochen machbar.
Bisher ging es in der Auseinandersetzung um den Berliner Mietspiegel meist um die Frage, ob er als qualifizierter Mietspiegel anzusehen ist oder nur als einfacher Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach wissenschaftlichen Methoden erstellt werden und hat einen höheren Wert. Wollen Vermieter die Miete mit anderen Begründungsmitteln erhöhen, etwa der Benennung von drei Vergleichswohnungen, müssen sie bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels dessen Werte für die ortsübliche Vergleichsmiete mit anführen. Das führt dazu, so zumindest die Theorie, dass die Vermieter in der Regel gleich auf die meist niedrigeren Werte des qualifizierten Mietspiegels zurückgreifen.

Senatsverwaltung weist Vorwürfe zurück

„Kein anderer qualifizierter Mietspiegel wurde vor Gericht so häufig zum ‚einfachen‘ Mietspiegel degradiert wie der Berliner“, kritisiert Steffen Sebastian. „Dies sollte zumindest zum gründlichen Nachdenken anregen. Es ist ja schließlich nicht die Schuld der Kläger, wenn die Berliner Mietspiegel wiederholt einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten.“ Ein einfacher Mietspiegel biete Mietern und Vermietern zwar einen deutlich geringeren Rechtsschutz. Jedoch schütze ein einfacher Mietspiegel immer noch besser als gar keiner.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen weist die Kritik zurück.  Sebastian sei weder Teil der Arbeitsgruppe, die den Berliner Mietspiegel erarbeitet habe, noch zitiere er Urteile. Er stütze sich lediglich auf „Rechtsmeinungen aus der Literatur“, so Behördensprecherin Katrin Dietl. „Streitigkeiten um den Mietspiegel werden aber vor Gericht entschieden und nicht in juristischen Aufsätzen.“ Der Mietspiegel könne „nicht als Ganzes“ vor Gericht angegriffen und damit auch nicht gekippt werden. Dies könne nur im Rahmen einer Prüfung bei einem konkreten Mieterhöhungsverlangen geschehen, wenn dort als Argument die Qualität des Mietspiegels in Zweifel gezogen werde.
„Wir widersprechen zudem entschieden dem Vorwurf, dass es sich beim Berliner Mietspiegel nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt“, sagt Katrin Dietl. So hätten sich im Übrigen ja auch die Vermieterverbände BBU und BFW geäußert, die Teil der Mietspiegelarbeitsgruppe sind. Die beiden Verbände hatten den Mietspiegel zwar nicht unterschrieben, aber dennoch erklärt, dass der Berliner Mietspiegel 2021 „im rechtlichen Sinne qualifiziert“ sei. Zugleich empfahlen die Verbände den Mietspiegel ihren „Mitgliedsunternehmen uneingeschränkt als Grundlage für die Gestaltung ihrer Mieten“. Mietspiegel seien „unverzichtbar, weil sie für mehr Rechtsfrieden für Mieter und für Vermieter sorgen.“ Die Deutsche Wohnen, größter privater Vermieter in Berlin, hatte ebenfalls erklärt, sich an den Mietspiegel zu halten.

Mieterverein unterstützt ausgehandelten Mietspiegel

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärte, der Mietspiegel 2019 sei im Sinne und in der Logik des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Neuerhebung und könne daher einmal fortgeschrieben werden. Die für qualifizierte Mietspiegel erforderliche Neuerstellung nach vier Jahren greife beim Berliner Mietspiegel 2021 nicht. Sie sei nicht erforderlich, da für den Mietspiegel 2019 alle knapp 11.000 eingeflossenen Mieten neu bei Mietern beziehungsweise Vermietern erhoben worden seien – und nicht mit einem Prozentsatz fortgeschrieben wurden. Die Mieten spiegelten damit die damalige Situation wider; darauf aufbauend, sei die Erstellung eines Berliner Index-Mietspiegels 2021 als qualifizierter Mietspiegel möglich.
Der Mietspiegel trete, wie in der Vergangenheit, mit seiner Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft. In einem Stadtstaat wie Berlin gehöre es zum üblichen Verwaltungshandeln der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, solche „Anerkennungsakte“ wie den des Mietspiegels in eigener Ressortzuständigkeit durchzuführen. Aus kommunalrechtlicher Sicht sei es nicht erforderlich, einen Beschluss durch das Abgeordnetenhaus herbeizuführen.
Der Berliner Mieterverein (BMV) sieht es ähnlich: „Die Äußerungen von Professor Sebastian sollen offenbar für Verunsicherung sorgen und werden am Ende vor allem Vermieter animieren, wie schon in den vergangen Jahren, Mieten oberhalb der im Mietspiegel dargestellten ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen“, sagt BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. Das Gerangel um die Mietspiegel zeige einmal mehr, dass eine öffentlich-rechtliche Preisregulierung einen besseren Schutz bieten würde.
Richtig sei, dass schon der Mietspiegel 2019  die Fortschreibung des Mietspiegels 2017 gewesen sei. „Allerdings hat aus unserer Sicht der Mietspiegel 2019 mit seiner umfassenden Befragung von Mietern und Vermietern die Qualität eines neuen Mietspiegels“, so Wild. Auf eine Indexfortschreibung sei in Berlin bisher verzichtet worden, anders als es die meisten anderen Kommunen tun. „Die Berliner Fortschreibungsmietspiegel haben also, anders als uns Professor Sebastian weismachen will, eine deutlich bessere Qualität als anderswo.“
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/ein-professor-schlaegt-alarm-berlin-angeblich-ohne-mietspiegel-und-mietpreisbremse-li.158609

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 06.05.2021: Deutsche Wohnen kündigt an, dieses Jahr auf Mieterhöhungen zu verzichten
 
Die Deutsche Wohnen geht inhaltlich auf Distanz zu großen Vermieterverbänden. Der größte private Vermieter in Berlin hat rund 110.000 Wohnungen.
 
Die börsennotierte Deutsche Wohnen, mit rund 110.000 Wohnungen größter privater Vermieter in Berlin, will in diesem Jahr auf Mieterhöhungen verzichten. „Um der aktuellen Situation mit Blick auf die Corona-Pandemie und dem Urteil zum Mietendeckel Rechnung zu tragen“, habe sich die Deutsche Wohnen dazu entschieden, „im laufenden Jahr keine Mieterhöhungen umzusetzen“. Das erklärte Vorstandsmitglied Lars Urbansky in einer am Donnerstag verbreiteten Mitteilung.
 
Anlässlich der Veröffentlichung des neuen Berliner Mietspiegels am Donnerstag erklärte die Deutsche Wohnen zugleich, sie unterstütze die Entscheidung des Senats, den Mietspiegel per Verbraucher-Index fortzuschreiben. Dies schaffe für Mieter und Vermieter kurzfristig eine „verlässliche und planbare Perspektive“. Nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel sei es „nun besonders wichtig, gemeinsam Lösungen für die Herausforderungen des Berliner Wohnungsmarktes zu entwickeln“, teilte das Unternehmen mit.
 
Eine indexierte Miete könne dabei „ein richtiger Ansatz sein, um bundeseinheitliche und nachvollziehbare Standards“ zu erreichen. Die Deutsche Wohnen wolle den Berliner Mietspiegel „so wie bisher für die Überprüfung der Miethöhe“ heranziehen, teilte der Konzern mit. Das Unternehmen verzichte dabei weiterhin auf andere zulässige Begründungen bei Mietanpassungen wie die Mieten von Vergleichswohnungen. „Wir nehmen unsere gesellschaftliche Verantwortung ernst und sorgen weiterhin für bezahlbaren Wohnraum“, erklärte Lars Urbansky.
 
Die Unterstützung für den Mietspiegel kommt überraschend
Die Unterstützung für den Mietspiegel kommt überraschend. Denn in der Vergangenheit hatte die Deutsche Wohnen immer wieder Kritik am Mietspiegel geäußert. In einer schwierigen Situation für die Mieter sendet die Deutsche Wohnen nun aber ein starkes Signal.
 
Nach dem Mietendeckel-Urteil des Bundesverfassungsgerichts hatte die Deutsche Wohnen zwar erklärt, dass kein Mieter seine Wohnung verlieren solle, doch zugleich nicht generell auf Nachzahlungen verzichtet – anders als die ebenfalls börsennotierte Vonovia. Mieter forderten daraufhin auch von der Deutsche Wohnen einen Mietschuldenerlass.
 
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/deutsche-wohnen-will-dieses-jahr-auf-mieterhoehungen-verzichten-li.157451?utm_medium=Social&utm_source=Twitter#Echobox=1620298538

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 06.05.2021: Neuer Mietspiegel für Berlin ist da – Höhere Kosten

Das Werk wurde auf Basis der Verbraucherpreise fortgeschrieben. Die Vermieterverbände üben Kritik – und verweigern ihre Unterschrift.
In Berlin ist am Donnerstag der neue Mietspiegel 2021 veröffentlicht worden. Er tritt sofort in Kraft und löst den Mietspiegel 2019 ab. Das teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit. Der neue Mietspiegel weist eine um 1,1 Prozent höhere Miete als vor zwei Jahren aus. Belief sich die durchschnittliche Miete in Berlin im Jahr 2019 auf 6,72 Euro je Quadratmeter, so beträgt sie nun 6,79 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (kalt).
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen je nach Baualter, Größe, Lage und Ausstattung. Vermietern dient der Mietspiegel dazu, Mieterhöhungen zu begründen und die korrekte Miethöhe beim Abschluss neuer Verträge zu ermitteln. Mieter können anhand des Mietspiegels prüfen, ob die Forderungen der Vermieter berechtigt sind. Dabei gilt: In laufenden Mietverhältnissen können die Mieten innerhalb von drei Jahren um bis zu 15 Prozent steigen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags dürfen Vermieter die ortsübliche Miete um höchstens zehn Prozent überschreiten.

Neues Mietniveau liegt bei 6,79 Euro pro Quadratmeter

Anders als die bisherigen Mietspiegel basiert der neue Mietspiegel nicht auf einer Erhebung von aktuellen Mietwerten. Der Grund: Weil sich die Mieten in Berlin wegen des Mietendeckels nicht frei am Markt bilden konnten, wurde der neue Mietspiegel auf Basis der Entwicklung der Verbraucherpreise als „Index-Mietspiegel“ erstellt. Zu Grunde gelegt wurde dabei nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung der deutschlandweite Verbraucherpreisindex. Dieser wies für die Zeit vom September 2018, dem Zeitpunkt für die Erhebung der Daten zum Mietspiegel 2019, bis zum September 2020, dem Zeitpunkt für die Ermittlung der Daten zum Mietspiegel 2021, eine Steigerung um rund 1,1 Prozent aus. Alle Werte der Mietspiegeltabelle aus dem Mietspiegel 2019 seien entsprechend mit dem Faktor 1,011 multipliziert worden, so die Senatsverwaltung.
„Mit der Steigerung der Mietspiegelmieten in Höhe der allgemeinen Lebenshaltungskosten wird sichergestellt, dass die Mieten um lediglich 1,1 Prozent steigen“, sagt Stadtentwicklungssenator Sebastian Scheel (Linke). Nach Angaben der Senatsverwaltung erfüllt der neue Mietspiegel die Voraussetzungen für einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Diese Einstufung hat zur Folge, dass Vermieter ihre Mieter auf den Mietspiegel hinweisen müssen, wenn sie Mieterhöhungen mit anderen Mitteln begründen – zum Beispiel mit drei Vergleichswohnungen, was ebenfalls möglich ist.

Kritik an der Methodik

Im Gegensatz zur Senatsverwaltung für Stadtentwicklung stufen die Vermieter den Mietspiegel nicht als qualifiziert ein. „Die Anpassung eines qualifizierten Mietspiegels anhand des bundesweiten Verbraucherpreisindexes“ sei zwar eine im Bürgerlichen Gesetzbuch anerkannte Methode“, stellt der Immobilienverband BFW fest. Doch eigne sie sich nicht für einen heterogenen Immobilienmarkt wie in Berlin. Altbauwohnungen, die bis 1918 fertiggestellt wurden, und Neubauten, die ab 2003 bezugsfertig wurden, zeichneten sich durch weite Preisspannen aus und deuteten damit auf große Schwankungen der Mietpreise in den besonders am Markt nachgefragten Kategorien hin.
Eine Indexfortschreibung biete sich aber nur dann an, wenn davon ausgegangen werden könne, „dass sich die Mieten aller Wohnungen im Wesentlichen gleich entwickelt haben“. Hinzu komme, dass es an einer Datengrundlage für die Mieten von Neubauwohnungen mangele, die seit September 2018 hinzugekommen sind. Dem Berliner Mietspiegel 2021 fehlten demnach „rund 45.000 Neubauwohnungen, die seit 2018 fertiggestellt wurden“, kritisiert der BFW.

Vermieter unterschreiben nicht

Der Eigentümerverband Haus & Grund führt noch ein anderes Argument gegen den Mietspiegel an. „Bereits beim Mietspiegel 2019 handelte es sich um eine teilweise Fortschreibung des Mietspiegels 2017“, erklärte der Vorsitzende von Haus & Grund, Carsten Brückner. Eine Indexierung als weitere Fortschreibung komme „daher nicht in Frage.“ Weder der BFW noch Haus & Grund sowie der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) haben den neuen Mietspiegel unterzeichnet – anders als Mieterverein, Mietergemeinschaft und Mieterschutzbund, die zusammen mit den Vermieterverbänden an der Ausarbeitung beteiligt waren.
So weist der neue Mietspiegel statt der Anerkennung durch die Vermieterverbände lediglich den Hinweis aus, die drei Organisationen hätten „beratend mitgewirkt“. Trotz fehlender Unterschrift der Vermieterverbände ist der Mietspiegel wirksam. Dafür reicht die Veröffentlichung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Haus & Grund hat allerdings schon erklärt, seinen Mitgliedern zu empfehlen, den Mietspiegel anzuwenden.

Universitäts-Professor stützt die Kritik

Gestützt wird die Kritik am neuen Mietspiegel von Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg und Sachverständiger im Deutschen Bundestag für die bundesweite Mietspiegelreform. „Der Berliner Senat bezeichnet den Mietspiegel 2021 als qualifiziert. Dies ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch aber nur zulässig, wenn der Mietspiegel aus dem Jahr 2019 im Nachhinein als neuerstellt deklariert wird – und das ist er laut Methodenbericht 2019 eindeutig nicht, sondern eben eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2017“, sagt er. Ein solches Vorgehen halte er „für gewagt“. Damit erfülle der Berliner Mietspiegel 2021 nicht mehr die Kriterien für das Prädikat „qualifiziert“, sondern würde zu einem „einfachen“ Mitspiegel.
Ob der aktuelle Berliner Mietspiegel als qualifiziert gewertet werden kann, werde wohl wieder einmal vor Gericht entschieden werden. Sebastian empfiehlt dennoch, für 2021 einen einfachen Mietspiegel für Berlin in Kauf zu nehmen und für 2023 einen qualifizierten Mitspiegel neu erstellen zu lassen, der tatsächlich auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen basiert.

Mieterverein rechnet mit vielen Mieterhöhungen

Der Berliner Mieterverein (BMV) verteidigt den Mietspiegel. Zwar wurde der Mietspiegel 2019 schon als Fortschreibung des Mietspiegels 2017 bezeichnet, de facto habe er aber „alle Merkmale einer Neuerhebung, sodass der fortgeschriebene Mietspiegel 2021 sachgerecht ebenfalls als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet werden könne. „Der Berliner Mieterverein trägt daher den Berliner Mietspiegel mit“, erklärte BMV-Geschäftsführer Reiner Wild. „Wir bedauern aber, dass die Vermieterverbände erneut und zum Teil wiederholt dem Mietspiegel die Unterstützung versagen.“ Das lasse „nichts Gutes“ erahnen. „Wir rechnen mit vielen Mieterhöhungen, mit denen die Mietspiegelwerte überschritten werden sollen, und zahlreichen gerichtlichen Auseinandersetzungen“, sagt Wild. „Gerade noch haben Vermieterverbände, CDU/CSU und FDP im Streit um den Mietendeckel auf den hinreichenden Mieterschutz des BGB verwiesen. Im nächsten Atemzug unterlaufen die Berliner Vermieterverbände diesen Schutz durch die Nichtanerkennung des Mietspiegels“.
Das Preisgefüge der vergangenen Jahre wird mit dem neuen Mietspiegel fortgeschrieben. Das heißt, die beliebten Altbauwohnungen aus der Gründerzeit sind deutlich teurer als Altbauwohnungen der Jahrgänge 1919 bis 1949. Vergleichsweise günstig sind Wohnungen aus den 1950er- und 1960er-Jahren sowie die zwischen 1973 und 1990 errichteten Wohnungen im Ostteil der Stadt. Die nach der Wiedervereinigung entstandenen Wohnungen weisen im Vergleich dazu sehr viele höhere Mieten aus – die Oberwerte erreichen dabei in der Spitze ein Niveau von bis zu 14,99 Euro je Quadratmeter in der Baualtersklasse von 2003 bis 2017.