Archiv für den Monat: Dezember 2021

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Aus der Rubrik „Wissenswertes”:

Sind die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV?
Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 107/20, Urteil vom 10.11.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. unter den Randnummern 13 – 40 wie folgt aus:
„2. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Kosten der Fällung des morschen Baums als “Kosten der Gartenpflege” zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV zählen.
a) Diese Vorschrift umfasst die Kosten der Pflege von – wie vorliegend – zum Wohnanwesen gehörenden, gemeinschaftlichen Gartenflächen, die nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen sind, unabhängig davon, ob der Mieter diese Gartenfläche auch tatsächlich nutzt (vgl. Senatsurteile vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 135/03WuM 2004, 399 unter II 1 und 2; vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15NJW 2016, 1439 Rn. 13).
b) Die Frage, ob zu den Gartenpflegekosten auch diejenigen der Fällung eines (morschen, nicht mehr standsicheren) Baums zählen, hat der Senat bislang noch nicht entschieden (vgl. Senatsbeschluss vom 29. September 2008 – VIII ZR 124/08NZM 2009, 27 Rn. 1 f.) und ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte sowie in der Literatur umstritten.
Teilweise werden Baumfällkosten generell als nicht umlagefähig angesehen, wobei zur Begründung einerseits darauf abgestellt wird, es handele sich nicht um “laufende Kosten” im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13. April 2018 – 63 S 217/17; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 8. Oktober 2009 – 106 C 110/09; LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010 – 2 S 56/09; AG Potsdam, WuM 2012, 203; AG HamburgBlankenese, ZMR 2015, 135, 136; AG Leipzig, WuM 2020, 643; vgl. auch Bausch, NZM 2006, 366), andererseits (auch) darauf, dass der Vermieter mit der Fällung eines – wie hier – morschen und nicht mehr standfesten Baums lediglich eine ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht erfülle oder einen Mangel der Mietsache beseitige (vgl. AG Köln, WuM 2017, 592 f.; AG Neustadt an der Weinstraße, ZMR 2009, 456; LG Berlin, GE 1988, 355; vgl. auch AG Hamburg, WuM 1989, 641).
Nach anderer Ansicht fallen die Kosten der Fällung eines alters-, krankheits- oder umweltbedingt abgängigen, das heißt allmählich absterbenden, Baums unter die Bestimmung des § 2 Nr. 10 BetrKV, weil die Beseitigung eines solchen Baums zur ordnungsgemäßen Gartenpflege gehöre (LG München I, ZMR 2021, 116 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 13. Juli 1989 – 7 S 185/88; AG Hamburg-Wandsbek, ZMR 2014, 804; AG Düsseldorf, WuM 2002, 498; ähnlich auch LG Frankfurt am Main, NZM 2005, 338; Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2021, § 556 Rn. 35b; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 156; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556 BGB Rn. 72; Spielbauer/Schneider/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rn. 241; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., A Rn. 146; MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., BetrKV § 2 Rn. 54).
c) Die letztgenannte Auffassung verdient den Vorzug. Die Kosten der Fällung eines – wie hier – morschen, nicht mehr standfesten Baums zählen zu den Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV. Denn die Fällung und Beseitigung eines solchen Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege.
aa) Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV. Zwar sind dort Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt. Jedoch sind nach dieser Vorschrift die Kosten der Gartenpflege Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV und gehören hierzu (unter anderem) die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.
Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass es sich bei Bäumen sowohl um (verholzte) Pflanzen als auch um Gehölze in diesem Sinne handelt. Denn der Begriff des “Gehölzes” umschreibt nach allgemeinem Sprachgebrauch von dem ersichtlich auch der Verordnungsgeber ausgegangen ist, entweder allgemein eine Pflanze, deren Stamm und Äste verholzen, oder eine geschlossene Ansammlung solcher Pflanzen im Sinne von Wald, Wäldchen, Hain, Hecke oder Gebüsch (vgl. Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl., Band 3, Stichwort “Gehölz”; siehe auch “Der deutsche Wortschatz von 1600 bis heute”, abzurufen unter https://www.dwds.de/wb/Gehölz). Eine Beschränkung auf “Gehölze” einer bestimmten Größe oder Art ergibt sich aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV nicht.
Der Umstand, dass in der Erläuterung des § 2 Nr. 10 BetrKV lediglich die “Erneuerung” von Pflanzen und Gehölzen und nicht deren Entfernung erwähnt wird, steht einer Umlagefähigkeit von (bloßen) Beseitigungskosten nicht entgegen. Denn zum einen unterfällt das Entfernen von Pflanzen und Gehölzen bereits dem (Ober-)Begriff der “Gartenpflege”. Hierzu zählen sämtliche Maßnahmen, die objektiv dem Erhalt der Gartenanlage als solche infolge eines Pflegebedarfs dienen. Dies erfordert nicht nur Arbeiten, die dem Erhalt einzelner Pflanzen und Gehölze dienen, sondern auch deren Entfernung, wenn sie krank, abgestorben oder – wie hier im Falle eines Baums – morsch und nicht mehr standsicher sind. Denn solche Umstände beeinträchtigen die Gartenanlage als Ganzes. Zum anderen setzt eine “Erneuerung” von Pflanzen und Gehölzen regelmäßig deren vorherige Entfernung voraus. Daher bedurfte es entgegen der Ansicht der Revision einer ausdrücklichen Nennung der “Entfernung” in § 2 Nr. 10 BetrKV nicht.
bb) Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend aus einer systematischen Betrachtung auf die Umlagefähigkeit der Baumfällkosten geschlossen und hierin keine – der Umlagemöglichkeit entzogenen – Instandsetzungskosten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV gesehen.
(1) Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Umlagefähige Betriebskosten sind dabei von Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung abzugrenzen, die der Vermieter zu tragen hat. Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (vgl. Senatsurteile vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03NZM 2004, 417 unter II 1 a; vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06NJW 2007, 1356 Rn. 10, 14; vom 18. Dezember 2019 – VIII ZR 62/19NZM 2020, 457 Rn. 12).
(2) Die Kosten der Fällung eines morschen Baums sind nicht deshalb – wie teilweise angenommen wird – Instandhaltungskosten, weil hiermit stets ein Mangel im vorgenannten Sinne beseitigt würde. Denn darin liegt ein unzutreffender pauschaler Schluss von der Morschheit eines Baums auf die Mangelhaftigkeit der Mietsache (Gartenanlage). Die bloße Tatsache, dass ein Baum morsch oder eine Pflanze abgestorben ist, erfüllt grundsätzlich in Anbetracht des Umstands, dass ein Garten aus einer Vielzahl von Pflanzen besteht und eine konkrete Zusammensetzung an Pflanzen regelmäßig nicht geschuldet ist, nicht aus sich heraus die Tatbestandsvoraussetzungen eines Mangels (vgl. zum Mangel der Mietsache Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17NJW 2019, 507 Rn. 21; vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18NJW 2020, 2884 Rn. 24).
Die für die Fällung eines nicht mehr standfesten Baums entstandenen Kosten sind – entgegen einer oben aufgezeigten Ansicht – auch nicht deshalb als Instandhaltungskosten anzusehen, weil der Vermieter durch die Fällung zugleich seiner Verkehrssicherungspflicht genüge. Denn die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten; vielmehr können auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein (vgl. Senatsurteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06NJW 2007, 1356 Rn. 12).
(3) Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, der Einordnung der Baumfällkosten als Betriebskosten stehe nicht entgegen, dass diese nicht im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV “laufend” anfallen.
(a) Für die Annahme laufender Kosten in vorgenanntem Sinne ist es nicht erforderlich, dass diese jährlich oder in festgelegten Abständen entstehen. Vielmehr reicht auch ein mehrjähriger Turnus aus (vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 123/06NJW 2007, 1356 Rn. 15; vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08NJW 2010, 226 Rn. 14; siehe auch Senatsurteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15NJW 2016, 1439 Rn. 15).
(b) Hiernach sind die Kosten für die Fällung eines abgängigen Baums, trotz möglicherweise größerer Zeitintervalle, laufende “Kosten der Gartenpflege”.
Denn insoweit ist den Besonderheiten der in § 2 Nr. 10 BetrKV als umlagefähig angesehenen Kosten Rechnung zu tragen. Zu den “Kosten der Gartenpflege” zählen auch solche der “Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen”, was – wie ausgeführt – als Vorstufe regelmäßig das Entfernen der bisherigen Pflanzen und Gehölze voraussetzt. Der Erneuerungsbedarf ist in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße voraussehbar, wie dies bei anderen Betriebskosten der Fall ist, da es sich bei Pflanzen und Gehölzen um Lebewesen handelt und sie daher nicht ohne Weiteres mit den anderen, auf baulichen und technischen Gegebenheiten beruhenden Betriebskosten vergleichbar sind. Ihre Lebensdauer lässt sich nicht stets sicher vorhersagen. Die Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV unterscheidet auch nicht zwischen grundsätzlich kurz- und langlebigen Gehölzen. Damit sind der Entstehung von “Kosten der Gartenpflege” längere, nicht sicher vorherbestimmbare Zeitintervalle immanent.
cc) Unter Beachtung dieser zeitlichen, § 2 Nr. 10 BetrKV immanenten Unwägbarkeiten kann auch nicht angenommen werden, die Umlage von Kosten der Baumfällung widerspreche dem Sinn und Zweck des Betriebskostenrechts, da die Beseitigung des Baums ein für den Mieter so unerwartetes Ereignis darstelle, dass es nicht gerechtfertigt sei, ihn mit derart unvorhergesehenen und regelmäßig hohen Kosten zu belasten (so aber LG Krefeld, Urteil vom 17. März 2010 – 2 S 56/09; AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2015, 135, 136; AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 8. Oktober 2009 – 106 C 110/09).
(1) Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang zutreffend darauf abgestellt, der Anfall von Kosten einer Baumfällung sei für den Mieter, der die mit Bäumen versehene Gartenanlage nutzen und damit vom entsprechenden Wohnwert profitieren kann, bei vernünftiger Betrachtung durchaus vorhersehbar. Einem Mieter ist in diesen Fällen auch regelmäßig bewusst, dass dabei – der Höhe nach schwankende, nicht unerhebliche – Kosten anfallen können. Dass in Gartenanlagen vorhandene Bäume aus unterschiedlichen Gründen gefällt werden müssen, ist einer solchen Anlage inhärent (MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., § 2 BetrKV Rn. 54).
(2) Auch die Höhe von Betriebskosten ist (allein) kein maßgebendes Kriterium zur Beurteilung der Frage ihrer grundsätzlichen Umlagefähigkeit.
Das Betriebskostenrecht gewährleistet nicht pauschal den Schutz des Mieters vor im Einzelfall angefallenen hohen Kosten. So ist etwa selbst ein sprunghafter Anstieg einzelner umlagefähiger Kostenpositionen für sich genommen kein Grund, um eine Kostentragungspflicht des Mieters für solche Betriebskosten grundsätzlich auszuschließen. Eine allgemeine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander findet im Betriebskostenrecht – über den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz hinaus – nicht statt (vgl. MünchKommBGB/ Zehelein, 8. Aufl., § 556 Rn. 122; sowie § 2 BetrKV Rn. 54; vgl. auch LG München I, ZMR 2021, 116, 118). Davon abgesehen können auch für das in der Begründung zur Betriebskostenverordnung ausdrücklich erwähnte und umlagefähige “Schneiden und Ausasten” (siehe BR-Drucks. 568/03, S. 32) der Kronen alter, großer Bäume erhebliche Kosten entstehen, welche im Einzelfall die Kosten einer reinen Fällung übersteigen können.
Dass die Kosten der Fällung eines – wie hier – morschen, nicht mehr standfesten Baums zu den Kosten der Gartenpflege im Sinne des § 2 Nr. 10 BetrKV gehören, steht damit auch im Einklang mit den Verordnungsmaterialien zu dieser Bestimmung.
Ob und unter welchen Umständen der Vermieter gehalten sein kann, die Kosten der Fällung eines Baums nicht in vollem Umfang in das Abrechnungsjahr einzubeziehen, in dem sie anfallen, sondern über mehrere Jahre verteilt umzulegen (vgl. Senatsurteil vom 11. November 2009 – VIII ZR 221/08NJW 2010, 226 Rn. 19), bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn es ist weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass im Streitfall deshalb ein besonderer Ausnahmefall vorliegt, weil die angefallenen Kosten besonders hoch wären und die Klägerin durch die einmalige Umlage dieser Kosten in unbilliger Weise erheblich belastet würde. Vielmehr hat die Klägerin zuletzt weder gegen die Höhe der Kosten noch gegen ihre volle (fristgerechte) Umlage in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 Einwände erhoben.
dd) Auch die Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV steht der Umlagefähigkeit der Baumfällkosten in Fällen wie dem vorliegenden nicht entgegen.
(1) Der Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV geht zurück auf die Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) vom 14. Dezember 1970 (BGBl. I S. 1672), welche mit Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Satz 2 der II. BV einen im Vergleich zum früheren Recht ausführlicheren Katalog umlagefähiger Betriebskosten schuf. In Bezug auf Gartenpflegekosten wurden statt der früheren Formulierung, wonach “die Kosten der Gartenpflege” zu den umlagefähigen Betriebskosten zählten (siehe etwa § 27 Abs. 2 Nr. 9 in der Fassung der II. BV von 1957; BGBl. I S. 1719), diese Kosten nunmehr in Anlage 3 Nr. 9 zur II. BV in der Fassung von 1970 dahingehend erläutert, dass hierzu “die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen” gehören. Dabei sollte die neu geschaffene Anlage 3 nach den Vorstellungen des Verordnungsgebers durch ihre Ausführlichkeit eine Vielzahl von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern vermeiden (BR-Drucks. 474/70, Begründung S. 12).
Diese Erläuterung der umlagefähigen Gartenpflegekosten dahin, dass auch die “Erneuerung” von Pflanzen und Gehölzen zu den Pflegemaßnahmen zählt, deren Kosten im Sinne des Betriebskostenrechts umlagefähig sind, zeigt, dass der Verordnungsgeber die Besonderheiten vor Augen hatte, die sich daraus ergeben, dass eine Gartenanlage für ihren Erhalt mehr benötigt als die regelmäßige Pflege im Sinne eines Erhalts einzelner Pflanzen. Die Verordnung nimmt in den Blick, dass Pflanzen und Gehölze aufgrund von Krankheit, Alter oder Umwelteinflüssen absterben; sie ordnet sogar ausdrücklich den Ersatz der Pflanzen nach einem solchen Ereignis als Gartenpflegemaßnahme ein. Dass der Verordnungsgeber vor diesem Hintergrund das Fällen eines morschen Baums generell aus dem Anwendungsbereich der Vorschrift ausnehmen beziehungsweise nur dann als eine pflegerisch angezeigte Maßnahme ansehen wollte, wenn zugleich ein neuer Baum gepflanzt wird (so LG Berlin, GE 1988, 355; Schmid, DWW 2011, 49, 50), ist der oben genannten Verordnung und ihrer Begründung nicht zu entnehmen.
(2) Auch die Begründung zur Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, welche die Formulierung zu den Gartenpflegekosten aus Anlage 3 zu § 27 der II. BV unverändert übernommen hat, schließt die Kosten zur Fällung eines morschen beziehungsweise nicht mehr standsicheren Baums nicht von den Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV aus. Insbesondere lässt die Begründung zur BetrKV, wonach auch das “Schneiden und Ausasten von Bäumen” zur Gartenpflege gehört (BR-Drucks. 568/03, S. 32), einen Rückschluss darauf nicht zu, dass (ausschließlich) nur solche – durchaus kostenintensive – Arbeiten an Bäumen, nicht jedoch die Fällung nicht erhaltbarer Bäume als umlagefähige Betriebskosten angesehen wurden.
ee) Schließlich kann sich die Revision nicht mit Erfolg darauf berufen, die Fällarbeiten seien mit solchen Kosten vergleichbar, die im Zuge der Anlegung des Gartens angefallen seien, weswegen, weil die Kosten einer sogenannten Erstausstattung nicht umlagefähig seien, auch diejenigen Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden könnten, welche der “Entfernung der Erstausstattung des Gartens” dienten. Zum einen lässt sich der Ausschluss der Umlagefähigkeit derartiger Entfernungskosten der Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV nicht entnehmen. Zum anderen fehlt es vorliegend – wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht – an Feststellungen dazu, dass es sich bei dem gefällten Baum um die Erstausstattung der Grünfläche des Hausanwesens gehandelt habe. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 20.12.2021: Wohngebiet Heerstraße Nord – Nach Bränden in Spandau: Mieter der Gewobag fordern besseren Schutz
Bewohner im Gebiet Heerstraße Nord verlangen bei einer Versammlung mehr Unterstützung von ihrem Vermieter. Doch der glänzt durch Abwesenheit.
Etwa 90 bis 100 Mieter aus dem Wohngebiet Heerstraße Nord in Spandau haben bei einer Veranstaltung am Montagabend einen besseren Schutz vor Brandstiftungen gefordert. Nach einer Reihe von Feuern in Häusern der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Gewobag bekräftigten die Mieter laut Teilnehmerangaben ihre Forderung nach Wiedereinführung eines Sicherheitsdienstes, wie es ihn noch unter dem privaten Voreigentümer der Wohngebäude gegeben hatte.
Wie berichtet, hatte es zuletzt am Freitag vor einer Woche im Keller eines 18-geschossigen Wohnhochhauses in der Obstallee gebrannt, das daraufhin evakuiert werden musste. Zuvor hatte es nach Angaben der Gewobag alleine in ihren Beständen im Quartier Heerstraße/Maulbeerallee seit März 13 Brände gegeben. In einigen Fällen wird laut Gewobag von Brandstiftung ausgegangen. Die Brände haben teilweise Schäden in mehreren Wohnungen und Häusern verursacht, die von der Versorgung mit Strom und Gas abgeschnitten waren. Damit einher gingen Störungen der Aufzüge, der Telefonleitungen, der Internetverbindungen sowie des Fernsehanschlusses.

Videoüberwachung ins Gespräch gebracht

Von Seiten der Polizei wurde bei der Mieterversammlung nach Teilnehmerangaben die Einführung einer Videoüberwachung ins Gespräch gebracht. Von der Gewobag nahm kein Vertreter an der Veranstaltung teil, obwohl sie dazu eingeladen worden war. In einem Schreiben an den Mieterbeirat begründete sie dies unter anderem mit der „pandemischen Situation“. Die ab 18. Dezember 2021 geltende Infektionsschutzverordnung lasse auch eine unter freiem Himmel durchgeführte Veranstaltung nur unter bestimmten Bedingungen zu. Beispielsweise sei 2G ab 20 Teilnehmern einzuhalten. „Die Fürsorgepflicht für unsere MitarbeiterInnen gebietet darüber hinaus besondere Vorsichtsmaßnahmen“, welche das Unternehmen „nicht gewährleistet“ sehe. Mieter quittierten das am Montagabend mit Buhrufen, wie aus Teilnehmerkreisen verlautete.
Die Gewobag lehnt die Wiedereinführung eines Sicherheitsdienstes ab. Die Mieter sammeln unterdessen für die Wiedereinführung des Sicherheitsdienstes Unterschriften. Sie sollen Anfang Januar an den SPD-Fraktionsvorsitzenden Raed Saleh übergeben werden, dessen politische Heimat in Spandau ist. Die Mieter werden unterstützt vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV). AMV-Chef Marcel Eupen bekräftigte am Montagabend die Forderung nach Einführung eines Sicherheitsdienstes. Zugleich verwies er auf rechtliche Hürden bei einer Videoüberwachung. Es reiche, wenn ein Hausbewohner dagegen sei, um eine Videoüberwachung zu verhindern.

Unmut unter Mietern im Wohngebiet Heerstraße Nord wächst

Die landeseigene Gewobag hatte die Wohnungen in Spandau im Rahmen eines Paketverkaufs von der ADO Properties zusammen mit Wohnungen in Reinickendorf zum 1. Dezember 2019 erworben. Für insgesamt 5894 Wohnungen und 70 Gewerbeeinheiten zahlte die Gewobag 920 Millionen Euro. Nach teils hohen Heizkostennachzahlungen, dem Auslaufen eines Mietnachlasses und schleppenden Reparaturen sieht sich die Gewobag wachsender Kritik unter den Bewohnern ausgesetzt.

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 16.12.2021 – Hochhaus in Spandau: Mieter fühlen sich nach Feuer von Gewobag im Stich gelassen

Bewohner aus dem Gebiet Heerstraße Nord kritisieren das Verhalten ihres Vermieters. Das ist die landeseigene Gewobag.
Mieter im Gebiet Heerstraße Nord in Spandau durchleben gerade schwere Zeiten. Neben teils hohen Nachzahlungen bei den Heizkosten und dem Wegfall bislang gewährter Mietnachlässe versetzt eine Reihe von Brandstiftungen die Bewohner in Angst und Schrecken. Eine Woche nach dem Feuer in einem 18-geschossigen Hochhaus in der Obstallee schildert Mieterin Linda H., wie es ihr erging – und warum sie über das Verhalten ihres Vermieters, der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Gewobag, enttäuscht ist.
„Als der Brand ausgebrochen ist, war ich in meiner Wohnung im zweiten Stock“, berichtet Linda H. „Ich hatte schon Brandgeruch in der Nase und dachte zuerst noch, dass das vielleicht nur eine Erinnerung an einen Fassadenbrand ist, den es einige Tage zuvor unter meinem Fenster gegeben hatte.“ Doch dann habe die Polizei gegen ihre Wohnungstür geschlagen. „Sofort raus, hieß es“, sagt Linda H. „Ich hatte noch mein Nachthemd an, habe mir schnell Jacke und Schuhe angezogen, den Computer geschnappt und bin dann raus.“
Zwei Stunden habe sie draußen im Schneeregen gestanden und gefroren. In der Hoffnung, dass sie bald wieder in die Wohnung kann. „Weil wir erst mal nicht so schnell zurück durften, bin ich zu meiner Mutter gegangen“, berichtet Linda H. Als sie am Nachmittag wieder ins Wohnhaus gelassen wurde, sei von der Gewobag keiner zu sehen gewesen. „Zum Glück stand vor unserem Haus unser Mieterbeirat. Der hat mir gesagt, dass ich ins Hotel Ibis gehen könnte, wo es Ersatzunterkünfte gebe“, so Linda H. Das habe sie getan. „Für mich ist das sehr wichtig, weil ich gerade eine Fortbildung absolviere, die täglich von 8 bis 16 Uhr online stattfindet“, so die Mieterin. „Ich bin also für meine berufliche Zukunft auf eine funktionierende Internetverbindung angewiesen.“

Mieterbeirat fordert eine Taskforce

Im Hotel dürfe sie aber nur noch bis zu diesem Freitag bleiben. „Um 12 Uhr muss ich raus. Was dann passiert, weiß ich nicht“, sagt Linda H. Das Problem: Die Gewobag sei einfach nicht zu sprechen. „Ich versuche jeden Tag, sie zu erreichen, aber es meldet sich einfach niemand. Weder telefonisch noch per E-Mail“, so Linda H. „Ich kenne das leider schon.“ Seit einem Jahr funktioniere ihre Klingel nicht, auch die Gegensprechanlage sei kaputt. „Ich habe immer wieder Schadensmeldungen geschrieben. Ein halbes Jahr. Ohne Erfolg“, so Linda H.
Christopher Ortmann, Mieterbeirat in der Wohnsiedlung, bekräftigt die Kritik am Vermieter. „Die Gewobag hat die Mieter nach dem Brand am Freitag letzter Woche komplett im Stich gelassen“, sagt er. Die Gewobag sollte jetzt auf die Situation reagieren und eine Taskforce bilden, die bei Bränden sofort aktiviert werden muss, fordert er. Seit März dieses Jahres haben sich im Quartier Heerstraße/Maulbeerallee in Spandau Brandvorfälle gehäuft. Bereits vor dem Feuer im Wohnhochhaus zählte die Gewobag in ihren Beständen 13 Brände.
Die Gewobag stellt die Kommunikation mit den Mietern nach dem Brand im Wohnhochhaus anders dar. Die Gewobag habe ihren Mietern die Ersatzunterkunft im Hotel „persönlich vor Ort und telefonisch über unser Service-Center benannt“, so eine Unternehmenssprecherin. „Unsere Mitarbeiter haben darüber hinaus die Mieterinnen und Mieter persönlich vor Ort sowie über Hausaushänge darüber informiert, sich um alternative Unterkünfte zu bemühen.“ Aktuell seien 72 Zimmer des Hotels durch Mieter belegt. Für die Kosten komme die Gewobag auf.

Bewohner fordern einen Sicherheitsdienst

Aufzüge, Heizungen, Wasserversorgung, Strom sowie der Empfang von Fernsehen und Internet wurden laut Gewobag durch den Kellerbrand im Wohnhochhaus beeinträchtigt. Die Abarbeitung der Schäden erfolge „sukzessive“. Seit Dienstag gebe es „in fast allen Wohnungen“ wieder Strom und einen reparierten Aufzug. Die Sanitärarbeiten haben laut Gewobag ebenfalls am Dienstag begonnen. Zum Freitagabend solle auch die Warmwasserversorgung wiederhergestellt sein, sodass Mieter, die im Hotel oder bei Freunden oder Familien untergekommen seien, wieder in ihre Wohnungen zurückkönnen. Darüber seien die Mieter „persönlich und über Hausaushänge bereits informiert“ worden. Linda H. scheinen die Informationen nicht erreicht zu haben. „Ich habe von der Gewobag überhaupt gar nichts gehört“, teilt sie am Donnerstag mit. „Ich bin verzweifelt.“ Auf Nachfrage räumt die Gewobag ein, dass die Verbindungen für Internet- und Fernsehen im Hochhaus noch nicht wiederhergestellt sind. Dies werde noch Zeit in Anspruch nehmen.
Trotz des neuerlichen Feuers hält die Gewobag die Wiedereinführung eines Sicherheitsdienstes nicht für notwendig. „Unter Berücksichtigung der Größe des Quartiers, der baulichen Gegebenheiten sowie der sehr unterschiedlichen Tageszeiten und auch Ursachen der Brandereignisse lässt sich ein Zusammenhang zwischen Schadensereignissen und einer fehlenden Bestreifung nicht herstellen“, erklärt das Unternehmen. Die Mieter sammeln unterdessen Unterschriften für die Einführung eines Sicherheitsdienstes. Etwa 800 Unterschriften seien schon zusammengekommen, so Mieterin Petra W.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) stellt sich hinter die Bewohner. „Wir unterstützen die Mieter in der Forderung, einen Sicherheitsdienst mit dem Schutz der Wohnsiedlung zu beauftragen, zumindest solange die Brandstiftungen andauern“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Außerdem erwarten wir, dass die Gewobag einen Risiko-Beauftragten für das Wohngebiet einsetzt, der Tag und Nacht ansprechbar ist.“ Mehr noch: „Schließlich sehen wir uns wegen vielfach verschleppter Reparaturen gezwungen, bei der Gewobag eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Wohnhäuser anzumahnen“, sagt Eupen. Diese finde zurzeit „leider nicht statt“.

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 14.12.2021 – Betriebskosten: Deutsche Wohnen trickst mit Rauchwarnmeldern
Der Wohnungskonzern stellt Mietern Kosten in Rechnung, die sie laut Landgericht nicht in Rechnung stellen darf. Das passiert bereits zum zweiten Mal.
Die Deutsche Wohnen hat Mietern die Ausgaben für die Anmietung von Rauchwarnmeldern erneut als Betriebskosten in Rechnung gestellt, obwohl das Landgericht dies erst im April dieses Jahres für unzulässig erklärt hatte. Das Überraschende daran: Unter den betroffenen Mietern in Spandau sind jene Bewohner, die im April vor Gericht gewonnen hatten.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der die Interessen der Mieter aus der Spandauer Wohnanlage vertritt, zeigt sich empört. „Der AMV hätte nach dem Urteil des Landgerichts Berlin erwartet, dass die Deutsche Wohnen in Zukunft davon absieht, ihre Mieter mit diesen Kosten über ihre Betriebskostenabrechnungen zu belasten“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Stattdessen dreist so weiterzumachen, als ob es das maßgebliche Urteil des Landgerichts Berlin nicht gibt und die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern weiterhin auf die Mieter umzulegen, ist an Chuzpe nicht zu übertreffen.“
Das Landgericht hatte mit Urteil vom 8. April entschieden, dass die Ausgaben für die Anmietung von Rauchwarnmeldern den Mietern nicht als Betriebskosten in Rechnung gestellt werden dürfen (67 S 335/20). Zur Begründung führte das Gericht aus, dass es sich bei den Mietkosten für die Rauchwarnmelder nicht um umlegbare Betriebskosten handele. Danach seien Betriebskosten nur solche, die dem Vermieter durch das Eigentum laufend entstünden. Zwar fielen die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern „laufend“ an, doch handele es sich dabei nicht um das Eigentum des Vermieters.

Unternehmen akzeptierte die Entscheidung vom April

Die Kosten für die regelmäßige Wartung der Rauchwarnmelder sind nach Ansicht des Gerichts dagegen sehr wohl als Betriebskosten anzusetzen – und somit von den Mietern zu tragen. Während die Deutsche Wohnen das Urteil akzeptierte, ist der AMV gegen den Teil der Entscheidung, in dem die Wartungskosten für Rauchwarnmelder als Betriebskosten anerkannt werden, in Revision vor den Bundesgerichtshof gezogen. Eine Entscheidung dazu steht aus.
Mit der Betriebskostenabrechnung für 2020, die die Deutsche Wohnen im Oktober verschickte, wurden den Mietern in Spandau erneut die kompletten Kosten für Anmietung und Wartung der Rauchwarnmelder in Rechnung gestellt. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund legte dagegen Widerspruch ein. Mit Erfolg. Die Deutsche Wohnen verweist in ihrer Antwort an den AMV zwar auf eine „uneinheitliche Rechtsprechung“ und bekräftigt, dass sie an ihrer Rechtsauffassung festhalte, wonach die Kosten auf die Mieter umgelegt werden können. Doch räumt das Unternehmen zugleich ein, dass es den AMV-Mitgliedern „aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht die anteiligen Mietkosten für die Rauchwarnmelder für das Jahr 2020 in Höhe von 13,32 Euro“ gutschreibe – um „den Sachverhalt“ zum Abschluss zu bringen.
Ähnlich äußert sich die Deutsche Wohnen auf Anfrage der Berliner Zeitung. „Verschiedene Gerichtsurteile deutschlandweit haben die Umlagefähigkeit in der Vergangenheit bestätigt“, argumentiert ein Unternehmenssprecher. „Und damit auch unsere Rechtsposition zu diesem Thema, an der wir festhalten.“ Auf die Frage, wie vielen Mietern in Berlin die Deutsche Wohnen die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Rechnung gestellt hat, antwortet der Sprecher nicht. So bleibt unklar, wie viele Mieter der rund 110.000 Wohnungen der Deutsche Wohnen in Berlin von der Praxis betroffen sind. Selbst kleinste Beträge können sich bei einer so großen Anzahl von Unterkünften schnell zu Summen in Millionenhöhe entwickeln. Keine Antwort war zudem auf die Frage zu erhalten, ob die Deutsche Wohnen allen Mietern, denen die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Rechnung gestellt wurde, das Geld freiwillig zurückerstattet oder nur denjenigen, die Widerspruch eingelegt haben.

Mietervertreter sprechen von Respektlosigkeit

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund bezeichnet die Argumentation der Deutsche Wohnen, andere Gerichte hätten die Umlagefähigkeit der Kosten für die Rauchwarnmeldern bestätigt, als „respektlos“ gegenüber der Rechtsprechung in Berlin. „Denn die anderen Gerichtsurteile stammen nicht aus Berlin“, sagt AMV-Chef Eupen. Maßgeblich für Berliner Mieter sei aber einzig und allein, wie das hiesige Landgericht entscheide oder wie der Bundesgerichtshof urteile. „Wir fordern, dass die Deutsche Wohnen allen betroffenen Mietern die zu Unrecht kassierten Beträge zurückzahlt“, sagt Eupen. So wie die Deutsche Wohnen verhalte sich „kein seriöser Großvermieter, es sei denn, er will Eigenwerbung für die Enteignung und Vergesellschaftung seines Wohnungsbestandes machen“.
In den Streit über die Rauchwarnmelder platzte am Montag die Nachricht, dass die Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia anders verläuft als geplant. So wird der bisherige Chef der Deutsche Wohnen Michael Zahn doch nicht als stellvertretender Vorsitzender in den Vorstand der Vonovia aufrücken. Zahn, der die Deutsche Wohnen auf Gewinn getrimmt hatte, erklärte am Montag seinen Verzicht. In seiner Amtszeit hatte sich die Initiative Deutsche Wohnen und Co enteignen gegründet. Der von ihr erwirkte Volksentscheid zur Vergesellschaftung von Wohnungen großer Konzerne erhielt am 26. September eine breite Mehrheit.

Aus der Rubrik “Veranstaltungen”:

Spandauer Volksblatt am 08.12.2021: Hinweise zu den Nebenkosten
 
Spandau. Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) bietet am Montag, 13. Dezember, um 19 Uhr, eine Online-Informationsveranstaltung zum Thema Betriebs-, beziehungsweise Nebenkostenabrechnung an. Anmeldung unter Telefon 0178/580 75 80 oder per E-Mail an liebelt@gwv-heerstrasse.de. Die Teilnehmer erhalten dann die Zugangsdaten.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 07.12.2021: Mieterberatung künftig in der Kiezstube im QM-Laden
Falkenhagener Feld. Die kostenfreie bezirkliche Mieterberatung des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV) zieht vom KieztreFF im Einkaufszentrum Posthausweg in den QM-Laden “Kiezstube”, Kraepelinweg 1. Dort findet sie erstmals am Dienstag, 14. Dezember von 18 bis 20 Uhr statt. Weitere Informationen gibt es unter Telefon 23 60 54 05 oder unter Telefon 0174/483 27 28.

Aus der Rubrik “Veranstaltungen”:

Info Betriebskostenabrechnung – Montag 13. Dezember ab 19 Uhr:

Online-Info zur 2. Miete “Nebenkosten”

Alle Jahre wieder flattert die Abrechnung der 2. Miete, der Neben- bzw. Betriebskosten, in’s Haus und nicht selten wird die Weihnachtsstimmung getrübt von der bangen Frage: Wird’s teuer oder krieg ich was zurück? Auf jeden Fall lohnt sich immer ein kritischer Blick, denn – wie selbst Medien der Haus-, Wohnungs- & Grundstückseigentümer:innen zugeben – ist ca. jede zweite Jahresabrechnung fehlerhaft. Heute in einer Woche steht der AMV-Mieterberater, direkt nach seiner Präsenz-Sprechstunde, für eine Online-Infoveranstaltung  zur Verfügung:
Was kann und was darf nicht von den Kosten für Wartung, Instandhaltung, Ver- und Entsorgung, an Aufwändungen für Dienstleistungen, Steuern oder Versicherungen etc. auf die Mieterschaft umgelegt werden UND welche Fristen sind einzuhalten sowohl für die Rechnungsstellung wie auch für den eventuellen Widerspruch der Mieter:innen.
Den fachlichen Einstieg und Tipps für den Mietercheck der Betriebskostenabrechnung  bietet der Mietrechtsexperte Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund AMV, der auch eine Menge an Fakten mit einbringen kann aus den “Fällen” seiner Sprechstunden der Mieterberatung im Auftrag des Bezirksamtes u.a. immer montags von 16-19 Uhr bei uns im Stadtteilzentrum Staakentreff an der Obstallee 22E.
Mit dabei sein bei der ONLINE-INFO
per PC, Laptop, Tablet, Smartphone oder Festnetz-TelefonMontag 13. Dezember ab 19 Uhr
kann jede(r) Mieter:in – egal bei welcher Wohnungsgesellschaft
Vorausgesetzt, eine rechtzeitige Anmeldung untermobil: 0178 580 7 580 (per Tel., WhatsApp, Telegram)Email: liebelt@gwv-heerstrasse.deDann erhalten Sie die Zugangsdaten zur Online-Infoveranstaltung.
https://www.staaken.info/2021/12/online-info-ueber-die-2-neben-miete/#more-521308