Archiv der Kategorie: Gerichtsentscheidungen

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Berliner Zeitung am 18.05.2022: Neues Urteil stützt Berliner Mietspiegel 2021
Anders als das Amtsgericht Spandau hält das Amtsgericht Wedding den Mietspiegel für anwendbar. Rechtssicherheit gibt es für Berliner Mieter damit noch nicht.
Zum Berliner Mietspiegel 2021 liegt jetzt ein weiteres Gerichtsurteil vor. Das Amtsgericht Wedding entschied im Streit um eine Mieterhöhung, dass der Vermieter die Miete unter Berufung auf den Mietspiegel 2021 erhöhen dürfe. „Ungeachtet seiner methodischen Mängel“ erfülle der Mietspiegel 2021 die Aufgabe, dass sich der Mieter auf seiner Grundlage darüber informieren könne, ob er einer Mieterhöhung des Vermieters zustimmt oder nicht (Az 12b C 523/21).
Das Amtsgericht Wedding bewertet den Mietspiegel 2021 damit anders als das Amtsgericht Spandau. Dieses hatte vor kurzem den Mietspiegel 2021 für nichtig erklärt und das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters, der sich auf den Mietspiegel berufen hatte, zurückgewiesen (AZ 6 C 395/21).
Mehr Klarheit für die Mieter bringt das aktuelle Urteil des Amtsgerichts Wedding zwar nicht. Es führt aber immerhin dazu, dass der Mietspiegel, der unter allen Mieterhöhungsmitteln als das mieterfreundlichste gilt, nicht von einem weiteren Gericht infrage gestellt wird.

Rechtsanwalt verlangte Abweisung der Klage

Das Amtsgericht Spandau hatte unter anderem bemängelt, dass der Berliner Mietspiegel 2021 kein qualifizierter Mietspiegel sei. Denn qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt werden, dürften nur einmal nach zwei Jahren fortgeschrieben werden – zum Beispiel anhand der Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Da aber bereits der Mietspiegel 2019 auf einer Fortschreibung des Mietspiegels 2017 beruht habe, sei eine erneute Fortschreibung 2021 „rechtlich unzulässig“ gewesen.
Im Streit um die Mieterhöhung, die nun vor dem Amtsgericht Wedding verhandelt wurde, hatte der Rechtsanwalt der Mieterin auf das Urteil des Amtsgerichts Spandau verwiesen – und beantragt, die Klage des Vermieters abzuweisen. Dem folgte das Gericht aber nicht. Auch wenn der Mietspiegel 2021 „eine zweite Fortschreibung darstellen sollte“, lägen ihm ursprünglich erhobene Mietpreise zugrunde, argumentierte das Gericht. So stelle der Mietspiegel 2021 ein Zahlenwerk dar, welches eine „sachliche Grundlage für die Bewertung der ortsüblichen Vergleichsmiete bietet“.
Als solche sei der Mietspiegel 2021 „weiterhin wesentlich aussagekräftiger“ als etwa die Benennung von Vergleichswohnungen, auf die sich Vermieter bei der Begründung einer Mieterhöhung laut Gesetz ebenfalls stützen können.

Gericht ließ Mieterhöhung nur teilweise zu

Im vorliegenden Fall wollte der Vermieter die Miete für eine 96 Quadratmeter große Wohnung um rund 71 Euro erhöhen. Das Gericht erlaubte aber nur eine Erhöhung um gut 46 Euro – weil wohnwerterhöhende Ausstattungsmerkmale vom Mieter geschaffen worden waren.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) beurteilt die Entscheidung des Amtsgerichts mit gemischten Gefühlen. „Es ist zwar bedauerlich, dass die Mieterin den Rechtsstreit um die Mieterhöhung teilweise verloren hat“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. Die Entscheidung sei aber trotzdem „ein Sieg für die Berliner Mieter“. Denn das Gericht habe ausgeführt, dass der Mietspiegel 2021 trotz erheblicher methodischer Mängel bei der Erstellung als Instrument zur Begründung einer Mieterhöhung sowie zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete noch immer wesentlich aussagekräftiger sei als etwa die Benennung von Vergleichswohnungen.
„Es bleibt abzuwarten, ob sich die Rechtsauffassung des Amtsgerichts Spandau oder die des Amtsgerichts Wedding in der Praxis durchsetzen wird“, sagt Eupen. „Solange keine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt, herrscht Rechtsunsicherheit, und zwar sowohl für Vermieter als auch für Mieter“, so der AMV-Chef. „Es ist zu hoffen, dass zumindest bald erste Urteile des Landgerichts Berlin vorliegen, an denen sich die Amtsgerichte orientieren können.“ Bisher gibt es mehr Urteile, die den Mietspiegel stützen. Die Amtsgerichte in Neukölln und Lichtenberg hatten mit Entscheidungen vom 7. Juli 2021 (Az. 13 C 43/21) und vom 5. November 2021 (AZ. 10 C 553/21) festgestellt, dass der Mietspiegel 2021 anwendbar sei.

Ein Vorschlag für den Fall, dass der Mietspiegel gekippt wird

Für den Fall, dass sich die Rechtsauffassung des Amtsgerichts Spandau durchsetzen sollte und Berlin damit keinen gültigen Mietspiegel hat, hat Eupen eine Empfehlung parat: Unter Verweis auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, der im Jahr 2019 geurteilt hat, dass ein 20 Jahre alter Mietspiegel für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nicht mehr ausreicht, rät er dazu, einfach den Berliner Mietspiegel 2019 anzuwenden – und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu den Werten einen Stichtagszuschlag hinzuzurechnen. Dies könnte zumindest solange gemacht werden, bis Berlin wieder einen gültigen aktuellen Mietspiegel habe.

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Berliner Zeitung am 07.04.2022 – Keine Mieterhöhung: Amtsgericht Spandau erklärt Mietspiegel 2021 für nichtig
Eine Erhöhung, die der Vermieter mit dem Mietspiegel begründet hat, sei unzulässig, so das Gericht. Die Entscheidung könnte weitreichende Folgen haben.
Im Rechtsstreit um eine Mieterhöhung hat das Amtsgericht Spandau den Mietspiegel 2021 für nichtig erklärt und das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters, der sich auf den Mietspiegel berufen hatte, zurückgewiesen. Sollte sich die Rechtsauffassung durchsetzen, was offen ist, hätte dies weitreichende Folgen für laufende und geplante Mieterhöhungsverlangen. Denn diese werden in der Regel mit dem Mietspiegel begründet.
Das Amtsgericht Spandau entschied, dass der Berliner Mietspiegel 2021 kein qualifizierter Mietspiegel ist. Denn qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt werden, dürften nur einmal nach zwei Jahren fortgeschrieben werden – zum Beispiel anhand der Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Da aber bereits der Mietspiegel 2019 auf einer Fortschreibung des Mietspiegels 2017 beruht habe, sei eine erneute Fortschreibung 2021 „rechtlich unzulässig“ gewesen, so das Amtsgericht (AZ 6 C 395/21). „Vielmehr hätte der Mietspiegel neu erstellt werden müssen“, heißt es in dem Urteil. Es stammt vom 10. Januar 2022, wurde aber erst jetzt bekannt.
Das Amtsgericht erklärte zugleich, dass der Mietspiegel 2021 auch „kein einfacher Mietspiegel“ sei. Denn er sei nicht aus den Mieten gebildet worden, die in den vergangenen sechs Jahren geändert oder neu vereinbart wurden. Grundlage des Mietspiegels von 2019 waren noch Mieten aus den vergangenen vier Jahren. Im vorliegenden Fall wurde das Mieterhöhungsverlangen deswegen abgewiesen. Der Vermieter hatte die Miete für eine knapp 39 Quadratmeter große Wohnung im Pillnitzer Weg in Spandau zum 1. September 2021 um 35,70 Euro auf 273,73 Euro erhöhen wollen.

 

Benennung von Vergleichswohnungen möglich

Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen je nach Baualter, Größe, Lage und Ausstattung. Vermietern dient der Mietspiegel dazu, Mieterhöhungen zu begründen und die korrekte Miethöhe beim Abschluss neuer Verträge zu ermitteln. Mieter können anhand des Mietspiegels prüfen, ob die Forderungen der Vermieter berechtigt sind. Außer mit dem Mietspiegel können Mieterhöhungen mit der Benennung von drei Vergleichswohnungen, einem Sachverständigengutachten oder mit Angaben aus einer Mietdatenbank begründet werden.
Der Mietspiegel 2021 wurde auf Basis des Mietspiegels 2019 fortgeschrieben, weil sich die Mieten in Berlin zuvor wegen des Mietendeckels nicht frei am Markt bilden konnten. Die jetzige Situation ist also eine späte Folge des Mietendeckels. Dass es Probleme mit dem Mietspiegel 2021 geben könnte, war kurz nach Veröffentlichung des Mietspiegels 2021 publik geworden. So hatte Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, den Mietspiegel als nicht anwendbar bezeichnet, weil es sich um eine zweite Fortschreibung des Werks handele. Sebastian warnte vor „weitreichenden Folgen“. Etwa, dass „gut organisierte Großvermieter, die drei passende Vergleichsmieten finden“, damit „Mieterhöhungen weit über dem Niveau des Mietspiegels begründen“ können. Ohne gültigen Mietspiegel laufe die Mietpreisbremse de facto ins Leere.
Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) verweist darauf, dass es sich bei dem Urteil aus Spandau „um die Einzelfallentscheidung einer Abteilung eines Amtsgerichtes“ handele. „Wir teilen diese Rechtsauffassung nicht und verweisen in diesem Zusammenhang auf andere Urteile zu dieser Thematik“, erklärte BBU-Sprecher David Eberhart. Das Amtsgericht Neukölln und das Amtsgericht Lichtenberg seien mit Entscheidungen vom 7. Juli 2021 (Az. 13 C 43/21) und vom 5. November 2021 (AZ. 10 C 553/21) zum Schluss gekommen, dass der Mietspiegel 2021 anwendbar sei. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung verweist wie der BBU auf die Urteile aus Neukölln und Lichtenberg. „Es bleiben die Entscheidungen der höheren Instanzen abzuwarten“, so die Behörde. „Wir gehen nach wie vor davon aus, dass der Mietspiegel 2021 ein qualifizierter Mietspiegel ist.“

 

Beratung empfohlen

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) empfiehlt Mietern, die eine Mieterhöhung erhalten, „fachlichen Rat einzuholen“. Bei bereits anhängigen Klagen sowie zukünftigen Klagen bestehe für Vermieter zumindest in Spandau das Risiko, dass ihre Klagen unter Berufung auf das Urteil des Amtsgerichts Spandau abgewiesen werden und ihre Mieterhöhung damit nicht zum Tragen komme, so AMV-Chef Marcel Eupen. In Anbetracht der Massenmieterhöhungen der Vonovia sowie der Deutsche Wohnen zum 1. April sei dies „äußerst praxisrelevant“. Denn die Unternehmen müssten in all jenen Fällen, in denen Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht zugestimmt haben, bis zum 30. Juni Klage erheben.

https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/keine-mieterhoehung-amtsgericht-spandau-erklaert-mietspiegel-2021-fuer-nichtig-li.221273

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Spandauer Volksblatt am 15.04.2021: Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern

Deutsche Wohnen – Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind keine Betriebskosten!
Das Landgericht Berlin – 67 S 335/20 – hat mit Urteil vom 08.04.2021 in einem Berufungsverfahren Spandauer Mieter aus dem Falkenhagener Feld gegen die GSW Immobilien AG entschieden, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern keine Betriebskosten sind.
Die GSW Immobilien AG rechnete über die Deutsche Wohnen Management GmbH mit Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 05.11.2019 für die Abrechnungsperiode 2018 gegenüber den involvierten Mietern aus der Steigerwaldstraße in Spandau u.a. die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder bei der ista Deutschland GmbH ab. Die Kosten beliefen sich für das Jahr 2018 auf 13,66 € und für alle 102 Mieter der Wirtschaftseinheit für 555 Rauchwarnmelder auf 1.981,35 €. Pro Rauchwarnmelder ergibt sich ein Mietpreis von 3,00 € netto bzw. 3,57 € brutto.
Die Mieter, die Mitglied im AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. sind, ließen über den AMV mit Schreiben vom 14.04.2020 Widerspruch gegen die vorgenannte Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 05.11.2019 für die Abrechnungsperiode 2018 einlegen und forderten u.a. die Rückzahlung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder. Die Deutsche Wohnen Management GmbH lehnte dies mit Schreiben vom 11.05.2020 ab. Die Mieter erhoben am 24.06.2020 Klage vor dem Amtsgericht Spandau. Das Amtsgericht Spandau wies die Klage mit Urteil vom 13.10.2020 ab. Auf die Berufung der Mieter verurteilte das Landgericht Berlin mit Urteil vom 08.04.2021die GSW Immobilien AG zur Erstattung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder in Höhe von 13,66 €.
In den Urteilgründen heißt es auf der Seite 4 u.a. wie folgt:
„Die Berufung ist begründet, soweit sie auf Rückzahlung anteiliger auf die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2019 gezahlter Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern i.H.v. 13,66 EUR gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB gerichtet ist. Die insoweit geleisteten Zahlungen sind ohne Rechtsgrund erfolgt.
Die Berufung rügt zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt (…). Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend” an. Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum” des Vermieters. Betriebskosten sind Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs- und Kapitalkosten – mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände – nicht erfasst (…). Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders.”
Das Urteil des Landgerichts Berlin ist noch nicht rechtskräftig. Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Es bleibt abzuwarten, ob die GSW Immobilien AG den Weg zum BGH beschreitet.
Bedenkt man, dass der Deutsche Wohnen Konzern, zu dem auch die GSW Immobilien AG gehört, allein in Berlin mehr als 110.000 Wohnungen (Stand 31.12.2020: 110.414) bewirtschaftet, so hat das streitgegenständliche Urteil eine außerordentlich große Bedeutung für Mieterinnen und Mieter des Deutsche Wohnen Konzerns in Berlin.
Hinzu kommt, dass nicht nur die GSW/Deutsche Wohnen die Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder als vermeintliche Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegt, sondern viele andere Vermieter ebenfalls.
Kommentar des AMV:
Das Landgericht Berlin hat in seinem maßgeblichen Urteil überzeugend und nachvollziehbar begründet, warum die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder keine auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten sind, sondern als Anschaffungs- und Kapitalkosten nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters entstehen und damit nicht zu bezahlen bzw. nach erfolgter Bezahlung zurückzuzahlen sind.
Der AMV hofft, dass die Deutsche Wohnen nun freiwillig Erstattungen der Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder an ihre berlinweit betroffenen Mieterinnen und Mieter leistet und In Zukunft davon absieht, mit diesen Kosten über ihre Betriebskostenabrechnungen ihre Mieter zu belasten, so dass sich weitere Rechtsstreitigkeiten vermeiden lassen.
Mieterinnen und Mieter der Deutsche Wohnen, die bisher noch keinen Widerspruch gegen ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahre 2020 für die Abrechnungsperiode 2019 eingelegt haben, sollten umgehend Widerspruch einlegen und in diesem ausdrücklich und explizit rügen, dass die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder als Kapitalersatz- bzw. Anschaffungskosten keine umlegbaren Betriebskosten sind und von daher erstattet werden müssen. Sie sollten darüber hinaus unverzüglich rechtliche Hilfe bei einem Mieterverein in Anspruch nehmen.
Der AMV empfiehlt generell allen Mieterinnen und Mietern, ihre jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch einen Mieterverein überprüfen zu lassen. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch haben Mieter dafür zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit. Bei der Nebenkostenabrechnung aus dem Jahre 2020 für die Abrechnungsperiode 2019 ist die Jahresfrist in den meisten Fällen noch nicht abgelaufen, und zwar überall dort, wo seit dem Zugang der Abrechnung nicht mehr als ein Jahr vergangen ist.

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Berliner Kurier am 14.04.2021: Über dieses Urteil jubeln Berliner Mieter: Amtlich! Ausgaben für angemietete Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten
Vermieter dürfen die Ausgaben für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten den Mietern in Rechnung stellen. Das hat das Landgericht mit Urteil vom 8. April 2021 in einem Berufungsverfahren entschieden. Es wurde von Spandauer Mietern gegen die GSW Immobilien AG angestrengt, die zur Deutsche Wohnen gehört. Dem KURIER liegt das Urteil (67 S 335/20) vor, das der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) für die Bewohner erstritten hat.
Im vorliegenden Fall rechnete die GSW die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder über die Deutsche Wohnen Management GmbH mit einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom November 2019 für die Abrechnungsperiode 2018 ab. Die Kosten beliefen sich laut AMV bei dem betroffenen Haushalt für das Jahr 2018 auf 13,66 Euro und für alle 102 Mieter der Wirtschaftseinheit für 555 Rauchwarnmelder auf 1.981,35 Euro.

In erster Instanz verloren die Mieter noch

Die Mieter legten Widerspruch gegen die Betriebs- und Heizkostenabrechnung ein und forderten unter anderem die Rückzahlung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder. Die Deutsche Wohnen Management GmbH lehnte dies ab. Daraufhin zogen die Mieter vor Gericht. Das Amtsgericht Spandau wies die Klage zwar noch zurück. Auf die Berufung der Mieter hin verurteilte das Landgericht nun aber die GSW Immobilien AG zur Erstattung der Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder in Höhe von 13,66 Euro.
Zur Begründung führt das Landgericht aus, dass es sich bei den Mietkosten für die Rauchwarnmelder nicht um umlegbare Betriebskosten handelt. Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Vermieter durch das Eigentum laufend entstehen. Zwar fielen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Doch handele es sich dabei nicht um das Eigentum des Vermieters. Das Landgericht ließ die Revision zum Bundesgerichtshof zu.

Deutsche Wohnen akzeptiert die Entscheidung

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund zeigt sich zufrieden. „Der AMV hofft, dass die Deutsche Wohnen nun freiwillig Erstattungen der Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder an ihre berlinweit betroffenen Mieterinnen und Mieter leistet und in Zukunft davon absieht, mit diesen Kosten über ihre Betriebskostenabrechnungen ihre Mieter zu belasten, sodass sich weitere Rechtsstreitigkeiten vermeiden lassen“, so AMV-Chef Marcel Eupen. „Mieter der Deutsche Wohnen, die bisher noch keinen Widerspruch gegen ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahre 2020 für die Abrechnungsperiode 2019 eingelegt haben, sollten umgehend Widerspruch einlegen.“
Die Deutsche Wohnen erklärte auf Anfrage, dass es bereits mehrere Gerichtsurteile zur Frage gebe, inwiefern die Anmietung von Rauchwarnmeldern betriebskostenumlagefähig sei. Die Rechtsauffassung sei „uneinheitlich“. Im vorliegenden Fall sei es um mehrere Themen und Aspekte gegangen. „Da in diesem Urteil eben diese anderen Streitthemen beschlossen und geklärt wurden, haben wir uns dazu entschieden, das Urteil so zu akzeptieren“, erklärte eine Sprecherin.
https://www.berliner-kurier.de/berlin/amtlich-ausgaben-fuer-angemietete-rauchwarnmelder-sind-keine-betriebskosten-li.152749

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Verwaltungsgericht Berlin – VG 8 L 201/20, Beschluss vom 30.03.2021:
 
Pressemitteilung vom 31.03.2021: „Mietendeckel“: Bezirksamt darf Mieterhöhung verbieten (Nr. 19/2021)
Die Berliner Bezirksämter dürfen Vermietern Mieterhöhungen auf Grundlage des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG Bln, „Berliner Mietendeckel“) verbieten. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin in einem Eilverfahren entschieden.
Die Antragstellerin ist ein Wohnungsunternehmen. Im Januar 2020 forderte sie den Mieter einer ihrer Wohnungen auf, einer Mieterhöhung zustimmen. Bis zur Klärung der Verfassungsgemäßheit des Mietendeckels sei die erhöhte Miete aber nicht zu entrichten. Nachdem der Mieter dem nicht zugestimmt hatte, erhob die Antragstellerin beim Amtsgericht Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Hierüber ist noch nicht entschieden. Auf Hinweis des Mieters untersagte das Bezirksamt der Antragstellerin, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen. Zur Begründung führte das Bezirksamt aus, mit dem Mietenstopp nach dem MietenWoG Bln seien Mieterhöhungen untersagt. Es komme nicht darauf an, dass die Antragstellerin die Zahlung der erhöhten Miete vorerst nicht verlange.
Dagegen hat die Antragstellerin Klage erhoben und um einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht. Sie ist u.a. der Auffassung, der Mietenstopp sei verfassungswidrig. Dem Land Berlin fehle es an der Gesetzgebungskompetenz für eine solche Regelung, die außerdem unzulässigerweise in das Eigentumsgrundrecht eingreife.
Die 8. Kammer hat den Eilantrag zurückgewiesen. Das Vorgehen des Bezirksamts sei rechtmäßig. Nach dem MietenWoG Bln dürfe die zuständige Behörde von Amts wegen alle zur Umsetzung des Gesetzes erforderlichen Maßnahmen treffen. Hierzu zähle auch die hier getroffene Untersagungsentscheidung. Das Bezirksamt habe Veranlassung gehabt, ordnungsrechtlich gegen die Antragstellerin vorzugehen, weil sie die Zustimmung zur Mieterhöhung entgegen dem gesetzlichen Mietenstopp verlangt habe. Der Mietenstopp sei zwar in der Rechtsprechung der Zivilgerichte und der juristischen Literatur umstritten, aber nicht evident verfassungswidrig. Dem Land Berlin stehe die Gesetzgebungskompetenz für eine mietpreisrechtliche Regelung zu. Der Mietenstopp sei als politisch gesetzte Preisgrenze eine Ausnahmeregelung, die zeitweilig die Vorschriften des bürgerlichen Rechts überlagere. Angesichts steigender Mieten befürchte der Gesetzgeber eine Verdrängung einkommensschwacher Bevölkerungsschichten aus ihrem sozialen Umfeld. Der Mietenstopp solle ihnen eine „Atempause“ verschaffen; wegen seiner zeitlichen Befristung sei er mit dem Eigentumsgrundrecht vereinbar und daher Vermietern zumutbar.
Gegen den Beschluss kann Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg erhoben werden.

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

BGH – VIII ZR 123/20, Urteil vom 18.11.2020: Sachverständigengutachten schlägt Berliner Mietspiegel
Der Ber­li­ner Miet­spie­gel ist eine ge­eig­ne­te Schät­zungs­grund­la­ge, um die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te für eine Woh­nung zu er­mit­teln. Bie­tet eine Ver­mie­te­rin aber ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten für diese Frage an, steht es dem Ge­richt frei, die­ses an­zu­neh­men, so der Bun­des­ge­richts­hof. Das gelte auch für ein Be­ru­fungs­ge­richt, des­sen Vor­in­stanz sein Ur­teil auf den Miet­spie­gel ge­stützt hat.

Mieterhöhung in Berlin-Spandau

Eine Vermieterin hatte 2017 von der Mieterin ihrer Dreizimmer-Wohnung die Zustimmung zur Nettomieterhöhung um rund 50 Euro pro Monat gefordert, womit diese nicht einverstanden war. Das Amtsgericht Berlin-Spandau zog den Berliner Mietspiegel als Schätzungsgrundlage heran und befand, dass die dort inbegriffene “Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung” keine Erhöhung der von der Mieterin bereits gezahlten Miete begründet habe. Die Vermieterin verfolgte ihr Ziel vor dem Landgericht Berlin weiter. Dieses holte ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein und beschied auf dessen Grundlage, dass das Mieterhöhungsverlangen berechtigt war. Die Mieterin zog nun vor den Bundesgerichtshof, um das erstinstanzliche Urteil wiederherzustellen – jedoch ohne Erfolg.

Landgericht durfte Sachverständigengutachten einholen

Das Berufungsgericht darf dem BGH zufolge von der Einschätzung des Amtsgerichts abweichen und die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen ermitteln lassen. Die Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO bindet die zweite Instanz nicht: Zwar handele es sich um Feststellungen nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO, sie beruhten aber nur auf einer Schätzung nach § 287 ZPO. Ein Berufungsgericht ist nicht an eine Schätzung gebunden, vielmehr kann es nach den allgemeinen Beweisregeln der Zivilprozessordnung ein Gutachten einholen, wenn es Zweifel an der Richtigkeit der Feststellungen hat.

Sachverständigengutachten ist auf Einzelfall zugeschnitten

Für die betreffende Wohnung sah der Mietspiegel eine Nettokaltmiete zwischen 4,90 und 7,56 Euro/qm vor. Die Vermieterin forderte eine Erhöhung der damaligen 5,03 auf 5,65 Euro/qm ein. Das Amtsgericht hatte alle fünf nach dem Mietspiegel benannten Merkmale, die eine Mieterhöhung begründen, verneint und darauf seine Klageabweisung gestützt. Die Vermieterin bot nun dem Landgericht ein Sachverständigengutachten über die ortsübliche Miete an, welches nicht nur die bezeichneten wohnwerterhöhenden, sondern noch weitere Merkmale berücksichtigte. Die Ermittlung der Vergleichsmiete durch ein Gutachten versprach demnach mehr Erfolg als die Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels. Dieser Teil des Mietspiegels unterfalle zudem nicht der Einordnung als “qualifiziert” – hiervon seien nur die Unter- und Obergrenzen der Kaltmiete betroffen.

Das Gericht ist frei

Der Bundesgerichtshof verkennt nicht, dass der Kostenaufwand eines Sachverständigengutachtens zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens außer Verhältnis stehen kann. Die auf dem Mietspiegel beruhende Schätzung wäre für die Entscheidung auch ausreichend gewesen, insbesondere soweit es sich um einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB handele. Biete aber die beweisbelastete Partei – hier die Vermieterin – ein Gutachten an und biete dieses ein höheres Beweismaß als die Schätzung, stehe es dem Gericht frei, es anzunehmen.
https://rsw.beck.de/aktuell/daily/meldung/detail/bgh-sachverstaendigengutachten-schlaegt-berliner-mietspiegel

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

BGH – VIII ZR123/20, Urteil vom 18.11.2020
DER TAGESSPIEGEL am 19.11.2020: Höhere Mieten als der Mietspiegel erlaubt
Bundesgerichtshof gibt Deutscher Wohnen Recht im Streit um Berliner Wohnung
Der Immobilienkonzern verlangte für eine Wohnung in Spandau mehr Miete, als durch den Mietspiegel erlaubt. Das ist in Ordnung.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Streit über die Zulässigkeit einer Erhöhung der Miete über die Grenzen des Mietspiegels hinaus zugunsten der Deutschen Wohnen geurteilt (AZ: VIII ZR123/20).
Gestritten wurde über die Mieterhöhung für eine Wohnung in Spandau. Die Deutsche Wohnen hatte argumentiert, die gute Ausstattung der Wohnung rechtfertige ein Erhöhung von 422,82 Euro auf 474,93 Euro monatlich für die 84 Quadratmeter große Immobilie. Zuvor hatte das Amtsgericht Spandau die Mieterhöhungsklage der Deutschen Wohnen abgewiesen.

Gerichte dürfen Gutachten einholen

Das Landgericht hatte im Berufungsverfahren das Gutachten eines Sachverständigen eingeholt. Danach war die Mieterhöhung zulässig. Dagegen war die Mieterin in Revision vor den BGH gezogen. Dieses hält das Einholen eines Gutachten für zulässig.
Gerichte seien nicht verpflichtet, nur nach Mietspiegel zu urteilen. In den Gerichtsbezirken Wedding und Schöneberg müssen Mieter nun mit der Einholung von Gutachten in Streitfällen rechnen.
Marcel Eupen vom Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der den Fall betreute, rechnet nicht damit, dass das Beispiel Schule macht. Die anderen Kammern des Berliner Landgerichts hätten bisher ähnliche Klagen der Deutschen Wohnen abgewiesen.
Hinzu komme, dass die Bundesregierung den Mietspiegel als Instrument zur Regulierung der Miethöhe durch Vorschriften gesetzlich stärken will. Sobald entsprechende Regeln festgeschrieben seien, würden Ausnahmefälle wie diese künftig wieder ausgeschlossen.

Mietdeckel drängt den Mietendeckel in den Hintergrund

Mietspiegel, Mietpreisbremse und andere mietrechtliche Bestimmungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bildeten bisher die Grundlage für die Festsetzung der Mieten und deren Erhöhung. Durch die Einführung des Mietendeckels gelten daneben in Berlin rechtliche Obergrenzen für die Mieten.
Die Annahme höhere Mieten als die in Tabellen abhängig vom Baujahr, der Ausstattung und des Zustands der Wohnungen (zuzüglich 20 Prozent tolerierte Überschreitung) ist seitdem verboten.
https://www.tagesspiegel.de/berlin/hoehere-mieten-als-der-mietspiegel-erlaubt-bundesgerichtshof-gibt-deutscher-wohnen-recht-im-streit-um-berliner-wohnung/26640294.html

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

BGH – VIII ZR 123/20, Urteil vom 18.11.2020

Berliner Zeitung am 18.11.2020: Schlappe für Berliner Mieterin vor Bundesgerichtshof

Die Karlsruher Richter lassen eine Mieterhöhung auf Basis eines Gutachtens durchgehen. Der Mietspiegel musste nicht angewendet werden.
Der Bundesgerichtshof hat die Rechte der Vermieter gestärkt und die Aussagekraft des Berliner Mietspiegels relativiert. Die Karlsruher Richter bestätigten am Mittwoch eine Entscheidung des Berliner Landgerichts, nach der eine Mieterhöhung der Deutsche Wohnen per Gutachten begründet werden durfte und sich nicht auf den Mietspiegel stützen musste. Das teilte der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) mit, der die betroffene Mieterin aus Spandau vertritt. Der BGH teilte am Mittwoch zunächst nur die Entscheidung mit, legte aber noch keine Urteilsbegründung vor.
Die Mieterin hatte durchsetzen wollen, dass der Mietspiegel bei der Berrechnung der ortsüblichen Miete herangezogen werden muss. Dann wäre eine Mieterhöhung nicht möglich gewesen. Die Zivilkammer 63 des Berliner Landgerichts hatte im März dieses Jahres entschieden, dass die ortsübliche Miete für die etwa 84 Quadratmeter große Wohnung nicht auf Grundlage des Mietspiegels, sondern auf Basis eines Gutachtens zu ermitteln ist. Dagegen war die Mieterin vor den Bundesgerichtshof gezogen, der die Revision nun zurückwies.
Der AMV bedauerte die BGH-Entscheidung. „Der Berliner Mietspiegel hätte vorliegend durchaus für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Wohnung ausgereicht“, sagte AMV-Chef Marcel Eupen. „Es hätte keines exorbitant teuren Sachverständigengutachtens bedurft.“ Er hätte erwartet, dass der BGH den Berliner Mietspiegel stärkt und der Revision stattgibt. Es sei aber nicht zu befürchten, dass die anderen Zivilkammern des Landgerichts, die bisher den Mietspiegel stützen, diesen nicht mehr anwenden, sagte Eupen. Zumindest für Berlin dürfte die Wirkung des BGH-Urteils deswegen begrenzt bleiben.
Der Bundesgerichtshof habe sich nicht explizit gegen die Anwendung des Berliner Mietspiegels ausgesprochen, betonte Eupen, sondern „lediglich ausgeurteilt, dass die Gerichte ein Wahlrecht haben, ob sie den Mietspiegel anwenden oder nicht“. Gleichwohl habe die Entscheidung des BGH Auswirkungen weit über Berlin hinaus. Sie betreffe alle Städte und Gemeinden in Deutschland, die einen Mietspiegel herausgegeben haben, der nicht „qualifiziert“ sei, also besonders hohe Standards erfüllt. Das seien jedoch die meisten Städte.
Der AMV fordere „den Erlass einer Mietspiegelverordnung durch die Bundesregierung, die bundeseinheitliche Standards für die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln regelt“, erklärte Eupen. „Die Bundesregierung sollte umgehend Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln regeln.“ Die Entscheidung, ob der Berliner Mietspiegel Anwendung finde oder nicht, dürfe „nicht länger den Gerichten überlassen“ werden. „Hier ist der Gesetzgeber auf Bundesebene gefragt und muss tätig werden“, so Eupen.
In Berlin habe nun die Zivilkammer 63 „ihre höchstrichterliche Legitimation, auch in Zukunft Sachverständigengutachten einzuholen“, sagte Eupen. „Das ist für Mieterinnen und Mieter in Schöneberg und Wedding eine äußerst schlechte Nachricht.“ Grund: Die Zivilkammer 63 des Landgerichts ist für Mietrechtsfälle in diesen Stadtteilen zuständig.
Mieterin Marlies V. zeigt sich enttäuscht. „Ich kann es nicht verstehen“, sagt sie. Die BGH-Entscheidung hat zur Folge, dass die Deutsche Wohnen die Miete für die Wohnung von Marlies V. rückwirkend ab 1. Februar 2018 von bisher 422,82 Euro auf 474,93 Euro erhöhen darf. Denn im Gegensatz zum Mietspiegel setzt das Gutachten die ortsübliche Miete für die Wohnung der 70-Jährigen höher an.
Kurios: Beim Nachbarn von Marlies V., Wolf-Dietrich K., der nur zwei Aufgänge weiter wohnt, hatte eine andere Kammer des Landgerichts im vergangenen Jahr im Streit um eine Mieterhöhung noch anders geurteilt: Die Zivilkammer 67 entschied, dass die ortsübliche Miete bei Wolf-Dietrich K. auf Grundlage des Mietspiegels zu errechnen sei – womit das Mieterhöhungsverlangen der Deutsche Wohnen zurückgewiesen wurde. Denn laut Mietspiegel gab es für die Wohnung von Wolf-Dietrich K. keinen Spielraum für eine Mieterhöhung, da die bisherige Miete die ortsübliche Miete bereits überstieg. „Das ist zwei Türen weiter, das kann doch nicht gerecht sein“, sagt Marlies V.
Die unterschiedliche Rechtsprechung zwischen Marlies V. und ihrem Nachbarn erklärt sich aus einem Wechsel in der Zuständigkeit des Landgerichts. Die Zivilkammer 63 war bis Ende 2018 für Berufungen in Mieterhöhungsverfahren aus Spandau zuständig. Seit 2019 ist für Spandau die Zivilkammer 67 des Landgerichts zuständig. Der Fall von Marlies V. fällt noch in die frühere Zuständigkeit der 63. Kammer. Im Fall ihres Nachbarn entschied bereits die Kammer 67, zugunsten des Mieters.
Von der Deutsche Wohnen war am Mittwoch keine Stellungnahme zu erhalten. Ein Unternehmenssprecher erklärte, man wolle zunächst die Urteilsbegründung abwarten.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/schlappe-fuer-berliner-mieterin-vor-bundesgerichtshof-li.119737

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”: 

Eilantrag bezogen auf das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin abgelehnt
Pressemitteilung Nr. 96/2020 vom 29. Oktober 2020
Beschluss vom 28. Oktober 2020 – 1 BvR 972/20
Mit heute veröffentlichtem Beschluss hat die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung, der sich gegen das Inkrafttreten des § 5 Abs. 1 und Abs. 2 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (im Folgenden: MietenWoG Bln) am 22. November 2020 richtete, abgelehnt. Die Beschwerdeführerin hat schon nicht dargelegt, dass ihr im Fall der Ablehnung ihres Antrags ein schwerer Nachteil von besonderem Gewicht droht. Ungeachtet dessen wurden auch für die Gesamtheit oder eine erhebliche Zahl der Vermieter Berlins keine solchen Nachteile aufgezeigt.
Sachverhalt:
Das MietenWoG Bln trat am 23. Februar 2020 in Kraft, mit Ausnahme der Vorschrift des § 5 MietenWoG Bln, welche erst neun Monate nach Verkündung des Gesetzes, mithin am 22. November 2020 in Kraft tritt. Das Gesetz verbietet insbesondere höhere Mieten als die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete (§ 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln). Das gilt sowohl für Bestandsmietverhältnisse als auch im Fall der Wiedervermietung des Wohnraums. Bei einer Neuvermietung von Wohnraum ist grundsätzlich eine Miete verboten, die die gesetzlichen Mietobergrenzen nach §§ 6 und 7 MietenWoG Bln übersteigt. Gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 und 2 MietenWoG Bln ist darüber hinaus in allen Mietverhältnissen eine Miete verboten, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 6 oder 7 Abs. 1 MietenWoG Bln um mehr als 20 % überschreitet und nicht als Härtefall genehmigt ist.
Gegen die §§ 3 bis 7 sowie gegen § 11 Abs. 1 Nr. 2 bis 5, Abs. 2 MietenWoG Bln haben mehrere Beschwerdeführende Verfassungsbeschwerde erhoben. Mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung begehrt eine der Beschwerdeführerinnen, das Inkrafttreten des § 5 Abs. 1 und 2 MietenWoG Bln vorläufig auszusetzen.
Die Beschwerdeführerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie ist Eigentümerin und Vermieterin von 24 Wohnungen in einem in 2009 erworbenen darlehensfinanzierten Haus in Berlin, das insbesondere auch der Altersvorsorge der beiden Gesellschafter dienen soll. Mit Inkrafttreten des § 5 MietenWoG Bln müsste sie nach ihren Darlegungen jedenfalls für 13 ihrer Wohnungen die Miete absenken.
Wesentliche Erwägungen der Kammer:
Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung wird abgelehnt.
Er genügt nicht den hohen Anforderungen, die an die Darlegung der Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Anordnung, die auf eine Aussetzung des Inkrafttretens eines Gesetzes gerichtet ist, zu stellen sind.
Wird die Aussetzung des Inkrafttretens eines Gesetzes begehrt, ist bei der grundsätzlich durchzuführenden Folgenabwägung ein besonders strenger Maßstab anzulegen. Die für eine vorläufige Regelung sprechenden Gründe müssen in einem solchen Fall so schwer wiegen, dass sie den Erlass einer einstweiligen Anordnung unabdingbar machen und darüber hinaus besonderes Gewicht haben. Insoweit ist von entscheidender Bedeutung, ob die Nachteile irreversibel oder nur sehr erschwert revidierbar oder in der Zeit zwischen dem Inkrafttreten eines Gesetzes und der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in der Hauptsache sehr schwerwiegend sind. Solche Gründe werden in dem Antrag jedoch weder im Hinblick auf die eigene Situation der Beschwerdeführerin noch für die Gesamtheit oder eine erhebliche Zahl der Vermieter aufgezeigt.
Zwar werden die Beschwerdeführerin sowie alle Vermieter Berlins in vergleichbarer Lage dazu gezwungen, ihre zunächst wirksam vereinbarten Mieten in bestehenden Mietverhältnissen auf das nach § 5 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln zulässige Maß abzusenken. Es ist jedoch nach den Darlegungen der Beschwerdeführerin nicht erkennbar, dass daraus hinreichend schwere Nachteile von besonderem Gewicht folgen. Der Beschwerdeführerin werden mit Inkrafttreten des § 5 Abs. 1 MietenWoG Bln zwar monatliche Mieteinnahmen entzogen. Tatsächliche Auswirkungen wirtschaftlicher Art können regelmäßig aber nicht als von ganz besonderem Gewicht bewertet werden, wenn sie nicht existenzbedrohende Ausmaße annehmen. Dies hat die Beschwerdeführerin aber weder dargelegt noch ist dies sonst ersichtlich. Insoweit ist auch der durch die Anwendung des § 5 Abs. 1 MietenWoG Bln bedingte Verwaltungs- und Kostenaufwand nicht geeignet, einen solchen schwerwiegenden Nachteil zu begründen.
Bei der Beschwerdeführerin treten grundsätzlich auch keine irreversiblen Schäden für den Fall ein, dass sich die Norm nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in der Hauptsache als verfassungswidrig erweist. Sie kann in diesem Fall die mit ihren Mietern vertraglich vereinbarten Beträge rückwirkend verlangen. Dass dennoch ein irreversibler und auch schwerwiegender Nachteil für die Beschwerdeführerin einträte, zeigt diese nicht in der gebotenen nachvollziehbaren individualisierten und konkreten Weise auf.
Ungeachtet dessen werden auch für die Gesamtheit oder eine erhebliche Zahl der Vermieter Berlins keine solchen Nachteile aufgezeigt. Ausweislich der Begründung des Gesetzentwurfs dürften zwar etwa 340.000 Mietverhältnisse, in denen die Miete im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln überhöht ist, betroffen sein. Dass eine erhebliche Zahl der Vermieter durch die Anwendung des § 5 Abs. 1 MietenWoG Bln über eine Minderung ihrer Mieteinnahmen hinaus jedoch dauerhafte erhebliche Verluste oder eine Substanzgefährdung des Mietobjekts zu befürchten hätte, ist nicht ersichtlich.
https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2020/bvg20-096.html

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

 
rbb24.de am 22.10.2020: Berliner Verfassungsgericht setzt Verfahren gegen Mietendeckel aus
Das Verfahren gegen den Berliner Mietendeckel vor dem Landesverfassungsgericht ist ausgesetzt. Das teilte das Gericht in einem Schreiben mit, das dem rbb vorliegt. Geklagt hatten die Fraktionen von CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus.
In ihrer Begründung berufen sich die Berliner Verfassungsrichter auf das Bundesverfassungsgericht: Denn auch dort ist eine Klage anhängig, eingereicht von Bundestagsabgeordneten der CDU und FDP. Am Bundesverfassungsgericht geht es um die Frage, ob das Land Berlin überhaupt solche Gesetze erlassen darf oder ob dies ausschließlich Sache des Bundes ist. Man wolle nun zunächst das Urteil aus Karlsruhe abwarten, so die Richter in Berlin. Dieses werde “im ersten Halbjahr 2021” erwartet.

Fragen zur Sinnhaftigkeit der Berliner Klage

Die Kosten für das Verfahren am Landesverfassungsgericht belaufen sich nach rbb-Informationen auf mindestens 50.000 Euro. Gezahlt werden sie aus Fraktionsmitteln, also Steuergeldern. Da die Klage der Bundestagsabgeordneten gegen den Mietendeckel mehrere Wochen früher eingereicht wurde, stellt sich nun die Frage, ob die Berliner Klage überhaupt notwendig war. Denn das letzte Wort in der Sache hat nun das Bundesverfassungsgericht.
https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2020/10/landesverfassungsgericht-berlin-klage-mietendeckel-verfahren-ausgesetzt-bundesverfassungsgericht.html