Archiv für den Monat: Januar 2021

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Woche am 28.01.2021: Kostenexplosion ADO-Siedlung Angerburger Allee 35 – 55
 
Betriebskostenschock kurz vor Weihnachten
 
832 Wohnraummieter in der Wohnanlage Angerburger Allee 35 – 55 (Belvedere) in Charlottenburg bekamen kurz vor Weihnachten erstmalig eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung der ADO Immobilien Management GmbH (jetzt umfirmiert in Adler Immobilien Management GmbH) und waren geschockt. Die Kosten der Siedlung waren innerhalb von einem Jahr extrem gestiegen und die Mieterinnen und Mieter sehen sich mit hohen Nachzahlungen konfrontiert. Bei den vom AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. vertretenen Mietparteien bewegen sich die Nachzahlungsbeträge zwischen 388,60 € und 956,96 €.
 
Zum Hintergrund:
 
Die Eigentümerin – RVB Angerburgerallee B.V. – ließ die Wohnanlage bis zur Abrechnungsperiode 2018 von der allod GmbH & Co. KG verwalten. Diese erstellte am 03.09.2019 die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für die Abrechnungsperiode 2018. Die Betriebskosten betrugen insgesamt 2.163.393,27 € und die Heiz- und Warmwasserkosten 878.387,48 €.
Die ADO Properties übernahm die Wohnanlage im April 2018 und beauftragte mit der Verwaltung der Anlage die ADO Immobilien Management GmbH. Diese erstellte nunmehr mit Datum vom 14.12.2020 erstmalig eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung. Die Kosten für das Abrechnungsjahr 2019 sind nahezu explodiert und die Mieterinnen und Mieter sehen sich hohen Nachzahlungen ausgesetzt. Es wurden Betriebskosten in Höhe von 2.540.912,23 € abgerechnet, d.h. 377.519,96 € mehr als in 2018, und Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 933.448,02 €, d.h. 55.060,54 € mehr. Insgesamt stiegen die Kosten um 432.580,50 €.
Exorbitante Kostensteigerungen bei einzelnen Positionen
Die Versicherungskosten stiegen von 78.752,63 € in 2018 um 61.463,23 € auf 140.215,86 € in 2019, die Kosten der Hausreinigung/Gebäudereinigung von 94.697,29 € um 49.302,71 € auf 144.000,00 €, die Kosten der Gartenpflege/Pflege der Außenanlagen von 44.756,36 € um 68.743,64 € auf 113.500,00 €, die Kosten der Sperrmüllbeseitigung von 2.442,80 € um 13.680,12 € auf 16.122,92 € und die Kosten der Wartung der Aufzüge von 33.382,41 € um 24.242,65 € auf 57.625,06 €.
Mögliche Ursachen für den Kostenanstieg
Fehlende Vorwegabzüge für Außenstellplätze, Tiefgaragenstellplätze, Garagen sowie Fahrradabstellräume?
Die allod GmbH & Co. KG nahm bei den Kostenpositionen Grundsteuer, Stromkosten, Versicherungen, Hauswart sowie Schnee- und Eisbeseitigung Vorwegabzüge für Außenstellplätze, Tiefgaragenstellplätze, Garagen sowie Fahrradabstellräume vor, da die Wohnraummieter nicht mit den Kosten der gesondert vermieteten Außenstellplätze, Tiefgaragenstellplätze, Garagen sowie Fahrradabstellräume belastet werden dürfen. Der Abrechnung der ADO Immobilien Management GmbH kann nicht entnommen werden, ob diese außer bei der Position der Grundsteuer weitere Vorwegabzüge vorgenommen hat. Dies gilt es zu prüfen.
Fehlender Abzug bei den Aufzugskosten
Die allod GmbH & Co. KG nahm von den gezahlten Wartungskosten an die Fa. Tepper Aufzüge aufgrund des Vollwartungsvertrages einen 20%-igen Abzug für Instandhaltungsleistungen vor, d.h. 5.036,72 € in 2018. Der Abrechnung der ADO Immobilien Management GmbH an sich kann nicht entnommen werden, ob diese ebenfals einen 20%-igen Abzug vorgenommen hat. Dies gilt es zu prüfen.
Anbieterwechsel bei Versicherung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Sperrmüllbeseitigung
Die Steigerungen bei den Kostenpositionen Versicherung, Gebäudereinigung, Gartenpflege und Sperrmüllbeseitigungsind aller Wahrscheinlichkeit nach u.a. auf Anbieterwechsel zurückzuführen. So war die Wohnanlage bis 2018 bei der Gothaer Versicherung versichert und ist es nunmehr bei der Allianz Versicherungs-AG. Gebäudereinigung und Gartenpflege wurden bis 2018 von der Fa. Numrich Grundstücks- und Gebäudeservice GmbH durchgeführt und nunmehr von der Central Facility Management GmbH, deren Alleingesellschafterin von 2016 bis 2020 die ADO Properties S. A. war und nunmehr seit Oktober 2020 die ADLER Group S. A. ist. Die Sperrmüllbeseitigung wird jetzt nach Einführung eines Sperrmüllkonzeptes von der Fa. musterknaben eG durchgeführt.

Position “Sicherheitskosten”
Die ADO Immobilien Management GmbH rechnet eine Kiezbestreifung ab. Hierdurch entstanden Sicherheitskosten in Höhe von 83.109,60 €, die bis 2018 nicht angefallen sind.
Mein Kommentar
In über 30 Jahren Berufserfahrung habe ich derartig exorbitante Kostensteigerungen bei einzelnen Kostenpositionen innerhalb eines Jahres noch nicht erlebt. Insbesondere bei den Kostenpositionen Versicherungskosten, Kosten der Hausreinigung/Gebäudereinigung, Kosten der Gartenpflege/Pflege der Außenanlagen sowie Kosten der Sperrmüllbeseitigung lassen sich die Kostensprünge nicht mit allgemeinen Preissteigerungen innerhalb eines Jahres erklären. Sie beruhen vielmehr u.a. auf Anbieterwechseln, d.h. dem Austausch der Dienstleister, sowie der Abrechnung einer kostenpflichtigen Kiezbestreifung.
Besonders kritisch bei der Überprüfung sind die Rechnungen der Central Facility Management GmbH bezüglich der Kostenpositionen Hauswartleistungen, Hausreinigung sowie Pflege der Außenanlagen zu hinterfragen. Da zunächst seit 2016 die ADO Properties S.A. und jetzt seit Oktober 2020 die ADLER Group S. A. Alleingesellschafterin der Central Facility Management GmbH ist, kann nicht von vornherein gänzlich ausgeschlossen werden, dass hier mit den vorgenannten Betriebskostenarten Gewinne erzielt werden. Sollte dabei gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen worden sein, wäre dies unzulässig.
Es ist äußerst fraglich, warum die ADO Immobilien Management GmbH nunmehr eine Kiezbestreifung für jährlich 83.109,60 € abrechnet. Sicherheitskosten sind nach hiesiger Auffassung vorliegend ausschließlich der ADO/ADLER zurechenbar, weil sie dieser ein erhebliches Vermietungsargument gibt, um eine höhere Miete am Markt erzielen zu können. Die Kiezbestreigung erhöht den Gebrauchswert der Wohnung erheblich und verbessert die Vermietungsstellung der ADO/ADLER deutlich. Ich vertrete die Auffassung, dass es einer besonderen zusätzlichen Abmachung mit den Mietern bedurft hätte, dass diese Sicherheitskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Der ADLER Immobilien Management GmbH würde es gut zu Gesicht stehen, wenn sie ihre streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen freiwillig einer externen Überprüfung durch einen Sachverständigen unterziehen und bis zum Abschluss der Untersuchung auf die Nachzahlungsbeträge einstweilen verzichten würde.
Der AMV empfiehlt allen betroffenen Mieterinnen und Mietern der Wohnanlage, ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch juristische Experten überprüfen zu lassen. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch haben Mieter dafür zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit.
Der AMV konnte inzwischen bereits eine elektronische Belegprüfung durchführen und wertet zurzeit die zahlreichen Belege aus. Nach erfolgter Auswertung kann sodann ein ausführlicher Belegprüfungsbericht erstellt und der ADLER Immobilien Management GmbH in der Hoffnung übersandt werden, dass es nicht zu diversen Gerichtsverfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg kommen muss, sondern eine gütliche Lösung im Interesse der Mieterinnen und Mieter gelingen wird.
https://www.berliner-woche.de/charlottenburg/c-soziales/kostenexplosion-ado-siedlung-angerburger-allee-35-55_a298484

Berliner Zeitung am 28.01.2021: Schock wegen Betriebskosten
Vermieter fordert in Charlottenburg extrem hohe Nachzahlungen

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Kurier am 27.01.2021: Betriebskostenschock für Hunderte Mieter in Charlottenburg
Der Schreck kam kurz vor Weihnachten, aber er sitzt vielen Mietern noch in den Knochen. Die Hausverwaltung ADO Immobilien Management GmbH verlangt von den Bewohnern an der Angerburger Allee 35 bis 55 in Charlottenburg hohe Nebenkostennachzahlungen für das Jahr 2019. Ein Rentner-Ehepaar soll für seine rund 84 Quadratmeter große Wohnung fast 670 Euro nachzahlen. Von einem anderen Mieter fordert die Verwaltung rund 765 Euro, ein Haushalt soll sogar mehr als 900 Euro nachzahlen. „Das ist für uns nicht nachvollziehbar“, sagt eine Mieterin. „Das ist uns unbegreiflich.“
Marcel Eupen, Vorsitzender des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), vertritt mehrere Haushalte, die sich gegen die Nachzahlungen zur Wehr setzen. Er sagt: „In über 30 Jahren Berufserfahrung habe ich derartig exorbitante Kostensteigerungen bei einzelnen Kostenpositionen innerhalb eines Jahres noch nicht erlebt.“ So weist die Betriebskostenabrechnung eines Mieterhaushalts, zu der Eupen die Belege einsehen konnte, für 2019 unter der Position Gebäudereinigung einen Gesamt-Betrag von 144.000 Euro für die Wohnanlage aus – fast 50.000 Euro mehr als im Abrechnungszeitraum 2018. Da sind unter der vergleichbaren Position „Hausreinigung“ nur Kosten von knapp 95.000 Euro zu finden. Der Anteil für den Mieterhaushalt stieg dadurch von rund 126 auf rund 189 Euro im Jahr.
Einführung einer kostenpflichtigen Kiezbestreifung
Weitere Kostensteigerungen gab es bei der Gartenpflege, die 2018 in der Wohnanlage noch mit rund 44.700 Euro zu Buche schlug, sich im Jahr 2019 unter der Position „Pflege der Außenanlagen“ aber schon auf 113.500 Euro belief. Auch Sperrmüllbeseitigung und Versicherung wurden teurer. Zudem taucht in der Abrechnung für 2019 eine Position Sicherheitskosten mit einem Betrag in Höhe von rund 83.000 Euro auf, der in den Erläuterungen zur Abrechnung 2019 mit den Ausgaben für eine „Kiezbestreifung“ erklärt wird. In der Abrechnung für 2018, die Mieterberater Eupen einsehen konnte, fand sich keine vergleichbare Position. Insbesondere bei den Versicherungskosten, den Kosten der Gebäudereinigung, der Pflege der Außenanlagen sowie den Kosten der Sperrmüllbeseitigung ließen sich die Kostensprünge „nicht mit allgemeinen Preissteigerungen innerhalb eines Jahres erklären“, sagt Eupen. „Sie beruhen vielmehr auf Anbieterwechseln, das heißt, dem Austausch der Dienstleister, sowie der Einführung einer kostenpflichtigen Kiezbestreifung“, sagt er.
Pikant: Recherchen des KURIER ergaben, dass hinter der Firma Central Facility Management GmbH (cfm), die in dem Abrechnungszeitraum Leistungen für die Hauswarttätigkeit, die Hausreinigung und die Pflege der Außenanlagen in Rechnung stellte, derselbe Eigentümer stand wie hinter der Hausverwaltung: nämlich die ADO Properties S. A. mit Sitz in Luxemburg.
Der Vermieter verteidigt seine Betriebskostenabrechnung gegen Kritik
Die ADO Properties hatte die Wohnungen an der Angerburger Allee nach eigenen Angaben im April 2018 erworben. Die Nebenkostenabrechnung für 2019 ist die erste Jahresabrechnung, die von der Hausverwaltung der ADO Properties erstellt wurde. Nun müssen sich die Mieter allerdings schon wieder an einen neuen Namen ihres Vermieters gewöhnen. Mitten in der Auseinandersetzung über die Betriebskosten erhielten Bewohner an der Angerburger Allee vor wenigen Tagen die Information, dass die ADO Immobilien Management jetzt Adler Immobilien Management heißt. „Diese Namensänderung hängt damit zusammen, dass wir mittlerweile Teil der neu formierten Adler Group geworden sind“, heißt es in einem Schreiben. Auf die bestehenden Vertragsverhältnisse habe die Namensänderung jedoch keinerlei Auswirkung. Ein Blick ins Handelsregister zeigt, dass die Adler Group nicht nur die Hausverwaltung, sondern zwischenzeitlich auch die Firma cfm übernommen hat, die mit der Hauswarttätigkeit, der Hausreinigung und der Pflege der Außenanlagen betraut worden war.
Der Vermieter verteidigt seine Betriebskostenabrechnung gegen Kritik, räumt aber eine Erhöhung der Kosten im Jahr 2019 ein, die ein Sprecher „mit einem Anstieg diverser Einzelpositionen“ begründet – unter anderem mit dem Wechsel zu anderen Anbietern und einer damit verbundenen Verbesserung des Leistungsspektrums. Die Erhöhung der Kosten für Gartenpflege und die Pflege der Außenanlage sei auf umfassende Baumpflegearbeiten zurückzuführen, die für sich genommen bereits einen Umfang von circa 60.000 Euro ausgemacht hätten. Die Kosten für Sperrmüllbeseitigung seien deshalb deutlich angestiegen, da das Sperrmüllaufkommen tatsächlich hoch sei und daher die Einführung eines „Sperrmüllkonzeptes“ erforderlich geworden sei, das „eine regelmäßige und im Interesse aller Bewohner erfolgende Sperrmüllbeseitigung sicherstellt“.
Es sei unzutreffend, dass die ADO Immobilien Management GmbH eine „Kiezbestreifung“ neu eingeführt habe, so der Sprecher. Es möge sein, „dass die Hausverwaltung des Voreigentümers aus Gründen, die wir nicht kennen, diese Kostenposition nicht umgelegt hat oder auch dies schlicht versäumt hat“. Es handele sich aber bei „den Kosten dieses bereits vor unserer Objektübernahme und im Mieterinteresse beauftragten Wachschutzes um umlagefähige Kosten, weshalb die Mieter diese Kosten im Rahmen einer ordnungsgemäßen und im Einklang mit geltendem Recht stehenden Abrechnung ausgewiesen bekommen“.
Auf die Nachfrage, warum die ADO Immobilien Management GmbH mit der cfm eine Tochter der ADO Properties mit Hauswartdienstleistungen, Reinigungsdienstleistungen und der Grünflächenpflege betraut habe und inwiefern angesichts der eingetretenen Kostensteigerungen noch das Gebot der Wirtschaftlichkeit erfüllt werde, war folgende Antwort zu erhalten: „Unsere Nebenkostenabrechnungen sind richtig und vollständig rechtskonform erstellt und halten einer strengen, sich an objektiven Maßstäben orientierenden Nachprüfung stand.“
Mieterberater Eupen macht dagegen Bedenken geltend: „Besonders kritisch sind die Rechnungen der Central Facility Management GmbH (cfm) bezüglich der Kostenpositionen Hauswartleistungen, Hausreinigung sowie Pflege der Außenanlagen zu hinterfragen“, sagt er. „Wenn dabei gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen worden sein sollte, wäre dies unzulässig.“ Mieter der Wohnanlage sollten ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch juristische Experten überprüfen lassen.
https://www.berliner-kurier.de/berlin/betriebskostenschock-fuer-hunderte-mieter-in-charlottenburg-li.135733

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Verstößt die Umlage einer Elementarschadensversicherung gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 S. 1 BGB, wenn das Mietobjekt über eine Tiefgarage verfügt?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 18 C 222/19, Urteil vom 08.12.2020) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Umlage der Elementarschadensversicherung verstößt nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind, wobei dem Vermieter ein Ermessensspielraum eingeräumt ist (vergleiche Schmidt-Futterer/Mietrecht-Langenberg, § 556 BGB, Rn. 278). Nach § 556 Abs. 1 S. 3 BGB i.V.m. § 2 Nr. 13 BetrKV gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden zu den Betriebskosten nach § 1 BetrKV. Unter Elementarschäden sind solche Schäden zu verstehen, die durch Naturereignisse hervorgerufen werden, insbesondere Überschwemmungen, Erdbeben und Vulkanausbrüche. Sinn und Zweck einer Versicherung ist es das Kostenrisiko vor einem Schadenseintritt zu minimieren, also gerade vor Eintritt eines konkreten Schadens oder einer Schadensanlage zu sichern. Auf eine tatsächliche Gefahr oder einen tatsächlichen Schadenseintritt kommt es insoweit nicht an. Regelmäßig erhöhen sich sogar die vom Versicherer angeforderten Prämien bei vorangegangenem haftungsrelevantem Schadensereignis. Im vorliegenden Fall ist durch die WEG der Zusatzbaustein der Elementarschadensversicherung zur bestehenden Gebäudeversicherung für die Objekte … hinzugewählt worden. Das von den Beklagten bewohnte Mietobjekt verfügt über eine Tiefgarage. Allein die Tatsache, dass diese die abstrakte Möglichkeit einer Überschwemmung durch die Zufahrt aufweist, lässt es nicht außerhalb aller Lebenswahrscheinlichkeit liegen, dass es zu Überschwemmungen und damit nicht unbeträchtlichen Schäden und Kosten kommen kann. Vor diesem Hintergrund und im Sinne einer gewissenhaften und ordentlichen Geschäftsführung durch die Vermieterin war die Erweiterung der bestehenden Versicherung um Elementarschäden nicht zu beanstanden. Die Kosten sind insoweit umlegbar.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Kann bei einem Vollwartungsvertrag für eine Aufzugsanlage ein Abzug von 35% für nicht umlegbare Reparatur- und Instandhaltungskosten angemessen sein?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 18 C 222/19, Urteil vom 08.12.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Klägerin zudem berechtigt, statt separater Wartungsverträge Vollwartungsverträge zu schließen. Dies ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus sinnvoll, weil hiermit alle Risiken aus Betrieb und Reparatur abgedeckt und keine Reparaturrücklagen zu bilden sind. Außerdem kann ein solcher Vertrag im Ergebnis günstiger sein. Bei der Vermietung gilt es indes zu berücksichtigen, dass die Instandsetzungskosten auszugliedern sind, weil sie keine Betriebskosten darstellen. Zu den Wartungskosten zählen der Arbeitslohn für Wartung und Abschmierung, die Kosten von Schmier- und Reinigungsmitteln, Arbeitsaufwand und Materialverbrauch bei Ölwechsel in Motoren und Getrieben, Schrauben, Muttern, Splinten u.ä. und die Kosten für den Ersatz sonstiger Kleinteile, die im Interesse der Betriebssicherheit vorsorglich ausgetauscht werden. Auch beim Ersatz defekter Kleinteile wie Kohlen und Kontakte handelt es sich um umlegbaren Aufwand. Zu den Instandhaltungskosten gehören indes die Kosten für Arbeitsaufwand und Materialverbrauch von Reparaturen sowie die Erneuerung von Verschleißteilen. Hiervon wird auch der Austausch des Öls bei Hydraulikaufzügen erfasst. Bei einem einheitlichen Rechnungsbetrag für Wartung und Instandsetzung, wie im vorliegenden Fall, ist der Reparaturkostenanteil nach herrschender Ansicht zu schätzen. Dabei fallen die Ergebnisse der Schätzungen sehr unterschiedlich aus (LG Essen, WuM 1991, 702: 50 %, LG Duisburg WuM 2004, 717: 40 %, LG Hamburg, NZM 2001, 806: 37 %, LG Berlin, GE 1987, 89, LG Düsseldorf, DWW 1999, 345: 20 %).

Das erkennende Gericht ist hier der Auffassung, dass die von der Klägerin vorgenommene Schätzung, wonach 35 % der Kosten des Vollwartungsvertrages auf reine Instandhaltung entfallen angemessen erscheint. Unstreitig sind in dem Vollwartungsvertrag folgende Leistungen enthalten:

a) Regelmäßige Kontrolle aller Funktions- und Sicherheitseinrichtungen

b) Abschmieren aller infrage kommenden Teile

c) Gestellung von Reinigungs- und Schmiermaterial

d) Ölwechsel an Motor und Getriebe (außer Hydrauliköl)

e) Beseitigung von Betriebsstörungen

f) Reparatur oder Austausch aller dem Verschleiß unterliegenden Teile

g) Bereithaltung eines speziellen Ersatzteillagers, um Betriebsunterbrechungen auf ein Zeitminimum zu beschränken

h) Gestellung von Monteuren zu den behördlichen Abnahmen (TÜV)

i) Verringerung der Verwaltungskosten durch Jahrespauschalrechnungen

j) Ausschaltung von Angebotsüberprüfungen und Extraverbuchungen

k) feste Planung der Betriebs- und Instandhaltungskosten wird auf Jahre hinaus möglich

Nicht enthalten sind Reparaturen infolge unsachgemäßer Benutzung, Gewaltanwendung, mutwilliger Beschädigung sowie Feuer- und Wasserschäden.

Bei den im Leistungsverzeichnis aufgeführten Positionen a), b), c), d) und h) handelt es sich um reine Wartungsarbeiten. Bei der Position f) handelt es sich – wie oben näher ausgeführt – um Wartungsarbeiten, soweit es sich um Kleinteile handelt. Bei den aufgeführten Positionen i) bis k) handelt es sich um kostenneutrale Positionen, die dem Auftraggeber die Vorteile eines Vollwartungsvertrages vor Augen führen sollen. Allein die Positionen e), g) und teilweise f) enthalten nicht umlagefähige Reparatur- und Instandhaltungskosten. Reparaturen infolge unsachgemäßer Benutzung etc. sind gar nicht enthalten, sondern werden gesondert berechnet. Darüber hinaus weisen die jährlichen Rechnungen für den Vollwartungsvertrag (Anl. K 7-K 9, Bl. 15-16 der Akte und Bl. 156 Rückseite bis 157 Rückseite d.A.) eine Aufteilung in Materialanteil und Arbeitsanteil auf. Danach entfielen 2017 und 2018 insgesamt 20 % der Rechnung auf Materialkosten. Hieraus lässt sich der Rückschluss ziehen, dass größere Reparaturen in den Arbeiten nicht enthalten gewesen sind. Unter weiterer Berücksichtigung, dass der Großteil der Leistungen gemäß Leistungsverzeichnis auf Wartungsarbeiten entfällt, scheint hier ein Abzug von 35 % für nicht umlegbare Reparatur- und Instandhaltungskosten angemessen.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Ist der Vermieter berechtigt, für die Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude nach billigem Ermessen zu einer Abrechnungseinheit zusammezufassen?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 18 C 222/19, Urteil vom 08.12.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Klägerin war als Vermieterin berechtigt, die drei Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Nach der Rechtsprechung des BGHs ist ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB berechtigt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschaft- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (BGH, NJW 2005, 3135). Der hier streitgegenständliche Mietvertrag vom 20.06.2005 enthält keine ausdrücklichen Regelungen, die der Klägerin eine hausbezogene Abrechnung vorschreiben. Der Umstand, dass im Mietvertrag bei der Aufzählung der Betriebskosten unter Ziff. 2 p) die Betriebskostenart “Aufzugsanlage” aufgeführt ist, spricht nicht für die Vereinbarung einer hausbezogenen Abrechnung. Eine Aufzugsanlage kann zum einen aus mehreren Aufzügen bestehen und zudem ist der Sinn der Regelung darin zu sehen, dem Mieter vor Augen zu führen, welche Kostenarten hier im Einzelnen umgelegt werden können, nicht mehr und nicht weniger. Eine stillschweigende Abrede über eine auf das Gebäude Nr. 63 beschränkte Nebenkostenabrechnung liegt ebenfalls nicht vor. Vielmehr kann eine solche konkludente Vereinbarung schon deswegen nicht angenommen werden, da eine rein Hausbezogene Abrechnung von Anfang an nicht möglich war, weil die drei Gebäude durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt werden. Die Befugnis der Klägerin, die drei Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen beschränkt sich auch nicht nur auf die Heizkosten, sondern erstreckt sich auf alle abgerechneten Betriebskosten (vergleiche BGH, NJW 2011, 368, 369). Die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten entspricht im Übrigen auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB, da sich bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten regelmäßig Kostenvorteile ergeben (BGH, NJW 2011, 368, 370). Gemessen am Maßstab des § 315 BGB ist die von der Klägerin gewählte Abrechnung nach der Wirtschaftseinheit … nicht zu beanstanden. Die zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefassten, der Wohnnutzung dienenden drei Gebäude unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Außerdem sind sie Bestandteil einer zusammenhängend errichteten Häuserzeile und in Bauweise, Gesamtwohnfläche und Ausstattung weitgehend baugleich. Damit liegen sämtliche von der Rechtsprechung und vom Schrifttum für eine der Billigkeit entsprechende Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer einheitlichen Abrechnungseinheit geforderten Voraussetzungen vor. Die Abrechnung nach der. gebildeten Wirtschaftseinheit ist auch nicht deswegen unbillig, weil einzelne Kostenpositionen getrennt abgerechnet werden könnten. Es kann zwar nicht ausgeschlossen werden, dass bei einzelnen Kostenpositionen auf die Beklagten ein höherer Anteil entfällt als bei einer rein gebäudebezogenen Abrechnung. Diese mögliche Mehrbelastung dürfte aber regelmäßig schon dadurch aufgewogen werden, dass die einheitliche Bewirtschaftung mehrerer Gebäude in bestimmten Bereichen (so etwa bei den Hauswartkosten oder den Versicherungsaufwendungen) weniger Kosten verursacht als die getrennte Verwaltung einzelner Gebäude, sodass die hierbei auf den einzelnen Mieter entfallenden Gesamtkosten in aller Regel nicht höher ausfallen als bei einer gesonderten Veranlagung. Zudem sind keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beklagten durch die gebäudeübergreifende Abrechnung bei einzelnen Kostenpositionen mit übermäßigen, den Wohnwert des Mietobjekts nicht mehr entsprechenden Aufwendungen belastet werden. Da den Beklagten durch die einheitliche Abrechnung damit keine greifbaren und unzumutbaren Nachteile entstehen und zudem bei einer Differenzierung des Abrechnungsmodus je nach Kostenposition nicht nur der Berechnungsaufwand, sondern auch die Fehleranfälligkeit erhöht würden und daher eine getrennte Abrechnung wirtschaftlich und abrechnungstechnisch unvernünftig erscheint, entspricht die von der Klägerin gewählte Abrechnungsweise billigem Ermessen nach § 315 BGB (vergleiche zum Ganzen BGH, NJW 2011, 368 ff.). Der von der Klägerin gewählte Abrechnungsmodus berechtigt die Beklagten daher nicht, eine Neuberechnung zu verlangen.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist der Vermieter für die Voraussetzung einer Eigenbedarfskündigung darlegungs- und beweisbelastet?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 192/19, Urteil vom 02.10.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Kläger hat gegen den Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde nicht durch die Kündigung vom 26.06.2017 beendet.

Dem Kläger steht ein Kündigungsgrund nicht zur Seite, da die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vorliegen. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Daran fehlt es vorliegend.
Der Kläger hat zwar einen entsprechenden Eigenbedarf behauptet, diesen jedoch als insoweit darlegungs- und beweisbelastete Partei auf das erhebliche Bestreiten des Beklagten nicht zu beweisen vermocht.

Gemäß § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. Die Überzeugung von der Wahrheit erfordert keine absolute oder unumstößliche Gewissheit, weil eine solche nicht zu erreichen ist. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen und deshalb nicht darauf abstellen, ob jeder Zweifel und jede Möglichkeit des Gegenteils ausgeschlossen ist. Es genügt vielmehr ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen. (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.1998 – IX ZR 311-95, NJW 1998, 2969).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die Kammer insbesondere aufgrund der zweitinstanzlich wiederholten Vernehmung des Zeugen ### nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt, dass der streitgegenständlichen Kündigung der behauptete Eigenbedarf zugrunde gelegen hat.

Zwar hat der Kläger im Rahmen seiner Parteianhörung bekundet, dass sein Sohn ### in die streitbefangene Wohnung ziehen solle, da die Wohnung am ### Platz nichts auf Dauer sei und auch sonst kein geeigneter Wohnraum zur Verfügung stehe. Das entsprach auch den Bekundungen des Zeugen ###, die im Kern ausgesagt hat, entschlossen zu sein, eine Familie zu gründen und die Wohnung zukünftig zu nutzen. Gleichwohl ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Bekundungen des Klägers und des Zeugen ### der Wahrheit entsprechen, da die Bekundungen zur angeblichen gegenwärtigen Wohnsituation nicht glaubhaft sind, was auch gegen die Glaubhaftigkeit der übrigen Angaben zum geltend gemachten Eigenbedarf spricht.

Die Bekundungen des Zeugen ### waren ebenso wie die Angaben des Klägers insbesondere zu der behaupteten gemeinsamen Wohnsituation in der Wohnung am ### Platz sowie dem weiteren Randgeschehen zögerlich, vage und durch ein auffälliges Fehlen jeglicher realitätstypischer Details geprägt. Dabei haben sich der Zeuge ### und sein Vater, der Kläger, die über längere Zeit in der Wohnung am ### Platz gelebt haben wollen, in zahlreiche Widersprüche begeben, die nicht erklärbar wären, wenn die vom Kläger aufgestellten Behauptungen allesamt wahr wären oder wenn – wie die Klägerseite zuletzt behauptet hat – erst nach Ablauf der Kündigungsfrist Änderungen in den tatsächlichen Verhältnissen eingetreten wären.

Während sowohl der Kläger als auch der Zeuge ### die Lage und den Zuschnitt der Wohnung am ### Platz unter Nennung einiger Details und auch weitgehend übereinstimmend beschreiben konnten, haben es weder der Kläger noch der Zeuge vermocht, der Kammer einen typischen Tagesablauf in dem angeblich gemeinsam geführten Haushalt (in eben dieser Wohnung) flüssig, widerspruchsfrei und plausibel zu beschreiben. Dies gelang sowohl Kläger als auch dem Zeugen ### selbst dann nicht, als das Gericht diesbezüglich wiederholt ausdrücklich nachgefragt hatte.

Stattdessen fielen die jeweiligen Bekundungen bloß stichwortartig aus. Lebensnahe Details fehlten weitgehend. So hat der Kläger den Tagesablauf in der Wohnung beschrieben, ohne dass sein Sohn hierbei auch nur erwähnt wurde. Seine übrigen Angaben beschränkten sich auf die Nennung weniger Tätigkeiten (Aufstehen, Zähneputzen, zur Arbeit gehen und so weiter) und waren insbesondere hinsichtlich der Abendgestaltung auffallend ausweichend. Hier sprach der Kläger nur von privaten Angelegenheiten, denen er nachgehe. Nicht zuletzt die langjährige Freundin des Klägers, die nach den Angaben seines Sohnes in Zehlendorf in einer deutlich größeren und komfortableren Wohnung wohnt und bei welcher der Kläger nach den Angaben seines Sohnes manchmal übernachtet, kam dabei in der Darstellung des Klägers nicht mit einer Silbe vor.

Obwohl das Gericht den Kläger mehrfach ausdrücklich gebeten hatte, einen typischen Tagesablauf in der Wohnung am ### Platz möglichst bildlich zu beschreiben, brach der Kläger seine Darstellung schnell mit der Begründung ab, dass es nicht seine Stärke sei, so etwas bildlich zu beschreiben und reagierte auf die Wiederholung der Frage durch das Gericht sichtlich gereizt.

Auch der Zeuge ### konzentrierte sich zunächst darauf, statt eines typischen Tagesablaufs die Wohnung am ### Platz als solche (also quasi im ungenutzten Zustand) zu beschreiben. Details zu den Tagesabläufen in dem angeblich gemeinsam geführten Haushalt erwähnte auch der Zeuge ### nur ausweichend und insgesamt vage. So beschrieb er einzelne Tätigkeiten (etwa seine Triathlonübungen) lediglich stichwortartig, ohne einen konkreten Zusammenhang mit den alltäglichen Abläufen in der Wohnung am R. Platz herzustellen.

Es kommt hinzu, dass entweder der Zeuge ### oder der Kläger dem Gericht die Unwahrheit gesagt haben, da zahlreiche Widersprüche in deren Angaben bestehen. Der Kläger und der Zeuge ### konnten selbst bei so elementaren Dingen wie dem Vorhandensein eines Kühlschranks keine übereinstimmenden Angaben machen. So hat der Kläger bekundet, dass er fast nie zu Hause esse und keine Lebensmittel zu Hause vorhalte. Einen Kühlschrank gebe es in der Wohnung nicht mehr. Dementgegen hat sein Sohn bekundet, dass ein Kühlschrank vorhanden sei. Dieser sei klein und werde genutzt. Er gehe zwar nur alle zwei Wochen einkaufen, kaufe dann aber Lebensmittel für zwei Wochen, darunter auch leicht verderbliche Lebensmittel wie Schinken und Milch, die zu Hause – zumindest teilweise – auch in den Kühlschrank kämen. Zwar hat der Zeuge ### den Wasserschaden bestätigt, von dem auch sein Vater gesprochen hatte, allerdings hat der Zeuge ### im Gegensatz zu seinem Vater erklärt, dass nach dem Wasserschaden ein neuer Kühlschrank im Mediamarkt angeschafft worden sei.

Auch der offenkundige Widerspruch in den Aussagen des Klägers und des Zeugen ### hinsichtlich des weiteren Immobilienbesitzes bzw. hinsichtlich der Ateliers in der ### Straße steht der Glaubhaftigkeit der Aussagen, dass die Wohnung des Beklagten für den Zeugen ### benötigt werde, entgegen. Der Kläger hat auf ausdrückliche Nachfrage des Gerichts angegeben hat, über die Wohnungen am ### Platz, in der ### Straße 35 und eine Wohnung in der ###straße hinaus über keinen Immobilienbesitz zu verfügen. Wer Eigentümer des Ateliers in der ### Straße sei, könne er nicht sagen. Hierzu im Widerspruch stehen die Angaben seines Sohnes, der insoweit durchaus detailreich und lebhaft vorgetragen hat, dass der Kläger sehr aktiv mit seiner Stiftung in das Atelier in der ### Straße involviert und für die Verwaltung des dortigen Objekts zuständig sei.

Da der Kläger den ihm obliegenden Vollbeweis für den geltend gemachten Eigenbedarf nach alledem nicht erbracht hat, kam es auf die Aussage des Zeugen ### nicht an.

Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die mit der Klageschrift vom 19.02.2018 ausgesprochene Kündigung beendet. Insoweit handelt es sich um eine bloße Wiederholungskündigung, so dass auf die obigen Ausführungen verwiesen werden kann.

Da der Schriftsatz der Beklagtenseite vom 17.09.2020 keinen neuen tatsächlichen Vortrag enthielt, der erheblich für diese Entscheidung geworden ist, war der Klägerseite auch keine weitere Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.”

AMV im Lichte der Presse:

 
Spandauer Volksblatt am 11.01.2021: Jahresbilanz des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV)
Betriebskosten waren das wichtigste Thema
In Staaken gab es laut Alternativem Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) im vergangenen Jahr den größten Beratungsbedarf. Fragen zur Betriebs- und Heizkostenabrechnung standen dabei im Mittelpunkt.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) bietet seit 2018 im Auftrag des Bezirksamtes an insgesamt sieben Standorten kostenlose Mieterberatung. 2020 wären 656 persönliche und etwas mehr als 100 telefonische Beratungsstunden erbracht worden, erklärte der AMV. 872 Menschen hätten sich vor Ort und 464 fernmündlich Rat geholt.
Für den Bereich Staaken waren es allein 329, die persönlich vorgesprochen haben. Auf Platz zwei folgt die Wilhelmstadt mit 152 direkten Beratungen, danach Haselhorst, wo es 137 waren. Am wenigsten nachgefragt wurde das Angebot mit 51 in Hakenfelde.
Anliegen zum Thema Betriebskosten waren 340 mal das Thema was laut AMV einen Anteil von mehr als 50 Prozent bedeutet habe. Bei 142 Beratungen ging es um Mietmangel und Mietminderung. Erst danach kam der Mietendeckel. Er war in 116 Fällen Anlass für Nachfragen, dahinter folgten Mieterhöhungsverlangen (62), Mietschulden (31) sowie Kündigungen mit einem Anteil von 30 Beratungen.
Auch und gerade in Corona-Zeiten sei das Angebot rege in Anspruch genommen worden, erklärte der AMV-Vorsitzende Marcel Eupen. Häufiger als sonst, weil es gar nicht anders ging, am Telefon. Denn auch die Beratungsstellen waren und sind teilweise noch geschlossen.
https://www.berliner-woche.de/spandau/c-bauen/betriebskosten-waren-das-wichtigste-thema_a297452

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Stellt der Einbau einer mithörgesperrten Gegensprechanlage eine zu duldende Wohnwertverbesserung dar (§ 555b Nr. 4 BGB)?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 46/20, Urteil vom 26.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Einbau einer mithörgesperrten Gegensprechanlage stellt eine zu duldende Wohnwertverbesserung dar (§ 555b Nr. 4 BGB), wobei es sich nach dem allgemeinen Verständnis der angekündigten Maßnahme allein wegen der vorgesehenen Telefone offensichtlich um eine Gegensprechanlage mit Türöffnersowie Klingelfunktion handelt, wie von der Klägerin klargestellt.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Stellt die Installation einer zentralen Heizung und Warmwasserversorgung eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) sowie in Bezug auf die Verbrauchserfassungsgeräte eine Wohnwertverbesserung (§ 555b Nr. 4 BGB) dar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 46/20, Urteil vom 26.05.2020) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die Installation der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung stellt eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) sowie in Bezug auf die Verbrauchserfassungsgeräte eine Wohnwertverbesserung (§ 555b Nr. 4 BGB) dar. Soweit die Anbringung der Heizkörper zum Wegfall des Fensterschrankes in der Küche führen sollte, steht dies der Qualifizierung als Modernisierung nicht entgegen. Der darin liegende Komfort hat ausgehend von den ausführlichen Erläuterungen der konkreten Bauausführung, insbesondere der im einzelnen dargelegten Notwendigkeit jedenfalls des zu einer objektiven Verbesserung führenden energetischen Vorteils der Anbringung des Heizkörpers unter dem Küchenfenster, mithin der damit auf der Hand liegenden Vorteile der geplanten Bauausführung zurückzutreten. Die Arbeiten zur Demontage des Einbauschranks sind zudem den Instandsetzungsmaßnahmen zugeordnet, abgesehen von der Möglichkeit, durch die beabsichtigten Umbaumaßnahmen neu entstehende Flächen für einen Schrank zu nutzen und den zusätzlich geplanten neuen Fensterbänken unter den Fenstern. Schließlich hat der Beklagte auch diesbezüglich die Art der baulichen Ausführung nicht mittels rechtzeitigen Härteeinwands geltend gemacht. Soweit bereits Wasser- und Abwasseranschluss in der Küche vorhanden sein sollten und auch bereits eine Einhebelmischbatterie in der Küche an der Spüle, ist nachvollziehbar, dass im Rahmen der Gesamterneuerung und der Neuverlegung der jeweiligen Leitungen (Strangsanierung) auch neue Anschlüsse installiert werden und insgesamt ein einheitlicher neuer Ausstattungsstandard gewahrt werden soll (so der ausdrückliche Verweis in der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung unter Ziffer 4), wobei ausdrücklich für den Fall schon vorhandener Vorrichtungen lediglich die Vornahme als Erhaltungsmaßnahme angekündigt worden ist. Der neue Geschirrspülmaschinenanschluss stellt als solcher eine objektive Gebrauchswerterhöhung dar, unabhängig davon, ob wegen des Vorhandenseins der Waschmaschine derzeit kein Platz für einen Geschirrspüler vorhanden ist (vgl. LG Berlin, Urt. v. 5. Januar 2018 – 65 S 100/17).”