Archiv für den Monat: September 2022

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Voklsblatt am 13.09.2022: Gibt es eine Entlastung der Mieter An der Kappe?
Bezirk verhandelt mit Deutsche Wohnen über Folgen der energetischen Sanierung
Im Wohngebiet An der Kappe plant der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen eine energetische Sanierung. Eine Mietsteigerung von bis zu einem Drittel der bisherigen Kaltmiete könnte die Folge sein.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund forderte in einer ersten Reaktion den Bezirk auf, tätig zu werden, um viele Menschen vor einer möglichen Verdrängung zu schützen. Verlangt wurde vor allem eine Deckelung des Mietsteigerung ähnlich den Abmachungen, die in den vergangenen Jahren mit der Deutsche Wohnen beziehungsweise der Vonovia bei Sanierungen für die Otto-Suhr-Siedlung in Friedrichshain-Kreuzberg und für den Ziekowkiez in Reinickendorf ausgehandelt wurden.
Laut Sozialstadtrat Gregor Kempert (SPD) habe er bereits ein Gespräch mit der Deutsche Wohnen geführt. Dies erklärte er in der Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) am 7. September auf eine Große Anfrage der Linksfraktion. Dabei geht es nicht nur um eine Mietsteigerungsobergrenze, sondern auch um mögliche Mietminderungen während der Sanierung. Außerdem sollten Härtefallregelungen so angelegt werden, “dass sie für alle greifen”.
Die Verhandlungen wertete der Stadtrat als “gute Gespräche”. Er sei “guter Dinge”, das eine Einigung zustande komme. Ein Ergebnis erwarte er spätestens Ende September. Grundsätzlich sei eine energetische Sanierung auch sinnvoll, gerade in diesen Zeiten. Gleichwohl dürfe die finanzielle Belastung die Menschen nicht überfordern. Das gelte speziell für diejenigen, die nicht in den Bereich staatlicher Leistungen fallen, aber mit ihrem Einkommen nur knapp darüber liegen.

Aus der Rubrik „Wissenswertes”:

Stellt der Austausch von Doppelkastenfenstern eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von §555 b Nr. 1 BGB dar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 108/19, Urteil vom 02.03.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) – c) wie folgt aus:
„Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Duldung des Austauschs der Doppelkastenfenster gegen Isolierglasfenster gemäß §§ 555d Abs. 1, 555b Abs. 1 BGB.

a) Der Austausch der Doppelkastenfenster stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB dar, weil es sich um eine bauliche Veränderung handelt, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.Endenergie im Sinne dieser Regelung ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes zur Verfügung stehen muss, um die für den “Endverbraucher” (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken. Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der “Schnittstelle” Gebäudehülle gemessen und dort in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlenbriketts, Holzpellets, Strom, Fernwärme etc. übergeben (vgl. BT-Drucks. 17/10485 S. 19). Endenergie umfasst Nutzenergie sowie Energieverluste (vgl. MüKoBGB/Artz, BGB, 8. Aufl. 2020, § 555b Rn. 5). Sie wird u.a. gespart durch Verminderung der Energieverluste wie beispielsweise einen Fenstertausch (vgl. Blank/Börstinghaus/Blank /Börstinghaus, BGB, 6. Aufl. 2020, § 555b Rn. b) .Der Begriff der Nachhaltigkeit hat lediglich eine zeitliche Komponente dahingehend, dass die Einsparung nicht nur vorübergehend bestehen darf (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB, 14. Aufl. 2019, § 555b Rn. 26). Der Begriff der Nachhaltigkeit ist zeitlich, nicht quantitativ zu verstehen (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 10.04. 2002 – VIII ARZ 3/01).Das Gericht ist aufgrund des schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.Ing. … vom 27. Juli 2020 sowie seiner Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung vom 9. Februar 2021 davon überzeugt, dass die neuen Isolierglasfenster zu einer dauerhaften Energieeinsparung führen, dies auch unter Berücksichtigung der Auflage der Vermieterin, nach Einbau der neuen Fenster viermal am Tag eine Stoßlüftung durchzuführen.Der Sachverständige hat in seinem Gutachten nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, dass durch den Einbau der neuen Fenster auch bei einem solchen Lüftungsverhalten pro Heizsaison eine Einsparung von mindestens 30 l Heizöl bzw. 30 ³ Erdgas zu erwarten ist. Zum einen werden durch die geplanten Isolierglasfenster die Transmissionswärmeverluste reduziert, da der Wärmedurchgangskoeffizient der neuen Fenster mit U = 1,3 W/(m²K) erheblich niedriger und damit günstiger ist als der Wärmedurchgangskoeffizient der Bestandsfenster von 2,5 W/(m²K). Zum anderen ist die Fugendurchlässigkeit der geplanten Fenster deutlich geringer, wodurch es zu weniger Wärmeverlusten kommt. Dies gilt auch unter Berücksichtigung von viermaligem Stoßlüften pro Tag bei der von der Vermieterin geplanten Situation. Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf das Gutachten verwiesen.Seiner Berechnung hat der Sachverständige – zugunsten des sich gegen den Austausch der Fenster wehrenden Mieters – zum einen zugrunde gelegt, dass der Mieter in der Bestandssituation nie lüftet, und zum anderen hat er eine bessere Qualität der Bestandsfenster angenommen, als diese aufgrund ihres Alters realistischerweise haben. Bei einer für den Mieter weniger günstigen, jedoch realistischeren Betrachtung ergibt sich nach Auskunft des Sachverständigen eine höhere Einsparung, die sich bis auf das Doppelte belaufen könne. Dass der Sachverständige die genaue Energieeinsparung nicht beziffern kann, ergibt sich aus der Natur der Sache, da er das Nutzerverhalten des Beklagten ebenso wenig prognostizieren kann wie die wechselnden Außenklimabedingungen. Daher hat er die erfragte Energieeinsparung abstrakt anhand normierter Randbedingungen für die Raum- und Außenklimabedingungen quantifiziert, wie dies nach bestimmten DIN-Verfahren vorgegeben ist. Diese abstrakte Betrachtung reicht aus, um eine dauerhafte und damit nachhaltige Energieeinsparung nachzuweisen.Dass die Energieeinsparung mit 30 l Heizöl bzw. 30 ³ Gas nur relativ gering ist, schadet nicht, da eine nachhaltige Energieeinsparung bereits dann vorliegt, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555b Rn. 26).b) Diese Modernisierungsmaßnahme wurde dem Beklagten von der Klägerin den Vorgaben des § 555c Abs. 1 und 3 BGB entsprechend angekündigt.c) Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf § 555d Abs. 2 BGB berufen, wonach eine Duldungspflicht nicht besteht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.Nach § 555d Abs. 3 und 4 BGB sind lediglich Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, zu berücksichtigen, welche der Mieter binnen eines Monats dem Vermieter in Textform mitgeteilt hat.Vorliegend hat sich der Beklagte in seinem schriftlichen Widerspruch vom 8. August 2018 zum einen darauf berufen, dass seine Lebensqualität sinke, wenn er entsprechend den Vorgaben im “Merkblatt Lüften und Heizen” vier Mal am Tag stoßlüften und dabei jeweils vor und nach dem Lüften die Heizkörperventile bedienen solle. Ferner würden einzelne Punkte auf dem Merkmal erhebliche Kosten verursachen, nämlich die Anschaffung von Unterkonstruktionsmaterial für Schränke, Dämmplatten/Abstandshalter für Bilder, Hygrometer zur Beurteilung der Luftfeuchtigkeit.Beide Argumente sich nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Zum einen heißt es, es soll “möglichst” vier Mal am Tag stoßgelüftet werden. Daraus kann geschlossen werden, dass eine Person, die den ganzen Tag berufsbedingt nicht in der Wohnung ist, dieser Auflage nicht nachkommen kann und muss. Zum anderen stellt das Lüften samt Auf- und Zudrehen der Thermostate lediglich eine Lästigkeit dar, welche keine Härte begründet.Auch der finanzielle Aufwand für Holzklötze sowie Korkscheiben als Abstandshalter ist so gering, dass er keine Härte darstellt. Die Anschaffung des vom Beklagten im Widerspruch erwähnten Hygrometers wird zum einen von der Vermieterin in ihrem Merkblatt nicht verlangt, zum anderen ist es für einen einstelligen Betrag zu beschaffen, weswegen auch seine Anschaffung keine Härte begründen kann.Das gewichtigste Argument gegen die Modernisierung, nämlich dass sämtliche Möbel 5 cm Abstand zur Wand haben sollen, hat der Beklagte erst in der Klageerwiderung und damit nach Ablauf der Widerspruchsfrist erhoben. Damit ist dieser Umstand nicht mehr zu berücksichtigen.Jedoch würde er auch abgesehen davon nicht zu einem Wegfall der Duldungspflicht des Beklagten führen. Zwar kann eine Härte durch Einbuße von Stellfläche vorliegen, wenn zB durch die Installation von Heizkörpern der Zuschnitt der Wohnung ungünstig verändert wird (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 33; LG Frankfurt a. M. WuM 1986, 138; LG Hamburg WuM 1989, 174). Mit einem solchen Fall ist das Verbot, “Möbel und Schränke nicht direkt an Wände, vor allem nicht an Außenwände zu stellen, sondern mindestens 5cm Lüftungsabstand zu lassen” (vgl. Nr. 11 des Merkblatts) jedoch nicht zu vergleichen. Zum einen sind Regale, die nach vorne offen sind, hiervon nicht erfasst, da bei diesen auch ohne Abstand zur Wand hinreichend Lüftung gewährleistet ist, wenn die in ihnen untergebrachten Gegenstände nicht direkt die Wand berühren. Zum anderen ergibt sich hinsichtlich der in der Anlage B 5 aufgelisteten Schrankfläche lediglich eine Reduzierung der nutzbaren Fläche in der Mitte der Räume von maximal ca. 0,5 m² für die ganze Wohnung (wobei aber nicht einmal bekannt ist, welche der genannten Schränke an einer Außenwand stehen und welche an einer Innenwand, so dass sie laut Merkblatt nicht unbedingt abgerückt werden müssen), was bei einer Wohnfläche von über 56 m² kaum bedeutend ist, zumal sich diese Flächenreduktion auf zwei Zimmer und die Küche verteilt.Im Bereich der energetischen Modernisierung sowie bei Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie führt die erforderliche Abwägung mit den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes in der Regel dazu, dass der Mieter mit seinem Härteeinwand ausgeschlossen ist. Es sind nur ganz selten Fälle (Gefahr für Leib und Leben) denkbar, bei denen der Gedanke der Endenergieeinsparung oder des Klimaschutzes nach Abwägung mit der vom Mieter vorgetragene Härte gänzlich zurücktreten muss (SchmidtFutterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 63). Zudem kann der Mieter dem Vermieter nicht entgegenhalten, dass die von ihm geplante Maßnahme dem Klimaschutz nur in geringem Umfang Rechnung trägt. Sowohl bei der Einsparung von Endenergie als auch bei der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie gibt es keine Mengenvorgaben, die mit einer Modernisierungsmaßnahme erreicht werden müssten. In der Konsequenz führt dies bei energetischen Modernisierungen und bei Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie dazu, dass der Mieter mit seinem Härteeinwand regelmäßig faktisch ausgeschlossen bleibt, wenn er nicht erhebliche Gegenargumente vorweisen und belegen kann (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 63). Solche erheblichen Gegenargumente hat er nicht, wie oben dargelegt worden ist.Auf den energetischen Aufwand bei der Herstellung der Fenster, mit denen Energie für die Beheizung der Wohnung eingespart werden kann, stellt das Gesetz nicht ab, weswegen dieser nicht relevant ist.”