Archiv der Kategorie: AMV im Lichte der Presse

AMV im Lichte der Presse.

Spandauer Volksblatt am 01.01.2025: AMV-Mieterberatung legt eine Jahresbilanz vor

Heizkosten waren das wichtigste Thema im Jahr 2024

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) hat nach eigenen Angaben im Jahr 2024 insgesamt 3859 Menschen persönlich beraten. Das sind so viele wie noch nie.
Das wichtigste Thema sei mit 1640 Beratungen (42,5 Prozent aller Mietergespräche) Betriebs- und Heizkostenabrechnungen gewesen. In mehreren Fällen konnte dabei vom AMV falsch berechnete Abrechnungen, etwa beim Immobilienkonzern Deutsche Wohnen, nachgewiesen werden. Und generell habe es „große Sorgen um explodierende Heizkosten“ gegeben.
Des Weiteren ging es bei 842 Beratungen (21,82 Prozent) um Mietmangel und Mietminderung. Mieterhöhungsverlangen waren 774 Mal (20,06 Prozent) das Problem. Mit einigem Abstand folgten Mietschulden (231 Beratungen, knapp sechs Prozent) und Kündigungen (97 Beratungen, 2,5 Prozent).
Aufgeteilt nach Ortsteilen beziehungsweise Kieze war die Nachfrage erneut in Staaken am höchsten. Insgesamt hatten dort 1276 Menschen Beratungsbedarf, 791 kamen zu den Sprechstunden in der Obstallee, 485 zum Brunsbütteler Damm. In der Wilhelmstadt gab es 614 Beratungen, 391 waren es im Falkenhagener Feld, 343 in Hakenfelde, 301 in Siemensstadt. Außerdem wurden für Haselhorst 290 Gespräche, für die Neustadt 278, 216 im Bereich Stresow und 150 für Spandau Mitte gezählt. Die unterschiedlichen Zahlen würden auch das soziale Gefüge in den jeweiligen Vierteln widerspiegeln, erklärte der AMV-Vorsitzende Marcel Eupen.
Gegenüber dem bisherigen Rekord 2023 gab es im vergangenen Jahr einen Anstieg um mehr als 250 Beratungen. Der AMV wurde überdies 2024 zehn Jahre alt.
https://www.berliner-woche.de/spandau/c-bauen/heizkosten-waren-das-wichtigste-thema-im-jahr-2024_a432804

AMV im Lichte der Presse:

nd am 11.06.2024: Heizkosten: Deutsche Wohnen knickt in Spandau ein
Wohnungsunternehmen gesteht unvollständige Heizkostenabrechnungen in Berlin-Spandau
Formfehler – in der offiziellen Kommunikation mit Vermietern oder Dienstleistern oft ein Alptraum. Will man seine Versicherung kündigen oder eine Beschwerde gegen Mieterhöhungen einlegen, muss dies allzu oft innerhalb einer bestimmten Frist und in einer vorgegebenen Form passieren. Dass das nicht selten zu Problemen führt, musste jetzt selbst die Deutsche Wohnen (DW) im Spandauer Stadtteil Staaken lernen. Sie hat die Heizkostenabrechnungen für 2022 zwar frist-, aber nicht formgerecht zugestellt. Am vergangenen Freitag hat DW den Fehler eingestanden. »Als Zwischenstand können wir Ihnen mitteilen, dass es zu Unregelmäßigkeiten beim Versand der Unterlagen gekommen ist«, so DW in einem Schreiben an den Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV).

Dem vorausgegangen war eine lange Auseinandersetzung: Mieter*innen aus einer Siedlung am Brunsbütteler Damm hatten Ende Dezember ein Anschreiben mit dem Abrechnungsergebnis für die Heizperiode 2022 bekommen, aber nicht die eigentliche Heizkostenabrechnung. 80 der insgesamt 502 Mietparteien ließen sich diesbezüglich vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV) beraten.

Nach dem Schuldeingeständnis der DW versammelten sich die betroffenen Mieter*innen am Montag. In einer eidesstattlichen Versicherung erklären 66 von ihnen, dass dem Schreiben vom Dezember die Einzelabrechnung nicht beigefügt gewesen sei. Die Konsequenz: Gestellte Nachforderungen müssen nicht bezahlt werden. Denn die Heizkostenabrechnung ist laut Gesetz »dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.« Andernfalls entfallen Nachzahlungsansprüche. Marcel Eupen vom AMV berichtet »nd« von Nachforderungen in Höhe bis zu 2600 Euro.

»Bis zum Freitag hat Deutsche Wohnen vehement bestritten, dass ein Fehler passiert sein könnte«, sagt Eupen im Gespräch mit »nd«. In mehreren Schreiben an diverse Mieter betonte DW, dass es nicht zu so einem Fehler habe kommen können. Das mittlerweile zum Wohnungsriesen Vonovia gehörende Unternehmen bestand nicht nur auf der Zahlung der Forderungen, sondern beantragte in mindestens zwei Fällen sogar gerichtliche Mahnbescheide.

Die Wende brachte ein Treffen von Eupen mit dem Geschäftsführer von DW, Lars Urbansky, am 31. Mai. In diesem konnte Eupen anhand eines vorgelegten Bestätigungsschreibens des Versanddienstleisters des Unternehmens zeigen, dass anstatt elf Blatt Brief mit Heizkostenabrechnung nur neun Seiten versandt worden waren. »Ohne persönlichen Termin bei Deutsche Wohnen wäre das nichts geworden«, sagt Eupen.
Wie es jetzt weitergeht, ist nicht klar. DW fordert betroffene Mieter*innen auf, die erhaltenen Unterlagen zurückzuschicken, damit diese geprüft werden können. Das Unternehmen erklärt: »Sollten wir feststellen, dass die jeweilige Nebenkostenabrechnung nicht vollständig versandt wurde, werden wir eine etwaige Nachforderung aus der Abrechnung selbstverständlich nicht geltend machen.« Auf die Frage, ob DW auf eine Einzelfallprüfung besteht oder angesichts der Menge an Beschwerden für die Siedlung pauschal von Nachforderungen absehen wird, antwortete das Unternehmen bis Redaktionsschluss nicht.

https://www.nd-aktuell.de/artikel/1182867.mietenwahnsinn-heizkosten-deutsche-wohnen-knickt-in-spandau-ein.html

AMV im Lichte der Presse:

taz Berlin am 11.06.2024: Landeseigene Wohnungsunternehmen: Berlinovo setzt auf Konfrontation
Das Unternehmen erhöht im Falkenhagener Feld die Mieten, zum Teil unberechtigt. Als Mieter dagegen vorgehen, reicht die Berlinovo Klage ein.

BERLIN taz | In der städtischen Großsiedlung Falkenhagener Feld in Spandau hat die landeseigene Gesellschaft Berlinovo Mieten ungerechtfertigterweise erhöht. Das sagt Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV). Die unliebsamen Mieterhöhungsbriefe hatte die Gesellschaft pünktlich vor Weihnachten verschickt. Nun müssen sich einige Mie­te­r:in­nen diesbezüglich vor Gericht streiten.

Der taz liegen drei Mieterhöhungsverlangen vor, die vom AMV vertretene Mieter erhalten haben. Eupen hat bei diesen Fällen mit einem Mietspiegelrechner anhand der Kennwerte der Wohnung die zulässige Höchstmiete errechnet. In zwei Fällen, in denen die Miete erhöht werden soll, liege diese schon jetzt über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sagt er. Im dritten Fall wäre laut Eupen nur eine geringere Mieterhöhung zulässig gewesen.

„Es werden anscheinend Mieterhöhungen ohne Grundlage verschickt“, sagt Eupen. Für ihn zeigt sich anhand der Mieterhöhungswelle, dass die Berlinovo keinen Überblick über die angekauften Bestände im Falkenhagener Feld habe. 2021 hatte die Gesellschaft im Zuge eines von der SPD eingefädelten Deals die Wohnungen von der Deutsche Wohnen übernommen. 2.800 Mieteinheiten verwaltet das landeseigene Unternehmen nun dort. Für rund 1.600 Wohnungen im Falkenhagener Feld wurden Mieterhöhungen verschickt. Das bestätigt der Sprecher des Unternehmens, Ulrich Kaliner, der taz.

Eupen hatte sich wegen der drei ihm vorliegenden Fälle an die Berlinovo gewandt. Doch auf die Schreiben des Mietervereins habe das Unternehmen nicht reagiert. Stattdessen wurde in allen drei Fällen Klage erhoben. Die Einzelfälle würden im Rahmen der Verfahren „geprüft und wenn erforderlich selbstverständlich korrigiert“, sagt Berlinovo-Sprecher Kaliner.

Briefe ignoriert
Die Klagen seien erhoben worden, nachdem die Mieter zweimal angeschrieben worden seien und keine Zustimmung erfolgt sei, so das landeseigene Unternehmen. „Angesichts der dazu gesetzlich geregelten Frist mussten die Klagen eingereicht werden, da dem Vermieter nach Ablauf der Klagefrist keine Möglichkeit zur Durchsetzung seiner Mieterhöhung mehr verbleibt“, so Kaliner.

Marcel Eupen regen nicht nur die überzogenen Mieterhöhungen auf, sondern auch, dass die Berlinovo an keiner außergerichtlichen Lösung interessiert sei. „Im Auftrag der Mieter haben wir uns rechtzeitig an die Berlinovo gewandt. Sie ignoriert unser Schreiben und verhält sich so, als hätten die Mieter einfach nicht reagiert“, sagt er.

Dass die Berlinovo auf die Frist verweist, hält er für eine „Scheinargumentation“. Immerhin hat ein Mieter zwei Monate Zeit, dem Verlangen zuzustimmen. Für die Erhebung der Klage auf Zustimmung bleiben dem Unternehmen danach weitere drei Monate. Zeit genug, um auf den Einwand des Mietervereins zu reagieren und die Fälle zu überprüfen, so Eupen.

Berlinovo-Sprecher Kaliner sagt, dass 95 Prozent der Mieter den Mieterhöhungen innerhalb der Frist zugestimmt hätten. „Es gibt sicherlich eine hohe Dunkelziffer an unberechtigten Mieterhöhungen, die von den Mietern akzeptiert worden sind“, meint deshalb der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund. Generell kritisiert Eupen: „Die landeseigenen Wohnungsunternehmen werden aktuell an einer sehr langen Leine gelassen und machen, was sie wollen.“

https://taz.de/Landeseigene-Wohnungsunternehmen/!6015464/

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 22.03.2024 – Deutsche Wohnen: Fehlte bei Heizkostennachzahlung die entscheidende Unterlage?

Ein mögliches Versäumnis ihres Vermieters könnte Mieter in Staaken vor hohen Nachforderungen bewahren. Die Deutsche Wohnen will jedoch nichts falsch gemacht haben.
Für Mieter einer Wohnanlage in Staaken war es ein Schock. Die Heizkostenabrechnung für 2022, die die Deutsche Wohnen ihnen mit Schreiben vom 16. Dezember 2023 zuschickte, sah für etliche Haushalte teils sehr hohe Nachzahlungen vor.Eine Bewohnerin sollte 2142 Euro nachzahlen, ein Mann 1537 Euro nachträglich berappen.
Als die ersten Mieter der 502 Wohnungen um Brunsbütteler Damm, Barmbeker Weg und Oldesloer Weg zur Mieterberatung gingen, gab es jedoch eine Überraschung. Mieterberater Marcel Eupen, Chef des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), stellte nach seinen Angaben fest, dass in den Schreiben die entscheidende Unterlage fehlte: die eigentliche Heizkostenabrechnung der Firma Ista mit der Einzelabrechnung für jeden Haushalt.
Für die Deutsche Wohnen könnte sich das als teurer Fehler erweisen, für die Mieter als vorteilhaft herausstellen. Der Grund: Laut Gesetz ist die Abrechnung dem Mieter „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen“. Nach Ablauf dieser Frist „ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten“.
Eupen wandte sich an die Deutsche Wohnen, forderte die fehlenden Unterlagen nachträglich an und verlangte von dem Unternehmen, „unverzüglich zu bestätigen, dass der Nachzahlungsbetrag“ von den Mietern nicht mehr geschuldet werde. Doch die Deutsche Wohnen ließ sich nicht darauf ein.
Sie teilte nach mehrwöchiger Prüfung mit, ihre „Recherche“ habe ergeben, dass die „Heizkostenabrechnung 2022 vollständig und inklusive der Ista-Einzelabrechnung“ versandt wurde. „Dies können wir anhand unserer vorliegenden Unterlagen und Daten, als auch durch die technischen Aufzeichnungen und Bestätigung unseres Versanddienstleisters, zweifelsfrei nachvollziehen“, behauptete das Unternehmen.

Fehler könne im Nachhinein nicht mehr korrigiert werden

Eupen ist empört. „Ich verstehe das Verhalten der involvierten Sachbearbeiter der Deutsche Wohnen überhaupt nicht und kritisiere dieses aufs Schärfste“, sagt er. Seit Anfang Januar hätten ihn „gut 35 Mieterinnen und Mieter, die sich zum Teil überhaupt nicht kennen und in unterschiedlichen Häusern wohnen, unabhängig voneinander in der bezirklichen Mieterberatung aufgesucht“ und berichtet, dass sie zwar das Anschreiben der Deutsche Wohnen vom 16. Dezember 2023 erhalten haben, „nicht jedoch die Einzelabrechnung der Ista vom 13. Dezember 2023“.
Er habe deswegen „nicht den geringsten Zweifel daran“, dass der Deutsche Wohnen „der Lapsus unterlaufen ist, dass die Heizkostenabrechnung nicht mitübersandt worden ist“, sagt Eupen. Ohne die Einzelabrechnung der Ista liege jedoch „keine formell wirksame Heizkostenabrechnung vor“. Dieser Fehler könne „auch nicht mehr geheilt werden, da zwischenzeitlich die gesetzliche Jahresfrist abgelaufen ist“, so Eupen.
Die Einzelabrechnung hätte spätestens am 31. Dezember 2023 jedem Mieter vorliegen müssen. „Die Deutsche Wohnen kann die Nachzahlungsbeträge, die zum Teil exorbitant hoch sind, von ihren Mieterinnen und Mieter nicht mehr verlangen“, sagt Eupen. „Sie muss sie ausbuchen.“

Sozialstadtrat Gregor Kempert hat sich eingeschaltet

Die Deutsche Wohnen sieht dafür keinen Anlass. „Uns ist wichtig, dass unsere Abrechnungsschreiben korrekt sind“, teilt Deutsche-Wohnen-Sprecher Christoph Metzner auf Anfrage der Berliner Zeitung mit. „Wir erstellen die Abrechnungen sorgfältig und versenden diese über einen zertifizierten Dienstleister. Somit gewährleisten wir, dass wir unseren Mieterinnen und Mietern transparente Informationen innerhalb der Fristen zur Verfügung stellen“, so Metzner.
„Wir haben die im Dezember versandten Heizkosten-Abrechnungen der von Ihnen genannten Häuser im Quartier um Barmbeker und Oldesloer Weg in Staaken noch einmal sehr umfangreich geprüft – Ergebnis: die Abrechnungen wurden korrekt und vollständig versandt – inklusive der Einzelabrechnungen“, so Metzner. „Dies lässt sich durch unsere technische Dokumentation und die Bestätigung unseres Versanddienstleisters nachvollziehen.“ Auf die Nachfrage, welcher Art die technische Dokumentation ist, antwortet der Sprecher nicht.
Inzwischen hat sich Spandaus Sozialstadtrat Gregor Kempert (SPD) eingeschaltet. „Ich bin über den Vorgang in der Staakener Wohnanlage informiert“, sagt er der Berliner Zeitung. „Wenn es versäumt wurde, den rund 500 Mietern eine Einzelabrechnung zuzustellen, nun aber dennoch Nachzahlungen von den betroffenen Haushalten gefordert werden, wäre das ein Unding“, so Kempert.
„Wenn die Einzelabrechnungen nicht zugestellt wurden, kann hinterher niemand behaupten, die waren dabei“, so der Stadtrat. „Ich habe einen Brief an das Vorstandsmitglied der Deutsche Wohnen Lars Urbansky geschrieben, in dem ich mich dafür einsetze, eine Lösung zu finden. Wenn das nicht gelingt, würde dies bedeuten, dass es zu einem Rechtsstreit zwischen Mietern und der Deutsche Wohnen kommt. Das würde ich bedauern.“
AMV-Chef Eupen sammelt inzwischen eidesstattliche Versicherungen der Mieter, in denen diese erklären, dass sie zwar das Schreiben der Deutsche Wohnen vom 16. Dezember erhalten haben, nicht aber die Einzelabrechnung der Ista. „Es würde der Deutsche Wohnen gut zu Gesicht stehen, ihren Fehler öffentlich einzugestehen und auf ihre Mieterinnen und Mieter zuzugehen“, sagt Eupen. „Ich fordere die Deutsche Wohnen auf, aktiv zu werden und auf die Nachzahlungsbeträge gegenüber allen Mietern zu verzichten.“

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 04.03.2024 – Degewo und Co.: Nicht einmal 500 Mieter haben eine Überprüfung der Mietkosten beantragt

Berlins landeseigene Wohnungsunternehmen haben rund 132.000 Mieterhöhungen verschickt. Nur wenige Haushalte fordern eine Absenkung. So einfach ist das nicht, sagen Experten.
Bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen in Berlin haben sich bisher erst sehr wenige Haushalte auf das sogenannte Leistbarkeitsversprechen berufen, das Mieter vor einer finanziellen Überforderung durch steigende Mieten bewahren soll. Das geht aus einer Antwort des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) auf Fragen der Berliner Zeitung an die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften hervor.
Laut BBU haben die landeseigenen Unternehmen rund 132.000 Mieterhöhungsverlangen für 2024 ausgesprochen, aber weniger als 500 Mieter haben sich gemeldet, um eine Überprüfung der Miete zu beantragen (Stand: 21. Februar). Anträge wurden bisher noch nicht bewilligt. Die Prüfungen dauerten noch an, so der BBU.
Die Bearbeitungszeit sei „abhängig von der Qualität der eingereichten Unterlagen und individuell abhängig von der Komplexität der Prüfung der Einkommenssituation des jeweiligen Antragstellers“. In der Regel werde von den Mietern kein Absenkungsbetrag beantragt, „sondern pauschal um Überprüfung der Miethöhe nach Anpassung auf Grundlage des Leistbarkeitsversprechens gebeten“, so der BBU-Sprecher.
Das Leistbarkeitsversprechen sieht vor, dass Mieter bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften nicht mehr als 27 Prozent des Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete aufbringen müssen. Es gelten dabei bestimmte Grenzen bei der Wohnfläche und beim Einkommen. Die Wohnfläche für einen Einpersonenhaushalt darf 45 Quadratmeter nicht überschreiten, für einen Zweipersonenhaushalt liegt die Grenze bei 60 Quadratmetern. Ist die Wohnung größer, wird eine Absenkung der Miete gegebenenfalls anteilig berechnet.
Auf das Leistbarkeitsversprechen der städtischen Vermieter können sich Mieter berufen, deren Einkommen die Grenzen für einen sogenannten Wohnberechtigungsschein (WBS) 220 nicht überschreitet. Die Bezeichnung WBS 220 bedeutet, dass die Einkommensgrenzen des Bundes für den sozialen Wohnungsbau, die dem Wert von 100 Prozent entsprechen, um maximal 120 Prozent überschritten werden dürfen. Für einen Einpersonenhaushalt liegt die Grenze für einen WBS 220 bei einem anrechenbaren Einkommen von 26.400 Euro, für einen Zweipersonenhaushalt bei 39.600 Euro – ausgehend vom Bruttoeinkommen werden dabei verschiedene Abzüge in Ansatz gebracht.
Stadtweit betrachtet, haben rund 1,16 Millionen Haushalte ein solches Einkommen, mehr als jeder zweite Haushalt in Berlin (Stand: 2022). Vom Leistbarkeitsversprechen profitieren aber nur die Mieter der rund 360.000 landeseigenen Wohnungen. Hier dürfte der Anteil der Anspruchsberechtigten mindestens so hoch sein wie im Berliner Schnitt, eher noch höher. Nach Angaben von BBU-Sprecher Eberhart gilt das Leistbarkeitsversprechen sowohl im Rahmen von Mieterhöhungen als auch außerhalb von Mieterhöhungen. Außerhalb von Mieterhöhungen hätten weniger als 50 Haushalte beantragt, die Bestandsmiete abzusenken.

Im Mieten-Bündnis galt eine andere Regelung

Das Leistbarkeitsversprechen wurde in der neuen Kooperationsvereinbarung zwischen dem Senat und den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften verankert, die seit dem 1. Januar 2024 gilt und den Unternehmen größere Mieterhöhungsspielräume eröffnet. Das Leistbarkeitsversprechen geht über die Vereinbarung des Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbare Mieten hinaus. Darin hatten die landeseigenen Unternehmen und einige private Vermieter im Jahr 2022 zugesichert, dass sie Mieterhöhungen nicht durchführen, wenn diese zu Haushaltsbelastungen von mehr als 30 Prozent führen. Der Kreis der Anspruchsberechtigten war jedoch geringer, weil die Einkommensgrenzen niedriger lagen.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) kritisiert das Leistbarkeitsversprechen. Dadurch vergrößere sich „zwar der Kreis der Haushalte mit Anspruch auf eine finanzielle Entlastung“ und die Mietbelastungsgrenze werde von 30 auf 27 Prozent abgesenkt. „Doch gehen diese Verbesserungen leider einher mit einigen Nachteilen im Vergleich zu den Regelungen des Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“, so AMV-Chef Marcel Eupen.
In der Bündnis-Vereinbarung verpflichteten sich die Unterzeichner dazu, dass sie Erhöhungen der Nettokaltmiete, die zu Haushaltsbelastungen von mehr als 30 Prozent des jährlichen Haushaltsnettoeinkommens führen, nicht durchführen, sagt Eupen. „Das heißt, dass die Vermieter bei Vorliegen einer Bedürftigkeit auf die Mieterhöhung komplett verzichten.“ Das Leistbarkeitsversprechen führe hingegen nicht dazu, dass die landeseigenen Unternehmen auf eine Mieterhöhung verzichten.

Mieterberater übt Kritik an „komplettem Systemwechsel“

„Von den Bewohnern wird vielmehr gefordert, dass sie den Mieterhöhungen zustimmen“, so Eupen. „Sonst laufen sie Gefahr, verklagt zu werden.“ Wenn sich ein Mieter auf das Leistbarkeitsversprechen berufe, werde erst danach geprüft, ob die erhöhte Miete abgesenkt werden muss. „Die neue, höhere Miete steht also fest und kann allenfalls im Nachhinein reduziert werden“, so Eupen. „Das ist ein kompletter Systemwechsel im Vergleich zur Vereinbarung des Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen.“
Zu befürchten sei, „dass die höhere Miete in diesen Fällen die Vertragsmiete darstellt, auf der die nächste Mieterhöhung errechnet wird – und dass die neue Miete in den nächsten Mietspiegel einfließt, wodurch sich die Mieterhöhungsspielräume weiter erhöhen“, so der Mieterberater. Eupen: „Besser wäre es gewesen, wenn die landeseigenen Unternehmen in all jenen Fällen komplett auf Mieterhöhungen verzichtet hätten, bei denen die Bewohner mehr als 27 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete zahlen müssten.“
BBU-Sprecher Eberhart verweist darauf, dass ein Mieterhöhungsverlangen „grundsätzlich zustimmungspflichtig“ sei, sofern „keine formellen oder materiell-rechtlichen Einwände geltend gemacht werden können“. Bei nachweislicher Überforderung greife das Leistbarkeitsversprechen.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/degewo-und-co-leistbarkeitsversprechen-nicht-einmal-500-berliner-mieter-haben-ueberpruefung-der-mietkosten-beantragt-li.2192321

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 28.02.2024: Gewobag korrigiert Heizkostenabrechnung nachträglich – zulasten der Mieter
Weil der Energielieferant höhere Ausgaben für eine Wohnanlage ermittelt hat als ursprünglich errechnet, werden die Bewohner im Nachhinein zur Kasse gebeten.
Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag hat in einer Wohnanlage in Spandau die Heizkostenabrechnung für 2022 nachträglich korrigiert – zulasten der Mieter. „Mit Bedauern“ müsse sie mitteilen, dass eine „Korrektur der Abrechnung der Heizkosten“ erforderlich sei, schreibt die Gewobag in einem Brief an die Mieter in Staaken. Betroffen von der Korrektur sind nach Angaben der Gewobag 318 Wohnungen an der Heerstraße und im Semmelländerweg, die per Strom über Nachtspeicherheizungen mit Energie versorgt werden.

Als Grund für die Korrektur verweist die Gewobag darauf, dass der Energieversorger, die Vattenfall Real Estate Energy Sales GmbH, für die Wohnungen nachträglich einen höheren Verbrauch und höhere Kosten für das Jahr 2022 in Rechnung gestellt habe. Statt der ursprünglich berechneten 372.807,40 Euro habe Vattenfall einen höheren Verbrauch festgestellt und nunmehr Kosten in Höhe von 381.315,26 Euro berechnet – also 8507,86 Euro mehr als zuvor.

Mit der Korrektur der Abrechnung werden den betroffenen Mietern nach Angaben einer Gewobag-Sprecherin nun zusätzlich Kosten in Höhe von 41 Cent je Quadratmeter Wohnfläche in Rechnung gestellt. Die Mehrbelastungen pro Haushalt liegen zwischen 16,85 Euro und 55,95 Euro. Für eine durchschnittlich große Wohnung mit 65 Quadratmetern fallen Kosten von 26,65 Euro an. Dem gegenüber stehen nach Angaben der Gewobag Guthaben aus der ursprünglichen Heizkostenabrechnung für 2022, weshalb es sich „nicht um Nachzahlungen“ handele, wie das Unternehmen betont. Die Guthaben der Mieter verringern sich jedoch entsprechend.

Heizkosten nachträglich nach oben korrigieren – ist das erlaubt?

Aber ist die nachträgliche Korrektur zulasten der Mieter überhaupt zulässig? Die Gewobag geht offenbar davon aus. Das Wohnungsunternehmen verweist jedenfalls darauf, dass der Energieversorger „entsprechend gesetzlicher Vorgaben berechtigt“ sei, bis zu drei Jahre rückwirkend Nachforderungsansprüche geltend zu machen, wenn ein Fehler festgestellt worden sei. Vermieter müssen laut Gesetz zwar die Betriebskostenabrechnungen innerhalb eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum vorlegen. Doch Ausnahmen davon sind möglich, wenn ein Vermieter „die verspätete Geltendmachung“ der Nachforderung nicht zu vertreten hat.
Im vorliegenden Fall legte die Gewobag die Korrektur der Abrechnung mit Schreiben vom 26. Januar 2024 vor. Also eigentlich zu spät. Die Gewobag beruft sich jedoch auf eben jenen Passus im Gesetz, wonach dies zulässig ist, wenn der Vermieter „die verspätete Geltendmachung“ der Nachforderung nicht zu vertreten habe. Das Problem: Vattenfall teilte der Gewobag die veränderten Kosten bereits mit „Rechnungsdatum“ vom 10. November 2023 mit, die Gewobag erstellte ihre Betriebskostenabrechnung für 2022 aber erst elf Tage danach, nämlich am 21. November 2023.

Mieterberater: Bewohner müssen die Schlechterstellung nicht hinnehmen

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) stellt die Rechtmäßigkeit des Vorgehens deswegen infrage. „Bedenkt man, dass die Korrekturabrechnung der Vattenfall Real Estate Energy Sales GmbH bereits vom 10. November 2023 stammt, hätte diese bereits bei der ursprünglichen Betriebs- und Heizkostenabrechnung der Gewobag vom 21. November 2023 berücksichtigt werden müssen“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Dann hätte es einer Korrekturabrechnung am 26. Januar 2024 überhaupt nicht bedurft“, sagt er.
Die Gewobag verweist hingegen darauf, dass Rechnungen von Vattenfall von ihrem „System elektronisch erfasst“ werden. Im vorliegenden Fall sei es „zu einer zeitlichen Überschneidung“ gekommen: „Zum Zeitpunkt der Erfassung der Korrekturrechnung waren die Heizkostenabrechnungen für 2022 für die oben genannten Adressen bereits erstellt“, erklärt eine Unternehmenssprecherin. „Nach eingehender Prüfung der Korrektur durch unsere Fachabteilungen und der Feststellung, dass es sich hierbei um einen berechtigten Anspruch handelt, haben wir umgehend Nachberechnungen vorgenommen“, teilt sie mit.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) sieht es anders. Die Gewobag mache es sich „eindeutig zu einfach“, sagt AMV-Chef Eupen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müsse sie „konkret darlegen, welche Bemühungen sie unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung im Jahr 2023 sicherzustellen“. Derartige Entlastungsgründe fänden sich in der Korrekturabrechnung aber nicht. „Ohne Angabe nachvollziehbarer Entlastungsgründe gehen wir davon aus, dass die Mieterinnen und Mieter die wirtschaftliche Schlechterstellung durch die Korrekturabrechnung nicht hinnehmen müssen“, sagt Eupen.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/gewobag-korrigiert-heizkostenabrechnung-in-berlin-staaken-zulasten-der-mieter-li.2191456

AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 06.04.2023: Überhöhte Rechnungen korrigiert

Viele Mieter am Pillnitzer Weg müssen weniger nachzahlen

Ende 2022 sind die Mieter in den Häusern Pillnitzer Weg 1-21 von Nebenkostenabrechnungen geschockt worden, die teilweise exorbitante Nachzahlungen verlangten. Sie bezogen sich auf das Jahr 2021, also noch vor Beginn des russischen Angriffs auf die Ukraine und den damit einhergehenden Preissteigerungen.

Dass die Abrechnungen wahrscheinlich fehlerhaft und deshalb anfechtbar sind, wurde schnell vermutet. Mietervereine wie der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) empfahlen, Widerspruch einzulegen. So lange das Verfahren laufe, müssten keine Nachzahlungen geleistet werden.
Das Vorgehen hat sich gelohnt: In den meisten Fällen wurden die ursprünglichen Forderungen drastisch reduziert. Und zwar unabhängig davon, ob es einen Widerspruch gegeben hatte oder nicht. Ein Mieter sollte ursprünglich mehr als 3300 Euro nachzahlen. Jetzt hat sich diese Summe auf rund 195 Euro reduziert. Bei einem anderen Bewohner wurden aus einem geforderten Betrag von über 840 Euro ein Guthaben von knapp zehn Euro. Es gab allerdings auch einige Fälle, bei denen jetzt sogar eine höhere Summe verlangt wurde.
Als wichtigsten Grund für die Korrekturen nennt der AMV-Vorsitzende Marcel Eupen die Neuberechnung bei der Kostenposition Nachtspeicherheizung. Dort seien zunächst insgesamt mehr als 530 000 Euro aufgerufen worden. Jetzt wären es nur noch knapp 283 000 Euro. Es bleibe völlig unverständlich, warum ein Fehler in einer derartigen Größenordnung nicht vor Versenden der Jahresabrechnung aufgefallen sei, findet Eupen. Dass die Hausverwaltung ihre Neubewertungen unabhängig von Widerspruchsverfahren bei allen Mietern vorgenommen habe, wertete der AMV-Vorsitzende als „fair“. Das müsse „absolut positiv festgehalten werden“. Es bleibe aber ein „nicht akzeptables Organisationsverschulden“, das vielen Mietern schlaflose Nächte bereitet hat.“
Und auch jetzt sind nach seiner Meinung die Abrechnungen noch nicht fehlerfrei. Beispielsweise würden die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern auf die Mieter umgelegt, obwohl es sich dabei nicht um Betriebskosten handle.
https://www.berliner-woche.de/staaken/c-bauen/viele-mieter-am-pillnitzer-weg-muessen-weniger-nachzahlen_a377634

AMV im Lichte der Presse:

Staaken.info am 28.03.2023: Pillnitzer Weg 1 bis 21 – Widerspruch hat sich gelohnt und lohnt sich weiter:

Viertelmillion weniger Betriebskosten …

aber nun gibt’s Beanstandungen an der korrigierten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 und den langgestreckten Gebäuderiegel der Empira AG bzw. Arz8 PropCo, am Westrand der Großwohnsiedlung, direkt vor den Staakener Feldern. Die noch auf den allerletzten Drücker kurz vor Silvester in die Briefkästen, der über 400 Wohneinheiten auf der “ungeraden Seite” des Pillnitzer Wegs 1-21, gesteckten Abrechnungen mit z.T. gewaltigen Nachforderungen, haben allen betroffenen Mieter:innen den Jahreswechsel 2022/23 tüchtig versaut.
Von mehreren hundert Euro bei den kleinen Appartements bis zu ca. 4.000 Euro bei den Mehrzimmerwohnungen, reichten die ausgewiesenen Nachzahlungen für Unterhalt, Betrieb und Heizkosten. Vor allem die letztgenannte Position, mit um mehr als die Hälfte gestiegenen Kosten für die Nachtspeicherheizungen,  haben alle – ganz besonders die der Mieterinitiative Pille 1-21 – misstrauisch gemacht und – mit kräftiger Unterstützung vom “bezirklichen Mieterberater” des  AMV, Marcel Eupen sowie des Gemeinwesenvereins Heerstraße Nord – zu entsprechenden Aktionen, Versammlungen und Aufrufen mit vorgefertigten Schreiben, am Ende zu vielfachem Widerspruch geführt haben, gegen die fehlerhafte Abrechnung der zum Ende 2022 gekündigten Hausverwaltung talyo property services GmbH.

Vollkommen zurecht, denn alleine die Heizungskosten der Gesamtanlage wurden um 247.631,84 Euro korrigiert, so dass mit den “zwei herausgerechneten” Rechnungen über 3.024,56 €, für die Hausreinigung in den Monaten Januar u. Februar 2021 insgesamt eine Viertelmillion Euro zu viel auf die Mieterschaft umgelegt worden sind.
Erfreulich und positiv hervorzuheben ist, dass die Korrekturen der Abrechnung allen Mieteinheiten vom Pillnitzer Weg 1  bis 21 zugute kommen, ob mit oder ohne eingereichtem Widerspruch! Aber – so Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund – es bleibt unverständlich warum der Hausverwaltung talyo ein Fehler in dieser Größenordnung nicht schon durch eine einfache Plausibilitätskontrolle aufgefallen ist und spricht daher von “einem nicht akzeptablem Organisationverschulden der Hausverwaltung”, das vielen Mieter:innen “diverse schlaflose Nächte bereitet und Ängste und Verzweiflung ausgelöst” hat.

Ein derartiges “Organisationsverschulden” ist jedoch kein Einzelfall, denn nur ein Jahr zuvor, gab es eine – nicht nur in der Höhe des Fehlbetrages – durchaus vergleichbare Korrektur der Nachtspeicherheizkosten 2020 für 412 Gewobag-Wohneinheiten in der Obstallee 2-22 (siehe Korrektur mit Beigeschmack)

Aber Korrektur heißt noch lange nicht korrekt – zumindest nicht derzeit für die Wohnungen Pillnitzer 1 bis 21: Denn auch in den korrigierten Abrechnungen der talyo sind – wie Marcel Eupen im vorläufigen Prüfbericht vom 24.3.  feststellte – noch manche offene Fragen, sowohl bei den Heizkosten* aber vor allem auch manche Unkorrektheiten, wie z.B. die Mietkosten der Rauchwarnmelder, die nicht auf die Mieterschaft umgelegt werden dürfen oder die nicht – wie erforderlich – herausgerechneten Kosten für Strom, Reinigung und Unterhalt der Tiefgarage u.v.m.

Die Mieterinnen und Mieter der Wohneinheiten am Westrand der Großwohnsiedlung dürfen sich zurecht also noch auf weitere Korrekturen und Gutschriften freuen und sind gut beraten: ihren eingelegten Widerspruch aufrechtzuhalten bzw. falls noch nicht geschehen nun auch auf die Korrektur Widerspruch einzulegen.

Übrigens: Die Initiative Pille 1-21 der Mieter:innen trifft sich, wie jeden Dienstag. so auch heute von 17.30 bis 19 Uhr im Familientreff im EG des Hochhauses Nr.21 am Nordende des Gebäuderiegels.
https://www.staaken.info/2023/03/viertelmillion-weniger-betriebskosten/

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 27.03.2023: Berliner Mietern wurde eine Viertelmillion Euro zu viel in Rechnung gestellt
Weil die Betriebskostenabrechnung für mehr als 400 Wohnungen in Spandau fehlerhaft war, musste sie korrigiert werden. Die Korrektur war auch nicht fehlerfrei.
Für viele Mieter im Pillnitzer Weg in Spandau war es ein Schock. Mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021, die noch kurz vor dem Jahreswechsel zugestellt wurde, forderte die Hausverwaltung hohe Nachzahlungen von teils bis zu mehreren Tausend Euro. Jetzt stellt sich heraus: Die Abrechnung war fehlerhaft.
Für alle der insgesamt 416 Wohnungen seien die Abrechnungen im Zuge einer „internen Prüfung korrigiert“ worden, teilte die Hausverwaltung Talyo auf Anfrage der Berliner Zeitung mit. Die Talyo hatte die Abrechnungen erstellt, ist mittlerweile aber nicht mehr als Hausverwaltung für die Wohnanlage im Pillnitzer Weg 1–21zuständig.
Für einen Haushalt, der laut der fehlerhaften Abrechnung eigentlich 3303,65 Euro nachzahlen sollte, verringert sich die Forderung nach der Korrektur auf 195,04 Euro. Ein anderer Mieter soll statt einer Nachzahlung von 841,42 Euro nun ein Guthaben von 9,53 Euro haben. Einer weiteren Mieterin hingegen werden statt 505,64 Euro nun sogar 685,15 Euro in Rechnung gestellt – sie soll also rund 180 Euro mehr berappen.
„Wir haben die Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2021 einer detaillierten Prüfung unterzogen und festgestellt, dass zwei Positionen unrichtig ausgewiesen wurden“, heißt es in einer Korrektur der Talyo an die Mieter. „Unter Position Hausreinigung konnten zwei Monatsrechnungen, Januar und Februar 2021, herausgerechnet werden.“ Dadurch hätten sich die Kosten um 3024,56 Euro reduziert.
Außerdem sei unter der Position Heizkosten ein „Fehler in der Rechnungslegung durch den Versorger festgestellt“ worden. Nach Abstimmung mit dem Versorger hätten sich die Kosten um 247.631,84 Euro verringert. Zusammen entspricht das rund einer Viertelmillion Euro. Auf Anfrage der Berliner Zeitung spricht die Talyo davon, dass die Rechnungslegung des Versorgungsunternehmens „nicht auf den vertraglich vereinbarten Konditionen“ basierte. Näher ins Detail geht sie aber nicht.

Mieterberater kritisiert mangelnde Kontrolle

Mieterberater Marcel Eupen, Chef des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), sieht den Fall kritisch. Es sei zwar „außerordentlich erfreulich“, dass sich nach der Korrektur unter der Position Heizkosten die Kosten um 247.631,84 Euro reduziert haben, doch bleibe bei ihm „das absolute Unverständnis“ darüber, „warum ein Fehler in einer derartigen Größenordnung nicht vor Versendung der Jahresabrechnung aufgefallen“ sei. Ein einfacher Vergleich der Jahre 2020 und 2021 hätte gezeigt, dass etwas nicht stimmen könne.
„Wenn eine derartige Plausibilitätskontrolle nicht stattgefunden hat, wovon ausgegangen werden muss, da die Nebenkostenabrechnung ansonsten nicht versandt worden wäre, muss von einem nicht akzeptablen Organisationverschulden der Hausverwaltung gesprochen werden“, sagt Eupen. Der „unverzeihliche Fehler“ habe vielen Mietern schlaflose Nächte bereitet und Ängste und Verzweiflung ausgelöst. „Das hätte nicht sein dürfen.“
Zugleich verweist er darauf, dass – anders als bei einer Korrektur zugunsten der Mieter – nachträglich höhere Forderungen zulasten der Mieter in der Betriebskostenabrechnung für 2021 nun nicht mehr möglich sind. „Eine solche Korrektur hätte bis zum 31. Dezember 2022 vorliegen müssen. Das ist hier nicht der Fall. Kein Mieter muss also nachträglich mehr zahlen“, sagt Eupen.

Korrektur der Abrechnung ebenfalls nicht fehlerfrei

Bei aller Kritik sieht der AMV-Chef aber auch Positives: „Wir begrüßen es, dass die Korrektur gegenüber allen Mieterinnen und Mietern der Wohnanlage vorgenommen worden ist, und zwar unabhängig davon, ob sie gegen die ursprüngliche Abrechnung Widerspruch eingelegt hatten oder nicht“, sagt er. So fair hätte sich nicht jede Hausverwaltung verhalten.
Allerdings: Selbst die Korrekturabrechnung ist nach Angaben des Mieterberaters „nicht fehlerfrei“. Das zeige eine Auswertung der zwischenzeitlich auf dem Wege der elektronischen Belegprüfung zur Verfügung gestellten Rechnungen. „So sind beispielsweise entgegen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder unrechtmäßig auf die Mieter umgelegt worden, obwohl es sich bei diesen nicht um Betriebskosten handelt“, sagt Eupen. Auch andere Kostenpositionen könnten moniert werden, was der AMV zwischenzeitlich der Hausverwaltung mitgeteilt habe – mit der Aufforderung zur abermaligen Korrektur.
Eupens Rat: „Wir empfehlen allen Mieterinnen und Mietern, ihren ursprünglichen Widerspruch aufrechtzuerhalten.“ Diejenigen, die bisher keinen Widerspruch eingelegt haben, sollten dies umgehend nachholen. „Mieter, die hierbei Hilfe benötigen, sollten sich an die kostenlose Mieterberatung des Bezirksamts Spandau wenden.“
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