BGH – VIII ZR 123/20, Urteil vom 18.11.2020
Berliner Zeitung am 15.12.2020: Mietrecht – Bei Zweifeln am Mietspiegel sind Gutachten zulässig
Der Bundesgerichtshof erklärt, wann Sachverständige die zulässigen Wohnkosten ermitteln dürfen.
Wenn Mieterhöhungen allein mit dem Mietspiegel begründet werden, fallen die Steigerungen in der Regel weniger hoch aus, als wenn sie per Gutachten oder über die Nennung von drei Vergleichswohnungen ermittelt werden. Deswegen setzen sich Mieterverbände dafür ein, das Instrument Mietspiegel zu stärken. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt bekräftigt, dass Gerichte im Streit um Mieterhöhungen davon absehen können, einen Gutachter zur Ermittlung der zulässigen Miete einzuschalten, wenn ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Darunter sind Mietspiegel zu verstehen, die nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet wurden. Wird die Qualifikation des Mietspiegels hingegen ausreichend bestritten, darf laut BGH ein Gericht die ortsübliche Miete auch mit Hilfe eines Sachverständigen ermitteln lassen.
In dem vorliegenden Streit ging es um eine Mieterhöhung der Deutsche Wohnen für eine Wohnung in Spandau, in der die Mieterin, wie im November berichtet, unterlag. Die Urteilsbegründung wurde jetzt veröffentlicht.
Die Deutsche Wohnen hatte die Mieterin im Jahr 2017 unter Berufung auf den Mietspiegel aufgefordert, einer Mieterhöhung für die rund 84 Quadratmeter große Wohnung von 422,82 Euro auf 474,93 Euro zuzustimmen. Die Kaltmiete sollte damit auf 5,65 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen, womit sie in der Spanne des Mietspiegels von 4,90 bis 7,56 Euro gelegen hätte. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung aber nicht zu. Denn nach ihrer Berechnung gab es keinen Spielraum für eine Mieterhöhung, weil die ortsübliche Miete für ihre Wohnung in der Spanne ganz unten einzuordnen war. Die Mieterin stützte sich dabei auf die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung aus dem Mietspiegel. Vor dem Amtsgericht bekam die Mieterin Recht. Das Landgericht hob das Votum aber auf, nachdem es wegen Zweifeln am Mietspiegel einen Sachverständigen zur Berechnung der ortsüblichen Miete eingeschaltet hatte. Dieser ermittelte eine ortsübliche Miete von 5,92 Euro je Quadratmeter und damit einen Spielraum für die Mieterhöhung. Dagegen war die Mieterin vor den BGH gezogen, wo sie unterlag.
Weder die Mieterin noch die Deutsche Wohnen hätten in Abrede gestellt, dass sich die ortsübliche Miete in der aufgeführten Spanne von 4,90 bis 7,56 Euro je Quadratmeter bewegt, erklärte der BGH. Die Parteien hätten letztlich über die konkrete Einordnung in diese Spanne gestritten. Es habe dabei im Ermessen des Gerichts gestanden, ob es ein Sachverständigengutachten einholt, so der BGH. Das Landgericht hätte demnach also auch im Sinne der Mieterin entscheiden können. Die Beauftragung des Sachverständigengutachtens war nach Ansicht des BGH aber zulässig. Deswegen wurde die Berufung der Mieterin zurückgewiesen.
Beim Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), der die betroffene Mieterin aus Spandau vertritt, löst die Urteilsbegründung des BGH gemischte Gefühle aus. „Zwar hätte ich mir für die Berliner Mieterinnen und Mieter eine andere Entscheidung gewünscht, die auch unter dem Gesichtspunkt des Gebots des fairen Verfahrens durchaus möglich gewesen wäre“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Jedoch handelt es sich bei dem Urteil um eine vertretbare Entscheidung, die nachvollziehbar ist.“ Zu kritisieren sei nicht der Bundesgerichtshof, sondern zum einen das Land Berlin, weil es diesem seit Jahren nicht gelungen sei, einen qualifizierten Mietspiegel, der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht, zu erstellen. „Hätten wir in Berlin einen qualifizierten Mietspiegel, gäbe es die vorliegende Problematik überhaupt nicht“, kritisiert Eupen. Dann bestände nämlich eine gesetzliche Vermutung, dass dieser Mietspiegel die ortsübliche Miete korrekt wiedergibt. „Bedenkt man, dass in der Berliner Mietspiegelkommission sowohl Mietervereine als auch Vermieterverbände vertreten sind, kann nicht alleine dem Berliner Senat ein Vorwurf gemacht werden“, so Eupen, dessen AMV nicht in der Mietspiegel-Arbeitsgruppe sitzt.
Zum anderen sei die Bundesregierung zu kritisieren, die „trotz gesetzlicher Ermächtigungsgrundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bis zum heutigen Tag keine Mietspiegelverordnung erlassen hat, die den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln“ regele, so Eupen.
Abhilfe ist aber womöglich in Sicht. Die Bundesregierung will, wie berichtet, den Entwurf für ein Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts noch im Dezember dieses Jahres im Kabinett beschließen.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/bei-zweifeln-am-mietspiegel-sind-gutachten-zulaessig-li.126008
