Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Voklsblatt am 13.09.2022: Gibt es eine Entlastung der Mieter An der Kappe?
Bezirk verhandelt mit Deutsche Wohnen über Folgen der energetischen Sanierung
Im Wohngebiet An der Kappe plant der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen eine energetische Sanierung. Eine Mietsteigerung von bis zu einem Drittel der bisherigen Kaltmiete könnte die Folge sein.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund forderte in einer ersten Reaktion den Bezirk auf, tätig zu werden, um viele Menschen vor einer möglichen Verdrängung zu schützen. Verlangt wurde vor allem eine Deckelung des Mietsteigerung ähnlich den Abmachungen, die in den vergangenen Jahren mit der Deutsche Wohnen beziehungsweise der Vonovia bei Sanierungen für die Otto-Suhr-Siedlung in Friedrichshain-Kreuzberg und für den Ziekowkiez in Reinickendorf ausgehandelt wurden.
Laut Sozialstadtrat Gregor Kempert (SPD) habe er bereits ein Gespräch mit der Deutsche Wohnen geführt. Dies erklärte er in der Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) am 7. September auf eine Große Anfrage der Linksfraktion. Dabei geht es nicht nur um eine Mietsteigerungsobergrenze, sondern auch um mögliche Mietminderungen während der Sanierung. Außerdem sollten Härtefallregelungen so angelegt werden, “dass sie für alle greifen”.
Die Verhandlungen wertete der Stadtrat als “gute Gespräche”. Er sei “guter Dinge”, das eine Einigung zustande komme. Ein Ergebnis erwarte er spätestens Ende September. Grundsätzlich sei eine energetische Sanierung auch sinnvoll, gerade in diesen Zeiten. Gleichwohl dürfe die finanzielle Belastung die Menschen nicht überfordern. Das gelte speziell für diejenigen, die nicht in den Bereich staatlicher Leistungen fallen, aber mit ihrem Einkommen nur knapp darüber liegen.

Aus der Rubrik „Wissenswertes”:

Stellt der Austausch von Doppelkastenfenstern eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von §555 b Nr. 1 BGB dar?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 108/19, Urteil vom 02.03.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) – c) wie folgt aus:
„Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Duldung des Austauschs der Doppelkastenfenster gegen Isolierglasfenster gemäß §§ 555d Abs. 1, 555b Abs. 1 BGB.

a) Der Austausch der Doppelkastenfenster stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB dar, weil es sich um eine bauliche Veränderung handelt, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.Endenergie im Sinne dieser Regelung ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes zur Verfügung stehen muss, um die für den “Endverbraucher” (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken. Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der “Schnittstelle” Gebäudehülle gemessen und dort in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlenbriketts, Holzpellets, Strom, Fernwärme etc. übergeben (vgl. BT-Drucks. 17/10485 S. 19). Endenergie umfasst Nutzenergie sowie Energieverluste (vgl. MüKoBGB/Artz, BGB, 8. Aufl. 2020, § 555b Rn. 5). Sie wird u.a. gespart durch Verminderung der Energieverluste wie beispielsweise einen Fenstertausch (vgl. Blank/Börstinghaus/Blank /Börstinghaus, BGB, 6. Aufl. 2020, § 555b Rn. b) .Der Begriff der Nachhaltigkeit hat lediglich eine zeitliche Komponente dahingehend, dass die Einsparung nicht nur vorübergehend bestehen darf (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB, 14. Aufl. 2019, § 555b Rn. 26). Der Begriff der Nachhaltigkeit ist zeitlich, nicht quantitativ zu verstehen (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 10.04. 2002 – VIII ARZ 3/01).Das Gericht ist aufgrund des schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.Ing. … vom 27. Juli 2020 sowie seiner Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung vom 9. Februar 2021 davon überzeugt, dass die neuen Isolierglasfenster zu einer dauerhaften Energieeinsparung führen, dies auch unter Berücksichtigung der Auflage der Vermieterin, nach Einbau der neuen Fenster viermal am Tag eine Stoßlüftung durchzuführen.Der Sachverständige hat in seinem Gutachten nachvollziehbar und überzeugend dargelegt, dass durch den Einbau der neuen Fenster auch bei einem solchen Lüftungsverhalten pro Heizsaison eine Einsparung von mindestens 30 l Heizöl bzw. 30 ³ Erdgas zu erwarten ist. Zum einen werden durch die geplanten Isolierglasfenster die Transmissionswärmeverluste reduziert, da der Wärmedurchgangskoeffizient der neuen Fenster mit U = 1,3 W/(m²K) erheblich niedriger und damit günstiger ist als der Wärmedurchgangskoeffizient der Bestandsfenster von 2,5 W/(m²K). Zum anderen ist die Fugendurchlässigkeit der geplanten Fenster deutlich geringer, wodurch es zu weniger Wärmeverlusten kommt. Dies gilt auch unter Berücksichtigung von viermaligem Stoßlüften pro Tag bei der von der Vermieterin geplanten Situation. Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf das Gutachten verwiesen.Seiner Berechnung hat der Sachverständige – zugunsten des sich gegen den Austausch der Fenster wehrenden Mieters – zum einen zugrunde gelegt, dass der Mieter in der Bestandssituation nie lüftet, und zum anderen hat er eine bessere Qualität der Bestandsfenster angenommen, als diese aufgrund ihres Alters realistischerweise haben. Bei einer für den Mieter weniger günstigen, jedoch realistischeren Betrachtung ergibt sich nach Auskunft des Sachverständigen eine höhere Einsparung, die sich bis auf das Doppelte belaufen könne. Dass der Sachverständige die genaue Energieeinsparung nicht beziffern kann, ergibt sich aus der Natur der Sache, da er das Nutzerverhalten des Beklagten ebenso wenig prognostizieren kann wie die wechselnden Außenklimabedingungen. Daher hat er die erfragte Energieeinsparung abstrakt anhand normierter Randbedingungen für die Raum- und Außenklimabedingungen quantifiziert, wie dies nach bestimmten DIN-Verfahren vorgegeben ist. Diese abstrakte Betrachtung reicht aus, um eine dauerhafte und damit nachhaltige Energieeinsparung nachzuweisen.Dass die Energieeinsparung mit 30 l Heizöl bzw. 30 ³ Gas nur relativ gering ist, schadet nicht, da eine nachhaltige Energieeinsparung bereits dann vorliegt, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555b Rn. 26).b) Diese Modernisierungsmaßnahme wurde dem Beklagten von der Klägerin den Vorgaben des § 555c Abs. 1 und 3 BGB entsprechend angekündigt.c) Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf § 555d Abs. 2 BGB berufen, wonach eine Duldungspflicht nicht besteht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.Nach § 555d Abs. 3 und 4 BGB sind lediglich Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, zu berücksichtigen, welche der Mieter binnen eines Monats dem Vermieter in Textform mitgeteilt hat.Vorliegend hat sich der Beklagte in seinem schriftlichen Widerspruch vom 8. August 2018 zum einen darauf berufen, dass seine Lebensqualität sinke, wenn er entsprechend den Vorgaben im “Merkblatt Lüften und Heizen” vier Mal am Tag stoßlüften und dabei jeweils vor und nach dem Lüften die Heizkörperventile bedienen solle. Ferner würden einzelne Punkte auf dem Merkmal erhebliche Kosten verursachen, nämlich die Anschaffung von Unterkonstruktionsmaterial für Schränke, Dämmplatten/Abstandshalter für Bilder, Hygrometer zur Beurteilung der Luftfeuchtigkeit.Beide Argumente sich nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Zum einen heißt es, es soll “möglichst” vier Mal am Tag stoßgelüftet werden. Daraus kann geschlossen werden, dass eine Person, die den ganzen Tag berufsbedingt nicht in der Wohnung ist, dieser Auflage nicht nachkommen kann und muss. Zum anderen stellt das Lüften samt Auf- und Zudrehen der Thermostate lediglich eine Lästigkeit dar, welche keine Härte begründet.Auch der finanzielle Aufwand für Holzklötze sowie Korkscheiben als Abstandshalter ist so gering, dass er keine Härte darstellt. Die Anschaffung des vom Beklagten im Widerspruch erwähnten Hygrometers wird zum einen von der Vermieterin in ihrem Merkblatt nicht verlangt, zum anderen ist es für einen einstelligen Betrag zu beschaffen, weswegen auch seine Anschaffung keine Härte begründen kann.Das gewichtigste Argument gegen die Modernisierung, nämlich dass sämtliche Möbel 5 cm Abstand zur Wand haben sollen, hat der Beklagte erst in der Klageerwiderung und damit nach Ablauf der Widerspruchsfrist erhoben. Damit ist dieser Umstand nicht mehr zu berücksichtigen.Jedoch würde er auch abgesehen davon nicht zu einem Wegfall der Duldungspflicht des Beklagten führen. Zwar kann eine Härte durch Einbuße von Stellfläche vorliegen, wenn zB durch die Installation von Heizkörpern der Zuschnitt der Wohnung ungünstig verändert wird (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 33; LG Frankfurt a. M. WuM 1986, 138; LG Hamburg WuM 1989, 174). Mit einem solchen Fall ist das Verbot, “Möbel und Schränke nicht direkt an Wände, vor allem nicht an Außenwände zu stellen, sondern mindestens 5cm Lüftungsabstand zu lassen” (vgl. Nr. 11 des Merkblatts) jedoch nicht zu vergleichen. Zum einen sind Regale, die nach vorne offen sind, hiervon nicht erfasst, da bei diesen auch ohne Abstand zur Wand hinreichend Lüftung gewährleistet ist, wenn die in ihnen untergebrachten Gegenstände nicht direkt die Wand berühren. Zum anderen ergibt sich hinsichtlich der in der Anlage B 5 aufgelisteten Schrankfläche lediglich eine Reduzierung der nutzbaren Fläche in der Mitte der Räume von maximal ca. 0,5 m² für die ganze Wohnung (wobei aber nicht einmal bekannt ist, welche der genannten Schränke an einer Außenwand stehen und welche an einer Innenwand, so dass sie laut Merkblatt nicht unbedingt abgerückt werden müssen), was bei einer Wohnfläche von über 56 m² kaum bedeutend ist, zumal sich diese Flächenreduktion auf zwei Zimmer und die Küche verteilt.Im Bereich der energetischen Modernisierung sowie bei Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie führt die erforderliche Abwägung mit den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes in der Regel dazu, dass der Mieter mit seinem Härteeinwand ausgeschlossen ist. Es sind nur ganz selten Fälle (Gefahr für Leib und Leben) denkbar, bei denen der Gedanke der Endenergieeinsparung oder des Klimaschutzes nach Abwägung mit der vom Mieter vorgetragene Härte gänzlich zurücktreten muss (SchmidtFutterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 63). Zudem kann der Mieter dem Vermieter nicht entgegenhalten, dass die von ihm geplante Maßnahme dem Klimaschutz nur in geringem Umfang Rechnung trägt. Sowohl bei der Einsparung von Endenergie als auch bei der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie gibt es keine Mengenvorgaben, die mit einer Modernisierungsmaßnahme erreicht werden müssten. In der Konsequenz führt dies bei energetischen Modernisierungen und bei Maßnahmen zur Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie dazu, dass der Mieter mit seinem Härteeinwand regelmäßig faktisch ausgeschlossen bleibt, wenn er nicht erhebliche Gegenargumente vorweisen und belegen kann (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 63). Solche erheblichen Gegenargumente hat er nicht, wie oben dargelegt worden ist.Auf den energetischen Aufwand bei der Herstellung der Fenster, mit denen Energie für die Beheizung der Wohnung eingespart werden kann, stellt das Gesetz nicht ab, weswegen dieser nicht relevant ist.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 24.08.2022: Bis zu einem Drittel mehr Miete – Deutsche Wohnen plant Modernisierung der Siedlung An der Kappe
Die Deutsche Wohnen will die Wohnsiedlung An der Kappe ab Oktober umfangreich modernisieren. Zunächst sind 203 Wohnungen davon betroffen.
Vor allem die Arbeiten zur energetischen Sanierung sollen auf die Mieten umgelegt werden. Bei einigen Mietern steigt die Nettokaltmiete um bis zu einem Drittel.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) hat dazu ein Fallbeispiel errechnet. So zahlt die Mieterin einer 40 Quadratmeter großen Wohnung bisher 263,04 Euro nettokalt im Monat. Als “Modernisierungszuschlag” kommen 82,72 Euro hinzu. Die Nettokaltmiete steigt so auf 345,76 Euro.
Eigentlich hätte sie in der Summe aller Maßnahmen sogar knapp 105 Euro mehr bezahlen müssen, teilte die Deutsche Wohnen mit. In ihrem Fall werde aber die Gesamtumlage den reduzierten Mehrbetrag nicht überschreiten. Er bedeutet trotzdem eine Erhöhung um rund 30 Prozent. Dazu kommen Vorauszahlungen für Betriebskosten und die Heizung. In der Endabrechnung steht eine Bruttowarmmiete von ziemlich genau 477 Euro.
Mit Verweis auf die befürchteten Kostensteigerungen wertete der AMV-Vorsitzende Marcel Eupen das Vorgehen der Deutsche Wohnen als “falschen Zeitpunkt in der falschen Siedlung”. Viele Bewohnerinnen und Bewohner verfügten über Einkommen im eher unteren Bereich. Schon die aktuelle Miethöhe belaste sie stark. Die Inflation erhöhe noch stärker den Druck. Eine Mieterhöhung könnten sie kaum verkraften und wären von Verdrängung bedroht.
Die Deutsche Wohnen verwies dagegen bereits in ihrem Schreiben darauf, dass “ausschließlich Kosten für Maßnahmen, die die Wohnqualität nachhaltig erhöhen oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie führen” im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften auf die Miete umgelegt werden. Dazu zählten zum Beispiel eine Wärmedämmung an den Außenwänden, Dämmen der obersten Geschossdecke, Austausch von Fenstern und Balkontüren. Weitere Instandsetzungsarbeiten, etwa in Treppenhäusern, Eingangsbereichen oder Außenanlagen würden allein vom Konzern getragen.
Des Weiteren werde auch nicht durchgehend die vollständig erlaubte Modernisierungsumlage erhoben. Bei begründeten finanzielle Härten könnte eine Reduzierung der Mieterhöhung, unter Umständen auch ein kompletter Verzicht, vorgenommen werden. Bei Empfängern von Transferleistungen, etwa Hartz IV, werde der Anstieg auf die sogenannte Wertkostenrichtlinie begrenzt. Damit wäre sichergestellt, dass die vom Jobcenter oder Sozialamt getragenen Kosten der Unterkunft gewährleistet sind.
Zudem erinnerte die Deutsche Wohnen an ihr “Mieterversprechen”. Demnach sei eine finanzielle Härte gegeben, wenn die Bruttowarmmiete nach einer Modernisierung 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens übersteigt. Schließlich kündigte das Unternehmen an, dass es sich um Fördermittel bemühe. Sollten die gewährt werden, könne sich die Umlage reduzieren.
AMV-Chef Eupen sieht dagegen weiteren Klärungsbedarf. Die angegebenen Kosten für die einzelnen Maßnahmen müssten von der Deutsche Wohnen belegt und nachgewiesen werden. Betroffenen empfehle er, nicht vorschnell eine Zustimmung zu erteilen, sondern sich von einem Mieterverein beraten zu lassen. Für die von seiner Organisation vertretenen Mieter werde Widerspruch eingelegt und Einsicht in die Belege verlangt.
Außerdem forderte der AMV die Deutsche Wohnen auf, “im Interesse des sozialen Friedens” derzeit von der beabsichtigen Modernisierung abzusehen und die Mehrkosten für die Mieter zu senken. Verwiesen wurde dabei auf den Wohnungskonzern Vonovia, zu dem die Deutsche Wohnen seit vergangenem Jahr gehört. Im Ziekowkiez in Tegel, wo ebenfalls eine großflächige Modernisierung samt einiger Neubauten ansteht, verpflichtete sich die Vonovia in einer Abmachung mit dem Bezirk Reinickendorf, daraus folgende Mieterhöhungen auf 1,75 Euro pro Quadratmeter zu begrenzen.
Selbst die Deutsche Wohnen hat 2018 in der Kreuzberger Otto-Suhr-Siedlung gedeckelten Mehrkosten nach Modernisierung um höchstens 1,79 Euro Quadratmeter nettokalt ihre Zustimmung erteilt. Wie in Reinickendorf hatte das Unternehmen dazu mit dem Bezirksamt verhandelt. Ähnliches, sagt Marcel Eupen, sollte mit Unterstützung des Bezirksamtes Spandau auch An der Kappe auf den Weg gebracht werden.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

staaken.info am 09.08.2022: Vergleichsangebot nach Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung:
Es hat sich gelohnt für Adler-Mieter:innen!
Viel Freude gab es an diesem Wochenende bei Mietparteien der Adler Group aus der Rudolf-Wissell-Siedlung, am Pillnitzer Weg. Denn ihre Widersprüche gegen die Nebenkostenabrechnung 2020 wurden jetzt, via Vergleichsangebot der Vermieterin, mit gehörigen Korrekturen belohnt, die am Ende sogar zu Guthaben statt Nachzahlungen geführt haben.
So wurde uns von Betroffenen berichtet, dass z.B. Kosten für Entwässerung und Wasserversorgung um ein Fünftel gekürzt und eine Position der Heizkosten – wohl die Nachtspeicher im Treppenhaus – sogar gänzlich gestrichen wurde. Wieder ein Beleg dafür: Bei Betriebskostenabrechnungen lohnt sich stets der kritische Blick und im Zweifelsfall auch der Gang zu Experten der Mieterberatung.
Übrigens: Noch ist der Zug des Widerspruchs nicht abgefahren!Denn die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020 ist in den o.g. Fällen am 17.12.21 erstellt worden und dementsprechend gilt die einjährige Frist für Einwände noch bis zum 17. Dezember diesen Jahres. Es kann also noch Widerspruch gegen die Abrechnung eingelegt werden, selbst auch dann, wenn z.B. eine geforderte Nachzahlung bereits ausgeglichen worden ist.
Ein Tipp: Im Stadtteilzentrum Staakentreff Obstallee 22E findet die kostenlose – weil vom Bezirk im Rahmen des Bündnisses für Wohnungsneubau und Mieterberatung mit dem Senat finanzierte – Mieterberatung des AMV* immer montags von 15.30-18.30 Uhr statt.
Dort gibt es fachkundige Auskünfte und umfassenden Rat. Aber als Mandant vertreten werden – z.B. vor Gericht oder zum Verhandeln mit der Vermieterseite – kann man nur als Vereinsmitglied. Dies gilt für alle Mieterberatungen ob vom Spandauer oder Berliner Mieterverein, wie auch vom
AMV Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V.Tel: 236 054 05 | mobil: 0174  48 32 728Email: info@mieter-verbraucherschutz.berlinBürgerbüro Falkenhagener Feld, Westerwaldstraße 9AMo 18-19 |Mi 10.30-12  | Fr 18-19.30 | Sa 10-12 Uhr

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 01.07.2022 – Legionellen-Alarm in Wohnkomplex in Westend: Gefahr noch nicht gebannt
Weiterhin zu hohe Legionellen-Konzentration. Erste Meldungen zu Grenzwertüberschreitungen schon im Jahr 2013. Mieterschützer fordern schnellere Instandsetzung.
Für die Mieter war es ein Schock. „Für dieses Objekt besteht bis auf Weiteres ein Duschverbot“, stand auf einem Aushang im Wohnhaus Angerburger Allee 53 in Westend. Bei einer Untersuchung der Wasserversorgungsanlage auf Legionellen sei „eine extrem hohe Kontamination“ festgestellt worden. Der höchste analysierte Wert habe bei 14.100 koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 Milliliter Wasser gelegen – damit wurde der zulässige Grenzwert der Trinkwasserverordnung um das 141-Fache überschritten. Das war im Juli vergangenen Jahres.
Heute, elf Monate später, ist zwar das Duschverbot aufgehoben, doch die Legionellen-Belastung in dem Wohnkomplex ist noch immer nicht beseitigt. Zum Ärger der Mieter. „Das ist doch kein Zustand“, sagt ein Bewohner. Der Vermieter, die Adler Group, habe zwar eine Mietminderung gewährt und stelle Duschköpfe mit Filter gegen die Legionellen-Gefahr zur Verfügung, doch ansonsten habe sich nichts getan.
„Unsere bisherigen Reparaturversuche konnten leider nicht erfolgreich abgeschlossen werden“, heißt es bedauernd in einem Schreiben der Adler Group, das im Mai dieses Jahres an Mieter verschickt wurde. „Im Zuge der vorgenommenen Maßnahmen“ sei festgestellt worden, „dass erhebliche Aufwendungen erforderlich sind, um den Mangel dauerhaft zu beseitigen“. Man bitte daher „noch um etwas Geduld“. Dem Mieter aus der Hausnummer 53 reicht das nicht aus. Er wolle wieder duschen, ohne Angst haben zu müssen, dass sich sein gesundheitlicher Zustand verschlechtere. „Das ist eine bedrohliche Sache“, sagt er.

Legionellen können schwere Lungenentzündung verursachen

Die Trinkwasserverordnung schreibt Eigentümern vor, Wasserversorgungsanlagen in Wohnhäusern regelmäßig auf den Befall von Legionellen zu überprüfen. Laut Trinkwasserverordnung gilt, dass ein Wert von 100 KBE pro 100 Milliliter Wasser nicht überschritten werden darf. Im Fachjargon wird dieser Wert als Maßnahmewert bezeichnet. Falls eine Überschreitung des Werts festgestellt wird, wie im vorliegenden Fall, muss eingeschritten werden. Der Vermieter muss dann unverzüglich Untersuchungen zur Aufklärung der Ursachen durchführen, eine Gefährdungsanalyse erstellen, die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz der Gesundheit der Verbraucher durchführen, das bezirkliche Gesundheitsamt unterrichten und die betroffenen Verbraucher informieren, heißt es in einer Information des Landesamtes für Gesundheit und Soziales.
Viele Mieter aus der Angerburger Allee sehen sich indes alles andere als gut informiert – vom Vermieter wie vom Bezirk. Nach dem ersten Aushang in der Hausnummer 53, in dem auf die hohe Legionellen-Belastung und das Duschverbot hingewiesen wurde, hätten sie mehr Informationen erwartet, sagen sie. Mieterberater Marcel Eupen, Chef des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), berichtet, dass es Bewohner anderer Hausaufgänge im Wohnkomplex an der Angerburger Allee gebe, die noch vor kurzem bei ihm nachgefragt haben, ob sie ebenfalls betroffen seien. Auch für diese Mieter habe er bei der Adler Group aber anschließend eine Mietminderung durchsetzen können, die „aufgrund erhöhter Legionellenbelastung“ gewährt wurde.

Bezirksverordnetenversammlung macht Druck

Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) von Charlottenburg-Wilmersdorf macht unterdessen politisch Druck. In einem Beschluss der BVV auf Antrag der Linken vom März dieses Jahres wird das Bezirksamt aufgefordert, in der Angerburger Allee 35–55 (ungerade Hausnummern) „unverzüglich zu kontrollieren, ob und welche Maßnahmen der Hauseigentümer Adler Group durchführt, um den bereits seit dem 22. Juli bekannten Legionellen-Befall zu beseitigen“. Sollte der Hauseigentümer keine beziehungsweise unzureichende Maßnahmen ergreifen, solle „das Gesundheitsamt diese anordnen“ und bei Nichtbefolgen der Anordnung per Ersatzvornahme durchführen, also selbst veranlassen und dem Eigentümer in Rechnung stellen.
Die Adler Group muss die Trinkwasseranlage jetzt schnellstmöglich instand setzen, um die Gesundheitsgefahren für die Mieter zu beseitigen.
AMV-Chef Marcel Eupen
Mit den Bewohnern sei zudem ein „dichtes Kommunikationsnetz zu entwickeln, über das sie regelmäßig und zeitnah über die geplanten Maßnahmen und erfolgten Schritte zur Beseitigung der gesundheitsbedrohlichen Situation informiert werden“. Die zuständigen Fachausschüsse der BVV seien in jeder Sitzung über die Umsetzung des Beschlusses zu informieren, bis das Problem beseitigt wurde.
Wir wollten wissen, was der Bezirk getan hat – und befragten dazu Gesundheitsstadt Detlef Wagner (CDU). Seine Auskunft enthält sogleich eine Überraschung. Die erste Mitteilung über eine Grenzwertüberschreitung in der Angerburger Allee sei „bereits im Jahr 2013“ erfolgt, berichtet er. „Seit diesem Zeitpunkt wird in diesem großen Wohngebäudekomplex schrittweise die Sanierung der teilweise über mehrere Wohnhäuser erstreckenden Leitungssysteme durchgeführt.“ Aber offenkundig mit begrenztem Erfolg. In den letzten Nachproben vom 23./24. Mai 2022 seien „weiterhin an verschiedenen Stellen Legionellen-Konzentrationen oberhalb des Maßnahmewertes der Trinkwasserverordnung nachgewiesen“ worden, so der Stadtrat.

Stadtrat: Gesundheitsamt berät Mieter bei Bedarf

Der Vermieter sei bisher „der Informationspflicht nachgekommen“, das Gesundheitsamt habe jedoch die Beauftragung von Maßnahmen regelmäßig abfragen müssen, so der Stadtrat. Die Informationspflicht über Grenzwertüberschreitungen liege beim Betreiber der Trinkwasseranlage, also beim Vermieter. Dieser habe sowohl das Gesundheitsamt als auch die Mieter zu informieren. Das Gesundheitsamt berate aber besorgte Bürger „auf Anfrage“ und es überwache die Maßnahmen zur Trinkwasserverbesserung.
Der Sanierungsaufwand ist groß und wurde schrittweise geplant
Stadtrat Charlottenburg-Wilmersdorf
Dass der Mangel noch immer nicht beseitigt wurde, ist nach Angaben des Stadtrats bekannt. „Der Sanierungsaufwand ist groß und wurde schrittweise geplant“, berichtet er. Das Gesundheitsamt überwache die Abarbeitung der Maßnahmen und habe, da Schritte zur Sanierung auch erfolgt seien, bislang keine Konsequenzen eingeleitet.
Und die Ausschüsse? Der Gesundheitsausschuss der BVV sei regelmäßig informiert worden, so der Stadtrat. Darüber hinaus habe das Bezirksamt die BVV im Rahmen einer mündlichen Anfrage am 23. Juni 2022 über den aktuellen Stand in Kenntnis gesetzt. Der Fachausschuss für Stadtentwicklung sei wegen der fehlenden Zuständigkeit nicht informiert worden. Legionellen-Erkrankungen, die gemäß Infektionsschutzgesetz meldepflichtig sind, seien bislang in der Angerburger Allee nicht gemeldet worden.

Adler Group: beauftrage Fachfirma seit zwei Wochen vor Ort tätig

Die Adler Group bestätigt, dass im Juli vergangenen Jahres in drei Wohnungen in der Angerburger Allee 53 eine Belastung mit Legionellen festgestellt wurde. In einer Wohnung sei der Wert von 14.100 KBE erreicht worden. An den beiden anderen Stellen hätten die Messwerte „erheblich darunter“ gelegen, so eine Sprecherin. Die entsprechenden Protokolle seien der Adler Group ab dem 20. Juli 2021 zugegangen. „Wir haben daraufhin die Mieter umgehend mittels Aushängen im Gebäude informiert und über die einzuhaltenden Sicherheitsmaßnahmen aufgeklärt“. Zudem seien „diverse betroffene Entnahmestellen“, also Armaturen und Perlatoren, kurzfristig erneuert worden. „Darüber hinaus wurden in Wohnungen Duschfilter installiert; teilweise auch vorbeugend, ohne dass an der entsprechenden Stelle eine Belastung nachgewiesen wurde“, berichtet die Sprecherin.
Mit der Installation der Duschfilter seien die zwischenzeitlich verhängten Duschverbote, die ausschließlich in der Angerburger Allee 53 verhängt wurden, wieder aufgehoben worden. „Seitdem nimmt eine von uns beauftragte Fachfirma regelmäßig Kontrolluntersuchungen über ein installiertes digitales System vor“, so die Sprecherin. Im November 2021 habe es eine umfassende Nachuntersuchung gegeben, bei der „eine deutlich geringere Belastung festgestellt wurde, die aber nach wie vor über dem Normbereich“ liege. Die Mieter seien „daher weiterhin angehalten, regelmäßige Spülungen und Reinigungsmaßnahmen vorzunehmen“, worüber sie informiert worden seien.
Die Adler Group hat nach Angaben der Sprecherin „auf Basis der Ergebnisse einer extern erstellten Gefährdungsanalyse“ verschiedene Maßnahmen im Gebäude und in den Wohnungen veranlasst. „Die von uns beauftragte Fachfirma ist bereits seit zwei Wochen vor Ort tätig, um diverse Installationen zu überprüfen und bei Bedarf instand zu setzen“, so die Sprecherin. Der Fortgang der Arbeiten hänge „von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem auch von der Zugänglichkeit der Wohnungen“. Somit lasse sich „derzeit noch nicht absehen, wann die Arbeiten abgeschlossen“ seien. Die Unternehmenssprecherin verspricht aber: „Wir halten die Mieterinnen und Mieter im Gebäude auf dem Laufenden und stehen ihnen bei Fragen zur Verfügung.“ Wichtigste Erkenntnis aus ihrer Stellungnahme: Die beauftragte Fachfirma ist seit zwei Wochen vor Ort tätig, also gut zehn Monate nach Verhängung des Duschverbots im Juli 2021.

Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund verlangt mehr Tempo

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund, der viele Mieter in dem Wohnkomplex vertritt, zeigt sich wenig zufrieden. „Es ist nicht akzeptabel, dass die Reparatur so lange dauert“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Erst recht nicht, wenn wir jetzt erfahren, dass die erste Mitteilung an das Gesundheitsamt über eine Grenzwertüberschreitung bereits im Jahr 2013 erfolgt ist.“ Es sei „erklärungsbedürftig, warum es seitdem nicht gelungen sein soll, das Problem zu beseitigen“, so Eupen. „Die Adler Group muss die Trinkwasseranlage jetzt schnellstmöglich instand setzen, um die Gesundheitsgefahren für die Mieter zu beseitigen.“
Zugleich müssten die Mieter „von der Adler Group endlich umfassend über den Stand der Arbeiten und die Messergebnisse informiert“ werden. „Auch und erst recht, wenn die Messergebnisse noch immer über dem zulässigen Grenzwert liegen“, so Eupen. Wenn der Bezirk darauf verweise, dass das Gesundheitsamt besorgte Bürger auf Anfrage berate, werde er dem Auftrag der BVV nicht gerecht. Deren Beschluss verlange, mit den Bewohnern „ein dichtes Kommunikationsnetz zu entwickeln, über das sie regelmäßig und zeitnah über die geplanten Maßnahmen und erfolgten Schritte“ informiert werden. Davon könne bisher keine Rede sein, so Eupen. „Der zuständige Stadtrat sollte diesem Auftrag endlich nachkommen.“

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Berliner Zeitung am 14.06.2022: Landgericht stützt Berliner Mietspiegel 2021
Gut für Mieter und Vermieter: Der Mietspiegel 2021 reicht zur Begründung einer Mieterhöhung aus. Das Urteil sorgt für Klarheit – leider nicht überall in Berlin.
Im Streit um den Berliner Mietspiegel 2021 liegt jetzt ein Urteil des Landgerichts vor, das den Mietspiegel stützt – und Mietern wie Vermietern gleichermaßen nutzt. Die 67. Zivilkammer des Landgerichts entschied bereits am 9. Juni, dass der Mietspiegel 2021 ein „taugliches Begründungsmittel“ für eine Mieterhöhung sei, auch wenn es sich bei dem Werk „um keinen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel“ im Sinne des Gesetzes handeln sollte.
Das Landgericht korrigiert mit dem Urteil eine Entscheidung des Amtsgerichts Spandau vom Januar 2022. Das Spandauer Gericht hatte den Mietspiegel 2021 für nichtig erklärt und das darauf gestützte Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters zurückgewiesen.
Spandau sah im Mietspiegel 2021 weder einen qualifizierten Mietspiegel, an den besonders hohe Anforderungen gestellt werden, noch einen einfachen Mietspiegel. Aus Sicht des Gerichts handelte es sich beim Mietspiegel 2021 um eine unzulässige Fortschreibung des Mietspiegels von 2019. Andere Amtsgerichte, darunter jene in Neukölln und Lichtenberg, hatten hingegen festgestellt, dass der Mietspiegel 2021 anwendbar sei.

Mieter hätten Forderungen schwerer kontrollieren können

Wäre das Landgericht der Auffassung der Spandauer Richter gefolgt, hätte dies zumindest für den Zuständigkeitsbereich der 67. Zivilkammer – für Spandau, Mitte, Prenzlauer Berg und Tiergarten – weitreichende Folgen gehabt.
Für Mieter wie für Vermieter wäre dies von Nachteil gewesen. Vermieter hätten Mieterhöhungen dann auf andere Weise begründen müssen, zum Beispiel mit der Benennung von drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten, hätten für eine normale Mieterhöhung also einen höheren Aufwand betreiben müssen. Auf der anderen Seite hätte Mietern bei den anderen Mieterhöhungsbegründungen stärkere Forderungen der Vermieter gedroht, die sich zudem schwerer kontrollieren lassen.

Mieter- und Verbraucherschutzbund: Sieg für Mieter und Vermieter

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) sieht das Landgerichtsurteil sowohl als „Sieg für die Berliner Mieter als auch für die Vermieter“, wie AMV-Chef Marcel Eupen sagt. „Mieterhöhungsverlangen können weiterhin mit dem Berliner Mietspiegel 2021 begründet werden und sind formwirksam, auch wenn es sich unter Umständen bei diesem weder um einen qualifizierten noch um einen einfachen Mietspiegel handeln sollte“, sagt Eupen. „Es müssen keine teuren Sachverständigengutachten eingeholt werden“, so der AMV-Chef.
Das Landgericht stützt zwar den Mietspiegel 2021, aber nicht uneingeschränkt. So erklärte die 67. Zivilkammer, Zweck der gesetzlichen Begründungspflicht von Mieterhöhungen sei es, „dem Mieter erste Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu geben“. Diesen Mindestanforderungen genüge der Mietspiegel 2021 „auf jeden Fall“.
Fast schon kurios: Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, aus der sich ein möglicher Mieterhöhungsspielraum ergibt, stützt sich das Landgericht nicht auf den Mietspiegel 2021, sondern auf den Mietspiegel 2019. Es könne dahinstehen, ob der Mietspiegel 2021 für die Ermittlung der ortsüblichen Miete geeignet sei, wenn „eine richterliche Schätzung auf Grundlage eines Vorgängermietspiegels möglich“ sei, führen die Richter dazu aus. Im vorliegenden Fall stuft das Landgericht den Mietspiegel aus dem Jahr 2019 als geeignete Schätzgrundlage ein.

Rechtssicherheit gibt es mit dem Urteil zunächst nur für einen Teil der Mieter

Zum Stichtag des Mietspiegels 2019 am 1. September 2018 habe sich für die Wohnung im vorliegenden Fall eine ortsübliche Miete von 8,03 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ergeben. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, der die Miete auf 7,64 Euro je Quadratmeter anheben wollte, überschreite die ortsübliche Miete damit nicht. Es sei „aufgrund des allgemeinen Preisanstiegs“ davon auszugehen, dass die ortsübliche Miete im Zeitraum vom 1. September 2018 bis zum Zugang des Mieterhöhungsschreibens im Juni 2021 nicht von 8,03 Euro je Quadratmeter auf die vom Vermieter lediglich verlangten 7,64 Euro gesunken sei.
Ob das Vorgehen des Landgerichts der Weisheit letzter Schluss sei, möge dahinstehen, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Zumindest ist sie ein tauglicher Weg, um die zulässige Nettokaltmiete zu berechnen.“ Mieter, die in Spandau, Mitte, Prenzlauer Berg oder Tiergarten wohnen, das heißt in den Gebieten, für die die Zivilkammer 67 des Landgerichts zuständig ist, haben laut AMV-Chef Eupen zurzeit Rechtssicherheit.
Ob die anderen vier Mietberufungskammern des Landgerichts der Rechtsauffassung der 67. Kammer folgen oder zu einer anderen Rechtsauffassung gelangen, bleibe abzuwarten, sagt AMV-Chef Eupen. „Solange nicht Entscheidungen aller fünf Landgerichtskammern vorliegen, herrscht für alle nicht in Spandau, Mitte, Prenzlauer Berg oder Tiergarten wohnenden Mieter und deren Vermieter weiterhin Rechtsunsicherheit.“

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Berliner Zeitung am 17.06.2022 – Nach BGH-Urteil zu Rauchwarnmeldern: Unternehmen lenken ein
Landeseigene Howoge und Degewo wollen Ausgaben für angemietete Geräte nicht mehr auf Betriebskosten umlegen. Eine Frage bleibt aber unbeantwortet.
Die Wohnungsunternehmen Howoge und Degewo lenken ein. Nachdem der Bundesgerichtshof entschieden hat, dass die Ausgaben für angemietete Rauchwarnmelder nicht auf die Betriebskosten umgelegt werden dürfen, wollen die beiden landeseigenen Gesellschaften ihre bisherige Abrechnungspraxis ändern.
„Die Degewo hält sich natürlich grundsätzlich an geltende Rechtsprechung und hat die Umlage sofort gestoppt“, sagte ein Sprecher der Degewo auf Anfrage der Berliner Zeitung. Und eine Sprecherin der Howoge sagte: „Ab sofort wird keine Umlage der Mietkosten für die Rauchwarnmelder mehr erfolgen.“
Offen ist noch, wie die Unternehmen in Fällen von bereits abgerechneten Betriebskosten verfahren. Zum Beispiel, ob die Unternehmen von sich aus unzulässig kassierte Beträge für die vergangenen Abrechnungsperioden zurückerstatten oder ob die zu viel kassierten Beträge nur an jene Mieter zurückgezahlt werden, die in diesem Punkt Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung eingelegt haben.
Der Degewo-Sprecher sagte dazu: „Unser Vorgehen zu Rückzahlungen ist noch in der internen Abstimmung.“ Und die Howoge-Sprecherin erklärte: „Hinsichtlich der Rückzahlung der bereits gezahlten Beiträge sowie der zukünftigen Verfahrensweise zur Ausstattung mit Rauchwarnmeldern befinden wir uns derzeit in der Entscheidungsfindung.“

Degewo muss auf rund 800.000 Euro jährlich verzichten

Die Degewo hat die Kosten für Rauchwarnmelder den Angaben zufolge seit 2018 auf die Betriebskosten umgelegt – mit 0,8 bis 1,6 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Für alle Wohnungen der Degewo seien dadurch 800.000 Euro pro Jahr eingenommen worden, so der Unternehmenssprecher. Diese würden künftig zum Beispiel für Neubau oder Sanierung nicht mehr zur Verfügung stehen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden (VIII ZR 379/20), dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern „ihrem Wesen nach“ nicht als umlagefähige Betriebskosten einzustufen sind. Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund rief die landeseigenen Unternehmen danach auf, die Kosten an ihre berlinweit betroffenen Mieter zurückzuzahlen.
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/nach-bgh-urteil-zu-rauchwarnmeldern-unternehmen-lenken-ein-li.237163

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Berliner Zeitung am 14.06.2022 – Abzocke mit Rauchwarnmeldern: Jetzt hat der Bundesgerichtshof entschieden
Urteil: Ausgaben für angemietete Geräte dürfen nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. In Berlin profitieren viele Haushalte.
Mieter können sich freuen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Streit über die Anschaffung von Rauchwarnmeldern entschieden, dass Ausgaben für angemietete Geräte nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen (VIII ZR 379/20). Die Entscheidung dürfte allein in Berlin Auswirkungen auf Zehntausende Mieterhaushalte haben, bei denen bisher die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Der Bundesgerichtshof führte in seiner Entscheidung vom 11. Mai aus, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern „ihrem Wesen nach“ nicht als umlagefähige Betriebskosten einzustufen seien. Betriebskosten seien Kosten, die dem Eigentümer laufend entstehen. Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern fielen aber ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließe, die Rauchwarnmelder nicht zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Ob der Eigentümer die Geräte erwerbe oder anmiete, stehe allein in seiner Entscheidungsmacht.
Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 einen Betrag in Höhe von 9,74 Euro für die Miete der Rauchwarnmelder berechnet, in einem weiteren Jahr verlangte die Vermieterin 9,88 Euro. Nach der Entscheidung des BGH muss die Mieterin die Beträge nicht bezahlen.

Mieter- und Verbraucherschutzbund begrüßt das Urteil

Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) begrüßt das BGH-Urteil. „Der Bundesgerichtshof hat in seinem maßgeblichen Urteil überzeugend und nachvollziehbar begründet, warum die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern keine auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten sind, da sie den Kos­ten für deren Er­werb gleich­zu­set­zen sind“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. An­schaf­fungs­kos­ten stel­lten selbst keine Be­triebs­kos­ten dar. Die­ser Grund­satz könne nicht da­durch um­gan­gen wer­den, dass der Ver­mie­ter sich an­statt für einen Er­werb der Rauchwarnmelder für deren An­mie­tung ent­schei­de.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs kommt laut AMV-Chef Eupen nicht überraschend, da bereits das Landgericht Berlin mit Urteil vom 8. April 2021 ähnlich entschieden habe. Es urteilte in einem Berufungsverfahren von Mietern aus dem Falkenhagener Feld in Spandau gegen die Deutsche-Wohnen-Tochter GSW, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern keine Betriebskosten seien (67 S 335/20).
Trotz des Landgerichtsurteils herrschte aber bisher in Berlin keine Rechtssicherheit. So stellte die Deutsche Wohnen den Mietern in Spandau in der Betriebskostenabrechnung für 2020, die im Oktober vergangenen Jahres zugestellt wurde, erneut die kompletten Kosten für Anmietung und Wartung der Rauchwarnmelder in Rechnung. Erst auf Widerspruch des AMV zog die Deutsche Wohnen die Forderung zurück ­– „aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“, wie das Unternehmen damals erklärte.

Mieterberater fordert freiwillige Erstattung der Kosten

Nicht nur die Deutsche Wohnen, sondern auch zwei landeseigene Wohnungsbaugesellschaften – Degewo und Howoge – stellten die Ausgaben für die Anmietung von Rauchwarnmeldern Mietern als Betriebskosten in Rechnung, wie die Berliner Zeitung Anfang dieses Jahres berichtete. Die Degewo erklärte ihr Verhalten damals mit dem Hinweis, dass die Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit der Kosten für Rauchwarnmelder „nicht einheitlich“ sei – und verwies auf ein Urteil des Landgerichts Magdeburg, das die Umlagefähigkeit von Mietkosten für Rauchwarnmelder (Az. 1S 171/11) bestätigt habe. Ähnlich äußerte sich die Howoge.
AMV-Chef Eupen sagt jetzt: „Ich erwarte, dass Vermieter, die bisher die Mietkosten der Rauchwarnmelder gegenüber ihren Mietern abgerechnet haben, nun freiwillig Erstattungen der Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder an ihre berlinweit betroffenen Mieterinnen und Mieter leisten – und zwar seit der Abrechnungsperiode 2020.“ In Zukunft müssten die Unternehmen „davon absehen, mit diesen Kosten über ihre Betriebskostenabrechnungen ihre Mieter zu belasten“, um weitere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Während bei der Deutsche Wohnen „nur an das soziale Gewissen appelliert“ werden könne, sei bei den landeseigenen Unternehmen „eine Erstattung der zu Unrecht kassierten Beträge für die Anmietung von Rauchwarnmeldern alternativlos, und zwar unaufgefordert“, so Eupen. „Eine Nichterstattung bei Degewo und Howoge wäre ein politisch nicht hinnehmbarer Skandal.“

Deutsche Wohnen deutet Einlenken an

Während von Howoge und Degewo am Montag bis zum Redaktionsschluss keine Stellungnahme zu erhalten war, deutet die Deutsche Wohnen Einlenken an. „Aufgrund des Gerichtsurteils des BGH werden wir unsere bisherige Praxis hinsichtlich der Abrechnung der Anmietung von Rauchmeldern entsprechend anpassen und bei künftigen Betriebskostenabrechnungen umsetzen“, teilte eine Unternehmenssprecherin mit. „Bis dato war die Rechtsprechung nicht einheitlich. Verschiedene Gerichtsurteile hatten die Umlagefähigkeit bestätigt“, so die Sprecherin.
AMV-Chef Eupen rät: „Mieterinnen und Mieter, die bisher noch keinen Widerspruch gegen ihre Betriebs- und Heizkostenabrechnung aus dem Jahre 2021 für die Abrechnungsperiode 2020 eingelegt haben, sollten, sofern sie die maßgebliche Abrechnung erst nach dem 14. Juni 2021 erhalten haben, umgehend Widerspruch einlegen.“ Darin sollten die Mieter ausdrücklich rügen, dass die Kosten für die Anmietung der Rauchwarnmelder als Anschaffungskosten keine umlegbaren Betriebskosten sind und von daher erstattet werden müssen. „Sie sollten darüber hinaus unverzüglich rechtliche Hilfe bei einem Mieterverein in Anspruch nehmen“, so Eupen. Generell empfehle der AMV allen Mietern, ihre jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch einen Mieterverein überprüfen zu lassen. Dafür haben sie zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit.

Aus der Rubrik: „Wissenswertes”:

Darf der Mieter – ohne anderslautende Anhaltspunkte – davon ausgehen, wenn es am Wochenende über mehrere Stunden zu einer Unterbrechung der Wasserversorgung kommt, dass die Versorgung frühestens am Montag wieder hergestellt wird und deshalb in ein Hotel ziehen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 17 C 237/20, Urteil vom 10.03.2021) lautet: Ja!Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien kam es am Samstag, dem 02. November 2019 über mehrere Stunden zu einer Unterbrechung der Wasserversorgung der von dem Beklagten angemieteten Wohnung. Letztlich kann dahinstehen, ob – wie von den Beklagten behauptet – dem Beklagten von einem Mitarbeiter der W…. mitgeteilt worden war, dass er mit einer Unterbrechung der Wasserversorgung über das gesamte Wochenende zu rechnen habe, denn unstreitig wurde dem Beklagten jedenfalls nicht mitgeteilt, wann mit einer Wiederherstellung der Wasserversorgung zu rechnen sei. Aufgrund der Wochenendsituation musste der Beklagte deshalb befürchten, dass eine Wiederherstellung der Wasserversorgung vor Montag nicht erfolgen würde. Er konnte deshalb für eine Fremdunterbringung in einem Hotel sorgen, da ein weiterer Aufenthalt in der Wohnung ohne eine Wasserversorgung nicht zumutbar war.

Insoweit steht dem Beklagten jedoch nur ein Anspruch auf Erstattung von Hotelkosten in angemessener Höhe zu, die Kosten für die Unterbringung in dem von dem Beklagten ausgewählten Hotel The Westin Grand Berlin in Höhe von insgesamt 365,40 Euro sind überhöht und widersprechen der Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 BGB. Entgegen der Ansicht des Beklagten spielt insoweit keine Rolle, ob die Klägerin eine nach seiner Ansicht hohe Miete fordert oder sich die Wohnung in einem hochpreisigen Gebiet befindet. Im Rahmen der Schadensminderungspflicht war ihm durchaus zuzumuten, durch eine kurze Recherche in den gängigen Hotelportalen wie HRS oder Booking.com ein günstigeres Hotel in der näheren Umgebung zu suchen, worauf nun auch die Klägerin hingewiesen hat. Diese ergeben zum Beispiel derzeit für einen Wochenendaufenthalt für einen Erwachsenen im Hotel Park Inn am A.platz oder das Hotel Titanic in der C.straße Preise von 158,00 bzw. 154,00 Euro oder für das Hotel Steigenberger am Kanzleramt oder das Radisson Blu am A.platz Kosten von 225,00 bzw. 252,00 Euro. Die Hotels befinden sich jeweils in geringer Entfernung von der streitgegenständlichen Wohnung und bieten einen angemessenen Komfort, so dass dem Beklagten ein Aufenthalt dort zumutbar war. Das Gericht geht deshalb gemäß § 287 ZPO von einem angemessenen Durchschnittspreis von 200,00 Euro für das Wochenende aus. In dieser Höhe besteht ein Schadensersatzanspruch des Beklagten, den er mit der Mietforderung vom Februar 2020 wirksam aufgerechnet hat. Es verbleibt eine Forderung von 165,40 Euro.”

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Berliner Zeitung am 18.05.2022: Neues Urteil stützt Berliner Mietspiegel 2021
Anders als das Amtsgericht Spandau hält das Amtsgericht Wedding den Mietspiegel für anwendbar. Rechtssicherheit gibt es für Berliner Mieter damit noch nicht.
Zum Berliner Mietspiegel 2021 liegt jetzt ein weiteres Gerichtsurteil vor. Das Amtsgericht Wedding entschied im Streit um eine Mieterhöhung, dass der Vermieter die Miete unter Berufung auf den Mietspiegel 2021 erhöhen dürfe. „Ungeachtet seiner methodischen Mängel“ erfülle der Mietspiegel 2021 die Aufgabe, dass sich der Mieter auf seiner Grundlage darüber informieren könne, ob er einer Mieterhöhung des Vermieters zustimmt oder nicht (Az 12b C 523/21).
Das Amtsgericht Wedding bewertet den Mietspiegel 2021 damit anders als das Amtsgericht Spandau. Dieses hatte vor kurzem den Mietspiegel 2021 für nichtig erklärt und das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters, der sich auf den Mietspiegel berufen hatte, zurückgewiesen (AZ 6 C 395/21).
Mehr Klarheit für die Mieter bringt das aktuelle Urteil des Amtsgerichts Wedding zwar nicht. Es führt aber immerhin dazu, dass der Mietspiegel, der unter allen Mieterhöhungsmitteln als das mieterfreundlichste gilt, nicht von einem weiteren Gericht infrage gestellt wird.

Rechtsanwalt verlangte Abweisung der Klage

Das Amtsgericht Spandau hatte unter anderem bemängelt, dass der Berliner Mietspiegel 2021 kein qualifizierter Mietspiegel sei. Denn qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt werden, dürften nur einmal nach zwei Jahren fortgeschrieben werden – zum Beispiel anhand der Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Da aber bereits der Mietspiegel 2019 auf einer Fortschreibung des Mietspiegels 2017 beruht habe, sei eine erneute Fortschreibung 2021 „rechtlich unzulässig“ gewesen.
Im Streit um die Mieterhöhung, die nun vor dem Amtsgericht Wedding verhandelt wurde, hatte der Rechtsanwalt der Mieterin auf das Urteil des Amtsgerichts Spandau verwiesen – und beantragt, die Klage des Vermieters abzuweisen. Dem folgte das Gericht aber nicht. Auch wenn der Mietspiegel 2021 „eine zweite Fortschreibung darstellen sollte“, lägen ihm ursprünglich erhobene Mietpreise zugrunde, argumentierte das Gericht. So stelle der Mietspiegel 2021 ein Zahlenwerk dar, welches eine „sachliche Grundlage für die Bewertung der ortsüblichen Vergleichsmiete bietet“.
Als solche sei der Mietspiegel 2021 „weiterhin wesentlich aussagekräftiger“ als etwa die Benennung von Vergleichswohnungen, auf die sich Vermieter bei der Begründung einer Mieterhöhung laut Gesetz ebenfalls stützen können.

Gericht ließ Mieterhöhung nur teilweise zu

Im vorliegenden Fall wollte der Vermieter die Miete für eine 96 Quadratmeter große Wohnung um rund 71 Euro erhöhen. Das Gericht erlaubte aber nur eine Erhöhung um gut 46 Euro – weil wohnwerterhöhende Ausstattungsmerkmale vom Mieter geschaffen worden waren.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) beurteilt die Entscheidung des Amtsgerichts mit gemischten Gefühlen. „Es ist zwar bedauerlich, dass die Mieterin den Rechtsstreit um die Mieterhöhung teilweise verloren hat“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. Die Entscheidung sei aber trotzdem „ein Sieg für die Berliner Mieter“. Denn das Gericht habe ausgeführt, dass der Mietspiegel 2021 trotz erheblicher methodischer Mängel bei der Erstellung als Instrument zur Begründung einer Mieterhöhung sowie zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete noch immer wesentlich aussagekräftiger sei als etwa die Benennung von Vergleichswohnungen.
„Es bleibt abzuwarten, ob sich die Rechtsauffassung des Amtsgerichts Spandau oder die des Amtsgerichts Wedding in der Praxis durchsetzen wird“, sagt Eupen. „Solange keine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt, herrscht Rechtsunsicherheit, und zwar sowohl für Vermieter als auch für Mieter“, so der AMV-Chef. „Es ist zu hoffen, dass zumindest bald erste Urteile des Landgerichts Berlin vorliegen, an denen sich die Amtsgerichte orientieren können.“ Bisher gibt es mehr Urteile, die den Mietspiegel stützen. Die Amtsgerichte in Neukölln und Lichtenberg hatten mit Entscheidungen vom 7. Juli 2021 (Az. 13 C 43/21) und vom 5. November 2021 (AZ. 10 C 553/21) festgestellt, dass der Mietspiegel 2021 anwendbar sei.

Ein Vorschlag für den Fall, dass der Mietspiegel gekippt wird

Für den Fall, dass sich die Rechtsauffassung des Amtsgerichts Spandau durchsetzen sollte und Berlin damit keinen gültigen Mietspiegel hat, hat Eupen eine Empfehlung parat: Unter Verweis auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, der im Jahr 2019 geurteilt hat, dass ein 20 Jahre alter Mietspiegel für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nicht mehr ausreicht, rät er dazu, einfach den Berliner Mietspiegel 2019 anzuwenden – und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu den Werten einen Stichtagszuschlag hinzuzurechnen. Dies könnte zumindest solange gemacht werden, bis Berlin wieder einen gültigen aktuellen Mietspiegel habe.