Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 15.05.2023: Zweiter Anlauf zur Einrichtung eines Milieuschutzbeirates in Spandau

Drucksache – 0735/XXI: Milieuschutz braucht auch Mitwirkung – Milieuschutzbeirat initiieren

Spandau: SPD und Die Linke haben einen gemeinsamen Antrag für die Einrichtung eines Milieuschutzbeirates in die Bezirksverordnetenversammlung Spandau von Berlin eingebracht, der wie folgt lautet:

„Das Bezirksamt wird ersucht, einen Milieuschutzbeirat – ähnlich wie im Bezirk Neukölln oder Tempelhof-Schöneberg – zu initiieren. Die Aufgaben des Beirats als Beratungsgremium sollen u.a. die Evaluierung und Weiterentwicklung der Genehmigungskriterien des sozialen Erhaltungsrechts im Bezirk Spandau, wie auch die Beschäftigung mit weiteren Fragen rund um den Milieuschutz sein. Der Milieuschutzbeirat soll alle bestehenden und künftigen sozialen Erhaltungsgebiete in Spandau nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB umfassen.

Begründung:

Das Bezirksamt sollte von der Erfahrung von Mieterschutzorganisationen, Vermieterverbänden und weiteren Initiativen mit Milieuschutzgebieten profitieren und dieses wichtige Instrument zur Erhaltung von Kiezstrukturen weiter ausbauen.

Der Milieuschutzbeirat soll folgende Aufgaben wahrnehmen:

– Der Milieuschutzbeirat soll als Beratungsgremium das Bezirksamt in seiner Arbeit unterstützen. Er soll die Evaluierung und Weiterentwicklung der Genehmigungskriterien des sozialen Erhaltungsrechts in Spandau fachlich begleiten und gegebenenfalls deren Anpassung empfehlen.

– Darüber hinaus soll der Beirat alle Fragen des Milieuschutzes im Interesse eines weitgehenden Schutzes der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung behandeln und Vorschläge für deren Bearbeitung und die Kommunikation gegenüber allen Beteiligten erarbeiten.

– Der Beirat ist berechtigt, sich darüber hinaus mit allen Fragen des Milieuschutzes zu befassen, beispielsweise mit deren Ausweitung und Verlängerung, mit Fragen der Rekommunalisierung, sowie mit der Kommunikation zwischen Bezirksamt und Mieterinnen und Mieter, Öffentlichkeit, Senatsverwaltung etc.

– Die Mitglieder des Milieuschutzbeirates sollen nach einem öffentlichen Aufruf zur Beteiligung für den einen Sitz im Milieuschutzbeirat bewerben können und sind durch die Bezirksverordnetenversammlung für die Dauer der jeweiligen Wahlperiode zu wählen.

– Bewertung von Umwandlungen, Verkäufen, Sanierungsfällen in den sozialen Erhaltungsgebieten.

– Bewertung der Genehmigungspraxis des Bezirksamtes und der Nutzung von Vorkaufsrechten.

– Neben Verordneten aller Fraktionen der Bezirksverordnetenversammlung sollen Vertreterinnen und Vertreter von Mieterschutzorganisationen, Vermieterverbänden, Umweltverbänden mit Stimmrecht am Beirat beteiligt sein. Für alle Mitglieder sollen Stellvertreterinnen und Stellvertreter benannt werden.”

https://www.berlin.de/ba-spandau/politik-und-verwaltung/bezirksverordnetenversammlung/online/vo020.asp?VOLFDNR=11745

Die BVV Spandau wird sich in ihrer öffentlichen Sitzung am 24.05.2023 mit diesem Antrag (TOP Ö 6.1) beschäftigen.

„Der AMV – Alternativer Mieter- und Verbraucherschutzbund e.V. begrüßt den gemeinsamen Antrag. Spandau braucht ein Gremium, das die bisherigen Erfahrungen im Bezirk im Umgang mit Milieuschutzgebieten bündelt und evaluiert, Antworten auf offene Fragen nach außen hinkommuniziert und den Bezirk in Bezug auf die Weiterentwicklung der Regularien für Vorhaben in Milieuschutzgebieten beratend begleitet“, sagt Marcel Eupen, 1. Vorsitzender des AMV. „Es bleibt zu hoffen, dass der Vorschlag eine Mehrheit in der BVV findet”, so Eupen.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Spandauer Volksblatt am 10.05.2023: Wohnungskauf ohne Bestandsaufnahme?

Aufzüge im Hochhaus Westerwaldstraße defekt

An diesem Tag Anfang Mai fährt zumindest der „kleine“ Aufzug. Dass er fahre, sei „Glückssache“, sagt die Bewohnerin, mit der es nach oben geht. Beim „großen“ Aufzug daneben hilft auch kein Glück mehr. Er ist seit April stillgelegt.
Damit ist das Problem von rund 250 Mietern im Hochhaus Westerwaldstraße 1 skizziert: wenn beide Aufzüge nicht funktionieren, sind einige der Mieter von der Außenwelt abgeschnitten. Doch auch für alle anderen Menschen in dem Wohnhochhaus ist es ein schwieriger, eigentlich nicht hinnehmbarer Zustand.
Die Fahrt mit dem Fahrstuhl endet im obersten Stockwerk. „Etage siebzehneinhalb“, sagt Renate Brucker (80), die 1965 als Erstmieterin in das Dachgeschossappartement eingezogen ist, das sie mit einem Papageienpärchen bewohnt.
Schon länger habe es Probleme mit den Fahrstühlen gegeben, erklärt sie. Die Aufzüge wurden vor bald 60 Jahren eingebaut. Zum Super-Gau kam es am 22. April. Laut Wohnungsbaugesellschaft Berlinovo, die seit 1. Januar Eigentümer des Hochhauses ist, sei der Aufzug an jenem Tag „unsachgemäß von einer größeren Personengruppe“ genutzt worden und steckengeblieben. Statt die zuständige Wartungsfirma zu informieren, sei die Feuerwehr gerufen worden. Sie habe die beiden Schachttüren beschädigt. Für die Reparatur müssten Ersatzteile bestellt werden, was wiederum dauert. Bis dahin ist der große Aufzug stillgelegt. Es bleibt noch der „Kleine“, der aber bereits wiederholt ausfiel. Um ihn in Betrieb zu halten, war zuletzt zeitweise ein Sicherheitsdienst vor Ort, der auch Vandalismusschäden vorbeugen sollte. Die Wartungsfirma ist ebenfalls regelmäßig im Einsatz. Es gibt auch einen Concierge.
Ausfälle hat es dennoch gegeben. Auch Renate Brucker war schon betroffen. Einmal habe der Aufzug nach ihrer Rückkehr vom Einkaufen gestreikt. Es blieb der 80-Jährigen nur der Weg über 17 Etagen durch das Treppenhaus. „Alle vier Stockwerke musste ich eine Pause einlegen“. Aber selbst wenn der kleine Aufzug fährt, dürfte er eigentlich nicht fahren. Er hat keinen gültigen TÜV.
Wer den kleinen Aufzug benutzt, sofern er fahrtüchtig ist, entdeckt dort eine TÜV-Plakette. Sie stammt aus dem Jahr 2021. Der nächste Prüfungstermin ist für 2022 vermerkt. Er hat aber nicht stattgefunden. Schon deshalb dürfte der Fahrstuhl eigentlich gar nicht in Betrieb sein. Bei technischen Geräten ist es nicht anders als bei Autos. Wenn sie keinen TÜV haben, werden sie normalerweise aus dem Verkehr gezogen.
Warum diese „Zwischenprüfung“ im vergangenen Jahr nicht erfolgt ist, darüber sei die Berlinovo jetzt im Austausch mit den Kollegen der Deutsche Wohnen und lasse sich die Unterlagen übermitteln, teilt der heutige Eigentümer mit. Darüber hinaus sei die Aufzugswartungsfirma im „engen Austausch“ mit dem TÜV. Deshalb sehe die Berlinovo auch rechtliche oder sicherheitsrelevante Konsequenzen wegen der fehlenden Plakette „unkritisch“. Der Fahrstuhl werde täglich vom Wartungsunternehmen kontrolliert und im Juli stehe die nächste Hauptuntersuchung an. Beim großen Aufzug ist im vergangenen Jahr die vorgesehene Prüfung durchgeführt worden und die nächste ebenfalls in diesem Jahr fällig.
Die nicht stattgefundene Untersuchung durch den TÜV berührt zudem die Frage, in welchem Zustand die Berlinovo nicht nur dieses Hochhaus von der Deutsche Wohnen übernommen hat und wie sehr ihr mögliche Schäden bekannt waren. Die Berlinovo hat nach eigenen Angaben 85 Aufzugsanlagen im Falkenhagener Feld in ihrem Bestand. 64 davon wären bereits vom Voreigentümer modernisiert worden. Bei den restlichen sei das „kostenseitig mittelfristig eingeplant“.
Die Westerwaldstraße 1 gehört zum sogenannten Rekommunalisierungspaket, das das Land Berlin 2021 mit den Immobilienkonzernen Deutsche Wohnen und Vonovia geschlossen hatte. Allein im Bereich Falkenhagener Feld kamen laut der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2667 Wohnungen der Deutsche Wohnen in den Bestand kommunaler Wohnungsbaugesellschaften – der Berlinovo und der Degewo. Seit Anfang des Jahres werden sie von ihnen verwaltet.
Bei diesem Kaufpaket habe die Bestandsaufnahme wohl eher oberflächlich stattgefunden, vermuten Mieter wie Renate Brucker. Ansonsten hätte nicht nur die Störanfälligkeit der Aufzüge bekannt sein müssen. Diese Ansicht teilt Marcel Eupen vom Allgemeinen Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV). Anscheinend habe bis zum heutigen Tag keine vernünftige technische Erhebung stattgefunden, erklärt er. Eine Bewohnerin des Hochhauses in der Westerwaldstraße habe ihm mitgeteilt, dass die Berlinovo ihr gegenüber gesagt habe, dass der Zustand der Aufzüge von der Deutsche Wohnen nicht ausführlich kommuniziert worden sei. Es habe lediglich die Auskunft gegeben, dass sie vermehrt ausfallen. Die Berlinovo hätte sich aber nicht allein darauf verlassen dürfen, stellt Marcel Eupen fest. Sie wäre verpflichtet gewesen, den technischen Zustand selbst zu überprüfen. „Jeder wirtschaftlich vernünftig denkende Käufer macht sich ein umfassendes Bild von seinem zu erwerbenden Eigentum.“
Welche Kenntnis hatte die Berlinovo also vor dem Kauf des Gebäudes vom Zustand der Aufzüge? Diese Anfrage richtete das Spandauer Volksblatt an die Wohnungsbaugesellschaft. „In einer Technischen Due Diligence (übersetzt: sorgfältige Prüfung) wurde der bauliche Zustand der erworbenen Gebäude eingewertet und im Ankaufswert berücksichtigt“, teilte die Berlinovo in ihrer Antwort mit. Die Sanierung der noch nicht modernisierten Aufzugsanlagen sei kostenseitig eingeplant und Gegenstand des aktuell erarbeiteten Gesamtsanierungskonzept für das Falkenhagener Feld. Das Ziel sei eine nachhaltige Quartiersentwicklung, die „in Anbetracht der Größe und des Sanierungsbedarfs“ auf mindestens zehn bis 15 Jahre angelegt sei.
Die Aufzugsanierung in der Westerwaldstraße 1 soll laut Berlinovo in ungefähr zehn Wochen beginnen und bis Ende August beendet sein. Sie würden nacheinander stattfinden, damit jeweils ein Fahrstuhl zur Verfügung stehe.
Die Mieter müssen deshalb noch eine Zeit mit der aktuellen Situation leben. Nicht nur Renate Brucker findet deshalb, dass eine Mietminderung fällig wäre. Das sieht auch Marcel Eupen so. Die Berlinovo sollte von sich aus einen solchen Mietabschlag gewähren, meint er. Denn nach seiner Ansicht müsse hier „von einer groben Verletzung der Verkehrssicherungspflicht“ gesprochen werden. Außerdem sollte es umgehend einen vollständigen Überblick aller erworbenen Wohnungen geben. Neben den Fahrstühlen betreffe das zum Beispiel auch die Heizungsanlagen oder eventuelle Asbestbelastungen.
https://www.berliner-woche.de/falkenhagener-feld/c-bauen/aufzuege-im-hochhaus-westerwaldstrasse-defekt_a380749

Aus der Rubrik „Wissenswertes”:

Erfüllen ein Sandkasten sowie eine Bank den Tatbestand eines aufwändig gestalteten Wohnumfeldes im Sinne des Berliner Mietspiegels 2021?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 144/22, Beschluss vom 14.07.2022) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus:
“Die Merkmalgruppe V hat das Amtsgericht zu Recht als neutral bewertet. Von einem aufwendig gestalteten Wohnumfeld auf dem Grundstück ist nicht auszugehen. Die Kammer nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug auf die zutreffenden erstinstanzlichen Ausführungen. Die weiteren Ausführungen zur karminroten Wandfarbe, dem Altberliner Kopfsteinpflaster, den Fahrradabstellplätzen etc. sprechen für ein schön gestaltetes Wohnumfeld. Das ist jedoch nicht gleichbedeutend mit einem aufwendig gestalteten Wohnumfeld. Nach Auffassung der Kammer muss der Hof derart gestaltet sein, dass er zum Verweilen einlädt und somit eine Sitzbank oder ein Spielplatz vorhanden sein. Allein schön gestaltete Grünanlagen, ein kleiner Sandkasten und von den Mietern bereit gestellte Sitzgelegenheiten genügen hier nicht. Auf die Ausführungen zum Eingangsbereich und dem Treppenhaus kommt es nicht an, weil diese in der Merkmalgruppe IV, die bereits positiv eingestuft wurde, zu berücksichtigen wären. Eine gute Instandhaltung des Gebäudes ist nicht gleichbedeutend mit einem aufwendig gestalteten Wohnumfeld.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 04.05.2023: Fährt der einzige funktionierende Aufzug im Spandauer Wohnhochhaus ohne Tüv?
Die Aufsichtsbehörde verlangt Aufklärung vom Vermieter, der landeseigenen Berlinovo. Im Fall einer Ordnungswidrigkeit droht eine Geldbuße.
Den Mietern aus der Westerwaldstraße 1 in Spandau steht neuer Ärger ins Haus. Sollte sich herausstellen, dass der einzige noch funktionstüchtige Aufzug in dem 17-geschossigen Gebäude ohne gültigen Tüv betrieben wird, droht dessen Stilllegung.
„Ein solcher Betrieb ist nicht erlaubt“, teilte das Landesamt für Gesundheitsschutz und technische Sicherheit (Lagetsi) am Mittwoch mit. Aufzugsanlagen, die für den Personentransport bestimmt seien, zählten „zu den überwachungsbedürftigen Anlagen“ und unterlägen gemäß Betriebssicherheitsverordnung mindestens einmal jährlich einer wiederkehrenden Prüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle.
In dem einzigen Aufzug, der in dem Hochhaus mit 186 Mietparteien noch fährt, befindet sich eine Prüfplakette des Tüv Süd von 2021 sowie der Hinweis, dass die nächste Prüfung 2022 fällig sei. Der Tüv Süd hat jedoch keine weitere Prüfung vorgenommen. 2022 wurde das Hochhaus, das die landeseigene Berlinovo erworben hatte, noch von der Deutsche Wohnen verwaltet. Erst Anfang 2023 übernahm die Berlinovo die Verwaltung. Die Berlinovo räumte vor wenigen Tagen ein, dass im Juli 2022 eine Zwischenprüfung erfolgen sollte. Dazu stehe die Berlinovo „im Austausch mit den Kollegen“ der Deutsche Wohnen.
Das Lagetsi erklärte, es sei zu vermuten, dass es bei der Übergabe der überwachungsbedürftigen Anlage von einem Betreiber an einen anderen zu Problemen gekommen sei. Gemäß Verwaltungsverfahrensgesetz werde der Betreiber, also der Vermieter, aufgefordert, „sich zum Sachverhalt zu äußern“. Hierbei habe der Betreiber schriftlich mitzuteilen, welche Maßnahmen veranlasst wurden. Sofern der Vermieter „die betroffene Aufzugsanlage weiter unter den gegenwärtigen Bedingungen betreibt“, erlasse das Lagetsi „eine kostenpflichtige Anordnung“. Das könne eine Stilllegung sein oder die Aufforderung, die technische Überprüfung in einer bestimmten Zeit nachzuholen. Zudem werde die Ordnungswidrigkeit, das Betreiben einer Aufzuganlage ohne durchgeführte Prüfung, mit einer Geldbuße geahndet.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) übt Kritik. Sollte sich herausstellen, dass die notwendigen Überprüfungen nicht stattgefunden haben, handele es sich nicht nur um einen „Verstoß gegen die Betriebssicherheitsverordnung in Verbindung mit dem Arbeitsschutzgesetz“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. Kämen Menschen zu Schaden, weil jemand seine Verkehrssicherungspflicht verletzt habe, müsse Schadenersatz gezahlt werden. Für die Aufzugsausfälle sollte die Berlinovo „von sich aus jedem Mieter der Westerwaldstraße 1 eine angemessene Mietminderung gewähren und nicht nur denjenigen, die dies bisher bereits ausdrücklich beantragt haben“.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 27.04.2023: „Es ist eine Qual“: Was ein 17-stöckiges Haus ohne intakten Aufzug für die Mieter bedeutet
Im höchsten Wohngebäude im Falkenhagener Feld in Spandau sind die Fahrstühle sanierungsreif. Ihre Erneuerung könnte sich hinziehen. Die Bewohner sind sauer.
Es „reicht“, sagt Renate Brucker, „es ist unzumutbar“. Die 80-Jährige wohnt im 17-stöckigen Wohnhaus in der Westerwaldstraße 1 in Spandau. Und zwar ganz oben. Das Problem: Immer wieder fallen in dem Hochhaus mit 168 Wohnungen die Fahrstühle aus. Manchmal sogar beide gleichzeitig. So wie in dieser Woche.
„Dann muss ich die Treppe nehmen“, sagt Renate Brucker, die unter Asthma leidet und einen Herzschrittmacher hat. 17 Stockwerke muss sie zurücklegen. „Runter ist nicht so schlimm, aber wenn ich hochlaufe, muss ich alle drei Stockwerke eine Pause machen“, sagt die 80-Jährige. „Es ist eine Qual.“
Anderen Mietern ergehe es noch schlimmer. Wer auf einen Rollator angewiesen sei oder im Rollstuhl sitze, komme beim Ausfall beider Aufzüge gar nicht mehr runter – oder nicht wieder nach oben zurück. So wie am Dienstag dieser Woche. Da hätten viele Mieter im Foyer auf die Reparatur eines der Aufzüge gewartet, der nach kurzem Betrieb wieder ausgefallen war. Der andere Fahrstuhl, der größere von beiden, war bereits zuvor außer Betrieb genommen worden.
Der Concierge habe für die Wartenden im Foyer Stühle aufgestellt, während ein Monteur versuchte, den kurz zuvor ausgefallenen Aufzug zu reparieren, berichtet Gabriela Philipp, Mieterin aus dem elften Stock. Ein Bewohner, der wegen einer Krankheit auf Sauerstoff angewiesen ist, sei in Begleitung der Feuerwehr mit dem Fahrstuhl nach oben gefahren worden. Leider sei es dem Monteur anschließend nicht gelungen, den Aufzug für den weiteren Betrieb zu reparieren.
Bluterguss am Unterarm
Erst ging vor Wochen der kleine Aufzug kaputt, der große funktionierte aber noch. Als die Feuerwehr vor einigen Tagen dann aber mehrere Personen aus dem steckengebliebenen großen Aufzug befreien musste, wurde dieser so stark beschädigt, dass er jetzt gar nicht mehr fährt. Rot-weißes-Flatterband hängt vor der Aufzugstür. „Feuerwehr-Sperrzone“ steht darauf. Eine Erinnerung an die Befreiungsaktion. Danach versuchten die Monteure, zumindest den kleinen Aufzug im Notbetrieb in Gang zu setzen, doch fiel dieser ebenfalls immer wieder aus.
Das Wohnhaus in der Westerwaldstraße 1 ist in Besitz der landeseigenen Berlinovo. Die Wohnungen gehören zu jenen rund 14.750 Wohnungen und rund 450 Gewerbeeinheiten, die im Jahr 2021 von der Berlinovo und den ebenfalls landeseigenen Unternehmen Degewo und Howoge von der Vonovia und der Deutsche Wohnen erworben wurden. Preis: 2,46 Milliarden Euro.
In einem Beschwerdebrief an die Berlinovo kritisierten die Mieter Ende Januar, dass die Aufzüge „laufend“ ausfallen. Es sei eine „Zumutung besonders für die Rollstuhlfahrer, die ihre Wohnungen nicht verlassen können“, sowie für die Mieter in den oberen Etagen. Vor Jahren habe die Deutsche Wohnen „versprochen, dass die Aufzüge erneuert werden“, doch seien diese „nur immer wieder notdürftig repariert worden“. Freundlich, aber bestimmt baten die Mieter um „umgehende Instandsetzung“ beziehungsweise „Erneuerung der Aufzüge“.
In der Antwort auf das Schreiben der Mieter, die im Foyer des Wohnhochhauses aushängt, verweist die Berlinovo darauf, dass sie die Verwaltung der Wohnungen erst zum 1. Januar 2023 von der Deutsche Wohnen übernommen habe. Zugleich versichert sie, dass sie sich dem „Thema der Aufzugssanierung zukünftig verstärkt widmen“ wolle. Kurzfristig notwendig werdende Reparaturen würden weiter von der zuständigen Wartungsfirma vorgenommen.
Verblüffend ehrlich fällt die Antwort der Berlinovo an eine Mieterin aus, die sich vor kurzem erneut über die Aufzüge beschwerte. „Leider ist uns von der Deutsche-Wohnen-Gruppe der technische Zustand der Aufzüge im Objekt Westerwaldstraße 1 nicht ausführlich kommuniziert worden“, räumt die Berlinovo darin ein. „Von der Deutsche-Wohnen-Gruppe haben wir zum Zeitpunkt der Verwaltungsübernahme nur die Auskunft erhalten, dass die Aufzüge vermehrt ausfallen.“
Auf Anfrage der Berliner Zeitung erklärt die Berlinovo, dass beim Erwerb der bauliche Zustand der erworbenen Gebäude „eingewertet und im Ankaufswert berücksichtigt“ worden sei. „Die Ausmaße der technischen Mängel“ seien jedoch erst „im Nachgang zur Verwaltungsübernahme“ am 1. Januar 2023 bekannt geworden.
Die grundlegende Sanierung der beiden Aufzüge sei für dieses Jahr geplant. „Aufgrund von vergaberechtlichen Vorgaben sowie langer Lieferzeiten von einzelnen Aufzugskomponenten“ könnten die Arbeiten aber „voraussichtlich erst im 3./4. Quartal 2023 ausgeführt werden“.
Nachdem der große Aufzug am vergangenen Wochenende außer Betrieb genommen werden musste, habe die Wartungsfirma den kleinen Aufzug im „Notbetrieb“ in Gang setzen können. Die Aufzugsanlage werde „nun täglich von der Wartungsfirma kontrolliert, damit der Notbetrieb sichergestellt werden kann“, so die Berlinovo. Kurz danach folgte die nächste Unterbrechung. Die Reparatur des großen Aufzug wird von der Berlinovo für Donnerstag in Aussicht gestellt.
Sicherheitsdienst soll mitfahren
„Leider haben wir auch regelmäßig mit Vandalismus vor Ort zu kämpfen“, sagt Berlinovo-Sprecher Ulrich Kaliner. „Wir organisieren jetzt einen Sicherheitsdienst, der ab diesen Freitag ab 17 Uhr rund um die Uhr im Einsatz ist und die Mieter in den Fahrten begleitet, um eine sachgerechte Bedienung der Aufzüge sicherzustellen“, kündigt Kaliner an.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) übt Kritik. „Bedenkt man, dass die Berlinovo das maßgebliche Objekt Westerwaldstraße 1 im Paket mit rund 2800 Wohnungen bereits im September 2021 gekauft hat, so ist es unverantwortlich, dass bis zum heutigen Tage anscheinend keine vernünftige technische Bestandsaufnahme stattgefunden hat“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Die Berlinovo hätte sich nicht rein auf Auskünfte der Deutschen Wohnen verlassen dürfen, sondern war verpflichtet, den technischen Zustand selber zu überprüfen“, kritisiert Eupen.
„Wir erwarten, dass ab sofort der Austausch der beiden Fahrstühle im Haus Westerwaldstraße 1 bei der Berlinovo oberste Priorität hat und zeitnah durchgeführt wird“, fordert Eupen. Die Berlinovo sollte zugleich „von sich aus allen Mieterinnen und Mietern für die Beeinträchtigung der Wohnqualität durch den Ausfall beider Fahrstühle eine angemessene Mietminderung gewähren“.
Unterdessen stellt sich eine weitere Frage. Und zwar, ob der kleinere der beiden Aufzüge, der nun hin und wieder im Notbetrieb fährt, ohne gültige TÜV-Plakette unterwegs ist. Denn in dem kleinen Aufzug befindet sich eine Prüfplakette des Tüv Süd von 2021 sowie der Hinweis, dass die nächste Prüfung 2022 fällig sei. Der Tüv Süd hat jedoch keine weitere Prüfung vorgenommen. „Die letzte wiederkehrende Prüfung der besagten Anlage durch Tüv Süd hat im Juli 2021 stattgefunden“, teilt ein Sprecher des Tüv auf Anfrage mit. „Danach haben wir keinen weiteren Prüfauftrag erhalten“, sagt der Sprecher. Für den anderen, den großen Aufzug, wurde laut Tüv Süd hingegen „im September 2022 eine Hauptprüfung durchgeführt“. Die nächste Zwischenprüfung für diesen Aufzug sei im Juni 2023 fällig.
Im Juli 2022 habe eine Zwischenprüfung erfolgen sollen, räumt Berlinovo-Sprecher Kaliner ein, im Juli 2023 sei die „nächste Hauptuntersuchung“ geplant. Zur Zwischenprüfung im Jahr 2022 sei die Berlinovo „im Austausch mit den Kollegen“ der Deutsche Wohnen und lasse sich „die Unterlagen übermitteln“. Darüber hinaus sei die Aufzugswartungsfirma „im engen Austausch mit dem Tüv“.
Eine fehlende Tüv-Plakette könnte empfindliche Folgen haben. Der Sprecher des Tüv Süd sagt: „Wenn die vorgeschriebenen Prüfungen nicht durchgeführt werden, kann die zuständige Aufsichtsbehörde die Stilllegung des Aufzugs veranlassen.“

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

staaken.info am 12.04.2023: Was wird aus den Adler-Beständen in der Wissell-Siedlung?

Heute soll wohl die Entscheidung fallen am Londoner Gerichtshof ob der Trick der Adler Group gelingt, ihren Restrukturierungsplan durchzusetzen, auch wenn maßgebliche Teile der Gläubiger der rund 3,5 Milliarden schweren Anleiheverbindlichkeiten ihre Zustimmung verweigert haben. Aber für die vielen betroffenen Mieter:innen der Adler-Wohneinheiten nicht nur am Pillnitzer, Loschwitzer und Cosmarweg  ist das Urteil eher unerheblich, denn so oder so am Ende – nicht nur des Adler-Plans – steht der Schlussverkauf sowohl der Immobilienbestände wie auch der Projekte.
Jetzt ist der Senat gefragt – ob der noch amtierende wie auch der künftige – um für die Adler/Westgrund-Wohnbestände in der Staakener Rudolf-Wissell-Siedlung  “eine Zukunft pro qm” zu sichern, ohne weiterhin Spielball zu sein für Spekulanten.
Seit dem Zusammenschluss von ADO, Adler und Consus zur Adler Group im Jahre 2019 haben etliche Skandale, Verdachtsäußerungen, wie des Viceroy Research und bestätigende BaFin-Aufdeckungen von “sagenhaften” Überbewertungen im Jahresabschluss nebst Testatsverweigerungen der Wirtschaftsprüfer usw dazu geführt, dass der Aktienwert der Gruppe in nur vier Jahren von 40 € auf inzwischen rund 80 Cent gesunken ist und trotz Bestandsveräußerungen, Fristverlängerungen für Abschlüsse und Zahlungsfälligkeiten … chancenlos im sog. Pennystock verweilen wird.
Selbst der von Adler vorgelegte Restrukturierungsplan sieht keinen anderen Ausweg als den der Liquidation: Schon ab Juni diesen Jahres sollen bis Ende 2024 Wohnbestände für 2,8 Mrd € und Immobilien-Entwicklungsprojekte –wie z.B. der Steglitzer Kreisel – für 1,7 Mrd. € veräußert werden und parallel der Zahl der Arbeitsplätze im Unternehmen auf weniger als ein Viertel reduziert werden. Die dann noch vorhandenen Entwicklungsprojekte sollen bis Ende 2025 und die restlichen Wohnbestände bis Ende 2026 zu Geld gemacht werden und entsprechend soll dann 2027 auch niemand mehr auf der Gehaltsliste stehen.
Ob die mehreren hundert Wohnungen von Adler westlich vom Magistratsweg nun bereits zu den ersten gehören werden, die auf dem “Markt” landen, ist unbekannt. Auf jeden Fall aber sollten – nicht nur im Interesse der betroffenen Mieterschaft – die landeseigenen Wohnungsunternehmen  geschickt und zügig hier ihre Übernahmeangebote unterbreiten.
https://www.staaken.info/2023/04/was-wird-aus-den-adler-bestaenden-in-der-wissell-siedlung/

Sehr geehrte Damen und Herren,
liebe Vereinsmitglieder,
wir wünschen Ihnen ein frohes Osterfest.
 
Genießen Sie die Zeit mit der Familie und die ruhigen Tage.
 
Beste Grüße
 
Ass. Marcel Eupen, 1. Vorsitzender
RA Uwe Piper, 2. Vorsitzender
Roswitha Schiefelbein, Schriftfühererin

AMV im Lichte der Presse:

Spandauer Volksblatt am 06.04.2023: Überhöhte Rechnungen korrigiert

Viele Mieter am Pillnitzer Weg müssen weniger nachzahlen

Ende 2022 sind die Mieter in den Häusern Pillnitzer Weg 1-21 von Nebenkostenabrechnungen geschockt worden, die teilweise exorbitante Nachzahlungen verlangten. Sie bezogen sich auf das Jahr 2021, also noch vor Beginn des russischen Angriffs auf die Ukraine und den damit einhergehenden Preissteigerungen.

Dass die Abrechnungen wahrscheinlich fehlerhaft und deshalb anfechtbar sind, wurde schnell vermutet. Mietervereine wie der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) empfahlen, Widerspruch einzulegen. So lange das Verfahren laufe, müssten keine Nachzahlungen geleistet werden.
Das Vorgehen hat sich gelohnt: In den meisten Fällen wurden die ursprünglichen Forderungen drastisch reduziert. Und zwar unabhängig davon, ob es einen Widerspruch gegeben hatte oder nicht. Ein Mieter sollte ursprünglich mehr als 3300 Euro nachzahlen. Jetzt hat sich diese Summe auf rund 195 Euro reduziert. Bei einem anderen Bewohner wurden aus einem geforderten Betrag von über 840 Euro ein Guthaben von knapp zehn Euro. Es gab allerdings auch einige Fälle, bei denen jetzt sogar eine höhere Summe verlangt wurde.
Als wichtigsten Grund für die Korrekturen nennt der AMV-Vorsitzende Marcel Eupen die Neuberechnung bei der Kostenposition Nachtspeicherheizung. Dort seien zunächst insgesamt mehr als 530 000 Euro aufgerufen worden. Jetzt wären es nur noch knapp 283 000 Euro. Es bleibe völlig unverständlich, warum ein Fehler in einer derartigen Größenordnung nicht vor Versenden der Jahresabrechnung aufgefallen sei, findet Eupen. Dass die Hausverwaltung ihre Neubewertungen unabhängig von Widerspruchsverfahren bei allen Mietern vorgenommen habe, wertete der AMV-Vorsitzende als „fair“. Das müsse „absolut positiv festgehalten werden“. Es bleibe aber ein „nicht akzeptables Organisationsverschulden“, das vielen Mietern schlaflose Nächte bereitet hat.“
Und auch jetzt sind nach seiner Meinung die Abrechnungen noch nicht fehlerfrei. Beispielsweise würden die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern auf die Mieter umgelegt, obwohl es sich dabei nicht um Betriebskosten handle.
https://www.berliner-woche.de/staaken/c-bauen/viele-mieter-am-pillnitzer-weg-muessen-weniger-nachzahlen_a377634

AMV im Lichte der Presse:

Staaken.info am 28.03.2023: Pillnitzer Weg 1 bis 21 – Widerspruch hat sich gelohnt und lohnt sich weiter:

Viertelmillion weniger Betriebskosten …

aber nun gibt’s Beanstandungen an der korrigierten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 und den langgestreckten Gebäuderiegel der Empira AG bzw. Arz8 PropCo, am Westrand der Großwohnsiedlung, direkt vor den Staakener Feldern. Die noch auf den allerletzten Drücker kurz vor Silvester in die Briefkästen, der über 400 Wohneinheiten auf der “ungeraden Seite” des Pillnitzer Wegs 1-21, gesteckten Abrechnungen mit z.T. gewaltigen Nachforderungen, haben allen betroffenen Mieter:innen den Jahreswechsel 2022/23 tüchtig versaut.
Von mehreren hundert Euro bei den kleinen Appartements bis zu ca. 4.000 Euro bei den Mehrzimmerwohnungen, reichten die ausgewiesenen Nachzahlungen für Unterhalt, Betrieb und Heizkosten. Vor allem die letztgenannte Position, mit um mehr als die Hälfte gestiegenen Kosten für die Nachtspeicherheizungen,  haben alle – ganz besonders die der Mieterinitiative Pille 1-21 – misstrauisch gemacht und – mit kräftiger Unterstützung vom “bezirklichen Mieterberater” des  AMV, Marcel Eupen sowie des Gemeinwesenvereins Heerstraße Nord – zu entsprechenden Aktionen, Versammlungen und Aufrufen mit vorgefertigten Schreiben, am Ende zu vielfachem Widerspruch geführt haben, gegen die fehlerhafte Abrechnung der zum Ende 2022 gekündigten Hausverwaltung talyo property services GmbH.

Vollkommen zurecht, denn alleine die Heizungskosten der Gesamtanlage wurden um 247.631,84 Euro korrigiert, so dass mit den “zwei herausgerechneten” Rechnungen über 3.024,56 €, für die Hausreinigung in den Monaten Januar u. Februar 2021 insgesamt eine Viertelmillion Euro zu viel auf die Mieterschaft umgelegt worden sind.
Erfreulich und positiv hervorzuheben ist, dass die Korrekturen der Abrechnung allen Mieteinheiten vom Pillnitzer Weg 1  bis 21 zugute kommen, ob mit oder ohne eingereichtem Widerspruch! Aber – so Marcel Eupen vom Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund – es bleibt unverständlich warum der Hausverwaltung talyo ein Fehler in dieser Größenordnung nicht schon durch eine einfache Plausibilitätskontrolle aufgefallen ist und spricht daher von “einem nicht akzeptablem Organisationverschulden der Hausverwaltung”, das vielen Mieter:innen “diverse schlaflose Nächte bereitet und Ängste und Verzweiflung ausgelöst” hat.

Ein derartiges “Organisationsverschulden” ist jedoch kein Einzelfall, denn nur ein Jahr zuvor, gab es eine – nicht nur in der Höhe des Fehlbetrages – durchaus vergleichbare Korrektur der Nachtspeicherheizkosten 2020 für 412 Gewobag-Wohneinheiten in der Obstallee 2-22 (siehe Korrektur mit Beigeschmack)

Aber Korrektur heißt noch lange nicht korrekt – zumindest nicht derzeit für die Wohnungen Pillnitzer 1 bis 21: Denn auch in den korrigierten Abrechnungen der talyo sind – wie Marcel Eupen im vorläufigen Prüfbericht vom 24.3.  feststellte – noch manche offene Fragen, sowohl bei den Heizkosten* aber vor allem auch manche Unkorrektheiten, wie z.B. die Mietkosten der Rauchwarnmelder, die nicht auf die Mieterschaft umgelegt werden dürfen oder die nicht – wie erforderlich – herausgerechneten Kosten für Strom, Reinigung und Unterhalt der Tiefgarage u.v.m.

Die Mieterinnen und Mieter der Wohneinheiten am Westrand der Großwohnsiedlung dürfen sich zurecht also noch auf weitere Korrekturen und Gutschriften freuen und sind gut beraten: ihren eingelegten Widerspruch aufrechtzuhalten bzw. falls noch nicht geschehen nun auch auf die Korrektur Widerspruch einzulegen.

Übrigens: Die Initiative Pille 1-21 der Mieter:innen trifft sich, wie jeden Dienstag. so auch heute von 17.30 bis 19 Uhr im Familientreff im EG des Hochhauses Nr.21 am Nordende des Gebäuderiegels.
https://www.staaken.info/2023/03/viertelmillion-weniger-betriebskosten/

AMV im Lichte der Presse:

Berliner Zeitung am 27.03.2023: Berliner Mietern wurde eine Viertelmillion Euro zu viel in Rechnung gestellt
Weil die Betriebskostenabrechnung für mehr als 400 Wohnungen in Spandau fehlerhaft war, musste sie korrigiert werden. Die Korrektur war auch nicht fehlerfrei.
Für viele Mieter im Pillnitzer Weg in Spandau war es ein Schock. Mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021, die noch kurz vor dem Jahreswechsel zugestellt wurde, forderte die Hausverwaltung hohe Nachzahlungen von teils bis zu mehreren Tausend Euro. Jetzt stellt sich heraus: Die Abrechnung war fehlerhaft.
Für alle der insgesamt 416 Wohnungen seien die Abrechnungen im Zuge einer „internen Prüfung korrigiert“ worden, teilte die Hausverwaltung Talyo auf Anfrage der Berliner Zeitung mit. Die Talyo hatte die Abrechnungen erstellt, ist mittlerweile aber nicht mehr als Hausverwaltung für die Wohnanlage im Pillnitzer Weg 1–21zuständig.
Für einen Haushalt, der laut der fehlerhaften Abrechnung eigentlich 3303,65 Euro nachzahlen sollte, verringert sich die Forderung nach der Korrektur auf 195,04 Euro. Ein anderer Mieter soll statt einer Nachzahlung von 841,42 Euro nun ein Guthaben von 9,53 Euro haben. Einer weiteren Mieterin hingegen werden statt 505,64 Euro nun sogar 685,15 Euro in Rechnung gestellt – sie soll also rund 180 Euro mehr berappen.
„Wir haben die Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2021 einer detaillierten Prüfung unterzogen und festgestellt, dass zwei Positionen unrichtig ausgewiesen wurden“, heißt es in einer Korrektur der Talyo an die Mieter. „Unter Position Hausreinigung konnten zwei Monatsrechnungen, Januar und Februar 2021, herausgerechnet werden.“ Dadurch hätten sich die Kosten um 3024,56 Euro reduziert.
Außerdem sei unter der Position Heizkosten ein „Fehler in der Rechnungslegung durch den Versorger festgestellt“ worden. Nach Abstimmung mit dem Versorger hätten sich die Kosten um 247.631,84 Euro verringert. Zusammen entspricht das rund einer Viertelmillion Euro. Auf Anfrage der Berliner Zeitung spricht die Talyo davon, dass die Rechnungslegung des Versorgungsunternehmens „nicht auf den vertraglich vereinbarten Konditionen“ basierte. Näher ins Detail geht sie aber nicht.

Mieterberater kritisiert mangelnde Kontrolle

Mieterberater Marcel Eupen, Chef des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV), sieht den Fall kritisch. Es sei zwar „außerordentlich erfreulich“, dass sich nach der Korrektur unter der Position Heizkosten die Kosten um 247.631,84 Euro reduziert haben, doch bleibe bei ihm „das absolute Unverständnis“ darüber, „warum ein Fehler in einer derartigen Größenordnung nicht vor Versendung der Jahresabrechnung aufgefallen“ sei. Ein einfacher Vergleich der Jahre 2020 und 2021 hätte gezeigt, dass etwas nicht stimmen könne.
„Wenn eine derartige Plausibilitätskontrolle nicht stattgefunden hat, wovon ausgegangen werden muss, da die Nebenkostenabrechnung ansonsten nicht versandt worden wäre, muss von einem nicht akzeptablen Organisationverschulden der Hausverwaltung gesprochen werden“, sagt Eupen. Der „unverzeihliche Fehler“ habe vielen Mietern schlaflose Nächte bereitet und Ängste und Verzweiflung ausgelöst. „Das hätte nicht sein dürfen.“
Zugleich verweist er darauf, dass – anders als bei einer Korrektur zugunsten der Mieter – nachträglich höhere Forderungen zulasten der Mieter in der Betriebskostenabrechnung für 2021 nun nicht mehr möglich sind. „Eine solche Korrektur hätte bis zum 31. Dezember 2022 vorliegen müssen. Das ist hier nicht der Fall. Kein Mieter muss also nachträglich mehr zahlen“, sagt Eupen.

Korrektur der Abrechnung ebenfalls nicht fehlerfrei

Bei aller Kritik sieht der AMV-Chef aber auch Positives: „Wir begrüßen es, dass die Korrektur gegenüber allen Mieterinnen und Mietern der Wohnanlage vorgenommen worden ist, und zwar unabhängig davon, ob sie gegen die ursprüngliche Abrechnung Widerspruch eingelegt hatten oder nicht“, sagt er. So fair hätte sich nicht jede Hausverwaltung verhalten.
Allerdings: Selbst die Korrekturabrechnung ist nach Angaben des Mieterberaters „nicht fehlerfrei“. Das zeige eine Auswertung der zwischenzeitlich auf dem Wege der elektronischen Belegprüfung zur Verfügung gestellten Rechnungen. „So sind beispielsweise entgegen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder unrechtmäßig auf die Mieter umgelegt worden, obwohl es sich bei diesen nicht um Betriebskosten handelt“, sagt Eupen. Auch andere Kostenpositionen könnten moniert werden, was der AMV zwischenzeitlich der Hausverwaltung mitgeteilt habe – mit der Aufforderung zur abermaligen Korrektur.
Eupens Rat: „Wir empfehlen allen Mieterinnen und Mietern, ihren ursprünglichen Widerspruch aufrechtzuerhalten.“ Diejenigen, die bisher keinen Widerspruch eingelegt haben, sollten dies umgehend nachholen. „Mieter, die hierbei Hilfe benötigen, sollten sich an die kostenlose Mieterberatung des Bezirksamts Spandau wenden.“
https://www.berliner-zeitung.de/mensch-metropole/berlin-spandau-hausverwaltung-stellte-mietern-eine-viertelmillion-euro-zu-viel-in-rechnung-li.332092