Aus der Rubrik: „Wissenswertes”:

Darf der Mieter – ohne anderslautende Anhaltspunkte – davon ausgehen, wenn es am Wochenende über mehrere Stunden zu einer Unterbrechung der Wasserversorgung kommt, dass die Versorgung frühestens am Montag wieder hergestellt wird und deshalb in ein Hotel ziehen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 17 C 237/20, Urteil vom 10.03.2021) lautet: Ja!Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien kam es am Samstag, dem 02. November 2019 über mehrere Stunden zu einer Unterbrechung der Wasserversorgung der von dem Beklagten angemieteten Wohnung. Letztlich kann dahinstehen, ob – wie von den Beklagten behauptet – dem Beklagten von einem Mitarbeiter der W…. mitgeteilt worden war, dass er mit einer Unterbrechung der Wasserversorgung über das gesamte Wochenende zu rechnen habe, denn unstreitig wurde dem Beklagten jedenfalls nicht mitgeteilt, wann mit einer Wiederherstellung der Wasserversorgung zu rechnen sei. Aufgrund der Wochenendsituation musste der Beklagte deshalb befürchten, dass eine Wiederherstellung der Wasserversorgung vor Montag nicht erfolgen würde. Er konnte deshalb für eine Fremdunterbringung in einem Hotel sorgen, da ein weiterer Aufenthalt in der Wohnung ohne eine Wasserversorgung nicht zumutbar war.

Insoweit steht dem Beklagten jedoch nur ein Anspruch auf Erstattung von Hotelkosten in angemessener Höhe zu, die Kosten für die Unterbringung in dem von dem Beklagten ausgewählten Hotel The Westin Grand Berlin in Höhe von insgesamt 365,40 Euro sind überhöht und widersprechen der Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 BGB. Entgegen der Ansicht des Beklagten spielt insoweit keine Rolle, ob die Klägerin eine nach seiner Ansicht hohe Miete fordert oder sich die Wohnung in einem hochpreisigen Gebiet befindet. Im Rahmen der Schadensminderungspflicht war ihm durchaus zuzumuten, durch eine kurze Recherche in den gängigen Hotelportalen wie HRS oder Booking.com ein günstigeres Hotel in der näheren Umgebung zu suchen, worauf nun auch die Klägerin hingewiesen hat. Diese ergeben zum Beispiel derzeit für einen Wochenendaufenthalt für einen Erwachsenen im Hotel Park Inn am A.platz oder das Hotel Titanic in der C.straße Preise von 158,00 bzw. 154,00 Euro oder für das Hotel Steigenberger am Kanzleramt oder das Radisson Blu am A.platz Kosten von 225,00 bzw. 252,00 Euro. Die Hotels befinden sich jeweils in geringer Entfernung von der streitgegenständlichen Wohnung und bieten einen angemessenen Komfort, so dass dem Beklagten ein Aufenthalt dort zumutbar war. Das Gericht geht deshalb gemäß § 287 ZPO von einem angemessenen Durchschnittspreis von 200,00 Euro für das Wochenende aus. In dieser Höhe besteht ein Schadensersatzanspruch des Beklagten, den er mit der Mietforderung vom Februar 2020 wirksam aufgerechnet hat. Es verbleibt eine Forderung von 165,40 Euro.”

Aus der Rubrik “Gerichtsentscheidungen”:

Berliner Zeitung am 18.05.2022: Neues Urteil stützt Berliner Mietspiegel 2021
Anders als das Amtsgericht Spandau hält das Amtsgericht Wedding den Mietspiegel für anwendbar. Rechtssicherheit gibt es für Berliner Mieter damit noch nicht.
Zum Berliner Mietspiegel 2021 liegt jetzt ein weiteres Gerichtsurteil vor. Das Amtsgericht Wedding entschied im Streit um eine Mieterhöhung, dass der Vermieter die Miete unter Berufung auf den Mietspiegel 2021 erhöhen dürfe. „Ungeachtet seiner methodischen Mängel“ erfülle der Mietspiegel 2021 die Aufgabe, dass sich der Mieter auf seiner Grundlage darüber informieren könne, ob er einer Mieterhöhung des Vermieters zustimmt oder nicht (Az 12b C 523/21).
Das Amtsgericht Wedding bewertet den Mietspiegel 2021 damit anders als das Amtsgericht Spandau. Dieses hatte vor kurzem den Mietspiegel 2021 für nichtig erklärt und das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters, der sich auf den Mietspiegel berufen hatte, zurückgewiesen (AZ 6 C 395/21).
Mehr Klarheit für die Mieter bringt das aktuelle Urteil des Amtsgerichts Wedding zwar nicht. Es führt aber immerhin dazu, dass der Mietspiegel, der unter allen Mieterhöhungsmitteln als das mieterfreundlichste gilt, nicht von einem weiteren Gericht infrage gestellt wird.

Rechtsanwalt verlangte Abweisung der Klage

Das Amtsgericht Spandau hatte unter anderem bemängelt, dass der Berliner Mietspiegel 2021 kein qualifizierter Mietspiegel sei. Denn qualifizierte Mietspiegel, die nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt werden, dürften nur einmal nach zwei Jahren fortgeschrieben werden – zum Beispiel anhand der Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Da aber bereits der Mietspiegel 2019 auf einer Fortschreibung des Mietspiegels 2017 beruht habe, sei eine erneute Fortschreibung 2021 „rechtlich unzulässig“ gewesen.
Im Streit um die Mieterhöhung, die nun vor dem Amtsgericht Wedding verhandelt wurde, hatte der Rechtsanwalt der Mieterin auf das Urteil des Amtsgerichts Spandau verwiesen – und beantragt, die Klage des Vermieters abzuweisen. Dem folgte das Gericht aber nicht. Auch wenn der Mietspiegel 2021 „eine zweite Fortschreibung darstellen sollte“, lägen ihm ursprünglich erhobene Mietpreise zugrunde, argumentierte das Gericht. So stelle der Mietspiegel 2021 ein Zahlenwerk dar, welches eine „sachliche Grundlage für die Bewertung der ortsüblichen Vergleichsmiete bietet“.
Als solche sei der Mietspiegel 2021 „weiterhin wesentlich aussagekräftiger“ als etwa die Benennung von Vergleichswohnungen, auf die sich Vermieter bei der Begründung einer Mieterhöhung laut Gesetz ebenfalls stützen können.

Gericht ließ Mieterhöhung nur teilweise zu

Im vorliegenden Fall wollte der Vermieter die Miete für eine 96 Quadratmeter große Wohnung um rund 71 Euro erhöhen. Das Gericht erlaubte aber nur eine Erhöhung um gut 46 Euro – weil wohnwerterhöhende Ausstattungsmerkmale vom Mieter geschaffen worden waren.
Der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV) beurteilt die Entscheidung des Amtsgerichts mit gemischten Gefühlen. „Es ist zwar bedauerlich, dass die Mieterin den Rechtsstreit um die Mieterhöhung teilweise verloren hat“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. Die Entscheidung sei aber trotzdem „ein Sieg für die Berliner Mieter“. Denn das Gericht habe ausgeführt, dass der Mietspiegel 2021 trotz erheblicher methodischer Mängel bei der Erstellung als Instrument zur Begründung einer Mieterhöhung sowie zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete noch immer wesentlich aussagekräftiger sei als etwa die Benennung von Vergleichswohnungen.
„Es bleibt abzuwarten, ob sich die Rechtsauffassung des Amtsgerichts Spandau oder die des Amtsgerichts Wedding in der Praxis durchsetzen wird“, sagt Eupen. „Solange keine höchstrichterliche Entscheidung vorliegt, herrscht Rechtsunsicherheit, und zwar sowohl für Vermieter als auch für Mieter“, so der AMV-Chef. „Es ist zu hoffen, dass zumindest bald erste Urteile des Landgerichts Berlin vorliegen, an denen sich die Amtsgerichte orientieren können.“ Bisher gibt es mehr Urteile, die den Mietspiegel stützen. Die Amtsgerichte in Neukölln und Lichtenberg hatten mit Entscheidungen vom 7. Juli 2021 (Az. 13 C 43/21) und vom 5. November 2021 (AZ. 10 C 553/21) festgestellt, dass der Mietspiegel 2021 anwendbar sei.

Ein Vorschlag für den Fall, dass der Mietspiegel gekippt wird

Für den Fall, dass sich die Rechtsauffassung des Amtsgerichts Spandau durchsetzen sollte und Berlin damit keinen gültigen Mietspiegel hat, hat Eupen eine Empfehlung parat: Unter Verweis auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, der im Jahr 2019 geurteilt hat, dass ein 20 Jahre alter Mietspiegel für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nicht mehr ausreicht, rät er dazu, einfach den Berliner Mietspiegel 2019 anzuwenden – und zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu den Werten einen Stichtagszuschlag hinzuzurechnen. Dies könnte zumindest solange gemacht werden, bis Berlin wieder einen gültigen aktuellen Mietspiegel habe.

Aus der Rubrik: „Wissenswertes”:

Muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete zu den Werten ein Stichtagszuschlag hinzuregerechnet werden, wenn zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat?
Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 109/20, Urteil vom 20.04.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Vermutet wird aber auch bei einem qualifizierten Mietspiegel nur, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Erhebungsstichtages innerhalb der Spanne lag. Die Einordnung innerhalb der Spanne ist eine normative Bewertung , die der Mietspiegel gerade nicht vornehmen kann, da er ja eine abstrakte generelle Datenbasis darstellt, in die eben jede Wohnung eingeordnet werden muss. Letztendlich wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert der Spanne und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist. Es ist Aufgabe des Tatrichters die konkrete Bandbreite der allein maßgeblichen Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne des qualifizierten Mietspiegels zu ermitteln. Hierbei handelt es sich im Prozess um eine Schätzung gem. § 287 Abs. 2 ZPO. Soweit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat, muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete zu den Werten ein Stichtagszuschlag hinzugerechnet werden. Dies gilt auch bei Ermittlung der maximalen Wiedervermietungsmiete.Anderenfalls käme es zu einem verfassungswidrigen Mietpreisstopps. Soweit der BGH bei der Mieterhöhung im Bestand einen solchen Zuschlag nur bei “ungewöhnlichen Steigerungen‟ einen solchen Stichtagszuschlag ansetzen will, ist dies deshalb zumindest bei der Ermittlung der zulässigen maximalen Wiedervermietungsmiete zu eng. Soweit eine Steigerung der Miete zwischen Mietspiegelerhebung und Zugang des Erhöhungsverlangens messbar ist, muss diese auch berücksichtigt werden. Bei der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gem. §§ 556 d ff. BGB müssen die Mietvertragsparteien all diese Überlegungen vor oder spätestens bei Abschluss des Mietvertrages tun. Bei der Bestandsmietenerhöhung können die Vertragsparteien sich einigen. Eine Vereinbarung ist unabhängig von der tatsächlichen Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Einschränkungen wirksam. Das ist hier anders. Die Vereinbarung ist dann gem. § 556 g Abs. 1 BGB teilunwirksam. Das rechtfertigt es aber nicht, an dieser Stelle einen anderen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete anzunehmen. Auch im Rahmen des § 556 d Abs. 1 BGB ist die Einzelvergleichsmiete maßgeblich und nicht der Mietspiegelfeldoberwert. So kann die Indizwirkung erschüttert sein, wenn zwischen dem Stichtag der Mietspiegelerstellung und dem Zugang des Erhöhungsverlangens eine erhebliche Mietenentwicklung stattgefunden hat. In diesem Fall können die Gerichte einen Stichtagszuschlag zu den Mietspiegelwerten hinzurechnen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 14. Aufl. 2019, BGB § 556d Rn. 53, so auch BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 295/15 -).Die Kammer schließt sich dieser Auffassung an.Im vorliegenden Fall begann das Mietverhältnis fast 1 Jahr nach dem Erhebungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2015.Im Berliner Mietspiegel 2017 sind die Werte des einschlägigen Feldes erheblich gestiegen.Die Voraussetzungen der Interpolation (vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 295/15 -) sind gegeben. Die Kammer macht von ihrem Ermessen Gebrauch und schätzt die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 287 ZPO entsprechend wie folgt auf mindestens 8,90 Euro/m², wie durch die Parteien zu Mietvertragsbeginn vereinbart.Nach dem Berliner Mietspiegel 2015 ergibt sich bereits zum Erhebungsstichtag (01.09.2014) zzgl. 10% eine Neuvermietungsmiete von 8,79 Euro/m².Nach Interpolation aufgrund linearer Steigung zum Mietspiegel 2017 ergibt sich im Juni 2015 zu Mietvertragsbeginn bereits eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,63 Euro/m².”

Aus der Rubrik: „Wissenswertes”:

Kann ein Mieterhöhungsverlangen auf den Berliner Mietspiegel 2021 gestützt werden?
Die Antwort des Amtsgerichts Spandau (AG Spandau – 6 C 395/21, Urteil vom 10.01.2021) lautet: Nein!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Spandau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:
„Voraussetzung eines Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach näherer Maßgabe des § 558 BGB ist, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter ein die gesetzlichen Vorgaben wahrendes Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen hat. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist dieses Verlangen in Textform zu erklären und zu begründen. In dem Schreiben vom 28. Juni 2021 hat die Klägerin insoweit auf den “aktuellen qualifizierten Mietspiegel gem. § 558d BGB des Jahres 2021″ Bezug nehmen lassen. Damit hat sie ihrer Begründungspflicht nicht genügt. Allerdings sieht § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB die Bezugnahme auf “einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d)” als ein Begründungsmittel vor. Der “Berliner Mietspiegel 2021” erfüllt indessen weder die Voraussetzungen des § 558d BGB noch diejenigen des § 558c BGB:Der Berliner Mietspiegel 2021 ist kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB (so auch Beck, GE 2021, 675; Beuermann, GE 2021, 679 und GE Sonderbeilage Mietspiegel 2021, 21; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 558d Rdnr. 116 und FN 296). Nach § 558d Abs. 2 BGB ist ein qualifizierter Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen; dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden; nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Bei dem Berliner Mietspiegel 2021 handelt es sich um eine Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2019 (ABl. 2021, 1384 linke Spalte unter 4.). Da bereits der Berliner Mietspiegel 2019 auf einer Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2017 beruhte (ABl. 2019, 2933 linke Spalte) war eine erneute Fortschreibung wegen Ablaufs der Vierjahresfrist rechtlich unzulässig; vielmehr hätte der Mietspiegel neu erstellt werden müssen (§ 558a Abs. 2 Satz 3 BGB). Aus der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 50 EGBGB folgt – entgegen der von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vertretenen Ansicht (vgl. ABl. 2021, 1383 FN 1) – nichts anderes (Beuermann a.a.O.). Zwar können laut Abs. 1 Satz 2 dieser Vorschrift “Mietspiegel, die nach Satz 1 neu erstellt wurden oder die bereits am 31. Dezember 2019 existierten, ### entsprechend § 558d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden”. Der Zweck dieser Regelung bestand aber lediglich darin, eine Zeitspanne zur Verfügung zu stellen, innerhalb derer sich die Gemeinden auf die Umstellung des maßgeblichen Betrachtungszeitraumes von vier Jahren (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung) auf sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung des Gesetzes vom 20. Dezember 2019 [BGBl. I 2019, 911 f.]) einstellen konnten. Dies ergibt sich aus der Gesetzesbegründung (Deutscher Bundestag – Drucksache 19/14245, 25 f.), in der es ausdrücklich heißt, dass die Anpassung eines bei Inkrafttreten des Gesetzes bestehenden und bereits einmal angepassten Mietspiegels nicht möglich ist.Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB (so auch Beuermann a.a.O.; Börstinghaus a.a.O.; vgl. auch Fleindl in: BeckOGK-BGB § 558 Rdnr. 47). Ein Mietspiegel ist nach der genannten Vorschrift eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Januar 2020 geltenden Fassung gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde ### für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ### in den letzten 6 Jahren vereinbart oder ### geändert worden sind. Diese Anforderungen erfüllt der Berliner Mietspiegel 2021 nicht. Da er eine Fortschreibung des Mietspiegels 2019 darstellt (ABl. 2021, 1383 FN 1), der lediglich die üblichen Entgelte der letzten vier Jahre wiedergibt, geht er von einem unzutreffenden Betrachtungszeitraum aus. Auch hieran ändert die Übergangsvorschrift in Art. 229 § 50 EGBGB nichts. Denn die Gesetzesbegründung (Deutscher Bundestag – Drucksache 19/14245, 26) macht deutlich, dass die zweijährige Übergangsfrist, in der noch auf den Betrachtungszeitraum gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung abgestellt werden kann, auch für einfache Mietspiegel gilt.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

staaken.info am 10.05.2022: Erstattung Vorauszahlung und Überprüfung Verbrauchswerte 2019:

Gewobag: Noch mehr Korrekturbedarf!

Hohe Heizkostenvorauszahlung soll kein zinsloses Darlehen sein. Ein Nachschlag aber kein Nachtreten: Mit der Korrektur der Kosten für den Heizungsstrom in der Betriebskostenabrechnung 2020 und der Erstattung der Guthaben ist es nun mal noch lange nicht getan. Denn das landeseigene Wohnungsunternehmen hat doch beim Versand der korrigierten Abrechnung an die betroffenen Mieter:innen glatt vergessen(?), auch die Pauschale der Vorauszahlung für den Strom der Nachtspeicheröfen entsprechend zu senken, wie nun von Mieter:innen mit Hilfe des AMV Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund gefordert.
Aber auch die unerklärlich hohen Verbrauchswerte 2019 sollen nicht unwidersprochen bleiben.
Das geht sogar noch, auch wenn die einjährige Widerspruchsfrist für die Betriebskostenabrechnung 2019 mit dem Jahreswechsel 2021/22 schon verstrichen ist. Denn erst mit der Abrechnung der korrigierten Verbrauchswerten und Kosten vom 28.4. dieses Jahres  ist ja erst auffällig geworden, dass für die gleichen Abrechnungs- und Wohneinheiten im Jahr 2019 mehr als doppelt soviel an Kosten abgerechnet worden sind.
Auf jeden Fall: Für alle Mieter:innen der betroffenen Wohneinheiten in unserer Großwohnsiedlung lohnt es sich, zu widersprechen und Rückzahlung bzw. Überprüfung zu fordern oder den Weg einzuschlagen zu einer Mieterberatung – z.B. des AMV immer montags von 15.30-18.30 Uhr im Staakentreff Obstallee 22E  bzw. dienstags von 8-10 Uhr im Staakentreff Brunsbütteler Damm 267 (im Rahmen der kostenlosen Beratungsangebote des Bezirks) – natürlich mit den Miet- und Abrechnungsunterlagen “im Gepäck”.
  1. Reduzierung der monatlichen Heizkostenvorauszahlung
Mit Ihrer ursprünglichen Nebenkostenabrechnung für 2020 vom November 2021 hat die Gewobag die monatlichen Vorauszahlungen erhöht.
Ein konkretes Beispiel für eine Wohneinheit in der Großwohnsiedlung: Mit der ersten, fehlerhaften Abrechnung für das Jahr 2020 wurde die Heizkostenvorauszahlung zum Jahresanfang 2022 um 40 € erhöht von 219 € auf 259 €.
Grundlage dafür war, dass für diese Mieteinheit aufgrund der fehlerhaften Verbrauchsdaten Heizkosten im Jahr 2020 ausgewiesen worden sind in Höhe von 3.027,40 €. Nach der Korrektur sind es nun aber nur noch 872,62 €, woraus sich eine monatliche Vorauszahlung von gerundet 75 € ergibt.
Dementsprechend wurde nun die Gewobag unter Fristsetzung aufgefordert, dass Sie die monatlichen Vorauszahlungen ab Juni 2022 auf 75,00 € reduziert und die Differenz zu der bereits geleisteten Vorauszahlung im Zeitraum Januar bis Mai 2022 erstattet. Im obigen Fall geht es um die satte Summe von 920,00 €. (bezahlt wurden 5 x 259 = 1.295 € statt 5×75 = 375 €)
  1. Überprüfung Nebenkostenabrechnung 2019 bzgl. „Brennstoffe/Lieferung/Leistung“
Als Kosten für „Brennstoffe/Lieferung/Leistung“ sind in der Nebenkostenabrechnung 2019 (v. 03.11.2020) 494.402,96 € ausgewiesen, während die am 28.4. verschickte korrigierte Nebenkostenabrechnung 2020 – für die gleichen Abrechnungseinheiten und Heizflächen – nur noch 224.003,74 € aufweist. Eine Differenz von 2020 zu 2019 von über 270.000 €.
Nichts aber auch gar nicht weist darauf hin dass die Kosten für die Lieferung und Leistung des „Brennstoffs“ Heizstroms der Nachtspeicherheizungen im Jahr im Jahr 2020 um mehr als die Hälfte billiger geworden ist als im Vorjahr.
Es drängt sich also der Verdacht auf, dass es auch im Jahr 2019 zu einem „Übermittlungs“-Fehler“ zu Lasten der Mieterschaft gekommen ist.
Ich habe die Gewobag gestern unter Fristsetzung aufgefordert, die Kosten für  „Brennstoffe/Lieferung/Leistung“ im Jahr 2019 zu überprüfen und uns das Ergebnis Ihrer Überprüfung mitzuteilen.
  1. Nichtverbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung 
Die Gewobag hat in Ihrer Abrechnung die Heizkosten zu 100% nach der Heizfläche verteilt und abgerechnet und damit keine verbrauchsabhängige Abrechnung und Kostenverteilung vorgenommen und ist der im § 6 Abs. 1 HeizkostenVO vorgeschriebenen Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung und Kostenverteilung nicht nachgekommen.
Die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestandes des § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenVO liegen nach Auffassung des AMV nicht vor und dessen Vorstand Marcel Eupen bestreitet, dass die Erfassung und Verteilung der Kosten nach Wärmeverbrauch der einzelnen Wohneinheiten nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre. Es dürfte auch für die Gewobag möglich sein, das so umzusetzen, dass der Kostenaufwand innerhalb von zehn Jahren durch die Einsparungen erwirtschaftet werden kann.

Aus der Rubrik: „Wissenswertes”:

Stellt die Verminderung des Lichteinfalls in eine Wohnung durch eine Modernisierung eine Minderung der Tauglichkeit dar?
Die Antwort des Amtsgerichts Schöneberg (AG Schöneberg – 13 C 129/20, Urteil vom 11.02.2021) lautet: Ja!
Zur Begründung führt das Amtsgericht Schöneberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:
„(1) Die Einschränkung des Lichteinfalls beschränkt die Tauglichkeit der Mietsache erheblich und mindert die Zahlungspflicht der Klägerin um 5%; § 536 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB.Allein die Tatsache, dass eine Verschlechterung der Mietsache durch eine Modernisierung herbeigeführt wurde vermag den Anspruch des Mieters auf Minderung nicht auszuschließen. Der Anspruch des Vermieters nach § 555d Abs. 1 BGB geht ausdrücklich lediglich auf die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme. Damit einhergeht auch den Ausschluss des Anspruchs auf Beseitigung des durch eine ordnungsgemäß durchgeführte Modernisierungsmaßnahme geschaffenen Zustands, da andernfalls die Modernisierung sogleich wieder zu dulden wäre. Der Anspruch auf Duldung führt aber nicht dazu, dass die vertraglich vereinbarte Sollbeschaffenheit geändert wird (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 536 Rn. 47).Dies stellt die Durchführung von Modernisierungen nicht grundsätzlich in Frage, weil der Anknüpfungspunkt für eine Minderung in zweifacher Hinsicht eingeschränkt ist. Einerseits muss es sich um eine Einschränkung der objektiven Tauglichkeit handeln, so dass rein individuelle Vorstellungen des Mieters außer Betracht bleiben und andererseits muss diese Einschränkung erheblich sein.Die Verminderung des Lichteinfalls in eine Wohnung durch eine Modernisierung stellt eine Minderung der Tauglichkeit dar (vgl. (LG Berlin, Urteil vom 05. September 2019 – 67 S 101/19; LG Berlin, Urteil vom 13. November 2013 – 18 S 99/13; LG Berlin, Urteil vom 08. Januar 2004 – 67 S 312/01; AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 14. Dezember 2017 – 8 C 186/17). Soweit der Sachverständige ein seinem Gutachten ausführt, die Tauglichkeit des Mietobjekts sei nicht eingeschränkt, weil die Anforderungen der Bauordnung Berlin eingehalten seien, folgt das Gericht dem nicht. In rechtlicher Hinsicht unzutreffend legt der Sachverständige nicht die vertragliche vereinbarte Sollbeschaffenheit sondern das nach öffentlichem Recht vorgegebene Mindestmaß an Fensterflächen als Maßstab zugrunde.Die Einschränkung der Tauglichkeit ist vorliegend auch erheblich. Nach den sachverständigen Feststellungen, denen das Gericht in tatsächlicher Hinsicht nach nochmaliger eigener Überprüfung folgt, hat sich die Fensterfläche im Wohnzimmer um 4%, im Schlafzimmer um 19% und in der Küche um 23% verringert, insgesamt um 0,59m² (entsprechend 11%) auf 4,67m². Eine aussergewöhnliche, den Lichteinfall hemmende bläuliche Färbung des Glases konnte der Sachverständige nicht feststellen.Ob dies allein die Erheblichkeitsschwelle erreicht kann hier offen bleiben, denn der Lichteinfall wird im Wohnzimmer durch die Vergrößerung des Balkons von zuvor 3,66m² auf nunmehr 7,03m² (jeweils Außenmaße) und die Aufbringung des Wärmedämmverbundsystems weiter verringert. Der direkte Sonnenlichteinfall wird nach den Sachverständigen Berechnungen am 21.06. erst 1:54h später erreicht und am 21.03. und 21.09. jeweils 51 Minuten später.In der Gesamtwürdigung rechtfertigt dies eine Minderung von 5%. Eine höhere Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit ist nicht gegeben. Zwar sind alle Räume betroffen und die Reduzierung des Lichteinfalls ist erheblich, aber die Einschränkung der Tauglichkeit ist verhältnismäßig gering, da das weitergehende Erfordernis die Wohnung künstlich zu beleuchten keine weitergehende objektive Einschränkung darstellt.Ob die Einschränkung der Tauglichkeit durch eine andere Ausführung vermeidbar gewesen wäre ist aus Sicht des Gerichts unerheblich (a.A. LG Berlin, Urteil vom 05. September 2019 – 67 S 101/19). Es macht dogmatisch für die vertragliche Beschaffenheit keinen Unterschied, ob die Einschränkung der Tauglichkeit vermeidbar ist oder nicht. Dies wird insbesondere dann deutlich, wenn – wie bei der Vergrößerung des Balkons – der Vorteil der Modernisierungsmaßnahme einer anderen Mietsache zugutekommt. Hinzukommt rein tatsächlich, dass die am wenigsten in die Tauglichkeit eingreifende Maßnahme typischerweise mit den höchsten Kosten verbunden sein wird (besonders effektive Dämmstoffe o.ä.), hierdurch würden die Kosten für den Vermieter und damit auch die Modernisierungsumlage häufig massiv erhöht, ohne dass der zusätzliche Nutzwert in angemessenem Verhältnis zu den Mehrkosten stünde. Hier würden sich die Kosten nach Berechnung des Sachverständigen für das Wärmedämmverbundsystem etwa verdoppeln, um eine etwas dünnere Ausführung zu erreichen.”

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

staaken.info am 04.05.2022: Obdachlosigkeit für eine 9köpfige Familie vorerst verhindert:

Gewobag setzt Zwangsräumung aus!

Quasi auf den letzten Drücker – so hatte es den Anschein – konnte die für Donnerstag angedrohte Zwangsräumung einer Familie aus der Obstallee, mit sechs Kindern im Alter von 2 bis 18 Jahren, verhindert werden. Die  Protestaktion, des Berliner Bündnis Zwangsräumung verhindern u.a. mit Unterstützer:innen aus der Stadtteilarbeit in der Großwohnsiedlung (s.Foto oben), am Mittwoch 4.5. am Gewobag-Hauptsitz in Moabit, sollte quasi umfunktioniert werden zum “Erfüllen des letzten Schritts” der am Nachmittag verbreiteten Vereinbarung: dem Vorlegen des Zahlungsnachweises in Höhe der offenen Mietschuld, von etwas mehr als einer Monatsmiete, wodurch der Grund für die Räumungsklage erledigt sein sollte.
Aber: im Gespräch mit dem Geschäftsführer der Gewobag Mieterberatungs GmbH musste die kleine Abordnung der 9köpfigen Familie zusammen mit Tom Liebelt von der Stadtteilarbeit des Gemeinwesenvereins Heerstraße Nord erfahren, dass ihr Gegenüber a. keine Kenntnis hat von dem Vorgang und b. auch nichts dazu sagen kann ob die auf Donnerstag 8. Mai 8.30 Uhr angesetzte Räumung – wie bereits in manchen Medien verkündet – abgesagt bzw. ausgesetzt ist.
So blieb gestern noch knapp 20 Stunden vor dem Räumungstermin eine für die Familie unerträgliche Situation, nicht zu wissen wo sie am nächsten Tag eine Bleibe finden kann und wohin mit all ihren Möbeln, Gerätschaften und Habseligkeiten.
Erst Stunden später, am Mittwochnachmittag, hat die von der Räumung bedrohte Familie bei einem Extratermin, im ansonsten immer noch verschlossenen Quartiersbüro der Gewobag in der Spandauer Altstadt erfahren, dass die Räumung abgesagt und ausgesetzt ist, jedoch nicht zurückgezogen.  Aufgrund einiger ihnen nicht unbedingt wohl gesonnenen Nachbar:innen und so mancher Nachbarschaftsstreitigkeiten, schwebt das Wiederaufgreifen der Räumungsklage wie ein Damoklesschwert über allen neun kleinen wie großen Köpfen der Familie.
Dem voran gingen diese Woche am Montag und Dienstag, vor allem für Tom Liebelt aber auch für Marcel Eupen, den Mieterberater vom AMV, eine Reihe von Beratungen, Emails, Anfragen, Gesprächen mit Vertreter:innen der Berliner Medien, der drei Koalitionsparteien des Berliner Senats und mit potentiellen Unterstützer:innen, wie dem Bündnis Zwangsräumung verhindern … 
Am Ende mit dem positiven Ergebnis, dass diverse Presseberichte, vor allem als auch die Statements von maßgeblichen Politiker:innen der SPDBündnis 90/Grüne und die Linke sowie letztendlich dem Senator für Stadtentwicklung Andreas Geisel, das kommunale Wohnungsunternehmen Gewobag soweit beeinflussen konnten, die Familie, nicht wie geplant, vor die Tür zu setzen.
Wir hoffen sehr, dass sowohl die bestehenden Möglichkeiten der Gewobag für Sozialberatung bei Mietschulden und Konflikten künftig auch “aufsuchend” zum Einsatz kommen dürfen und dabei  Austausch und Zusammenarbeit mit den entsprechenden Beratungs- und Begleitungsangeboten sowie der Nachbarschaftlichen Konfliktschlichtung des Gemeinwesenvereins im Stadtteil gesucht und gepflegt werden können.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 04.05.2022: Zwangsräumung ausgesetzt – Neunköpfige Familie vor Obdachlosigkeit gerettet
Mieter können in Wohnung der Gewobag bleiben. Vermieter verbindet Entscheidung damit, dass nachbarschaftliche Regeln eingehalten werden.
Es ist eine Lösung in letzter Minute. Die für Donnerstag angesetzte Zwangsräumung der Wohnung einer neunköpfigen Familie in Staaken wegen Mietschulden ist abgewendet worden. Der Vermieter, die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag, teilte am Mittwochabend mit, dass die geplante Räumung „vorerst“ ausgesetzt werde.  Zuvor hatte es eine breite Unterstützung für die Familie gegeben. Das Bündnis Zwangsräumungen verhindern protestierte am Morgen in der Unternehmenszentrale der Gewobag gegen die Räumung. Auch die Abgeordneten Katrin Schmidberger (Grüne) und Niklas Schenker (Linke) hatten sich zuvor für die Familie starkgemacht.

Mietschuldenberater machte keinen Hausbesuch

Erledigt hat sich der Fall nach Ansicht des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV) damit allerdings nicht. AMV-Chef Marcel Eupen kritisierte, dass die Gewobag nicht genug getan habe, um eine solche Situation von vornherein abzuwenden. „Auch wenn die Gewobag vorliegend schriftlich und telefonisch versucht hat, über ihre Mietschuldenberater Kontakt zu der betroffenen Familie aufzunehmen, und sogar schriftlich Ersatzwohnraum angeboten hat, hat sie dennoch nicht alles ihr Zumutbare unternommen“, so Eupen. „Bei einer Familie mit Migrationshintergrund, bei der unter Umständen die Sprachkenntnisse nur unzureichend sind, müssen die Mietschuldenberater zwingend einen Hausbesuch vornehmen.“ Dieser habe nach Kenntnis des AMV „nicht stattgefunden“. Damit sei das Verhalten der Gewobag unzureichend gewesen, so Eupen.
Die neunköpfige Familie lebt seit 2017 in einer Sechszimmerwohnung der Gewobag in Staaken. Die Warmmiete beläuft sich auf 1355,84 Euro. Die Gewobag hatte der Familie gekündigt und dies mit einem Zahlungsrückstand begründet. Gewobag-Sprecherin Anne Grubert bezifferte die Rückstände auf „insgesamt 2089,05 Euro“. Wie es zu dem Rückstand kam, lässt sich nicht genau rekonstruieren. Klar ist: Die Miete wird normalerweise vom Jobcenter direkt an die Gewobag gezahlt. Offenbar gab es aber im Oktober vergangenen Jahres eine Ausnahme.

Miete sei unregelmäßig und zu wenig gezahlt worden

„Das Jobcenter sagt, es habe die Miete an uns überwiesen“, sagt Familienmutter Fatima B. „Aber das stimmt nicht. Der Betrag, den wir erhalten haben, kommt jedenfalls nicht hin.“ Gewobag-Sprecherin Anne Grubert sagt, dass das Jobcenter „die Miete unregelmäßig gezahlt und unterzahlt“ habe, teilweise habe es „auch Mietzahlungen ausgesetzt“. Grubert: „Dadurch kamen die Mietrückstände zustande.“ Die Gründe seien „beim Jobcenter zu erfragen“. Das wollte die Berliner Zeitung gern tun. Doch das Jobcenter verlangte vor einer Stellungnahme „eine ausgefüllte Vollmacht zur Datenfreigabe“ durch die betroffene Familie. Diese war bis Redaktionsschluss nicht zu erhalten.
Die Gewobag erhob gegen die Familie nicht nur Vorwürfe wegen des Zahlungsrückstandes, sondern verwies zugleich auf „erhebliche Vertragsstörungen“. So seien die Mieter mehrfach wegen Verstoßes gegen die Hausordnung abgemahnt worden. Auch habe es von anderen Bewohnern Beschwerden gegeben. Die Familie weist die Vorwürfe zurück. Sie sieht sich als Opfer falscher Behauptungen aus der Nachbarschaft. Fatima B. zeigt sich zugleich offen für Gespräche. Sie habe kein Problem, sich für einen Neustart mit den Nachbarn zusammenzusetzen, sagt sie. „Mit mir kann man über alles reden.“
Gespräche mit dem Versuch, zwischen den Mietern zu vermitteln, hat es offenbar nicht gegeben. Sozialarbeiter Tom Liebelt sagt: „Man kann Mieter kaum schneller kündigen, als es die Gewobag in diesem Fall getan hat.“ Hinter der Kündigung wegen Mietschulden stecke offenbar ein Nachbarschaftsstreit im Haus, der auf Kosten der Familie B. habe gelöst werden sollen. „Eine Mediation hat es leider nicht gegeben“, so Liebelt. „Wir haben versucht zu schlichten, doch ist uns das nicht gelungen.“

Kritik vom Mieterberater: Zwei offene Miete führen zu Wohnungsverlust

Was den Fall politisch brisant macht: Eigentlich sollen die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Kündigungen vermeiden – durch Informationen, Beratung, Mediation und ähnliche Maßnahmen. Dieser Auftrag ergebe sich aus der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnungsbaugesellschaften“, auf die sich die Unternehmen mit dem Senat verständigt haben, so AMV-Chef Eupen. Es sei im vorliegenden Fall „nicht zu erkennen, dass die Gewobag diesem Präventivauftrag im ausreichenden Maße nachgekommen ist“. Es sei „ein Unding, dass es bei nicht einmal zwei offenen Mieten zum Wohnungsverlust kommen sollte“.
Die Gewobag sagte am Mittwochabend Hilfe zu. „Wir werden die Familie auch weiterhin mit unseren Angeboten und entsprechend unserer Möglichkeiten unterstützen“, so eine Unternehmenssprecherin. Dabei werde es aber auch an der Familie liegen, „entsprechend zu handeln und sich im Sinne eines nachbarschaftlichen Zusammenlebens an geltende Regeln und Gesetze zu halten und so ihren Beitrag zur Lebensqualität aller MitmieterInnen zu leisten“.

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

staaken.info am 02.05.2022: Satte Gutschriften für fast 1.700 Betriebskostenabrechnungen 2020:

Gewobag: Korrektur mit Beigeschmack

Ein nachösterliches “Präsent” wurde kurz vor dem Wochenende in den Briefkästen gefunden, von etwa der Hälfte der insgesamt 3.400 Gewobag-Neumietparteien aus den ehem. ADO-Beständen in der Großwohnsiedlung an Heerstraße und Magistratsweg: Statt heftigen Nachzahlungen gibt es satte Guthaben, laut der nun korrigierten Betriebskostenabrechnung 2020, mit um fast zwei Drittel reduzierten Stromkosten für die Nachtspeicherheizungen.Nur ein Grund zur Freude? Für die betroffenen Mieter:innen auf jeden Fall. Aber es bleiben offene Fragen und ein bitterer Beigeschmack.
Die erste Abrechnung  vom November 2020 hatte, z.B. für die Abrechnungseinheit der Wohnungen mit geraden Hausnummern in der Obstallee 2-22. Heizkosten festgestellt, die im Vergleich zum Vorjahr – mit 494.402,96 € = 1,59 €/m²/mtl. in 2019 – sich auf  774.517,63  € = 2,97 €/m²/mtl. im Jahr 2020 nahezu verdoppelt haben. Wohlgemerkt, für die gleichen 412 Wohneinheiten mit 21.732,5 m² beheizter Fläche.
Offenbar hat in dem kommunalen Wohnungsunternehmen Gewobag niemand auf die “wundersame Verteuerung” des Brennstoffes “Strom” vernünftig und mit der erforderlichen Sorgfaltspflicht für ihre Mieterschaft reagiert und vom Stromlieferanten Vattenfall eine Aufklärung und Überprüfung gefordert?
Stattdessen beschäftigte man sich mit der (Er-)Findung von vermeintlich erklärenden Auskünften. Zuerst hieß es, man habe ab 2020, sowohl die Erhöhung der EEG-Umlage (gerade mal 0,351 Cent pro kWH) vor allem aber auch einen einen neuen teuereren Ökostrom-Vertrag mit Vattenfall abgeschlossen.
Das haben viele Mieter:innen  – auf Anraten und z.T. ausgestattet mit entsprechenden Schreiben von dem Mietrechtsexperten des AMV Marcel Eupen – nicht hingenommen und Widerspruch eingelegt, gegen die Abrechnung und die erhöhten Kosten, da so ein Vertragswechsel weder für den Betrieb notwendig, noch  dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen würde.
Mit der zunehmenden medialen Beachtung des Vorgangs und der Auseinandersetzungen, nahm parallel im Hause Gewobag ein “munteres Entwickeln” Fahrt auf, von immer wieder neuen und sich nicht selten widersprechenden Begründungen für die überhöhten Stromabrechnungen. Mal war es kein Vertragswechsel aber eine Tarifanpassung, mal wachsende Steuern und Abgaben im Verbund mit einem vehement gestiegenen Verbrauch im Zuge der Corona-Pandemie und am Schluss sogar die Behauptung: die Gewobag wäre quasi gezwungen worden, die neuen Bestände mit in den (offenbar ungünstigeren) Rahmenvertrag der kommunalen Wohnungsgesellschaften einzugliedern …
Nun, ein halbes Jahr nach der ersten Betriebskostenabrechnung musste man kleinlaut zugeben – was auch in einem Begleitschreiben von Vattenfall bestätigt wurde – dass es keine Vertrags- oder Tarifänderung, keine wesentlich höheren Abgaben für Steuer und Umlagen und auch keinen höheren Verbrauch gab, sondern: Ein IT-Fehler bei der landeseigenen Stromnetz Berlin hätte die Übermittlung falscher, überhöhter Verbrauchswerte verursacht.
Am Ende stehen nun für die o.g. beispielhaften 412 Wohnungen der Aufgänge Obstallee 2-22  für  Lieferung+Leistung des Heizungsstroms nur noch 224.0003,74 € zu Buche!
Weniger als ein Drittel der ersten Abrechnung und sogar weniger als die Hälfte der Kosten, die für diese Wohn- und Abrechnungseinheiten im Jahr 2019 abgerechnet und von den Mieter:innen beglichen worden sind.
Da drängt sich doch die eine oder andere Frage förmlich auf:Wo liegt denn nun der Fehler? In der jetzt korrigierten Abrechnung 2020 oder bezog man für die Abrechnung des Heizungsstroms im Jahr 2019 auch schon falsche, viel zu hohe Verbrauchswerte?Oder welche Erklärung gibt es sonst für die Halbierung der Kosten von 2019 auf 2020?
Was ist eigentlich mit den restlichen rund 1.700 Wohnungen in der Großwohnsiedlung  des ADO-Gewobag Deals? Hatten die in 2020 im Vergleich zu dem Vorjahr “normale” Werte?
Wenn ja, hätten da nicht sofort bei allen Verantwortlichen in dem landeseigenen Wohnungsunternehmen die Alarmglocken läuten müssen, dass die in Rechnung gestellten Werte bei den 1.693 Wohnungen falsch sein müssen?
Egal wie: Nach diesem Abrechnungs-Desaster mit öffentlich verkündeten Fehlinformationen hat die Gewobag eine Menge aufzuholen im Wettbewerb um das Vertrauen bei ihren Mieterinnen und Mietern. Wohl nicht nur aus den betroffenen Wohnungen oder in der Staakener Großwohnsiedlung.
zum Nachlesen:• Gewobag: Heizkosten fast verdoppelt v. 17. Nov. 2021• Alle drin! Beim ADO-Gewobag-Deal v. 11. Nov. 2019
Die kostenlose Mieterberatung des AMV Alternativen Mieter- & Verbraucherschutzbund – im Rahmen des Bündnisses für Wohnungsneubau und Mieterberatung, zwischen Bausenat und Bezirk – findet “bei uns” in der Großwohnsiedlung an Heerstraße und Magistratsweg
immer montags von 15.30 bis 18.30 statt,im Stadtteilzentrum Staakentreff | Obstallee 22 E

Aus der Rubrik “Mieterinformationen”:

Berliner Zeitung am 02.05.2022: Falsche Heizkostenabrechnung – Mieter bekommen Geld zurück
Landeseigene Gewobag räumt Fehler ein und korrigiert frühere Angaben. Mieterberater fordern Aufklärung.
Überraschende Wende im Streit um hohe Heizkostennachzahlungen für Mieter in Staaken. Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag hat jetzt eingeräumt, dass Betriebskostenabrechnungen für 1693 Wohnungen in Staaken falsch gewesen seien. In Schreiben an die Mieter heißt es: „In der Betriebskostenabrechnung 2020 wurde ein falscher Grund für die erhöhten Stromkosten angegeben. Diesen korrigieren wir hiermit.“ Die zu viel verlangten Stromkosten für das Abrechnungsjahr 2020 würden den Bewohnern im Gebiet Heerstraße Nord „gutgeschrieben“. Für eine durchschnittliche Wohnung mit 65 Quadratmetern ergibt sich nach Angaben von Gewobag-Sprecherin Anne Grubert ein Guthaben zwischen 450 und 600 Euro.
Durch die „Übermittlung falscher Daten vom städtischen Netzbetreiber Stromnetz Berlin GmbH an den Energieversorger Vattenfall“ seien „von Vattenfall an die Gewobag fehlerhafte Rechnungsbeträge“ erhoben worden, heißt es in Schreiben der Wohnungsbaugesellschaft an die Mieter. Dies habe dazu geführt, dass von den Bewohnern „eine zu hohe Forderung“ erhoben worden sei. Die Stromnetz Berlin GmbH habe „ihren Fehler erkannt, korrigiert und die richtigen Daten an Vattenfall übermittelt“.
Worin der Fehler bestand, geht aus einem Schreiben von Vattenfall an die Mieter hervor. Darin heißt es, dass es nach einer IT-Umstellung bei Stromnetz Berlin „für das Vattenfall-Abrechnungssystem nicht erkennbar“ gewesen sei, dass es sich bei der Verbrauchsstelle um eine Nachtspeicherheizungsanlage und nicht um „einen Standardstromanschluss“ gehandelt habe. Bei Nachtspeicherheizungen würden geringere Netzentgelte und eine geringere Konzessionsabgabe vom Netzbetreiber in Rechnung gestellt. Deshalb seien der Gewobag im vorliegenden Fall von Vattenfall „zu hohe Rechnungsbeträge“ übermittelt worden, „was zu einer falschen Forderung seitens der Gewobag“ gegenüber den Mietern geführt habe.

Aus hohen Nachforderungen werden hohe Gutschriften

Wie berichtet, enthielten die ursprünglich erstellten Betriebskostenabrechnungen der Gewobag für die Mieter mit Nachtstromspeicherheizungen teils Nachforderungen von mehreren Hundert Euro für das Jahr 2020. In einem Fall, in dem die Mieter eigentlich 489,80 Euro nachzahlen sollten, dürfen sich die Bewohner nun nach der Korrektur über ein Guthaben von 872,62 Euro freuen.
Die Gewobag hatte die Wohnungen in Staaken erst Ende 2019 von der privaten ADO Properties erworben. Die höheren Nachzahlungen für das Jahr 2020 begründete die Gewobag gegenüber den Mietern zunächst mit einer kuriosen Erklärung. Die Kostenerhöhung resultiere unter anderem „daraus, dass in dem neuen Vertrag von Stromerzeugung aus Kernenergie auf Ökostrom gewechselt wurde“, hieß es. Später rückte die Gewobag davon ab – und erklärte, es habe gar keinen Tarifwechsel gegeben. Sowohl die ADO als auch die Gewobag nutzten den Tarif Klima Natur des Stromerzeugers Vattenfall. Mit einem Unterschied: Die private ADO habe „denselben Tarif Klima Natur zu günstigeren Konditionen eingekauft als die Gewobag im Wege der öffentlichen Ausschreibung“. Die Erklärung, die Erhöhung der Kosten resultiere daraus, dass in einem neuen Vertrag von Stromerzeugung aus Kernenergie auf Ökostrom gewechselt wurde, sei „fehlerhaft“ gewesen. Das sei aber „erst im Nachgang“ aufgefallen.
Die Gewobag verwies schließlich darauf, dass „sich rund drei Viertel der höheren Kosten durch die Erhöhung von Steuern und Abgaben“ erklärten. „Der Rest entstand durch den Preis pro Einheit Energie und durch den erhöhten Energieverbrauch in Zeiten der Pandemie.“ Die Heizungen seien in dieser Zeit „mehr genutzt“ worden, da die Mieter „mehr Zeit zuhause verbracht“ hätten. Jetzt nun die komplette Kehrtwende mit einer Korrektur der Nebenkostenabrechnung. „Die Gesamtrückzahlung von Vattenfall beträgt rund 800.000 Euro“, erklärt Gewobag-Sprecherin Grubert.

Unternehmen verteidigt sein Vorgehen

Die Gewobag verteidigt ihr Vorgehen. „Die Betriebskostenabrechnung war im Zeitpunkt der Abrechnung gegenüber den MieterInnen formal richtig“, sagt die Unternehmenssprecherin. „Fehlerhaft war ausschließlich die Angabe zum Vertragswechsel.“ Also die Angabe zum angeblichen Wechsel von Atomstrom auf Ökostrom. Alle anderen Ausführungen seien „im Zeitpunkt der Erstellung richtig“ gewesen. Grubert: „Es war seinerzeit nicht erkennbar, dass die Abrechnung auf der Grundlage einer falschen Datenbasis zu den separaten Positionen Netzentgelt und Konzessionsabgabe gefertigt wurde.“ Insbesondere seien im Vergleich der Werte zwischen 2019 und 2020 und bei Gegenüberstellung der Abrechnungen des Versorgers „keine Abweichungen festzustellen“.
Das sieht der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund (AMV), dem die hohen Nachzahlungen aufgefallen waren, anders. „Es ist erschreckend, dass der Fehler in der vorliegenden Größenordnung von mehreren Hunderttausend Euro nicht bereits im Rahmen der Erstellung der maßgeblichen Abrechnungen aufgefallen ist“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Schließlich lagen die Kosten des Jahres 2019 vor und damit hätte die exorbitante Kostensteigerung schon vor der Übersendung der Abrechnungen einer gewissenhaften Kontrolle unterzogen werden müssen, die offensichtlich unterblieben ist.“ Anders lasse sich „die falsche Begründung der Kostensteigerung in den Abrechnungen nicht erklären“.
„Wir bedauern diese Situation, weisen aber darauf hin, dass hier kein Verschulden der Gewobag vorliegt“, so Anne Grubert. Für die Erstellung der Kundenrechnung erhalte der Stromlieferant vom Netzbetreiber „in einem automatisierten Prozess die für die Abrechnung notwendigen Daten“, so Grubert. „Als Wohnungsbaugesellschaft stellen wir den auf dieser Datengrundlage ermittelten Energieverbrauch in Rechnung.“ Selbstverständlich werde der zu viel berechnete Betrag in voller Höhe erstattet.

Einsicht in Unterlagen verlangt

Auf die Frage, ob die Gewobag ausschließen kann, dass der Fehler bei der Abrechnung für das Jahr 2020 bereits im Jahr 2019 begangen wurde, erklärt das Unternehmen: „Ja. Die Übermittlung falscher Daten zu den Netzentgelten vom städtischen Netzbetreiber Stromnetz Berlin GmbH an den Energieversorger Vattenfall steht in einem unmittelbaren Zusammenhang einer umfangreichen IT-System-Umstellung bei Stromnetz Berlin GmbH.“
Dem Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbund reichen die bisherigen Erklärungen der Gewobag nicht aus. „Zwar ist es äußerst erfreulich, dass die Gewobag nunmehr 1693 Mietparteien eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020 hat zukommen lassen“, sagt AMV-Chef Marcel Eupen. „Erledigt ist der Vorgang deshalb aber noch lange nicht, da die Angaben der Gewobag noch nicht überprüft werden konnten und dafür in der Vergangenheit die Begründung der Kostensteigerung zu oft gewechselt hat“, sagt er. „Ich erwarte von der Gewobag nach wie vor eine lückenlose Aufklärung und insbesondere Einsicht in alle Vertragsdokumente, aus denen der wahre Grund der Kostenexplosion entnommen werden kann“, fordert der AMV-Chef.