Kann bereits die konkrete Gefahr eines Mangels den vertragsgemäßen Gebrauch einschränken?

Die Antwort des Landgerichts Chemnitz (LG Chemnitz – 3 T 521/13, Beschluss vom 19.02.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Chemnitz in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Das Gericht kann sich auch nicht darauf zurückziehen, dass der Sachverständige bei seiner Ortsbesichtigung am 29.02.2012 nur noch geringe, seiner Ansicht nach alte Schimmelspuren vorgefunden hat und auch nicht die anhand der vorgelegten Lichtbilder nachgewiesenen Feuchtigkeitserscheinungen selbst in Augenschein nehmen konnte, denn von einer nicht nur unerheblichen Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs bei einem Mangel ist auch dann auszugehen, wenn der Mangel sich auf die Gebrauchstauglichkeit noch nicht unmittelbar auswirkt, aber die konkrete Gefahr besteht, dass er sie jederzeit erheblich beeinträchtigt (vgl. BGH Urteil vom 15.12.2010, XII ZR 132/09 m.w.N.). Um einen solchen Mangel handelt es sich bei im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit. Sofern es sich um einen baulichen Mangel handelt, kann der Einwand auch nicht mit der Bemerkung weggewischt werden, es habe sich um ein einzelnes Schadensereignis gehandelt. Auch und gerade bei schlechtem Wetter hat der Mieter einen Anspruch auf eine dichte und trockene Wohnung.”

Rechtfertigt die Bezeichnung des bei der Vermieterin angestellten und für die Wohnanlage zuständigen Objektbetreuers in einem an die Vermieterin gerichtetem Faxschreiben als „faul“ sowie der zuständigen Sachbearbeiterin auf der Facebook-Seite der Vermieterin als „talentfreie Abrissbirne“ die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 216 C 461/14, Urteil vom 30.01.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Aufgrund der Bezeichnungen der Mitarbeiterin … als „talentfreie Abrissbirne“ und des Objektbetreuers … als „faul“ war die Klägerin nicht berechtigt, das Mietverhältnis fristlos gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB zu kündigen.

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Eine Beleidigung ist eine Straftat und kann insoweit ebenfalls ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund sein, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, verübt wird. Sie ist der Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung, wobei eine bloße Unhöflichkeit nicht genügt (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 543 BGB, Rn 187).

Vorliegend kann das Gericht letztlich offen lassen, ob die beiden Bezeichnungen der Mitarbeiter der Klägerin den Tatbestand der Beleidigung gemäß § 185 StGB erfüllen. Denn jedenfalls wären sie im Spektrum der denkbaren Beleidigungen als eher weniger schwerwiegend einzuschätzen.

Daher wäre vorliegend eine vorherige Abmahnung erforderlich gewesen. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB. Hierbei ist anerkannt, dass dies bei schweren Beleidigungen regelmäßig gegeben ist. Etwas anderes gilt jedoch im Fall von einmaligen Beleidigungen, die für sich betrachtet kein besonderes Gewicht haben und sich die Unzumutbarkeit erst aus deren Wiederholung ergibt (Blank a.a.O., Rn 189 m.w.N.).

Hier handelt es sich zwar um zwei einzelne Äußerungen über verschiedene Personen gegenüber verschiedenen Adressaten. Letztlich stehen beide Äußerungen aber in einem unmittelbaren zeitlichem Zusammenhang und gehen auch auf den selben Sachverhalt, nämlich den von den Beklagten als sehr störend empfundenen Lärm von der Gartenanlage, zurück. Die Bezeichnung „faul“ hat dabei zudem einen – von Seiten der Beklagten als zutreffend empfundenen und von der Klägerin bestrittenen – Tatsachenkern. Auch die Bezeichnung „talentfreie Abrissbirne“ zielt letztlich nicht hauptsächlich auf eine Herabwürdigung oder auf die Kundgabe der Missachtung der Mitarbeiterin; auch in dieser Äußerungen steckt ein – von den Beklagten als wahr empfundener – Zusammenhang mit einem tatsächlichen Vorgang, dem Gespräch mit der Mitarbeiterin. Das Gericht verkennt nicht, dass entsprechende Äußerungen grundsätzlich durchaus zu einer fristlosen Kündigung berechtigen können; im vorliegenden Fall wäre eine Fortführung des Vertragsverhältnisses aber erst bei einer Wiederholung ähnlicher Äußerungen nach einer vorherigen Abmahnung unzumutbar.”

Muss sich bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 14/15, Urteil vom 01.07.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. a) bis b) in den Randnummern 9 bis 12 wie folgt aus: “a) Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Diese Voraussetzung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats erfüllt, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; Senatsurteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 f., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die von den Beklagten bewohnten Räume seiner bisher noch im Haus der Eltern untergebrachten Tochter und deren Kind zwecks Begründung eines eigenen Hausstandes zur Verfügung zu stellen, diese Voraussetzung erfüllt.

b) Entgegen der Auffassung der Revision ist es unerheblich, dass die Tochter des Klägers lediglich die Wohnräume nutzen will und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, von den Beklagten für ihr Ladengeschäft benutzten Räume hat. Denn bei einem Mischmietverhältnis, das nach den unangegriffenen Feststellungen der Vorinstanzen insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen ist, braucht sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.

Zwar ist auch ein solches Mietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224 Rn. 11). Das besagt aber nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung erforderliches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere ein Eigenbedarf im Sinne von Absatz 2, sich auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen muss. Denn der mit dieser Vorschrift auf den Mieter von Wohnraum zugeschnittene Schutz schließt eine in das Mietverhältnis mit aufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht ein. Bei gewerblich oder geschäftlich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Vermieters zur ordentlichen Kündigung gerade nicht vom Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab.

Die von der Revision vertretene Auffassung, der Eigenbedarf des Vermieters müsse sich auch auf untergeordnete gewerblich genutzte Räume er-strecken, würde – wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat – dazu führen, dass der Vermieter zwar berechtigterweise Eigenbedarf an den zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten geltend machen könnte, damit aber gleichwohl regelmäßig scheitern müsste, weil er oder der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Personenkreis für sich keine Möglichkeiten zu einer (sinnvollen) gewerblichen Nachnutzung sieht und damit keinen entsprechenden gewerblichen Nutzungsbedarf geltend machen kann. Es besteht kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau wertungswidrig auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken und damit für Mischmietverhältnisse eine Eigenbedarfskündigung im praktischen Ergebnis weitgehend auszuschließen.”