Ist eine Klage auf ein im Rechtsstreit nachgeholtes Mieterhöhungsverlangen zu vertagen, wenn zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung die Zustimmungsfrist des Mieters noch läuft?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 T 62/15 Abl, Beschluss vom 28.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Zu Recht beanstandet der Kläger in diesem Zusammenhang die Ablehnung der Vertagung durch die abgelehnte Richterin im Hinblick auf das von ihm im Rechtsstreit nachgeholte Mieterhöhungsverlangen.

Zutreffend hat die abgelehnte Richterin beachtet, dass eine von der Partei nicht erkannte Unzulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens einen Umstand darstellt, auf den im Rahmen der Prozessleitung nach § 139 Abs. 3 ZPO hinzuweisen ist, und dem auch mit der gerichtlichen Verfügung vom 18. Februar 2015 Rechnung getragen. Soll diese Hinweispflicht aber nicht ins Leere gehen, muss der Kläger jedoch auch die Möglichkeit haben, diesen Mangel, wenn möglich, zu beheben. Eine solche Möglichkeit sieht indes gerade die Regelung in § 558 b Abs. 3 BGB vor. Bei dieser Sachlage wird das Ermessen sowohl bei der Anberaumung des Verhandlungstermins als auch bei der Frage, ob die Sache nach § 227 Abs. 1 ZPO zu vertagen ist, eingeschränkt.

Die Frage, ob bei einer nicht abgelaufenen Zustimmungsfrist die Klage als unzulässig abzuweisen oder zu vertagen ist, war auch Gegenstand der Erörterungen im Gesetzgebungsverfahren.

In der Stellungnahme des Bundesrats hat dieser die Regelung einer Vertagungspflicht angeregt (BT-Drs. 14/4553, S. 88):

“Zu Artikel 1 Nr. 3 (§ 558 b Abs. 3 BGB)

Der Bundesrat bittet, im weiteren Gesetzgebungsverfahren zu prüfen, ob ergänzend zu § 558 b Abs. 3 BGB-E prozessual eine Vertagungspflicht des Gerichts bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist des Mieters nach § 558 b Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 BGB-E vorgesehen werden sollte.

Begründung

Ist der Klage des Vermieters nach § 558 b Abs. 2 BGB-E ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a BGB-E nicht entspricht, kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB-E). Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB-E zu (§ 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB-E). Läuft zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung die Zustimmungsfrist des Mieters noch, kann eine Sachentscheidung regelmäßig nicht ergehen. Allerdings ist eine Klageabweisung durch Prozessurteil möglich. Das künftig ausdrücklich gesetzlich abgesicherte Recht des Vermieters auf Nachholung des Erhöhungsverlangens sollte deshalb auch prozessual begleitet werden, indem ergänzend eine Vertagungspflicht des Gerichts vorgesehen wird.”

Die Bundesregierung hat einer Vertagungspflicht ausdrücklich zugestimmt, eine Regelung im Rahmen der Mietrechtsvorschriften jedoch unter Hinweis auf die bestehende Gesetzeslage nicht für erforderlich gehalten (BT-Drs. 14/4553, S. 100):

“Zu Nummer 20 – Artikel 1 Nr. 3 (§ 558 b Abs. 3 BGB)

Die Bundesregierung teilt die der Anregung zugrunde liegende Auffassung, dass es aus Gründen der Prozessökonomie sinnvoll ist, dass die Gerichte vor einer Sachentscheidung abwarten, bis die Zustimmungsfrist nach § 55 8b Abs. 2 Satz 1 BGB-E, die bei Heilung von Mängeln des Mieterhöhungsverlangens während des Rechtsstreits (§ 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB-E) neu beginnt, abgelaufen ist. Sie hält allerdings das bestehende prozessrechtliche Instrumentarium des § 227 ZPO für ausreichend. § 227 ZPO ermöglicht es den Gerichten schon jetzt, das Verfahren unter Berücksichtigung der laufenden Fristen entsprechend zeitlich zu gestalten und es bis zum Fristablauf zu vertagen. Der Bundesregierung sind in diesem Zusammenhang auch keine Probleme aus der Praxis bekannt.”

Grundsätzlich steht die Frage einer Vertagung gemäß § 227 Abs. 1 ZPO zwar im Ermessen des Gerichts. Das Gericht muss im Rahmen seiner Ermessensentscheidung aber beachten, dass die Regelung auch dazu dienen soll, den Parteien die sachgerechte Wahrnehmung ihrer Rechte durch ausreichenden Sachvortrag zu ermöglichen, und sich damit als Ausdruck des Anspruchs auf rechtliches Gehör darstellt. Immer dann, wenn eine Partei einem Hinweis des Gerichts nur dadurch Genüge tun kann, dass sie hierzu Gelegenheit in einem neuen Verhandlungstermin erhält, ist zu vertagen. Ein erheblicher Grund im Sinne von § 227 Abs. 1 ZPO liegt deshalb vor, wenn nach Hinweis auf eine formell unwirksame Mieterhöhungserklärung dieser Mangel durch Nachholung eines neuen Mieterhöhungsverlangens im Prozess behoben werden soll, aber die dem Mieter zustehende Zustimmungsfrist zurzeit des anberaumten Termin noch nicht abgelaufen ist (Paschke, Die Nachbesserung/Nachholung des Mieterhöhungsverlangens im Prozess NZM 2008, 705 [708]).

Indem die abgelehnte Richterin gleichwohl in Kenntnis des angekündigten und danach auch vom Kläger in den Rechtsstreit eingeführten weiteren Mieterhöhungsverlangens die Vertagung allein unter Hinweis auf die Unzulässigkeit des ursprünglichen Antrags abgelehnt hat, hat sie die obigen Grundsätze nicht beachtet und damit den Anspruch des Klägers rechtliches Gehör verletzt. Zwar mag nicht jede Verletzung des rechtlichen Gehörs stets eine Befangenheit begründen. Im Falle der Ablehnung einer Vertagung bei einem nachgeholten Mieterhöhungsverlangen zur Wahrung der Zustimmungsfrist stellt sich die Ermessensausübung der abgelehnte Richterin aber auch aus der Sicht einer ruhig und besonnen denkenden Partei als einseitige Benachteiligung dar, indem ihr die Wahrnehmung der vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehenen Möglichkeit zur Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens im Prozess durch eine rechtswidrig zu enge Auslegung der Voraussetzungen einer Vertagung bewusst verweigert wird. Das rechtfertigt die Annahme, dass die abgelehnte Richterin nicht unvoreingenommen und neutral, sondern einseitig zu seinem Nachteil entscheidet.”

Können leerstehende Wohnungen als Vergleichswohnungen zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens angegeben werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Fritzlar (AG Fritzlar – 8 C 140/14, Urteil vom 22.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Fritzlar in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Mieterhöhungsverlangen vom 29.11.2013 entspricht schon deshalb nicht den Anforderungen des § 558a BGB, weil zwei von den drei darin benannten Vergleichswohnungen nach dem – von dem Kläger nicht bestrittenen und insoweit als zugestanden zu behandelnden (§ 138 Abs. 3 ZPO) – Vorbringen des Beklagten schon vor Zugang des Mieterhöhungsverlangens leer standen. Nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens aber nur auf “entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen” Bezug genommen werden. Standen aber die in dem Mieterhöhungsverlangen unter Nr. 1 und 3 benannten Wohnungen leer, konnte für diese Wohnungen mangels tatsächlicher Mietzahlung auch kein “entsprechendes Entgelt” im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB angefallen sein. Das auf § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB gestützte Mieterhöhungsverlangen vom 29.11.2013 ist daher nicht ordnungsgemäß.”

Stellt der Einbau eines Etagenfahrstuhls eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar, und zwar selbst dann, wenn durch den Einbau der Flur der Wohnung um 1,60 m verkürzt wird?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 362/14, Urteil vom 07.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagten sind gemäß § 555 d BGB zur Duldung der vom Kläger geplanten Maßnahmen zum Einbau eines Fahrstuhls unter Herstellung eines Zugangs auf der Etage der streitgegenständlichen Wohnung der Beklagten verpflichtet. Bei dem Einbau eines Fahrstuhls handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b Nr. 4 BGB, durch welche die Nutzbarkeit der Wohnung der Beklagten infolge einer leichteren Zugangsmöglichkeit verbessert wird. Dies kommt auch dadurch zum Ausdruck, dass das Vorhandensein eines Personenaufzugs in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt ist (Berliner Mietspiegel 2013, ABl. Nr. 21/2013, Seite 694).

Der Einbau eines Fahrstuhls ist grundsätzlich als eine den Gebrauchswert der Mietsache erhöhende Modernisierungsmaßnahme anzusehen (Bamberg/Roth, BeckOK § 555 b BGB, Rn 30). Es kann dahinstehen, ob der Einbau eines Fahrstuhls möglicherweise auch der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555 b Nr. 5 BGB dient. Dies änderte an der grundsätzlichen Duldungspflicht nichts.

Die geplante Maßnahme stellt für die Beklagten keine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist, wobei finanzielle Erwägungen im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung in diesem Zusammenhang grundsätzlich nicht zu berücksichtigen sind, § 555 d Abs. 2 BGB.

Eine nicht zu rechtfertigende Härte wird nicht dadurch begründet, dass der Einbau des Fahrstuhls mit einer Änderung des Grundrisses der Wohnung verbunden ist, indem der Wohnungseingang etwa um 1,60 m in den Wohnungsflur hinein verlegt und dieser entsprechend verkürzt wird.

Ob eine Wohnungsgrundrissänderung im Zusammenhang mit einer Modernisierung als Härte anzusehen ist und eine Duldungspflicht des Mieters ausschließt, ist durch Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (BGH, Urteil vom 13. Februar 2008 – VIII ZR 105/07, GE 2008, 469). Die Verlegung der Wohnungseingangstür unter Verkürzung des Wohnungsflurs um 1,60 m hat angesichts der Gesamtgröße der Wohnung von 133,71 qm nur geringfügige Auswirkungen und ändert deren Zuschnitt und Nutzbarkeit insgesamt nicht maßgeblich. Denn die dem regelmäßigen Aufenthalt dienenden Räume werden nicht angetastet. Hinzu kommt, dass die Verringerung der Wohnfläche infolge der Verkleinerung des Flur teilweise eine gewisse Kompensation dadurch erfährt, dass der Wohnung ein zusätzlicher Abstellraum mit einer Größe von 4 qm zugeschlagen wird.

Eine Härte wird auch nicht durch den Verlust des Zugangs zum Nebentreppenhaus begründet. Auch wenn sich die Beklagten bislang auf dessen Nutzung zum Erreichen der Mülltonnen eingestellt haben, stellt der nunmehr erforderliche Weg durch das Haupttreppenhaus keine entscheidende Änderung Nutzungsgewohnheiten der Beklagten dar.

Entsprechendes gilt für die mit den voraussichtlich achttägigen Bauarbeiten verbundenen Beeinträchtigungen. Es ist nicht ersichtlich, dass diese über einen längeren Zeitraum zu so erheblichen Störungen führen, dass die Annahme einer Härte gerechtfertigt erscheint.

Der Umstand, dass die Wohnung durch den Wegfall eines Teils des Flurs nach Ansicht der Beklagten ihren “repräsentativen Eingangsbereich” verlieren und die sich momentan im Flur befindenden Jugendstilmöbel dort keinen Platz mehr haben würden, ist mit Blick auf die Einrichtungsmöglichkeiten, die eine 133,71 qm große Wohnung bietet, ebenfalls nicht als Härte anzusehen.

Nach allem führen die mit den Arbeiten der Klägerin zwangsläufig verbundenen Nachteile bei einer Gesamtschau jedenfalls nicht zu so erheblichen Einschränkungen der Nutzbarkeit der Wohnung, dass die Annahme einer Härte begründet ist, die über die üblichen Nachteile deutlich hinausgehende Einbußen voraussetzt.

Es kann dahinstehen, ob die Möglichkeit des Anbaus eines Außenfahrstuhls mit einem Halt auf den Treppenzwischenpodesten bestanden hat. Auch wenn dieser ebenfalls grundsätzlich als wohnwerterhöhend anerkannt ist, ist der Komfortgewinn durch den ebenerdigen Zugang zu den Wohnungen deutlich höher und nicht vergleichbar.

Eine unzumutbare Härte folgt auch nicht aus einer sog. Luxusmodernisierung (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04, GE 2005, 1056). Dies ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei ist einerseits zu berücksichtigen, dass nach Sinn und Zweck der Regelungen betreffend die Modernisierung grundsätzlich eine Verbesserung des Wohnstandards erreicht werden soll. Deshalb ist eine Modernisierung auch nicht auf einen derzeitigen durchschnittlichen Standard beschränkt. Vielmehr darf der Vermieter grundsätzlich die Attraktivität seiner Wohnung auch durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen und damit die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt vorantreiben (BGH a.a.O.). Andererseits ist nicht zu verkennen, dass die vorliegende Modernisierung zu einer erheblichen Erhöhung der Miete führt. Indes ist das Haus unter Berücksichtigung der sehr großzügig geschnittenen Wohnungen und der Lage in Schlachtensee doch eher auf gehobene Wohnverhältnisse eingerichtet. Gerade unter diesem Gesichtspunkt ist das Vorhandensein eines Aufzugs für viele Mieter von großem Nutzen und stellt für diese folglich keinen übertriebenen Luxus dar.”