Liegt in der monatelangen Unterbringung von mehreren Igeln in Wohnräumen und auf dem Balkon eine mietvertragliche Pflichtverletzung, die den Vermieter berechtigt, eine Abmahnung auszusprechen und bei Missachtung dieser eine sofortige und fristlose Kündigung geltend zu machen?

Die Antwort des Amtsgerichts Spandau (AG Spandau – 12 C 133/14, Urteil vom 11.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Spandau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagte ist gem. § 546 BGB verpflichtet, die Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben, da die fristlose Kündigung vom 02. Mai 2014, gestützt auf § 543 Abs. 3 BGB wirksam ist und das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet hat. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass in der monatelangen Unterbringung von mehreren Igeln in Wohnräumen und auf dem Balkon eine mietvertragliche Pflichtverletzung liegt. Zwar regelt § 11 des Mietvertrages eine Erlaubnis zur Kleintierhaltung wie Vögel, Zierfische, Schildkröten, Hamster, Zwergkaninchen oder vergleichbare Tiere – gemeint sind typische Haustiere, die üblicherweise in Wohnungen gehalten werden können. Igel sind jedoch keine typischen Haus-, sondern Wildtiere, die zwar klein sind, aber Gerüche absondern, was bekannt ist, die speziell Tieren eigen sind, die in freier Natur leben. Diese ” Wildgerüche” sind von permanenter Natur und können auch durch Wände und Wohnungstüren in angrenzende Wohnungen ziehen. Von daher ist die Beherbergung dieser Tiere in Wohnungen von vornherein problematisch. Ganz sicher ist eine übermäßige Tierhaltung, die zur Belastungen und unbilligen Belästigungen der Mitbewohner führt, nicht mehr von einem vertragsgemäßen Wohngebrauch gedeckt. Dies verlangt schon der Hausfriede, da es unter anderem zu den Pflichten des Vermieters gehört, den unbeschwerten und störungsfreien Wohngebrauch auch denen zu gewähren, die keine derartigen Tiere in ihrer Nähe haben wollen, bzw. mit Abscheu, Ekel, Angst usw. reagieren. Es hätte hier sicherlich kein Probleme bestanden, ein Tier vorübergehend in der Wohnung gesund zu pflegen. Die Beklagte hat jedoch unstreitig deutlich mehr als einen Igel über einen längeren Zeitraum, nämlich wohl hauptsächlich in der Winterzeit ,in der Wohnung aufgenommen und auf die Abmahnungen der Klägerin vom 22.August 2013, 22. Oktober 2013 und vom 13.Januar 2014 bis zuletzt im Prozess in keiner Weise reagiert und insbesondere auch keine Erklärung des Inhalts abgegeben, dass die Igelhaltung zukünftig unterlassen würde, sondern nur mit Schriftsatz vom 07.Oktober 2014 mitgeteilt, es befänden sich aktuell keine Igel in der Wohnung (wahrscheinlich witterungsbedingt). Da die Beklagte uneinsichtig ist und insbesondere auch auf die aktenkundige Beschwerde ihres Nachbarn vom 29 04.2014 Dr. Braun über Geruchsbelästigung nicht reagiert hat, sondern Belange ihrer Mitmieter offensichtlich ignoriert, ist die Klägerin schon im Interesse des Hausfriedens gehalten, Maßnahmen gegenüber der Beklagten zu ergreifen, da eine Unterlassungsklage gegen diese offensichtlich nicht erfolg versprechend ist.

Von daher war die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründet.”

Ist eine Mieterhöhung nach vorausgegangenen Modernisierungen teilbar, wenn die Modernisierungsarbeiten trennbar sind und zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt wurden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 330/14, Urteil vom 10.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Mieterhöhungserklärung des Beklagten vom 29. Januar 2014 hat für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht zu einer Erhöhung der von der Klägerin geschuldeten Miete geführt. Da die tatsächliche Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die in der an Kündigung genannte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt, verschiebt sich der Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate nach hinten, sodass für die Zeit vor dem 1. Oktober 2014 keine Mieterhöhung eingetreten ist.

Der Kläger kann nicht einen Teilbetrag der Mieterhöhung, welcher die angekündigte Mieterhöhung nicht übersteigt, bereits ab dem 1. April 2014 verlangen. Nach vorangegangenen Modernisierungsmaßnahmen ist eine Mieterhöhungserklärung gemäß §§ 559, 559 b BGB nach Abschluss der Bauarbeiten zulässig und begründet auf der Grundlage der umlagefähigen Baukosten dann die sich danach ergebende Mieterhöhung. Eine Teilbarkeit der Erhöhung kommt hierbei nur insoweit in Betracht, als es sich um trennbare Modernisierungsmaßnahmen handelt, soweit diese zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig gestellt werden. In diesem Fall ist es sachgerecht, dass der Mieter, der von diesen Maßnahmen bereits profitiert, hierfür auch die anteilige Mieterhöhung schuldet (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, GE 2015, 245). Maßgeblich ist hierfür jedoch, dass die einzelnen Maßnahmen trennbar sind.

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Auch wenn man die Erneuerung der Fenster und die Dämmung der Fassade nicht als einheitliche Maßnahme und eine getrennte Mieterhöhung für Fenster- und Fassadenarbeiten als zulässig ansähe, sind diese zum einen nicht zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertig gestellt worden und zum anderen übersteigt für beide Maßnahme die mit streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung geltend gemachte Mieterhöhung die mit der Ankündigung mitgeteilte um jeweils mehr als 10 %, nämlich Fenster 94,47 EUR gegenüber 73,56 EUR und Fassade 118,29 EUR gegenüber 66,60 EUR. Danach wäre auch bei einer getrennten Mieterhöhungserklärung für beide Maßnahmen der Erhöhungszeitpunkt gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB um sechs Monate hinausgeschoben.

Eine gestaffelte Mieterhöhung für einzelne Maßnahmen sieht das Gesetz in § 559 b Abs. 2 BGB jedoch nicht vor. Dafür spricht bereits wohl der Wortlaut in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB, der keine Einschränkung etwa dahin enthält, dass sich die Mieterhöhung um sechs Monate hinausschiebt, “soweit” sie die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Ebenfalls wird kein Unterschied zwischen einer fehlenden bzw. einer unzureichenden Ankündigung oder einer nur zu gering angegeben Mieterhöhung gemacht. Das spricht nach Auffassung der Kammer dafür, dass die Mieterhöhung insgesamt gemeint ist, sodass sich der Wirksamkeitszeitpunkt einer Mieterhöhung (insgesamt) um sechs Monate hinausschiebt, wenn entweder keine Erhöhungserklärung abgegeben worden ist oder die angekündigte Mieterhöhungserklärung um mehr als 10% überschritten wird. Soweit ersichtlich wird weder in Rechtsprechung noch in der Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Differenzierung der Mieterhöhung in Bezug auf eine Teilwirksamkeit betreffend die angekündigte Mieterhöhung und einer hinausgeschobene Wirksamkeit des überschießenden Betrags in Betracht kommt.”

Können Zahlungsrückstände aus vorangegangenen Gerichtsverfahren zur Kündigung berechtigen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 230/14, Urteil vom 03.02.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Allerdings stellt die Nichtzahlung der titulierten Forderungen des Klägers eine Pflichtverletzung dar. Auch wenn es sich hierbei nicht um rückständige laufende Mieten oder Nebenkostennachzahlungen handelt, sondern diese aus Schadensersatzansprüchen des Klägers resultieren und damit die Grundsätze einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs grundsätzlich nicht maßgeblich sind, steht dies der Annahme einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag nicht entgegen. Denn auch andere Rückstände können eine Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag begründen. Das gilt namentlich dann, wenn sie ihrerseits Folge einer Vertragsverletzung sind. In diesem Fall setzt sich die Vertragsverletzung in den Folgeansprüchen fort (BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 267/09, GE 2010, 571). Das ist hier der Fall. Ausweislich des Urteils im Vorverfahren lag eine Vertragsverletzung des Beklagten aufgrund eines unzureichenden Heiz- und Lüftungsverhaltens vor. Zur Beseitigung der hierdurch verursachten Schäden waren die ausgeurteilten Beträge erforderlich. Sie sind deshalb Folge der vorangegangenen Vertragsverletzung und begründen danach grundsätzlich auch eine Pflichtverletzung, die Gegenstand einer Kündigung sein kann.”