Kann eine grundlose Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht darstellen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigt?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 21 S 48/14, Urteil vom 06.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “2. Darüber hinaus berechtigte die Erstattung der Strafanzeige durch den Beklagten die Kläger zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB.

In Rechtsprechung und Literatur ist allgemein anerkannt, dass eine grundlose Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht darstellen kann. Eine fristlose Kündigung ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn die erstattete Strafanzeige als leichtfertig und unangemessen zu bewerten ist oder auf erfundenen Tatsachen beruht. Eine schwerwiegende Vertragsverletzung liegt aber auch dann vor, wenn die Anzeige zwar auf wahren Tatsachen oder Tatsachen, die der Anzeigeerstatter für wahr hält, beruht, der Anzeigeerstatter aber nicht zur Wahrung eigener Interesse handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen. Auf eine auf wahren oder möglicherweise wahren Tatsachen beruhende Strafanzeige kann sich danach als unangemessen darstellen, wenn sie Streitigkeiten über die Höhe der Miete, die Berechtigung einer Umlage von Betriebskosten und ähnliche Fälle zur Grundlage hat, da insoweit der Y-Weg zur Verfügung steht (OLG München, Urteil vom 17. März 2009 – 5 U …).

Gemessen daran war die Erstattung einer Strafanzeige unangemessen, weil der Beklagte hiermit letztlich seine Interessen weiterverfolgen wollte, die er auf dem Y-Weg nicht erfolgreich durchzusetzen vermochte. Der Berufung ist zwar zuzugeben, dass die Entscheidung, ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwer wiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, auch vom Verhalten des Angezeigten abhängig ist (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 02. Oktober 2001 – 1 BvR …). Der Beklagte hat indes, worauf schon das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat, keine Gründe vorgetragen, die eine Strafanzeige aus Sicht des Beklagten nachvollziehbar erscheinen ließen. Sein diesbezüglicher Vortrag in der Berufungsbegründung ist im Hinblick auf §§ 529 Abs. 1 Nr. 1, 531 Abs. 2 ZPO verspätet und im Übrigen unerheblich. Die vom Beklagten behauptete “Zerstörung” des Balkons stellt sich – wie der Beklagte selbst konzediert – in Wahrheit als Austausch des Fliesenbelags durch einen anderen Belag dar. Diese bauliche Veränderung mag dem Beklagten missfallen; sie in einen Zusammenhang mit dem Tod seiner Frau zu bringen und zur Grundlage eines strafrechtlichen Vorwurfs gegen Kläger zu machen, ist unangemessen und musste von den Klägern nicht hingenommen werden. Ebenso wenig rechtfertigen die seitens der Kläger veranlassten “Handwerkerbesuche” den strafrechtlichen Vorwurf der Nötigung. Es verstößt gegen mietvertragliche Treuepflichten, wenn der Beklagte auf der einen Seite Reparaturstau in seiner Wohnung bemängelt und sich hierdurch in seiner Gesundheit gefährdet sieht, andererseits die “Handwerkerbesuche” als Eingriff in seine Privatsphäre begreift und sie zum Anlass für eine Strafanzeige wegen “Schikane und Altersdiskriminierung” nimmt.

Hat eine in einem Mietvertrag enthaltene Wartungs- und Kleinreparaturklausel zur Folge, dass ein Abschlag von der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen ist?

Die Antwort des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf – 21 S 353/13, Urteil vom 23.10.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Schließlich folgt die Kammer auch der Auffassung des Beklagten nicht, nach der im Hinblick auf die in seinem Mietvertrag enthaltene so genannte Wartungs- und Kleinreparaturklausel ein Abschlag in Höhe von wenigstens 0,20 Euro/m² von der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzunehmen sei. Soweit die Klauseln die betragsmäßig nicht näher eingegrenzte Eigenvornahme von Kleinreparaturen vorsehen, dürften sie bereits unwirksam sein (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 538BGB Rn. 52ff., 56ff.). Demgegenüber ist die Verpflichtung zur Übernahme von Wartungskosten im Hinblick B die Regelungen des § 2 BetrKV beziehungsweise ihrer Vorgänger als durchaus üblich im Rahmen von Mietverhältnissen anzusehen, so dass sich auch diese nach Auffassung der Kammer nicht gesondert auf die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auswirken. Auf vorstehende Erwägungen kommt es allerdings deswegen nicht an, weil der diesbezügliche Einwand des Beklagten trotz erfolgter Fristsetzung durch das Amtsgericht nicht gegen die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen C erhoben wurde und gemäß § 411 Abs. 4 Satz 1 und 4 i. V. m. den §§ 296 Abs. 1,531 Abs. 1 ZPO als verspätet anzusehen ist.”

Darf eine Räumung von Wohnraum gem. § 940a ZPO bereits angeordnet werden, wenn lediglich die Vermutung des Vermieters besteht, dass ihm ein bestimmter Mieter einen Drohbrief geschrieben habe?

Die Antwort des Landgerichts Bonn (LG Bonn – 6 T 50/14, Beschluss vom 12.03.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Bonn in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat den Antrag der Antragstellerin auf Herausgabe der Mietwohnung zu Recht und mit zutreffender Begründung zurückgewiesen.

Die Antragstellerin hat den Verfügungsanspruch nicht ausreichend glaubhaft gemacht. Gemäß §940a ZPO darf eine Räumung von Wohnraum lediglich angeordnet werden, wenn verbotene Eigenmacht oder eine Gefahr für Leib und Leben vorliegt. Die Antragstellerin hat jedoch trotz Hinweises des Amtsgerichts nicht ausreichend glaubhaft gemacht, dass der Antragsgegner den vorgelegten Drohbrief verfasst hat. Die bloße Mutmaßung der Antragstellerin, dass lediglich der Antragsgegner in Betracht komme, reicht hierfür nicht aus.

Soweit die Antragstellerin eine von dem Antragsgegner ausgefüllte Einzugsermächtigung vorgelegt hat und sich darauf berufen hat, dass einzelne Buchstaben sich ähnelten, so dass von einer Identität des Verfassers der Drohung und der Einzugsermächtigung ausgegangen werden müsse, greift auch dies nicht durch. In beiden Schriftstücken sind lediglich zwei Buchstaben in Großbuchstaben geschrieben worden, so dass diese direkt miteinander verglichen werden können. Da die Schreibweise dieser Buchstaben nicht derart auffällig ist, dass es sich auch für den Laien erschließt, dass die beiden Schriftstücke nur von einer Person geschrieben worden sein können, hätte zur Glaubhaftmachung nach § 294 ZPO ein Schriftgutachten eines Sachverständigen vorgelegt werden müssen, um die Identität der Verfasser ausreichend nachzuweisen. Dies ist jedoch nicht geschehen.”