Liegt eine insolvenzsichere Anlage der Mietkaution bei Anlage der Kaution auf einem auf den Vermieter lautenden Sparbuch ohne Kenntlichmachung vor, dass es sich um ein Kautionskonto handelt?

Die Antwort des Amtsgerichts Homburg (AG Homburg – 23 C 120/14, Urteil vom 07.10.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Homburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1) wie folgt aus: “Gemäß § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm überlassene Kaution unabhängig von einer eventuell vereinbarten Anlageform, getrennt von seinem Vermögen anzulegen, hierauf hat der Mieter einen klagbaren Anspruch (BGH WuM 2008, 149).

Nach Rechtsprechung des BGH, der sich das erkennende Gericht insoweit anschließt, besteht insoweit ein Anspruch des Mieters auf Nachweis einer gesetzeskonformen Anlage der Kaution, wobei ihm bis zum Nachweis ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete zusteht (vgl. Stemel III 176, BGH WuM 2008, 149 f., BGH NJW 2009, 3505 f., NJW 2011, 59 f., NJW 2013, 1243 f.).

Eine gesetzeskonforme Anlage liegt aber nur vor, wenn die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt ist und deshalb auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt ist (BGH a. a. O.).

Eine solche insolvenzsichere Anlage liegt aber nicht vor bei Anlage der Kaution auf einem auf den Vermieter lautenden Sparbuch ohne Kenntlichmachung, dass es sich um ein Kautionskonto handelt (vgl. BGH WuM 2008, 149 ff.).

Insoweit begründet die Anlage der Kaution auf einem auf die Klägerin lautenden Sparbuch, ohne dass dieses offen als Treuhandkonto ausgewiesen ist und das im Fall der Insolvenz des Vermieters nicht zur Aussonderung gemäß § 47 InsO berechtigt, keine insolvenzsichere Anlage.

Hieran vermag auch die Übergabe des Sparbuchs an einen Treuhänder und Verwaltung durch den Treuhänder nichts zu ändern, dass es sich um ein Treuhandkonto handelt, muss sich vielmehr aus dem Sparbuch selbst ergeben (vgl. BGH a. a. O.).”

Kann ein Anspruch auf Betriebskostennachzahlung verwirkt sein?
Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 226 C 49/12, Urteil vom 16.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten kein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 i.H.v. 1002,89 EUR gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 S. 1, Abs. 2, Abs. 3 BGB i.V.m. dem Mietvertrag zu.

Es kann offen bleiben, ob die Einwände der Beklagten gegen die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung 2008 durchgreifen, da ein etwaiger Nachzahlungsanspruch der Klägerin verwirkt ist.

Zwar ist die Verjährung durch die Einleitung des Mahnverfahrens am 05.12.2012 wirksam gehemmt worden, denn die Bezeichnung der Forderung im Mahnbescheid war – entgegen der Auffassung der Beklagten – hinreichend individualisiert. Den Beklagten lag die Nebenkostenabrechnung 2008 vor und es war ein Betrag von 200,00 EUR unter Vorbehalt seitens der Beklagten darauf gezahlt worden, so dass die Restsumme der Nachzahlung von 1.002,89 EUR, wie sie im Mahnbescheid geltend gemacht ist, für sie durchaus plausibel und nachvollziehbar für war. Das im Mahnbescheid genannte Datum (18.12.2009) war identisch mit dem Verzugsbeginn, der von den Beklagten ebenfalls aufgrund der ihnen vorliegenden Betriebskostenabrechnung 2008 nachvollzogen werden konnte.

Das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment ist jedoch gegeben, denn seit der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2008 am 15.11.2009 sind bis zur Beantragung des Mahnbescheids am 5.12.2012 mehr als drei Jahre vergangen. Ein Zeitraum von über drei Jahren reicht für die Annahme des erforderlichen Zeitmoments aus (vgl. auch OLG Düsseldorf NZM 2005,379). Für den Bezugspunkt des Zeitmoments kann dabei dahinstehen, ob bzw. wann die Forderung wegen formeller Mängel der Betriebskostenabrechnung überhaupt wirksam entstanden und fällig geworden ist. Es kommt allein auf den Zeitpunkt an, ab dem der Vermieter über die Betriebskosten hätte abrechnen können, denn jedenfalls ab diesem Zeitpunkt hatte er die Möglichkeit sein Recht geltend zu machen (vgl. LG BerlinNZM 2002,286).

Auch das erforderliche Umstandsmoment ist erfüllt, denn die Beklagten durften aufgrund des Verhaltens der Klägerin darauf vertrauen, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden.

So hat die Klägerin auf die Schreiben des Mietervereins vom 13.1.2010 sowie vom 10.2.2010, in denen um Klärung bezüglich einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung gebeten wurde, in der Folgezeit nicht mehr reagiert. Durch die Schreiben des Mietervereins musste der Klägerin klar sein, dass die Beklagten den Ausgleich der Abrechnung von weiteren Ausführungen ihrerseits abhängig machen wollten. Durch ein solches Verhalten eines Vermieters darf bei dem Mieter der Eindruck entstehen, dass der Vermieter die Forderung aus der monierten Abrechnung nicht weiterverfolgen wird (LG Köln Beck RS 2012,09576; AG Plön WuM 1988, 132; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556, Rn. 524 m.w.N.).”

Muss ein Vermieter eine andere Art der Sicherheitsleistung akzeptieren, wenn die Form einer Kaution vertraglich vereinbart ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 415/14, Beschluss vom 04.02.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Kammer hält an ihrer Ansicht fest, dass es vorliegend keiner Darlegung eines konkreten Nachteils im Falle der Annahme einer anderen als der mietvertraglich vereinbarten Form der Mietsicherheit bedarf. Ebenso wenig besteht hier Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend, dass der Vermieter sich auf eine andere als die im Mietvertrag aufgeführten Formen einer Sicherheitsleistung einlassen muss. Voraussetzung hierfür wäre zunächst eine planwidrige Regelungslücke. Eine solche ist gegeben, wenn der Vertrag eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den ihm zu Grunde liegenden Regelungsplan zu verwirklichen; ohne die Vervollständigung des Vertrages muss eine angemessene, interessengerechte Lösung nicht zu erzielen sein. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Angesichts der eindeutigen Regelung zur Form der zu erbringenden Mietsicherheit, welche dem Mieter auch hinreichend Spielraum in der Wahl der von ihm zu erbringenden Sicherungsform lässt, ist nicht ersichtlich, dass eine interessengerechte Vertragsabwicklung insoweit nicht möglich ist. Allein der Umstand, dass die vom Beklagten nunmehr begehrte abweichende Sicherungsform dort nicht aufgeführt ist, begründet insoweit noch keine planwidrige Regelungslücke. Es ist nicht unangemessen, ihn auf die mietvertraglich vereinbarten Formen der Sicherheitsleistung zu verweisen. Sofern er mit der Beschränkung der Sicherungsformen nicht einverstanden gewesen sein sollte, hätte er bei Mietvertragsschluss auf einen anderen Vertragsinhalt hinwirken müssen.”