Kann bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 105/17, Urteil vom 31.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 1. a) – d) unter den Randnummern 52 – 59 wie folgt aus: “Das Berufungsgericht hat sich – von seinem Standpunkt aus konsequent – nicht mit der Frage befasst, ob die Voraussetzungen für eine Gestattung der Untervermietung an den vom Kläger benannten Arbeitskollegen gemäß § 553 Abs. 1 BGB vorliegen. Da es hierzu keine Feststellungen getroffen hat, ist im Revisionsverfahren der Vortrag des Klägers zugrunde zu legen. Danach kann ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB nicht verneint werden.

a) Der Kläger hat sein Zustimmungsverlangen vom 6. Oktober 2015 darauf gestützt, dass die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin entgegen der ursprünglichen Planung ausgezogen sei und er nun gerne einen Teil der Wohnung an einen Arbeitskollegen überlassen wolle, der sich im gleichen Ausbildungsverhältnis wie der Kläger befinde. Dies hätte gleichzeitig den Vorteil, dass sich der Arbeitskollege an den Mietkosten und an den Fahrtkosten zur Arbeitsstätte beteiligen würde. Die vom Kläger angeführten Gründe für das Untervermietungsbegehren sind als berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB anzuerkennen. Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks dieser Regelung auszulegen (Senatsurteil vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 11). Dabei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzuerkennen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 – VIII AZR 2/84, BGHZ 92, 213, 219 f. [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]; Senatsurteile vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8; vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717Rn. 14).

Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht allein zu leben, kann ein solches Interesse begründen (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 – VIII AZR 2/84, aaO, S. 219; OLG Hamm, NJW 1982, 2876, 2879 [jeweils zu § 549 BGB aF]; LG Berlin, GE 1983, 1111 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]; LG Hamburg, ZMR 2001, 973 f.; LG Freiburg, WuM 2002, 371; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 553 Rn. 8; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 553 BGB Rn. 4; jurisPK-BGB/Schur, Stand 1. Dezember 2016, § 553 Rn. 14; vgl. auch Senatsurteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 28 [zum Eigenbedarf]).

Auch die vom Kläger angestrebte Verringerung der nach dem Ableben seiner Lebensgefährtin und dem Auszug ihrer Tochter von ihm allein getragenen Mietaufwendungen und seiner Fahrtkosten zur Arbeitsstelle sind ohne Weiteres als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, aaO; vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, aaO; OLG Hamm, aaO; MünchKommBGB/Bieber, aaO, § 553 Rn. 7; Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 553 Rn. 9 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO mwN; jurisPK-BGB/Schur, aaO Rn. 12 mwN). Dabei macht es keinen Unterschied, ob dieses Interesse auf berufsbedingten Gründen beruht (so die Fallgestaltungen in den Senatsurteilen vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8; vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, aaO) oder aus Anlass des Wegfalls des ursprünglichen Mieters (und dessen Finanzkraft) entstanden ist. Denn § 553 BGB entspricht im Wesentlichen der Vorgängerregelung des § 549 Abs. 2 BGB aF, mit dessen Schaffung der Gesetzgeber erkennbar unter anderem die Absicht verfolgte, dem Mieter die Verbesserung seiner Einnahmen durch Untervermietung zu ermöglichen (OLG Hamm, aaO mwN).

b) Das vom Kläger geltend gemachte berechtigte Interesse ist – wie von § 553 Abs. 1 BGB vorausgesetzt – auch nach Abschluss des Mietvertrags entstanden. Mit dieser zeitlichen Einschränkung soll verhindert werden, dass der Mieter, der einen – zumindest latent – vorhandenen Wunsch zur Überlassung eines Teils des Wohnraums mit Dritten bei Vertragsabschluss verschweigt, die durch den Vertrag gesetzten Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs unter Berufung auf eine zu gestattende Untervermietung unterläuft (Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 553 Rn. 5; Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 11; jurisPK-BGB/Schur, aaO Rn. 9; vgl. auch Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 – VIII AZR 2/84, aaO, S. 221 f. [zu § 549 Abs. 2 BGB aF]).

Gemessen an diesem Regelungszweck kommt es auch bei einer gesetzlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 1, 2 BGB auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags und nicht auf den Zeitpunkt des Eintritts des neuen Mieters an. Der nach § 563 Abs. 1, 2 BGB Eintretende tritt ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ursprünglichen Mieters ein; die sich daraus ergebenden Rechte (auch ein Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB) und Pflichten gehen ohne Änderung auf den Eintretenden über (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 563BGB Rn. 54; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 563 Rn. 22).

c) Ein möglicher Anspruch des Klägers auf Gestattung der Untervermietung scheitert auch nicht daran, dass nach derzeitigem Stand der Dinge offen ist, ob neben ihm auch die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin mangels rechtzeitig ausgeübten Ablehnungsrechts noch Mieterin ist. Dabei kann dahinstehen, ob es in einem solchen Fall stets genügt, dass nur einer von mehreren Mietern ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB vorweisen kann (so Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 553 Rn. 3; SchmidtFutterer/Blank, aaO, § 553 BGB Rn. 3). Denn dies hat jedenfalls dann zu gelten, wenn der Mitmieter aus der Wohnung ausgezogen ist und der in der Wohnung verbliebene Mieter – wie hier der Kläger – aufgrund dieser Sachlage (sei es aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen) einen Dritten in die Wohnung aufnehmen will (LG Berlin, NJW-RR 1990, 457; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 553 Rn. 4).

d) Dass der Arbeitskollege des Klägers inzwischen nicht mehr einzugswillig ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Ebenso wenig hat das Berufungsgericht Feststellungen dazu getroffen, ob in der Person des Arbeitskollegen ein wichtiger Grund im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden könnte.”

Kann ein Mieter zur Durchführung erforderlicher Arbeiten im Rahmen einer Selbsthilfemaßnahme einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Kosten verlangen, wenn sich sein Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet?

Die Antwort des Landgerichts Münster (LG Münster – 24 O 36/15, Urteil vom 24.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Münster in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. wie folgt aus: “Der Klageantrag zu 3) ist teilweise gerechtfertigt.

Die Klägerin kann von der Beklagten im Hinblick auf die im Rahmen des E-Checks erforderlich werdenden Maßnahmen einen Vorschuss in Höhe von 32.415,00 Euro verlangen.

Der darüber hinaus geltend gemachte Vorschussanspruch ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht als berechtigt anzusehen.

1) Die Verpflichtung, jetzt noch die im Rahmen eines E-Checks erforderlich werdenden Maßnahmen durchzuführen, ergibt sich auch aus dem am 29.10.2015 protokollierten gerichtlichen Teilvergleich.

Mit der in dem Termin vom 29.10.2015 protokollierten Vergleichsvereinbarung “Die Beklagte verpflichtet sich gegenüber der Klägerin, bis spätestens zum 31.12.2015 den E-Check durchführen zu lassen sowie die danach als erforderlich angesehenen Maßnahmen vorzunehmen/vornehmen zu lassen und als Ergebnis die Bescheinigung herbeizuführen, welche von der Bezirksregierung als erforderlich angesehen wird.” ist eine entsprechende Verpflichtung der Beklagten beschrieben.

Da die Beklagte im Folgenden die Erforderlichkeit weiterer Maßnahmen bestritten hat, ist sie im Sinne von § 536a Abs. 2 BGB in Verzug geraten. Die Klägerin kann deshalb zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten im Rahmen einer Selbsthilfemaßnahme einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Kosten verlangen (vgl. Münchener Kommentar zum BGB – Häublein, § 536a BGB RN 24 sowie Palandt-Weidenkaff, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 536a BGB RN 18, jeweils mit Nachweisen aus der Rechtsprechung).

Über diesen Vorschuss hat dann die Klägerin gegenüber der Beklagten nach Durchführung der Maßnahmen abzurechnen.”

Bedarf eine Hausverwaltung bei einem Unterlassungspflichtverstoß eines Mieters eines Rechtsanwalts?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 9 C 406/16, Urteil vom 14.06.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. a) – b) wie folgt aus: “In der Sache selbst können die Kläger von dem Beklagten keine Erstattung ihrer Rechtsanwaltskosten wegen der Abmahnung mit Schreiben ihres späteren Prozessbevollmächtigten an den Beklagten vom 06. Januar 2016 (von 201,71 Euro (- brutto -)) (Anlage K 5 in Verbindung mit der Anlage K 13 und K 14) verlangen.

a) Ein solcher Anspruch folgt insbesondere nicht aus §§ 280 Absatz 1 Satz 1; 249 Absatz 1 BGB in Verbindung mit §§ 611 Absatz 1, 612 BGB; 1 Absatz 1 Satz 1, 2, 13, 14 Absatz 1 RVG; Nummern 2300, 7002 und 7008 der Anlage 1 zum RVG auf einen Gegenstandswert von bis zu 1.500,- Euro und bei einem Gebührenfaktor von 1,3 (Anlage K 14) .

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen (§ 280 Absatz 1 Satz 1 BGB). Gemäß § 249 Absatz 1 BGB hat derjenige, der zum Schadensersatz verpflichtet ist, den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre: Er muss also im Wege der sogenannten Naturalrestitution den gleichen wirtschaftlichen Zustand (wieder) herstellen, der ohne das schädigende Ereignis bestehen würde, also wie wenn sich der Schuldner pflichtgemäß verhalten hätte (vergleiche Bundesgerichtshof, NJW-RR 2015, 275 mit weiteren Nachweisen; Grüneberg, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 76. Auflage (2017), § 249, Randnummer 2 mit weiteren Nachweisen).

(2) Zu einem solchen (ersatzfähigen) Schaden des Wohnungs-Vermieters gehören – grundsätzlich – die Kosten seiner Rechtsverfolgung, die ihm durch die Beauftragung eines Rechtsanwaltes gegenüber seinem Wohnungs-Mieter entstanden sind (vergleiche Bundesgerichtshof, NJW-RR 2016, 511 f. mit weiteren Nachweisen; NJW 2015, 3793, 3794 mit weiteren Nachweisen; NJW-RR 2007, 856 mit weiteren Nachweisen; Grüneberg, in: Palandt, am angegebenen Ort, § 286, Randnummer 44 mit weiteren Nachweisen; Ernst, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 7. Auflage (2016), § 286, Randnummer 157 mit weiteren Nachweisen; Meyer-Abich, NZM 2016, 329, 337 mit weiteren Nachweisen; Goebel, NJW 2016, 3332, 3334 f. mit weiteren Nachweisen; Hunecke, NJW 2015, 3745, 3746 f. mit weiteren Nachweisen):

“[8] Nach ständiger Rechtsprechung des BGH hat der Schädiger nicht schlechthin alle durch das Schadensereignis adäquat verursachten Rechtsanwaltskosten zu ersetzen, sondern nur solche, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (…). Maßgeblich ist die Ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person (…). Dabei sind keine überzogenen Anforderungen zu stellen. Es kommt darauf an, wie sich die voraussichtliche Abwicklung des Schadensfalls aus der Sicht des Geschädigten darstellt (…).

[9] Ein Schadensfall in diesem Sinne liegt auch vor, wenn der Schuldner einer Entgeltforderung (…) in Zahlungsverzug gerät (…). Zur Beitreibung einer solchen Forderung ist dann regelmäßig selbst in einfach gelagerten Fällen die Beauftragung eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig (…). Das seinerseits Erforderliche tut der Gläubiger dadurch, dass er den Schuldner in Verzug setzt. Eine weitere Verzögerung der Erfüllung seiner Forderung muss er nicht hinnehmen. Vielmehr kann er seinem Erfüllungsverlangen durch Einschaltung eines Rechtsanwalts Nachdruck verleihe.

(…)

[11] a) Gerät der Schuldner in Verzug, ist er zur Zahlung regelmäßig entweder nicht willens oder nicht in der Lage. Dies kann für den Gläubiger offen zu Tage treten, wenn der Schuldner Einwendungen gegen die geltend gemachte Forderung erhebt oder auf seine Zahlungsunfähigkeit hinweist. Hingegen bleibt der Grund für die Nichtzahlung für den Gläubiger im Dunkeln, wenn der Schuldner auch auf eine Mahnung nicht reagiert. In jedem Fall darf eine rechtliche Beratung für erforderlich und zweckmäßig halten, die sich zunächst mit dem weiteren Vorgehen zu befassen hat. Ist der Schuldner zahlungsunfähig oder liegt eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung vor, können außergerichtliche Zahlungsaufforderungen durch den Rechtsanwalt als nicht erfolgversprechend und daher als nicht zweckmäßig anzusehen sein (…). Dann kommt eine sofortige Titulierung der Forderung in Betracht. Anders ist dies, wenn der Schuldner weitere Verhandlungsbereitschaft zu erkennen gegeben oder bislang gar nicht reagiert hat. Hier kann sich der Versuch einer außergerichtlichen Erledigung unter Zuhilfenahme des Rechtsanwalts anbieten.

[12] aa) All dies weiß der Gläubiger grundsätzlich nicht, denn er ist in der Regel nicht rechtskundig. Die Konsequenzen der Zahlungsunfähigkeit oder der ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung kennt er nicht. Er vermag allenfalls laienhaft zu erkennen, dass der Schuldner nicht zahlen kann oder will. Konsequenzen für Art und Umfang des zu erteilenden Mandats ließen sich von ihm daraus allenfalls ziehen, wenn er näheres Wissen über das anwaltliche Gebührenrecht hätte. Daran fehlt es dem Gläubiger in der Regel. Er weiß regelmäßig nicht, dass ein Auftrag zur außergerichtlichen Vertretung auf ein Schreiben einfacher Art beschränkt werden oder ein Klageauftrag unbedingt oder bedingt für den Fall des Scheiterns der außergerichtlichen Bemühungen erteilt werden kann (…) Regelmäßig ist der Gläubiger auf eine Beratung über die Möglichkeiten des Weiteren Vorgehens angewiesen.

(…)

[15] b) Auch wenn der Gläubiger ausnahmsweise nicht auf eine Beratung über die Möglichkeiten des weiteren Vorgehens angewiesen ist, weil er selbst über entsprechende Kenntnisse verfügt und diese auf den konkreten Fall anzuwenden weiß, ist die Erstattungsfähigkeit der Kosten für eine außergerichtliche Vertretung durch einen Rechtsanwalt regelmäßig nicht auf eine Gebühr nach Nr. 2302 VV-RVG aF (Nr. 2301 VV-RVG) beschränkt.

(…)

[17] Dann ist die Beauftragung zur außergerichtlichen Vertretung aus der maßgeblichen Ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person regelmäßig auch erforderlich, weil der Gläubiger bei Auftragserteilung nicht absehen kann, wie sich der Schuldner verhalten wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn dieser auf Mahnungen des Gläubigers nicht reagiert hat. Der Gläubiger ist deshalb grundsätzlich nicht gehalten, seinen Auftrag zunächst auf ein Schreiben einfacher Art zu beschränken und diesen im Bedarfsfall zu erweitern. Der Schuldner ist über den weiten Gebührenrahmen der Nr. 2300 VV-RVG, der am unteren Ende nah an die 0,3 Gebühr der Nr. 2302 VV-RVG aF heranreicht, ausreichend geschützt. Er allein hat es in der Hand, sich vertragstreu zu verhalten und auf diese Weise den materiellen Kostenerstattungsanspruch des Gläubigers gar nicht erst zur Entstehung gelangen zu lassen.

[18] 3. Nach diesen Grundsätzen kommt eine Beschränkung des aus abgetretenem Recht geltend gemachten materiellen Kostenerstattungsanspruchs nicht in Betracht. Der Bekl. hatte auf mehrere Zahlungsaufforderungen nicht reagiert und befand sich mit der Begleichung zweier Rechnungen für die Reparatur eines Kraftfahrzeugs im Zahlungsverzug, als die Zedentin den Kl. mit der außergerichtlichen Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragte. Dass sie hierbei auf eine Beratung über sinnvolle Möglichkeiten des Weiteren Vorgehens nicht angewiesen und nur ein iSd Nr. 2302 VV-RVG aF beschränkter Auftrag zweckmäßig und erforderlich war, ist weder festgestellt noch sonst ersichtlich.”

(BGH, 17.09.2015 – IX ZR 280/14 )

b) Die wesentlichen Erfordernisse einer entsprechenden Erstattungsfähigkeit der hier in Rede stehenden Rechtsanwaltskosten der Kläger sind indes hier nicht gegeben (§ 138Absatz 1 und 2 in Verbindung mit §§ 495, 286 Absatz 1 Satz 1 ZPO):

(1) Dies betrifft zum Einen das Aufforderungsschreiben des späteren Prozessbevollmächtigten der Kläger an den Beklagten vom 06. Januar 2016 (Anlage K 1).

(a) Zum Einen war die sofortige Beauftragung ihres späteren Prozessbevollmächtigten durch die Kläger mit dem in Rede stehenden Scheiben vom 06. Januar 2016 (Anlage K 5) – also ohne vorherige Eigenbemühungen der Kläger selbst beziehungsweise deren Hausverwaltung gegenüber dem Beklagten – aus deren Ex-ante-Sicht zur Wahrnehmung ihre Rechte nicht erforderlich beziehungsweise zweckmäßig, weil sich aus ihrer Sicht die voraussichtliche Abwicklung des Schadensfalls als einfach darstellte (vergleiche die vorstehenden Nachweise).

Entgegen der Behauptung der Kläger beziehungsweise ihres Prozessbevollmächtigten mussten weder sie noch deren Hausverwaltung das (Fehl-)Verhalten des Beklagten erst mit dem in Rede stehenden Schreiben ihres späteren hiesigen Prozessbevollmächtigten aufdecken, sondern tat dies der Beklagte bereits selbst und zuvor mit seiner E-Mail gegenüber der Hausverwaltung der Kläger vom 04. Januar 2016 (= Blatt 03, oben, der Akten in Verbindung mit der Anlage K 4 = Blatt 23, oben, der Akten). Dass sich der Beklagte damals einer Pflichtverletzung nicht bewusst war (vergleiche Anlage K 4), ist indes unerheblich: Denn erst durch seine E-Mail wusste die Hausverwaltung der Kläger von diesem Verhalten und war in die Lage versetzt, darauf zu reagieren (§§ 495, 291ZPO).

(b) Zum Anderen liegt der vorliegende Fall wegen einer Unterlassungspflicht-Verletzung anders als in denjenigen, in denen der Wohnungs-Vermieter seinen Wohnungs-Mieter erst auf dessen (Fehl-)Verhalten hinweist beziehungsweise hinweisen muss – insbesondere bei Mietzahlungs-Verzug: Denn im letztgenannten Fall tut der Gläubiger das seinerseits Erforderliche dadurch, dass er den Schuldner in Verzug setzt. Eine weitere Verzögerung der Erfüllung seiner Forderung muss er nicht hinnehmen. Vielmehr kann er seinem Erfüllungsverlangen durch Einschaltung eines Rechtsanwalts Nachdruck verleihen (vergleiche Bundesgerichtshof, NJW 2015, am angegeben Ort, 3794, Randziffer 9).

Hier aber bestand ein (Handlungs-)Verzug des Beklagten gegenüber den Klägern im Sinne des § 286 Absatz 1 bis 3 BGB nicht, sondern ein (einfacher) Unterlassungs-Pflichtenverstoß im Sinne der §§ 280 Absatz 1 Satz 1; 241 Absatz 1 Satz 2 BGB – nämlich, entgegen § 15 Ziffer 1. Satz 1 des Mietvertrages (Anlage K 1 = Blatt 17, oben, der Akten) in Verbindung mit §§ 566 Absatz 1; 1922 Absatz 1 BGB einen Lüfter in dem Bad der in Rede stehenden Wohnung weder zu installieren noch zu betreiben (Anlage K 4 in Verbindung mit der Anlage K 5).

Dann aber erscheint es dem Gericht im Sinne des § 280 Absatz 1 Satz 1 BGB gerechtfertigt zu sein, von den Klägern beziehungsweise deren Hausverwaltung (§§ 164; 278 BGB) im Rahmen ihrer Gläubiger-Obliegenheit zunächst durch eigene Kontaktaufnahme zu dem Beklagten dessen Fehlverhalten aufzuzeigen und ihn von dessen Wiederholung abzubringen (vergleiche Bundesgerichtshof, NJW-RR 2016, am angegebenen Ort; NJW 2015, am angegebenen Ort; NJW-RR 2007, am angegebenen Ort; Goebel, am angegebenen Ort, 3333; Hunecke, am angegebenen Ort, 3746 ff. mit weiteren Nachweisen).

(c) Entgegen der Behauptung der Kläger beziehungsweise ihres Prozessbevollmächtigten waren die Kläger beziehungsweise deren Hausverwaltung auch keineswegs im Ungewissen über eine kooperative Reaktion des Beklagten auf eine solche Ansprache beziehungsweise Abmahnung wie durch ihren späteren hiesigen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 06. Januar 2016 (Anlage K 5): Denn der Beklagte zeigte sich sofort auf das in Rede stehende Schreiben des späteren Prozessbevollmächtigten der Kläger (Anlage K 5) in seiner E-Mail an diesen nur zwei Tage später vom 08. Januar 2016 (Anlage K 7) von Anfang an einsichtig – er erhob somit weder Einwendungen gegen die geltend gemachte Unterlassungs-Forderung noch zeigte er sich ob seines Fehlverhaltens nachträglich uneinsichtig (vergleiche Anlage K 7 = Blatt 27 der Akten) (vergleiche die vorstehenden Nachweise). Dann aber musste es für einen verobjektivierten und vernünftigen Wohnungs-Mieter in der Person des Beklagten nach dem Rechtsgedanken aus § 254 Absatz 2 Satz 1, 1. Fall BGB überraschend sein, dass er sogleich von dem späteren hiesigen Prozessbevollmächtigten der Kläger mit dessen Schreiben vom 06. Januar 2016 (Anlage K 5) konfrontiert wird – was dann die hier gegenständlichen Rechtsanwaltskosten über immerhin knapp 200,- Euro auslöste (“es unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen”), nicht aber zunächst (und wahrscheinlich ohne zusätzliche Kosten) durch deren Hausverwaltung.

(d) Die Kläger haben hier auch nicht im Ansatz dargelegt, dass sie aufgrund eines vorangegangenen Konfliktes mit einem entsprechenden Widerstand des Beklagten rechnen konnten, geschweige denn mussten (§ 138 Absatz 1 ZPO) (vergleiche die vorstehenden Nachweise).

(aa) Insoweit ist es von den Klägern beziehungsweise ihrem Prozessbevollmächtigten (§ 85 Absatz 2 ZPO) die Behauptung im Hinblick auf die E-Mails des Beklagten (Anlage K 4 und K 7) ganz offensichtlich aus der Luft gegriffen (§ 138 Absatz 1 ZPO), dass “davon ausgegangen werden (musste), dass eine einfache Kontaktaufnahme durch die Hausverwaltung ebenfalls mit ,kaltschnäuziger Ignoranz’ begegnet wird” (= Blatt 98, unten, der Akten).

(bb) Dass er von der potenziellen Leibes- und Lebensgefahr durch die Installation sowie den Betrieb des nämlichen Lüfters im Bad wusste, hat der Beklagte indes in Abrede gestellt (= Blatt 61, oben, der Akten in Verbindung mit der Anlage K 7 = Blatt 27, unten, der Akten). Dies ist aus der Sicht des Gerichtes – aber offenbar nicht der Kläger beziehungsweise ihres Prozessbevollmächtigten – auch weder lebensfremd noch abwegig noch eine (offensichtlich) unwahre Schutzbehauptung: Denn diese Gefahr ging ja nicht unmittelbar von dem Lüfter beziehungsweise dessen elektrischer Versorgung aus, sondern – weit entfernt davon und bloß mittelbar – von den Auswirkungen des Lüfterbetriebes für den Betrieb der in der Wohnung des Beklagten befindlichen Gas-Heizung und der damit verbundenen Entwicklung von giftigem Kohlenmonoxyd sowie der Erstickungsgefahr für den Beklagten selbst (= Blatt 03, Mitte, beziehungsweise 04, unten, bis 05, oben, der Akten in Verbindung mit der Anlage K 6) (§§ 495, 286 Absatz 1 Satz 1 in Verbindung mit § 291 ZPO)! Solche komplizierten physikalischen Zusammenhänge lagen für einen technischen Laien beziehungsweise durchschnittlich damit bewanderten Wohnungs-Mieter in der Person des Beklagten auch keineswegs auf der Hand – beziehungsweise mussten dies auch nicht (§§ 495, 291 ZPO).

Deshalb ist die durch nichts belegte Behauptung, dass “der Beklagte (…) billigend in Kauf (nahm), dass die Gefahr einer Kohlenmonoxydvergiftung bestand” (= Blatt 04, oben, der Akten), von den Klägern beziehungsweise ihrem Prozessbevollmächtigten ersichtlich aus der Luft gegriffen (§ 138 Absatz in Verbindung mit §§ 495, 286 Absatz 1 Satz 1; 291 ZPO. Der Beklagte hätte dann doch suizidgefährdet sein müssen!

(e) Auch musste eine zumindest durchschnittlich mit Mietwohnungs-Angelegenheiten sachlich und rechtlich bewanderte Hausverwaltung – für die Kläger als Vermieter des Beklagten handelnd (§ 164 BGB) – in der Lage gewesen sein, das in Rede stehende Fehlverhalten des Beklagten (Anlage K 4 in Verbindung mit der Anlage K 5) ohne vorherige externe rechtliche Beratung durch einen Rechtsanwalt selbständig und zutreffend zu beurteilen sowie eine entsprechende eigene Abmahnung gegenüber dem Beklagten auszusprechen (vergleiche die vorstehenden Nachweisen).

“[17] Dann ist die Beauftragung zur außergerichtlichen Vertretung aus der maßgeblichen Ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person regelmäßig auch erforderlich, weil der Gläubiger bei Auftragserteilung nicht absehen kann, wie sich der Schuldner verhalten wird. Dies gilt insbesondere dann, wenn dieser auf Mahnungen des Gläubigers nicht reagiert hat. Der Gläubiger ist deshalb grundsätzlich nicht gehalten, seinen Auftrag zunächst auf ein Schreiben einfacher Art zu beschränken und diesen im Bedarfsfall zu erweitern. Der Schuldner ist über den weiten Gebührenrahmen der Nr. 2300 VV-RVG, der am unteren Ende nah an die 0,3 Gebühr der Nr. 2302 VV-RVG aF heranreicht, ausreichend geschützt. Er allein hat es in der Hand, sich vertragstreu zu verhalten und auf diese Weise den materiellen Kostenerstattungsanspruch des Gläubigers gar nicht erst zur Entstehung gelangen zu lassen.

[18] 3. (…) Der Bekl. hatte auf mehrere Zahlungsaufforderungen nicht reagiert und befand sich mit der Begleichung zweier Rechnungen für die Reparatur eines Kraftfahrzeugs im Zahlungsverzug, als die Zedentin den Kl. mit der außergerichtlichen Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragte.”

(BGH, 17.09.2015 – IX ZR 280/14 )

(f) Auf Vorstehendes hatte das Gericht die Kläger auch im Wesentlichen schon mit seiner Verfügung vom 29. September 2016 hingewiesen (= Blatt 48, Mitte, der Akten).

(2) Aber selbst wenn man einen Schadensersatz-Zahlungsanspruch der Kläger gegen den Beklagten hier dem Grunde nach bejahen wollte, so wäre er der Höhe nach gemäß § 254 Absatz 2 Satz 1 BGB auf Null reduziert worden: Denn die Kläger hätten dann mit der Beauftragung ihres späteren Prozessbevollmächtigten mit dem in Rede stehenden Schreiben vom 06. Januar 2016 an den Beklagten (Anlage K 5) in ganz erheblichem Maße verstoßen.

(a) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen ab, insbesondere davon, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem andern Teil verursacht worden ist (§ 254 Absatz 1 BGB). Dies gilt auch dann, wenn sich das Verschulden des Beschädigten darauf beschränkt, dass er es unterlassen hat, den Schuldner auf die Gefahr eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam zu machen, die der Schuldner weder kannte noch kennen musste, oder dass er es unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern (§ 254 Absatz 2 Satz 1 BGB).

(b) So lag es aber hier nach Auffassung des Gerichtes aus den vorstehenden Gründen (siehe soeben):

Denn weil

– der Beklagte von sich aus sein Fehlverhalten der Hausverwaltung der Klägerin offenbarte (Anlage K 4) ,

– die Kläger beziehungsweise deren Hausverwaltung nicht mit einem Widerstand des Beklagten gegen dessen Unterlassungsverpflichtung zu rechnen brauchten (Anlage K 7)

und

– es sich um einen in tatsächlich und rechtlicher Hinsicht einfachst gelagerten Sachverhalt handelte, den eine durchschnittlich versierte Hausverwaltung ohne vorherige externe Rechtsberatung bewältigen konnte,

brauchte der Beklagte vernünftigerweise nicht ohne entsprechende Vorwarnung durch die Kläger im Sinne des § 254 Absatz 2 Satz 1 (1. Fall) BGB damit zu rechnen, noch mit Rechtsanwaltskosten von immerhin knapp 200,- Euro – von den Klägern belastet zu werden (vergleiche die vorstehenden Nachweise in Ziffer 2. Buchstabe a) (2))).

Oder unjuristisch ausgedrückt: Die Kläger haben mit dem in Rede stehenden anwaltlichen Aufforderungsschreiben (Anlage K 5) “mit einer Kanone auf einen Spatz schießen lassen”.

(3) Vorstehendes gilt entsprechend für einen Anspruch der Kläger gegen den Beklagten aus §§ 823 Absatz 1; 249 Absatz 1 BGB.

b) Vorstehendes gilt zum Anderen entsprechend für das Aufforderungsschreiben des späteren Prozessbevollmächtigten der Kläger an den Beklagten vom 02. Februar 2016 (Anlage K 11) – zumal dies nur dieselbe gebührenrechtliche Angelegenheit im Sinne des § 22 Absatz 1 RVG betraf.

c) Andere Anspruchsgrundlagen, die den Klägern gegen den Beklagten wegen einer Hauptforderung hier zum Erfolg verhelfen könnten, sind nicht ersichtlich.”