Archiv für den Monat: August 2018

AMV im Lichte der Presse:

 

Berliner Zeitung am 10.08.2018: Klatsche für Vermieter – Verfassungsrichter weisen Beschwerde gegen Mietspiegel zurück

Gute Nachricht für Berlins Mieter. Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin hat die Beschwerde eines Vermieters gegen den Mietspiegel zurückgewiesen.

Die Verfassungsrichter entschieden, dass die Rechtsprechung des Landgerichts zum Mietspiegel nicht zu beanstanden sei. Das Landgericht hatte zuvor die Mieterhöhung eines Vermieters unter Berufung auf den Mietspiegel 2015 abgewiesen – und damit die Rechte der Mieter gestärkt.

„Die Entscheidung stärkt den Berliner Mietspiegel und führt damit zu mehr Rechtssicherheit”, sagt Marcel Eupen, der Vorsitzende des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes. „Damit sollten Vermieter und insbesondere die Deutsche Wohnen endlich anerkennen, dass sie mit Angriffen auf den Berliner Mietspiegel nicht mehr durchdringen.”

https://www.berliner-zeitung.de/berlin/klatsche-fuer-vermieter-verfassungsrichter-weisen-beschwerde-gegen-mietspiegel-zurueck-31093462

Aus der Rubrik “Mietenpolitik”:

Berliner Morgenpost am 13.08.2018: Zuschuss zu Sozialmieten: Programm ist ein Millionen-Flop

Der Berliner Senat stellt 28 Millionen Euro bereit, um Mieten auf 30 Prozent des Einkommens zu drücken. Aber das Geld bleibt liegen.

Die rot-rot-grüne Koalition hat ein Programm aufgelegt, um Sozialmietern zu helfen, doch es wird kaum in Anspruch genommen. Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen, deren Mieten 30 Prozent ihres Einkommens überstiegen, sollten einen Ausgleich vom Land bekommen.

Ein Jahr später muss das Haus Lompscher einräumen, dass ihr Programm nicht funktioniert. Es gebe erheblich weniger Anträge als prognostiziert, schreibt die Behörde in einer Mitteilung ans Abgeordnetenhaus. Von den 28 Millionen Euro, die für die Zuschüsse 2018 eingeplant sind, wurden bis Ende Juni nicht einmal zwei Millionen abgerufen. Bis zum Ende des Jahres rechnen Lompschers Beamte damit, insgesamt zehn Millionen Euro an bedürftige Mieter zu bringen. 18 Millionen Euro bleiben also ungenutzt oder werden mit anderen überplanmäßigen Ausgaben verrechnet.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215072357/Zuschuss-zu-Sozialmieten-Programm-ist-ein-Millionen-Flop.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Kann bereits die bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung einen Mangel der Mietsache darstellen?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 260/15, Urteil vom 07.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Soweit die Berufung in diesem Zusammenhang rügt, dass Amtsgericht habe den Fehlerbegriff unverhältnismäßig ausgeweitet, da es die Schimmelpilzgefahr ledig abstrakt bestimmt habe, verfängt diese Argumentation nicht. Das Urteil des Amtsgerichts stützt sich im Wesentlichen auf vorhandene Schimmelpilzbildungen. Soweit das Amtsgericht für den Bereich der Außenwände und Fensterlaibungen (geometrische Wärmebrücken) zudem von einer Gefahr von Schimmelpilzbildung ausgeht (UA 9, 10), ist zu beachten, dass die bloße Gefahr von Schimmelpilzbildung ebenfalls einen Mangel der Mietsache darstellen kann. Für die Annahme eines Mangels genügt es grundsätzlich, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass der Mietgebrauch durch die infrage stehende Beschaffenheit jederzeit erheblich beeinträchtigt werden könnte (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2007, XII ZR 24/06, ZMR 2008, 274; BGH, Urteil vom 23. September 1992, XII ZR 44/91, NJW 1992, 3226; BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010, XII ZR 132/09, NJW 2011, 514; KG, Urteil vom 17. September 2012, 8 U 87/11, GE 2012, 1636; OLG Hamm, Beschluss vom 25. März 1987, 30 REMiet 1/86, OLG Hamm, Beschluss vom 25. März 1987, 30 RE MietR 1/86, NJW-RR 1987, 968). Hierfür genügt es, wenn die Sache nur in Befürchtung einer Gefahr benutzt werden kann, die Gefahr vermöge des Zustandes der Sache den Eintritt eines Schadens erwarten lässt (BGH, Urteil vom 07. Juni 2006, XII ZR 34/04, GE 2006, 967, BGH, Urteil vom 11. Mai 2006, VII ZR 146/04, GE 2006, 968; Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 536 Rn. 8). Dass die konkrete Gefahr der Schimmelpilzbildung für den Fall der Möblierung der Außenwände besteht, hat der Sachverständige Dipl.-Ing. H. überzeugend ausgeführt; die Ursache hierfür ist baubedingt, da die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes 1971 geltende DIN 4108 aus dem Jahr 1952, wie dargetan, unterschritten ist. Entgegen der von der Beklagten in diesem Zusammenhang vorgetragenen Auffassung liegt ein die Gewährleistungsrechte auslösender Mangel (bereits) darin, dass die Wohnung nicht vollständig nach einem breitem Spektrum an Lebensgewohnheiten (Schimdt-Futterer/Eisenschmied, a.a.O. Rn. 232) genutzt werden kann, weil an die Außenwand – gefahrlos – keine Möbel gestellt werden können.”

Aus der Rubrik “Wohnungsbaupolitik”:


DER TAGESSPIEGEL am 12.08.2018: Berlins Bausenatorin Lompscher – Mehr Flächen für Genossenschaften

Eine verstärkte Förderung von Wohnungsbaugenossenschaften und gemeinwohlorientierten Bauträgern stößt auf Wohlwollen bei den Koalitionspartnern und Kritik aus der Opposition.

Die Ankündigung der Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke), Genossenschaften und anderen gemeinwohlorientierten Bauträgern mehr Grundstücke zur Verfügung zu stellen, ist von den Koalitionspartnern SPD und Grüne wohlwollend aufgenommen worden. „Wir freuen uns, dass die Senatorin unsere Forderung nach mehr Bauflächen für solidarische Genossenschaften unterstützt“, sagte die Grünen-Fraktionschefin Antje Kapek. „Wir brauchen gerade diesen Weg von Neubau, um dauerhaft sozialen Wohnraum zu schaffen.“

Auch der SPD-Stadtentwicklungsexperte Daniel Buchholz erwartet angesichts steigender Immobilienpreise und knapper Flächen eine stärkere Förderung der Wohnungsbaugenossenschaften, soweit sie nicht kommerziell organisiert sind. Auch wenn es unter normalen Umständen nicht Aufgabe der öffentlichen Hand sei, privat organisierten Bauträgern landeseigene Grundstücke zur Verfügung zu stellen.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/berlins-bausenatorin-lompscher-mehr-flaechen-fuer-genossenschaften/22902924.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

DER TAGESSPIEGEL am 09.08.2018: Bauen in Berlin – Bausenatorin Lompscher: Konzept für Wohnungsbau bis Ende des Monats

Die Linkenpolitikerin ruft Senatsverwaltungen, Bezirke und Koalition zur konstruktiven Zusammenarbeit auf.

Ende August will Lompscher dem Senat ein Konzept zur Beschleunigung des Wohnungsbaus in Berlin vorlegen. In einer Klausurtagung Anfang Juli hatte die Landesregierung den Auftrag erteilt, einen solchen Bericht über die Sommerpause zu erarbeiten. Darin gehe es, sagte die Stadtentwicklungssenatorin, um die Beschleunigung des kommunalen Wohnungsbaus, aber auch um den Dachausbau, die Aufstockung von Gebäuden und um Ergänzungsbauten auf landeseigenen Grundstücken. Senat und Koalition hielten an dem „ehrgeizige Ziel“ fest, in dieser Legislaturperiode 30000 neue Wohnungen zu errichten.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/bauen-in-berlin-bausenatorin-lompscher-konzept-fuer-wohnungsbau-bis-ende-des-monats/22899374.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Stellen Schimmelpilzerscheinungen einen Mietmangel dar?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 260/15, Urteil vom 07.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Diese Schimmelpilzerscheinungen stellen einen Mietmangel dar. Ein Mangel der Mietsache ist nach dem subjektiven Fehlerbegriff dann anzunehmen, wenn die “Istbeschaffenheit” des Objektes von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, also von der “Sollbeschaffenheit” der Mietsache abweicht (BGH, Urteil vom 16. Februar 2000, XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714; Urteil vom 06. Oktober 2004, Urteil vom VIII ZR 355/03, 2005, 218; Urteil vom 04. Mai 2005, XII ZR 254/01, 2152; Urteil vom 21. September 2005, XII ZR 66/03, 2006, 899; Urteil vom 07. Juli 2010, VIII ZR 85/09, 2010, 3088; Urteil vom 15. Dezember 2010, XII ZR 132/09, 2011, 514; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, 12. Aufl., § 536 Rn. 19). In der Regel wird für die Bestimmung des Umfanges des vertragsgemäßen Gebrauchs die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen sein (BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012, VIII ZR 152/12, NJW 2013, 6180; Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133). Daher muss in Zweifelsfällen anhand von Auslegungsregeln (§§ 133, 157, 242 BGB) unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben geprüft werden, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter erwarten kann (BGH, Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O.). In diesem Zusammenhang ist für die Ermittlung des vertragsgemäßen Standards, soweit die Bauweise zu bewerten ist, grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich (BGH, Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133; BGH, Urteil vom 17. Juni 2009, VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441; Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). Er bestimmt den bei Vertragsschluss vereinbarten Gebäudestandard, der von einem redlichen Mieter nach der Verkehrsanschauung erwartet werden darf. Somit sind insbesondere das Alter sowie die Art des Gebäudes zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil vom 14. März 2008, 63 S 316/07, GE 2008, 1053). Nach der Verkehrsanschauung darf der Mieter aber ohne besondere Absprache einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird (BGH, Urteil vom 10. Februar 2010, VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235; Urteil vom 26. Juli 2004, VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527; Schmidt-Futterer/Eisenschmid a.a.O. Rn. 23).

Nach Maßgabe dieser rechtlichen Kriterien stellen Schimmelpilzerscheinungen, wie hier, einen Mangel i.S.v. § 536Abs. 1 BGB dar, da hierdurch die Eignung zum vertraglichen vorgesehenen und geschuldeten Gebrauch beeinträchtigt wird bzw. wurde (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 536 Rn. 47 m.w.N.).

Die Kammer hat insoweit ferner berücksichtigt, dass auch dann, wenn der Schimmel nur teilweise oder überwiegend durch ein fehlerhaftes Nutzungsverhalten des Mieters mitverursacht wurde und nur teilweise aus der Sphäre des Vermieters stammt, ein zur Geltendmachung der Mängelrechte berechtigender Mietmangel vorliegt (LG Berlin, Urteil vom 04. Juni 2009, 67 S 279/08 LG Hannover, Urteil vom 27. Januar 1982, 11 S 322/81 AG Bühl, Urteil vom 29. August 2011, 3 C 359/08; Lützenkirchen, MietR, § 536 Rn. 123 m.w.N.). Denn für die Mangelhaftigkeit und die damit verbundene Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit spielt es (noch) keine Rolle, ob der Mieter den Mangel möglicherweise mitverursacht hat.”

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

Berliner Morgenpost am 10.08.2018: Bauvorhaben – Berlin schafft 100 neue Stellen gegen die Wohnungsnot

Senatorin Katrin Lompscher legt ein neues Programm vor, um den schleppenden kommunalen Neubau zu beschleunigen.

Um den stockenden Wohnungsneubau voranzubringen, sollen in den Behörden und Ämtern, die mit den Planungen und Genehmigungen für den Wohnungsbau befasst sind, 100 zusätzliche Personalstellen geschaffen werden. „Darüber besteht Einigkeit auf Senatsebene“, sagte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) der Berliner Morgenpost. Ihre Behörde habe Vorschläge ausgearbeitet, wo genau diese Stellen geschaffen werden sollen. Klar sei, dass die Stellen „nicht nur in unserem Haus, sondern vor allem auch in den Stadtplanungs- und Umweltämtern der Bezirke, die besonders viele Neubauvorhaben betreuen, entstehen“. Die 100 zusätzlichen Stellen sind Teil des sogenannten Beschleunigungsprogramms für den Wohnungsbau, der auf der Senatsklausur vor der Sommerpause verabredet wurde und Ende August im Senat vorgelegt werden soll.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215052957/Berlin-schafft-100-neue-Stellen-gegen-die-Wohnungsnot.html

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

DER TAGESSPIEGEL am 10.08.2018: Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher – „Man kann nicht von heute auf morgen Neues bauen“

Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher muss das Wachstum Berlins managen.

Stadtentwicklung ist ein Marathon und eine Gemeinschaftsaufgabe. Wenn wir Planverfahren beschleunigen und ausreichend Baukapazitäten vorhanden ist, dann sind wir schneller. Aber wir können nicht zaubern. Man kann nicht von heute auf morgen neue Häuser bauen oder ganze Stadtquartiere aus dem Boden stampfen.

https://www.tagesspiegel.de/berlin/berlins-bausenatorin-katrin-lompscher-man-kann-nicht-von-heute-auf-morgen-neues-bauen/22899446.html

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Hat der zur Ersatzvornahme berechtigte Mieter einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Hohe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 260/15, Urteil vom 07.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Entgegen der Berufung der Beklagten steht dem Kläger gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung in Höhe von 9.347,24 Euro aus §§ 536a Abs. 1 Nr. 1, 242 BGB zu. Es ist ständige Rechtsprechung des BGH, dass der zur Ersatzvornahme Berechtigte einen Anspruch auf Leistung eines Vorschusses in Hohe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten hat (BGH, Urteil vom 24. Februar 1967. V ZR 75/65, BGHZ 47, 272; Urteil vom 12. Juli 1973, III ZR 46/72, 61. 128; Urteil vom 05. Mai 1977, VII ZR 36/76, 68, 372, KG, Urteil vom 29. Februar 1988, 8 RE Miet 6717/87, NJW-RR 1988, 1039). Voraussetzung ist, dass der Vermieter sich mit seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung im Verzug befindet.”

Aus der Rubrik “Wohnungspolitik”:

 

Berliner Morgenpost am 10.08.2018: Bausenatorin – Lompscher: „Bauen, bauen, bauen ist nicht mein Mantra“

Im Interview mit der Berliner Morgenpost verteidigt Senatorin Lompscher ihre Neubaupolitik gegen die Angriffe aus der Koalition.

Und unsere Aufgabe ist es, für eine integrierte Stadtentwicklung zu sorgen, damit sich neue Bauten und Quartiere in das städtische Gesamtgebilde gut einfügen, und für bezahlbare Mieten zu sorgen. Dass die Wohnungsfrage immer drängender wird, an Brisanz gewinnt und für viele Menschen zur existenziellen Frage geworden ist, sollte uns allen Aufforderung sein, diese gemeinsam zu beantworten.

https://www.morgenpost.de/berlin/article215053705/Lompscher-Bauen-bauen-bauen-ist-nicht-mein-Mantra.html