Fehlt es an der Ernsthaftigkeit einer Eigenbedarfskündigung, wenn sich der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht sicher ist, ob er die Überlassungsabsicht tatsächlich verwirklichen will?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 212 C 86/13, Urteil vom 09.08.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus: “b) Ein Kündigungsgrund ergibt sich auch nicht aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Danach hat der Vermieter dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Aus dem Tatbestandsmerkmal “benötigt” ergibt sich, dass der Vermieter zum Kündigungszeitpunkt die ernsthafte Absicht haben muss, die Räume dem Haushaltsangehörigen zu überlassen. An der Ernsthaftigkeit der Absicht fehlt es dann, wenn sich der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht sicher ist, ob er die Überlassungsabsicht tatsächlich verwirklichen will.

So war die Situation hier. Nach der Aussage des Zeugen S hatten er und der Kläger zu dem Zeitpunkt als beide zusammen die Kündigung überbracht haben, noch nicht festgelegt, wer von beiden in die Wohnung einziehen sollte. Es ist mangels entgegenstehender Anhaltspunkte davon auszugehen, dass sich der Beklagte diesen Vortrag zu eigen macht. Der Vortrag gilt zwar klägerseits als bestritten, weil er von dem Vortrag des Klägers abweicht. Aufgrund der glaubhaften Aussage des Zeugen steht jedoch fest, dass die Behauptung zutrifft. Der Zeuge hat äußerst authentisch die Fragen des Gerichts beantwortet. Er ist auch nicht davor zurückgeschreckt, Tatsachen zu schildern, die ihm unangenehm waren. So hat er bekundet, aufgrund einer gewissen Lethargie bisher weder nach einer Wohnung Ausschau gehalten noch sich um eine Arbeit beworben zu haben. Dass gerade der hier fragliche Teil der Aussage zutreffend war, hält das Gericht auch deswegen für sicher, weil der Zeuge zumindest in Betracht ziehen musste, dass diese Ausführungen für den Kläger und somit letztlich auch für ihn selbst als denjenigen, der in die Wohnung einziehen soll, ungünstig sein würden.

Es mag zwar sein, dass zum Kündigungszeitpunkt bereits feststand, dass entweder der Kläger selbst oder der Zeuge S einziehen sollten. Dies genügt für eine wirksame Kündigung aber nicht. In dem Kündigungsschreiben des Klägers heißt es eindeutig, die Wohnung werde für Herrn S benötigt. Daran muss der Kläger sich festhalten lassen. Würde man das anders sehen, wäre es einem Mieter nie möglich, sich sinnvoll gegen eine Eigenbedarfskündigung gerichtlich zur Wehr zu setzen. Er müsste immer befürchten, dass der Vermieter weitere Verwendungsarten und insbesondere weitere Begünstigte Verwandte oder Haushaltsangehörige nachschiebt, sobald sich herausstellt, dass die von ihm ursprünglich angegebene Verwendungsart nicht vorliegt oder vom Gericht als nicht ausreichend betrachtet wird.”

Reichen bloße Befürchtungen oder Angst für eine Räumung von Wohnraum durch einstweilige Leistungsverfügung nach § 940a Abs. 1 ZPO aus?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 5 C 135/15, Urteil vom 30.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2) wie folgt aus: “Aber auch hinsichtlich des Verfügungsbeklagten zu 2) mangelt es an einem Verfügungsgrund. Verfügungsgrund ist die konkrete Gefahr für Leib oder Leben des Verfügungsgläubigers bzw. von ihm zu schützender Personen.

Es müssen insoweit konkrete Anhaltspunkte für eine bevorstehende nicht unerhebliche Verletzung der körperlichen Integrität der Verfügungsklägerin oder Dritter gegeben sein (BeckOK ZPO/Mayer ZPO § 940a Rn. 5). Angesichts der besonderen Bedeutung der Wohnung und der bei einer Räumung im einstweiligen Verfügungsverfahren systembedingt eintretenden Vorwegnahme der Hauptsache kommen nur solche Gefährdungen in Betracht, die eine Entziehung des Besitzes an dem Wohnraum des Störers zwingend verlangen (Dr. Ulf Börstinghaus, Die neue “Räumungsverfügung” im Wohnraummietprozess, NJW 2014, 2225). Bloße Befürchtungen oder Angst reichen nicht aus (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 940a ZPO, RN 14).

Eine derart konkrete, nicht unerhebliche Gefahr für Leib oder Leben der Verfügungsklägerin und/oder ihrer Eltern kann vorliegend selbst bei Wahrunterstellung des Vortrags der Verfügungsklägerin nicht festgestellt werden. Die Verfügungsklägerin hat insoweit vorgetragen, der Verfügungsbeklagte zu 2) sei mit geballter Faust und mit zum Schlag erhobenem Arm fuchsteufelswild auf sie mit den Worten: “Ich schlage dir gleich ins Gesicht und zertrümmere deine Brille…” zugestürmt. Tatsächlich hat sich eine Tätlichkeit aber nicht ereignet. Soweit die Verfügungsklägerin vorträgt, hierzu sei es nur deswegen nicht gekommen, weil ihr Vater anwesend gewesen sei, bleibt völlig offen, wie ihr 80jähriger Vater eine wirklich drohende Tätlichkeit verhindert haben soll. Auch in dessen Brief vom 20.04.2015 findet sich nichts dazu, dass er durch irgendein Verhalten einen Angriff auf die Verfügungsklägerin verhindert hätte. Vielmehr war es allem Anschein nach so, dass der 74jährige Verfügungsbeklagte zu 2) eine ihm mögliche Verletzung der Verfügungsklägerin nicht wirklich in die Tat umzusetzen trachtete. Die Verfügungsklägerin hat auch nicht vorgetragen, dass sich in der Vergangenheit während des seit vielen Jahren schwelenden Konflikts der Parten je ein körperlicher Übergriff ereignet hätte. Eine bevorstehende nicht unerhebliche Verletzung der körperlichen Integrität der Verfügungsklägerin und/oder ihrer Eltern ist demzufolge nicht mit der für eine Räumungsverfügung erforderlichen hinreichenden Sicherheit zu befürchten, zumal die Parteien bereits seit ca. 30 Jahren in demselben Haus wohnen.

Hinzu kommt, dass dem Vorfall in der Nacht von Ostersonntag auf Ostermontag eine nicht unerhebliche Provokation durch die Verfügungsklägerin und ihrem Vater vorausgegangen ist. Denn unabhängig davon, ob es sich bei der über der Kellerraumtür angebrachten Kamera um eine Attrappe handelt oder nicht, sind die Verfügungsklägerin und ihr Vater gehalten, keine Selbstjustiz zu verüben und an der Kamera etwas eigenmächtig zu verändern, sondern gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, zumal nicht unumstritten ist, ob die Verfügungsklägerin eine Attrappe dulden müsste (vgl. zum Problemkreis MMR-Aktuell 2015, 366749). An der Kellerraumtür des ausschließlich von den Verfügungsbeklagten gemieteten Kellerraums dürfen sich die Verfügungsklägerin und ihre Eltern jedenfalls nicht eigenmächtig zu schaffen machen.”

Ist in Fällen einer zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Berechtigung des Mieters zur Tierhaltung ein Berufungsverfahren vor dem Landgericht möglich?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 92/15, Beschluss vom 16.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Berufung ist als unzulässig zu verwerfen, da die Mindestbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht erreicht ist und auch die Voraussetzungen des § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht erfüllt sind.

In Fällen einer zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Berechtigung des Mieters zur Tierhaltung liegt die Beschwer grundsätzlich – und auch hier – nicht über 600,00 EUR (vgl. BGH, Urteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 Tz. 10; Kammer, Beschl. v. 10. Februar 2015 – 67 S 463/14, n. v.). An die davon abweichende Wertfestsetzung des Amtsgerichts ist die Kammer nicht gebunden (BGH, a. a. O. Tz. 12).”

Anmerkung: Eine Berufung setzt eine Beschwer von mindestens 600,01 € voraus.

§ 511 Abs. 2 ZPO

Die Berufung ist nur zulässig, wenn

1.

der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder

2.

das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.

Hat ein Mieter durch überobligatorische Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass sich in einer bauphysikalisch gefährdeten Wohnung zukünftig keine Mängel bilden?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 9 C 447/13, Urteil vom 18.06.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagte trug aber nicht hinreichend substantiiert vor, dass der Kläger unzureichend geheizt habe, insbesondere, dass nach Abrechnung über die Betriebsnebenkosten 2012 und 2013 ein (nicht unerhebliches) Guthaben berechnet worden sei. Vielmehr ergibt sich aus der innerhalb der Nachlassfrist mit Klägerschriftsatz vom 22.05.2015 zur Akte gereichten Abrechnung vom 04.08.2014 (Bl. 192 d. A.), dass der Kläger zumindest ab dem 01.01.2013 überdurchschnittlich heizte. Denn für das Betriebsjahr 2013 wurde ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 185,76 Euro beziffert. Im Übrigen war der Kläger nicht verpflichtet, seine Wohnung über 18 Grad zu beheizen, um Schimmelbefall zu vermeiden (vgl. LG Bonn, WuM 2012, 198). Ein regelmäßiges Stoßlüften von mehr als 1-2 mal am Tag wird nicht ohne Weiteres vom Mieter geschuldet; auch darf der Mieter seine Möbel grundsätzlich bis an die Wand heran stellen (vgl. LG Münster, WuM 2011, 359). Denn der Mieter hat durch überobligatorische Maßnahmen nicht dafür Sorge zu tragen, dass sich in einer bauphysikalisch gefährdeten Wohnung zukünftig keine Mängel bilden. Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass durch den nachträglichen Einbau von Isolierglasfenstern in einen Altbau die Schimmelpilzanfälligkeit gesteigert wurde, zumal die Außenwände nur 24cm dick sind. Dass die Parteien besondere und überobligatorische Obhutspflichten des Klägers ausdrücklich vereinbart hätten, wurde von der Beklagten nicht vorgetragen und ist dem Mietvertrag (Bl. 5-10 d. A.) nicht zu entnehmen. Allein die Überlassung einer Broschüre zum optimalen Lüften begründet noch keine vertragliche Verpflichtung/Obliegenheit. Außerdem steht der Vortrag des Beklagten zu einer “Dauerkipplüftung” (Bl. 71 d. A.) in einem gewissen Widerspruch zu einem unzureichenden Lüftungsverhalten.”

Wird eine Staffelmietvereinbarung durch einen allgemeinen Hinweis im Formularmietvertrag, dass die Miete nach den §§ 557 bis 559b BGB geändert werden könne, unwirksam, wenn gleichzeitig an anderer Stelle hinreichend klargestellt ist, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gemäß §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen ist?

Die Antwort des Landgerichts Krefeld (LG Krefeld – 2 S 52/14, Urteil vom 15.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Krefeld in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Nach § 557a Abs. 2 S. 2, Abs. 4 BGB kommt eine Mieterhöhung nach den §§ 558bis 559b BGB während der Laufzeit einer Staffelmiete nicht in Betracht; eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Voraussetzung hierfür ist, dass eine Staffelmiete wirksam vereinbart wurde. Dies ist ausweislich § 5 des Mietvertrages der Fall. Dem steht nicht entgegen, dass der Mietvertrag über die Vereinbarung der Staffelmiete hinaus unter § 2 Nr. 2 vorsieht, dass die Miete durch vertragliche Vereinbarung oder im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen der §§ 557 ff. BGB geändert werden kann. Hierin liegt nach Auffassung der Kammer kein Widerspruch, der zu einer Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung führt.

Nicht zu beanstanden ist im Ausgangspunkt, dass das Amtsgericht die in § 5 des Mietvertrages verankerte Staffelmiete als eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB qualifiziert hat. Zwar wurden sowohl die jeweils gestaffelten Erhöhungen der Miete als auch die Zeiträume individuell festgelegt. Hierdurch wird die Regelung der Staffelmiete als solche – ungeachtet der Frage, ob überhaupt ein Aushandeln zwischen den Parteien im Sinne von § 305 Abs. 1 S. 3 BGB bejaht werden kann – jedoch nicht zu einer Individualvereinbarung. Das Grundkonstrukt der Staffelmiete ist vielmehr in dem Vertrag, einem – für mehrfache Verwendung vorgesehenen – Vordruck der Haus und Grund GmbH, abgebildet und damit unabhängig von den darin seitens der Verwender individuell eingetragenen Erhöhungen und zeitlichen Abständen als Allgemeine Geschäftsbedingung zu qualifizieren.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts besteht ein Widerspruch zwischen den vorgenannten Klauseln nicht.

Nach ständiger Rechtsprechung gelten bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht die Regelungen der §§ 133, 157 BGB, sondern der Grundsatz der objektiven Auslegung (st. Rspr. BGH NJW-RR 2007, 1697; Staudinger/Peter Schlosser, 2013, BGB, § 305c, Rn. 126). Danach sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ausgehend von der Verständnismöglichkeit eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie ihr Wortlaut von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden wird (BGH NJW 2013, 995).

Ausgehend von diesem Auslegungsmaßstab ist der in § 2 Ziffer 2 enthaltenen Verweis auf die Möglichkeit von Mieterhöhungen “im Rahmen der jeweils geltenden Verfahrensbestimmungen” als ein klarstellender, allgemeiner Hinweis auf die Existenz der gesetzlichen Mieterhöhungsvorschriften gemäß den §§ 557 ff. BGB zu verstehen, ohne dass damit zugleich eine verbindliche Aussage über das Vorliegen der jeweiligen Anspruchsvoraussetzungen verbunden ist. Da vielmehr zu dem Bereich der Mieterhöhungen unter § 5 eine besondere Regelung getroffen worden ist, kann dies auch für einen juristischen Laien nur dahingehend verstanden werden, dass diese Regelung insoweit Geltung beanspruchen und die allgemeine Aussage des § 2 Nr. 2 konzentrieren sollte. Dies gilt umso mehr, als in § 5 des Mietvertrages unter der Überschrift “Mietanpassungen” einleitend bestimmt ist, dass die individuell festgelegte Grundmiete in dem Vertrag entweder gemäß §§ 558 bis 559b BGB oder gemäß einer nachfolgend festzusetzenden Staffelmiete erhöht werden kann. Zudem wird unter Nr. 1 a) dieser Klausel betont, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gemäß §§ 558bis 559b BGB ausgeschlossen ist. Hierdurch wird hinreichend klar und verständlich zum Ausdruck gebracht, dass Mieterhöhungen nur alternativ nach den §§ 558 ff. BGB oder aber im Wege einer Staffelmietvereinbarung möglich sein sollen (die bei AG Dortmund, Urteil vom 15.06.2010, Az. 425 C 142/10 Rn. 52, streitgegenständliche Klausel enthielt eine solche Klarstellung nicht). Der objektive Empfänger auf Mieterseite durfte vielmehr bei – wie vorliegend stattgefundener – Vereinbarung einer Staffelmiete darauf vertrauen, dass anderweitige Mieterhöhungen nicht auf ihn zukommen.

Ein anderes Verständnis erschließt sich auch nicht daraus, dass die Parteien § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages nicht durchgestrichen haben. Vielmehr wird in dieser Klausel auf die Regelungen der §§ 557 bis 559b BGB und damit gerade auch auf die Möglichkeit einer Mieterhöhung in Form der Staffelmiete nach §§ 557 Abs. 2 1. Fall, 557a BGB verwiesen. § 5 des Mietvertrages lässt sich sonach als eine spezielle Ausgestaltung der in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages allgemein aufgezeigten Mieterhöhungsmöglichkeiten kategorisieren. Aber auch darüber hinaus verbleibt § 2 Ziffer 2 ein eigenständiger Anwendungsbereich, etwa im Hinblick auf den dortigen Verweis auf die Möglichkeit einer Individualabrede oder aber bezogen auf den Zeitpunkt nach Ende der Geltung der Staffelmiete. Da das Mietverhältnis bis zum 30.06.2042 befristet und die Staffelmiete nur bis zum Jahr 2037 vereinbart wurde, bliebe für die sonstigen gesetzlichen Mieterhöhungsvorschriften bezogen auf die sich hieran anschließende Zeit Raum (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 279/07).

Schließlich stellt die Vereinbarung einer Staffelmiete als solche auch keine unangemessene Benachteiligung dar, da sie gesetzlich vorgesehen ist und beiden Mietvertragsparteien Kalkulationssicherheit dahingehend bietet, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit voraussehen zu können.”

Ist nachstehende Kleinreparaturenklausel wirksam?: “Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von Euro 100,- im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8 % der Jahresbruttokaltmiete.”

Die Antwort des Amtsgerichts Zossen (AG Zossen – 4 C 50/15, Urteil vom 11.06.2105) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Zossen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Diese Klausel hinsichtlich der Kostentragung von Kleinreparaturen ist jedoch unwirksam, weil sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, hier der Beklagten, darstellt. Derartige Vertragsklauseln weichen von dem Grundsatz des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ab, wonach der Vermieter, nicht der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch erforderlichen Zustand zu erhalten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Reparaturklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen deshalb nur wirksam, wenn sie gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt sind (BGH Urteil vom 10.02.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 343/08 mit weiteren Nachweisen). Sie müssen der Höhe nach auf einen Kleinstbetrag pro Einzelreparatur sowie auf einen Gesamtbetrag pro Jahr begrenzt sein. Ob die von den Parteien im Februar 2007 vereinbarte Kostengrenze von Euro 100,- pro Einzelreparatur sowie der in der Klausel festgelegten Höchstgrenze von 8 % der Jahresbruttokaltmiete noch zulässig ist, kann offen bleiben. Die von den Klägern verwendete Klausel beschränkt sich nicht auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und ist deshalb gem. § 307 BGB unwirksam.

Nach der Rechtsprechung dürfen sich sog. Kleinreparaturklauseln nur auf diejenigen Teile der Mietsache beziehen, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Hierzu gehören Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Weiter gehören dazu wohl auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen. Derartige Klauseln dürfen aber nicht so gefasst sein, dass hierunter auch Rohre und elektrische Leitungen oder solche Gegenstände fallen, mit denen der Mieter so gut wie nicht in Berührung kommt (vgl. BGHZ 108, 1; AG Brandenburg, Urteil vom 06. März 2008 – 31 C 306/07). Die von den Klägern verwendete Klausel betrifft jedoch auch Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Diese in der Klausel genannten Gegenstände sind in dieser Aufzählung nicht enthalten, und dies ist sachgerecht, weil Glasscheiben, Spiegel und Beleuchtungskörper nicht wie etwa Türverschlüsse, Koch- oder Heizeinrichtungen dem ständigen Zugriff des Mieters unterliegen. Vielmehr finden sich in der Aufzählung im Hinblick auf Fenster nur die Fensterverschlüsse, die auf Grund des Schließens bzw. Öffnens des Fensters vom Mieter tatsächlich in hohem Maße in Anspruch genommen werden. Dass auch die Glasscheiben durch diesen Gebrauch in erhöhtem Maße der Abnutzung unterliegen, ist nicht ersichtlich und dürfte damit den Grund dafür bilden, dass die Glasscheiben in der Aufzählung der Gegenstände, auf die sich die Kleinreparaturklausel beziehen kann, bewusst nicht aufgenommen wurden (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 29. Juni 1990 – 324 O 75/90). Gleiches gilt für die genannten Spiegel und Beleuchtungskörper.

Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt.”

Liegt nach dem Berliner Mietspiegel 2013 das wohnwerterhöhende Merkmal “Zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang” vor, wenn für die Gartennutzung eine Gartenmiete zu zahlen ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 371/14, Urteil vom 19.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zu Unrecht hat das Amtsgericht angenommen, dass die Merkmalgruppe 5 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 negativ sei. Dem wohnwertmindernden Merkmal der Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung steht das wohnwerterhöhende Merkmal “zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang” gegenüber. Bei einem solchen Garten kommt es – anders als beim bloßen Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten” nicht darauf an, ob er dem Mieter ohne Entgelt zur Verfügung gestellt wurde. Dies ergibt sich zum einen aus dem diesbezüglichen Wortlaut der Orientierungshilfe. Wenn sich der Zusatz “ohne Entgelt” auch auf den zur Wohnung gehörenden Garten mit direktem Zugang beziehen sollte, hätte es nach diesem aufgeführt werden müssen. Zum anderen ergibt sich dies daraus, dass ein zur Wohnung gehörender Garten, selbst dann, wenn er aufgrund des Wohnungsmietvertrages selbst zum Vertragsgegenstand gehört und für ihn kein gesondertes Entgelt ausgewiesen ist, nicht unentgeltlich genutzt wird. Denn dann ist die einheitlich vereinbarte Miete zugleich auch Entgelt für die Gartennutzung. Der Garten ist hier als zur Wohnung gehörend anzusehen. Dies ergibt sich zunächst aus den örtlichen Gegebenheiten, weil er einen direkten Zugang zur Wohnung hat. Ob dies ausreicht, wenn über die Gartennutzung ein rechtlich selbständiger Nutzungsvertrag abgeschlossen wird, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn hier bilden der Wohnungsmietvertrag und der Mietvertrag über den Garten eine rechtliche Einheit, so dass der Garten insoweit auch rechtlich zur Wohnung gehört. Bei Abschluss eines schriftlichen Wohnraummietvertrags und eines separaten Mietvertrags über einen weiteren Gegenstand spricht zwar eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen. Die Vermutung kann durch die Darlegung besonderer Umstände widerlegt werden, die die Annahme rechtfertigen, dass es sich bei den Mietverhältnissen über Wohnraum und den weiteren Gegenstand nach dem Willen der Beteiligten um eine rechtliche Einheit handeln soll (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 11. März 2014 – VIII ZR 374/13). Solche besonderen Umstände liegen hier vor. Beide Verträge wurden am selben Tag, nämlich am 7. Juni 1999, geschlossen. In der Anlage 1 zum Wohnungsmietvertrag wird die Gartenmiete ausdrücklich als Teil der Gesamtmiete aufgeführt. Der Gartenmietvertrag wird als Anlage zum Wohnungsmietvertrag bezeichnet. In § 2 des Gartenmietvertrages heißt es, dass die Gartenmiete zusammen mit der Miete für die Wohnung zu entrichten sei. Und schließlich ist in § 8 des Gartenmietvertrages geregelt, dass er mit Auflösung des Mietverhältnisses über die Wohnung ende.”

Handelt es sich bei Miete, die für den Zeitraum nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters geschuldet ist, um eine Masseverbindlichkeit gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO?

Die Antwort des Landgerichts Coburg (LG Coburg – 32 S 49/14, Urteil vom 14.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Coburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zutreffend hat das Erstgericht der Feststellungklage stattgegeben, da es sich bei der Miete für Oktober 2010 ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 01.10.2010, 8.00 Uhr, um eine Masseverbindlichkeit im Sinne der §§ 55 Abs. 1 Nr. 2, 2. Alternative, 209 Abs. 1 Nr. 3 InsO handelt.

Nach der ausführlichen und zutreffenden Auseinandersetzung mit dem Stand des Meinungsstreits in Rechtsprechung und Literatur geht das Amtsgericht zutreffend davon aus, dass § 55 Abs. 1 Nr. 2, 2. Alternative InsO nicht darauf abstellt, wann ein Anspruch aus einem gegenseitigen Vertrag entsteht oder fällig wird, sondern allein darauf, dass aus gegenseitigen Verträgen deren Erfüllung für die Zeit nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erfolgen muss. Die Mietzahlung für den Monat Oktober 2013 nach 8.00 Uhr am 01.10.2013 (Eröffnung des Insolvenzverfahrens) ist Gegenleistung für die Erfüllung eines gegenseitigen Vertrages. Der Anspruch auf Zahlung der monatlich geschuldeten Miete entsteht aber nicht zu Beginn des jeweiligen Nutzungszeitraums, sondern wird erst durch die Zurverfügungstellung des Mietraums im Verlaufe des Monats “verdient” (so auch Hefermehl im Münchener Kommentar zur InsO, 3. Auflage, 2013, § 55 Rdz. 150).

Das Ergebnis wird zur Überzeugung der Berufungskammer auch durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestätigt. Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 21.12.2006 (NZM 2007, 162; Rdz. 14) ausgeführt, dass ein Mietvertrag gemäß § 108 Abs. 2 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbesteht. Daher ist im Jahr der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Abrechnung für die Zeit bis zur Verfahrenseröffnung und für die Zeit danach getrennt vorzunehmen, weil die Erstattungsansprüche des Mieters für die Zeit bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens Insolvenzforderungen, für die Zeit danach dagegen Masseforderungen sind. Diese Feststellungen des BGH sind auf den vorliegenden Fall zu übertragen. Würde man in die Ausführungen des BGH anstatt “Jahr”, “Monat” oder “Oktober 2013″ einsetzen, so würde das vom Amtsgericht gefundene Ergebnis bestätigt werden.

Gleiches gilt für das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.04.2013 (NZM 2011, 404, 405; Rdz. 13).

Die vom Beklagten angeführten Urteile der Amtsgerichte Spandau und Tempelhof-Kreuzberg vermögen daher nicht zu überzeugen.

Ebenso wenig überzeugt der Vergleich des Beklagten mit der Verpflichtung zur Zahlung von Grundsteuer. Die Verpflichtung zur Zahlung von Grundsteuer erfolgt nicht aus einem gegenseitigen Vertrag, wie es § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO voraussetzt. Zutreffend weist die Klägerin darauf hin, dass insoweit eine Vergleichbarkeit nicht gegeben ist.

Im Übrigen wird auf die ausführlichen und zutreffenden Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.”

Hat der Hauptmieter über die Vorauszahlungen auf Betriebskosten gegenüber seinem Untermieter abzurechnen, wenn die Parteien des Untermietverhältnisses vereinbart haben, dass der Untermieter an den Hauptmieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu entrichten hat?

Die Antwort des Amtsgerichts Lichtenberg (AG Lichtenberg – 2 C 381/14, Urteil vom 24.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Lichtenberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b. wie folgt aus: “b. Das Argument der Beklagten, sie müssten sich nicht an die vertragliche Vereinbarung halten, da es die Klägerin versäumt habe, ihnen eine eigens erstellte Abrechnung zur Verfügung zu stellen, verfängt nicht. Zwar ist die Rechtsauffassung der Beklagten, dass die Geltendmachung einer Nebenkostennachzahlung eine ordnungsgemäße Abrechnung voraussetzt, richtig und in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB positiviert. Das Erfordernis der Abrechnung gilt freilich auch bei Untermietverhältnissen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl. 2014, Rn. 1148). Ein einfaches Durchreichen der Hauptvermieterabrechnung ohne jegliche Anmerkungen ist unzulässig. Da die Beklagten monatliche Vorauszahlungen entrichteten, war die Klägerin auch verpflichtet, über die Nebenkosten abzurechnen (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 556 Rn. 279). Das Gericht verfällt an dieser Stelle auch nicht in eine bloße Förmelei, wenn sie von der Untervermieterin die Erstellung einer eigenen Abrechnung verlangt. Denn eine Nebenkostenabrechnung ist als eine Rechenschaftslegung zu verstehen, die es den Beteiligten ermöglichen soll, eine Nachberechnung bzw. eine schnelle Überprüfung vorzunehmen (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 556 Rn. 326). Dies impliziert, dass grundsätzlich eine Zusammenstellung der Gesamtkosten ausgewiesen ist, ein Verteilerschlüssel angegeben wird, der Anteil des Mieters daraus errechnet wird und dass die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen des Mieters ausgewiesen werden (st. Rspr. seit BGH, Urt. v. 23. November 1983, VIII ZR 298/80, zuletzt: BGH, Urt. v. 25. November 2009, VIII ZR 322/08). Doch diese Operanden einer Nebenkostenabrechnung haben keinen Selbstzweck. Sie sind vielmehr im Sinnzusammenhang zu § 259 BGB zu verstehen, der, wie ausgeführt, bezweckt, dass Rechnungslegung verständlich und nachvollziehbar wird. Deshalb kann in einem singulären Untermietverhältnis bspw. keine Notwendigkeit des Untervermieters bestehen, einen Verteilerschlüssel im Rahmen der Abrechnung über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu errechnen. Auch ist es einer Untervermieterin einer mehrere Wohnungen vermietenden Hauptvermieterin unbenommen, sich die Nebenabrechnung der Hauptvermieterseite zu eigen zu machen, zumal eine derartige Untervermieterin in keinerlei vertraglichen Beziehungen zu den Anbietern von Grundversorgungsdienstleistungen steht und daher auch keinen Verteilerschlüssel erstellen und berechnen kann. Ein solches Durchreichen steht allerdings unter einer zwingenden Bedingung: Unterscheiden sich die Vorauszahlungen der Untermieter an den Untervermieter von denen des Hauptmieters an den Hauptvermieter, so muss die eigene Abrechnung des Untervermieters diese zwingend aufgreifen. Anderenfalls läge nämlich begrifflich keine Abrechnung über die Vorauszahlungen der Untermieter, sondern über die des Hauptmieters vor. Die Notwendigkeit einer solchen gesonderten Darstellung bzw. Berechnung wird vor dem Hintergrund des gerichtlichen Hinweises vom 22. Dezember 2014 (Bl. 34 d. A.) deutlich. Dort wurde die Klägerseite darauf hingewiesen, dass sich die Klageforderung rechnerisch zunächst nicht erschloss. Das Gericht unterlag hier einem Irrtum. Denn es verwechselte die Summe der Vorauszahlungen der Beklagtenseite mit der Summe der Vorauszahlungen der Klägerin. Die Vorauszahlungen der Untermieter und der Untervermieter waren, auch ob der eigens gewählten Vorauszahlungsregelung, eben nicht identisch.

Eine derart gesonderte Abrechnung über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten hat nicht die Klägerin in Person, wohl aber ihr Prozessbevollmächtigter durch anwaltlichen Schriftsatz vom 7. August 2014 (Anlage K4 zur Klageschrift vom 19. Dezember 2014) vorgenommen, worauf das Gericht in der mündlichen Verhandlung vom 20. Mai 2015 auch hinwies. Den Beklagten wurde durch die Forderung des Klägervertreters vor Augen geführt, welche Positionen die Klägerin zur Abrechnung bringt, welche Vorauszahlungen sie geleistet haben und welcher Betrag noch offen ist. Dass dies in einem Fließtext geschehen ist und nicht in einer üblicherweise angefertigten Tabelle ist unschädlich. Denn dem Sinn und Zweck einer Abrechnung wurde in jedem Fall durch die Klägerseite mit Schriftsatz vom 7. August 2014 entsprochen. Die Beklagten wussten – spätestens zum Zeitpunkt der Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung im August 2014 – ganz genau, welchen Betrag sie der Klägerin aufgrund der getroffenen Absprache schuldeten, zumal das Aufforderungsschreiben auch deutlich zwischen Betriebskosten und Heizkosten differenzierte. Welches “Mehr” die Beklagten nunmehr einfordern, ist dem Gericht nicht ersichtlich und verständlich. Sofern die Beklagten die Auffassung vertreten, dass einer Abrechnung Rechnungen und Belege beigefügt werden müssen, so ist dieser Standpunkt falsch. Rechnungen und Belege sind kein Bestandteil einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Einzelne Rechnungen müssen nicht angegeben werden; erst recht müssen sie nicht beigefügt werden (OLG Düsseldorf, Urt. v. 14. Dezember 2000, 10 U 138/98; Blank, in: ders./Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2014, § 556 Rn. 110).”

Steht einem Vermieter bei der Verteilung der Gesamtheizkosten ein gewisses Ermessen zu, in welchem Umfang er deren Verteilung auf die Nutzergruppen verbrauchsabhängig vornimmt, wie er also die mögliche Bandbreite zwischen 50% und 100% ausnutzt?

Die Antwort des Landgerichts Halle (LG Halle – 3 O 128/13, Urteil vom 11.11.2013) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Halle in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. I. 3. a) bis b) wie folgt aus: “3. Nicht gerechtfertigt ist indes die Art, in der die Beklagte die Heizkosten auf die einzelnen Nutzergruppen aufteilt.

a) Dabei ist folgende Unterscheidung zu beachten:

– Gemäß § 6 Abs. 2 HeizkostenV sind die Kosten zunächst mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen

– Von den so den einzelnen Nutzergruppen zugewiesenen Kosten sind gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostenV mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.

Der zweite Schritt ist für das vorliegende Verfahren ohne Bedeutung, denn die Klägerin ist einziges Mitglied der Nutzergruppe und hat ohnehin sämtliche dieser Nutzergruppe zugewiesenen Kosten zu tragen.

Entscheidend ist die Art und Weise, in der die Gesamtkosten auf die einzelnen Nutzergruppen aufgeteilt werden.

Hier ist die von der Beklagten gewählte Art und Weise der Umlage von § 6 Abs. 2 HeizkostenV gedeckt, denn nach dieser Vorschrift gelten die Begrenzungen des § 7 Abs. 1 HeizkostenV gerade nicht, es gibt nur eine Untergrenze von 50 %, nicht aber eine Obergrenze für die nach Verbrauchsanteilen umzulegenden Kosten.

Grundsätzlich steht es der Beklagten also frei, den von der Nutzergruppe der Kläger zu tragenden Kostenanteil allein nach dem Verhältnis der für die Klägerin erfassten Anteile am Gesamtverbrauch zu bemessen. Sie hat allerdings auch die rechtliche Möglichkeit, die Gesamtkosten wie bisher • nur in Höhe von 70 % nach dem Verbrauchsanteil auf die Nutzergruppen umzulegen und im Übrigen nach Flächenanteilen.

b) Im konkreten Falle ist es der Beklagten verwehrt, im laufenden Mietverhältnis den auf die Klägerin entfallenden Teil der Gesamtkosten zu 100 % nach Verbrauchsanteilen umzulegen, es ist vielmehr geboten, von der rechtlich eröffneten Möglichkeit Gebrauch zu machen, die auf die Nutzergruppe der Klägerin entfallenden Kosten wie bisher zu 70 % nach Verbrauchsanteilen und zu 30 % nach Fläche umzulegen.

Zwar ist dem Vermieter ein gewisses Ermessen dahingehend einzuräumen, in welchem Umfange er die Verteilung der Gesamtkosten auf die Nutzergruppen verbrauchsabhängig vornimmt, wie er also die Bandbreite zwischen 50 und 100 % ausnutzt.

Die Ausübung dieses Ermessens unterliegt aber gemäß §§ 315, 316 BGB einer Billigkeitskontrolle.

aa) Die konkrete Wahl hat sich insbesondere an den wärmespezifischen Eigenheiten des jeweiligen Gebäudes auszurichten. Dabei ist indes der sog. Lagenachteil bei der Festlegung des Maßstabes nicht zu berücksichtigen, weil die sog. wärmeverbrauchenden Räume (insbesondere außen liegende Räume mit großen Fensterflächen) unter Mietwertgesichtspunkten besonders begehrte Lagen innerhalb eines Gebäudes darstellen, die zu entsprechenden marktabhängigen Zuschlägen zur Miete führen. Diese Höherbewertung infolge besonderer Nachfrage darf nicht teilweise auf die Nutzer anderer, nicht mit den entsprechenden wertbildenden Vorteilen versehenen Räumen kostenmäßig dadurch verteilt werden, dass sie indirekt die höheren Heizkosten mit tragen (vgl. Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013 § 7 HeizkostenV, Rn. 5).

Wesentliches Kriterium für die Auswahl des Verteilungsmaßstabes innerhalb der vorgegebenen Bandbreite ist vielmehr der bauliche Zustand des Gebäudes im Hinblick auf den Wärmeverbrauch durch nutzergesteuertes Verhalten oder durch bautechnische Vorgaben (vgl. Lammel, a.a.O. Rn. 7).

Bei der Ausübung billigen Ermessens im Zusammenhang mit einer Änderung des bisherigen Maßstabes sind darüber hinaus insbesondere die vertrauensbildende Wirkung der bisherigen Umlagepraxis sowie die sich aus einer diesbezüglichen Änderung ergebenden Auswirkungen auf den Mieter zu berücksichtigen. Eine Änderung, die einen Mieter zum Nachteil der übrigen weit stärker belastet als die bisherige Umlagepraxis, bedarf einer besonders sorgfältigen Begründung.

bb) Im Streitfalle ist unstreitig, dass die Umstellung von einer Verteilung nach dem Schlüssel 70:30 hin zu einer rein verbrauchsabhängigen Umlage für die Klägerin eine jährliche Mehrbelastung von mehreren tausend Euro nach sich zieht. Dies ergibt sich schon aus dem Schreiben der Verwalterin vom 10.02.2012 (K14), wonach bei einem Wechsel der Abrechnungsmethode und einer Umlage der Gesamtkosten auf Nutzergruppen zu 100 % nach Verbrauchsanteilen Auswirkungen zum Nachteil der Klägerin in Höhe von rund 3.000,00 Euro auftreten.

Es ist nicht ersichtlich, worin diese Benachteiligung der Klägerin im Vergleich zum bisherigen Abrechnungsmodus gerechtfertigt wäre. Weder ist dies weder dadurch gerechtfertigt, dass allein die Klägerin Warmwasser über die Heizanlage bezieht, denn in unangefochtener Weise werden die Warmwasserkosten ohnehin zu 100 % auf die Klägerin umgelegt; noch ist die Umstellung des Abrechnungsmodus dadurch gerechtfertigt, dass sich die Beklagte plötzlich ihrer technischen Möglichkeiten einer Voraberfassung bewusst geworden ist, denn diese Möglichkeit eröffnet lediglich den Ermessensspielraum nach § 6 Abs. 2 HeizkostenV, sagt aber noch nichts darüber aus, wie das so eröffnete Ermessen auszuüben ist.

Ebenso wenig ist ersichtlich, dass der bauliche Zustand des Hauses es rechtfertigt, die Heizkosten allein nach Verbrauchsanteilen auf die Nutzergruppen zu verteilen. Dies würde voraussetzen, dass der bauliche Zustand des Gebäudes es erlaubt, den Wärmeverbrauch in besonderem Maße durch nutzergesteuertes Verhalten zu beeinflussen und dass der Einfluss bautechnischer Vorgaben quasi zu vernachlässigen ist, Hierfür ist nichts ersichtlich.

Vielmehr ergibt sich aus dem Prozessverhalten der Beklagten und ihrer Streithelferin, dass beide den durch § 6 Abs. 2 HeizkostenV eröffneten Ermessensspielraum überhaupt nicht erkannt und das ihnen zustehende Ermessen mithin überhaupt nicht ausgeübt haben. Dies kann angesichts der erheblichen Auswirkungen, die die Änderung auf die Kostenlast der Klägerin hat, nur dazu führen, dass es trotz der Umstellung auf eine Vorerfassung bei der Verteilung der Gesamtkosten im Verhältnis von 30:70 nach Fläche/Verbrauch bleibt.”