Stellen ehrverletzende Äußerungen eine Pflichtverletzung des Mietverhältnisses dar, wenn sie das Maß der Geringfügigkeit deutlich überschreiten?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt/Main – 2-11 S 103/15, Beschluss vom 01.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Frankfurt/Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wobei gem. § 573Abs. 2 Nr. 1 BGB ein derartiges berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dann als gegeben anzusehen ist, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

So liegt es im vorliegenden Fall, da die ehrverletzende Äußerung des Beklagten in seiner an die für das Mietverhältnis zuständige Mitarbeiterin der Klägerin sowie den Prozessbevollmächtigen der Klägerin gerichteten E-Mail vom 19.07.2014 eine Pflichtverletzung darstellt, die das Maß der Geringfügigkeit deutlich überschreitet, so dass ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses zu bejahen ist.

Die Äußerung des Beklagten “ihr denkt, ihr könnt mit eurem durchkonstruierten stories, die immer so einen faschistischen touch haben, durchkommen. das mag ja sein. ihr könnt diese mail durchaus vor gericht ins gewicht werfen …” überschreitet auch unter Berücksichtigung des grundgesetzlich garantierten Rechts auf freie Meinungsäußerung die Grenzen, welche die auch im Wirtschaftsleben stehende Klägerin bei ihren Vertragsbeziehungen hinnehmen muss. Es ist unerheblich, ob die in der E-Mail enthaltene Äußerung strafrechtlich als Beleidigung (§ 185 StGB) einzuordnen ist. Jedenfalls wirft der Beklagte der Klägerin und deren Prozessbevollmächtigen in einer insgesamt herabwürdigenden Form ein zumindest ansatzweise faschistisches Vermieterverhalten vor, so dass der Klägerin ein Festhalten an dem Mietverhältnis nicht mehr zuzumuten ist.

Der Beklagte kann nicht einwenden, das Amtsgericht habe seine sprachwissenschaftlichen Ausführungen sowie die Ausführungen zur Faschismusforschung beachten und feststellen müssen, dass keine Pflichtverletzung zu ersehen sei. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, kommt es allein auf den Empfängerhorizont an und danach war die Mail massiv verächtlich, ehrverletzend, persönlichkeitsverletzend und beleidigend.

Die weiteren zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts zu der Erheblichkeit der Pflichtverletzung sowie einem schuldhaften Handeln des Beklagten wurden mit der Berufung nicht angegriffen.”

Ist der Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes grundsätzlich zulässig?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 220/14, Beschluss vom 27.10.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die nach § 567 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zulässige Beschwerde ist unbegründet. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen, denn die Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung mit dem von der Antragstellerin und Beschwerdeführerin (nachfolgend: die Beschwerdeführerin) Inhalt liegen nicht vor, 935, 940 ZPO.

Die Beschwerdeführerin übersieht, dass § 555d BGB allein den materiell rechtlichen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen bei Vorliegen der gesetzlich geregelten Voraussetzungen betrifft, nicht aber die Frage, wie dieser Anspruch – gegebenenfalls – (gerichtlich) durchzusetzen ist. Diese Frage hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei beantwortet. Die Kammer schließt sich den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung an. Die Beschwerdeführerin als Vermieterin ist zur Durchsetzung des nach ihrer Auffassung gegebenen Duldungsanspruchs aus § 555d BGB gehalten, Klage zu erheben. Die Durchsetzung des Duldungsanspruchs im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes ist grundsätzlich nicht zulässig (vgl. Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., Rn. II.163, m. w. N.). Gründe, die unter äußerst engen Voraussetzungen eine andere Entscheidung zu rechtfertigen geeignet sein können, hat die Beschwerdeführerin nicht dargelegt, wie das Amtsgericht ebenfalls zutreffend ausführt. Auch dem Beschwerdevorbringen lässt sich insoweit nicht entnehmen.”

Muss in einer Betriebskostenabrechnung bezüglich der Grundsteuer bei einem gemischt genutzten Objekt eine Kostentrennung für Gewerbe- und Wohneinheiten vorgenommen werden, wenn die Gewerbefläche nicht nur einen sehr geringen Teil der Gesamtfläche ausmacht?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 213 C 116/14, Urteil vom 31.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Hinsichtlich der Kostenposition Grundsteuer folgt das Gericht der Auffassung des Beklagten, dass eine Kostentrennung für Gewerbe- und Wohneinheiten hätte vorgenommen werden müssen (vgl. zu den nachfolgenden Ausführungen Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F Rn. 159 ff. und Rn. 202 ff): Zwar ist ein Vorwegabzug der Betriebskosten gewerblicher Nutzung aus Billigkeitsgründen nur dann erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (BGH, Versäumnisurteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/10; BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05; BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05). Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro Quadratmeter maßgeblich sind. Ferner ist anerkannt, dass für den Umstand der Entstehung erheblicher Mehrkosten durch die gewerbliche Nutzung, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (BGH, a.a.O.). Auf dieser Grundlage ist auf den Kostenvergleich einzelner Betriebskostenarten abzustellen, wofür zudem sachliche Gründe sprechen: So lässt sich die Kostendifferenz innerhalb derselben Betriebskostenart mit weniger Rechenschritten ermitteln und damit leichter handhaben. Eine Mehrbelastung innerhalb der einzelnen Kostenart fällt dann nicht ins Gewicht, wenn sie einen prozentualen Anteil von 5 % (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F Rn. 162) bis 10 % (Schmid in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 556 a Rn. 10) nicht übersteigt.

Die Abrechnungsvereinfachung für den Vermieter kann allerdings dann nicht in Betracht kommen, wenn es um schlichte Rechenvorgänge geht. Hierum handelt es sich auch bei der Aufteilung der Grundsteuer nach den Angaben im Einheitswertbescheid (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F Rn. 202 unter Hinweis auch auf Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, § 556 Rn. 71). Die Zuordnung der Kostenanteile ist hier nur entbehrlich, wenn die Gewerbefläche einen sehr geringen Teil der Gesamtfläche ausmacht.

Die sachliche Berechtigung der Pflicht zum Vorwegabzug zeigt sich zudem bei der genaueren Betrachtung des Verfahrens der Grundsteuerfestsetzung (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F “Umlageschlüssel” Rn. 202 ff.): Basis für die Festsetzung ist der Einheitswert. Für Miet-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke ist er grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln (§ 76 Abs. 1 BewG). Er ist das Produkt, das sich aus der Multiplikation der nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Jahresrohmiete (§ 79 BewG) mit dem Vervielfältiger (§ 80 BewG) ergibt, der wiederum aus den dem BewG beigefügten Tabellen ersichtlich ist und von Grundstücksart, Bauart und Bauausführung, Baujahr und Einwohnerzahl der Belegenheitsgemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt abhängt. Der Einheitswert wird sodann mit dem einheitlichen Grundsteuermessbetrag von grundsätzlich 3,5?‰ (§ 15 GrStG) multipliziert, das Produkt wiederum mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz (§ 25 GrStG). Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer. Der Vermieter hat daher die jeweiligen Anteile für Wohn- und Gewerberaum, wie sie aus dem Einheitswertbescheid zu ersehen sind, zueinander ins Verhältnis zu setzen und die Wohnungsmieter nach dem Flächenmaßstab nur mit den für sie relevanten Kosten zu belasten. Zwar bleibt hierbei der Vervielfältiger außer Betracht, was indes hinzunehmen ist.

Da für die Ermittlung des Einheitswertes die Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung (§ 21 BewG) zum 01.01.1964 maßgeblich sind, sind spätere Veränderungen in aller Regel unbeachtlich. Es kommt mithin nicht auf die Nutzung der Gewerbeflächen im Abrechnungszeitraum an, ob z.?B. zwischenzeitlich aus einem bescheidenen Laden mit geringer Miete ein hochpreisiges Geschäft mit hohem Mietniveau hergerichtet wurde, ebenso wenig wie darauf, ob etwa wegen Veränderung des Umfelds die früher hohen Mieten nicht mehr zu erzielen sind oder ob sich diese nach aufwendiger Modernisierung der Wohnungen von den dort erreichten Mieten kaum noch unterscheiden.

Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, hätte im Hinblick auf die Grundsteuer eine Kostentrennung zwischen den Gewerbe- und Wohneinheiten erfolgen müssen, da die Gewerbeeinheiten nicht nur einen geringfügigen Teil der Gesamtfläche ausmachen. Damit können die Kosten der Grundsteuer nicht umgelegt werden, da der Kläger trotz Bestreitens des Beklagten keine Aufschlüsselung der Kosten vorgenommen hat, worauf der Beklagte bereits im Verlauf des Rechtsstreites mehrfach hingewiesen hat.”

Genügt eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung bei Vornahme eines Vorwegabzugs den an sie zu stellenden formellen Anforderungen, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Kosten ausgewiesen werden und nicht darüberhinaus auch die Gesamtkosten?

Die Antwort des Amtsgerichts Köln (AG Köln – 213 C 116/14, Urteil vom 31.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Köln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, fällt auf, dass der Kläger die in der angegebenen Abrechnung ermittelten Wasser- und Abwasserkosten im Hinblick auf die Wohnungen ohne Angabe/Erläuterung des Vorwegabzugs aufgeteilt und in der Abrechnung auch nicht die jeweiligen Gesamtkosten angegeben hat.

Dies führt zur aus zwei Gründen zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung: Zum einen genügt die Abrechnung bei Vornahme eines Vorwegabzugs den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Kosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (BGH, Urteil vom 07.12.2011, – VIII ZR 118/11; BGH, Urteil vom 14.02.2007, – VIII ZR 1/06).

Zum anderen stellt sich die Frage, ob eine Abrechnung formell unwirksam ist, wenn aus der Abrechnung ein Vorwegabzug zwar erkennbar ist, aber nicht (nachvollziehbar) erläutert wird (vgl. hierzu insbesondere: BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09; BGH Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10; BGH Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10; BGH Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13; BGH Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 201/13).

Nach Auffassung des Gerichts ist dies zu bejahen: Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die bislang (noch) nicht aufgegeben wurde (BGH a.a.O.: im Urteil vom 02.04.2014 – BGH VIII ZR 201/13 – wurde lediglich angedeutet, dass die bisherige Rechtsprechung möglicherweise zu ändern ist), ist Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit, dass in der Abrechnung immer die Gesamtkosten angegeben werden, auch wenn sie nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden. Gleichzeitig muss der Mieter allein anhand der Angaben in der Abrechnung in der Lage sein, den auf ihn entfallenden Anteil rechnerisch nachzuprüfen. Dies indessen setzt voraus, dass der Mieter nicht nur den sog. “Wert des Quotienten” (hier: in Form eines bestimmten Betrages) aus der Abrechnung ermitteln kann. Denn allein die Kenntnis eines (bestimmten) Ergebnisses versetzt den Mieter nicht in die Lage, zu prüfen, ob dieses richtig berechnet wurde. Hierzu ist zwingend erforderlich, dass dem Mieter auch Dividend und Divisor bekannt sind, und zwar nicht nur nach abstrakter Zahl, sondern auch die Umstände aus denen der Vermieter diese Zahl hergeleitet hat, z.B. bei der Grundsteuer nach dem Verhältnis der Gewerbe- und Wohnungsmieten, die der Ermittlung des Einheitswertes und damit der Höhe der Grundsteuer zugrunde liegen. Ist dies – wie hier – nicht der Fall, stehen die verschiedenen Anteile der Gesamtkosten isoliert und letztlich völlig nichtssagend im Raum, da niemand weiß, wie der Kläger auf den aus der Abrechnung ersichtlichen Betrag gekommen ist.

Auch eine bloße Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege wird dem Mieter in diesem Fall nicht weiterhelfen, weil er nicht weiß, welchen Rechenweg er überprüfen soll: Er müsste daher zunächst einmal verschiedene Hypothesen aufstellen, und versuchen, nach dem Ausschlussprinzip zu eruieren, anhand welcher Parameter der Vermieter den Vorwegabzug berechnet hat, d.h. der Mieter müsste ohne konkrete Anhaltspunkte den Umlageschlüssel erraten. Diesem Zweck aber dient die Einsichtnahme in die Belege nicht, die – wie ausgeführt wurde – lediglich der Kontrolle (eines bekannten Rechenweges) und der Behebung von Zweifeln dient.

Dass dieser Mangel zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt, entspricht im Übrigen auch der ständigen Rechtsprechung der 1. Berufungszivilkammer der Landgerichts Köln (Urteil vom 03.01.2013 – LG Köln 1 S 74/12 – und [zuletzt] Urteil vom 23.04.2015 – LG Köln 1 S 121/14 -).”

Erfordert eine formell ordnungsgemäße Betriebs- und Heizkostenabrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt/Main – 33 C 1729/15, Urteil vom 08.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Frankfurt/Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die formell ordnungsgemäße Abrechnung erfordert eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten. Der Umlageschlüssel muss angegeben und erläutert werden und der Anteil des Mieters abzüglich seiner geleisteten Vorauszahlungen muss berechnet werden (Grundlegend BGH NJW 1982, 573; NZM 2003, 196; NJW 2005, 219 = NZM 2005, 13 m Anm Langenberg NZM 2006, 641 mwN; NJW 2005, 515 = NZM 2005, 737; NJW 2005, 3135 = NZM 2005, 737; WuM 2005, 200; NJW 2007, 1059; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 279; LG Essen WuM 1991, 121). Auch ihre Einzelangaben müssen insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht Vorgebildeten verständlich sein. Der Mieter muss in der Lage sein, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (BGH NJW 1982, 573; NZM 2003, 196; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 279; OLG Dresden NZM 2002, 437; LG Duisburg WuM 2002, 32; LG Berlin ZMR 2002, 666 betr. Anforderung an die Betriebskostenabrechnung bei öffentlich gefördertem Wohnraum; Staudinger/Weitemeyer Rn 82 f mwN; Schmidt-Futterer/Langenberg Rn 303 ff; Palandt/Weidenkaff § 535 Rn 93; Lammel Rn 131 ff). Dies ist für den Kläger bei den streitgegenständlichen Abrechnungen möglich. Die Abrechnung hat sich an den mietvertraglichen Vereinbarungen sowie dem Abrechnungsmaßstab gemäß § 556a BGB zu orientieren, den allgemeinen Anforderungen der Rechnungslegung nach § 259 BGB zu entsprechen und bei einem Mietobjekt mit mehreren Einheiten als Mindestinhalt eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters zu enthalten (BGH NJW 1982, 573; NZM 2003, 196; OLG Braunschweig WuM 1999, 173; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 279).”

Kann der Vermieter in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung Kostenpositionen abrechnen, die zwar vertraglich vereinbart sind, jedoch jahrelang nicht abgerechnet wurden?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt/Main – 33 C 1729/15, Urteil vom 08.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Frankfurt/Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Allein der Umstand, dass möglicherweise über Jahre gewisse Positionen nicht berechnet wurden, schafft keinen Vertrauenstatbestand, der über der eigentlichen vertraglichen Regelung liegt. Die Parteien haben sich an die vertragliche Abmachung zu halten, die eine Umlagemöglichkeit vorsieht. Ein Verzicht des Eigentümers ist nicht zu erkennen.”

Hat der Vermieter in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung Preissteigerungen von mehr als 10% bei einzelnen Kostenarten zu erläutern?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt/Main – 33 C 1729/15, Urteil vom 08.09.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Frankfurt/Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Preissteigerungen von mehr als 10% bei einzelnen Kostenarten hat der Vermieter zu erläutern; andernfalls kann er nur diese Kosten in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf den Mieter umlegen (KG MDR 2006, 866; für Energie-Contracting ebenso LG Bochum NZM 2004, 779).”

Spricht bei Glatteisunfällen ein Anschein dafür, dass die Unfallverletzung bei Beachtung der Streupflicht vermieden worden wäre, wenn der Unfall innerhalb der zeitlichen Grenzen der Streupflicht stattgefunden hat?

Die Antwort des Kammergerichts Berlin (KG Berlin – 7 U 102/14, Urteil vom 02.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das KG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. 1. a) bis c) bb) wie folgt aus: “a) Nach gefestigter Rechtsprechung spricht bei Glatteisunfällen ein Anschein dafür, dass die Unfallverletzung bei Beachtung der Streupflicht vermieden worden wäre, wenn der Unfall innerhalb der zeitlichen Grenzen der Streupflicht stattgefunden hat. Voraussetzung des Anscheinsbeweises ist allerdings, dass der Geschädigte die tatsächlichen Voraussetzungen bewiesen hat, aus denen nach den Grundsätzen der Verkehrssicherungspflicht eine Streupflicht erwächst. Wenn der Streupflichtige auf einem breiteren Bürgersteig nur eine Mindestbreite (1,50 m) abstreuen muss, kann er sich bei Nichtbeachtung der Streupflicht nicht darauf berufen, er hätte ohnehin nicht an der Unfallstelle (in Fahrbahnnähe), sondern entlang seiner Grundstücksgrenze gestreut. Ein Anlieger, der überhaupt nicht gestreut hat, kann nicht verlangen, so behandelt zu werden, als sei seine Streupflicht auf einen Teil des Bürgersteigs beschränkt (OLG Celle, Urteil vom 2.2.2000 – 9 U 121/99 – m.w.N.).

b) Diesen Rechtsgrundsätzen schließt sich der Senat im vorliegenden Fall an. Fest steht, dass die Beklagte ihrer Streupflicht nicht nachgekommen ist; denn der Zeuge … hat bekundet, dass der gesamte Gehweg am Unfalltag nicht von Schnee und Eis geräumt war. Der Zeuge hatte damit auch keine Möglichkeit, sich auf einem geräumten Teil des Gehwegs sicher zu bewegen. Ohne jegliche Räumung konnte er daher den Sturz gar nicht vermeiden, weil ihm nichts anderes übrig blieb, als sich auf Schnee und Eis fortzubewegen. Damit hat die Beklagte den Sturz zumindest dadurch verursacht, dass sie ihrer Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen ist und dem Zeugen keine Gelegenheit gegeben hat, auf einem sicheren Teil des Gehwegs zu laufen. Das Risiko eines Sturzes hat die Beklagte dadurch erhöht und muss sich die Folgen zurechnen lassen.

c) Entlasten könnte sich die Beklagte nach den eingangs erwähnten Rechtsgrundsätzen nur dann, wenn zum Zeitpunkt des Unfalls keine Streupflicht bestand oder die Beklagte ihrer Streupflicht im zeitlichen Zusammenhang zu dem Unfall nachgekommen wäre. Das ist indessen nicht der Fall.

aa) Die Beweiserleichterung nach den Regeln des Anscheinsbeweises kann nur dann Platz greifen, wenn zuvor festgestellt ist, dass das Unfallereignis in einem Zeitraum stattgefunden hat, währenddessen die Unfallstelle gestreut gewesen sein musste. Für die Bestimmung dieses Rahmens ist der Anspruchsteller beweispflichtig. Insoweit gilt der allgemeine Grundsatz, dass er die Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen trägt, aus denen nach den Grundsätzen über die Verkehrssicherungspflicht eine Streupflicht erwächst Aus dem Umstand allein, dass die Unfallstelle nicht abgestreut war, lässt sich demnach allein noch kein Rückschluss auf eine Pflichtwidrigkeit der Beklagten ziehen (BGH, Beschluss vom 19.12.1991 – II ZR 2/91). Hier bestand die Streupflicht, weil die Beklagte auch mit der Berufungsbegründung keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgetragen hat, dass sie wegen Niederschlags nicht verpflichtet gewesen wäre, den Gehweg vor dem Unfall von Schnee und Eis zu befreien. Vielmehr ergibt sich aus dem vom Landgericht zutreffend gewürdigten Gutachten des Deutschen Wetterdienstes (Anl. K 4), dass seit dem 2.12.2010 in Berlin eine geschlossene Schneedecke lag, der 5.1.2011 niederschlagsfrei blieb und erst in den Morgenstunden des 6.1.2011 zwischen 7:00 Uhr und 8:00 Uhr Regen/Sprühregen einsetzte, der auf dem gefrorenen Boden teilweise zu Glatteisbildung führte. Da sich der Unfall nach der Bekundung des Zeugen … vor dieser Zeit (um 6:50 Uhr) ereignet hat und nach seiner Aussage zu diesem Zeitpunkt kein Niederschlag eingesetzt hatte, bestehen an der Räumpflicht der Beklagten, die spätestens nach den Schneefällen am 4.1.2011 begann und über den gesamten 5.1.2011 andauerte, keine Zweifel.

bb) Es liegen auch keine konkreten Anhaltspunkte dafür vor, dass die Beklagte vor dem Unfall ihrer Räum- und Streupflicht nachgekommen ist. Das Landgericht hat die Aussage des Zeugen … zutreffend gewürdigt. An die hier allein entscheidende Frage, ob der Gehweg am Unfalltag von Schnee und Eis geräumt war, konnte sich der Zeuge nicht erinnern. Die Aussage des Zeugen … ist daher nicht geeignet, die Bekundungen des Zeugen … zu widerlegen, der von einer geschlossenen Schneedecke zum Unfallzeitpunkt auf dem Gehweg berichtet hat. Dem steht auch nicht die “Streuliste” (Anl. PPP 2) entgegen, die über den Reinigungszustand des Gehwegs nichts besagt. Auch diese Beweiswürdigung durch das Landgericht ist daher im Rahmen der beschränkten Prüfungspflicht durch das Berufungsgericht nicht zu beanstanden.”

Ist der Mieter verpflichtet, die Installation von Funk-Heizkostenverteilern an den Heizkörpern zu dulden?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg (AG Hamburg-St. Georg – 911 C 389/14, Urteil vom 09.01.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Hamburg-St. Georg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “1. Der Beklagte ist verpflichtet, die Installation von Funk-Heizkostenverteilern an den Heizkörpern in der von ihm bewohnten Wohnung im Haus ### belegen 2. Etage Mitte, zu dulden (Antrag zu 1). Eine entsprechende Verpflichtung gegenüber der Klägerin als Vermieterin der Wohnung ergibt sich aus § 4 Abs. 2 S. 1 HS 2 HeizKostVO. Der Gebäudeeigentümer oder der ihm gleichgestellte Vermieter haben nach § 4 Abs. 2 S. 1 HS 1 HeizKostVO zur Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Nutzer an Wärme die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen. Die Nutzer haben dies zu dulden. Aus diesen gesetzlichen Regelungen erwächst dem Mieter ein Anspruch gegen den Vermieter (§ 4 Abs. 4 HeizKostVO), den Verbrauch an Wärme und Warmwasser ordnungsgemäß zu erfassen und hierzu die Wohnung mit geeigneten Heizkostenerfassungsgeräten auszustatten. Im Gegenzug hat der Mieter alle hierfür erforderlichen Maßnahmen zu dulden. Diese Duldungspflicht besteht nicht nur beim erstmaligen Einbau von Messgeräten, sondern auch dann, wenn – wie hier – funktionsfähige Messgeräte durch ein anderes (modernes) Ablesesystem ersetzt werden sollen (vgl. BGH, NJW 2011, 3514, Tz. 12 f.). In diesem Zusammenhang kommt es – anders, als bei der Installation von Kaltwasserzählern (BGH, a.a.O, Tz. 22 ff.) – auf eine Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien, insbesondere gesundheitlicher Bedenken des Mieters, nicht an; anders als § 554 Abs. 2 BGB a.F. bzw. §§ 555b, 555d BGB sieht die o.g. Regelung in der HeizKostVO eine solche nicht vor (vgl. Gramlich, Mietrecht, 12. Aufl. 2013, § 4 HeizKostVO, Ziff. 4). Anhaltspunkte dafür, dass § 4 Abs. 2 S. 1 HS 2 HeizKostVO materiell verfassungswidrig ist, insbesondere im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 GG, sind nicht gegeben. Daher kommt es auch nicht darauf an, ob mit dem Betrieb der Funk-Verteiler eine gesundheitliche Beeinträchtigung der Ehefrau des Beklagten einhergeht oder nicht; der Beklagte selbst erkennt seine Duldungspflicht vorliegend aus Rücksicht auf diese nicht an. Ebenfalls ohne Belang ist, ob es der Klägerin technisch möglich wäre, den Verbrauch des Beklagten durch die Differenzmethode zu ermitteln; sie ist gesetzlich zur ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung verpflichtet und eine Abrechnung auf Schätz- oder Differenzbasis ist nur in Ausnahmefällen, wenn eine ansonsten gebotene Verbrauchserfassung nicht möglich war, zulässig.”

Setzt eine Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB für ihre Wirksamkeit voraus, dass in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 2 C 208/14, Urteil vom 14.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Miete ist durch das Schreiben vom 27. Juni 2014 nicht wirksam erhöht worden, weshalb weder eine entsprechende Feststellung getroffen werden kann noch die Beklagten dem Kläger weitere Miete gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu zahlen haben. Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB ist der Vermieter gemäß § 559 Absatz 1 BGB berechtigt, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Die Mieterhöhung ist gemäß § 559bAbs. 1 BGB in Textform zu erklären und nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzung der §§ 559 und559a BGB erläutert wird. Diesen Anforderungen wird die Erhöhungserklärung vom 27. Juni 2014 nicht gerecht. Sie enthält zwar die Beträge, aus denen sich die Erhöhung ergibt. Es fehlen indes die Angaben, aus denen sich ergibt, dass eine Modernisierung i.S.v. § 559 Abs. 1 Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB vorliegt. In Betracht kommen eine Modernisierung durch Energieeinsparung (Nr. 1), durch Gebrauchswerterhöhung (Nr. 4) oder durch dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse (Nr. 5) Erforderlich für die plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffektes ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (BGH NJW 2006, 1126, 1126). Da tatsächlich ausgeführte Arbeiten nicht zwingend den zuvor angekündigten Arbeiten entsprechen, war zumindest eine Klarstellung erforderlich, dass die eingebauten Fenster den im Schriftsatz vom 21 August 2014 im vorangegangenen Verfahren (Anlage K 3, Bl. 7ff. d.A.) beschriebenen Fenstern entsprochen haben. Weiterhin fehlt eine Erläuterung des Abzugs von Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen aufzuwenden gewesen wären. Aus der Erklärung ergibt sich nicht, wie sich der Abzugsbetrag zusammensetzt und nach welchen Kriterien der Abzug vorgenommen wurde. Sowohl das von den Beklagten vorgelegte Angebot wie die Wiedergabe der Feststellungen im Ortstermin des vorangegangenen Verfahrens erforderten eine nähere Darlegung dessen, was als Erhaltungsmaßnahmen für notwendig berücksichtigt wurde.”