Ist eine nachträgliche Heilung eines Mangels einer Mieterhöhungserklärung durch entsprechenden Vortrag im Prozess möglich?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 2 C 208/14, Urteil vom 14.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine nachträgliche Heilung des Mangels der Mieterhöhungserklärung durch entsprechenden Vortrag im Prozess ist nicht möglich; eine Mieterhöhung, die den Anforderungen des § 559b Abs.1 BGB nicht entspricht, ist nichtig (BGH a.a.O., S. 1127 m.N.). Allerdings ist auch insoweit der Sachvortrag des Klägers nicht hinreichend. Er hat auf das Bestreiten der Beklagten nicht dargelegt, dass tatsächlich eine Modernisierung durchgeführt wurde. Für die Darlegung einer energetischen Modernisierung ist zwar nicht erforderlich, eine Berechnung der konkret eingesparten Endenergie vorzulegen. Vielmehr genügt es, die Verbesserung des Wärmedurchgangskoeffizienten (des Bauteils Fenster) durch den Einbau wärmegedämmter Fenster vorzutragen, weil hierdurch auf eine Einsparung von Endenergie geschlossen werden kann. Soweit die entsprechenden Werte der Bestandsfenster nicht bekannt sind, kann auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug genommen werden (vgl. BT-Drucksache 17/10485 S. 20 f.). Hierzu müssten diese Werte allerdings auch angegeben werden. Während für die bisher eingebauten Fenster jeweils die Pauschalwerte angegeben werden können, sind für die neu eingebauten Fenster die vom Hersteller für jedes Fenster mitgeteilten Werte anzugeben. Diesen Anforderungen entspricht der Vortrag des Klägers nicht, wenn im letzten Schriftsatz pauschal vorgetragen wird, “der K-Wert reduziere sich von 2,7 W auf 1,3 W”, zumal weder die Rechnung vom 19. September 2014, die offensichtlich erst gut fünf Monate nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung bezahlt wurde, Angaben zur Wärmedämmung der neuen Bauteile enthält noch vom Kläger dargelegt wird, wie er den Wärmedurchgangskoeffizienten der Bestandsfenster berechnet haben will. Zu weiteren Eigenschaften, die eine Modernisierung begründen könnten, wird nichts vorgetragen. Schließlich fehlt auch eine nachvollziehbare Darstellung der Erhaltungsaufwendungen, die von den Kosten der Baumaßnahmen abgezogen wurden. Es ist nicht ersichtlich, wie der Kläger den abgezogenen Betrag errechnet hat. Soweit in dem Ortstermin festgestellt wurde, dass Farbe abgeplatzt ist, kann von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen ausgegangen werden, deren Ersparnis ggf. zu schätzen gewesen wäre.”

Sind Baumfällkosten Betriebskosten?

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese (AG Hamburg-Blankenese – 531 C 227/13, Urteil vom 14.01.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Hamburg-Blankenese in seiner vorgenannten Entscheidung unter 4. wie folgt aus: “4. Fäll-Kosten für die Kastanie

Insoweit fehlt es bereits an der Erfüllung des Betriebskostenbegriffs. Gegen die Umlagefähigkeit von Fäll-Kosten sprechen insbesondere schutzwürdige Interessen des Mieters. Das Entstehen derartiger meist hoher Kosten ist für den Mieter überraschend und nicht kalkulierbar. Aufgrund der jahrzehntelangen Lebensdauer von Bäumen muss ein Mieter nicht damit rechnen, plötzlich und unvorhersehbar in einem Jahr mit derartigen Kosten belastet zu werden. Dass im konkreten Fall das Mietverhältnis bereits über Jahrzehnte dauert, ändern an dieser Rechtsauffassung nichts. Insbesondere sind Baumfällkosten nicht mit regelmäßig wiederkehrenden Kosten, wie z.B. für die Öltankreinigung etwa alle 5 Jahre. Hier ist für den Mieter vorhersehbar, dass er maximal im ersten Mietjahr mit Tankreinigungskosten für 5 Jahre belastet wird. Selbst in diesem Bereich favorisiert das Gericht jedoch eine Aufteilung der Kosten auf die verschiedenen Jahre.”

Setzt beim Berliner Mietspiegel das Positivmerkmal “Duschmöglichkeit” eine separate Dusche voraus?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 3 C 267/14, Urteil vom 17.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Eine separate Dusche existiert nicht und das Gericht sieht in der Möglichkeit sich mittels einer Handbrause im Sitzen zu duschen nicht für eine zeitgemäße Duschgelegenheit. Das Vorhandensein einer Dusche setzt nicht nur voraus, dass eine Ganzkörperberegnung möglich ist, was auch mittels Wandhaken für eine Handbrause bewerkstelligt werden könnte, sondern es erfordert auch eine Duschabtrennung, um die Umgebung vor Spritzwasser zu schützen und für Privatsphäre zu sorgen. Die bloße Möglichkeit sich in einer Wanne kniend oder sitzend abzubrausen entspricht nicht heutigen Maßstäben für eine Duschmöglichkeit.”

Hängt beim Berliner Mietspiegel das Negativmerkmal “fehlender Kabelanschluss” von der Kostenfreiheit ab?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 3 C 267/14, Urteil vom 17.03.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Für das von den Beklagten angeführte Negativmerkmal “fehlender Kabelanschluss” kommt es nicht auf die Kostenfreiheit an. Dass die Möglichkeit einer gebührenpflichtigen Kabelversorgung besteht ist unstreitig. Die Klägerin hat unwidersprochen erklärt, dass ein kostenpflichtiger Breitbandkabelanschluss anliege, der mit Vertragsschluss erneut frei geschaltet werden könne. Ein Anspruch auf Aufstellung einer Satellitenschüssel besteht daneben nicht, zumal diese das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes erheblich negativ beeinträchtigen.”

Führt allein ein Schlagloch mit einer Größe von ca. einem Quadratmeter und einer Tiefe von fünf Zentimetern auf einer stark frequentierten Berliner Hauptverkehrsstraße (mit täglich 38.000 Fahrzeugen in beide Richtungen) zu einer Haftung des Land Berlins wegen einer Verkehrssicherungspflichtverletzung?

Die Antwort des Kammergerichts Berlin (KG Berlin – 9 U 188/13, Urteil vom 20.02.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das KG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. b) wie folgt aus:  “b) Gemessen an diesen Grundsätzen ist eine Verkehrssicherungspflichtverletzung des Beklagten nicht gegeben.

aa) Das im vorliegenden Fall festgestellte Schlagloch mit einer Größe von ca. einem Quadratmeter und einer Tiefe von fünf Zentimetern auf einer stark frequentierten Berliner Hauptverkehrsstraße (mit täglich 38.000 Fahrzeugen in beide Richtungen) stellt zweifelsohne einen nicht verkehrssicheren Zustand im Sinne von § 7 Abs. 2 Satz 4 bzw. 5 BerlStrG dar.

Allerdings führt allein ein nicht verkehrssicherer Zustand einer Straße nicht zu einer Haftung des Beklagten, weil dadurch eine schuldhafte Verkehrssicherungspflichtverletzung nicht feststeht. Es entspricht ebenfalls ständiger Rechtsprechung des Senates (vgl. Beschluss vom 26. August 2005 – 9 U 11/05 -; Beschluss vom 22. Juli 2008 – 9 U 68/07 -; Urteil vom 18. Mai 2010 – 9 U 55/09 -; Beschluss vom 26. April 2013 – 9 U 282/12 -; s.a. OLG München, Urteil vom 14. Oktober 1993 – 1 U 2811/93), dass eine Verkehrssicherungspflichtverletzung nur dann vorliegen würde, wenn der Beklagte die Unfallstelle nicht regelmäßig kontrolliert, das Schlagloch bei einer Kontrolle schuldhaft übersehen oder – im Falle dessen Feststellung – die Beseitigung der Gefahrenstelle schuldhaft unterlassen hätte. Eine solche Verkehrssicherungspflichtverletzung kann daher nur angenommen werden, wenn feststeht, dass der nicht verkehrssichere Zustand bereits innerhalb der Zeit vorlag, in der dieser bei ordnungsgemäßem Verhalten des Beklagten hätte entdeckt und behoben werden müssen. Die Darlegungs- und Beweislast trägt insoweit der Geschädigte als Anspruchsteller.

Das Landgericht konnte nicht feststellen, dass das Schlagloch, welches zum Unfall des Fahrzeugs der Klägerin führte, bereits im Zeitpunkt der letzten Begehung am 25. Januar 2010 vorhanden war und deshalb von dem Mitarbeiter des Beklagten amtspflichtwidrig nicht erkannt worden ist. Der vom Landgericht hierzu befragte Sachverständige kam sogar zu dem Ergebnis, dass das Schlagloch noch am 5. Februar 2010, also am Vortag des Unfalls des Fahrzeugs der Klägerin, entstanden sein könnte. Ein Schlagloch auch in der vorliegend festgestellten Größe kann unter den hier gegebenen Umständen sogar innerhalb von 24 Stunden entstehen (Seite 4 des Gutachtens L… ).

Angesichts dieser Umstände hätte das Schlagloch auch bei einer höheren Kontrolldichte (selbst bei einer täglichen Kontrolle) nicht rechtzeitig vor dem 6. Februar 2010 bemerkt werden können. Insoweit hat der Sachverständige ausgeführt, dass selbst eine Begehung 24 Stunden vor dem Unfall nicht zu einer rechtzeitigen Entdeckung der Schadstelle hätte führen müssen. Das Schlagloch (in der hier festgestellten Größe) hätte durchaus auch noch am 5. oder 6. Februar 2010 entstehen können (vgl. Gutachten L… Seite 10: selbst am 5. Februar vor 21:30 Uhr hätte das Loch noch nicht “existent sein müssen”).”

Weist eine E-Mail mit dem Inhalt “ihr denkt, ihr könnt mit euren durchkonstruierten Stories, die immer so einen faschistischen Touch haben, durchkommen, das mag ja sein, ihr könnt diese Mail durchaus vor Gericht ins Gewicht werfen…” einen beleidigenden und ehrverletzenden Charakter auf, die den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund berechtigt?

Die Antwort des Landgerichts Frankfurt am Main (LG Frankfurt/Main – 2-11 S 103/15, Beschluss vom 22.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Frankfurt/Main in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Unter Ziff. 2. wiederholt der Beklagte im Wesentlichen seine bisherige Ansicht, dass seine E-Mail vom 09.07.2014 keine herabwürdigende Form und keinen ehrverletzenden Inhalt gehabt habe. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist bei der Beurteilung des Inhalts des E-Mails auf den Empfängerhorizont abzustellen. Dem stehen auch nicht die Vorschriften des BGB und der ZPO entgegen.”

Ist von zwei Abrechnungskreisen auszugehen, wenn die Vertragsparteien im Mietvertrag getrennte Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten vereinbaren?

Die Antwort des Amtsgerichts Ludwigsburg (AG Ludwigsburg – 7 C 3065/14, Urteil vom 15.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Ludwigsburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Bezüglich der Heizkostenabrechnung handelt es sich bei der Differenzierung zwischen Betriebskosten und Heizkosten zwar rechtlich einheitlich um Betriebskosten (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 556, Rn. 478). Zahlt der Mieter einen einheitlichen Vorauszahlungsbetrag auf Heiz- und Betriebskosten, ist von einer einheitlichen Abrechnungsfrist auszugehen (a.a.O.). Enthält der Mietvertrag, wie häufig, getrennte Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten, sind vertraglich 2 Abrechnungskreise festgelegt, die mithin auch unterschiedlich zu behandeln sind. Der Sache nach gehe es hier nicht um eine nicht notwendige Teilabrechnung, sondern um 2 verschiedene Abrechnungen, sodass für jede die Ausschlussfrist selbständig laufe (a.a.O. Rn. 478 a.E.). Dies habe z.B. zur Folge, dass der Vermieter, der sämtliche Vorauszahlungen auf die dem Mieter rechtzeitig vorgelegten Betriebskostenabrechnungen anrechnet, mit der Nachforderung aus einer verspätet übersandten Heizkostenabrechnung ausgeschlossen ist (a.a.O. mit Verweis auf BGH WuM 1984, 70, 73). Das Gericht verkennt nicht, dass in der hier zitierten Kommentierung primär die Frage behandelt wird, innerhalb welcher Frist der Vermieter abrechnen muss. Allerdings sind keine Gründe ersichtlich, weswegen diese Frage anders zu entscheiden wäre als die hier vorliegende, welche mit diesem Problem in direktem Zusammenhang steht. Im Übrigen hat auch das AG Melsungen mit Entscheidung vom 19.03.2009, ausgeurteilt, dass die Ausschlussfrist zur Abrechnung von Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 S. 4 BGB für jede der Abrechnungen selbständig läuft, wenn im Mietvertrag die getrennte Vorauszahlung von Heizkosten und sonstigen Betriebskosten vereinbart ist. Buche der Vermieter die gesamten Betriebskostenvorauszahlungen auf eine fristgemäß erfolgte Abrechnung und ermittle insoweit ein Guthaben des Mieters, so sei die Verrechnung mit einer kalkulatorischen Nachzahlungsforderung aus einer nach Ablauf der Ausschlussfrist vorgelegten Abrechnung nicht zulässig. Vielmehr sei der Vermieter zu Gunsten des Mieters an die dem Guthaben zugrunde liegende Abrechnung der insgesamt geleisteten Vorauszahlungen gebunden und zur Auszahlung des Guthabens verpflichtet (a.a.O.). Auch hat der Bundesgerichtshof in der von Beklagtenseite korrekt zitierten Entscheidung vom 26.10.2011, AZ: VIII ZR 268/10, dahinstehen lassen, ob mit der im Mietvertrag vorgenommenen Ausweisung gesonderter Vorauszahlungen für Heizkosten einerseits und sonstige Betriebskosten andererseits überhaupt eine verbindliche Festlegung auf “Abrechnungskreise” erfolgt ist. Richtig ist, dass vom Bundesgerichtshof ausgeführt wurde, die Frage, mit welcher Position die Kosten für Kaltwasser und Entwässerung verrechnet würden, liefe auf ein “Nullsummenspiel” heraus, weil sich die Summe der von der Beklagtenseite zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändere. Im hier zu entscheidenden Fall handelt es sich aber eben nicht um ein derartiges “Nullsummenspiel”, denn die Summe der von der Klägerin zu tragenden Betriebskosten ändert sich durchaus. Auch die von Klägerseite zitierte Entscheidung des Amtsgerichts Leonberg vom 15.01.2015 weist in eine ähnliche Richtung, auch wenn hier der Unterschied besteht, dass in der Rubrik “Vorauszahlung auf Heiz- und Warmwasserkosten” ein Eintrag nicht vorhanden war. Die Ansicht der Beklagtenseite mag zwar vertretbar sein, zumal vorliegend tatsächlich einheitlich abgerechnet wurde und auch für beide Kostengruppen keine verschiedenen Abrechnungszeiträume festgelegt sind. Im Mietvertrag sind aber getrennte Vorauszahlungen für Heiz- und Betriebskosten vereinbart, damit sind vertraglich 2 Abrechnungskreise festgelegt. Ein anderes Ergebnis wäre im Übrigen weder mit § 556 Abs. 4 BGB noch mit § 305 c Abs. 2 BGB zu vereinbaren. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne der §§ 305 ff. BGB liegt vor. Es gilt damit die mieterfreundlichste Auslegung (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 305 c Rn. 18). Soweit die Beklagtenseite die Ansicht vertritt, die Aufsplittung der Nebenkostenvorauszahlungen sei lediglich der Transparenz geschuldet (um also dem Mieter vor Augen zu führen, wie sich die Kosten ungefähr verteilen), so ist dies lediglich eine Auslegungsmöglichkeit. Die Auslegung, hier genau definierte Vorauszahlungen auf verschiedene Abrechnungsblöcke zu sehen, ist mindestens ebenso vertretbar und korrespondiert im Übrigen auch mit dem Wortlaut. Insofern ist zugunsten des Mieters bzw. zulasten des Verwenders der Klausel diese Auslegung zugrundezulegen (vgl. Grüneberg, a.a.O., Rn. 15). Unbehelflich ist der Verweis der Beklagtenseite auf die Kommentierung von Schmid, in: Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Diese Kommentierung liegt dem Gericht nicht im Original vor. Wenn es in der von Beklagtenseite beigefügten Kommentarstelle heißt, bestehe keine Berechtigung des Vermieters zu getrennten Abrechnungen, würden aber gleichwohl solche erstellt, seien alle Abrechnungen als Einheit zu betrachten, über die geleisteten Vorauszahlungen sei insgesamt abzurechnen, so entspricht dies dem hier vorliegenden Fall nicht. Denn nach der – zutreffenden – Kommentierung von Langenberg (a.a.O.) besteht eben eine Berechtigung des Vermieters zu getrennten Abrechnungen.”

Steht einem Grundstückseigentümer ein Anspruch auf Nutzungsentgelt in Höhe der üblichen Miete zu, wenn ein Altkleidercontainer ohne seine Zustimmung auf seinem Grundstück aufgestellt und auch trotz Aufforderung nicht entfernt wird?

Die Antwort des Amtsgerichts Pankow/Weißensee (AG Pankow/Weißensee – 7 C 98/15, Urteil vom 19.08.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Pankow/Weißensee in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus : “Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung von 1.000,00 Euro aus §§ 990,987 BGB.

Durch das Aufstellen des Altkleidercontainers auf dem Grundstück des Klägers, der seine Eigentümerstellung nunmehr durch die Einreichung der Kopie des Grundbuchauszuges substantiiert dargelegt hat, hat der Beklagte das Eigentum des Klägers gestört.

Spätestens seit dem Schreiben vom 16. September 2014 ist der Beklagte auch bösgläubig und hat nach § 990 BGB ein Nutzungsentgelt zu zahlen.

Nach Auffassung des Gerichts ist auch die Höhe des monatlichen Nutzungsentgeltes angemessen.

Der Kläger hat nach Auflage des Gerichts näher dargelegt, dass rund 250,00 Euro monatliche Miete für die Aufstellung eines Platzes für einen Altkleidercontainer verlangt werden kann.

Der Kläger hat dies durch die Einreichung des Zeitungsartikels vom 21. April 2015 dargelegt.

Dem ist der Beklagte nicht ansatzweise entgegen getreten.

Sein pauschales Behaupten, 250,00 Euro seien der jährliche Betrag für das Nutzungsentgelt für das Aufstellen eines Containers, genügt insoweit nicht.

Der Kläger kann daher für die Zeitraum von Oktober 2014 bis einschließlich Januar 2015 insgesamt 1.000,00 Euro verlangen.”

Ist der Vermieter bei einer unberechtigten Entnahme von Strom des Vermieters durch den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt?

Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 11 C 103/14, Urteil vom 10.02.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der wichtige Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB besteht in der unberechtigten Entnahme von Strom von einer Stromquelle des Vermieters, die den Beklagten jedenfalls zuzurechnen ist. Bei einer unberechtigten Entnahme von Strom des Vermieters durch den Mieter ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (vgl. Landgericht Köln in NJW-RR 994, 909 und Amtsgericht Neukölln in Grundeigentum 1995, 501).

Unstreitig wurde aus der Wohnung der Beklagten heraus von einer Baustromversorgung Strom durch ein in die Wohnung führendes Kabel entnommen. Die Beklagten haben nicht bestritten, dass die abgeschaltete Baustromversorgung im Keller danach von ihnen oder ihrem angeblichen Besucher wieder in Betrieb genommen wurde. Der Besucher habe zwar bestätigt, die Handlung einmal vorgenommen zu haben, jedoch nicht ein zweites Mal. Dies stellt jedenfalls eine hinreichende Erwiderung auf die Behauptung der Klägerin zum eigenmächtigen Anschalten der Baustromversorgung nicht dar. Die Beklagten haben sich gem. § 138 Abs. 1 und 2 ZPO zum von der Klägerin vorgetragenen Sachverhalt zu erklären. Soweit sie Tatsachen nicht ausdrücklich oder konkludent bestreiten, gelten sie als zugestanden, § 138 Abs. 3 ZPO.”

Ist der Berliner Mietspiegel 2009 ein qualifizierter Mietspiegel?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 220/11, Urteil vom 17.07.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die ortübliche Miete war im vorliegenden Fall nicht aufgrund des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln. Dem Berliner Mietspiegel 2009 kommt die Vermutungswirkung gemäß § 558 d Abs. 3 BGB, dass die ausgewiesenen Entgelte die ortübliche Miete wiedergeben, nicht zu. Zwar ist der Berliner Mietspiegel 2009 als qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB bezeichnet und vom Land Berlin sowie jeweils mehreren Interessenverbänden sowohl der Mieter als auch der Vermieter anerkannt worden (Abl. 2009, S. 1409). Dass die hierfür gemäß § 558 d Abs. 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen, nämlich die Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, eingehalten sind, hat der Beklagte jedoch nicht bewiesen.

Da an einen qualifizierten Mietspiegel bestimmte Rechtsfolgen geknüpft sind (Hinweispflicht im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 a Abs. 3 BGB, Vermutungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB), muss die Frage, ob es sich um einen – ordnungsgemäß erstellten und anerkannten – qualifizierte Mietspiegel handelt, für die betroffenen Parteien auch überprüfbar sein (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 57). Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558 d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. Denn diese Umstände beweisen noch nicht, dass die Voraussetzungen des § 558 d Abs. 1 BGB auch tatsächlich erfüllt sind, insbesondere der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist (BGH, Urteil vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, GE 2013, 197).

Die Klägerin hat im vorliegenden Fall die Grundlagen für die Annahme eines qualifizierten Mietspiegels hinreichend substantiiert bestritten, soweit ihr dies ohne besondere Fachkenntnisse – etwa auf dem Gebiet der Statistik – und unter Berücksichtigung der veröffentlichten Dokumentationen möglich ist.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) hat hierzu ausgeführt:

“Denn die Klägerin hat bestritten, dass der Mietspiegel 2009 der Stadt Berlin nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Dieses Bestreiten war … auch hinreichend substantiiert. Die Klägerin hat moniert, die Einordnung der Wohngebiete im Berliner Mietspiegel 2009 beruhe – anders als etwa beim Münchener Mietspiegel – nicht auf überprüfbaren anerkannten wissenschaftlichen Erkenntnissen und Erhebungen, sondern auf einer willkürlichen und realitätsfremden, nicht am tatsächlichen Mietniveau orientierten Einteilung einzelner Straßen und Gebiete in die drei Wohnlagen “einfach, “mittel” und “gut” wobei die im Münchener Mietspiegel vorgesehene Kategorie “beste Wohnlage” gar nicht vorgesehen sei. Hierbei hat sie insbesondere die im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel 2009 vorgenommene Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in die Kategorie “einfache Wohnlage” bemängelt und dazu vorgetragen, die Wohnung liege in einem – vor allem wegen seiner Infrastruktur – besonders beliebten Innenstadtgebiet (Berlin-Mitte), in dem deutlich über dem einschlägigen Höchstwert des Berliner Mietspiegels 2009 liegende Mieten erzielt würden Dies werde exemplarisch dadurch belegt, dass von 30 Wohnungen im Bestand der Klägerin nur drei innerhalb der im einschlägigen Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne lägen. Die Klägerin hat damit die Richtigkeit und Repräsentativität des dem Mietspiegel zugrunde gelegten Datenmaterials substantiiert in Frage gestellt.”

Der Berliner Mietspiegel 2009 war auch nicht als “einfacher” Mietspiegel im Sinne von §558 c BGB zur Ermittlung der ortsüblichen Miete heranzuziehen.

Auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels als eine von mehreren tauglichen Grundlagen für ein Mieterhöhungsverlangen kann ein einfacher Mietspiegel im Mieterhöhungsprozess zwar weiterhin geeignete Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung sein. Allerdings kommt dem einfachen Mietspiegel angesichts der Wertung des Gesetzgebers nicht die in § 558 d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Ob die Indiz Wirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommene Mieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, GE 2010, 1049).

Die oben dargelegten Einwände der Klägerin betreffen indes nicht nur die Frage, ob das grundsätzliche Verfahren anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Sie beanstandet vielmehr konkret unter Angabe von Mieten für 30 andere vergleichbare Wohnungen, dass der Berliner Mietspiegel 2009 jedenfalls betreffend das hier einschlägige Rasterfeld auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial beruhe. Dies betrifft auch die Grundlagen des einfachen Mietspiegels, begründet Zweifel an dessen Verlässlichkeit und erschüttert auch dessen Indiz Wirkung. Aus diesem Grund scheidet eine Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2009 für die Ermittlung der ortsüblichen Miete als Schätzgrundlage im Sinne eines einfachen Mietspiegels gemäß § 287 ZPO im vorliegenden Fall aus.

Da sich die von Seiten der Klägerin in Frage gestellte Einhaltung der wissenschaftlichen Grundsätze nicht aufgrund der veröffentlichten Dokumentationen als offenkundig darstellt und vom Gericht nicht aus eigener Sachkunde beurteilt werden konnte, war hierüber Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu erheben.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) hat hierzu ausgeführt:

“Die Einhaltung/Nichteinhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze wird sich, sofern sie sich nicht bereits – etwa aufgrund der im Mietspiegel oder den hierzu veröffentlichten Erläuterungen enthaltenen (aussagekräftigen) Angaben zum Verfahren der Datengewinnung- und Auswertung sowie zu den einzelnen Bewertungsschritten – als offenkundig darstellt oder vom Gericht in eigener Sachkunde beurteilt werden kann, häufig nur durch ein Sachverständigengutachten klären lassen.

Die Notwendigkeit, bei Bestreiten des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels hierüber Beweis zu erheben, birgt allerdings die Gefahr in sich, dass die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutung ihre verfahrensvereinfachende Funktion (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. April 2005 – VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c cc) im Ergebnis weitgehend einbüßt. Denn die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Frage, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, ist in aller Regel kosten- und zeitaufwändig. Diese Auswirkungen sind jedoch als unvermeidbar hinzunehmen.”

Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Berliner Mietspiegel 2009 den Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels gemäß § 558 d Abs. 1 BGB genügt, obliegt dem Beklagten.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, GE 2013, 197) hat hierzu ausgeführt:

“Sofern der Mieter diese gesteigerte Richtigkeitsgewähr (eines qualifizierten Mietspiegels) für sich in Anspruch nehmen und sich die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB zu Nutze machen will, muss er … darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass der verwendete Mietspiegel die Voraussetzungen des § 558 d Abs. 1 BGB erfüllt und es sich somit um einen qualifizierten Mietspiegel handelt.”

Die Ausführungen des Sachverständigen Prof. Dr. W. K. sowohl im schriftlichen Gutachten vom 17. April 2014 als auch in der mündlichen Erläuterung im Verhandlungstermin am 5. August 2014 begründen in dieser Hinsicht mindestens erhebliche Zweifel, sodass der dem Beklagten obliegende Beweis danach als nicht geführt anzusehen ist.

Dabei können die von ihm getroffenen Feststellungen hinsichtlich der Zu- und Abschläge für die Sondermerkmale ebenso dahinstehen wie die in Bezug auf die Ermittlung der Nettomiete im Falle einer vereinbarten Bruttokaltmiete erhobenen Bedenken des Sachverständigen. Erstere sind im vorliegenden Fall nicht einschlägig, letztere wirken sich aufgrund der geringen Fallzahlen nicht maßgeblich aus.

Der Sachverständige hat aber auch im Übrigen – sowohl wegen der Repräsentanz der Daten aufgrund der geringen Rückläuferquote als auch angesichts der bei der Extremwertbereinigung angewandten Standardabweichung statt der Boxplot-Methode – maßgebliche Defizite bei der Einhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze dargetan, so reiche unter anderem die fehlende Dokumentation verschiedener zentraler Schritte, etwa die regressionsanalytische Ermittlung der Zu- und Abschläge zu den Tabellenwerten des Mietspiegels, bereits aus, von fehlender Qualifikation auszugehen, wobei sich der Sachverständige im Einzelnen hierzu auf statistikwissenschaftliche Literaturmeinungen bezieht. Ferner sei bei der Extremwertbereinigung die dort gewählte rein mechanisch-statistische Vorgangsweise, nämlich die Eliminierung aller Werte außerhalb eines 95 %-Vertrauensintervalls für den jeweiligen Zellenmittelwert, genauso wie die Charakterisierung von Ausreißern als Mietwerte, die signifikant von den anderen Messwerten eines Tabellenfeldes abweichen, für diese Zwecke ungeeignet, weil – wie im Detail erläutert wird – die Bedeutung des statistischen Signifikanzbegriffs missverstanden werde.

In der mündlichen Erläuterung seines schriftlichen Gutachtens hat der Sachverständige darüber hinaus darauf hingewiesen, dass eine Rücklaufquote von nur 10 % in der Sozialwissenschaft bereits als Disqualifikation zu werten sei, weil zwar das Ergebnis – unter anderem aus Zufallsgründen – repräsentativ sein könne, jedoch den Regelungen des Zustandekommens widerspreche.

Soweit der Beklagte unter Bezugnahme auf die von ihm eingeholte Stellungnahme des Herrn Dr. M. C. vom 2. Juni 2014 die Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr. W. K. als unzutreffend beanstandet, übersieht er offenbar die eingangs dargestellte Darlegungs- und Beweislast. Das Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr. W. K. ist Beweismittel für die Beweisbehauptung des Beklagten, der Mietspiegel sei ein qualifizierter. Diese Beweisbehauptung ist nicht bereits dann als bewiesen anzusehen, wenn er die entgegenstehenden Ausführungen des Sachverständigen Prof. Dr. W. K. als unzutreffend angreift.

Auch aus den vom Beklagten herangezogenen Angaben des Herrn Dr. M. C. ergibt sich nicht, dass bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2009 die anerkannten wissenschaftlichen statistischen Grundsätze eingehalten sind, Er legt die danach anzuwendenden Grundsätze nämlich nicht dar, sondern beschränkt sich darauf, die Ansicht zu vertreten, die Ausführungen des Sachverständigen Prof. Dr. W. K. seien nicht zutreffend. Er räumt vielmehr auch ein, dass letztlich unklar sei, wie das beim Berliner Mietspiegel 2009 angewandte Verfahren der Extremwertbereinigung statistisch begründet werde. Der bloße Hinweis darauf, dass in gleicher Weise bei der Erstellung von Mietspiegeln in anderen Städten verfahren werde, trägt nicht bereits die Annahme, dass diese Verfahrensweise richtig ist und anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

Soweit sich der Beklagte auf die vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung herausgegebenen “Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln” beruft, führt dies zu keinen anderen Ergebnis. Denn zum einen ist bereits nicht erkennbar, dass diese ihrerseits auf den wissenschaftlichen Grundsätzen beruhen, die für einen qualifizierten Mietspiegel einzuhalten sind. Zum anderen haben sie als lediglich unverbindliche Richtlinien nicht die Wirkung einer gemäß § 558 c Abs. 5 BGB möglichen, aber bislang nicht erlassenen Rechtsverordnung.

Die Einholung eines weiteren Gutachtens war nicht geboten, weil weder die Feststellungen des vorliegenden noch die hierzu erhobenen Einwendungen Anlass für eine neuerliche Begutachtung geben. Das Gutachten ist nicht ungenügend im Sinne von § 412ZPO. Es ist weder unvollständig noch widersprüchlich noch nicht überzeugend. Es sind auch keine Anhaltspunkte erkennbar, dass der Sachverständige von unzutreffenden Tatsachen ausgegangen ist oder nicht die erforderliche Sachkunde hat oder es neue wissenschaftliche Erkenntnisse betreffend die Beweisfrage gibt (Zimmermann in MüKo, 4. Aufl. 2012, § 412 ZPO, Rn 2 m.w.N.).

Wenn danach aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr. W. K. der vom Beklagten zu erbringende Beweis für die Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2009 nicht geführt ist, so ist er beweisfällig für dessen Vermutungswirkung geblieben.”