Beginnt die Verjährungsfrist gemäß § 199 Abs. 1 BGB bei einem Mietminderungsanspruch wegen einer Abweichung der tatsächlichen Fläche von der vereinbarten Fläche von mehr als 10% erst mit dem Zeitpunkt, in dem der Mieter von der Flächenabweichung Kenntnis erlangt?

Die Antwort des Amtsgerichts Koblenz (AG Koblenz – 152 C 3763/14, Urteil vom 26.03.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Koblenz in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Zahlungsanspruch der Klägerin ist nicht verjährt.

Die regelmäßige 3-jährige Verjährungsfrist gemäß §§ 195, 199 BGB beginnt mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Entscheidend sind also die Kenntnis der Klägerin von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche und die Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche. Diese hat sie unstreitig erst im März 2014 anlässlich einer Vermessung der Wohnung erlangt.

Das Gericht folgt der Auffassung des Landgerichts Krefeld mit Urteil vom 07.11.2012, Az: 2 S 23/12, wonach ein Mieter die Kenntnis von Kantenlänge bzw. Raumhöhe nicht schon aufgrund bloßen Ansehens bei Nutzung der Mieträume erlangt.

Es liegt auch keine grob fahrlässige Unkenntnis der Klägerin i. S. d. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor.

Eine solche ist dann gegeben, wenn der Gläubiger die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt und auch ganz naheliegende Überlegungen nicht anstellt oder dasjenige nicht beachtet, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen. Im laufenden Mietverhältnis besteht keine Obliegenheit des Mieters, die Mieträume ohne konkreten Anlass auszumessen, um die Richtigkeit der Wohnflächenangabe im Mietvertrag zu überprüfen. Anhaltspunkte dafür, die Klägerin habe bereits während der Mietzeit Veranlassung gehabt, die einzelnen Maße des Mietobjekts zu ermitteln, liegen nicht vor. Die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche verteilt sich auf mehrere Räume. Eine Aufteilung der Gesamtfläche auf die einzelnen Räume ist dem Mietvertrag nicht zu entnehmen.

Bei dieser Sachlage liegt weder eine positive Kenntnis noch eine grob fahrlässige Unkenntnis der Klägerin von der tatsächlichen Mietfläche vor Durchführung der Messung im März 2014 vor.

Die Verjährungsfrist begann deshalb erst im Jahr 2014 zu laufen.

Mithin sind die Zahlungsansprüche der Klägerin, welche der Höhe nach unstreitig sind, nicht verjährt.”

Muss der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anbieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 14/15, Urteil vom 16.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Kammer teilt jedenfalls die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Kündigung wegen der von den Klägern verletzten Pflicht zur Anbietung freien Alternativwohnraums rechtsmissbräuchlich ist.

Es kann zunächst auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen des Amtsgerichts verwiesen werden. Das Amtsgericht geht zutreffend davon aus, dass der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anzubieten hat, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Andernfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will, zu respektieren. Es kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Eine (berechtigte) Eigenbedarfskündigung ist daher dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775, Tz. 13 f.):

Hier war unstreitig die unter der streitgegenständlichen Wohnung gelegene Wohnung im vierten Obergeschoss frei. Soweit die Kläger meinen, diese Wohnung sei mit der streitgegenständlichen nicht vergleichbar, da sie zwar eine ähnliche Fläche aufweise, aber nur über zwei – davon ein gefangenes – Zimmer und eine Wohnküche verfüge, vermag dies ihrer Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn die Wohnungen ähneln sich nicht nur hinsichtlich der Fläche. Auch die Zahl der Zimmer ist im Wesentlichen gleich, denn eine Wohnküche ist nicht anders als ein sonstiges Zimmer zu behandeln. Das Amtsgericht hat im Übrigen zutreffend darauf abgestellt, dass es letztlich die Sache des betroffenen Mieters sein muss, ob er gegenüber der bisherigen Wohnung sich ergebende Nachteile hinnimmt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 28. Januar 1995 – 1 BvR 1054/91, NJW 1992, 1220, Nr. III 2 der Gründe; BGH, a. a. O. Tz. 15). Auf die Frage, ob weitere Einheiten im Hause zur fraglichen Zeit als zur Anmietung durch die Beklagten freie Wohnungen zur Verfügung standen, kommt es davon ausgehend nicht an.”

Besteht ein Anspruch auf eine Umlage der auf die Messdifferenz zwischen dem Hauptzähler und der Summe der Zwischenzähler entfallenden Wasserkosten, wenn die über den Hauszähler auf die Parteien umgerechnete Verbrauchsmenge 20% des Wertes des ordnungsgemäß funktionierenden Wohnungszählers überschreitet?

Die Antwort des Amtsgerichts Rheine (AG Rheine – 10 C 331/14, Urteil vom 26.01.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Rheine in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 135,35 Euro gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 BGB i. V. m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag.

Ein Nachzahlungsanspruch aufgrund der Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 2012 besteht nicht. Die Beklagte hat den streitgegenständlichen Betrag in Höhe von 135,35 Euro berechtigt nicht bezahlt.

Der streitgegenständliche Betrag ergibt sich aus der Differenz der in der Betriebskostenabrechnung zu Grunde gelegten Gesamtverbrauchsmenge von 318,58 m3 gegenüber dem von den Stadtwerken festgestellten Gesamtverbrach in Höhe von 418 m3. Unstreitig ist die Differenz auf eine Messdifferenz zwischen dem Hauptzähler und der Summe der Zwischenzähler zurückzuführen. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, den Differenzbetrag anteilig zu tragen. Ein Anspruch auf eine Umlage der auf die Differenz entfallenden Wasserkosten besteht nur dann, wenn die Abweichung zwischen der vom Hauptzähler angezeigten Verbrauchsmenge und der Verbrauchsmenge der Summe der Einzelwasserzähler nicht über ein vertretbares Maß hinausgeht. Dies folgt aus dem Rechtsgedanken, dass der Vermieter die Betriebskosten selbst zu tragen hat, die durch eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines Gebäudes entstehen oder die nicht im Zusammenhang mit dem Verbrauch der Vermieter entstehen. Anlass zu Bedenken bestehen nach überwiegender Ansicht, welcher das Gericht sich anschließt dann, wenn die über den Hauszähler auf die Parteien umgerechnete Verbrauchsmenge 20% des Wertes des ordnungsgemäß funktionierenden Wohnungszählers überschreitet. In diesem Fall spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die vom Hauptwasserzähler angezeigte Verbrauchsmenge die Summe der durch die Einzelzähler angezeigten Wohnungsverbrauchsmengen nur deshalb überschreitet, weil die Anlagen durch unterlassene Instandhaltung von Leitungen, Dichtungen oder Ventilen einen Verlust aufweisen, der nicht mehr im Zusammenhang mit dem Einzelverbrauch der Mieter steht (vgl. AG Salzgitter, Urteil vom 06.12.1994, Az.: 12a C 137/93; Langeberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 556 Rn. 359 m. w. N.).

Vorliegend liegt die Messdifferenz deutlich über 20 Prozent. Der streitgegenständliche von der Beklagten einbehaltene Betrag entspricht wie von ihr korrekt berechnet dem auf die Differenz entfallenden Anteil der Wasserkosten.”

Hat der Vermieter einen Anspruch auf Rückbau der vorgenommenen Umbauarbeiten während des laufenden Mietverhältnisses, wenn er die ihm bekannten baulichen Veränderungen über Jahre hinweg geduldet hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 92/14, Urteil vom 20.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Rückbau der vorgenommenen Umbauarbeiten zu. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin die von dem Beklagten vorgenommenen Umbauarbeiten genehmigt hat. Denn während des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Beseitigung auch von nicht genehmigten Umbauten nur verlangen, wenn er hierfür ein berechtigtes Interesse hat (LG Berlin GE 1994, 53).

Darüber hinaus kann sich das Verlangen des Vermieters auch als treuwidrig darstellen, wenn er die ihm bekannten baulichen Veränderungen über Jahre hinweg geduldet hat (LG Lüneburg, WuM 2013, 223).

Vorliegend hatte der Beklagte unbestritten vorgetragen, dass es bereits im Februar/März 2008 einen Besichtigungstermin in seiner Wohnung mit dem Mitarbeiter der Hausverwaltung von Herrn K. gegeben habe und damit zu einem Zeitpunkt, als sowohl das Bad umgebaut und die Fliesen im Flur bereits verlegt waren. Der gleiche Mitarbeiter der Hausverwaltung hatte bereits zuvor mit Schreiben vom 29.06.2006, 29.01.2008 und 19.02.2008 auf die von dem Beklagten vorgenommenen Umbauarbeiten Bezug genommen. In den beiden letztgenannten Schreiben wurde auch im Hinblick auf eingegangene Beschwerden wegen der Umbauarbeiten und deren Abschluss um einen entsprechenden Besichtigungstermin gebeten. Daher ist davon auszugehen, dass die Hausverwaltung der Klägerin die vom Beklagten vorgenommenen Umbauarbeiten bereits seit Februar/März 2008 bekannt waren. Wenn die Klägerin diese dann über mehr als fünf Jahre widerspruchslos hingenommen hat und dem Beklagten erstmals mit Schreiben vom 23.07.2013 zum Rückbau auffordern lässt, erscheint ihr Verhalten treuwidrig. Ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beseitigung der Umbauarbeiten bereits während des Mietverhältnisses ist nicht zu erkennen. Dagegen spricht bereits, dass sie über Jahre hinweg den Zustand der Wohnung des Beklagten geduldet hat. Bei einem angeblich für sie drohenden erheblichen Nachteil infolge der Umbauarbeiten ist ein solches Verhalten nicht plausibel. Sie widerlegt sich damit selbst.”

Hat ein Mieter den nachträglichen Anbau eines Balkons im Stockwerk über seiner  Wohnung als Verbesserung der Mietsache zu dulden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 183/14, Urteil vom 07.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Den Beklagten steht ein Anspruch auf Beseitigung der Balkonplatte oberhalb ihrer Wohnung nicht zu, weil sie gemäß § 555 d Abs. 1 BGB zur Duldung dieser Modernisierungsmaßnahme verpflichtet sind. Diese Vorschrift enthält insoweit eine Sonderregelung für die Verpflichtungen der Mietvertragsparteien bei einer Veränderung der Mietsache. Die Beklagten haben den Bau auch des Balkons im Stockwerk über ihrer Wohnung als Verbesserung der Mietsache zu dulden. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass die von den Beklagten gemietete Wohnung nicht isoliert betrachtet werden kann, sondern das Gebäude, in dem sie sich befindet, in die Abwägung miteinbezogen werden muss. Danach stellt die Schaffung jeweils eines weiteren Balkons für in dem Haus befindliche Wohnungen insgesamt eine Wertverbesserung für alle Wohnungen dar. Für die Duldungspflicht der Beklagten ist es hier – wie bereits oben erwähnt – unerheblich, ob die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt worden ist. Es verstieße gegen Treu und Glauben der Klägerin allein wegen mangelnder Ankündigung den teilweisen Abriss des Balkons aufzugeben, wenn sie diesen bei Einhaltung aller formellen Voraussetzungen umgehend erneut errichten könnte (LG Berlin, Urteil vom 13. November 2013 – 18 S 99/13 – ibr-online).”

Ist der Vermieter berechtigt, eine Tür zum Treppenhaus in den Seitenflügel zu vermauern, auch wenn sie im Mietvertrag nicht erwähnt ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 183/14, Urteil vom 07.05.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zu Recht hat das Amtsgericht die Klägerin auf die Widerklage hin verurteilt, den zweiten Zugang zur Wohnung der Beklagten wieder herzustellen. Ein entsprechender Anspruch der Beklagten ergibt sich aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Ergänzend ist lediglich anzumerken, dass der als Anlage 1 zur Klageschrift eingereichte Grundriss nicht zur Beantwortung der Frage geeignet ist, ob die Nutzbarkeit des zweiten Zugangs zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Es ist nicht ersichtlich, dass dieser Grundriss Bestandteil des Mietvertrages ist. Unter § 6 “Vertragsbestandteile” des Mietvertrages wird er jedenfalls nicht erwähnt. Dem Vortrag der Klägerin lässt sich auch nicht entnehmen, dass dieser Grundriss in sonstiger Weise zum Gegenstand des Mietvertrages gemacht wurde. Im Übrigen ergibt sich aus dem Grundriss allenfalls, dass der Zugang zur Wohnung grundsätzlich vom Vorderhaus stattfindet, nicht aber dass die Nutzbarkeit der Tür zum Treppenhaus im Seitenflügel – gegebenenfalls beschränkt auf Notfälle – nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören soll. Weil die Tür zum Treppenhaus des Seitenflügels vorhanden war, bedurfte es keiner besonderen Vereinbarung der vertragsschließenden Parteien dazu, dass Nutzungsmöglichkeit der Tür zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Dies ergab sich schlicht aus dem Vorhandensein dieser Tür. Insoweit gilt nichts anderes als bei anderen Einrichtungen und Ausstattungen einer Wohnung.

Wird etwa eine Wohnung mit Herd vermietet, gehört die Nutzbarkeit des Herdes zum bestimmungsgemäßen Gebrauch, ohne dass es insoweit einer ausdrücklichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter bedarf. Dass bei Abschluss des Mietvertrags eine ausdrückliche Abrede dahingehend getroffen worden sein soll, dass die hier in Rede stehende Tür nicht benutzt werden könne, lässt sich dem Vortrag der Klägerin nicht entnehmen. Schließlich ist es rechtlich unerheblich, ob die Beklagten in der Vergangenheit diese Tür genutzt haben. Der Umfang des vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmt sich nicht danach, wie der Mieter die Wohnung während des Mietverhältnisses tatsächlich nutzt.”

Hat ein Mieter nach § 555 d Abs. 1 BGB den Einbau einer bodentiefen Fenstertür als Zutritt auf den Balkon zu dulden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 183/14, Urteil vom 07.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Beklagten haben nach § 555 d Abs. 1 BGB den Einbau einer bodentiefen Fenstertür als Zutritt auf den Balkon zu dulden. Denn durch diese Maßnahme wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28. Februar 2014 – 63 S 574/12 – Grundeigentum 2014, 1007 m. w. N.). Dies wird auch dadurch belegt, dass ein großer, geräumiger Balkon in der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in den Berliner Mietspiegel 2013 als wohnwerterhöhendes Merkmal ausgewiesen ist. Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Nutzwert des Balkons nicht deswegen als eingeschränkt anzusehen ist, weil die Beklagten auf dem Balkon von Nachbarn gesehen werden können. Die Nutzbarkeit des Balkons wird aber auch nicht maßgeblich dadurch beeinträchtigt, dass das Badezimmerfenster ebenfalls auf den Balkon hinausgeht. Es ist nicht ersichtlich, dass dieser Umstand dazu führt, dass der Balkon wegen aus dem geöffneten Badezimmerfenster dringenden Gerüchen nicht bestimmungsgemäß genutzt werden kann. Dass aus ihrem eigenen Badezimmerfenster ständig unangenehme Geruchsimmissionen dringen würden, tragen die Beklagten nicht vor. Soweit sie geltend machen, aus den anderen beiden Badfenstern der unteren Wohnungen würden Gerüche entweichen, ist schon nicht ersichtlich, wie stark diese noch auf dem Balkon wahrnehmbar sind. Es erschließt sich auch nicht, dass der Geruch der Luft im Bereich des Balkons vom üblichen Geruch in einem Berliner Innenhof abweicht. Ohne Erfolg machen die Beklagten schließlich sinngemäß geltend, sie müssten die streitgegenständliche Maßnahme nicht dulden, weil der Anbau der Balkone selbst ohne entsprechende Ankündigung erfolgt sei und ihnen deshalb ein Anspruch auf Entfernung der Balkone zustehe. Ein Anspruch der Beklagten auf Entfernung des zu ihrer Wohnung gehörenden Balkons wegen Besitzstörung ist jedenfalls nach § 864 Abs. 1 BGB erloschen. Im Übrigen liegt nunmehr die ordnungsgemäße Ankündigung vom 5. August 2013, aufgrund derer die Beklagten den Anbau der Balkone entsprechend den obigen Ausführungen zu dulden hätten. Es würde jedenfalls dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn die Beklagten allein deshalb eine Entfernung der Balkone verlangen könnten, weil sie unangekündigt angebaut wurden, wenn sie sofort wieder zur Duldung des Anbaus verpflichtet wären.

Die Maßnahme bedeutet für die Beklagten keine Härte im Sinne von § 555 d Abs. 2 S. 1 BGB. Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass das Versetzen des Heizkörpers die Annahme einer Härte nicht rechtfertigt. Auf die entsprechenden Ausführungen wird Bezug genommen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass durch die streitgegenständliche Maßnahme die Einbruchsgefahr signifikant erhöht wird. Dabei ist zum Einen zu berücksichtigen, dass die Wohnung im dritten Obergeschoss liegt, zum Anderen, dass vom Balkon bereits jetzt zwei Fenster abgehen. Es ist schon nicht sehr wahrscheinlich, dass ein Einbrecher am Ständerwerk der Balkone bis in das dritte Obergeschoss hinaufklettert. Selbst wenn dies aber der Fall sein sollte, dürfte es für einen solchen Täter keinen nennenswerten Unterschied mehr machen, ob er durch ein Fenster in die Wohnung einsteigt oder sich über die einzubauende Balkontür Zutritt zur Wohnung verschafft.

Schließlich ergibt sich eine Härte auch nicht daraus, dass es sich bei der einzubauenden Fenstertür um eine Holzrahmenfensterkonstruktion handelt, an denen möglicherweise Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind. Selbst wenn die Beklagten verpflichtet sein sollten, diese Arbeiten durchzuführen, würde dies im Verhältnis zu dem durch die Nutzbarkeit des Balkons erhöhten Gebrauchswert der Wohnung nicht ins Gewicht fallen.”

Muss der vermietende Wohnungseigentümer die Erstellung der Jahresabrechnung durch den Wohnungseigentumsverwalter sowie den Genehmigungsbeschluss der Eigentümer über die Jahresabrechnung abwarten, bevor er die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter erstellen kann?

Die Antwort des Amtsgerichts Offenbach (AG Offenbach – 37 C 29/15, Urteil vom 07.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Offenbach in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger kann die geltend gemachte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2015 auf Grundlage der noch nicht von den Erbbauberechtigten genehmigten Jahresabrechnung nicht verlangen. Die Fragestellung wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. So vertritt etwa Jennißen die Auffassung, dass der vermietende Wohnungseigentümer die Erstellung der Jahresabrechnung durch den Wohnungseigentumsverwalter und Beschlüsse der Eigentümer nicht abwarten müsse, zumal der einzelne Eigentümer durch Belegeinsicht bei dem Verwalter die erforderlichen Daten zusammenstellen könne, die er für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung benötige (vgl. NZM 2002, 236 (238)). Das Gericht folgt vorliegend jedoch der Auffassung des OLG Düsseldorf (vgl. Urteil vom 23.03.2000, Az. 10 U 160/97). Der Verwalter der Erbbauberechtigtengemeinschaft hat vorliegend zwar bereits eine Jahresabrechnung erstellt. Entscheidend ist nach Ansicht des Gerichts aber, dass nicht feststeht, inwieweit dem Kläger tatsächlich Kosten entstehen, solange die Erbbauberechtigten die Jahresabrechnung nicht durch Beschluss genehmigt haben. Denn die Beitragspflicht des Wohnungseigentümers bzw. hier Erbbauberechtigten wird erst durch den genehmigten Beschluss begründet. Die zum Zwecke der Beschlussfassung von der Verwaltung erstellte Abrechnung hat nur vorläufigen Charakter; zumindest solange die Abrechnung nicht durch Beschluss genehmigt ist, ist mit Änderungen zu rechnen. Soweit dem Vermieter keine Kosten entstehen, können diese auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. (vgl. OLG Düsseldorf, aaO; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, H 197).”

Muss sich eine Modernisierungsankündigung an alle Mietvertragspartner auf Mieterseite richten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 56/15, Beschluss vom 12.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1) wie folgt aus: “Die erstinstanzlich streitgegenständliche Modernisierungsankündigung vom 25. September 2013 war formell unwirksam, da sie sich nicht an alle Mietvertragspartner auf Mieterseite richtete. Im Hinblick auf die Berufungsbegründung ist ergänzend lediglich darauf hinzuweisen, dass es selbstverständlich Sache der Klägerin als nach § 566 BGB neu in einen Vertrag eintretende Vermieterin ist, sich Gewissheit über den Vertragspartner zu verschaffen.”

Muss in einer Mietzinsklage angegeben werden, inwieweit sich das Klagebegehren auf ausstehende Mietzinsforderungen und im Übrigen auf neu entstandene Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen stützt, wenn neben den Mietzinsansprüchen noch Ansprüche auf Betriebskostennachzahlungen verlangt werden?

Die Antwort des Landgerichts Dortmund (LG Dortmund – 1 S 47/15, Beschluss vom 18.05.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “a) Das Amtsgericht hat die Klage zum einen zutreffend mit der Begründung abgewiesen, dass die Klage unzulässig ist, weil auch unter Berücksichtigung der Entscheidung BGH NJW 2013, 1367 ff vom Vorliegen einer unzulässigen Saldoklage auszugehen ist. aa) Die Entscheidung ist nicht zu beanstanden, weil die Klägerin nicht lediglich gleichhohe Mietzinsforderungen geltend gemacht hat, sondern auch Ansprüche, die aus Nebenkostenabrechnungen resultieren. Insoweit kann die Klägerin – wie das Amtsgericht ausgeführt hat – ihre Klage für die Zeiträume, in denen Abrechnungsreife eingetreten ist, nicht mehr auf die ursprünglichen Nebenkostenvorauszahlungen stützen, sondern hätte insoweit darlegen müssen, inwieweit sie ihr Klagebegehren auf ausstehende Mietzinsforderungen und im Übrigen auf die neu entstanden Forderungen aus den Nebenkostenabrechnungen stützt (vgl. Zehelein, NZM 2013, 638 (640)).”