Kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB auf einen Mietspiegel “Bezug genommen werden”, wenn dieser allgemein zugänglich ist?

Die Antwort des Landgerichts Freiburg (LG Freiburg – 3 S 114/14, Urteil vom 04.12.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Freiburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB auf einen Mietspiegel “Bezug genommen werden”. In Rechtsprechung und Literatur ist dabei umstritten, wann in dem Mieterhöhungsverlangen – als “Bezugnahme” – ein Verweis auf einen anderweitig zugänglichen Mietspiegel genügt und wann darüber hinaus die Beifügung des (vollständigen) Mietspiegels zu dem Mieterhöhungsverlangen erforderlich ist. Der Bundesgerichtshof, dessen Rechtsprechung die Kammer folgt, vertritt dabei die Auffassung, dass die Beifügung eines Mietspiegels (ausnahmsweise) nur dann erforderlich ist, wenn er nicht allgemein zugänglich ist. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel, wenn er entsprechend § 558c Abs.4 S.2 BGB öffentlich bekannt gemacht wurde, aber auch, wenn der Mietspiegel frei erhältlich ist. Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden (BGH Urteil v. 30.09.2009 – VIII ZR 276/08). Auch das Angebot, den Mietspiegel in einem Kundencenter des Wohnungsunternehmens einzusehen ist ausreichend (BGH Urteil v. 11.03.2009 – VIII ZR 74/08). Nach der Rechtsprechung der Kammer ist es ferner ausreichend, wenn im Mieterhöhungsverlangen die Übersendung eines Mietspiegelexemplars auf entsprechende Nachfrage angeboten oder auf die Möglichkeit der Einsichtnahme oder Ausleihe eines Mietspiegels bei einem vom Vermieter beauftragten Rechtsanwalt hingewiesen wird (ablehnend zur BGH-Rechtsprechung etwa: Staudinger/Emmerich [2014] § 558a Rn. 25f; Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558a Rn. 34; anders Lützenkirchen § 558a Rn. 69; Bub/Treier-Schulz III.A 1230). Hiervon abgesehen bedarf es jedoch grundsätzlich keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist, insbesondere dann nicht, wenn dieser durch Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbände abgegeben wird, deren Existenz allgemein bekannt ist. Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen dieser Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar (BGH, Beschluss v. 31.08.2010 – VIII ZR 231/09). Offengelassen hat der Bundesgerichtshof, ob aufgrund besonderer Umstände eine solche Information nicht doch erforderlich sein kann, da dies eine der Bewertung des Tatrichters obliegende Frage des Einzelfalls ist, die sich einer generellen Betrachtung entzieht. Umgekehrt kann im Einzelfall nach Auffassung der Kammer aber auch die – ansonsten notwendige – Beifügung eines Mietspiegelexemplars unterbleiben, etwa wenn der Mieter erkennbar bereits im Besitz eines solchen oder bereits anwaltlich vertreten ist, da die Kenntnis des örtlichen Mietspiegels bei einem mietrechtlich tätigen Rechtsanwalt vorausgesetzt werden kann (Bub/Treier a. a. O.; BGH Urteil v. 11.03.2009 – VIII ZR 74/08).”

Ist eine vom Vermieter gestellte Formularklausel, die eine renovierungsbedürftige Wohnung zum Gegenstand hat und den Mieter hinsichtlich des Übergabezustandes der Wohnung undifferenziert und ohne angemessenen wirtschaftlichen Ausgleich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 140/15, Beschluss vom 04.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin war nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, da die in § 8 des Mietvertrages enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, da die von der Beklagten verwandte Formularklausel (“Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter”) die Klägerin bei der gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung undifferenziert – und ohne die Gewährung eines angemessenen wirtschaftlichen Ausgleichs – auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung verpflichtet, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594 Tz. 22, 24).

Die Unwirksamkeit der Klausel ergibt sich im hier gegebenen Individualprozess nicht nur unter Zugrundelegung eines den tatsächlichen Zustand der Mietsache außer Acht lassenden abstrakt-generellen Kontrollmaßstabs, der zur Unwirksamkeit jeglicher nicht nach dem Übergabezustand der Mietsache differenzierenden Vornahmeklausel führt. Die Klausel hält selbst einer am konkreten Vertragsgegenstand orientierten und für den Verwender günstigeren konkret-individuellen Klauselkontrolle nicht stand (vgl. zum im Einzelnen streitigen Prüfungsmaßstab BGH, a. a. O. Tz. 28; Coester, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2013, § 307 Rz. 109, 113 m. w. N.). Denn die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist zumindest dann unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde (BGH, a. a. O. Tz. 24).”

Ist eine Wohnung renovierungsbedürftig, wenn die Fenster zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter nicht frisch gestrichen sind und Lackabplatzungen aufweisen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 140/15, Beschluss vom 04.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Eine Wohnung ist nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist allein, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bleiben nur solche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt im Ergebnis allein darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln (vgl. BGH, a. a. O. Tz. 30, 31).

Gemessen daran war die an die Klägerin vermietete Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses zumindest renovierungsbedürftig. Denn die Wohnungsfenster waren nach den zwischen den Parteien unstreitigen tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts zum Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache an die Klägerin nicht frisch gestrichen und wiesen zudem Lackabplatzungen auf. Diese Dekormängel waren bereits für sich genommen nicht lediglich unerheblich, da Fenster – anders als andere Wohnungsbestandteile – dem ständigen Gebrauch des Mieters und damit auch einer häufigeren und intensiveren Wahrnehmung ausgesetzt sind; sie fallen bei der an die Klägerin vermieteten 2-Zimmer-Wohnung und einer Wohnungsgröße von lediglich 42 qm verstärkt ins Gewicht, da selbst ein im Übrigen gepflegter Gesamteindruck der Mietsache nicht im selben Maße wie bei einer nach Zimmeranzahl und Wohnfläche größeren Wohnung geeignet ist, vorhandene optischen Mängel in der Gesamtbetrachtung in den Hintergrund treten zu lassen. Diese Beurteilung entspricht auch dem der Rechtsverfolgung der Beklagten zugrunde gelegten Maßstab, da sie die Klägerin unter anderem ausdrücklich auch wegen der unterlassenen (Neu-)Lackierung der bereits bei Übergabe renovierungsbedürftigen Fenster in Anspruch nimmt.”

Kann der Vermieter vom Untermieter gemäß § 940a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren nur die Räumung und Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 T 149/15, Beschluss vom 21.07.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Gemäß § 940a Abs. 2 ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen einen Dritten, der in Besitz der Mietsache ist, über den hier nicht eröffneten Anwendungsbereich des § 940a Abs. 1 ZPO hinaus nur angeordnet werden, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Diese Voraussetzungen sind – wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat – nur hinsichtlich der an den Antragsgegner überlassenen Wohn- und Gemeinschaftsräume, nicht jedoch hinsichtlich sämtlicher Räume der Mietsache erfüllt. Denn der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung, dessen erstinstanzliche Räumungsverurteilung mittlerweile durch Zurückweisungsbeschluss der Kammer gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO bestätigt worden ist (vgl. Kammer, Beschl. v. 18. Juni 2015 – 67 S 63/15, n.v.), hat dem Antragsgegner nicht die gesamte Mietsache überlassen, sondern lediglich das ihm ausweislich des eingereichten Untermietvertrages zu einem monatlichen Mietzins von 360,00 EUR vermietete “Zimmer 2” sowie die im Vertrag und im erstinstanzlichen Tenor näher bezeichneten “Gemeinräume”. Die übrigen (Wohn-)Räume sind ebenfalls vertragswidrig, jedoch aufgrund eigenständiger Untermietverträge an – auch im einstweiligen Verfügungsverfahren gesondert in Anspruch genommene – Dritte überlassen und vermietet. Insoweit ist der Antragsgegner bereits deshalb nicht passivlegitimiert, weil er diese Räume nicht gemäß § 940a Abs. 2 ZPO “im Besitz” hat.

Keine der Antragstellerin günstigere Beurteilung rechtfertigt § 546 Abs. 2 BGB. Danach kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von einem Dritten zurückverlangen, sofern der Mieter diesem den Gebrauch der Mietsache überlassen hat. Die den übrigen Untermietern zur alleinigen Nutzung überlassenen Räumen sind nur diesen, nicht aber dem Antragsgegner zum Gebrauch überlassen worden. Gebrauch erfordert Besitz, allerdings nicht zwingend Allein- oder Eigenbesitz; ausreichend ist auch Mitbesitz oder mittelbarer Besitz (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 546 Rz. 98 m.w.N.). Keine dieser Besitzformen ist in der Person des Antragsgegners hinsichtlich der zum Gegenstand des Beschwerdeverfahrens erhobenen Räume erfüllt. Davon ausgehend besteht ihm gegenüber insoweit auch kein Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB, da nur der Besitzer in der Lage ist, den Rückforderungsanspruch des Vermieters gemäß § 546 Abs. 2 BGB zu erfüllen und dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben (vgl. Streyl, a.a.O., m.w.N.). Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Rückgabepflichten des Dritten gemäß § 546 Abs. 2 BGB grundsätzlich identisch mit der des Mieters wären. Ein zwingender Gleichklang der Rückgabepflichten nach § 546 Abs. 1 und 2 BGB besteht aber nicht (vgl. Streyl, a.a.O., Rz. 104; unklar ders., a.a.O. Rz. 100). Die von der Beschwerde angezogenen Entscheidungen des BGH vom 19. Oktober 1995 (IX ZR 82/94, NJW 1996, 321) und 22. Oktober 1995 (VIII ARZ 4/95, NJW 1996, 515) besagen nichts anderes, da sie nicht Fälle einer nur unvollständigen Gebrauchsüberlassung oder Vermietung betreffen. Das hat das Amtsgericht ebenfalls zutreffend erkannt.”

Stellt die Herabsetzung der Kappungsgrenze auf 15 % einen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht des Vermieters dar, der verfassungsrechtlich nicht gerechtfertigt ist?

Die Antwort des Verfassungsgerichtshofs Bayern (VerfGH Bayern – Vf. 12-VII-14, Entscheidung vom 16.06.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der VerfGH Bayern in seiner vorgenannten Entscheidung unter V. 2. a) wie folgt aus: “a) Das Eigentumsgrundrecht (Art. 103 Abs. 1 BV) ist nicht verletzt. Das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt gekennzeichnet durch Privatnützigkeit und durch die grundsätzlich gegebene Verfügungsbefugnis des Eigentümers. Dem Eigentumsgrundrecht sind die Bindungen aus Art. 103 Abs. 2 und Art. 158 Satz 1 BV immanent. Eine verfassungswidrige Eigentumsbeschränkung liegt daher nicht vor, wenn der Normgeber in Ausübung seiner Befugnis, die Eigentumsordnung im Dienst des Gemeinwohls festzulegen, den Inhalt des Eigentums allgemeinverbindlich abgrenzt. Er darf dabei allerdings das Eigentumsrecht in seinem Wesensgehalt nicht antasten und den Eigentümern keine unzumutbaren, mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht in Einklang stehenden Beschränkungen auferlegen (VerfGHE 41, 83/91 f.; VerfGH vom 22.4.2005 VerfGHE 58, 94/98; VerfGHE 61, 1/14).

Art. 103 Abs. 1 BV umfasst auch das Recht, Immobilien durch Vermietung wirtschaftlich zu nutzen. Die angegriffene Regelung stellt jedoch eine Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 103 Abs. 2, Art. 158 Satz 1 BV dar, die dieses Recht zulässigerweise einschränkt. Der Normgeber hat insoweit von der ihm durch die bundesrechtliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB eingeräumten Regelungsbefugnis Gebrauch gemacht. Die Aufnahme bestimmter Kommunen in die Anlage 2 zu § 1 b WoGeV dient der Konkretisierung der Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Inwieweit die Aufnahme einzelner Kommunen in die Anlage 2 sachwidrig sein könnte mit der Folge, dass keine verfassungsrechtlich zulässige Bestimmung des Inhalts und der Schranken des Eigentums gegeben wäre, wird weder in der Popularklage nachvollziehbar dargelegt noch ist dies sonst ersichtlich.”

Kann bereits die konkrete Gefahr eines Mangels den vertragsgemäßen Gebrauch einschränken?

Die Antwort des Landgerichts Chemnitz (LG Chemnitz – 3 T 521/13, Beschluss vom 19.02.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Chemnitz in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Das Gericht kann sich auch nicht darauf zurückziehen, dass der Sachverständige bei seiner Ortsbesichtigung am 29.02.2012 nur noch geringe, seiner Ansicht nach alte Schimmelspuren vorgefunden hat und auch nicht die anhand der vorgelegten Lichtbilder nachgewiesenen Feuchtigkeitserscheinungen selbst in Augenschein nehmen konnte, denn von einer nicht nur unerheblichen Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs bei einem Mangel ist auch dann auszugehen, wenn der Mangel sich auf die Gebrauchstauglichkeit noch nicht unmittelbar auswirkt, aber die konkrete Gefahr besteht, dass er sie jederzeit erheblich beeinträchtigt (vgl. BGH Urteil vom 15.12.2010, XII ZR 132/09 m.w.N.). Um einen solchen Mangel handelt es sich bei im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit. Sofern es sich um einen baulichen Mangel handelt, kann der Einwand auch nicht mit der Bemerkung weggewischt werden, es habe sich um ein einzelnes Schadensereignis gehandelt. Auch und gerade bei schlechtem Wetter hat der Mieter einen Anspruch auf eine dichte und trockene Wohnung.”

Rechtfertigt die Bezeichnung des bei der Vermieterin angestellten und für die Wohnanlage zuständigen Objektbetreuers in einem an die Vermieterin gerichtetem Faxschreiben als „faul“ sowie der zuständigen Sachbearbeiterin auf der Facebook-Seite der Vermieterin als „talentfreie Abrissbirne“ die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 216 C 461/14, Urteil vom 30.01.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Aufgrund der Bezeichnungen der Mitarbeiterin … als „talentfreie Abrissbirne“ und des Objektbetreuers … als „faul“ war die Klägerin nicht berechtigt, das Mietverhältnis fristlos gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB zu kündigen.

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Eine Beleidigung ist eine Straftat und kann insoweit ebenfalls ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund sein, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, verübt wird. Sie ist der Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung, wobei eine bloße Unhöflichkeit nicht genügt (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 543 BGB, Rn 187).

Vorliegend kann das Gericht letztlich offen lassen, ob die beiden Bezeichnungen der Mitarbeiter der Klägerin den Tatbestand der Beleidigung gemäß § 185 StGB erfüllen. Denn jedenfalls wären sie im Spektrum der denkbaren Beleidigungen als eher weniger schwerwiegend einzuschätzen.

Daher wäre vorliegend eine vorherige Abmahnung erforderlich gewesen. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB. Hierbei ist anerkannt, dass dies bei schweren Beleidigungen regelmäßig gegeben ist. Etwas anderes gilt jedoch im Fall von einmaligen Beleidigungen, die für sich betrachtet kein besonderes Gewicht haben und sich die Unzumutbarkeit erst aus deren Wiederholung ergibt (Blank a.a.O., Rn 189 m.w.N.).

Hier handelt es sich zwar um zwei einzelne Äußerungen über verschiedene Personen gegenüber verschiedenen Adressaten. Letztlich stehen beide Äußerungen aber in einem unmittelbaren zeitlichem Zusammenhang und gehen auch auf den selben Sachverhalt, nämlich den von den Beklagten als sehr störend empfundenen Lärm von der Gartenanlage, zurück. Die Bezeichnung „faul“ hat dabei zudem einen – von Seiten der Beklagten als zutreffend empfundenen und von der Klägerin bestrittenen – Tatsachenkern. Auch die Bezeichnung „talentfreie Abrissbirne“ zielt letztlich nicht hauptsächlich auf eine Herabwürdigung oder auf die Kundgabe der Missachtung der Mitarbeiterin; auch in dieser Äußerungen steckt ein – von den Beklagten als wahr empfundener – Zusammenhang mit einem tatsächlichen Vorgang, dem Gespräch mit der Mitarbeiterin. Das Gericht verkennt nicht, dass entsprechende Äußerungen grundsätzlich durchaus zu einer fristlosen Kündigung berechtigen können; im vorliegenden Fall wäre eine Fortführung des Vertragsverhältnisses aber erst bei einer Wiederholung ähnlicher Äußerungen nach einer vorherigen Abmahnung unzumutbar.”

Muss sich bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 14/15, Urteil vom 01.07.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. a) bis b) in den Randnummern 9 bis 12 wie folgt aus: “a) Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Diese Voraussetzung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats erfüllt, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; Senatsurteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 f., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die von den Beklagten bewohnten Räume seiner bisher noch im Haus der Eltern untergebrachten Tochter und deren Kind zwecks Begründung eines eigenen Hausstandes zur Verfügung zu stellen, diese Voraussetzung erfüllt.

b) Entgegen der Auffassung der Revision ist es unerheblich, dass die Tochter des Klägers lediglich die Wohnräume nutzen will und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, von den Beklagten für ihr Ladengeschäft benutzten Räume hat. Denn bei einem Mischmietverhältnis, das nach den unangegriffenen Feststellungen der Vorinstanzen insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen ist, braucht sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.

Zwar ist auch ein solches Mietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224 Rn. 11). Das besagt aber nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung erforderliches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere ein Eigenbedarf im Sinne von Absatz 2, sich auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen muss. Denn der mit dieser Vorschrift auf den Mieter von Wohnraum zugeschnittene Schutz schließt eine in das Mietverhältnis mit aufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht ein. Bei gewerblich oder geschäftlich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Vermieters zur ordentlichen Kündigung gerade nicht vom Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab.

Die von der Revision vertretene Auffassung, der Eigenbedarf des Vermieters müsse sich auch auf untergeordnete gewerblich genutzte Räume er-strecken, würde – wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat – dazu führen, dass der Vermieter zwar berechtigterweise Eigenbedarf an den zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten geltend machen könnte, damit aber gleichwohl regelmäßig scheitern müsste, weil er oder der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Personenkreis für sich keine Möglichkeiten zu einer (sinnvollen) gewerblichen Nachnutzung sieht und damit keinen entsprechenden gewerblichen Nutzungsbedarf geltend machen kann. Es besteht kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau wertungswidrig auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken und damit für Mischmietverhältnisse eine Eigenbedarfskündigung im praktischen Ergebnis weitgehend auszuschließen.”

Dürfen die Sicherheitserwartungen eines Mieters so weit gehen, jederzeit einen trockenen Fußboden zu erwarten bzw. kann ein Mieter darauf vertrauen, dass der Boden nach jedem Wischvorgang sofort getrocknet oder eine nasse Fläche mit einem Warnschild versehen wird?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Düsseldorf (OLG Düsseldorf – 24 U 155/14, Beschluss vom 07.11.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das OLG Düsseldorf in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – welcher der Senat folgt – ist derjenige, der eine Gefahrenlage – gleich welcher Art – schafft, grundsätzlich verpflichtet, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern (vgl. etwa BGH, Urteil vom 3.Juni 2008 – VI ZR 223/07). Die rechtlich gebotene Verkehrssicherung umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass nicht jeder abstrakten Gefahr vorbeugend begegnet werden kann. Ein allgemeines Verbot, andere nicht zu gefährden, wäre utopisch. Eine Verkehrssicherung, die jede Schädigung ausschließt, ist im praktischen Leben nicht erreichbar. Haftungsbegründend wird eine Gefahr erst dann, wenn sich für ein sachkundiges Urteil die nahe liegende Möglichkeit ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden (vgl. BGH, Urteile vom 8. November 2005 – VI ZR 332/04 – und vom 6. Februar 2007 – VI ZR 274/05 – aaO, jeweils m.w.N.). Deshalb muss nicht für alle denkbaren Möglichkeiten eines Schadenseintritts Vorsorge getroffen werden. Es sind vielmehr nur die Vorkehrungen zu treffen, die geeignet sind, die Schädigung anderer tunlichst abzuwenden (vgl. BGH, Urteil vom 3.Juni 2008 – VI ZR 223/07, Rz. 9). Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt (§ 276 Abs. 2 BGB) ist genügt, wenn im Ergebnis derjenige Sicherheitsgrad erreicht ist, den die in dem entsprechenden Bereich herrschende Verkehrsauffassung für erforderlich hält. Daher reicht es anerkanntermaßen aus, diejenigen Sicherheitsvorkehrungen zu treffen, die ein verständiger, umsichtiger, vorsichtiger und gewissenhafter Angehöriger der betroffenen Verkehrskreise für ausreichend halten darf, um andere Personen vor Schäden zu bewahren und die ihm den Umständen nach zuzumuten sind (vgl. BGH, Urteil vom 3.Juni 2008 – VI ZR 223/07, Rz. 9 mwN).

Unter Heranziehung dieser Umstände ist eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch die Beklagten nicht ersichtlich. Weder lässt sich feststellen, dass die in ihrem Namen tätige Reinigungskraft, die Zeugin N. Pflichten verletzt hat, noch ist ersichtlich, dass die Beklagten selbst bei der Auswahl, Aufsicht oder Überwachung der Zeugin pflichtwidrig gehandelt haben. Insbesondere waren die Beklagten nicht gehalten, für die Aufstellung eines Schildes zu sorgen, welches während der Dauer der Reinigungsarbeiten auf mögliche Feuchtigkeit und eine Rutschgefahr des Bodens hinweist.

Die Sicherheitserwartungen eines Mieters dürfen nicht so weit gehen, jederzeit einen trockenen Fußboden zu erwarten. Sowohl durch Putzmaßnahmen, deren Durchführung einem Mieter regelmäßig bekannt ist und hier auch dem Kläger bekannt war, als durch andere Nutzer des Flurs kann es zu Feuchtigkeit auf dem Boden kommen. Dies ist z.B. ohne weiteres möglich, wenn bei Regenfällen das Schuhwerk anderer Nutzer nass ist oder abtropfende Regenschirme etc. Wasser auf dem Boden hinterlassen. Da weder eine planmäßige Befeuchtung des Bodens durch Reinigungsmaßnahmen noch eine unplanmäßige durch andere Nutzer vermeidbar ist, muss ein Mieter regelmäßig damit rechnen und sein Verhalten darauf einstellen, ohne dass er jeweils gesondert darauf hingewiesen werden muss. Auf etwaige Gefahrenquellen muss er achten, damit er sie gegebenenfalls visuell, auditiv und olfaktorisch wahrnehmen kann. Demgegenüber würden die Anforderungen an die Verkehrssicherung überspannt, wenn man verlangen würde, dass nach jedem Wischen entweder sofort getrocknet würde oder eine Fläche stets als nass zu kennzeichnen wäre. Denn die Verkehrssicherungspflicht endet dort, wo lediglich eine Gefahr vorhanden ist, die der Benutzer zumutbar bei eigener Vorsicht abwenden kann. Es fällt deshalb grundsätzlich bei derartigen Sachverhalten in den Verantwortungsbereich des Nutzers festzustellen, ob eine Fläche aufgrund einer Reinigung nass ist. Denn der in Frage kommende Publikumsverkehr muss mit der Reinigung eines Flures rechnen (vgl. hierzu auch LG Gießen, Urteil vom 20. 2. 2002 – 5 O 139/01, NJW-RR 2002, 1388).

Fälle, in denen die Rechtsprechung eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Gebäuden angenommen hat, weisen im Gegensatz zum vorliegenden Fall jeweils besondere Gefahren auf, mit denen gerade – unter besonderer Berücksichtigung des jeweiligen Verkehrs – nicht regelmäßig gerechnet werden kann. Dies gilt insbesondere für die als Verletzung der Verkehrssicherungspflicht anerkannte Linoleumglätte durch Bohnern. Ebenfalls wurde eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht bejaht bei Nichtentfernen einer Nassstelle auf einer Tanzfläche (OLG Oldenburg, Urteil vom 12. November 1997 – 2 U 202/97, MDR 1998, 223). Diesen anerkannten Fällen der Verkehrssicherungspflichtverletzung ist gemeinsam, dass der Geschädigte mit der jeweiligen Gefahr nicht zu rechnen brauchte, weil es sich um eine besondere Gefahr handelte. Der Verkehrssicherungspflicht ist dagegen genügt, wenn der Benutzer eines Gebäudes nicht solchen Gefahren ausgesetzt wird, denen er auch bei zumutbarer eigener Vorsicht nicht zuverlässig begegnen kann. Wie bereits dargelegt, ist eine derart außergewöhnliche Gefahr im vorliegenden Fall weder vorgetragen noch bewiesen worden. Die gewöhnlich infolge Wischens entstehende Nässe stellt keine derartige unerwartete Gefahr dar, dass sie tunlichst zu vermeiden oder hiervor zu warnen wäre (vgl. hierzu auch LG Gießen, a.a.O.).”

Steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu, wenn der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen ist?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 324/14, Beschluss vom 09.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung unter der Randnummer 8 wie folgt aus: “Ist der Vermieter – wie hier – dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu (vgl. BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 – IX ZR 132/06, WM 2008, 367 Rn. 8; Palandt/Weidenkaff, aaO Rn. 12; Staudinger/ Emmerich, aaO Rn. 19). Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.”