Liegt das wohnwerterhöhende Merkmal “Einhebelmischbatterie” vor, wenn nur einer von den beiden im Bad vorhandenen Wasserhähnen an Badewanne und Waschbecken mit einer Einhebelmischbatterie ausgestattet ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 7 C 43/14, Urteil vom 04.02.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. a. wie folgt aus: “Die Einhebelmischbatterie am Waschbecken war nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da insoweit nur einer von den beiden im Bad vorhandenen Wasserhähnen an Badewanne und Waschbecken mit einer Einhebelmischbatterie ausgestattet ist. Unabhängig von der Überlegung, dass Hintergrund der positiven Bewertung einer Einhebelmischbatterie die Möglichkeit der energiesparenden Verwendung von Warmwasser oder (auch), der Bedienungskomfort ist, trifft dieses Merkmal nur zu, wenn Einhebelmischbatterien zumindest in der überwiegenden Anzahl der Badezimmereinrichtung vorhanden sind (LG Berlin, Urteil vom 25.11.2014, Az.: 67 S 365/14, bislang unveröffentlicht). Wohnwerterhöhend kann daher nicht nur ein einziger Wasserhahn sein.”

Ist ein Angebot auf Abänderung eines Wohnraummietvertrages erloschen, wenn bis zur Annahme über zwei Monate vergangen sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 470/14, Urteil vom 28.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dieses Angebot indes ist gemäß § 146 BGB erloschen, ohne das es zuvor von der Klägerin angenommen worden wäre.

Gemäß § 146 BGB erlischt ein Angebot, wenn es dem Antragenden gegenüber abgelehnt oder wenn es diesem gegenüber nicht nach den §§ 147 bis 149 BGB rechtzeitig angenommen wird. So lag der Fall hier: Entweder hat die Klägerin das Angebot in Übereinstimmung mit dem – von ihr in Abrede gestellten – Vortrag der Beklagten durch die Zeugin X gemäß § 146 Alt. 1 BGB ausdrücklich ablehnen lassen. Oder aber die Klägerin hat das Angebot der Beklagten selbst in dem Fall, das zuvor keine wirksame Ablehnung erklärt worden sein sollte, zumindest nicht rechtzeitig angenommen, § 146 Alt. 2 BGB. Der einem Abwesenden gemachte Antrag kann nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Dabei sind die dem Annehmenden einzuräumende Überlegens- und Entscheidungsfrist sowie die ebenfalls in die Annahmefrist mit einzuberechnenden Zeitspanne für die Dauer der Übermittlung von Antrag und Annahme zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 2. November 1995 – X ZR 135/93, NJW 1996, 919, 921).

Gemessen an diesen Grundsätzen durfte die Beklagte am 1. Februar 2011, dem Tag des Zugangs des von dem geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin unter dem 25. November 2010 gegengezeichneten Vertragsexemplars, nicht mehr mit der Annahme ihres Angebotes vom 24. November 2010 rechnen. Denn eine Zeitspanne von über zwei Monaten überschreitet die unter regelmäßigen Umständen zu erwartende Frist für die Annahme eines Angebotes auf Abänderung eines (Wohnraum-)Mietvertrages bei Weitem.”

Liegt bei Übersendung einer vom Vermieter nicht unterschriebenen Formularvereinbarung über die Abänderung des bestehenden Mietvertrages an den Mieter ein rechtsgeschäftliches Angebot vor?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 470/14, Urteil vom 28.04.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung, durch die die Parteien das “Berliner Zimmer” der Nachbarwohnung zugeschlagen und den Sollzustand der an die Beklagten vermieteten Wohnung entsprechend beschränkt hätten, ist in der Folge nicht zustande gekommen. Sie liegt insbesondere nicht in der unter dem 25. November 2010 kläger- und unter dem 24. November 2010 beklagtenseits unterzeichneten “Zusatzvereinbarung”.

Der Mietvertrag selbst kommt ebenso wie einen diesen abändernde Vereinbarung durch Angebot und Annahme zustande, § 151 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 14. Juli 2004 – XII ZR 68/02,NJW 2004, 2962 Tz. 32). Daran fehlt es vorliegend. Übersendet der Vermieter einen zuvor von ihm unterschriebenen Vertragsentwurf an den Mieter zur Unterschrift, handelt es sich um ein Angebot, dessen Annahme der Mieter durch seine Unterschrift erklären kann (vgl. BGH, a.a.O.). Bei dem der Beklagten zur Unterschrift überlassenen Formular zur Abänderung des bereits bestehenden Mietvertrages fehlte jedoch eine Unterschrift der Klägerin, so dass es sich dabei im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB um kein Angebot, sondern lediglich um eine sog. invitatio ad offerendum handelte, mit der der Erklärende für den Fall des Einverständnisses des Vertragspartners noch nicht vertraglich gebunden sein möchte, sondern sich seinerseits eine zum Vertragsschluss führende Annahmeerklärung erst noch vorbehält (vgl. Bork, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2010, § 145 Rz. 3 m.w.N.). Dieses bereits selbständig tragende Auslegungsergebnis entspricht dem für die Auslegung ergänzend heranzuziehenden Selbstverständnis der Klägerin, die mit Schreiben vom 17. Januar 2011 erklären ließ, dass Vereinbarungen mit ihr erst nach Unterzeichnung durch ihren geschäftsführenden Gesellschafter zustande kämen und Bindungswirkung “für den Vermieter” entfalteten. Dass diese Äußerung zeitlich erst nach dem von der Klägerin behaupteten Abschluss der Vereinbarung gefallen ist, ändert an ihrer Beachtlichkeit für die Auslegung nichts. Denn das spätere Verhalten der Parteien ist zumindest als Indiz für die Auslegung von Bedeutung (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 6. Juli 2005 – VIII ZR 136/04, NJW 2005, 3205 Tz. 29).

Davon ausgehend lag noch nicht mit Zugang des von der Klägerin übersandten ununterschriebenen Vertragsformulars bei der Beklagten, sondern erstmals mit Zugang des von der Beklagten am 24. November 2010 unterzeichneten – und zuvor von ihr mit einer inhaltlich Änderung versehenen – Vertragsformulars bei der Klägerin ein Angebot zur Abänderung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses vor.”

Begründet bereits das abstrakte Gefährdungspotential von asbesthaltigen Baustoffen einer Altimmobilie (hier: Dachplatten aus Zement) einen Sachmangel sowie eine Offenbarungspflicht des Grundstücksverkäufers?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Koblenz (OLG Koblenz – 5 U 1216/14, Urteil vom 04.03.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das OLG Koblenz in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Entgegen der Auffassung der Berufung brauchte der Kläger nämlich nicht ungefragt über das Vorhandensein von Asbest informiert zu werden. Das ergibt sich freilich noch nicht ohne weiteres daraus, dass die Verwendung von Asbestzementplatten im Zeitpunkt der Errichtung des gekauften Hauses und seiner Eindeckung allgemein verbreitet und damit eine Beschaffenheit gegeben war, die bei Sachen gleicher Art im Rahmen des Üblichen liegt (§ 434Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB). Ein offenbarungspflichtiger Mangel konnte nämlich darin begründet sein, dass sich das Haus wegen von dem Asbest ausgehender Gesundheitsgefahren nicht zu Wohnzwecken und damit nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignete (§434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB). Das muss jedoch verneint werden. Der im Beweisverfahren befragte Sachverständige H. hat dazu bemerkt, man brauche keine relevanten Befürchtungen zu hegen. Risiken entstünden erst, wenn das Dach abgebrochen oder saniert werde. Entsprechende Arbeiten werden indessen regelmäßig in die Hände von Dachdeckerbetrieben gelegt, die damit umzugehen verstehen und die erforderliche Sicherheit gewährleisten können. Das schließt die Annahme eines Sachmangels und damit insoweit eine Aufklärungspflichtverletzung auf Seiten der Beklagten aus (OLGR Celle 2009, 201; OLG München, MDR 2010, 136; vgl. auch BGHZ 180, 205).”

Zur Begründung führt das LG Stuttgart in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus:  “Die Beklagte ist aber in diesem Zusammenhang nicht berechtigt, den in der Wohnung befindlichen Teppichboden durch einen Laminatboden zu ersetzen.

Zwar darf der Vermieter im Rahmen der Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache unwesentlich und ohne Wertverlust verändern. Er ist aber gehalten, bei Beseitigung von Mängeln möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage; § 535 Rn.63; Blank-Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, Rn. 370). Dies ergibt sich daraus, dass die Maßnahmen nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich Erhaltungsmaßnahmen darstellen, die dem Wortsinne nach gerade nur der Erhaltung des bisherigen vertragsgemäßen Zustandes dienen. Veränderungen, die wesentliche Veränderungen der Mietsache bewirken, wären als Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555cBGB zu werten und entsprechend formell anzukündigen.

Die Kammer ist vorliegend bereits der Auffassung, dass der Austausch eines Teppichbodens gegen einen Laminatboden eine wesentliche Abweichung vom bisherigen Zustand darstellt. Das subjektive Wohngefühl würde durch die Einbringung von Laminat, das einen deutlich andersartigen Bodenbelag als Teppichboden darstellt, erheblich verändert (so auch AG Dresden, Urteil vom 02.10.2008, Aktenzeichen: 145 C 5372/08, allerdings ohne weitere Begründung bezüglich der Erheblichkeit der Änderung). Dass Teppichboden als Bodenbelag im Mietvertrag nicht ausdrücklich schriftlich festgelegt ist, ist dabei unerheblich. Denn die Klägerin hat die Wohnung unstreitig mit Teppichboden angemietet, so dass es auf diesen von Vertragsbeginn bestehenden Zustand als “vertragsgemäßem” ankommt.

Selbst wenn man in der Einbringung von Laminatboden statt Teppichboden keine erhebliche Veränderung der Mietsache sehen würde, überwiegen nach Ansicht der Kammer vorliegend die Interessen der Klägerin an der Beibehaltung des Teppichbodenbelags die Interessen der Beklagten an der Einbringung eines Laminatbodens (zur Erforderlichkeit einer solchen Abwägung vgl. LG Berlin, Urteil v. 19.3.2007, Az. 67 S 345/06 und Urteil vom 21.09.2000, 62 S 133/00, beide zit. nach juris).

Für die Klägerin streitet insofern ihr Interesse, das bisherige Wohngefühl einer Wohnung mit Teppich beibehalten zu können. Insofern kann den beiden in Frage stehenden Bodenbelägen nicht objektiv ein Wertigkeitsrang zugewiesen werden, vielmehr richtet sich die Bevorzugung des einen oder anderen Bodenbelags nach dem subjektiven Empfinden. Insofern liegt für die Kammer auf der Hand, dass der subjektive Wohnwert durch die Einbringung eines Teppichbodens statt eines Laminats deutlich verändert wird. Nachdem die Klägerin aber eine Wohnung angemietet hat, die mit Teppich ausgestattet war, ist es als ihr berechtigtes Interesse anzuerkennen, dieses Wohngefühl beibehalten zu wollen. Zum anderen ist auf Seiten der Klägerin zu berücksichtigen, dass sie im Fall der Einbringung von Laminat gesteigerten Trittschall befürchtet. Unstreitig hat sich die unter ihr wohnende Nachbarin bereits bei ihr über ihren “schweren Gang” beschwert. Ob für die Nachbarin hinzunehmende Schallschutzwerte beim Einbringen von Laminat über- oder unterschritten würden, ist dabei zwar völlig offen. Dies ist jedoch auch unerheblich. Es ist der Klägerin zuzugestehen, dass sie im Interesse einer konfliktfreien Nachbarschaft gesteigerte Rücksicht auf die Empfindlichkeiten der unter ihr wohnenden Nachbarin nehmen möchte.

Zu Gunsten der Beklagten spricht, dass Laminatboden langlebiger ist und weniger der Abnutzung unterliegt. Nachdem die Wohnung jedoch in der Vergangenheit gerade mit Teppich ausgestattet war, kann der Beklagten aber nun auch im Rahmen einer Erhaltungsmaßnahme nach § 535 Abs. 2 BGB zugemutet werden, die etwas kürzere Lebensdauer eines Bodenbelags aus Teppich hinzunehmen. Dies umso mehr, als der bislang in der Wohnung befindliche Teppich über 17 Jahre lang in der Wohnung belassen werden konnte und die Lebensdauer von Laminat im Vergleich hierzu jedenfalls nicht deutlich gesteigert sein dürfte. Dass Laminat besser zu pflegen ist und bessere Hygienebedingungen bietet, kann dagegen nicht zu Gunsten der Beklagten in die Abwägung eingestellt werden. Dieser Aspekt betrifft alleine den Pflegeaufwand der Klägerin, die den erhöhen Aufwand bei Teppich ersichtlich in Kauf zu nehmen gewillt ist.

Damit überwiegen nach Ansicht der Kammer deutlich die Interessen der Klägerin an der Beibehaltung der Art des vorhandenen Bodenbelages gegenüber den Interessen der Beklagten. Der Beklagten wird auch nicht willkürlich eine bestimmte Art des Bodenbelags aufgezwungen, vielmehr hat sie sich lediglich an ihrer einmal getroffenen Entscheidung zur Ausstattung der Wohnung mit Teppichboden festhalten zu lassen.”

Muss der Mieter die vom Vermieter beabsichtigte Installation von Rauchwarnmeldern dulden?

Die Antwort des Amtsgerichts Tübingen ( AG Tübingen – 2 C 1095/14, Urteil vom 05.06.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Tübingen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Klägerin steht ein Anspruch auf Gewährung des Zutritts und der Duldung der Installation der Rauchwarnmelder durch die von der Klägerin beauftragte Fachfirma zu; dieser Anspruch ergibt sich aus §§ 535, 241 Abs. 2 BGB i. V. m. §§ 555 a Abs. 1, 555 b Nr. 5 und Nr. 6 BGB, § 15 Abs. 7 LBO BW.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung seit 18.09.1995. Der Mietvertrag verpflichtet die Klägerin als Vermieterin u. a. erforderliche Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, welche von der Beklagten als Mieterin ggf. geduldet werden müssen, § 555 a Abs. 1 BGB. Bei der Installation von Rauchwarnmeldern in bestimmten Wohnräumen handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, um die Sicherheitsvorkehrungen den heutigen Standards (und Vorschriften) anzupassen. § 15 Abs. 7 LBO verpflichtet den Vermieter entsprechend. Daher hat er (gegenüber dem Mieter) die Umstände, die zur Modernisierungsmaßnahme führen, nicht gem. § 555 b Nr. 6 BGB zu vertreten. Durch die Maßnahme werden überdies die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert, da der Schutz vor durch Brände und Rauchentwicklung bedingten Gefahren maßgeblich erhöht wird, § 555 b Nr. 5 BGB. Eine Ausnahme von der Duldungspflicht nach § 555 d Abs. 2 Satz 1 BGB ist nicht gegeben, da die gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme keine unzumutbare Härte (für die Beklagte) bedeutet; die mit der fachgerechten Installation der Geräte verbundenen Unannehmlichkeiten (Zeit, Lärm, Schmutz) sind zu vernachlässigen. Der Einwand der Beklagten, sie habe die Wohnung bereits den gesetzlichen Vorgaben genügend – mit Rauchwarnmeldern ausgestattet, ist Beklagtenseits nicht hinreichend dargetan worden. Die Beklagte hat lediglich Fotos vorgelegt, aus denen erkennbar ist, dass in den Räumlichkeiten drei Rauchwarnmelder jeweils an der Raumdecke befestigt wurden, jedoch ist weder ersichtlich, in welchen Räumen diese sich tatsächlich befinden, noch um welche Modelle es sich handelt und ob die Installation fachgerecht erfolgt ist. Mit der Klägerin ist das Gericht jedoch der Auffassung, dass – auch bei Unterstellung der fachgerechten Installation/Ausstattung – das Interesse der Klägerin/Vermieterin an einer einheitlichen, kontrollierbaren und verlässlich handhabbaren Geräteinstallation mit nachfolgendem Wartungsvertrag bezogen auf das Gesamtgebäude vorrangig ist. Diese Wertung beruht u.a. auf dem Klägerseits nachvollziehbar dargelegten Gesichtspunkt, dass der Versicherungsschutz ggf. für das gesamte Anwesen gefährdet wäre, wenn nicht mind. einmal jährlich eine fachgerechte Wartung der Warnmelder in sämtlichen Wohnungen/Räumen nachgewiesen werden kann. Zwar wäre auch die Wartung der von der Beklagten ggf. selbst montierten Geräte möglich; dazu müsste die Klägerin jedoch ggf. eine weitere Fachfirma beauftragen, was mit einem erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand verbunden wäre. Maßgeblich und ausschlaggebend erscheint jedoch darüber hinaus, dass die Klägerin die ihr gegenüber allen Bewohnern des Hauses obliegenden Schutzpflichten in diesem Falle nur erschwert erfüllen könnte. Angesichts der hohen Gefährlichkeit von Bränden und insbesondere brandbedingter Rauchentwicklungen für Leib und Leben der Bewohner ist das von der Klägerin nachvollziehbar dargelegte Interesse, den Bewohnerschutz im Rahmen der einheitlichen qualifizierten Installation, Wartung und Kontrolle zuverlässig zu gewährleisten, berechtigt und vorrangig. Dieser – zuverlässige und auch gegenüber ggf. leistungspflichtigen Versicherungen nachweisbare – Schutz wäre bei einer zugelassenen Eigeninstallation der gesetzlich vorgeschriebenen Geräte ohne belastbare Nachweise und insbesondere ohne kontinuierliche fachkundige Kontrolle und Wartung der Geräte schwerlich gewährleistet.

Dem gegenüber sind die auf Seiten der Beklagten als Wohnungsmieterin durch die Umsetzung des einheitlichen Sicherheitssystems bedingten Kosten geringfügig und mithin – angesichts der hohen Bedeutung von Leben und Gesundheit aller Hausbewohner – zu vernachlässigen.

Letztendlich entscheidend ist vorliegend nicht nur, ob (bzw. wie) die Klägerin als Vermieterin ihrer gesetzlichen Installationspflicht gem. § 15 Abs. 7 LBO BW genügt, sondern in gleicher Weise, ob und wie die Klägerin die von ihr gem. § 15 Abs. 7 Satz 4 LBO selbst übernommene Pflicht zur Wartung der Warnmelder erfüllen kann. Um dieser Pflicht gerecht zu werden, muss der Klägerin nach Auffassung des Gerichts zugebilligt werden, das von ihr dargelegte “einheitliche System” ein- und durchzuführen. Dies bedeutet, dass die Beklagte als Mieterin auf die der Klägerin als Vermieterin obliegenden – höherrangigen – Schutzpflichten gegenüber sämtlichen Bewohnern Rücksicht nehmen muss und deshalb der Klägerin nach Treu und Glauben den Zutritt und die Installation der Warnmelder gestatten muss; dies entspricht einer nebenvertraglichen Verpflichtung des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages, §§535, 241 Abs. 2 BGB.

Nur dann, wenn die Wartung der Warnmelder kraft landesrechtlicher Regelung dem Mieter selbst obliegt (wie in Sachsen-Anhalt oder Hamburg) kann eine mieterseits selbst erfolgte Installation der fachgerechten Rauchwarnmelder im Ergebnis dazu führen, dass eine mieterseitige Duldungspflicht (bzgl. der Installation durch den Vermieter) zu verneinen wäre (vgl. AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 29.11.2011, 814 C 125/11 und AG Hagenow, Urteil vom 01.04.2010, 10 C 359/09; abweichend AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 26.06.2013, 531 C 125/13, wonach der Mieter auch dann ein “einheitliches Vorgehen” des Vermieters zu dulden habe.

Mit dem LG Hannover (Urteil vom 09.12.2010, 1 S 24/10) und dem LG Halle (Urteil vom 30.06.2014, 3 S 11/14) ist das Gericht der Auffassung, dass der Mieter/die Beklagte trotz ggf. erfolgter Eigeninstallation von Rauchwarnmeldern dazu verpflichtet ist/bleibt die vom Vermieter/der Klägerin beabsichtigte einheitliche Ausstattung sämtlicher Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu dulden, um dieser die Erfüllung ihrer gesteigerten Schutzpflichten zu ermöglichen.

Ob – wie Beklagtenseits geltend gemacht – eine fachgerechte Selbstinstallation vorschriftsgemäßer Geräte bereits erfolgt ist, kann (wiewohl streitig) im Ergebnis dahingestellt bleiben.”

Kann einem schuldunfähigen Mieter fristlos gekündigt werden, wenn dieser unzumutbar und dauerhaft den Hausfrieden stört?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 25 C 293/13, Urteil vom 12.09.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2.) wie folgt aus: “Ein außerordentlicher Kündigungsgrund gemäß § 569 Abs. 2 BGB liegt vor. Bereits der über Monate andauernde, ständige Lärm tagsüber, aber auch in den Abend- und Nachtstunden, teilweise mit Klingeln bei den Nachbarn, stellt, auch im Falle eines schuldunfähigen Verursachers, eine unzumutbare und dauerhafte Störung des Hausfriedens dar, die zur fristlosen Kündigung berechtigt (vgl. AG Lichtenberg, Urt. v. 25.03.2014, Az.: 6 C 425/13; AG Spandau, Urt. v. 07.03.2014, Az.: 3 C 122/13; AG Wedding, Urt. v. 23.03.2013, Az.: 7 C 148/12).

Die Klägerin hat einzelne, konkrete Vorfälle vorgetragen und entsprechende Schreiben der Mieter (z. B. vom 10.10.2013, 11.10.2013, 13.10.2013) sowie ein Lärmprotokoll (Bl. 38 f. d. A.) dreier Mitmieter eingereicht. Alleine aus dem Lärmprotokoll geht hervor, dass es nahezu täglich in den späten Abendstunden zu erheblichen Lärmbelästigungen der Mitmieter gekommen war, zudem kam es – wie auch schon am 23.06.2014 – zweimal zu einem Polizeieinsatz. Besucher der Beklagten zu 1.) forderten, wie aus dem Mieterschreiben vom 10.10.2013 hervorgeht, eine Mieterin mit Messern in der Hand zum Einlass in das Haus auf. Die Beklagte zu 1.) konnte sich angesichts dieses Vortrags nicht auf ein pauschales Bestreiten der Vorfälle zurückziehen, sondern hätte zu den einzelnen Vorgängen konkret Stellung nehmen müssen. Hierauf wurde die Beklagte durch gerichtlichen Hinweis vom 22.08.2014 auch hingewiesen. Diese Tatsachen gelten mithin als zugestanden, § 138 Abs. 3 ZPO. Aufgrund des unsubstantiierten Bestreitens hatte auch keine Beweisaufnahme zu durch Vernehmung der einzelnen Mieter als Zeugen zu erfolgen.

Die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses ist der Klägerin nicht zumutbar. Für die Frage der Zumutbarkeit ist das Empfinden eines “verständigen Durchschnittsmenschen” maßgeblich. Wird der Hausfrieden durch das Verhalten eines psychisch kranken Mieters gestört, so sind die Belange des Vermieters, des Mieters und der anderen Mieter unter Berücksichtigung der Wertentscheidung des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen (vgl. OLG Karlsruhe ZMR 2002, 418; BGH WuM 2005, 125; Schmitt-Futterer/Blank, 10. Auflage 2010, § 569 Rn. 23 m. w. Nw.). Insoweit ist aus Art. 3 Abs. 3 S. 2 GG, der Menschenwürde und dem Sozialstaatsprinzip herzuleiten, dass im nachbarlichen Zusammenleben mit Behinderten oder Kranken ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern ist, so dass zu prüfen ist, ob die Störungen eines Krankheits- oder behinderungsbedingt nicht zurechnungsfähigen Mitbewohners bei grundgesetzorientierter Wertung noch als hinnehmbar angesehen werden können. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Dabei hatte das Gericht zugunsten der Beklagten, neben ihrer psychischen und physischen Verfassung, auch zu berücksichtigen, dass diese offenbar andere mietvertragliche Pflichten, wie etwa die Pflicht zur Entrichtung der Miete, zuverlässig einhält. Auch gesteht ein Mieter im Schreiben vom 10.10.2013 (Bl. 40 d. A.) zu, dass die Störungen im Vergleich zu Mitte des Jahres zurückgegangen seien. Dem gegenüber hat das Gericht jedoch die hohe Anzahl von Lärmbelästigungen genauso zu berücksichtigen wie den Umstand, dass eine Grenze dort überschritten ist, wo höchstpersönliche Rechtsgüter der anderen Mieter (wie Gesundheit) nachhaltig verletzt werden (vgl. AG Lichtenberg, a. a. O.; Schmitt/Futterer/Blank a. a. O.). Das Gericht berücksichtigt hier, dass die häufige Störung der Nachtruhe ebenfalls den Umstand einer Gesundheitsbeeinträchtigung nach sich zieht. Die Art der Lärmbelästigung ist vorliegend auch deshalb besonders belastend, weil offenbar ernsthafte Sorgen um das leibliche Wohl der Beklagten zu 1.) oder anderer an den Streitigkeiten beteiligten Personen angebracht sind und ein bloßes Ignorieren auch deshalb unmöglich sein dürfte. Wo Gewalttaten in unmittelbarer Nähe vermutet werden, ist ein entspanntes Wohnen nicht zu erwarten. Zudem scheinen mildere Mittel, wie sie etwa die Betreuung eines Mieters darstellen kann, vorliegend ausgeschöpft zu sein. Denn auch die Intervention der Betreuerin brachte vorliegend keinen nachhaltigen Erfolg. Die vorgetragene Besserung betrifft außerdem den Zeitraum vor der hier maßgeblichen Abmahnung. Dass es hiernach zu einer Besserung des Verhaltens kam, ist nicht vorgetragen.”

Ändert sich durch den Anschluss an das Fernwärmenetz etwas an dem wohnwerterhöhenden Merkmal des Einbaus einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 299/14, Urteil vom 09.02.2015) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Auch die Merkmalsgruppe 4 (Gebäude) ist positiv. Es liegt das wohnwerterhöhende Merkmal des Einbaus einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994 vor. Richtig hat das Amtsgericht festgestellt, dass nach diesem Stichtag eine Heizanlage in dem vorgenannten Sinne in dem streitgegenständlichen Objekt eingebaut wurde. Damit ist das in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel beschriebene Merkmal gegeben. Unerheblich ist es insoweit, dass die Versorgung zwischenzeitlich auf Fernwärme umgestellt und die Klägerin seit Oktober 2004 auch nicht mehr Eigentümerin der Anlage ist. Die von dem Beklagten herangezogenen Entscheidungen des Landgerichts Berlin, in denen der Anschluss an das Fernwärmenetz als dem Einbau einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994 nicht gleichstehend bewertet wurde, betrafen sämtlichst Fallkonstellationen, in denen nach dem Stichtag eben gerade keine Veränderungen an der Heizanlage an sich, sondern lediglich der Anschluss der vorhandenen Wärmeversorgung an die Fernwärme vorgenommen worden war. So war etwa in dem der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 19. Juli 2011, 65 S 472/10, der Fernwärmeanschluss bereits im Jahr 1973 erfolgt. Auch in dem der Entscheidung der Zivilkammer 63 vom 17. August 2010 (63 S 646/09) zugrunde liegenden Fall erfolgte der Anschluss an die Fernwärme ausweislich der Urteilsgründe bereits vor 1994. Nichts anderes gilt für die Entscheidung der ZK 67 vom 10. September 2009 (67 S4 141/08). So liegt der Fall hier aber eben nicht. Die Klägerin hat eine – mit entsprechenden Investitionen verbundene -Modernisierung der Heizungsanlage vorgenommen. Auf die später eingetretenen Veränderungen im Rahmen der Versorgung und der Eigentumsverhältnisse bezüglich der Anlage kommt es im hier maßgeblichen Kontext nicht an. Denn sie beseitigen das ursprünglich vermieterseits geschaffene Ausstattungsmerkmal nicht nachträglich, noch machen sie es zu einem mieterseits geschaffenen.”

Knüpft der Berliner Mietspiegel 2013 für das wohnwerterhöhende Merkmal eines großen und geräumigen Balkon an eine Grundfläche von mehr als 4 qm an?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 299/14, Urteil vom 09.02.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Die Merkmalsgruppe 3 (Wohnung) ist mit dem Amtsgericht positiv zu bewerten. Es liegt das wohnwerterhöhende Merkmal eines großen und geräumigen Balkons mit einer Grundfläche von mehr als 4 qm vor. Dass der vorhandene Balkon über eine Grundfläche von 4,19 m² verfügt, ist zwischen den Parteien unstreitig. An die Grundfläche knüpft aber auch die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 an. Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin zu früheren Mietspiegeln, in deren jeweiligen Orientierungshilfen das Merkmal “großer, geräumiger Balkon” nicht näher konkretisiert worden war. Hier entsprach es zuletzt ständiger Rechtsprechung der Mietberufungskammern, dass ein Balkon als groß und geräumig anzusehen sei, wenn er eine Grundfläche von mehr als 4 m² aufweise (etwa ZK 63, Urteil vom 15. Oktober 2010,63 S 110/10; ZK 67, Urteil vom 3. Februar 2009, 67 S 411/08, GE 2010,204). Auf die Wohnungsgröße kommt es insoweit nicht maßgeblich an (LG Berlin, GE 2010, aaO). Unabhängig davon, ob es danach auf die Nutzbarkeit der unmittelbar um das Regenfallrohr befindliche Fläche von 0,28 qm sowie die Stellbarkeit eines Tisches überhaupt entscheidend ankommt, ist diese sowohl nach den Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung (Regenfallrohr), denen sich die Kammer vollumfänglich anschließt, als auch nach dem eigenen Vortrag des Beklagten (Sitzmöglichkeit) der Fall. Bei Stellung eines Tisches von 0,75 x 0.90 qm – was für zwei Personen ohnehin überdimensioniert erscheint – verbleibt noch eine Wegefläche von 0,52 qm. Dies genügt.”

Sind in einer Brutto-/Inklusivmiete die Betriebskosten enthalten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 241/14, Urteil vom 26.01.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: “Im gegenständlichen Verfahren haben die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages am 1. Juni 1996 eine Brutto- / Inklusivmiete vereinbart, die – mit Ausnahme der gesondert ausgewiesenen Kosten für den Kabelanschluss – neben der Grundmiete sämtliche warmen und kalten Betriebskosten beinhaltet. Die Vereinbarung einer solchen Mietstruktur ist grundsätzlich wirksam und zulässig. Die Parteien können einen einzelnen Betrag als Gesamtentgelt vereinbaren, den Mietzins aber auch strukturieren (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 Rn. 8). Vereinbaren die Parteien aber einen Gesamtbetrag ohne strukturierte Ausweisung von Betriebs- und Heizkosten, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass es sich bei dem genannten Betrag um eine Nettokaltmiete handelt, so dass hinsichtlich der warmen und kalten Betriebskosten keine Regelung getroffen würde. Vielmehr ist es so, dass sich das Entgelt für die Gebrauchsgewährung, die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammengesetzt, wobei mit der Grundmiete die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten wird und mit den Betriebskosten sonstige Nebenleistungen des Vermieters im Zusammenhang mit der Überlassung (Gesetzentwurf der Bundesregierung zu §556 BGB, BT-Drucksache 14/4553, S. 50).

Aus dem nunmehr geltenden § 556 Abs. 1 BGB ergibt sich lediglich, dass es für die gesonderte Überbürdung von Betriebskosten immer einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedarf. Haben die Parteien keine Vereinbarung getroffen, sind die Betriebskosten also durch die vereinbarte Miete mit abgegolten (Gesetzentwurf der Bundesregierung a.a.O.). Damit enthält die im streitgegenständlichen Mietvertrag vereinbarte Miete sowohl die Nettokaltmiete (“Grundmiete”) als auch die Betriebskosten. Lediglich zur Umlage oder Geltendmachung weiterer Betriebskosten war die Klägerin nicht berechtigt. Insofern ergibt sich auch aus der nicht vorgenommenen Streichung in § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages, wonach die Betriebskosten in der Miete enthalten bzw. nicht enthalten sind nichts anderes, denn – wie bereits ausgeführt – enthält die vereinbarte Miete die Betriebskosten ohnehin, so dass es keiner weiteren Vereinbarung bedurfte. Gleichfalls führt die Streichung der §§ 5 bis 13 des Mietvertrages zu keiner abweichenden Beurteilung der vereinbarten Mietstruktur. Allenfalls ergibt sich daraus, dass die Klägerin nicht berechtigt war, neben der vereinbarten Miete (weitere) Kosten für die Beheizung der Wohnung geltend zu machen.”