Ist ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, das ganz überwiegend Vergleichsobjekte aus dem Bestand der Hausverwaltung heranzieht, die auch die streitgegenständliche Mietwohnung verwaltet, verwertbar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 362/13, Urteil vom 04.09.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das LG Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die vom Amtsgericht dem Urteil zugrunde gelegte ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich nicht aus dem von ihm eingeholten Sachverständigengutachten. Dieses ist vielmehr nicht verwertbar.

Die ortsübliche Vergleichsmiete, die zu ermitteln Aufgabe des Sachverständigen war, ist eine marktorientierte, modifizierte Durchschnittsmiete, ermittelt anhand der in den letzten vier Jahren in der Regel sehr unterschiedlichen Mieten für einen repräsentativen Querschnitt von nach Wohnwertmerkmalen vergleichbaren Wohnungen (vgl. nur BeckOK BGB/Schüller, Edition 32, § 558 Rn. 20 m. w. N.). Dieser Anforderung der Ermittlung eines repräsentativen Querschnitts wird das Gutachten schon deshalb nicht gerecht, weil zehn von zwölf zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogenen Vergleichsobjekten aus dem Bestand einer Hausverwaltung stammen, die zudem die Hausverwaltung ist, die auch das streitgegenständliche Objekt verwaltet (vgl. insofern BGH, Urteil vom 03.07.2013, VIII ZR 267/12 für den Fall, dass alle vom Sachverständigen herangezogenen Wohnungen aus dem Bestand eines Vermieters stammen). Insoweit ist davon auszugehen, dass eine bestimmte Hausverwaltung hinsichtlich der Gestaltung der Preise der von ihr verwalteten Wohnungen durchgehend gleiche Kriterien anwendet. So kann davon ausgegangen werden, dass, liegt eine bestimmte von einer Hausverwaltung verwaltete Wohnung deutlich über den Preisen, die für vergleichbare Wohnungen am Markt verlangt werden, dies mit hoher Wahrscheinlichkeit auch für die sonstigen verwalteten Wohnungen gelten wird. Werden daher der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu über 80% gerade solche Objekte zugrunde gelegt, die auch von der klägerischen Hausverwaltung verwaltet werden, ist ein solches Verfahren von vornherein nicht geeignet, im Ergebnis zu einem repräsentativen Durchschnitt zu kommen, auch wenn im Ansatz eine Zahl von fünf bis zehn Vergleichspreisen als ausreichend gelten mag (vgl. Gutachten S. 13 oben, Bl. 71 I d. A.). Ob die weiteren von den Beklagten erhobenen Beanstandungen hinsichtlich des Gutachtens (vgl. insbesondere Schriftsatz vom 11.06.2013, Bl. 102 ff. I d. A.) begründet sind, soweit sie über die Gesichtspunkte, zu denen der Sachverständige sich in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 16.08.2013 (Bl 234 ff. I d. A:) geäußert hat, hinausgehen, braucht daher nicht erörtert zu werden.”

Gehören die zur Schadensfeststellung erforderlichen Kosten eines KfZ-Sachverständigengutachtens zu den Kosten der Wiederherstellung nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB und sind vom Schädiger zu erstatten?

Die Antwort des Kammergerichts (KG – 22 U 31/14, Urteil vom 30.04.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das KG in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: “b) Die zur Schadensfeststellung erforderlichen Kosten eines Kfz-Sachverständigengutachtens gehören zu den Kosten der Wiederherstellung nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB und sind vom Schädiger zu erstatten.

aa) Als erforderlich sind diejenigen Aufwendungen anzusehen, die ein verständiger, wirtschaftlich denkender Mensch in der Lage des Geschädigten machen würde. Unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht ist der Geschädigte gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB gehalten, den Aufwand zur Schadensbeseitigung in vernünftigen Grenzen zu halten, wobei insofern eine subjektbezogene Schadensbetrachtung anzustellen ist, d.h. Rücksicht auf die spezielle Situation des Geschädigten, insbesondere auf seine individuellen Erkenntnis- und Einflussmöglichkeiten sowie auf die möglicherweise gerade für ihn bestehenden Schwierigkeiten zu nehmen ist. Dabei ist der Geschädigte regelmäßig nicht verpflichtet, sich nach dem günstigsten Sachverständigen zu erkundigen. Vielmehr darf er sich damit begnügen, den für ihn in seiner Lage ohne weiteres erreichbaren Sachverständigen zu beauftragen und muss nicht zuvor eine Marktforschung nach dem honorargünstigsten Sachverständigen betreiben. Nur wenn der Geschädigte erkennen kann, dass der von ihm ausgewählte Sachverständige Preise für seine Tätigkeit verlangt, die die in der Branche üblichen Preise deutlich übersteigen, gebietet das schadensrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot, einen zur Verfügung stehenden günstigeren Sachverständigen zu beauftragen (vgl. BGH, Urteile vom 11.02.2014 – VI ZR 225/13 – und vom 22.07.2014 – VI ZR 357/13 – jeweils unter juris, m.w.N.).”

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 14 C 265/14, Urteil vom 27.01.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gemäß § 536Absatz 1, Satz 2 BGB hat der Mieter für die Zeit während der die Tauglichkeit der Mietsache gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Es ist anerkannt, dass die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung auch auf Grund negativer Einwirkungen aus dem Wohnumfeld und auch durch störendes Verhalten von Mitmietern beeinträchtigt werden kann (vgl. dazu Eisenschmid in Schmidt – Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 536 BGB Rn. 158 ff). Ein Mangel der Mietsache liegt z.B. vor, wenn der Mieter – wie hier – aus der Nachbarschaft mit Unrat und ekelerregenden Verschmutzungen konfrontiert wird (LG Köln, WuM 1989, 623). Solche Beeinträchtigungen im Wohngebrauch muss der Mieter nicht hinnehmen. Allerdings kommt es für die Frage der Mietminderung auf die Intensität und Dauer bzw. Häufigkeit der Störungen an. In Anbetracht der Tatsache, dass der Mitmieter des Beklagten nur an vereinzelten Tagen, dann jedoch z.T. auch in gefährdender und ekelerregender Weise Gegenstände wie Glasbehälter, Flaschen, aber auch Toilettenpapier mit Fäkalieninhalt auf den Gehweg des zur Wohnung des Beklagten führenden Hauseingangsbereich geworfen hat, geht das Gericht von einer Mietminderung von 5 % der Bruttomiete aus, so dass die Klägerin einen Anspruch auf die Mietdifferenz zwischen der von dem Beklagten im streitigen Zeitraum tatsächlich einbehaltenen Miete und der geschuldeten um 5 % geminderten Miete hat. Ein Anspruch auf die volle vertraglich vereinbarte Miete steht der Klägerin – nach oben Ausgeführtem – im streitigen Zeitraum dagegen nicht zu.”

Zur Begründung  führt das AG Halle in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gemäß § 555dAbs. 1 BGB hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Modernisierungsmaßnahmen sind hierbei gemäß § 555b Nr. 4 und Nr. 5 BGB u. a. bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird oder durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Dies ist hier mit der von der Klägerin begehrten Anbringung eines Rauchwarnmelders auch im derzeit von den Beklagten als Wohnzimmer genutzten Raum der Mietwohnung der Beklagten gegeben. Durch das Anbringen des Rauchmelders auch im derzeitigen Wohnzimmer der Beklagten wird die Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöht, zumal in Wohnzimmern – u. a. auch durch auf Polstermöbel oder Teppiche herab fallende Zigaretten oder deren glühende Asche – ein großer Teil der Wohnungsbrände entsteht (vgl. AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 16.11.2009, Az. 410D C 181/09; AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 16.02.2011, Az. 531 C 341/10, jeweils zitiert nach Juris, m. w. N.). Unter diesem Gesichtspunkt besteht ein berechtigtes Interesse der Klägerin daran, auch den derzeit von den Beklagten als Wohnzimmer genutzten Raum mit einem Rauchwarnmelder auszustatten. Eine Nutzung der Räume der Mietwohnung zu bestimmten Zwecken (lediglich Aufenthalt, Essen, Schlafen) ist nicht vorgeschrieben, eine Änderung der Nutzung der Räume der Wohnung durch die Klägerin nicht nachprüfbar und eine Verpflichtung der Mieter, die Klägerin als Vermieterin über einen diesbezüglichen Nutzungszwecks zu informieren besteht auch nicht. Die Klägerin kann daher unter dem Gesichtspunkt der Verbesserung der Wohnverhältnisse durch Erhöhung der Sicherheit in den Wohnungen alle – unabhängig von der derzeitigen Nutzung – als Schlaf- und Kinderzimmer nutzbaren Räume und daher auch den derzeit von den Beklagten als Wohnzimmer genutzten Raum mit Rauchmeldern ausstatten. Da es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist, ist die Maßnahme gemäß §555c Abs. 4 BGB auch nicht mit der üblichen Frist anzukündigen.”

Ist in der Angabe einer “Ca.”-Wohnungsgröße eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung zu sehen, wenn durch die nachfolgende Aufführung der vermieteten Räume der “räumliche Umfang” bestimmt wird.

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg- 11 C 545/13, Urteil vom 07.07.2014) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das AG Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: ” Die Klägerin kann für die Jahre 2010 bis 2013 geleistete Mietzahlungen nicht teilweise zurückfordern, denn die Miete war und ist wegen der abweichenden Wohnungsgröße nicht nach § 536 BGB gemindert. Eine um mehr als 10% geringere Wohnfläche stellt nur dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn die Wohnungsgröße als eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Dies ist, worauf der Beklagte zu Recht hingewiesen hat, hier nicht der Fall.

Da es sich hier um einen Formularmietvertrag handelt, ist die entsprechende Vertragsklausel nach den Grundsätzen der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen auszulegen, wobei diese “nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen (sind), wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen ist” (BGH, Urteil vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/09 – Grundeigentum 2011, 49 m. w. N.).

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe kann in der Größenangabe keine Beschaffenheitsvereinbarung gesehen werden. Denn aus dem unmittelbar der Angabe der “ca.” Wohnungsgröße folgenden Passus im Mietvertrag ergibt sich, dass der räumliche Umfang des Mietobjekts durch die vorhergehende Beschreibung “Vorderhaus – 1. Geschossmitte – bestehend aus 6 Zimmern nebst Küche, Toilette, Bad, 3 Balkone, 1 Kellerraum” und nicht durch eine Größe in Quadratmetern bestimmt werden sollte. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Mietvertrag noch den Hinweis enthält, dass die Flächen von Balkonen, Loggien und Terrassen zur Hälfte angerechnet werden und auch die in § 6 des Mietvertrages enthaltene Bestimmung, dass die Warmwasserkosten zu 70% nach Verbrauch und die übrigen Kosten nach der Wohnfläche von 220,00 m² abgerechnet werden, kann zu keiner anderen Beurteilung führen (vgl. zu letzterem BGH, a. a. O.).

Die zu zahlenden Miete ist daher für die Überlassung der 6-Zimmer-Wohnung und nicht für die Überlassung von 220,00 m² Wohnfläche geschuldet.”

Ist ein Mieter mit dem nach Ablauf der Einwendungsfrist geltend gemachten Einwand, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegte Wohnfläche sei unzutreffend, auch dann ausgeschlossen, wenn er diese Unrichtigkeit erst nach Ablauf der Einwendungsfrist erkennt?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg- 11 C 545/13, Urteil vom 07.07.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Tempelhof-Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Gegen sämtliche Abrechnungen für die Jahre 2009 bis 2012 (letztere vom 25.02.2013) hat die Klägerin innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB keine Einwendungen erhoben, so dass sie nunmehr mit ihrem im Schriftsatz vom 24.03.2014 erhobenen Einwand der materiellen Unrichtigkeit der Abrechnungen wegen der unzutreffenden Wohnfläche ausgeschlossen ist. Die verspätete Geltendmachung dieser Einwendung hat die Klägerin zu vertreten, auch wenn sie erst im Laufe des Jahres 2013 ihre Wohnung nachgemessen hat und dabei auf eine Wohnfläche von 194,54 m² gekommen ist. Ein etwaiger Anspruch aus der Abrechnung vom 11.03.2010 für das Jahr 2009 wäre außerdem verjährt.”

Muss der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 216/14 + VIII ZR 290/14, Urteile vom 17.06.2015) lautet: Ja!
Zur Begründung seiner vorgenannten Entscheidungen führt der BGH in seiner Pressemitteilung Nr. 97/2015 vom 17.06.2015 wie folgt aus: “Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude “in einer Hand” sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der beklagten Mieter auch daraus, dass den Klägerinnen der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (§ 47 Abs. 4 BauO LSA) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihnen nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB).”

Rechtfertigt die Bezeichnung des Vermieters als “fette Kaugummidrecksau” und “Dreckige Schweinedrecksau” durch den Mieter eine ordentliche Kündigung ohne vorherige Abmahnung?

Die Antwort des Landgerichts München I (LG München  I – 14 S 24161/14, Beschluss vom 13.01.2015) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das LG München I in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nach den Feststellungen des Amtsgerichts, an welche die Kammer gebunden ist, kam einer der beiden Angeklagten am 22.08.2013 unvermittelt mir erhobenen Händen drohend auf die Objektbetreuerin der Klägerin zugelaufen und bezeichnete sie als “fette Kaugummidrecksau” und “Dreckige Schweinedrecksau”. Dies erfolgte ohne jeden Anlass.

Die Kündigung erfolgte — unter anderem wegen dieses Vorfalls — mit Klageschriftsatz vom 03.06.2014. Eine außerordentliche Kündigung, auf welche das Amtsgericht seine Entscheidung aber nicht stützte, konnte mit diesem Vorfall zu diesem Zeitpunkt nicht mehr erfolgen, § 314 III BGB. Die ebenfalls erklärte ordentliche Kündigung kennt aber grundsätzlich kein Abmahnungserfordernis. Soweit sich die Berufung also auf die fehlende Abmahnung stützt, kann sie damit keinen Erfolg haben. Allenfalls kann in Einzelfällen bei leichten Vertragsverstößen erst das Zuwiderhandeln nach Abmahnung dem Verstoß das für die ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht verleihen. Die hier der Entscheidung zugrunde zu legenden bedrohenden Beleidigungen sind aber ohnehin ein so gravierender Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten, dass sie ohne weiteres ein für die Kündigung nach § 573 BGB ausreichenden Gewicht besitzen und es auf eine Abmahnung nicht ankommt.”

Rechtfertigt die Beleidigung des Vermieters durch den Mieter mit “Sie promovierter Arsch” eine fristlose Kündigung?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 474 C 18543/14, Urteil vom 28.11.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I.2. wie folgt aus: “I.2. Darüber hinaus liegt ein die außerordentliche Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB vor. Ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschriften ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 BGB. Der Kündigungstatbestand des § 543Abs. 1 BGB ist hier erfüllt, da der Beklagte den Kläger unstreitig am 02.05.2014 mit den Worten “Sie promovierter Arsch” beleidigt hat, diese Vertragsverletzung so schwer wiegt, dass dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, die Beklagten für die behauptete Provokation durch den Kläger beweisfällig geblieben sind und eine Abmahnung vor dem Ausspruch der Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB hier nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Auch besteht der erforderliche zeitliche Zusammenhang zwischen der Beleidigung und der Kündigung, § 313Abs. 3 BGB.”

Ist ein sich in der Wohnung in Intervallen wiederholendes brummendes Geräusch vom Mieter hinzunehmen, wenn dieses unterhalb der sich aus der DIN 4109 ergebenden Höchstwerte liegt?

Die Antwort des Amtsgerichts Hannover (AG Hannover – 412 C 8478/13, Urteil vom 01.10.2014) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das AG Hannover in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nach diesen Ausführungen des Sachverständigen sind die festgestellten Geräusche kein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Dabei ist es ohne weiteres nachvollziehbar, dass sich der Beklagte durch dieses Geräusch gestört fühlt, zumal allgemeinkundig ist, dass auch geringe Geräusche abhängig von der gegebenen Situation und der individuellen Konstitution des Hörenden als störend empfunden werden können.

Andererseits sind auch in Wohnungen Geräusche allgegenwärtig und nicht jedes noch so geringe Geräusch in einer Mietwohnung rechtfertigt die Wertung als Mietmangel. Dies gilt nicht nur für typische Umweltgeräusche wie Vogelgezwitscher oder Geräusche durch Fahrzeug-, Schienen- und Flugverkehr. Dies gilt insbesondere auch für durch haustechnische Anlagen verursachte Geräusche, um die es vorliegend geht. Insbesondere sind Strömgeräusche des Heizwassers in Heizkörpern, Schaltgeräusche von in Wohnungen installierten Heizungsanlagen, Betriebsgeräusche von Gasbrennern und Betätigungsgeräusche bei Wasserentnahmen aus dem Hausleitungsnetz permanente Begleiter im Alltag des Lebens in einem Mehrfamilienhaus, dies ebenso wie Laufgeräusche und andere Lebensäußerungen von Mietern im selben Objekt. Diese Geräusche sind, jedenfalls wenn sie wie vorliegend weiter unterhalb der sich aus der DIN 4109 ergebenden Höchstwerte liegen, ohne weiteres hinzunehmen.

Hier gilt der objektive Maßstab eines durchschnittlichen Mieters, so dass das subjektive Störungsempfinden des Beklagten außer Betracht bleiben muss.”