Kann ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung für die Tochter seiner Lebensgefährtin aussprechen?

Die Antwort des Amtsgerichts Siegburg (AG Siegburg – 105 C 97/18, Urteil vom 17.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Siegburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Denn dem Kläger steht aus §§ 546, 985 BGB kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gegen die Beklagte zu.

Die Kündigung vom 08.09.2017 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Die Kündigung ist unwirksam, weil ein Kündigungsgrund nicht vorliegt. Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt gem. §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

1. Der Kläger hat die Kündigung mit dem Wohnbedarf der Zeugin T begründet. Da die Zeugin – was unstreitig ist – weder im Zeitpunkt der Kündigung noch aktuell in der vom Kläger selbst bewohnten Wohnung wohnt, ist sie keine “Angehörige seines Haushalts” i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

2. Die Zeugin T ist auch nicht “Familienangehörige” i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Begriff des Familienangehörigen ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Dabei besteht Einigkeit, dass der allgemeine Familienbegriff des BGB, wonach zur Familie alle Personen zählen, die mit dem Vermieter verwandt oder verschwägert sind, keine praktikable Grundlage für die Bestimmung des privilegierten Personenkreises darstellt. Vielmehr bedarf es vor dem Hintergrund des Schutzzwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – dem Kündigungsschutz des Mieters – einer Einschränkung des weiten Familienbegriffs (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 Rn. 54; BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09 -, BGHZ 184, 138-148, Rn. 19). Wird demnach eine Kündigung nicht zugunsten eines engen, sondern eines entfernten Verwandten ausgesprochen, so hängt deren Privilegierung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB davon ab, ob im konkreten Fall eine persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und diesem Angehörigen besteht (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 –VIII ZR 159/09 -, BGHZ 184, 138-148, Rn. 19 m.w.N.). Je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Verwandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen des Wohnbedarfs eines Angehörigen zu rechtfertigen (BGH a.a.O. m.w.N.).

Im vorliegenden Fall ist die Zeugin T mit dem Kläger weder verwandt noch verschwägert: Weder ist sie das leibliche Kind des Klägers (§ 1589 Abs. 1 Satz 1) noch ist sie mit diesem im Sinne von §1590 BGB verschwägert. Denn unstreitig sind der Kläger und die Mutter der Zeugin im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung nicht verheiratet gewesen. Aus diesem Grund scheidet die Zeugin T aus dem nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Kreis der “Familienangehörigen” aus. Soweit in der Rechtsprechung etwa des LG Hamburg, (Urteil vom 12. Dezember 1996 – 307 S 206/96) der Eigenbedarf von Stiefkindern anerkannt worden ist, beruhte dies auf der Einordnung dieser Kinder als “Angehörige” aufgrund von Verschwägerung. Denn der leibliche Elternteil des Stiefkindes war in diesem Fall mit dem Kündigenden verheiratet. Damit bestand eine Schwägerschaft gem. § 1590 BGB, was hier nicht der Fall ist. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass sich der Begriff und das Verständnis von “Familie” über die letzten Jahre und Jahrzehnte durchgreifend geändert hat. Heutzutage leben vielfach Eltern und Kinder gemeinsam in Familien, ohne dass die Eltern miteinander verheiratet wären und ohne dass notwendigerweise zwischen allen Mitgliedern der “Familie” verwandtschaftliche Verhältnisse bestehen. Die sog. Patchworkfamilie ist gesellschaftlich weit verbreitete Realität. Aus diesem Grund und vor dem Hintergrund dass auch das Grundgesetz selbstverständlich den Schutz der Familie nicht an den Status der Ehe knüpft, mag es nicht unmittelbar einleuchten, nur den durch Heirat Verschwägerten sowie den tatsächlich “Verwandten” zum Kreis der “Familie” i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu zählen. Gleichwohl darf nicht verkannt werden, dass das Begriffsmerkmal “Familienangehöriger” hier dem Schutzzweck entsprechend eng auszulegen ist und im Sinne der Rechtssicherheit auch für den Mieter erkennbar sein muss, welcher Personenkreis diesem privilegierten Status unterfällt. Mit diesem Gesetzeszweck unvereinbar wäre es, wenn sich die Auslegung des Begriffs “Familienangehöriger” gänzlich von dem Merkmal der Verwandtschaft und Schwägerschaft lösen und nur noch auf die enge soziale oder persönliche Bindung zwischen Vermieter und dem Dritten abstellen würde. Wäre dies die Intention des Gesetzgebers gewesen, hätte er jedenfalls auf das Merkmal des “Angehörigen” verzichten und nur Familienzugehörige privilegieren können (vgl. auch LG Weiden, Urt. vom 05.11.2002 – 2 S 101/02). Dass er sich der Existenz dieses weiteren Personenkreises bewusst war, zeigt, dass er mit dem Begriff der “Haushaltsangehörigen” auch weitere, nicht zur Familie gehörende Personen unter bestimmten Voraussetzungen in den Schutzbereich des Eigenbedarfs einbezogen hat. Obwohl daher für das Gericht aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme, namentlich der glaubhaften Aussage der Zeugin T, keine Zweifel an der engen persönlichen Bindung zwischen dieser und dem Kläger bestehen, genügt dies alleine nicht, um die Zeugin als “Familienangehörige” i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu qualifizieren (vgl. auch LG Weiden, Urt. vom 05.11.2002 – 2 S 101/02).

Das stimmt auch mit der Wertung der § 383 ZPO, § 52 StPO überein. Denn diese Vorschriften, die der engen persönlichen Bindung zwischen engen Verwandten, aber auch zwischen Verlobten und Geschiedenen Rechnung tragen und diesen Personengruppen untereinander daher ein Zeugnisverweigerungsrecht einräumen, berücksichtigen die Kinder des (noch) nicht verheirateten Verlobten nicht. Diese Personengruppe ist im Rahmen des § 573 Abs. 2 BGB auch nicht vollkommen schutzlos gestellt. Gehören sie dem Haushalt des Vermieters an, rechtfertigt ihr Wohnbedarf eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ohne Rücksicht auf etwaige verwandtschaftliche Bindungen.

Die Kündigung ist auch nicht wegen Vorliegens eines anderen “berechtigten Interesses” i.S.v. § 573 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Der Wohnbedarf von nicht unter § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fallenden Dritten kann im Einzelfall ein sonstiges berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB begründen, etwa wenn der Vermieter beabsichtigt, Pflegepersonal, das nicht zu seinem Hausstand gehört, in einer ihm gehörenden Wohnung unterzubringen (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 Rn. 53 m.w.N.). Ein derartiges Interesse liegt aber im vorliegenden Fall nicht vor. Soweit der Kläger vorgetragen hat, die Zeugin T solle auch deshalb in die Wohnung der Beklagten einziehen, um ihm “rund um den Haushalt und das Ladenlokal” zur Hand zu gehen, dies auch vor dem Hintergrund eines verschlechterten Gesundheitszustandes, so ist dieser (weitere) Grund in der Kündigung vom 08.09.2017 überhaupt nicht aufgeführt. Nach dem gesamten Inhalt der Verhandlung und dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht dies auch nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Vortrag zum verschlechterten Gesundheitszustand ist bereits für sich genommen zu vage und unsubstantiiert. Ein konkreter zukünftiger Pflegebedarf geht aus dem Vortrag nicht hervor. Die Zeugin selbst hat zwar bekundet, sie und ihr Ehemann sollten dem Kläger auch in der von ihm geführten Gastronomie zur Hand gehen und ihr Ehemann sich dort einarbeiten. Dass es hierzu aber der Unterbringung in der Wohnung der Beklagten bedarf, ist weder dargetan noch geht dies aus der Aussage der Zeugin T hervor. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass sich der Gastronomiebetrieb des Klägers nicht in dem streitgegenständlichen Mehrfamilienhaus in P, sondern in Köln befindet. Ein besonderer Grund für die Unterbringung im eigenen Haus des Klägers ist daher nicht ersichtlich. Soweit der Kläger gesundheitliche Bedürfnisse geltend gemacht hat, sind diese von der Zeugin nicht als Grund für den geplanten Umzug nach P angeführt worden.”

Darf das Berufungsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen, wenn das erstinstanzliche Gericht sie im ersten Rechtszug auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 21/19, Urteil vom 11.04.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Der Klägerin steht der geltend gemachte Erhöhungsanspruch gemäß den §§ 558ff. BGB nicht zu, da bereits die bislang vereinbarte und von dem Beklagten entrichtete Nettokaltmiete in Höhe von 226,77 EUR (5,38 EUR/qm) die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung übersteigt.

Die Kammer war befugt und gehalten, die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß §§ 287 Abs. 1, Abs. 2 ZPO auf der Grundlage des Mietspiegels 2017 zu bestimmen, obwohl das Amtsgericht seine Entscheidung auf ein von ihm eingeholtes Sachverständigengutachten über die zwischen den Parteien ortsübliche Vergleichsmiete gestützt hat. Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist das Berufungsgericht an die vom Gericht des ersten Rechtszugs festgestellten Tatsachen nur dann gebunden, wenn nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellung begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dies gilt grundsätzlich auch für erstinstanzliche Tatsachenfeststellungen, die auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens getroffen wurden (vgl. BGH, Beschluss vom 2. Juli 2013 – VI ZR 110/13, NJW 2014, 74, Tz. 7). Diese Voraussetzungen waren vorliegend erfüllt, da die Kammer nicht die nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderliche Überzeugung zu gewinnen vermochte, dass die vom erstinstanzlich beauftragten Sachverständigen ermittelte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete für die von dem Beklagten gemietete Wohnung entspricht:

Die Beweiserhebung und -würdigung des Amtsgerichts bindet die Kammer schon deshalb nicht, da das Amtsgericht davon abgesehen hat, seine Überzeugungsbildung unter Auseinandersetzung mit den konkreten Feststellungen des Sachverständigen und den vom Beklagten gegen das Gutachten erhobenen Einwänden nachvollziehbar zu begründen. Es hat sich stattdessen darauf beschränkt, in den Entscheidungsgründen auf das eingeholte Sachverständigengutachten zu verweisen und formelhaft auszuführen, dass es diesem “bedenkenlos folge”, da es “nachvollziehbar” und auf “wissenschaftlicher Grundlage gefertigt” sei. Das Amtsgericht wäre aber nicht zuletzt wegen der beklagtenseits erhobenen Beweiseinreden gehalten gewesen, sich nicht im Wesentlichen begründungslos an das eingeholte Sachverständigengutachten zu binden, sondern sich ein eigenes Urteil auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen zu bilden (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 16. April 2013 – IV ZR 44/12,NJW 2014, 71, Tz. 14 m.w.N.). Daran fehlte es in jeder Hinsicht.

Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellung i.S.d. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO waren auch dadurch begründet, dass das Amtsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete allein auf Grundlage des eingeholten Sachverständigengutachtens ermittelt hat, obwohl sich der Beklagte zu seinen Gunsten auf den – seiner Auffassung nach – qualifizierten Berliner Mietspiegel 2017 berufen hat. Auch das war nicht frei von Verfahrensfehlern, da das Amtsgericht mit dieser Vorgehensweise ohne verfahrens- oder materiell-rechtliche Rechtfertigung die – von beiden Prozessparteien beanspruchbare – gesetzliche Beweiserleichterung und -regel des § 558d Abs. 3 BGB unterlaufen hat, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (vgl. BT-Drucks 14/4553, S. 57). Die Gerichte sind aber nicht befugt, zu Lasten desjenigen, der sich auf die vom Gesetzgeber ausdrücklich geschaffene Beweiserleichterung des § 558d Abs. 3 BGB beruft, von den sich aus einem Mietspiegel ergebenden Werten – auf Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens – abzuweichen, solange nicht dessen von einer Partei behauptete Qualifizierung im Rahmen einer Beweiserhebung mit negativem Beweisergebnis geklärt oder bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr unterstellter Qualifizierung des Mietspiegels – auf Grundlage eines eingeholten Sachverständigengutachtens – der Beweis des Gegenteils geführt ist, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zuwider nicht zutreffend wiedergeben. Zur Widerlegung einer gesetzlichen Vermutung genügt es dabei gemäß § 292 Satz 1 ZPO nicht, den Gegenbeweis zu führen, also die Überzeugung des Gerichts vom Vorliegen der vermuteten Tatsache zu erschüttern. Vielmehr ist der Beweis des Gegenteils erforderlich (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10. November 2004 – VIII ZR 186/03, NJW 2005, 363).

Diese Voraussetzungen waren im ersten Rechtszug sämtlich nicht erfüllt: Weder hat das Amtsgericht vor Beauftragung des Sachverständigen die zwischen den Parteien streitige Qualifizierung des Mietspiegels im Beweiswege mit einem für den beklagten Mieter negativen Ergebnis geklärt noch hat der Sachverständige im Rahmen seines über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erstatteten Gutachtens Ausführungen dazu gemacht hat, dass und warum der Berliner Mietspiegel 2017 im Falle seiner Qualifizierung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zutreffend bezeichnet. Erst recht fehlen stichhaltige Feststellungen des Sachverständigen, auf dessen Grundlage es die klagende Vermieterin vermocht hätte, den Beweis des Gegenteils zu führen, dass die im Berliner Mietspiegel 2017 bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zutreffend wiedergeben.

Bereits ausgehend davon stellte das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten keine hinreichende Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen ergaben sich unabhängig davon allerdings auch daraus, dass der Sachverständige von einer unzutreffenden Ausstattung der streitbefangenen Wohnung ausgegangen ist: So ist die streitgegenständliche Wohnung abweichend von den Feststellungen des Sachverständigen aufgrund der zwischen den damaligen Mietvertragsparteien getroffenen Zusatzvereinbarung vom 18. November 1999 als eine solche zu behandeln, die weder mit einer Kochmöglichkeit noch mit einer Spüle ausgestattet ist. Diese Wohnungsausstattung hat die Klägerin im Berufungstermin nochmals ausdrücklich unstreitig gestellt. Auch die vom Sachverständigen vorgenommene Bewertung des in der Küche befindlichen Terrrazobodens als wohnwerterhöhend unterliegt Zweifeln, da er sich insoweit weder mit dem entgegenstehen Vortrag des Beklagten noch dem Inhalt des Übergabeprotokolls vom 10. November 1999 auseinander gesetzt hat, das den Zustand des Bodens als qualitativ beeinträchtigt ausweist. Dasselbe gilt für die sachverständige Bewertung des Wohnumfeldes als “neutral”, da der beklagte Mieter eine erhebliche Fluglärmbeeinträchtigung behauptet und auch der Sachverständige festgestellt hatte, dass sich die streitgegenständliche Wohnung “tendenziell im Bereich störender Lärmimmissionen” befinde und zudem nicht näher definierten “erhöhten Störeinflüssen” ausgesetzt sei. Ob das Sachverständigengutachten ohnehin unverwertbar war, weil der Sachverständige die von ihm zur Wertermittlung herangezogenen Vergleichswohnungen nur anonymisiert angegeben hat, konnte davon ausgehend dahinstehen (vgl. dazu BVerfG, Beschl. v. 11. Oktober 1994 – 1 BvR 1398/93, NJW 1995, 40; BGH, Urt. v. 15. April 1994 – V ZR 286/92, NJW 1994, 2899; Urt. v. 3. Juli 2013 – VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963, Tz. 22).

Die Kammer war nicht gehalten, den Sachverständigen zu den Mängeln seines Gutachtens gemäß § 411 Abs. 3 ZPO anzuhören oder gar gemäß § 412 ZPO ein neuerliches Gutachten einzuholen, da die Entscheidung des Amtsgerichts auf einer richterlichen Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete beruhte. Beruht die Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts aber auf einer richterlichen Schätzung, ist das Berufungsgericht befugt, den Prozessstoff auf Grundlage der nach § 529 ZPO berücksichtigungsfähigen Tatsachen ohne Bindung an die Ermessensausübung des erstinstanzlichen Gerichts selbständig nach allen Richtungen von Neuem zu prüfen und unter Heranziehung der für geeignet erachteten Schätzungsgrundlage zu bewerten. Selbst wenn es die erstinstanzliche Entscheidung für vertretbar hält, letztlich aber bei Berücksichtigung aller Gesichtspunkte nicht für sachlich überzeugend, darf es nach seinem Ermessen eine eigene Bewertung vornehmen (vgl. BGH, Urt. v. 12. April 2011 – VI ZR 300/09, NJW 2011, 1947; Urt. v. 15. März 2017 – VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679, Tz. 29).

Die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Amtsgericht beruhte auf einer Schätzung, selbst wenn dabei das Strengbeweismittel eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens zu Grunde gelegt wurde. Denn bei der zwischen den Parteien streitigen Anwendbarkeit des Mietspiegels geht es nicht um die Vermeidung einer Schätzung, sondern um die Frage, auf welcher Grundlage zu schätzen ist (vgl. LG Berlin, Urt. v. 9. August 2016 – 18 S 111/15, GE 2016, 1152; Urteil v. 14. Februar 2018 – 64 S 74/17, ZMR 2018, 755). Dass das vom Sachverständigen angewandte Vergleichswertverfahren ebenso auf einer – und zudem schlichten – Schätzung beruht, ergibt sich ebenfalls aus dem vom Amtsgericht eingeholten Gutachten selbst. Der Sachverständige hat dort im Rahmen der Erläuterung des Wertermittlungsverfahrens ausdrücklich bestätigt, dass bei dem von ihm angewandten Verfahren eine “statistische Unsicherheit” verbliebe, die nicht zu einer wissenschaftlich exakten Wertermittlung führe, sondern “vergleichbar mit der Orientierungshilfe zum Mietspiegel” lediglich zum Ausweis eines bloßen Näherungswertes.

Davon ausgehend schätzt die Kammer gemäß § 287 ZPO die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in Fortführung ihrer ständigen Rechtsprechung unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2017 mit dem aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis. Die Kammer erachtet eine Ermittlung unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 gegenüber einer solchen auf der Grundlage des Sachverständigen vorgenommenen Vergleichswertverfahren weiterhin für vorzugswürdig:

Die Überlegenheit nicht nur des qualifizierten, sondern auch die des lediglich “einfachen” Mietspiegels, für dessen Beibehaltung sich der Gesetzgeber in § 558c BGB bewusst entschieden hat, ergibt sich bereits daraus, dass der Sachverständige regelmäßig sein Datenmaterial nicht auf einer derart breiten und repräsentativen Grundlage erheben kann, wie dies der Gemeinde in Zusammenarbeit mit den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter möglich ist. Der Mietspiegel orientiert sich zudem an einem objektiven Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen in der Gemeinde gezahlten Entgelte darstellen soll (vgl. BVerfG, Beschluss vom 3. April 1990 – 1 BvR 268/90, 1 BvR 269/90, 1 BvR 270/90, WuM 1992, 48; BGH, Urt. v. 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; BGH, Urt. v. 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17, NZM 2019, 290, Tz. 18 m.w.N.; Kammer, Urt. v. 16. Juli 2015 – 67 S 120/15, NZM 2015, 626). Das gilt auch für den Berliner Mietspiegel 2017, dem für rund 13.190 Wohnungen gewonnene mietspiegelrelevante Datensätze zu Grunde liegen (Methodenbericht S. 22, 26, 28), von denen wiederum 187 auf das für die streitgegenständliche Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld D 2 entfallen (Methodenbericht, S. 32). Da diese Datengrundlage die in das vom Sachverständigen verwandte Vergleichswertverfahren einbezogenen Anzahl von lediglich 15 Vergleichswohnungen um ein Vielfaches übersteigt, kommt dem Sachverständigengutachten jedenfalls kein dem Mietspiegel überlegener Erkenntniswert zu. Die vom Sachverständigen angewandte Bewertungsmethode führt zur Überzeugung der Kammer auch zu keinen im Vergleich zum Mietspiegel genaueren oder gar richtigeren Ergebnissen, da sie ausweislich des Gutachtens im Wesentlichen nicht nur von einer nur unzureichend qualifizierbaren “sachverständigen Erfahrung”, sondern zudem durch die Verwendung eines “Grobrasters” beeinflusst ist, die jeweils auch nach den Ausführungen des Sachverständigen eine nicht unerhebliche statistische Bewertungsunsicherheit zur Folge haben. Es kommt hinzu, dass die Vergleichbarkeit der vom Sachverständigen zum individuellen Vergleich herangezogenen Wohnungen nicht hinreichend verlässlich festgestellt werden kann, da die Küchen der angegebenen Vergleichswohnungen überwiegend mit Spüle und Herd und zum Teil sogar mit einer Einbauküche ausgestattet sind, während die streitgegenständliche Wohnung eine davon negativ abweichende Ausstattung aufweist.

Schließlich spricht auch der in § 287 ZPO verkörperte Grundsatz der Prozessökonomie für die Verwendung und Verwertung des Mietspiegels im Zustimmungsprozess, während die vom Amtsgericht angeordnete Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens wegen des damit verbundenen Kostenaufwandes von 2.821,48 EUR, dem zweifelhaften Beweiswert des Gutachtens und der nahezu einjährigen erstinstanzlichen Verfahrensdauer mit Blick auf die zwischen den Parteien im Streit stehenden Bagatellsumme von monatlich 23,17 EUR dem Grundsatz der Prozessökonomie in jeder Hinsicht zuwiderläuft.

Die Kammer lässt im Rahmen ihrer Schätzung dahinstehen, ob der Berliner Mietspiegel 2017 – was die Klägerin in Frage gestellt und der Sachverständige ausdrücklich offen gelassen hat – den Anforderungen des § 558d BGB entspricht. Er kann nach der gefestigten und von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH zumindest als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB zur Überzeugungsbildung des Gerichts von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17, NZM 2019, 290, Tz. 18 m.w.N.). Dem einfachen Mietspiegel kommt zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung (§ 558dAbs. 3 BGB) zu. Er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben; die Reichweite der Indizwirkung hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels und den Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben ab (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 17 m.w.N.). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter sich – wie hier – auf ein anderes Begründungsmittel bezieht; denn das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel beschränkt (vgl. BGH, Urt. v. 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, WuM 2013, 110, Tz. 14).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist dem Mietspiegel 2017 als jedenfalls einfachem Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beizumessen (vgl. Kammer, Beschluss vom v. 7. Dezember 2017 – 67 S 218/17, NZM 2018, 118; LG Berlin, Urt. V. 14. Februar 2018 – 64 S 74/17, WuM 2018, 209).

Die Voraussetzungen der gesetzeskonformen Erstellung des Berliner Mietspiegels 2017 sind gegeben. Die von der Klägerin erhobenen Einwände gegen den nicht an den erhöhten Anforderungen des §558d BGB, sondern an denen des § 558c BGB zu messenden Mietspiegel greifen sämtlich nicht durch:

Nach § 558c Abs. 1 BGB ist ein einfacher Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. So liegt der Fall hier. Der Berliner Mietspiegel 2017 wurde von der Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Mitwirkung des Landes Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, gemeinsam mit den beteiligten örtlichen Interessenvertretern von Mieter- und Vermieterseite erstellt. Soweit die Klägerin darauf verweist, nicht alle Interessenvertreter der Vermieter, sondern nur der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. habe den Mietspiegel als qualifiziert anerkannt, führt dies zu keiner abweichenden Beurteilung, da sich die Mitwirkung der Interessenvertreter ausweislich der Protokolle gemäß Anlage A des Methodenberichts auf alle Phasen des Erstellungsverfahrens des Mietspiegels erstreckte (Methodenbericht, S. 85 ff). Das reicht gemäß § 558c Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Qualifizierung als einfacher Mietspiegel aus (vgl. LG Berlin, Urt. v. 1. Februar 2017 – 65 S 292/16, WuM 2017, 144 m.w.N. (Mietspiegel 2015)). Zudem wurden die in der Arbeitsgruppe Mietspiegel abgestimmten und beschlossenen Änderungen in der Wohnlageneinstufung sowie die Form, der Ablauf und die Ergebnisse der Datenerhebung und zahlreiche methodische Änderungen bei der Datenauswertung und -ausweisung auch von den beiden weiter beteiligten Vermieterverbänden nach mehreren Beratungen auch zur Repräsentativität des zu Grunde liegenden Datenmaterials und Datenrücklaufs mitgetragen (Methodenbericht, S. 6).

Wurde der Mietspiegel aber wie hier unter Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe unter Anerkennung der gefundenen Ergebnisse erstellt, spricht nach der ständigen Rechtsprechung des BGH und der Kammer schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. BGH, Urt. v. 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17, NZM 2019, 290, Tz. 18 m.w.N.; Kammer, Urt. v. 16. Juli 2015 – 67 S 120/15, NZM 2015, 626). Ob die daraus resultierende Indizwirkung des einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt von den Einwendungen ab, die gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhoben werden. Trägt eine Partei etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, ist dem nachzugehen. Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert und der Nachweis über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anderweitig zu führen (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946). Dabei sind jedoch gegen die Wissenschaftlichkeit des Mietspiegels vorgebrachten Einwände als solche nicht geeignet, die Indizwirkung zu beseitigen, da sie lediglich die Einordnung des Mietspiegels als qualifiziert i.S.d. § 558d BGB in Frage stellen können (vgl. VerfGH Berlin, Beschluss vom 16. Mai 2018 – 171/16, WuM 2018, 411; BGH, Urt. v. 13. Februar 2019, NZM 2019, 290, Tz. 18).

Anhaltspunkte dafür, dass die beteiligten Verbände ihre Mitglieder nicht sachkundig und interessengerecht vertreten hätten, sind weder konkret vorgetragen noch ersichtlich. Keine andere Beurteilung rechtfertigt das von der Klägerin eingeholte Privatgutachten, da dieses ausschließlich zu der Frage erstattet wurde, ob der Berliner Mietspiegel 2017 wissenschaftlichen Grundsätzen genügt und damit qualifiziert i.S.d. § 558d BGB ist, nicht aber dazu, ob er hinreichende Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO sein kann. Hierzu verhält sich ebensowenig das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten. Der Sachverständige hat zwar das dort zu Grunde gelegte Vergleichswertverfahren als vorzugswürdig erachtet, ohne indes gleichzeitig die Indizwirkung des Mietspiegels durch konkrete Einwendungen gegen die Lauterkeit und Sachkunde seiner Ersteller oder die Eignung des herangezogenen Datenmaterials in Frage zu stellen. Die von der Klägerin gegen die Repräsentativität der zu Grunde gelegten Daten sowie die vorgenommene Stichprobenauswahl erhobenen Angriffe sind durch die detaillierte Dokumentation der Datensammlung und -auswertung im Methodenbericht des Berliner Mietspiegels 2017 nachvollziehbar entkräftet. Der weitere Einwand der Klägerin, die Primärdatenerhebung sei nicht auf Basis gesicherter statistischer Methoden erfolgt, da diese nicht auf einer ausreichend großen Datenmenge beruhten und bei deren Erhebung große Vermieter überrepräsentiert seien, verfängt ebenfalls nicht. Denn die Primärdatenerhebung muss bei einem einfachen Mietspiegel nicht die hohen Anforderungen der Repräsentativität erfüllen, sondern kann sogar in der Weise erfolgen, dass die Mitglieder eines oder mehrerer Interessenverbände befragt werden oder Daten aus vorhandenen Quellen wie Wohngeldstatistiken, der Gebäude- und Wohnungszählung oder der Sammlung eines Gutachterausschusses zu Grunde gelegt werden (vgl. zu allem LG Berlin, Urt. v. 14. Februar 2018 – 64 S 74/17, ZMR 2018, 755 m.w.N.).

Soweit das erstinstanzlich eingeholte Sachverständigengutachten schließlich darauf verwiesen hat, die Daten des Berliner Mietspiegels 2017 seien für das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 20. Juli 2017 “leicht veraltet”, führt das zu keiner der Klägerin günstigeren Beurteilung. Die Indizwirkung des Mietspiegels ist nicht notwendig auf den Erhebungszeitpunkt beschränkt, sondern kann sich auch auf einen nachfolgenden Zeitpunkt innerhalb des von §558c Abs. 3 BGB beschriebenen Zweijahreszeitraums erstrecken, wenn kein zureichender Anhalt für eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung in die eine oder die andere Richtung besteht (vgl. BGH, Urt. Vom 15. März 2017 – VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679, Tz. 26). Derartige Anhaltspunkte bestehen nicht.

Unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2017 ergibt sich eine Vergleichsmiete von nicht mehr als 226,77 EUR nettokalt.

Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld D 2 einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 5,30 EUR/qm bis 8,09 EUR/qm mit einem Mittelwert von 5,93 EUR/qm aufweist. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ist vom Unterwert von 5,30 EUR/qm auszugehen, da sämtliche Merkmalgruppen negativ zu bewerten sind.

Die Merkmalgruppen 1 (Bad) und 2 (Küche) sind unstreitig negativ.

Auch in der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale, selbst wenn zu Gunsten der Klägerin wohnwerterhöhend der wohnungsbezogene Kaltwasserzähler zu berücksichtigen sein sollte. Diesem steht neben der unzureichender Elektorinstallation das weitere wohnwertmindernde Merkmal “Be- und Entwässerungsleitungen auf Putz” gegenüber. Der Balkon ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da sich seine Fläche nicht auf mindestens 4 qm beläuft.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) fällt ebenfalls wohnwertmindernd ins Gewicht, da der Energieverbrauchskennwert unstreitig mehr als 155 kWh (m²a) beträgt.

Auch die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) fällt negativ aus, da die streitgegenständliche Wohnung über “keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück” verfügt. Es kann dahinstehen, ob dieses Wohnwertmerkmal bereits verwirklicht ist, wenn der Vermieter – wie hier – keine Anschlussmöglichkeit für Fahrräder innerhalb oder außerhalb des Gebäudes zur Verfügung stellt. Eine “Fahrradabstellmöglichkeit” erfordert zumindest den Ausweis einer nicht für den allgemeinen Verkehr eröffneten Fläche, auf der Fahrräder abgestellt werden können, ohne Mitmieter oder Dritte zu behindern oder die abgestellten Fahrräder der gesteigerten Gefahr auszusetzen, von anderen Nutzern der Abstellfläche oder angrenzender Flächen entfernt, umgestoßen oder beschädigt zu werden. Über eine entsprechende Fläche verfügt das streitgegenständliche Grundstück bereits ausweislich der zur Akte gereichten Lichtbilder nicht. Soweit die Klägerin den Vortrag des Beklagten zum Fehlen einer entsprechenden Abstellmöglichkeit bestritten hat, oblag ihr über das bloße Bestreiten der negativen Tatsache hinaus eine sekundäre Darlegungslast (vgl. Kammer, Beschluss vom 26. April 2016 – 67 S 78/16, WuM 2016, 424 m.w.N.). Dieser Darlegungslast genügte nur ihr Vortrag zum schmalen Durchgangsweg zum Hof und den angrenzenden privaten Mietergärten und den Zugängen zur Müllstandsfläche. Diese Flächen stellen jedoch sämtlich keine Fahrradabstellmöglichkeit im Sinne des Mietspiegels dar, da sie für den allgemeinen Verkehr geöffnet sind und dort abgestellte Fahrräder der Gefahr der Entfernung oder Beschädigung ausgesetzt wären. Wohnwerterhöhende Merkmale sind in dieser Merkmalsgruppe nicht vorhanden. Soweit die Klägerin eine “besonders ruhige Lage” behauptet hat, ist sie auf das erhebliche Bestreiten des Beklagten darlegungs- und beweisfällig geblieben. Ihrem Vortrag stehen zudem die Feststellungen des erstinstanzlich bestellten Sachverständigen entgegen, ausweislich derer sich die streitgegenständliche Wohnung im Bereich wohnwertbeeinflussender und die Grenzwerte für die Annahme einer besonders ruhigen Lage überschreitender Lärmimmissionen befindet. Deshalb konnte dahinstehen, ob zu Gunsten des Beklagten auch die weiteren – zwischen den Parteien streitigen – wohnwertmindernden Merkmale “Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage” und “besonders lärmbelastete Lage” zu berücksichtigen waren.

Ausgehend von dem nach alldem maßgeblichen Unterwert der Mietzinsspanne des Mietspiegelfeldes D 2 von 5,30 EUR/qm errechnet sich bei einer Wohnfläche von 42,15 m² eine ortsübliche Vergleichsmiete von allenfalls 223,39 EUR; der Beklagte schuldet aber bereits 226,77 EUR.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 713, 91 Abs. 1 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 41 Abs. 5 GKG.

Die Revision war nicht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Voraussetzungen, unter denen ein Mietspiegel als Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden kann, sind höchstrichterlich geklärt (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 13. Februar 2019 – VIII ZR 245/17, NZM 2019, 290, Tz. 18 m.w.N.). Von dieser Rechtsprechung, die von der Kammer einschränkungslos geteilt wird, weicht die hiesige Entscheidung nicht ab. Die im Einzelnen divergierenden Entscheidungen der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin (vgl. Urt. v. 17. Juli 2015 – 63 S 220/11, NJW 2015, 3552; v. 1. März 2019 – 63 S 230/16) gebieten keine Zulassung der Revision, da sie die Berliner Mietspiegel 2009 und 2015 betreffen, die jeweils auf anderen Datengrundlagen beruhen als der von der Kammer herangezogene Mietspiegel 2017.”

Ist eine Mietminderung von 25% bei nächtlichen Klopfgeräuschen in der Heizungsanlage angemessen?

Die Antwort des Landgerichts Osnabrück (LG Osnabrück – 1 S 317/17, Urteil vom 11.07.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Osnabrück in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Mietminderung kann mit 25% bewertet werden. Dabei ist das Maß der zulässigen Minderung nicht rein rechnerisch anhand des flächenmäßigen Anteils der Räume, in denen die Störung wahrzunehmen ist, und anhand der täglichen Nutzungsdauer dieser Räume zu bestimmen (so aber LG Berlin, NZM 2000,490, beck-online). Die nächtliche Ruhephase hat wesentlichen Einfluss auf die Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Angesichts der hoch zu bewertenden Bedürfnisse Schlaf und Erholung ist der Wohnwert erheblich beeinträchtigt (s. etwa AG Hamburg-Barmbek, 24. Januar 2003, 815 C 238/02; AG Chemnitz Urt. v. 29.6.1993 – 4 C 1080/93; AG Bremen, NZM 2012, 383). Die Kammer bewertet die Wohnwertbeeinträchtigung deshalb mit 25%.”

Hat eine Wohngemeinschaft als solche ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung einen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 4 C 17/18, Urteil vom 10.04.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz für die entgangene Untermiete aus §§ 280 Abs. 2, 535, 540, 553 BGB, weil die Beklagte die Genehmigung zur Untervermietung am 11.9.2017 nicht pflichtwidrig verzögert erteilt hat.

Die Kläger haben keinen Anspruch unmittelbar aus § 553 BGB auf die Genehmigung der Untervermietung, denn dies setzt grundsätzlich voraus, dass die Kläger als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen, welches erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Die Kläger stützen sich indes nicht auf ein nachträglich entstandenes berechtigtes Interesse, sondern führen aus, dass der Wunsch unterzuvermieten von Anfang an bestanden habe. Der pauschale Hinweis auf das wirtschaftliche Interesse der Kläger im Schreiben des Mieterschutzbundes vom 23.6.2017 genügt jedenfalls auch nicht. Ebenso wenig können sich die Kläger auf die allgemein schwierige Wohnungsmarktlage beziehen um ihr persönliches berechtigtes Interesse zu begründen. Die Nachfrage der Beklagten nach einem berechtigten Interesse mit ihrer E-Mail vom 31.5.2017 und ihre Ablehnung der Genehmigung mit E-Mail vom 8.6.2017 unter dem Hinweis, dass ein berechtigtes Interesse nicht zu erkennen sei, ist im Rahmen eines Anspruchs aus § 553 BGB daher nicht pflichtwidrig. Die im September 2017 dennoch erteilte Genehmigung ist demnach nicht pflichtwidrig verzögert, weil die Beklagte gar nicht verpflichtet gewesen wäre, diese zu erteilen.

Die Kläger haben entgegen ihrer Ansicht auch keinen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung im Hinblick auf eine von Ihnen behauptete Struktur des Mietverhältnisses als Wohngemeinschaft. Die Kläger sind für die Umstände einer solchen vertraglichen Vereinbarung darlegungs- und beweispflichtig und haben nicht ausreichend konkret darlegen können, dass von einem vereinbarten Nutzungszweck als Wohngemeinschaft auszugehen sei, bei der der Wechsel von Untermietern verlangt werden könne. Dem schriftlichen Mietvertrag vom 13.10.2008 lässt sich derartiges nicht entnehmen. Soweit die Kläger behaupten, dass bereits zu Mietbeginn eine Untervermietung erlaubt worden sei, führt dies auch bei Wahrunterstellung zu keinem anderen Ergebnis, weil die Genehmigung einer Untervermietung noch keine grundsätzliche Struktur als Wohngemeinschaft für die Zukunft bedeutet. Weitere nähere Ausführungen zu den konkreten Untervermietungsverhältnissen haben die Kläger nicht gemacht und auch nicht zu den Umständen der jeweiligen Genehmigungen der (Vor) Vermieterin. Sie haben auch keine weiteren Unterlagen zum Mietvertrag, insbesondere keine Nachträge zu ihrem eigenen Eintreten in das Mietverhältnis vorgelegt, so dass sich auch daraus nicht erschließen lässt, ob eine Wohngemeinschaft vertraglich angelegt war. Die Kläger sind mit der Terminsverfügung vom 05.02.2018 zu ergänzendem Vortrag zu den Untervermietungen samt den Genehmigungen und zur Vorlage des Nachtrags zum Mietvertrag vom 1.9.2014 aufgefordert worden (Bl. 11R d.A.) und haben darauf nicht reagiert. Soweit die Beklagte anführt, dass eine Wohngemeinschaft nur in zwei rechtlichen Konstellationen denkbar wäre, so einmal mit mehreren Hauptmietern und Anspruch auf Mieterwechsel oder mit einem Hauptmieter und Anspruch auf Untervermietungen, so handelt es sich dabei zwar nicht um die einzig denkbaren, sondern nur um die wohl häufigsten Vertragskonstellationen für Wohngemeinschaften. Dass im vorliegenden Fall aber eine abweichende Vertragsgestaltung für eine Wohngemeinschaft mit dem Inhalt vorliegt, dass sowohl unbegrenzt Anspruch auf Wechsel der Hauptmieter als auch auf Genehmigung von Untervermietungen beansprucht werden kann, ist hier nicht mit der für eine Verurteilung erforderlichen Sicherheit nachzuvollziehen. Eine solche Vertragsgestaltung kann insbesondere nicht aus dem bloßen Umstand häufiger Mieterwechsel und wiederholt genehmigter Untervermietungen ohne Kenntnis der weiteren Umstände gefolgert werden. Daher bleibt es dabei, dass die von der Beklagten erst im September 2017 erteilte Genehmigung nicht verzögert ist, weil nicht grundsätzlich ein Anspruch der Kläger auf Erteilung der Genehmigung auch ohne berechtigtes Interesse bestand.”

Stellt die Vergrößerung einer bereits bestehenden Wohnung eine Schaffung neuen Wohnraums dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 37/18, Beschluss vom 20.12.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Die Kammer bleibt bei ihrer Auffassung, dass der Anbau eines Zimmers an eine bestehende Wohnung vom Mieter dieser Wohnung nicht nach § 555b Nr. 7 BGB als Schaffung neuen Wohnraums geduldet werden muss und die Norm sich vielmehr allein auf die Schaffung neuen Wohnraums außerhalb des Mietgegenstandes selbst bezieht. Durch einen solchen Anbau wird das Angebot an Mietwohnungen nicht erhöht, sondern die bereits bestehende Wohnung für einen anderen Mieterkreis attraktiver gestaltet.”

Müssen die Modernisierungskosten von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 10 C 63/18, Urteil vom 21.03.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Der Klägerin steht der geltend gemachte Erhöhungsanspruch gemäß § 559 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten nicht zu. Die Mieterhöhungserklärung der Klägerin ist hinsichtlich der notwendigerweise heraus zurechnenden Instandsetzungskosten unzureichend.

In der Mieterhöhungserklärung muss die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend der Vorgaben der § 559 Abs. 1 und 2, 559 b BGB erläutert werden. Der Erhöhungsbetrag muss aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und die Anspruchsvoraussetzungen müssen darin verständlich erläutert werden. Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, welche tatsächlichen Aufwendungen die baulichen Maßnahmen für welche Arbeiten zur Folge hatten (vgl. LG Berlin, GE 1991, GE Jahr 1991 Seite 731 = ZMR 1991, ZMR Jahr 1991 Seite 303; LG Berlin, GE 1997, GE Jahr 1997 Seite 1579). Die Modernisierungskosten müssen von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werden (vgl. LG Berlin, GE 1998, GE Jahr 1998 Seite 550). Dann hat in der Mieterhöhungserklärung ein fiktiver Ansatz/Abzug der voraussichtlichen Kosten für gleichzeitig durchgeführte Instandsetzungsarbeiten zu erfolgen. Diese Anforderungen sind hier nicht erfüllt. Die Klägerin berücksichtigte in dem Mieterhöhungsverlangen überhaupt keinen Instandhaltungsanteil. Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die zum Teil Modernisierung, zum Teil aber Instandsetzung darstellen, so dürfen die durch Instandsetzung verursachten anteiligen Kosten nicht gemäß § 559 BGB umgelegt werden (LG Berlin GE 1998, GE Jahr 1998 Seite 550; LG Berlin GE 2003, GE Jahr 2003 Seite 122). In diesem Fall muss der Vermieter in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht hat (KG GE 2002, GE Jahr 2002 Seite 259; KG GE 2006, GE Jahr 2006 Seite 714). Die fiktiven Instandsetzungskosten sind herauszurechnen. Dabei ist darauf abzustellen, welche Kosten angefallen wären, wenn nicht modernisiert, sondern nur instand gesetzt worden wäre (LG Berlin GE 1998, GE Jahr 1998 Seite 550, GE Jahr 1998, 551).

Der Beklagte hat hinreichend substanziiert durch Vorlage eines Reparatur-Kostenvoranschlages der Tischlerei ### vom 8.12.2016 (Bl. 53 – 54 d.A.) dargelegt, dass die Fenster seiner Wohnung erheblich instandsetzungsbedürftig gewesen sind. Die danach veranschlagten Kosten belaufen sich auf 3.013,79 Euro. Hierauf hat die Klägerin nicht erheblich reagiert. Sie hat keinen entgegenstehenden Beweis angetreten für eine fehlende Instandsetzungsbedürftigkeit der Fenster. Das Mieterhöhungsverlangen ist damit gemessen an § 559 Abs.2 BGB unwirksam.

Die Widerklage zu Ziffer 1.) ist begründet. Der Beklagte hat einen Teilbetrag der Mieterhöhung iHv 22,98 Euro monatlich beginnend ab dem 6.2.2018 unter Vorbehalt an die Klägerin geleistet. Dem Beklagten steht mangels wirksamer Mieterhöhungserklärung ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs.1 BGB gegen die Klägerin zu. Der Widerklagantrag zu Ziffer 1) ist im Termin am 10.1.2019 um einen weiteren Monat für Januar 2019 erweitert worden.

Der negative im Rahmen der Widerklage erhobene Feststellungsantrag zu Ziffer 2.) und 3.) ist nicht gerechtfertigt. Es fehlt bereits ein Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO. Die Klage war abweisungsreif, so dass der negativen Feststellungsklage kein weiteres darüber hinausgehendes Feststellungsinteresse zukommt. Der Kläger kann aus der unwirksamen Mieterhöhungserklärung vom 24.11.2017 keine Rechte herleiten. Den Feststellungsanträgen kommt über den abgewiesenen Klageantrag hinausgehend kein berechtigter Feststellungsgehalt zu.

Ein Anspruch des Beklagten auf Belegeinsicht bei der Klägerin folgt aus den §§ 535,259 BGB. Der Beklagte hat gegenüber der Klägerin mit Schreiben vom 17.5.2018 um die Benennung eines Termins für eine Belegeinsicht gebeten. Ein Terminsvorschlag ist seitens der Klägerin jedoch nicht unterbreitet worden.”

Genügt für eine formell zulässig ausgesprochene Eigenbedarskündigung die Erklärung, der Vermieter benötige die Wohnung “für sich selbst”?

Die Antwort des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg – 316 S 87/18, Beschluss vom 02.01.2019) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Hamburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die von dem Kläger ausgesprochene Kündigung vom 26.6.2017 genügt nicht den formellen Anforderungen gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. So enthielt die Kündigung noch nicht einmal die Erklärung, dass der Kläger selber in die Wohnung einziehen und in dieser wohnen will. Vielmehr enthielt sie lediglich die Aussage, dass der Kläger die Wohnung “für sich selbst benötigt”. Diese Formulierung lässt ebenso offen, ob der Kläger selber in die Wohnung einziehen möchte oder diese durch andere und welche Personen genutzt werden soll, wie auch ob eine Nutzung als Wohnung, Ferienwohnung, Büro oder gar nur als Lagerraum erfolgen soll. Dem Mieter ist es anhand dieser Formulierung nicht möglich zu prüfen, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigennutzungswunsch des Klägers und ein ernsthafter Nutzungswille vorlagen. Auf die Ausführungen im Beschluss vom 04.12.2018 und die dortigen Rechtsprechungsnachweise wird verwiesen.”

Genügt ein bloßes Bestreiten des Mieters, wenn der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs -, Instandhaltungs – und Instandsetzungskosten vornimmt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 192/17, Urteil vom 30.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Bezüglich der Position Hauswart ist die Abrechnung im Hinblick auf enthaltene Verwaltungskosten zwar nicht formell unwirksam, denn der Abzug der Verwaltungstätigkeiten ist ausgewiesen. Allerdings ist er lediglich pauschal mit 50 % angegeben. Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs -, Instandhaltungs – und Instandsetzungskosten vor, genügt das vorliegend bloße Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, GE 2008, 662). Eine hinreichend konkrete Aufschlüsselung der Hauswarttätigkeit ist nicht erfolgt. Danach sind die in der Abrechnung ausgewiesenen anteiligen Kosten von 282,28 EUR von den umlagefähigen Kosten in Abzug zu bringen.”

Genügt es bei einem papierlosem Büro bei der Belegeinsicht nur Kopien und keine Originalbelege vorzulegen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 192/17, Urteil vom 30.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Ohne Erfolg beanstanden sie, dass ihnen bei der Einsicht nur Kopien und keine Originalbelege vorgelegt worden sind. Die Klägerin hat nachvollziehbar dargelegt, dass ihre Hausverwaltung ein im Wesentlichen papierloses Büro führe und Originalunterlagen regelmäßig eingescannt und nach drei Monaten vernichtet werden. Angesichts der technischen Entwicklung ist dies grundsätzlich nicht zu beanstanden. Hinzu kommt, dass angesichts der vorliegenden Wirtschaftseinheit von fast 100 Mietverhältnissen es nicht schon praktisch möglich ist, unter Berücksichtigung der nach Angaben Kläger erforderlichen Zeit jedem Mieter hinreichend zeitnah jeweils die Originalbelege zur Einsicht Verfügung zu stellen. Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich und werden auch von den Klägern unter Berücksichtigung ihrer aufgrund der Einsicht in die Kopien gewonnenen Erkenntnisse nicht aufgezeigt, dass Übereinstimmung der vorgelegten Kopien mit den maßgeblichen Originalen zweifelhaft sein könnte.”

Können vormalige Lebensgefährten nach Scheitern ihrer nichtehelichen Lebensgemeinschaft wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen.

Die Antwort des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg (AG Hamburg St. Georg – 911 C 245/17, Urteil vom 13.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Hamburg St. Georg in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. wie folgt aus: „Die Klägerin ist verpflichtet, wechselseitig mit den anderen Mietparteien die Kündigung des Mietverhältnisses – .. zum nächstmöglichen Zeitpunkt, also zum 30.09.2019, auszusprechen.

Nach einhelliger Auffassung können vormalige Lebensgefährten nach Scheitern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die regelmäßig – wie hier auch – als Kündigung der die Lebensgefährten verbindenden Innen-GbR zu sehen ist, wechselseitig die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen (BGH NJW 2005, 1715; OLG Düsseldorf WuM 2007, 567; BeckOK-MietR/Weber, 12. Ed. 1.3.2018, BGB § 553 Rn. 14). Diesem Anspruch können die Mieterschutzvorschriften nicht in analoger Anwendung entgegengehalten werden (OLG Köln NZM 1999, 998).

Dem Anspruch stehen auch keine anderen berechtigte Interessen der Klägerin entgegen (vgl. hierzu BGH NJW 2005, 1715). Soweit die Klägerin die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiternutzen möchte, bleibt es ihr unbenommen, dies mit dem Vermieter zu vereinbaren (OLG Köln, NZM 1999, 998).”