Stellen die Vermüllung der Wohnung sowie die Verursachung von Substanzschäden schuldhafte Pflichtverletzungen der Mieter dar, die eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 I iVm II Nr. 2 BGB rechtfertigen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 416 C 5897/18, Urteil vom 08.08.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin kann von der Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 I BGB verlangen. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die außerordentliche Kündigung vom 23.02.2018 gem. §§ 543 I, II Nr. 2, 569 II BGB beendet.

Das Kündigungsschreiben vom 23.02.2018 ist formell wirksam. Insbesondere entspricht die Begründung im Kündigungsschreiben den Anforderungen des § 569 IV BGB.

Gemäß § 543 I BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigen Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543 II liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Die streitgegenständliche Wohnung ist nicht nur unordentlich und stark vermüllt, von ihr geht eine unangenehme Geruchsbelästigung aus und es sind inzwischen Substanzschäden eingetreten. So weist das Parkett im Eingangsbereich starke Beschädigungen (insbesondere auch durch Eintreten von Geldstücken) auf. Es befindet sich ein Wasserschaden im Deckenbereich der unter der streitgegenständlichen Wohnung befindlichen Wohnung.

Der Herd in der Küche ist insofern beschädigt, als die Verankerung der Ofentür herausgerissen ist. Des Weiteren ist die Arbeitsplatte in der Küche stark beschädigt. Insoweit hat die Beklagte auch in der mündlichen Verhandlung vom 18.07.2018 einen Wasserschaden in der Küche eingeräumt und insoweit eine Haftungsübernahme bestätigt.

Des Weiteren steht nach Überzeugung des Gerichts fest, dass sich in Folge der Verwahrlosung und Vermüllung der Wohnung Ungeziefer in der streitgegenständlichen Wohnung eingenistet hat. Insbesondere befinden sich zahlreiche Tauben auf dem Balkon. Im Schlafzimmer, sowie im Wohnzimmer weisen die Wände unter der Balkontür Abplatzungen und Wasserschäden auf. Die Behauptung der Beklagten, die Wohnung sei deswegen so unordentlich, weil es sich lediglich um Vorarbeiten zu großen Renovierungsarbeiten handele, ist nicht nachvollziehbar. Hierbei handelt es sich um eine Schutzbehauptung. Vielmehr ist die Beklagte nach Auffassung des Gerichts nicht bzw. nicht mehr in der Lage, die streitgegenständliche Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Bei den geschilderten Beschädigungen handelt es sich keineswegs um normale Abnutzungserscheinungen. Insbesondere die Wasserschäden, die Schäden an der mitvermietenden Küche und am Parkett sind durch grob vertragswidrigen Gebrauch entstanden. Es handelt sich keineswegs um eine vertragsgemäße Abnutzung in Folge eines langjährigen Mietverhältnisses.

Die Pflichtverletzungen der Beklagten führen vorliegend nach umfassender Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien zum außerordentlichen Kündigungsrecht des Vermieters. Auch in Rechtsprechung und Literatur ist das außerordentliche Kündigungsrecht wegen Gefährdung der Mietsache gem. § 543 II Nr. 2 BGB unstreitig dann anerkannt, wenn die Wohnung nicht nur unordentlich und erheblich verschmutzt ist, sondern eine Gefährdung der Bausubstanz eingetreten ist (siehe Blank in Blank/Börstinghaus, Mietrechtkommentar, 5. Auflage, § 543 Rn. 115 m.w.N.; Blank in Schmitt/Futterer Mietrechtskommentar 13. Auflage § 543 Rn. 60 m.w.N.).

Die Vermüllung der Wohnung sowie die Verursachung der dargestellten Substanzschäden stellen schuldhafte Pflichtverletzungen der Beklagten dar, die eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 I iVm II Nr. 2 BGB rechtfertigen.

Mit Schreiben vom 09.02.2018 hat die Klägerpartei die Beklagtenpartei mit einer Fristsetzung bis zum 19.02.2018 erfolglos abgemahnt gem. § 543 III S1 BGB (K6).

Zudem ist vorliegend die außerordentliche Kündigung auch nach §§ 569 II, 543 I BGB gerechtfertigt. Nach § 569 II BGB liegt bei einem Wohnraummietverhältnis ein solcher wichtiger Grund unter anderem dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Verursachung des extremen Geruchs in Folge der Vermüllung der streitgegenständlichen Wohnung sowie die Verursachung der Wasserschäden, die bereits die Substanz an der Wohnung unter der streitgegenständlichen Wohnung geschädigt hat, stellen eine nachhaltige und schuldhafte Störung des Hausfriedens dar. Insbesondere muss die Klägerpartei damit rechnen, dass sie für die Haftung der Wasserschäden, die unter der streitgegenständlichen Wohnung entstanden sind, einstehen muss.

Die Pflichtverletzungen der Beklagten führen vorliegend nach umfassender Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien und unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (§§ 543 I, 569 II BGB).

Da die Kündigung eines Mietverhältnisses regelmäßig einen sehr schweren Eingriff in den persönlichen Lebensbereich des Mieters darstellt, sind zwar an deren Voraussetzungen strenge Anforderungen zu stellen, jedoch ist auch auf dieser Grundlage die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung gegeben. Bei der erforderlichen Interessenabwägung sind alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere das Verschulden der Vertragsparteien, aber auch die Auswirkungen der Vertragsverletzung, die Folgen des Wohnungsverlustes für den Mieter, die persönlichen Verhältnisse der Parteien und die Dauer des Mietverhältnisses zu berücksichtigen (Vergleiche Schmitt/Futterer, Mietrechtskommentar, 13. Auflage, § 569 Rn. 23 m.w. N).

Vorliegend sind bei der Interessenabwägung insbesondere folgende Umstände zu berücksichtigen:

Zu Gunsten der Beklagten ist zu berücksichtigen, dass es sich in diesem Fall um ein langjähriges Mietverhältnis handelt und dass die Ersatzwohnraumsuche in Folge des angespannten Wohnungsmarktes in München sehr schwierig ist. Des Weiteren hat das Gericht erhebliche Zweifel daran, dass die Beklagte eigenverantwortlich und aus eigener Kraft in der Lage ist, den vermüllten und beschädigten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung zu beseitigen.

Zu Lasten der Beklagten spricht die langwierige nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg, die Schulduneinsichtigkeit, die Gefahr, dass sich die vorhandenen Substanzschäden weiter verschlimmern. Des Weiteren ist hier die fehlende Mitwirkung der Beklagten zur Schadensbegrenzung anzuführen: Sie hat entsprechenden Zutritt zu ihrer Wohnung zur Klärung der Wasserschäden durch einen entsprechenden Sachverständigen bisher verweigert. Des Weiteren ist durch das Verhalten der Beklagten der Hausfrieden nachhaltig gestört. Es stehen eventuelle Minderungsrechte anderer Mieter gegenüber deren Vermieter anderer Wohnungen im Raum. Des Weiteren hat die Beklagte die Klägerpartei mit Vorwürfen beleidigenden Charakters im Laufe des Verfahrens überzogen. So wirft sie der Klägerpartei unseriöses Verhalten, eine hemmungslose Verdrehung von Tatsachen, sowie Mobbing, “Entmietung” und ähnliches vor.

Die Pflichtverletzungen der Beklagten sind derart schwerwiegend, dass nach umfassender Abwägung der gegenseitigen Interessen der Parteien eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar war. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung liegen daher vor.

Die weiteren vermieterseits ausgesprochenen außerordentlichen und hilfsweise ordentlichen Kündigungen sind für den Rechtsstreit nicht erheblich, da bereits die außerordentliche Kündigung vom 23.02.2018 das streitgegenständliche Mietverhältnis beendet hat.”

 

Kann eine Mieterhöhung auf „MietpreisCheck” von immobilienscout24 gestützt werden?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 472 C 23258/17, Urteil vom 22.03.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. wie folgt aus: „Die Klage ist bereits unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 bereits formell unwirksam ist, §§ 558a ff. BGB.

Das Amtsgericht München ist zwar sachlich und örtlich zuständig, weil die Streitigkeit über eine in München belegene Wohnung vorliegt, §§ 29a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2a GVG.

Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben wird, da gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB der Vermieter klagen kann, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt. Dabei muss der Vermieter gemäß § 558b Abs. 2 S. 2 BGB innerhalb von drei weiteren Monaten die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt.

Die Überlegungsfrist des Mieters wird dabei nur durch ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen in Gang gesetzt, wobei § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB voraussetzt, dass dem Mieter dies in Textform erklärt wird und mit einem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel begründet wurde (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017, § 558a Rn. 2).

Ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen ist damit mittelbare Sachentscheidungsvoraussetzung des Zustimmungsverfahrens, so dass eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit einem wie hier formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen als unzulässig abzuweisen ist (BGH, Az. VIII ZR 413/12, WuM 2014, 33).

Vorliegend wurde das Mieterhöhungsverlangen vom 12.06.2017 zwar in Textform erklärt, aber mit keinem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmöglichkeiten versehen. Entgegen der Ansicht der Klagepartei handelt es sich bei dem als “MietpreisCheck” überschriebenen Auszug des Internetportalswww.immobilienscout24.de offensichtlich um keine Mietdatenbank im Sinne von §§ 558a Abs. 2 Nr. 2, 558e BGB, eine solche existiert soweit ersichtlich für die Landeshauptstadt München nicht. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut von § 558e BGB.

Der “MietpreisCheck” stellt auch kein sonstiges zulässiges Begründungsmittel im Sinne von § 558a Abs. 2 BGB dar. Erforderlich ist, dass die gewählte Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Rechtfertigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er während der Überlegungszeit die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BGH VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173). Der Auszug des “MietpreisChecks” aus dem Internetportal www.immobilienscout24.de wird dem in mehrerlei Hinsicht nicht gerecht:

a) Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Mieten in der jeweiligen Gemeinde gebildet, die in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden. Vorliegend ist der “MietpreisCheck” bereits mit dem Zusatz überschrieben “Auf Basis Deutschlands größter Immobiliendatenbank”, so dass die in Bezug genommenen Vergleichsmieten keinesfalls auf die Gemeinde München beschränkt sind, sondern vielmehr den gesamten deutschen Mietmarkt abdecken dürften. Schon deshalb ist das gewählte Begründungsmittel nicht formell ausreichend.

b) Bei dem Internetportal www.immobilienscout24.de handelt es sich gerichtsbekannt um eine Plattform, auf der Miet- und Kaufangebote angeboten werden, wobei es sich bei Wohnangeboten jeweils um Mietangebote handelt, die mit einer einseitigen Preisvorstellung der Vermieterpartei verbunden sind. Das Internetportal wertet daher lediglich einseitige Preisvorstellungen der Vermieterseite aus, die naturgemäß zu einem höheren Quadratmeterpreis gelangen. Zudem ist nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch tatsächlich mit den eingestellten Preisvorstellungen abgeschlossen wurden. Auch dies spricht eindeutig gegen die formelle Wirksamkeit des gewählten Begründungsmittels.

c) Schließlich bietet der “MietpreisCheck” nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen hinsichtlich der Miethöhe ab und nicht wie §558 Abs. 2 BGB eindeutig voraussetzt, die tatsächlich vereinbarten Mieten innerhalb der letzten 4 Jahre. Da die Wohnungsmieten gerichtsbekannt im Gemeindebereich der Landeshauptstadt München in den letzten 4 Jahren erheblich gestiegen sind, ist auch deswegen das gewählte Begründungsmittel von vornherein ungeeignet, dem Mieter eine auch nur annähernde Hilfestellung dafür zu geben, ob die darin verlangte neue Nettomiete ortsüblich im Sinne von § 558 BGB ist. Auch deswegen ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

d) Die Meinung der Klagepartei, die Beurteilung des hier streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen durch das Gericht als formell unwirksam würde einen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb der Klägerin und mithin eine Amtspflichtverletzung darstellen, ist vehement zurückzuweisen und entbehrt jeglicher Grundlage. Der Gesetzgeber hat dem Vermieter in § 558a Abs. 2 BGB mögliche Begründungsmittel zur Hand gegeben, warum die Klagepartei hier keines der dort enthaltenen Begründungsmittel gewählt hat, bleibt ihr Geheimnis.

Demgemäß ist einhellige Meinung in der Literatur, dass auch Anzeigen in der örtlichen Tagespresse nicht ausreichend sind. Diese Meinung ist auf das Internetportal www.immobilienscout24.deentsprechend anzuwenden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017 § 558a Rn. 151; LG Köln WuM 1974, 10).

Die Hauptsacheklage war mithin bereits als unzulässig abzuweisen.

Dass die Hauptsacheklage bereits als unzulässig abzuweisen war, konnte nicht mehr zur Wirksamkeit von § 3 Abs. 2 des Mietvertrages unter den Gesichtspunkten einer AGB-Kontrolle nach §§ 307 ff. BGB Stellung genommen werden, da diese Frage alleine die Unbegründetheit der Hauptsacheklage betrifft, zu welcher vorliegend mangels Unzulässigkeit der Hauptsacheklage nicht Stellung zu nehmen war.”

 

Kann ein einfacher Mietspiegel (hier Dresdner Mietspiegel 2015) eine Indizwirkung haben?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 245/17, Urteil vom 13.02.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) – c) unter den Randnummern 17 – 19 wie folgt aus: „a) Als Grundlage seiner tatrichterlichen Überzeugungsbildung hat es den nach seinen verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen nicht die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d Abs. 1 BGB erfüllenden, sondern im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB einfachen Dresdner Mietspiegel 2015 herangezogen. Obwohl diesem nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zukommt, stellt er ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Es hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 99/09, aaO Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 – VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 3. Juli 2013 – VIII ZR 269/12, Rn. 32).

 

Berechtigt erheblicher Baulärm den Mieter zur Minderung, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zustehen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 309/18, Beschluss vom 15.01.2019) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Das Amtsgericht hat der auf Erstattung mangelbedingt überzahlten Mietzinses gerichteten Klage zutreffend gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB im tenorierten Umfang stattgegeben, da der Mietzins im streitgegenständlichen Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB aufgrund der von dem Nachbargrundstück ausgehenden erheblichen Bauimmissionen teilweise gemindert war. Dagegen vermögen die Berufungen der Klägerin und der Streithelferin nichts zu erinnern.

Die Beklagte ist der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Rückzahlung von 20% des im Zeitraum Juli 2015 bis September 2017 entrichteten Mietzinses verpflichtet.

Die durch den Abriss einer Tiefgarage und die Neuerrichtung eines Hochbaus im streitgegenständlichen Zeitraum vom Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirkenden und in ihrer Gesamtbelastung erheblichen Bauimmissionen stellen einen Mietmangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB dar. Die vom Amtsgericht vorgenommene Beurteilung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Beschluss vom 12. Juli 2018 – 67 S 105/18, GE 2018, 755, beckonline Tz. 4 m.w.N.) sowie des XII. Zivilsenates des BGH zu auf die Mietsache einwirkenden Bauimmissionen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497). Aber auch nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH stellen erhebliche (Lärm-)Immissionen einen Mangel der Mietsache dar, unabhängig davon, ob sie vom Vermieter selbst oder von Dritten ausgehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356; Beschl. v. 22. August 2017 – VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290). Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter gegenüber dem Emittenten Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (nach § 906 BGB) zustehen (vgl. BGH, Urt. v. 23. April 2008 – XII ZR 62/06, NJW 2008, 2497; Kammer, a.a.O., Tz. 5 m.w.N.). Andernfalls würde es bei tatsächlich identischer Immissionsbelastung des Mieters von den – allein dem Zufall unterworfenen – rechtlichen Beziehungen des Vermieters zum Emittenten abhängen, ob dem Mieter Ansprüche auf Minderung des Mietzinses gemäß § 536 Abs. 1 BGB zustehen oder nicht. Das aber wäre mit dem in den §§ 535 ff. BGB bewusst verursachungs- und verschuldensunabhängig ausgestalteten Gewährleistungskonzept des Gesetzgebers unvereinbar (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 5 m.w.N.).

Das von der Streithelferin erstinstanzlich bemühte Urteil des VIII. Zivilsenats vom 29. April 2015 (VIII ZR 197/14, NJW 2015, 2177) führt hier bereits deshalb zu keiner abweichenden Beurteilung, da ein Mietvertrag selbst im – hier nicht gegebenen – Falle des Fehlens einer ausdrücklichen oder konkludenten Abrede zur Immissionslast zumindest dann ergänzend dahingehend ausgelegt werden muss, dass der Mietzins während der Beeinträchtigungen adäquat gemindert ist, wenn dem Vermieter gegenüber dem Emittenten wegen der Hinnahme der Immissionen Entschädigungsansprüche zustehen (vgl. BGH, a.a.O.). Genau so aber liegt der Fall hier. Denn die Streithelferin hat mit der beklagten Vermieterin eine “Nachbarschaftsvereinbarung” geschlossenen, ausweislich derer sie der Beklagten für “Mietausfallschäden und berechtigte Minderungsansprüche der Mieter” im Zusammenhang mit den streitgegenständlichen Baumaßnahmen haftet. Davon abgesehen würde die – ohnehin nicht gebotene – ergänzende Auslegung des Mietvertrages aber auch dann zu Lasten der Beklagten ausfallen, wenn ihr gegenüber der Streithelferin keinerlei Abwehr- oder Entschädigungsansprüche zugestanden hätten (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 7).

Die von beiden Berufungen angegriffene Bemessung der Minderungsquote durch das Amtsgericht ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Das Amtsgericht hat der Klägerin für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum eine einheitliche Minderungsquote von 20% zuerkannt. Das begegnet keinen durchgreifenden Bedenken.

Die Dauer der baubedingten Beeinträchtigungen von Juli 2015 bis einschließlich September 2017 steht für die Kammer aufgrund der in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils getroffenen unstreitigen Tatsachenfeststellungen des Amtsgerichts gemäß § 314ZPO bindend fest, da keine Partei einen Tatbestandsberichtigungsantrag nach § 320 ZPO gestellt hat, der auch dann erforderlich ist, wenn die Tatsachenfeststellung nicht im Tatbestand, sondern in den Entscheidungsgründen eines Urteils getroffen wurde (st. Rspr., vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 3, Feskorn, in: Zöller ZPO, 32. Aufl. 2018, § 314 Rz. 2 m.w.N.). Auch die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts zur Intensität der Baumaßnahmen und der mit ihnen verbundenen Immissionen sind verfahrensfehlerfrei. Sie ergeben sich aufgrund des in seiner Gesamtheit unstreitigen Umfangs des Bauvorhabens bereits prima facie, erst recht angesichts der Lage der mit ihrer Brandmauer unmittelbar an das Baugeschehen angrenzenden Mietsache. Die vom Amtsgericht gewählte Minderungsquote von 20% bildet die mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben für die Mietsache verbundenen erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen in seiner Gesamtheit angemessen ab.

Soweit die Berufung der Streithelferin rügt, das Amtsgericht hätte keine einheitliche Minderungsquote festsetzen dürfen, sondern stattdessen der vom Bauverlauf abhängigen und im Einzelnen uneinheitlichen Intensität der Beeinträchtigungen durch Festsetzung der Höhe nach unterschiedlicher Minderungsquote Rechnung tragen müssen, ist keine abweichende Beurteilung gerechtfertigt. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache wie hier während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen (vgl. BGH, Beschl. v. 4. September 2018 – VIII ZR 100/18, NZM 2018, 1018). Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden (Groß-)Bauvorhaben wie dem streitgegenständlichen und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt (vgl. KG, Urt. v. 8. Januar 2001 – 8 U 5875/98, KGR 2001, 223). Die im ersten Rechtszug nach dieser Maßgabe vorgenommene Schätzung ist ermessensfehlerfrei, da das Amtsgericht bei ihr weder wesentliche Bemessungsfaktoren außer Acht gelassen noch unrichtige Maßstäbe zu Grunde gelegt hat.

Die Gewährleistungsansprüche der Klägerin waren nicht gemäß § 536b BGB wegen vorsätzlicher Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsschluss ausgeschlossen (vgl. Kammer, Beschluss vom 16. Juni 2016 – 67 S 76/16, NZM 2016, 681). Die Klägerin hat ihre Wohnung nicht in positiver Kenntnis der späteren Bebauung des zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses lediglich mit einer Tiefgarage versehenen Nachbargrundstücks angemietet. Sie hat auch nicht grob fahrlässig gehandelt, auch wenn sie sich bei Abschluss des Mietvertrags keine oder falsche Vorstellungen über die künftige Entwicklung ihres Wohnumfelds gemacht haben sollte. Das gilt unabhängig vom Zustand des Umfeldes zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, hier aber erst Recht angesichts des Umstands, dass die Klägerin die streitgegenständliche Wohnung bereits im Jahre 1983 angemietet hat. Zu diesem Zeitpunkt waren weder die städtebauliche Entwicklung Berlins noch die Entwicklung des unmittelbaren Wohnumfeldes verlässlich vorhersehbar. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Klägerin die Entwicklung ihres eigenen Wohnumfeldes bei Vertragsschluss fahrlässig fehleingeschätzt hat; den von § 536b Satz 2 BGB vorausgesetzten Vorwurf der groben Fahrlässigkeit begründet ihr Verhalten auf keinen Fall.

Dem vom Amtsgericht zuerkannten Kondiktionsanspruch steht schließlich auch § 814 BGB nicht entgegen, selbst wenn die ungeminderten Zahlungen der Klägerin ohne Rückforderungsvorbehalt geleistet worden sein sollten. Die Berufung der Streithelferin verkennt, dass § 814 BGB nicht das Fehlen eines Vorbehaltes, sondern die Kenntnis der Nichtschuld zum Zeitpunkt der Leistungsvornahme voraussetzt. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es, da die Beklagte und ihre Streithelferin eine entsprechende Kenntnis der Klägerin weder dargetan noch unter Beweis gestellt haben. Darlegungs- oder Beweiserleichterungen kamen ihnen insoweit nicht zu Gute (vgl. Kammer, Urt. v. 1. März 2018 – 67 S 342/17, DWW 2018, 138, beckonline Tz. 20). Seine von der Berufung angezogene – gegenteilige, zumindest aber missverständliche und in Rechtsprechung und Literatur häufig missverstandene – Rechtsprechung aus dem Jahre 2003 (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juli 2003 – VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601) hat der VIII. Zivilsenat mittlerweile aufgegeben (vgl. BGH, Beschl. v. 4. September 2018 – VIII ZR 100/18, NZM 2018, 1018).

Unabhängig davon hat die Klägerin die streitgegenständlichen Zahlungen allerdings auch nicht vorbehaltlos geleistet. Das Amtsgericht hat das Schreiben der Klägerin vom 17. Juli 2015 zutreffend als einfachen Vorbehalt ausgelegt. Der nachträglichen Geltendmachung der Kondiktionssperre durch die Beklagte bleibt der Erfolg zudem auch wegen Verstoßes gegen § 242 BGB versagt, da die Beklagte die Klägerin zu Beginn der Baumaßnahmen auf deren Mangelanzeige hin selbst gebeten hatte, die Miete zunächst in voller Höhe zu entrichten, um erstmals “nach Abschluss der Arbeiten die Mietminderung in Höhe und Dauer” abschließend zu berechnen. Dass sich die Beklagte vor diesem Hintergrund nunmehr im Prozess auf § 814 BGB beruft, ist treuwidrig, da sie dem durch § 242 BGB sanktionierten Grundsatz des “venire contra factum proprium” zuwidergehandelt hat. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.”

 

Geht die Minderungsbefugnis des Mieters verloren, wenn er die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 224 C 297/18, Urteil vom 04.12.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Für die Zeit ab dem 01.05.2017 greift jedoch keine Minderung mehr ein. Aufgrund der Weigerung der Klägerin, die von Beklagtenseite vorgeschlagene (provisorische) Mangelbeseitigung durchführen zu lassen, kann sie sich nicht mehr auf eine Minderung berufen. Der Mieter kann sich nicht auf die Minderung berufen, wenn der Mangel bzw. die unterlassene Mangelbeseitigung auf sein Verhalten zurückzuführen ist (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 536 Rn. 351). Die Minderungsbefugnis geht verloren, wenn der Mieter die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 536 Rn. 628). Verhindert der Mieter unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), dass der Mieter grundsätzlich wieder die ungeminderte Miete zu entrichten hat (vgl. BGH NJW 2010, 3015). Denn der Mieter darf es nicht in der Hand haben, durch eigenes Handeln bzw. Unterlassen die Mangelsituation und damit die Minderung der Miete zu perpetuieren. Hinsichtlich der geschuldeten Miete ist der Vermieter im Fall der unberechtigten Verhinderung der Mangelbeseitigung durch den Mieter so zu stellen, als ob er die Mangelbeseitigung durchgeführt hätte. Demnach kann sich der Mieter ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen (BGH NJW 2015, 2419).

Die Klägerin hat die Mangelbeseitigung, wie sie zuvor von der Beklagtenseite vorgeschlagen worden war, mit Schreiben vom 30.03.2017 abgelehnt. Dies stellt ein treuwidriges Verhalten der Klägerin dar, da ein sachlicher Grund für die Ablehnung nicht vorlag. Die Tatsache, dass die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser gemäß dem Vorschlag der Beklagtenseite zunächst provisorisch ermöglicht werden sollte, bis eine dauerhafte Lösung für das Problem gefunden würde, berechtigte die Klägerin nicht, die vorgeschlagenen Maßnahmen abzulehnen. Die Beklagtenseite hatte, wie sich aus dem Schreiben vom 03.04.2017 ergibt, am 29.03.2017 die Zurverfügungstellung von Radiatoren für jedes Zimmers nebst Erstattung der für deren Betrieb entstehenden Stromkosten und den Einbau eines 80-Liter-Warmwasseboilers angekündigt. Aus diesem Schreiben ergibt sich auch, dass die elektrische Beheizung der Wohnung mit Radiatoren nur eine vorübergehende Lösung sein sollte. Diese Maßnahmen wurden vom Berliner Mieterverein für die Klägerin mit der Begründung abgelehnt, es handele sich um eine rein temporäre Lösung. Die Tatsache, dass es sich um eine temporäre Lösung handelte, steht einem ordnungsgemäßen Mangelbeseitigungsangebot vorliegend jedoch nicht entgegen. Da eine Reparatur der vorhandenen Gastherme nach dem Vorbringen der Beklagtenseite nicht möglich war, konnte eine endgültige Mangelbeseitigung nicht innerhalb kurzer Zeit erfolgen. Die Beklagte benötigte zunächst Zeit, um die Frage der künftigen Beheizung der Wohnung zu klären und entsprechende Maßnahmen zu planen. Für die Zeit bis zur endgültigen Lösung des Problems war es zweckmäßig, eine provisorische Lösung vorzusehen. Denn die Versorgung einer Wohnung mit Heizung und warmem Wasser ist elementar. Die Ablehnung der vorübergehenden Lösung, die von der Beklagten vorgeschlagen wurde, stellt ein treuwidriges Verhalten der Klägerin dar, durch das die Minderungsbefugnis verloren gegangen ist.

Eine Minderung war danach ab Anfang Mai 2017 ausgeschlossen. Denn es ist davon auszugehen, dass die Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung jedenfalls bis Ende April 2017 provisorisch hätte hergestellt werden können, wenn sich die Klägerin nicht geweigert hätte, die von Beklagtenseite vorgesehenen Maßnahmen zu dulden.”

 

Rechtfertigt ein Ausfall der Gastherme in der Zeit von Januar bis März eine Minderung der Miete um 50 %?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 224 C 297/18, Urteil vom 04.12.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Für die Zeit vom 26.01.2017 bis zum 31.03.2017 war die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB in Höhe von 50 % gemindert. Aufgrund des Ausfalls der Gastherme war unstreitig sowohl die Heizung als auch die Warmwasserversorgung in der Wohnung ausgefallen. Hierfür ist eine Minderung in Höhe von 50 % angemessen. Daraus ergibt sich ein Minderungsbetrag in Höhe von 46,49 € für 6 Tage im Januar 2017 und von jeweils 240,20 € für Februar und März 2017, insgesamt 526,89 €. Entgegen der Ansicht der Beklagtenseite war die Miete nicht bereits ab dem 25.01.2017 gemindert. Denn aus dem Vorbringen der Klägerseite ergibt sich nicht, dass die Gastherme schon seit dem 25.01.2017 nicht mehr funktioniert hätte und dies der Beklagtenseite auch bekannt gewesen wäre. Vielmehr hat die Klägerin selbst vorgetragen, die Therme habe seit dem 26.01.2017 nicht mehr funktioniert.”

Verstößt ein Gerichtsurteil, dass eine Mieterhöhungsklage unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2013 als Schätzgrundlage abweist, gegen die Verfassung von Berlin?

Die Antwort des Verfassungsgerichtshofs Berlin (VerfGH – 122/16, Beschluss vom 19.12.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Verfassungsgerichtshof Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: „Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist unbegründet. Weder die Entscheidung in der Sache (1.) noch die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision (2.) sind von Verfassungs wegen zu beanstanden.

1. Die Abweisung der Klage der Beschwerdeführerin auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete verstößt nicht gegen die Verfassung von Berlin.

a) Das Urteil verletzt die Beschwerdeführerin nicht in ihrem durch Art. 23 Abs. 1 VvB verbürgten Eigentumsrecht. Die Vorschrift schützt vom Gesetzgeber gewährte konkrete vermögenswerte Rechte als Eigentum (vgl. Beschluss vom 25. April 2006 – VerfGH 32/06 – ebenso wie die nachfolgend zitierten Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes kostenlos abrufbar unter www.gericht-sentscheidungen.berlin-brandenburg.de, Rn. 19). Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem privaten Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen. Dabei ist es jedoch Sache des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie zu bestimmen (Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB). Gesetzliche Mietpreisbindungen schränken die Freiheit des Eigentümers ein, sein Eigentum wirtschaftlich möglichst vorteilhaft zu nutzen. Diese Einschränkungen werden durch das Ziel gerechtfertigt, Mieter in bereits bestehenden Mietverhältnissen vor unzumutbar hohen Mietsteigerungen zu schützen und es ihnen zu ermöglichen, ihre Wohnungen als Lebensmittelpunkt langfristig und verlässlich zu erhalten. Die Gerichte haben diese vom Gesetzgeber vorgenommene Abwägung bei der Anwendung und Auslegung der einschlägigen Vorschriften zu beachten. Sie müssen die im Gesetz zum Ausdruck kommende Interessenabwägung nachvollziehen und der Zweckbestimmung der gesetzlichen Vorschriften Rechnung tragen (vgl. Beschluss vom 5. März 2004 – VerfGH 108/03 – Rn. 14). Die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall ist allerdings Sache der hierfür zuständigen Fachgerichte. Rechtsanwendungsfehler der Fachgerichte verstoßen erst dann gegen Art. 23 Abs. 1 VvB, wenn sie auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen oder die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar erschweren (vgl. Beschluss vom 11. Oktober 2001 – VerfGH 7/01 – Rn. 25 f.; BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 – 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73).

Das angegriffene Urteil hält einer Nachprüfung anhand dieser Maßstäbe stand. In seiner Begründung hat das Landgericht unterstellt, dass der Mietspiegel 2013 nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Die in dem Mietspiegel enthaltenen Werte hat es dennoch für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für maßgeblich gehalten und zur Begründung hierfür auf § 287 ZPO verwiesen. Eventuelle Abweichungen der Werte des Mietspiegels 2013 von der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete hat es mit der jeder Schätzung innewohnenden Unschärfe gerechtfertigt. Dieser Begründungsansatz ist verfassungsrechtlich nicht unbedenklich, weil er es erlauben würde, auch Mietspiegel mit realitätsfernen Werten zur Grundlage von Entscheidungen über Mietstreitigkeiten zu machen, ohne dem Vermieter eine Möglichkeit zu belassen, die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nachzuweisen. Eine solche Verfahrensweise würde die Möglichkeit der gerichtlichen Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete unzumutbar erschweren und verstieße gegen die Verfassung (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974, a. a. O.). Allerdings hat das Landgericht sich vorliegend auf Grundlage der Einwände der Beschwerdeführerin gegen die Aussagekraft des Mietspiegels 2013 mit dessen Eignung als Schätzgrundlage auseinandergesetzt. Ausgehend von der von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellten Sachkunde und Lauterkeit der Verfasser des Mietspiegels 2013 hat es die Einwände der Beschwerdeführerin gegen die Eignung des Mietspiegels 2013 als Schätzgrundlage erörtert und jeweils für nicht durchgreifend erachtet. Das Landgericht hat der Beschwerdeführerin damit im vorliegenden Einzelfall einen noch zumutbaren Weg eröffnet, zu verhindern, dass realitätsferne Datensammlungen zur Grundlage der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

b) Die Anwendung von § 287 Abs. 2 ZPO durch das Landgericht verstößt nicht gegen Art. 10 Abs. 1 VvB. Eine gerichtliche Entscheidung verstößt nur dann gegen das Willkürverbot, wenn sie eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt oder den Inhalt einer Norm in krasser Weise missdeutet, so dass ein gesetzgeberisches Anliegen grundlegend verfehlt wird (vgl. z.B. Beschluss vom 17. Februar 2015 – VerfGH 130/14 – Rn. 9). Diese Voraussetzungen hat die Beschwerdeführerin nicht dargelegt. Sie meint, es sei willkürlich, dass das Landgericht § 287 Abs. 2 ZPO angewendet habe, obwohl nicht nur ein Teil, sondern die gesamte Höhe des Mieterhöhungsbetrages im Streit gestanden habe. Damit kann sie nicht durchdringen. Der Bundesgerichtshof wendet § 287Abs. 2 ZPO in ständiger Rechtsprechung auch auf Sachverhalte an, in denen die gesamte Höhe einer Forderung in Streit steht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13).

c) Das Landgericht hat den Anspruch der Beschwerdeführerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs aus Art. 15 Abs. 1 VvB nicht verletzt. Ein Verstoß gegen die Vorschrift ist anzunehmen, wenn ein Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt, sofern die Frage nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder der Parteivortrag offensichtlich unsubstantiiert war (vgl. z. B. Beschluss vom 31. Mai 2017 – VerfGH 174/15 – Rn. 23) oder wenn es ein als erheblich angesehenes Beweisangebot übergeht, ohne dass sich im Prozessrecht eine Stütze dafür findet (vgl. z. B. Beschluss vom 16. Dezember 2015 – VerfGH 116/15 – Rn. 11 f.). Das Urteil des Landgerichts überschreitet diesen grundrechtlichen Rahmen nicht.

aa) Es war nicht verpflichtet, auf die Einwände der Beschwerdeführerin gegen die statistische Korrektheit der Datenerhebung für den Berliner Mietspiegel 2013 hin, ein Sachverständigengutachten einzuholen und ein in einem anderen Verfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg eingeholtes Sachverständigengutachten beizuziehen. Auf die genannten Einwendungen der Beschwerdeführerin kam es nach dem Rechtsstandpunkt des Landgerichts nicht an. Es hat die Auffassung vertreten, der Mietspiegel 2013 könne auch dann als Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden, wenn seine Indizwirkung erschüttert sei.

bb) Soweit die Beschwerdeführerin außerdem geltend macht, das Landgericht habe ihre Einwendungen gegen den Mietspiegel nicht zum Anlass genommen, dessen Untauglichkeit als Schätzgrundlage festzustellen, ist damit ebenfalls kein Gehörsverstoß dargetan. Die Beschwerdeführerin beklagt mit ihrem Vortrag in der Sache, dass das Landgericht ihrer Rechtsansicht zur Untauglichkeit des Mietspiegels 2013 als Schätzgrundlage nicht gefolgt ist. Der Anspruch auf rechtliches Gehör beinhaltet aber nicht, dass sich das entscheidende Gericht die vorgetragene Rechtsansicht auch zu Eigen macht (vgl. Beschluss vom 18. Mai 2016 – VerfGH 63/14 – Rn. 40).

2. Die Nichtzulassung der Revision zum Bundesgerichtshof verletzt die Beschwerdeführerin ebenfalls nicht in ihren verfassungsmäßigen Rechten.

Die fehlerhafte Nichtzulassung eines Rechtsmittels kann sowohl als Verletzung des Anspruchs auf effektiven Rechtsschutz aus Art. 15 Abs. 4 VvB und Justizgewährung aus Art. 7 VvB i. V. m. dem Rechtsstaatsprinzip als auch der Garantie des gesetzlichen Richters gemäß Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB gerügt und geprüft werden (vgl. Beschluss vom 31. Mai 2017, a. a. O., Rn. 30 m. w. N.). Nach beiden Maßstäben liegt ein Verfassungsverstoß vor, wenn die Entscheidung sachlich nicht mehr zu rechtfertigen ist und den Zugang zur Rechtsmittelinstanz versperrt, weil sie die Anforderungen an die Darlegung der Zulassungsgründe derart erschwert, dass die Möglichkeit, die Zulassung eines Rechtsmittels zu erstreiten, für den Rechtsmittelführer leerläuft (Beschluss vom 14. Mai 2014 – VerfGH 80/12 – Rn. 11 m. w. N.; vgl. zum Bundesrecht: BVerfG, Beschluss vom 7. September 2015 – 1 BvR 1863/12).

Gemessen an diesen Maßstäben verletzt die Nichtzulassung der Revision die verfassungsmäßigen Rechte der Beschwerdeführerin nicht. Die Entscheidung, die Revision nicht zuzulassen, entfernt sich vom Inhalt der Revisionszulassungsgründe nicht in völlig unvertretbarer und damit willkürlicher Weise. Das Landgericht hat die Frage der Revisionszulassung sowohl unter dem Gesichtspunkt der grundsätzlichen Bedeutung als auch unter dem Aspekt der Abweichung von der höchstrichterlichen Rechtsprechung erörtert. Es meint, die Voraussetzungen, unter denen ein einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden könne, seien höchstrichterlich geklärt und es weiche von dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht ab. Diese Rechtsansicht ist nicht unbedenklich. Insbesondere kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Landgericht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Anwendung des § 287 ZPO bei der Einordnung einer Wohnung in die Spannenwerte eines qualifizierten Mietspiegels (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 2005 – VIII ZR 110/04) und zur Schätzung sogenannter Stichtagsdifferenzen bei Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Zeit zwischen der Datenerhebung für einen einfachen Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens (vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 295/15) fehlerhaft für einschlägig gehalten und sein Urteil im Einklang mit dieser Rechtsprechung gesehen hat. Sie überschreitet die Grenze zur Willkür aber nicht.”

 

Sieht das Gesetz einen Anspruch des Untermieters gegen den (Haupt-)Vermieter auf Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an weitere Personen vor?

Die Antwort des Amtsgerichts Neukölln (AG Neukölln – 6 C 432/17, Urteil vom 19.04.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Neukölln in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Denn das zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Klägerin vom 18.10.2017 außerordentlich fristlos gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 BGB beendet worden.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Zwar kann die Klägerin ihre Kündigung nicht auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an die Beklagte zu 2) stützen. Dies folgt bereits aus dem Umstand, dass die Klägerin mit Schreiben vom 08.09.2017 ausdrücklich nur eine unerlaubte Untervermietung an die Person namens “###”, d.h. an den Beklagten zu 3) abmahnte. Für den Beklagten zu 1) war insoweit nicht zweifelsfrei erkennbar, dass hier auch eine Gebrauchsüberlassung an die Beklagte zu 2) hätte beanstandet werden sollen. Zudem hat die Klägerin sowohl ihr Kündigungsschreiben vom 18.10.2017, als auch ihre im Schriftsatz vom 31.01.2018 enthaltene Kündigung nur mit der unbefugten Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3) begründet. Das Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB gilt auch für solche Kündigungen, die sich auf § 543 BGB stützen. Es soll sicherstellen, dass der Mieter Klarheit über seine Rechtsposition und seine Verteidigungsmöglichkeiten erhält (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 569 BGB, Rn. 76, 77). Ob sich die vollständige Gebrauchsüberlassung an die Beklagte zu 2) innerhalb der Grenzen des eingeräumten vertragsgemäßen Gebrauchs hielt oder nicht, bedarf aufgrund der vorangegangenen Ausführungen keiner Entscheidung.

Die Klägerin war jedoch deshalb zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zu 1) berechtigt, weil dieser die Wohnung unbefugt dem Beklagten zu 3) zum Gebrauch überlassen und dadurch eine erhebliche Pflicht verletzt hat.

Der Beklagte zu 3) ist “Dritter” im Sinne der §§ 540, 553 BGB. Dritter in diesem gesetzlichen Sinne ist grundsätzlich jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist. Hiervon ausgenommen ist nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift die Familie des Mieters wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung (Art. 6 GG) stehenden persönlichen Beziehungen. Kein Dritter ist namentlich der Ehegatte des Mieters (BGH, Urteil vom 12.06.2013, Az.: XII ZR 143/11). Zwischen dem Vermieter und dem Mieter einer Wohnung strahlt dieser grundgesetzlich gewährleistete Schutz in das Privatrecht aus.

Der Beklagte zu 3) ist jedoch vorliegend nicht Ehegatte des Mieters, also des Beklagten zu 1), sondern der Ehemann der Beklagten zu 2). Im Verhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2) kann die Ausstrahlungswirkung des Art. 6 GG bereits deshalb nicht angenommen werden, weil zwischen diesen keinerlei vertragliche Beziehungen vorliegen. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht bei Unterstellung des Beklagtenvortrages als zutreffend, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin damit einverstanden gewesen wäre, dass die Wohnung in erster Linie durch die Beklagte zu 2) genutzt würde. Denn auch nach diesem Vorbringen war die Beklagte zu 2) lediglich Untermieterin, nicht jedoch Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Im hier alleine maßgeblichen Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) ist der Beklagte zu 3) “Dritter” im gesetzlichen Sinne.

Die Erheblichkeit der durch den Beklagten zu 1) infolge der Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3) begangene Pflichtverletzung kann auch nicht deshalb verneint werden, weil auf die Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3) ein Anspruch bestanden hätte.

Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung ist für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich ist, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als auch für die einer ordentlichen Kündigung – nicht anders als bei sonstigen verhaltensbedingten Kündigungen auch – im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen. Für diese Abwägung sind neben sonstigen Abwägungskriterien auch ein möglicher Anspruch des Mieters auf Erteilung der – tatsächlich nicht eingeholten – Untermieterlaubnis erheblich (LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017, Az.: 67 S 119/17). Die Erheblichkeit einer zur Kündigung berechtigenden Pflichtverletzung kann daher im konkreten Einzelfall zu verneinen sein, wenn ein Mieter im Sinne des § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, so dass der Kläger ohnehin zur Genehmigung der Gebrauchsüberlassung verpflichtet gewesen wäre.

Gemäß § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zu Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten nachvollziehbar erscheinen lassen (Landgericht Berlin, Urteil vom 4.12.2006, 67 S 425/05).

Ein vorhandenes berechtigtes Interesse der Beklagten zu 2), ihren Ehemann mit in die Wohnung aufzunehmen, ist in diesem Zusammenhang jedoch nicht entscheidungserheblich. Denn auch hier ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte zu 2) nicht Mieterin, sondern lediglich Untermieterin der Wohnung ist. § 553 BGB sieht jedoch nur einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte vor. Dieser kann einer Kündigung des Vermieters entgegen stehen. Das Gesetz sieht hingegen keinen Anspruch des Untermieters gegen den (Haupt-)Vermieter auf Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an weitere Personen vor, da zwischen diesen kein Vertragsverhältnis besteht. Vertragliche Beziehungen bestehen nur zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter sowie zwischen dem Haupt- und dem Untermieter. Die Annahme, dass die Klägerin zur Erteilung einer solchen Erlaubnis verpflichtet bzw. die Aufnahme des Beklagten zu 3) als Ehegatten mangels Eigenschaft als “Dritter” schon nicht erlaubnispflichtig sei, weil dies für den Beklagten zu 1) als Vermieter der Beklagten zu 2) gelte, würde im Ergebnis jedoch zur Konstruktion einer solchen, gesetzlich nicht vorgesehenen Regelung und eines nicht vorhandenen Rechtsverhältnisses führen.

Die Beklagten können einen solchen Anspruch vorliegend auch nicht aufgrund einer individualvertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien herleiten. Denn in der für die Beklagte zu 2) erteilten Untermieterlaubnis vom 16.07.2014 hat die Klägerin ausdrücklich klargestellt, dass die Beklagte zu 2) nicht zur Aufnahme weiterer Personen berechtigt ist, zwischen ihr und der Klägerin kein Vertragsverhältnis begründet wird und Kündigungsschutzgründe in diesem Verhältnis nicht greifen. Auch im Hinblick auf die behauptete Vereinbarung mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin im Jahr 2010 haben die Beklagten nicht vorgetragen, dass der Beklagten zu 2) generell die Aufnahme weiterer Personen oder die Aufnahme des Beklagten zu 3) – den sie ohnehin erst 3 Jahre später im Jahr 2013 geheiratet hat – gestattet worden wäre.

Ein berechtigtes Interesse des Beklagten zu 1) an der Aufnahme des Beklagten zu 3) in die streitgegenständliche Wohnung gemäß § 553Abs. 1 S. 1 BGB ist von den Beklagten nicht dargelegt worden. In Anbetracht des Umstandes, dass der Beklagte zu 1) nie in der Wohnung gewohnt hat, der Beklagte zu 3) in diesem Verhältnis nur entfernt verschwägert ist und damit nicht zum privilegierten Personenkreis gehört und überdies eine vollständige Gebrauchsüberlassung stattgefunden hat, ist ein solches auch nicht erkennbar.

Der Beklagte zu 1) hat die Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3) trotz Abmahnung fortgesetzt, obwohl die Bestimmung der Ausübung des Gebrauchsrechts für die Klägerin von wesentlicher Bedeutung ist. In der Gesamtschau hat der Beklagte zu 1) seine vertraglichen Pflichten daher in erheblichem Maße verletzt. Der Anspruch gegen den Beklagten zu 1) folgt aus § 546 Abs. 1 BGB, gegen die Beklagten zu 2) und 3) aus § 546 Abs. 2 BGB.”

 

Muss einem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 105/18, Urteil vom 17.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II.  1. b) wie folgt aus: „Überwiegend zu Recht wendet die Klägerin sich jedoch gegen die Gründe, aus denen das Amtsgericht den Erfolg des (unstreitig) wirksam erhobenen wirtschaftlichen Härteeinwandes verneint.

aa) In Höhe von 8,16 Euro greift der Härteeinwand jedoch nicht, § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB.

Nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlich künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Die Abwägung nach der vorstehenden Regelung findet nach § 559Abs. 4 Satz 2 BGB jedoch nicht statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Nicht zu vertreten hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, zu denen er rechtlich verpflichtet ist. Eine solche rechtliche Verpflichtung kann sich aus gesetzlichen Vorgaben ergeben, die – wie hier – der Erfüllung so genannter Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) dienen; insbesondere die Nachrüstpflichten nach § 10 ENEV werden in der Gesetzesbegründung ausdrücklich als Beispiel für den Anwendungsbereich der Regelung genannt (BT-Ds. 17/10485, S. 25).

Die letztgenannten Voraussetzungen liegen hier hinsichtlich der Dämmung der Dachgeschossdecke vor.

Die Beklagten waren zur Durchführung der Maßnahme nach § 10 Abs. 3 ENEV 2014 unstreitig verpflichtet. Nach dieser Vorschrift sind (unter anderem) Eigentümer von Wohngebäuden verpflichtet, dafür zu sorgen, dass zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (oberste Geschossdecken), die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllen, nach dem 31. Dezember 2015 so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt/(m²K) nicht überschreitet; der Wärmedurchgangskoeffizient der hier gegenständlichen Dachgeschossdecke betrug vor der energetischen Modernisierungsmaßnahme 2,10 Watt/ (m2K).

Ist der Vermieter zu einer Maßnahme verpflichtet, die – wie hier – zugleich eine energetische Modernisierung darstellt, so schließt der Tatbestand des Abs. 4 Ziff 2 BGB den Härteeinwand so weit aus, wie die Kosten durch die verpflichtende Maßnahme verursacht wurden (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 118).

Für die Dämmung der Dachgeschossdecke fielen Kosten in Höhe von etwa 21.452,84 Euro an (zusammengefasst unter Position 107), der Anteil der Kosten an der Modernisierungsumlage beträgt monatlich 8,16 Euro.

bb) Weitergehende Einschränkungen des Härteeinwandes bestehen nicht.

Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Amtsgericht der Bewertung der Mieterhöhung als (wirtschaftliche) Härte die Bruttomiete zugrunde gelegt, die die Beklagten im Erhöhungsschreiben gem. §555b Abs. 1 BGB angegeben haben, hier 576,20 Euro (bisher: 405,47 Euro), eine Steigerung um mehr als ein Viertel.

Entscheidend ist jedoch nicht die prozentuale Anhebung der Miete; sie ist allenfalls ein Indiz dafür, dass die Mieterhöhung eine wirtschaftliche Härte darstellt (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 103; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 25; Hinz, NZM 2013, 208, [224]).

Die Bestimmung der (wirtschaftlichen) Belastungsgrenze ist vielmehr im Einzelfall unter Berücksichtigung und umfassender Abwägung aller Umstände zu treffen, denn von der individuellen Belastbarkeitsgrenze des Mieters unabhängige, objektive Schranken einer Mieterhöhung sieht das Gesetz – auch nach der Entkoppelung von Duldungspflicht des Mieters und Mieterhöhungsrecht der Vermieters (vgl. Börstinghaus, NZM 2014, 689, [692]; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 30) im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 weiterhin – nicht vor; Anknüpfungspunkt war und ist die individuelle Leistungsfähigkeit des Mieters (vgl. BT-Ds. 9/2079, S. 12; BT-Ds. 17/10485, S. 24).

Maßgeblicher Zeitpunkt zur Feststellung der Härte ist der des Zugangs der Modernisierungsmieterhöhung (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 108c; Staudinger/Emmerich, 2018, BGB § 559 Rn. 34a; Börstinghaus, NZM 2014, 689, [693]; Lehmann-Richter, WuM 2013, 511, [513]; aA, unter Hinweis auf das im Gesetz angelegte Anwendungsproblem: MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 32ff, jew. mwN zu aA).

Dafür spricht entscheidend die Rechtsnatur der Mieterhöhungserklärung. Es handelt sich dabei um ein – unter vertragsrechtlichen Gesichtspunkten (§ 311 Abs. 1 BGB) durchaus problematisches, da – einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters. Eine Gestaltungserklärung wird wirksam mit ihrem Zugang, § 130Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. Lehmann-Richter, WuM 2013, 511, [513]). Zu diesem Zeitpunkt kann die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen sein oder eben nicht. Auch § 559b Abs. 2 BGB knüpft bezüglich des Wirkungszeitpunktes an den Zugang der Mieterhöhungserklärung an (Börstinghaus, NZM 2014, 689, [693]).

Danach ist hier die wirtschaftliche Situation der Klägerin zum 30. Dezember 2016 zugrunde zu legen; ihre Arbeitslosigkeit ab Ende November 2017 bleibt außer Betracht.

Die individuelle Belastbarkeitsgrenze ist auf der Grundlage des Gesamteinkommens des Mieters vorzunehmen, wobei hier offen bleiben kann, ob und inwieweit das Einkommen von Ehegatten/Lebensgefährten gegebenenfalls mit zu berücksichtigen ist; die Klägerin lebt allein. Zu dem Gesamteinkommen zählt das Nettoeinkommen aus einem Arbeitsverhältnis, aber auch etwaige Zulagen.

Nach einhelliger Auffassung muss dem Mieter nach Abzug der Miete ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 105; Staudinger/Emmerich, 2018, BGB § 559 Rn. 34a; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 24; BGH, Urteil v. 20.07.2005 – VIII ZR 253/04; KG, Urt. v. 10.05.2007 – 8 U 166/06, Grundeigentum 2007, 907; Kammer, Urt. v. 19.01.2010 – 65 S 285/09, WuM 2010, 88).

Die Unterschreitung des steuerlichen Existenzminimums nach der Mieterhöhung ist ein Indiz dafür, dass eben diese Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind, ohne dass etwa erst mit Unterschreiten des steuerlichen Existenzminimums die Grenze für die Zumutbarkeit der Mieterhöhung erreicht würde (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 104; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 25; Hinz, NZM 2013, 208, [224]).

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Klägerin nicht verpflichtet, zur Verbesserung ihrer Einkommenssituation einen Teil der Wohnung unterzuvermieten (einhellige Auffassung: vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 106; Staudinger/Emmerich, 2018, BGB § 559 Rn. 34; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 26). Ein Ausnahmefall – eine deutliche Unterbelegung der Wohnung (vgl. AG Charlottenburg, Urt. v. 15.08.2014 – 238 C 63/14: 180 m2 bewohnt von einer Person) – liegt hier ersichtlich nicht vor. Die aus 2,5 Zimmern bestehende Wohnung ist mit 63,13 m2 keinesfalls unangemessen groß.

Zu berücksichtigen – vom Mieter darzulegen – ist demgegenüber ein etwaiger Anspruch auf Wohngeld, dies selbst dann, wenn der Mieter einen solchen bislang nicht geltend gemacht hat (vgl. BT.-Ds. 9/2079, S. 12; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 107; MüKoBGB/Artz, 7. Aufl. 2016, BGB § 559 Rn. 26; Staudinger/Emmerich, 2018, BGB § 559 Rn. 34a).

Die Klägerin hat durch eine Wohngeldberechnung belegt, dass sie (voraussichtlich) keinen Anspruch auf Wohngeld hat. Ihr Nettoeinkommen im maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens betrug 1.202,66 Euro im Monat.

Nach Abzug der Miete verblieb ihr vor der Erhöhung ein Betrag in Höhe von ca. 796 Euro monatlich, nach der Mieterhöhung wäre es ein Betrag in Höhe von 626,46 Euro. Das steuerliche Existenzminimum lag für den hier maßgeblichen Zeitraum (2014 für 2016) bei 8.652 Euro für Alleinstehende pro Jahr (721 Euro/Monat).

Die Klägerin bestritt bereits vor der Erhöhung ohne die Inanspruchnahme öffentlicher Hilfen einen bescheidenen Lebenszuschnitt. Sie bewegte sich mit ihrem nach Abzug der Wohnkosten verbleibenden Einkommen noch über dem (steuerlichen) Existenzminimum, würde diesen Betrag infolge der erklärten Mieterhöhung künftig deutlich unterschreiten.

Wenngleich die Wohnkosten im Rahmen der Steuerfreiheit nach § 32a Abs. 1 Nr. 1 EstG unberücksichtigt bleiben, sondern erst nachträglich das (gegebenenfalls) versteuerte Einkommen mindern, so spricht die – wie hier – deutliche Unterschreitung des als steuerliches Existenzminimum angesehenen Betrages nach der Mieterhöhung dafür, dass der Mieter an seinem bisherigen Lebenszuschnitt nicht ohne wesentliche Einschränkungen festhalten kann.

Im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist zu Gunsten der beklagten Vermieter ihr wirtschaftliches Interesse an der Refinanzierung der Maßnahmen zu berücksichtigen, andererseits aber auch der Umstand, dass ihnen durch die Maßnahmen in jedem Fall auf Dauer die Wertsteigerung der Immobilie verbleibt, dies unabhängig davon, ob diese durch den Mieter (voll-)finanziert wird oder durch die Beklagten selbst.

Eine andere rechtliche Bewertung folgt nicht aus dem Umstand, dass Klägerin zur Altersvorsorge Aktiendepots im Wert von insgesamt 63.000 Euro angespart sowie Zusatzrentenversicherungen abgeschlossen hat (Riester-Rente, betriebliche Altersvorsorge).

Die Altersvorsorge ist hier nicht als einzusetzendes Vermögen zu berücksichtigen; sie steht weder der Annahme einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Klägerin entgegen noch ist sie im Rahmen der Interessenabwägung zu ihren Lasten zu berücksichtigen.

Wie auch sonst bei der Bestimmung des Regelungsgehaltes unbestimmter Rechtsbegriffe – wie dem der (wirtschaftlichen) Härte – bietet sich der Blick auf den Zweck und Sinnzusammenhang des Gesetzes, aber auch Vorschriften an, denen ein vergleichbarer Schutzzweck zugrunde liegt.

Danach ist hier ein Rückgriff auf § 115 ZPO und die darin in Bezug genommene sozialrechtliche Regelung in § 90 SGB XII naheliegend.

Nach §§ 114 Abs. 1, 115 Abs. 1 ZPO haben die Parteien für eine beabsichtigte Rechtsverfolgung oder -verteidigung grundsätzlich ihr Vermögen einzusetzen, nach § 115 Abs. 3 ZPO jedoch nur, soweit dies zumutbar ist; § 90 SGB XII gilt entsprechend.

§ 90 Abs. 2 Nr. 2 SGB XII schützt (unter anderem) die staatlich geförderte zusätzliche Altersvorsorge. Damit entfällt im Rahmen des (§ 115 ZPO) § 90 SGB XII eine Berücksichtigung der Riester-Rente und der betrieblichen Altersvorsorge (vgl. Mecke in: Schlegel/Voelzke, jurisPK-SGB XII, 2. Aufl., 2014 § 90 SGB XII Rn. 52ff); die Auszahlungsphase ist noch nicht erreicht.

Der Berücksichtigung der Aktiendepots steht der Rechtsgedanke des § 90 Abs. 3 SGB XII unter dem Gesichtspunkt der angemessenen Altersvorsorge entgegen.

Auch bei der Bestimmung des angemessenen Altersvorsorgevermögens im Sinne des § 90 Abs. 3 SGB XII wird zum einen auf den Zweck der Regelung abgestellt. § 90 Abs. 3 SGB XII soll es ermöglichen, eine gewisse wirtschaftliche Bewegungsfreiheit und Unabhängigkeit von der Sozialhilfe im Alter zu bewahren (vgl. Mecke in: Schlegel/Voelzke, jurisPK-SGB XII, 2. Aufl., 2014 § 90 SGB XII Rn. 121).

Daneben werden im Rahmen der Auslegung des § 90 Abs. 3 SGB XII Regelungen mit einem vergleichbaren Schutzgehalt herangezogen; dieser Ansatz führt hier aus dem Sozialrecht zurück in das Zivil(prozess) recht: § 851c Abs. 2 ZPO (Pfändungsschutz bei Altersrenten).

Die Regelung gewährleistet den Pfändungsschutz des Vorsorgevermögens. Sie soll das angesammelte Deckungskapital aus Verträgen nach Abs. 1 der Vorschrift bis zu einer Gesamtsumme von (aktuell) 256.000 Euro schützen. Die Höhe des pfändungsgeschützten Vorsorgekapitals ist progressiv ausgestaltet; mit zunehmendem Alter erhöhen sich nicht nur der absolute Betrag, der unpfändbar ist, sondern auch die Annuitäten, die pfändungssicher akkumuliert werden können (vgl. BT-Ds. 16/886, S. 10).

Die Klägerin hat durch Vorlage der ihr im Juli 2016 übersandten Renteninformation belegt, dass ihre bisherige Rentenanwartschaft 666,92 Euro beträgt; bei Fortzahlung der Beiträge in Höhe des Durchschnittes der vergangenen fünf Jahre kann sie voraussichtlich eine monatliche Rente in Höhe von 920,90 Euro erwarten. Dieser Betrag liegt deutlich unter dem bereits jetzt knapp bemessenen Einkommen; das nach Abzug der Wohnkosten verbleibende Einkommen würde den (aktuell) als steuerliches Existenzminimum angesehenen Betrag noch deutlicher unterschreiten.

Die Klägerin (Jahrgang 1964) überschreitet zudem keine der in § 851c Abs. 2 ZPO genannten Obergrenzen.

Die Klägerin ist entgegen der Auffassung der Beklagten aufgrund eines überwiegenden Interesses an der Refinanzierung der Maßnahmen durch den Mieter nicht etwa gehalten, sich eine andere Wohnung zu suchen.

Unberücksichtigt lassen die Beklagten insoweit, dass die mieterschützenden Regelungen im Modernisierungsrecht den vertragstreuen Mieter mit Blick auf seinen aus Art. 14 GG abgeleiteten Bestandsschutz vor einem “Hinausmodernisieren” schützen wollen und müssen (vgl. BGH, Beschluss vom 19.02.1992 –VIII ARZ 5/91, MDR 1992, 476, [477]; BVerfG, Beschluss vom 08.01.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, in WuM 1985, 75; Beschluss vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035).

Im Rahmen der wertenden Betrachtung der Interessen des betroffenen Mieters und Vermieters zu berücksichtigen ist schließlich, dass es sich bei § 559 BGB um eine Vorschrift handelt, die sich im preisfreien Wohnungsmarktsegment mit Blick auf den in § 311 Abs. 1 BGB verankerten, auch im Rahmen der §§ 557 Abs. 1, 558 BGB verfolgten Grundsatz der Vertragsfreiheit als (begrenzter) Systembruch darstellt und daher restriktiv auszulegen ist (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 559 Rn. 2; Staudinger/Emmerich, 2018, BGB § 559 Rn. 3). Denn nach § 311 Abs. 1 BGB ist auch zur Änderung des Inhaltes eines bestehenden Schuldverhältnisses ein Vertrag erforderlich; von diesem Grundsatz weicht § 559 BGB ab, indem die Regelung dem Vermieter – wie im Bereich des preisgebundenen Wohnraums (Kostenmiete) – ein einseitiges Erhöhungsrecht einräumt.

Nach der vom Gesetzgeber vorgenommenen Trennung von Duldungspflicht des Mieters und Mieterhöhungsrecht des Vermieters im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes (BT-Ds. 17/10485) kann bei der Auslegung und Anwendung des § 559 BGB nicht unberücksichtigt bleiben, dass die in einem engeren Zusammenhang zu Art. 14 GG stehende Entscheidungsfreiheit des Vermieters über das “Ob” der Durchführung baulicher, wertverbessernder Veränderungen an seinem Eigentum (§ 555bBGB) mit der Neuregelung des § 556d BGB ausgeweitet wurde. Der Mieter kann der Vornahme der Maßnahmen nicht mehr aus wirtschaftlichen Gründen widersprechen, der Vermieter vielmehr selbst entscheiden, ob er die Maßnahmen durchführen will, auch wenn die Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter unsicher bzw. ausgeschlossen ist.

Deutlich weiter entfernt von den durch Art. 14 GG geschützten Rechten des Vermieters ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen es gerechtfertigt ist, dass allein der Mieter die Wertverbesserung nicht nur finanziert, sondern dem Vermieter darüber hinausgehend ein Vorteil dadurch zuwächst, dass sich jährliche Miete nicht nur so lange um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht, bis diese “abgezahlt” sind, sondern auf Dauer.

Ob und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach einer geltend gemachten, nach § 559 Abs. 3 BGB ausgeschlossenen Modernisierungsmieterhöhung die Nettokaltmiete wegen einer verbesserten Ausstattung der Wohnung nach §§ 558ff. BGB erhöhen könnte (vgl. BGH, Stellungnahme des VIII. Zivilsenates, Grundeigentum 2018, 819), bedarf hier keiner Entscheidung, denn eine solche ist weder Gegenstand des Rechtsstreits noch eine entsprechende Zustimmung von der Klägerin verlangt worden.”

 

Ist eine Verwertungskündigung möglich, wenn ein zweiter Rettungsweg fehlt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 121/18, Urteil vom 07.11.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: „Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Räumungsklage abgewiesen. Die Klägerin, eine Kapitalgesellschaft mit Sitz in München, hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB, denn die von der Klägerin mit Schreiben vom 27. Februar 2017 und in der Klageschrift vom 19. Januar 2018 ausgesprochenen Kündigungen haben das Mietverhältnis, in das die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, nicht beendet. Zutreffend hat das Amtsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 573 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB verneint.

Die Klägerin übersieht schon im Ansatz ganz grundlegend, dass das soziale Wohnraummietrecht – seiner an Art. 14 GG zugunsten des Mieters und des Vermieters zu messenden Aufgabe gemäß – den vertragstreuen Mieter gegen einen Verlust seiner Wohnung schützt, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist. Die Wohnung als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Persönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung, kann ihm nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036], beck-online).

Solche Gründe hat das Amtsgericht hier zu Recht unter Berücksichtigung der vorgenannten sowie weitergehend in der höchstrichterlichen Rechtsprechung und Literatur entwickelten Maßstäbe nicht feststellen können.

a) Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nach § 573Abs. 2 Nr. 3 BGB liegen nicht vor.

Der Kündigungstatbestand setzt voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung “des Grundstücks”, also an einer Realisierung des diesem inne wohnenden materiellen Werts gehindert ist (BGH, Urt. v. 29.03.2017 – VIII ZR 45/16, WuM 2017, 333).

Die Klägerin sieht sich nach ihrem eigenen Vorbringen an der Fortsetzung des Wohnraummietverhältnisses (nur) deshalb gehindert, weil ihr die Mittel zur Finanzierung von Baumaßnahmen fehlen, zu deren Durchführung sie sich aus Gründen des Brandschutzes (zweiter Rettungsweg), das heißt aus öffentlich-rechtlichen Gründen verpflichtet sieht. Wenn die Klägerin im Kündigungsschreiben und in der Klageschrift, in der sie die Kündigung erneut ausspricht, angibt, die Räumlichkeiten seien öffentlich-rechtlich “nicht zu Wohnzwecken gewidmet” und die Fortsetzung der Nutzung zu Wohnzwecken setze einen Antrag auf Nutzungsänderung voraus, die Genehmigung der “Nutzungsänderung” ihrerseits die Durchführung “umfangreicher Baumaßnahmen”, so vermittelt sie den Eindruck, die Nutzung der Räume für gewerbliche Zwecke sei ohne weiteres möglich.

Zutreffend haben die Beklagten in diesem Zusammenhang jedoch bereits erstinstanzlich darauf hingewiesen, dass sich der Anwendungsbereich der von der Klägerin geltend gemachten Vorschriften zur Erforderlichkeit eines zweiten Rettungsweges – hier § 33 BauO Bln – nicht auf Wohnräume beschränkt, sondern allgemein auf Aufenthaltsräume, namentlich auch Praxen und selbständige Betriebsstätten, mithin auch Gewerberäume bezieht.

Danach wären die Kündigungen nicht auf eine wirtschaftliche Verwertung, sondern das Gegenteil gerichtet, nämlich Leerstand. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Leerstand in irgendeiner Weise die Möglichkeiten der Realisierung des dem “Grundstück inne wohnenden Werts” auch nur verbessern würde, denn Mieteinnahmen fielen komplett weg, die auf dem Grundstück liegenden Lasten müssten von der Klägerin dennoch aufgebracht werden, dies, ohne dass dem Einnahmen gegenüber stünden.

Das ist weder vernünftig noch nachvollziehbar, noch ein Grund, der einen (erheblichen) Nachteil infolge der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet wäre.

b) Folgerichtig hat die Klägerin ihre Kündigungen (nur) auf § 573Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt.

Danach kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt, entzieht sich nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einer verallgemeinernden Betrachtung. Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls, denn die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände (st Rspr., vgl. Urt. v. 29.03.2017 –VIII ZR 45/16, WuM 2017, 333). Die Kündigungstatbestände in § 573Abs. 2 BGB (§ 564b Abs. 2 BGB aF) enthalten nach der Konzeption des Gesetzgebers – schon zur Vorgängerregelung in § 564b BGB aF – nur eine beispielhafte, nicht aber abschließende Aufzählung der Umstände, die als berechtigtes des Vermieters anzuerkennen sind (vgl. BGH, Urt. v. 29.03.2017, aaO, Rn. 20, mwN). Die Aufzählung in § 573 Abs. 2 BGB schließt die Anerkennung eines von Absatz 2 der Regelung nicht erfassten Kündigungstatbestandes als berechtigtes Interesse im Sinne des Absatzes 1 der Regelung weder von vornherein aus noch ist es zulässig, einen von § 573 Abs. 2 Ziff. 2 oder 3 BGB nicht erfassten Bedarf bzw. ein nicht davon erfasstes Interesse als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Aus der Aufzählung von Fallgruppen ergibt sich nur, dass es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB allein darauf ankommt, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungstatbestände.

aa) Danach ist hier zunächst zu berücksichtigen, dass die von der Klägerin als Vermieterin ausgesprochenen Kündigungen nicht auf Pflichtverletzungen der beklagten Mieter gestützt werden, § 573Abs. 2 Nr. 1 BGB; auch insoweit ist nach ihrem Vorbringen das Gegenteil der Fall: die Klägerin verletzt ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis.

Wenn weder die Vorvermieter noch die nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Klägerin den nach der BauO – ihrem Vorbringen nach – zwingend und dringend erforderlichen Zustand herstellen, so verstößt sie – ebenso wie die Vorvermieter – im Verhältnis zu den Beklagten gegen Pflichten aus dem zu diesen bestehenden Vertragsverhältnis, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Mietverhältnis wurde als Wohnraummietverhältnis begründet; in einem dazu geeigneten Zustand hatten die Vorvermieter die Räume zu überlassen; in diese Pflicht ist die Klägerin – im Verhältnis zu den Beklagten ohne Abstriche – nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten.

Wird zugunsten der Klägerin davon abgesehen, dass eine Pflichtverletzung des Vermieters nach dem klaren Wortlaut des beispielhaft genannten Kündigungsgrundes in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gänzlich ungeeignet ist, ein berechtigtes Interesse des vertragsuntreuen Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu einem vertragstreuen (Wohnraum-)Mieter zu begründen, so führt auch die weitergehende Würdigung der Umstände des Einzelfalls nach den vorstehend dargestellten Grundsätzen des BGH zu keinem anderen Ergebnis. Selbst wenn im Rahmen der wertenden Betrachtung zusätzlich einbezogen wird, dass – so die Behauptung der Klägerin – wirtschaftliche Gründe sie hindern, ihre Vertragspflicht zu erfüllen, so begründet dies – entgegen ihrer Auffassung – kein vergleichbar gewichtiges Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist anerkannt, dass beim Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder unpünktlicher Mietzahlungen des Mieters, das heißt eines Verstoßes des Mieters gegen seine Pflichten aus § 535 Abs. 2 BGB, in die Prüfung des Tatbestandsmerkmals des Verschuldens die Gründe einbezogen werden können, die den Mieter hinderten, seine Pflichten zu erfüllen; der Mieter kann sich entlasten, indem er im Einzelnen die entsprechenden Gründe darlegt, in diesem Zusammenhang (auch) seine sonstigen Einkommens- und Vermögensverhältnisse offen legt; seine Darlegungen müssen sich auf sämtliche Umstände beziehen, die für einen behaupteten Ausschluss der Leistungsfähigkeit von Bedeutung sein können (vgl. nur BGH, Beschluss vom 20.07.2016 – VIII ZR 238/15, WuM 2015, 682).

Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Klägerin nicht einmal ansatzweise gerecht, wie das Amtsgericht im Rahmen seiner Entscheidung ebenfalls vollkommen zutreffend beanstandet hat. Zu Unrecht vermisst die Klägerin erstinstanzlich über die bereits in der Ladung zum frühen ersten Termin ausführlichen Hinweise des Amtsgerichts hinaus diesbezüglich einen weitergehenden Hinweis. Sie übersieht die Entbehrlichkeit des Hinweises nach § 139 Abs. 2 ZPO. Die Beklagten haben die Unzulänglichkeit des Vortrags der Klägerin in der Klageerwiderung umfänglich gerügt. Hinzu kommt, dass sich auch die Darstellung in der Berufungsbegründung auf die Behauptung einer nicht näher ausgeführten Darlehensaufnahme für das zweite – wohl leerstehende – Fabrikgebäude beschränkt, die mit der hier gegenständlichen Immobilie abgesichert (und ausgeschöpft) sein soll. Es erschließt sich – mangels konkreter Darlegungen – schon nicht das von der Klägerin bestimmte Prioritätsverhältnis der Sanierung. Zu den weiteren Vermögensverhältnissen der klagenden Kapitalgesellschaft mit Sitz in München fehlen jegliche Angaben.

Vor diesem Hintergrund rechtfertigt auch die Bezugnahme der Klägerin auf die – ohnehin allenfalls dem Rechtsgedanken nach anwendbare – Opfergrenze des § 275 Abs. 2 BGB keine andere (rechtliche) Bewertung. Die Klägerin verkennt hier schon die hohen Anforderungen, die der Gesetzgeber selbst bei der Neufassung der Vorschrift im Rahmen der Schuldrechtsmodernisierung als Anhalt in die Gesetzesbegründung aufgenommen (vgl. BT-Ds. 14/6040, S. 131) und die der Bundesgerichtshof fortentwickelt hat (vgl. BGH, Urt. v. 21.04.2010 – VIII ZR 131/09, WuM 2010, 348). Danach reicht es jedenfalls nicht aus, lediglich einen behaupteten Kostenaufwand von 480.000 Euro in den Raum zu stellen. Da § 275 Abs. 2 BGB ein Missverhältnis voraussetzt, erschließt sich von selbst, dass den Kosten irgendeine Angabe oder ein Interesse gegenübergestellt werden müsste, die bzw. das auf ein Missverhältnis schließen lässt. Unabhängig davon ist die Klägerin sowohl erst- als auch zweitinstanzlich darüber hinweggegangen, dass Baumaßnahmen gerade nicht zwingend sind, sondern ein zweiter Rettungsweg auch eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein kann, vgl. § 33 BauO Berlin.

Entscheidend hinzu kommt, dass die Klägerin argumentativ ausblendet, dass sie gegen die Vorvermieter, ihre Vertragspartner im Rahmen des Erwerbs der Immobilie, ein rechtskräftiges Urteil erstritten hat, das diese verpflichtet, ihr den Schaden zu ersetzen, der dadurch entsteht, dass – unter anderem – das Geschoss des Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, nicht zur Wohnnutzung genehmigt ist und eine Genehmigung erst durch die Klägerin herbeigeführt werden muss.

Nach den eingangs dargestellten verfassungsrechtlich zu beachtenden Maßstäben und der diese Grundsätze beachtenden Konzeption des Gesetzgebers bei der Gestaltung der Kündigungstatbestände des § 573 BGB wäre die Klägerin bei einem seit 2008 bestehenden Wohnraummietverhältnis gegenüber vertragstreuen Mietern ersichtlich gehalten, sich im Verhältnis zu den Vorvermietern schadlos zu halten.

Ein berechtigtes Interesse der Klägerin ergibt sich danach selbst dann nicht, wenn – im Widerspruch zu den höchstrichterlich entwickelten, am GG orientierten Maßstäben, zudem contra legem – der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB in sein Gegenteil verkehrt würde.

bb) Zu Recht halten die Beklagten die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen auch unter dem Gesichtspunkt der vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäbe zur Vorratskündigung für unwirksam.

Selbst wenn das Bezirksamt – wie nunmehr in der Berufung erstmals vorgetragen – zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt den Ausspruch einer Nutzungsuntersagung mündlich angedroht haben sollte, so stellt sich die Kündigung als Vorratskündigung dar.

Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, wann dies geschehen sein und welche konkreten Bedingungen das Bezirksamt gestellt haben soll. § 33 BauO Bln erfordert – wie ausgeführt – mitnichten die bauliche Errichtung eines zweiten Rettungsweges.

Nach den vom Bundesgerichtshof zu den Kündigungstatbeständen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB entwickelten Grundsätzen reicht für den Ausspruch einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit “verdichtet” haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, WuM 2015, 677). Im Fall einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB muss sich das Verwertungsinteresse hinreichend konkretisiert haben. Auch im Rahmen dieses Kündigungstatbestandes ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles zu prüfen, ob lediglich das – nicht ausreichende – noch unbestimmte Interesse einer möglichen späteren Verwertung besteht oder ob sich der Verwertungswunsch bereits soweit verdichtet hat, dass ein konkretes Interesse an der alsbaldigen Umsetzung der im Kündigungsschreiben dargelegten Pläne angenommen werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, WuM 2017, 656).

Die Klägerin stützt die Kündigung letztlich auf die (bloße) Befürchtung, das Bezirksamt könne die Nutzung der zum 1. Juli 2008 zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten untersagen. An weiterem Vortrag fehlt es.”