Archiv der Kategorie: Wissenswertes

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

Ist eine “auf Vorrat” ausgesprochene Verwertungskündigung wirksam?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 16/18, Urteil vom 20.09.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die streitgegenständlichen Kündigungen haben das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung des Klägers gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nicht erfüllt. Sämtlichen vom Kläger erklärten Kündigungen fehlt es an einem Kündigungsgrund i.S.d. § 573 BGB.

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB insbesondere dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Allerdings kann das Bestandsinteresse des Mieters hinter dem Verwertungsinteresse des Vermieters nur dann zurücktreten, wenn dieses tatsächlich umgesetzt werden soll und es sich nicht lediglich um eine sog. Vorratskündigung handelt, bei der die Absicht zur Ausführung einer konkreten Planung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch nicht hinreichend verfestigt ist (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 – VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756, Tz. 18; Urt. v. 23. September 2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368, Tz. 22; Kammer, Beschluss vom 13. Februar 2014 – 67 S 475/13, WuM 2014, 288).

Bei den von dem Kläger erklärten Kündigungen handelt es sich jedoch jeweils um eine solche Vorratskündigung, da sie nicht auf Grundlage einer hinreichend verfestigten Planungsgrundlage erklärt wurden. Für den Kläger war es zum rechtlich maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruchs und Zugangs der Kündigungen weder hinreichend klar noch absehbar, ob die behördlich genehmigte Planung in ihren Einzelheiten tatsächlich umgesetzt werden konnte und umgesetzt werden sollte. Das ergibt sich zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer insbesondere aus der Handhabung des Baugenehmigungsverfahrens und aus den gegen unterschiedliche Mieter des streitgegenständlichen Anwesens betriebenen Räumungsprozessen durch den Kläger:

So ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Kläger unter dem 25. Juni 2018 beim Bezirksamt Pankow einen Änderungsantrag im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren eingereicht hat, der unter anderem eine geänderte Planung des den beabsichtigten Baumaßnahmen ursprünglich zugrunde liegenden Brandschutzkonzepts zum Gegenstand hat. Die ursprüngliche Planung umfasste insoweit – bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung – die Herstellung eines zweiten Rettungsweges. Dabei entsprach es der vom Kläger erläuterten Planungsgrundlage, dass ein Anleitern der Feuerwehr an das Gebäude nicht möglich sei. Davon ausgehend hat der Kläger nunmehr die Genehmigung der Änderung der ursprünglichen Baugenehmigung beantragt, Die Personenrettung soll jetzt – in Bezug auf die vom Beklagten innegehaltene Wohnung – teilweise durch ein Sicherheitstreppenhaus im zweiten Quergebäude oder teilweise ebenfalls durch Fenster und entsprechende Aufstellflächen für Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden. Damit aber hat der Kläger zu erkennen gegeben, dass eine alternative Planung und Ausführung der beabsichtigten Baumaßnahmen aus seiner Sicht auch weiterhin nicht ausgeschlossen und dementsprechend die ursprüngliche und zum Gegenstand der Kündigungserklärungen erhobene Planung nicht hinreichend verfestigt gewesen ist.

Es kommt hinzu, dass der Kläger seine (Verwertungs-)Kündigungen mit seiner Absicht begründet hat, die vom Beklagten innegehaltene Wohnung mit der ebenfalls vermieteten Nachbarwohnung zusammenzulegen. Die seinen Kündigungen insoweit zu Grund liegende Planung war bei ihrem Ausspruch und Zugang ebenfalls noch nicht hinreichend verfestigt. Das hätte vorausgesetzt, dass einer baulichen Zusammenlegung bei Ausspruch der Kündigungen weder tatsächliche noch rechtliche Gründe entgegen gestanden hätten oder der Kläger zumindest berechtigt davon ausgegangen wäre, etwaige Hinderungsgründe erfolgreich und dauerhaft zu beseitigen. Daran fehlt es. Denn einerseits war der Mieter der Nachbarwohnung zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung ebensowenig wie der Beklagte zur Räumung und Herausgabe seiner Wohnung und anschließenden baulichen Zusammenlegung mit der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung bereit. Andererseits ist der Kläger auch nicht berechtigt davon ausgegangen, die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für eine Zusammenlegung beider Wohnungen durch Betreibung eines erfolgreichen Räumungsverfahrens gegen den Nachbarmieter des Beklagten im Nachgang der hier streitgegenständlichen Kündigungen erst noch zu schaffen. Denn das hätte den – mit der berechtigten Erwartung einer erfolgreichen Rechtsverfolgung verbundenen – unumstößlichen Willen des Klägers erfordert, den Instanzenzug gegenüber dem Nachbarmieter vollständig auszuschöpfen und klageabweisenden Instanzentscheidungen mit der Einlegung und Durchführung sämtlicher möglicher Rechtsmittel zu begegnen. An diesem hinreichend verfestigten Willen indes mangelte es dem Kläger, da er das gegen den Nachbarmieter des Beklagten geführte Räumungsverfahren nach erstinstanzlicher Klageabweisung und Einlegung der Berufung nicht fortgeführt, sondern seine Berufung stattdessen zurückgenommen hat. Mit der rechtskräftigen Abweisung der gegen den Nachbarmieter erhobenen Räumungsklage ist auch die für die erklärten Kündigungen zentrale Zusammenlegung beider Wohnungen hinfällig. Eine dem Kläger günstigere Beurteilung wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Nachbar des Beklagten freiwillig zur Räumung der von ihm innegehaltenen Wohnung oder zumindest zur Duldung der Baumaßnahmen und Zusammenlegung beider Wohnungen nach einer Räumung der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung bereit gewesen wäre. Auch an diesen Voraussetzungen fehlt es.”

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Ist im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor erfolglos die Anmietung eines Parkplatzes angeboten hat?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 150/18, Urteil vom 16.10.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Sofern es nach Durchführung der Beweisaufnahme noch auf die Merkmalgruppe 5 ankommen sollte, hat das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass es der Bejahung des wohnwerterhöhenden Merkmals “vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW Parkplatzangebot in der Nähe” bereits ausweislich der Historie sowie des Wortlauts und der Systematik der Orientierungshilfe des Mietspiegels 2017 nicht entgegensteht, dass die vom Kläger vorgehaltenen Parkplätze – mit einer Monatsmiete von 45,00 EUR – gebührenpflichtig sind (vgl. AG Schöneberg, Urt. v. 13. April 2018 – 17 C 188/17, GE 2018, 719). Eine Wohnwerterhöhung ist allerdings nur im Falle einer tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit gerechtfertigt. Deshalb ist für das weitere Verfahren davon auszugehen, dass ein entgeltliches Parkplatzangebot des Vermieters nur dann wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor die Anmietung eines Parkplatzes erfolglos angeboten hat. Insoweit wird der Beklagten Gelegenheit zu geben sein, auf den ergänzenden Sachvortrag des Klägers im letzten nachgelassenen Schriftsatz zu erwidern. Die Beweislast für die Möglichkeit zur tatsächlichen Nutzung trägt insoweit der klagende Vermieter.”

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Reicht eine Fahrradabstellvorrichtung, die lediglich die Vorderräder der dort abgestellten Fahrräder sichert, für eine Berücksichtigung der Abstellvorrichtung als wohnwerterhöhendes Merkmal aus?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 150/18, Urteil vom 16.10.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat zwar “Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes” behauptet; auch diesen Vortrag indes hatte die Beklagte ausdrücklich bestritten. Deshalb ist auch insoweit Beweis – durch Inaugenscheinnahme – zu erheben. Die Beweiserhebung wäre allerdings dann entbehrlich, wenn der darlegungs- und beweispflichtige Kläger über die ausweislich des bisherigen Vorbringens nur fünf Fahrräder fassende Abstellvorrichtung hinaus zu keinen weiteren Abstell- und Anschließmöglichkeiten außerhalb des Gebäudes mehr vortragen könnte. Die auf dem eingereichten Lichtbild festgehaltene Abstellvorrichtung allein führt noch zu keiner Wohnwerterhöhung. Denn zum einen sichert sie lediglich die Vorderräder der dort abgestellten Fahrräder. Ein derart simpler und unzureichender Diebstahlsschutz indes reicht für eine Berücksichtigung der Abstellvorrichtung als wohnwerterhöhendes Merkmal nicht aus (vgl. LG Berlin, Beschluss v. 5. Juli 2018 – 66 S 35/18, GE 2018, 1059). Zum anderen wäre die Möglichkeiten zur Aufbewahrung und Sicherung mit einem Fassungsvermögen von lediglich fünf Fahrrädern für das streitgegenständliche Mehrparteienhaus und die dort vorhandenen Anzahl von Fahrrädern zu unterdimensioniert, um wohnwerterhöhend Berücksichtigung finden zu können (vgl. Kammer, Urt. v. 2. März 2017 – 67 S 375/16, NZM 2018, 202). Auf die Einstellmöglichkeiten im vorhandenen Fahrradabstellraum kommt es nicht an, da dieser entgegen den Vorgaben des Mietspiegels nicht “leicht zugänglich” ist.”

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Kann bei einer Modernisierungsmaßnahme, wenn mit ihr fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil auf den Mieter umgelegt werden?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 121/17, Beschluss vom 12.06.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. unter den Randnummern 14 – 15 wie folgt aus: “Zwar kann, wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29 mwN; in diesem Sinne nunmehr auch ausdrücklich § 559 Abs. 2 BGB in der ab 1. Mai 2013 geltenden Fassung). Dementsprechend muss auch aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandhaltungskosten erspart wurden (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, aaO mwN).

Entgegen der Auffassung der Revision wird die Mieterhöhungserklärung vom 24. Februar 2012 diesen Anforderungen jedoch gerecht. Denn der Kläger hat hierin unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass er die streitgegenständlichen Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaßnahmen ansehe und deshalb von einem Abzug für Instandhaltungsaufwendungen abgesehen habe (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 33). Zwar war ein solcher Abzug nach den im Anschluss an das Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts zwingend vorzunehmen. Dies berührt indes ausschließlich die – vom Berufungsgericht insofern mit Recht (teilweise) verneinte – materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB aF, mittels derer lediglich die Nachvollziehbarkeit der vom Vermieter berechneten Erhöhung gewährleistet werden soll.”

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Greift § 814 BGB, wenn ein Mieter davon ausgeht, dass eine Mietminderung nur mit Einverständnis des Vermieters möglich ist und er nicht weiß, dass eine Minderung bereits kraft Gesetzes eintritt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 100/18, Beschluss vom 04.09.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. B) cc) (2) unter der Randnummer 21 wie folgt aus: “Gleichwohl hält die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Denn das Berufungsgericht stellt zu Recht darauf ab, dass den Beklagten ausweislich der – auch von der Revision angeführten – E-Mails des Beklagten zu 2 vom 15. Oktober 2015 und vom 5. November 2015 zumindest ein wesentlicher rechtlicher Aspekt nicht bewusst war, nämlich der Umstand, dass eine Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert oder aufhebt (§ 536 BGB) und der dem Vermieter angezeigt worden ist (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Beiden E-Mails des Beklagten zu 2 liegt die fehlerhafte Vorstellung zugrunde, eine Minderung könne nur dann vorgenommen werden, wenn der Vermieter sein Einverständnis hierzu erklärt. Die Beklagten haben damit hinsichtlich der Minderung der Bruttomiete in den Monaten Januar 2015 bis Oktober 2015 und Dezember 2015 nicht die für eine positive Kenntnis im Sinne von § 814 Alt. 1 BGB erforderlichen zutreffenden rechtlichen Schlüsse gezogen. Soweit die Revision den Formulierungen in der E-Mail vom 15. Oktober 2015 allein den Versuch einer Streitbeilegung durch Abschluss eines Vergleiches entnehmen will, setzt sie in unzulässiger Weise ihre eigene Einschätzung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts.”

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Ist bei einem Mangel, der sich nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit einer Mietsache auswirkt, die Miete nur für den betroffenen Zeitraum gemindert?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 100/18, Beschluss vom 04.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) bb) unter der Randnummer 15 wie folgt aus: “Die vom Berufungsgericht bejahte Minderung um 10 % in den in Frage stehenden Monaten ist – anders als die Revision den Ausführungen auf Seite 7 des amtsgerichtlichen Urteils entnehmen will – auch nicht deswegen geringer oder gar nicht anzusetzen, weil sich der Mangel “immer wieder in unregelmäßigen Abständen” ausgewirkt habe. Das Amtsgericht hat entgegen der Auffassung der Revision, die dessen Würdigung nur unvollständig wiedergibt, nicht verkannt, dass bei einem Mangel, der sich nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit einer Mietsache auswirkt, die Miete nur für den betroffenen Zeitraum gemindert ist (vgl. BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 – XII ZR 132/09, NJW 2011, 514 Rn. 13). Es hat diesen Umstand ausdrücklich auf Seite 8 seines Urteils berücksichtigt, indem es nach Würdigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme abschließend ausgeführt hat: “Nach Auffassung des Gerichtes ist die Nutzbarkeit der Wohnküche stark eingeschränkt, wenn ein muffiger Abwassergeruch existiert. Da der Mangel nachweislich lediglich immer wiederkehrend, mal intensiver, mal nicht so intensiv festzustellen war, hält das Gericht insgesamt eine Minderung in Höhe von 10 % für angemessen, § 287 ZPO”. Dieser Einschätzung hat sich das Berufungsgericht auf Seite 5 seines Urteils angeschlossen und hat die vom Amtsgericht für den Monat November 2015 berücksichtigte Minderungsquote von 10 % der Bruttomiete auch für die weiteren Monate des Jahres 2015 angesetzt. Dies ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden.”

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Sind fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig möglich?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 231/17, Urteil vom 19.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. unter den Randnummern 10 – 42 wie folgt aus: ” Das Berufungsgericht hätte der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB nicht deswegen die Wirkung versagen dürfen, weil das Mietverhältnis bereits durch die vorrangig erfolgte fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB sein Ende gefunden hat und dies zur Folge hätte, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung “ins Leere” gegangen wäre. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der von den Klägern am 14. Juli 2016 wegen der eingetretenen Mietrückstände hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nicht hinreichend erfasst und hat zudem den Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundlegend verkannt.

11 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Klägern ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit ihrem Zugang am 14. Juli 2016 mit sofortiger Wirkung beendet hat. Der Beklagte zu 1 befand sich nach den in der Revisionsinstanz nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts mit den Mieten für Juni und Juli 2016 in Verzug. Damit lag der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vor. Da der Beklagte zu 1 den Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatte, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 – VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22; vom 27. September 2017 – VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN).
12 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB durch den rechtzeitigen Ausgleich der Rückstände erfüllt sind. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte zu 1 die rückständige Miete für Juni und Juli 2016 vollständig am 19. Juli 2016, und damit innerhalb der Schonfrist, beglichen. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung für August 2016 waren noch nicht entstanden.
13 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 573c BGB habe – trotz des späteren Unwirksamwerdens der fristlosen Kündigung infolge der getätigten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) – keine Wirkung mehr entfalten können, weil bereits die gleichzeitig zugegangene, aber vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis (zunächst) beendet habe.
14 Das Berufungsgericht hat sich nur am Rande mit der sich in erster Linie stellenden Frage befasst, wie die Kündigungserklärung eines Vermieters auszulegen ist, der – wie hier – zusätzlich zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise eine auf § 573Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung) gestützte ordentliche Kündigung erklärt. Es hat sich mit der Annahme begnügt, “nach dem im Kündigungsschreiben erklärten Willen der Kläger sollte […] “rein vorsorglich” das Mietverhältnis nach Verstreichen einer Frist (§ 573c BGB) enden, wenn es nicht schon zuvor durch die fristlos erklärte Kündigung beendet würde”.
15 Hierbei hat es sich wegen eines teilweise fehlerhaften Verständnisses der Rechtsnatur eines Gestaltungsrechts und aufgrund einer grundlegenden Verkennung der rechtlichen Wirkungen einer Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB von vornherein den Blick dafür verstellt, dass ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, diese bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsregeln nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Vielmehr bringt er damit – sofern keine belastbaren abweichenden Anhaltspunkte bestehen – regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB [unverzügliche Aufrechnung], § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird.
16 a) Ein Vermieter, der von der Kündigungsmöglichkeit des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch macht und diese mit einer hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll (so aber das Berufungsgericht), sondern erklärt zugleich, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer – entweder bei Zugang des Kündigungsschreibens schon gegebenen oder einer nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch Mieter) oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtungserklärung) rückwirkend eingetretenen – Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist. Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der Kündigungserklärung.
17 aa) Bei der Auslegung einer einseitigen, empfangsbedürftigen Willenserklärung, wie sie hier vorliegt, ist nicht allein auf den Wortlaut abzustellen. Vielmehr ist sie so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 21. Mai 2008 – IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30; vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 86/13, ZMR 2015, 216 Rn. 38; BAGE 41, 37, 46; jeweils mwN). Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsempfänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2006 – III ZR 166/05, NJW 2006, 3777 Rn. 18 mwN; BAG, aaO).
18 Gemessen daran erklärt ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und daneben hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung ausspricht, zum einen, dass er sich in erster Linie auf den Beendigungstatbestand des § 543Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beruft, also auf dessen Rechtswirkungen, nämlich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses, nicht verzichten will (vgl. auch BAGE 145, 184 Rn. 44; BAG, NJW 2014, 3533 Rn. 20; jeweils mwN [zu einer hilfsweise erfolgten ordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses]). Zum anderen bringt er damit zum Ausdruck, dass das Mietverhältnis – falls die vorrangig gewollte fristlose Kündigung (gleich aus welchen Gründen) nicht zu der angestrebten Beendigung führt – wenigstens mit Ablauf der geltenden Kündigungsfrist sein Ende finden soll.
19 bb) In Anbetracht der feinmaschigen, verschiedene Phasen berücksichtigenden Ausgestaltung, die eine fristlose, außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB durch den Gesetzgeber erfahren hat, steht bei Zugang einer wirksamen fristlosen Kündigung regelmäßig noch nicht endgültig fest, ob das Mietverhältnis hierdurch tatsächlich sein Ende gefunden hat. Bei verständiger Betrachtung bringt daher ein Vermieter, der seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, auch aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die zugleich erklärte (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e) ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung infolge der gesetzlichen Anordnung in § 543 Abs. 2 Satz 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht zu dem angestrebten Ziel der endgültigen sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses, sondern dazu geführt hat, dass dieses trotz fristloser Kündigung rückwirkend betrachtet als ununterbrochen fortgeführt gilt.
20 (1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrechnung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 – VIII ZR 261/15, aaO; vom 27. September 2017 – VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrückstände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Eine solche Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung der zuständigen Behörde führt gemäß § 569Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nur dann nicht zu einer nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, wenn dieser vor nicht länger als zwei Jahren eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
21 (2) Indem das Berufungsgericht allein darauf abstellt, dass eine in materieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) aufgelöst hat, lässt es diese rechtlichen Zusammenhänge außer Acht und spaltet den einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger, lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzelne Bestandteile auf. Das Berufungsgericht sieht seine gegenteilige Sichtweise durch den Charakter einer Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters und den Umstand bestätigt, dass eine einmal herbeigeführte Beendigung des Mietverhältnisses weder vorläufig eintreten noch wiederholt bewirkt werden könne. Um diese Gestaltungswirkung unangetastet zu lassen, spricht es einer Schonfristzahlung lediglich die Wirkung zu, dass entstandene Räumungs- und Herausgabeansprüche erlöschen. Seine Rechtsauffassung erweist sich aber bereits im Ansatz als unzutreffend.
22 (a) Zwar handelt es sich bei der Kündigung um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und – sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind – das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungsfrist enden lässt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 – XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 126 f., 128 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2018 – VIII ZR 26/17, ZIP 2018, 1244 Rn. 22 [zur Minderung im Kaufrecht]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung einer Dienstvereinbarung]). Die durch eine wirksam erklärte Kündigung eingetretene Umgestaltung des Mietverhältnisses kann grundsätzlich nicht mehr einseitig, sondern nur durch rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien rückgängig gemacht werden (BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 – XII ZR 195/96, aaO S. 128 f.; vgl. auch BAG, aaO).
23 (b) Dem Gesetzgeber bleibt es im Rahmen seines Gestaltungsspielraums jedoch unbenommen, die Gestaltungswirkung, die eine wirksame Kündigung mit ihrem Zugang entfaltet hat, rückwirkend entfallen zu lassen (so auch Beyer, GE 2018, 175). Hiervon hat der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht, indem er die durch das ausgeübte Gestaltungsrecht ausgelöste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer gesetzlichen Fiktion rückwirkend als nicht eingetreten behandelt.
24 Anders als das Berufungsgericht meint, ist die gesetzliche Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht dahin zu verstehen, dass im Falle einer Schonfristzahlung oder behördlicher Verpflichtungserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses nicht als rückgängig gemacht anzusehen ist, sondern hierdurch lediglich die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche des Vermieters (§ 546 Abs. 1 BGB) erlöschen. Vielmehr hat der Gesetzgeber insoweit die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt (so auch etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487[Rechtsentscheid zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 569 BGB Rn. 37; Häublein/LehmannRichter, ZMR 2018, 43 f.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 569 Rn. 39, 44; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 569 Rn. 30; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 BGB Rn. 43; Beyer, aaO S. 176; Weber, ZMR 1992, 41, 43 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]). Diese Sichtweise hat der Senat seinen Entscheidungen, die sich mit dem Tatbestand des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB befassen, unausgesprochen zugrunde gelegt.
25 Von diesem Verständnis gehen letztlich auch weitere Stimmen in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur aus, die sich zwar mit der Frage der gesetzlichen Fiktion nicht näher befassen, bei Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber eine rückwirkend eintretende Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung bejahen (vgl. etwa LG Bonn, Urteil vom 6. November 2014 – 6 S 154/14; LG Aurich, Beschluss vom 11. Oktober 2016 – 1 T 291/16; AG Sinsheim, NJW-RR 1986, 1345 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 569 Rn. 44; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 569 Rn. 23; Hinz in Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 6. Aufl., Kapitel 14 Rn. 290; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand 1. Juni 2018, § 569 BGB Rn. 75, 81; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand 1. Mai 2018, § 569 Rn. 13; BeckOGK-BGB/Geib, Stand 1. Juli 2018, § 569 Rn. 69; Schuschke in 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 735, 738; Buchmann, WuM 1996, 78, 79 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Soweit andere Autoren der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mit unterschiedlicher Begründung nur eine Heilungswirkung für die Zukunft (“ex-nunc-Wirkung”) beimessen (so etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., XII Rn. 152; Elzer in Prütting/Wegen/Weinrich, BGB, 12. Aufl., § 569 Rn. 18; Beuermann, WuM 1997, 151, 152 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; Both, Festschrift Blank, 2006, S. 93, 102 ff.; O’Sullivan, ZMR 2002, 250, 253), haben diese den Regelungsgehalt der genannten Vorschrift nur unzureichend erfasst und können sich insoweit auch nicht auf das – von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung angeführte – Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Dezember 2006 (IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 13; vgl. auch Senatsurteil vom 30. Juni 1960 – VIII ZR 200/59, NJW 1960, 2093[zu § 3 Abs. 3 MSchuG]) stützen. Denn mit der dort verwendeten Formulierung, das Mietverhältnis “lebe” nach einer rechtzeitigen Schonfristzahlung “wieder auf”, wird gerade zum Ausdruck gebracht, dass das bisherige Mietverhältnis fortgilt und nicht neu begründet werden soll.
26 Dass der Gesetzgeber mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die gesetzliche Fiktion einer rückwirkenden Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen fristlosen Kündigung nach § 543Abs. 2 Nr. 3 BGB angeordnet hat, ergibt sich zwar noch nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, jedoch folgt dies vor allem aus dem Regelungszweck und der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung und findet zudem im systematischen Zusammenhang zu § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Stütze.
27 (aa) § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs voraus. Sie kommt also – ebenso wie § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB – erst und nur dann zum Zuge, wenn das Gestaltungsrecht der fristlosen Kündigung ausgeübt und das Mietverhältnis durch die ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 – IX ZR 66/05, aaO). Der Gesetzgeber hat aber die Notwendigkeit gesehen, die durch die wirksame Ausübung des Gestaltungsrechts “fristlose Kündigung” bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses für bestimmte Fallgestaltungen zu durchbrechen. Dabei ging es ihm darum, in den Fällen, in denen er bei Abwägung der beiderseitigen Belange die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters für ausreichend gewahrt ansah (unverzügliche Aufrechnung des Mieters; Zahlung oder Verpflichtungserklärung innerhalb der Schonfrist), eine ununterbrochene und unveränderte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gewährleisten (vgl. auch Beyer, aaO).
28 Diese Zielsetzung wird in den Gesetzesmaterialien zu § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar nicht ausdrücklich angesprochen, sie klingt aber an mehreren Stellen an und lässt sich auch der Entstehungsgeschichte der genannten Vorschriften entnehmen. Im Rahmen der Begründung zu § 569 Abs. 3 BGB-E ist ausdrücklich von der Abfolge Mietrückstand, Kündigung und “Vertragsfortsetzung” die Rede (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Schon diese Wortwahl – es wird nicht der Begriff “Neubegründung des Mietverhältnisses” verwendet – bietet einen ersten Anhalt dafür, dass der Gesetzgeber das im Rahmen der Privatautonomie begründete Wohnraummietverhältnis nicht – unter Verkomplizierung der Rechtslage – dauerhaft in drei verschiedene Phasen aufspalten wollte, nämlich in ein zunächst bestehendes Mietverhältnis, anschließend in ein Rückabwicklungsverhältnis und ab Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB in ein gesetzlich neu begründetes, mit den ursprünglichen mietvertraglichen Vereinbarungen inhaltsgleiches Vertragsverhältnis, das aber nicht in jeder Hinsicht dem Mieter dieselben Rechte gewähren würde (etwa Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist des Vermieters wegen Neubegründung des Mietverhältnisses).
29 (bb) Ausschlaggebend ist letztlich jedoch, dass es dem Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht darum ging, eine rechtliche Lösung zu finden, die die Gestaltungswirkung einer Kündigung in jeder Hinsicht unangetastet lässt, sondern er eine für beide Seiten angemessene Regelung zu der Frage treffen wollte, unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis trotz wirksamer Kündigung fortzusetzen ist. Hierbei war für ihn entscheidend, ob der Mieter das finanzielle Interesse des Vermieters in einem noch hinnehmbaren zeitlichen Rahmen nachträglich befriedigt hat. In diesen Fällen wollte er den Mieter grundsätzlich so stellen, als ob das Mietverhältnis nicht beendet worden wäre. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf denselben Wertungen wie ihre Vorgängerregelungen beruht. Die genannte Bestimmung entspricht im Wesentlichen der durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505; im Folgenden Erstes Mietrechtsänderungsgesetz) eingeführten Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Vorschrift griff wiederum den in § 3 Abs. 3 des Gesetzes über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 entwickelten “Gedanken eines Nachholungsrechts des Mieters” auf (BT-Drucks. IV/806, S. 10; RGBl. I 1923, S. 353, im Folgenden Mieterschutzgesetz; vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 73).
30 (aaa) § 3 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes sah vor, dass dem Vermieter von Gebäuden oder Gebäudeteilen anstelle der bis dahin vorgesehenen Möglichkeit einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB in der seit 1. Januar 1900 geltenden Fassung [RGBl. I 1896, S. 195]) nur noch eine Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses eröffnet sein sollte (vgl. Begründung zum Gesetzesentwurf, RT-Drucks. Nr. 4185, S. 29, 32 f.). § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes ließ eine Aufhebung des Mietvertrags aber dann nicht (mehr) zu, wenn der Mieter den Vermieter vor Erlass des Urteils befriedigte oder wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und bis zum Erlass des Urteils die Aufrechnung erklärte. Demgegenüber sah § 554 Satz 3 BGB in der bis dahin geltenden Fassung lediglich vor, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs “unwirksam ist, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt” (RGBl. aaO).
31 (bbb) Mit dem Mieterschutzgesetz verfolgte der damalige Gesetzgeber die Zielsetzung, “den Mieter vor einer gegen seinen Willen erfolgenden Beendigung des Mietverhältnisses so weit zu schützen, als sich dies mit berechtigten Interessen des Vermieters irgendwie vereinen lässt” (RT-Drucks. Nr. 4185, S. 13). Durch den von ihm eingeführten Wegfall einer Aufhebung des Mietverhältnisses bei den – gegenüber § 554 BGB in der bis dahin geltenden Fassung erweiterten – Fallgestaltungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters vor Erlass eines Aufhebungsurteils brachte er zum Ausdruck, dass er bei Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur bei einer unverzüglichen Aufrechnung des Mieters, sondern auch bei einer erst im Verlauf des Aufhebungsverfahrens erfolgenden Aufrechnung oder Zahlung für unangemessen erachtete und das Mietverhältnis in all diesen Fallgestaltungen ohne Unterbrechung fortbestehen lassen wollte.
32 (ccc) Jahrzehnte später leitete der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes zwar einen Systemwechsel von dem Mieterschutz zu dem sozialen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches ein (vgl. BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. BT-Drucks. IV/806, S. 7) und ersetzte den bisherigen Anspruch des Vermieters auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses (wieder) durch ein Recht zur fristlosen Kündigung (BT-Drucks. aaO). Er gab aber im Falle einer Befriedigung des Vermieters binnen eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage dem Interesse des Mieters an dem Erhalt der Wohnung nach wie vor den Vorrang vor dem Beendigungsinteresse des Vermieters. Aus Sicht des Gesetzgebers hatte sich insoweit im Vergleich zum früheren Recht an der Interessenlage der Mietvertragsparteien nichts verändert. Wenn er an dem jahrzehntelang geltenden Nachholungsrecht des Mieters trotz der Rückkehr zu dem Gestaltungsrecht der Kündigung festhielt und dabei davon absah, die Rechtswirkungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters durch ausdrückliche Bestimmung dahin zu regeln, dass das Mietverhältnis in diesem Fall in Abweichung zur bisherigen Rechtslage – nach einer vertragslosen Zwischenphase – neu zu begründen ist, ist dies Ausdruck seines Willens, den Mieter nach erfolgter Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle grundsätzlich (Ausnahme: § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB aF) so zu stellen, als wäre das Mietverhältnis nie beendet worden.
33 Der Umstand, dass es sich bei der Kündigung des Vermieters um ein Gestaltungsrecht handelt, steht einer solchen Fiktion, die letztlich Ausdruck einer normativen Wertung ist, nicht entgegen. So entfällt die Wirkung einer Kündigung etwa auch im Falle ihrer Anfechtung – und zwar ebenfalls im Wege einer gesetzlichen Fiktion (§ 142 Abs. 1 BGB; vgl. etwa MünchKommBGB/Busche, aaO, § 142 Rn. 2) – rückwirkend (so auch Beyer, aaO S. 175). Durch eine solche Rückwirkungsfiktion wird auch kein mit einem Gestaltungsrecht nicht zu vereinbarender Schwebezustand geschaffen. Denn das Gesetz hält nicht die Gestaltungswirkung einer wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung in der Schwebe, sondern es ordnet an, dass die ausgelöste Gestaltungswirkung, die bis zu der Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung zu beachten ist (daher verlangt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch die Zahlung fälliger Nutzungsentschädigung nach § 546aBGB), rückwirkend als nicht eingetreten gilt.
34 (ddd) Dass der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes die Kündigung als rückwirkend unwirksam bewertet wissen wollte, lässt sich darüber hinaus auch aus dem Umstand ableiten, dass er das im Entwurf eines Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Mietrecht vorgesehene Gesamtregelungswerk, das nur in einzelnen Punkten (so etwa bezüglich der Härteklausel in § 556a BGB aF) vor Ende der Legislaturperiode noch verabschiedet werden konnte, nunmehr unter Übernahme der dort bereits eingeflossenen Wertungen verwirklichen wollte (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 7). Der genannte Entwurf hatte zwar nicht bei dem bereits damals vorgesehenen und später fast inhaltsgleich im Entwurf zum Ersten Mietrechtsänderungsgesetz übernommenen § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E (vgl. hierzu BT-Drucks. 3/1234, S. 21; BT-Drucks. IV/806, S. 3; es wurde lediglich ohne nähere Begründung die Wendung “ist unwirksam” in “wird unwirksam” geändert) näher dazu Stellung genommen, ob die “Unwirksamkeit” der Kündigung rückwirkend eintreten sollte. In der dortigen Entwurfsbegründung ist aber bezüglich der Härteklausel des § 565a BGB-E, in der sich in Abs. 3 Satz 2 ebenfalls die Wendung “durch den Widerspruch wird die Kündigung unwirksam” findet und die durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) mit verändertem, aber der Sache nach gleichbedeutendem Wortlaut (“Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen”) als § 556a BGB in das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs Eingang gefunden hat, ausdrücklich die Rede davon, dass der Widerspruch die “Nichtigkeit” der Kündigung, mit anderen Worten also deren rückwirkende Unwirksamkeit, zur Folge habe (BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. S. 22).
35 Dass die in den Gesetzesmaterialien erwähnte Nichtigkeitsfolge nur im Rahmen des § 565a BGB-E und nicht auch bei dem zeitgleich konzipierten § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E eintreten sollte, der dann nachfolgend durch das Erste Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft gesetzt worden ist, ist mangels gegenteiliger Anhaltspunkte auszuschließen.
36 (cc) Auch systematische Gründe sprechen für die beschriebene gesetzliche Fiktion der Rückwirkung einer rechtzeitig erfolgten Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB sieht – ebenso wie seine Vorgängerregelungen (vgl. etwa § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF; § 3 Abs. 3 Mieterschutzgesetz; § 554 Satz 3 BGB in der am 1. Januar 1900 in Kraft getretenen Fassung) – vor, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung hätte befreien können und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Hieran anknüpfend regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass “die Kündigung auch dann unwirksam wird”, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Norm erfüllt sind. Durch die Verwendung des Begriffs “auch” wird deutlich, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dieselbe Rechtswirkung entfalten soll wie die Regelung des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB.
37 Die letztgenannte Bestimmung geht auf § 554 Satz 3 BGB in der Fassung vom 1. Januar 1900 zurück, die ausweislich der Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch geschaffen wurde, um sicherzustellen, dass eine Aufrechnung, die die Forderung des Vermieters rückwirkend zum Erlöschen bringt (§ 389 BGB), auch die hierauf gestützte Kündigung rückwirkend unwirksam macht. Dabei trafen zwei gegensätzliche Meinungen aufeinander, die aber letztlich dasselbe Ziel verfolgten, so dass der Antrag auf Aufnahme des § 554 Satz 3 BGB aF die erforderliche Mehrheit fand. Eine Auffassung ging davon aus, dass die Rückwirkung der Aufrechnung auch die Kündigung automatisch rückwirkend hinfällig mache, wollte diese Möglichkeit dem Mieter aber im Interesse der Rechtssicherheit (einschränkend) nicht bei jeder Aufrechnung zubilligen, sondern nur für den Fall, dass er die Aufrechnung unverzüglich nach Ausspruch der Kündigung erklärt (Mugdan, Band 2, S. 872 f. [Protokolle zum BGB]). Die Gegenmeinung vertrat die Ansicht, dass sich aus den Wirkungen der Aufrechnung allein noch nicht ableiten lasse, dass auch die Kündigung rückwirkend entfalle, hielt es aber aus Gründen der Billigkeit für angezeigt, dem Mieter durch eine gesonderte gesetzliche Regelung eine solche Möglichkeit im Falle einer unverzüglich erklärten Aufrechnung – als Erweiterung seiner Rechtsposition – einzuräumen (Mugdan, aaO). Beide Auffassungen waren sich also darin einig, dass eine unverzügliche Aufrechnung zu einem rückwirkenden Wegfall der Kündigungswirkungen führen sollte.
38 (dd) Führt eine rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle somit dazu, dass die fristlose Kündigung rückwirkend als zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung unwirksam anzusehen ist, geht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht ins Leere, weil die fristlose Kündigung zwar das Mietverhältnis zunächst beendet hat, diese Beendigungswirkung aber wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als nicht eingetreten gilt und der Vermieter eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung regelmäßig auch auf den Umstand dieser rückwirkenden Fiktion stützt.
39 Soweit einzelne Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen, der Vermieter habe die hilfsweise ordentliche Kündigung nur für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung schon bei Zugang der Kündigungserklärung nicht begründet gewesen sei, und nicht darauf, dass sie infolge rechtzeitiger Schonfristzahlung rückwirkend als bei Zugang der Kündigungserklärung unwirksam anzusehen ist (LG Bielefeld, Urteil vom 29. Juni 1994 – 2 S 192/94; Buchmann, WuM 1996, 78, 79), entspricht dies nicht der gebotenen interessengerechten Auslegung der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung, die – wie bereits ausgeführt – auch aus Sicht eines objektiven Empfängers unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorgesehenen, ineinandergreifenden Phasen zu erfolgen hat.
40 Im Übrigen könnte die vom Berufungsgericht eingenommene Sichtweise unter Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen, dass dieser in Fällen des Zahlungsverzugs unter Verzicht auf eine fristlose Kündigung lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausspricht. Dies hätte eine vom Gesetzgeber nicht gewollte Aushöhlung des Rechts auf fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) zur Folge.
41 b) Dass die Kläger zeitgleich zu der fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen haben, ist – was letztlich auch das Berufungsgericht nicht in Frage stellt – zulässig. Zwar verträgt eine Kündigung grundsätzlich keine Bedingung, weil eine Gestaltungserklärung die Rechtslage eindeutig klären muss und den Erklärungsempfänger nicht im Ungewissen über den durch die Willenserklärung neu zu schaffenden Rechtszustand lassen darf (vgl. BGH, Urteile vom 21. März 1986 – V ZR 23/85, BGHZ 97, 264, 267 [zum Rücktritt]; vom 22. Oktober 2003 – XII ZR 112/02, NJW 2004, 284 unter 2 a aa [zur Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses]; vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e [zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses]; BAGE 97, 193, 195 [zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung eines Dienstverhältnisses]).
42 Wenn ein Vermieter – wie hier – einen Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, wird die hilfsweise ausgesprochene Kündigung jedoch unbedingt erklärt (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, aaO). Er spricht also beide Kündigungen gleichzeitig (und nicht zeitlich versetzt) aus, macht aber deutlich, dass die ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden soll (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, aaO). Weiter bringt er zum Ausdruck, dass die nachrangige Prüfung der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung bei objektiver und vernünftiger Betrachtung seiner Kündigungserklärung nicht nur dann erfolgen soll, wenn die fristlose Kündigung bereits bei ihrem Zugang unwirksam sein sollte, sondern auch dann, wenn sie nachträglich (durch unverzügliche Aufrechnung oder durch rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) als – bezogen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung – rückwirkend unwirksam gilt. Diese Angaben sind erforderlich, aber auch ausreichend, um die Bestimmtheit der Kündigungserklärungen zu gewährleisten.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Darf ein Vermieter eine Kameraattrappe auf dem Mietgrundstück installieren?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 305/17, Beschluss vom 01.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat der auf Entfernung der auf dem Grundstück …straße in Berlin installierten Kameras gerichteten Klage zutreffend in dem aus dem Urteilstenor zu 1. a) – e) ersichtlichen Umfang stattgegeben, da die Installation dieser Kameras auf dem streitgegenständlichen Grundstück – auch wenn es sich dabei um Attrappen handeln sollte – einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Klägers darstellt und nicht durch das gemäß Art. 14 GG in der Verfassung verankerte Recht der Beklagten, geeignete und erforderliche Maßnahmen zum Schutz des Eigentums zu ergreifen, gerechtfertigt ist.

Dagegen vermag die Berufung aus den zutreffenden und die Berufungsbegründung vollständig erschöpfen Gründen des angefochtenen Urteils, auf das die Kammer Bezug nimmt, nichts zu erinnern.

Die Bejahung eines Eingriffs in das aus Art. 2 GG hergeleitete allgemeine Persönlichkeitsrecht auch bei – zugunsten der Beklagten angenommenen – Kameraattrappen steht im Einklang mit der Rechtsprechung der Kammer, wonach der Überwachungsdruck einer Videokamera-Attrappe als dem einer funktionstüchtigen Videokamera entsprechend anzusehen ist, wenn äußerlich nicht zu erkennen ist, ob weiter eine bloße Attrappe oder eine Kamera mit Aufzeichnung betrieben wird (Kammer, Urt. v. 28. Oktober 2015 – 67 S 82/15). Nach der darin in Bezug genommenen Entscheidung des BGH (Urt. v. 16. März 2010 – VI ZR 176/09, NJW 2010, 1533-1535) kann abhängig von den Umständen des Einzelfalls auch bei tatsächlich nicht erfolgender Überwachung der verbleibende Überwachungsdruck ausreichen, wenn entsprechende Verdachtsmomente vorliegen. Das wäre dann nicht der Fall, wenn eine solche Erfassung nur durch eine äußerlich wahrnehmbare technische Veränderung der Anlage möglich wäre und wenn auch sonst Rechte Dritter nicht beeinträchtigt würden (BGH, a.a.O.).

Nach Maßgabe dieser Grundsätze sind vorliegend die Attrappen der tatsächlichen Überwachung gleichzustellen, da der verbleibende Überwachungsdruck auch nach dem Hinweis der Beklagten auf die Installation von bloßen Attrappen weiterhin für Besucher des Klägers und für Dritte aber auch für den Kläger selbst verbleibt, wenn äußerlich bei den mit einer funktionierenden LED-Lampe versehenen Kameras nicht zu erkennen ist, ob weiter eine bloße Attrappe oder – gegebenenfalls nach technischer Veränderung – eine Kamera mit Aufzeichnung betrieben wird. Dies gilt umso mehr, als anderenfalls der Kläger laufend die Gegebenheiten genau prüfen müsste, um sich zu vergewissern, ob es bei der Attrappe geblieben ist (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 11). Zudem wird die Beeinträchtigung dadurch verstärkt, dass angesichts der zahlreich vorhandenen Kameras der Druck einer umfassenden Dauerüberwachung entsteht.

Dieser Eingriff wäre allenfalls zur Abwehr überwiegender Beeinträchtigungen des durch Art. 14 GG geschützten Eigentums der Beklagten gerechtfertigt, wovon vorliegend aus den zutreffenden Gründen des Amtsgerichts nicht ausgegangen werden kann.

Voraussetzung dafür sind grundsätzlich das Besorgen schwerwiegender und nachhaltiger Beschädigungen von Eigentum, während nur leichtere Diebstähle bzw. Sachbeschädigungen, wie etwa durch Graffiti, sowie die allgemeine Abschreckung und Erhöhung der Sicherheit nicht geeignet sind, ein überwiegendes Interesse des Eigentümers zu rechtfertigen (vgl. Kammer, a.a.O, Tz. 12; AG Frankfurt a.M., Urt. v. 14. Januar 2014 – 33 C 3407/14, BeckRS 2015, 02878, beck-online m.w.N.; AG Aachen, Urt. v. 11. November 2003 – 10 C 386/03, NZM 2004, 339; a.A. AG Schöneberg, Urt. v. 30. Juli 2014 – 103 C 160/14, GE 2014, 1143).

Derartige besonderen Umstände sind vorliegend nicht gegeben. Es fehlt auch ausgehend von dem Beklagtenvortrag an der dauerhaften Gefahr hinreichend schwerwiegender nachhaltiger Beschädigungen des Eigentums. Zudem verweist das Amtsgericht die Beklagte zutreffend auf die Möglichkeit, dem Betreten Unbefugter durch funktionierende Schließanlagen entgegenzutreten. Insoweit ist bereits ein deutlich verbesserter Schutzes des Eigentums durch das von der Beklagten neu installierte automatische Tor der Durchfahrt …straße verbunden mit der dort angebrachten Kamera gegeben, die von dem Amtsgericht zur Abwehr der von dem Beklagten vorgetragenen drohenden Vandalismusschäden durch Personen von außen als gerechtfertigt angesehen wurde.

Ohne Erfolg macht die Beklagte schließlich geltend, dass der Unterlassungsanspruch verwirkt sei (§ 242 BGB). Dabei kann offen bleiben, ob dem Kläger das Ausmaß der nach dem Beklagtenvortrag überwiegend bereits vor der erstmaligen Beanstandung der installierten Kameras bekannt war. Jedenfalls fehlt es an dem für eine Vermietung erforderlichen Umstandsmoment. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müssen zu dem reinen Zeitablauf besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (BGH, Urt. v. 9. Oktober 2013 – XII ZR 59/12, MDR 2014, 51). Daran fehlt es hier selbst nach dem Vorbringen der Beklagten.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Ist ein Vermieter gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Mieter trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 66/18, Beschluss vom 30.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB bejaht. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristgemäß erklärte Kündigung vom 11.10.2017 mit Wirkung zum 31.07.2018 beendet, §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr.1, 573c Abs.1, 542 BGB.
Gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat, weil der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Der Berufung lässt sich nicht entnehmen, dass der Beklagte die fehlende Leistungsfähigkeit für die Mietzahlungen ab August 2017 mangels Verschulden gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB nicht zu vertreten gehabt hätte. Die eingetretene finanzielle Notlage war nicht unverschuldet, sondern Folge seiner bewussten Entscheidung, selbstständig tätig sein zu wollen, deshalb der Forderung nach Aufnahme einer angebotenen Tätigkeit nicht nachzukommen und folglich die Leistungen des Jobcenters nicht mehr in Anspruch nehmen zu können, ohne für die Leistungsfähigkeit bezüglich der Miete künftig Sorge zu tragen. Insbesondere hat das Amtsgericht zutreffend berücksichtigt, dass der Beklagte bereits seit Juni 2017 wusste, dass die Kosten der Unterkunft vom Jobcenter nicht mehr übernommen würden, ohne sich darum zu bemühen, die benötigten finanzielle Mittel für die Wohnung zu erlangen. Er ist weder gegen den Aufhebungsbescheid für die Mietzahlungen vorgegangen noch hat er auf andere Weise versucht, seine Mietzahlungspflichten abzusichern. Die Pauschalzahlung im August genügte jedenfalls nicht.

Das nach der Kündigung erfolgte Angebot zur Tilgung der Schulden durch das Jobcenter genügte nicht, um die Pflichtverletzung des Beklagten als weniger schwerwiegend und auch eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB nicht mehr rechtfertigend bewerten zu können. Auf das Angebot erfolgte schon keine Übernahme der Forderungen. Auch die schließlich mit einem Darlehn durch den Vater erfolgte Ausgleichung der offenen Beträge genügte hier aus dem vom Amtsgericht zutreffend herangezogenen Erwägungen nicht. Allein die Tilgung der offenen Forderungen des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 BGB reicht für sich genommen nicht aus, um die Pflichtverletzung des Mieters in Form des Zahlungsverzugs als weniger schwerwiegend und eine fristgemäße Kündigung nicht mehr rechtfertigend zu bewerten. Das würde entgegen dem Ausnahmecharakter von § 569 Abs. 3 BGB, der allein die Heilung der fristlosen Kündigung regelt, dazu führen, dass regelmäßig auch die fristgemäße Kündigung geheilt würde. Das hat der Bundesgerichtshof jedoch aus von der Kammer geteilten Erwägungen in ständiger Rechtsprechung abgelehnt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12 -, BGHZ 195, 64-73; Urteil vom 01. Juli 2015 – VIII ZR 278/13 -; Beschluss vom 20. Juli 2016 – VIII ZR 238/15).

Der Klägerin ist nicht vorzuhalten, dass sie eine Übernahme der Mietschulden durch das Jobcenter und die damit gemäß § 569 Abs. 3 BGB eintretende Heilung der fristlosen Kündigung dadurch hinderte, dass sie dem Jobcenter gegenüber nicht erklärte, das Mietverhältnis mit dem Beklagten fortsetzen zu wollen. Weder hatte die Klägerin als Vermieterin besondere Treuepflichten gegenüber dem Beklagten noch erweist sich ihr Festhalten an der Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristgemäße Kündigung als mit den guten Sitten nach Treu und Glauben gemäß § 242BGB nicht vereinbar. Die Klägerin ist nicht gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Beklagten trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen. Insbesondere ist die Klägerin als Vermieterin Mietern, die wie der Beklagte ihre Mietzahlungspflicht mit Hilfe staatlicher Transferleistungen erfüllen, nicht weitergehend verpflichtet, als anderen Mietern. Das Berufungsgericht folgt der ausgewogenen Bewertung des Amtsgerichts anhand der vorliegenden Umstände des Einzelfalls.

Eine Räumungsfrist über den 31.07.2018 vermag das Berufungsgericht dem Beklagten mit der aufgeführten Begründung nicht einzuräumen. Nach dem Mietvertrag bewohnt der Beklagte die nur 58 m² große 2-Zimmer-Wohnung allein. Auch seinem Antrag auf die Einräumung einer Räumungsfrist lässt sich nicht entnehmen, dass die Tochter mit in der Wohnung wohnt. Damit wirkt sich aber die erforderliche Wohnungssuche weder auf die bevorstehende Einschulung der Tochter noch auf deren Wohnverhältnisse unmittelbar aus. Ohnehin erscheint es dem Wohl eines Kindes förderlicher, die Wohnungssuche und den Umzug außerhalb der Schulzeit, also in Ferien vorzunehmen.”

Aus der Rubrik “Wissenswertes”:

 

Kann ein Vermieter seinem Mieter außerordentlich kündigen, wenn dieser eine scharfe Waffe inkl. Munition in seiner Wohnung aufbewahrt, ohne eine entsprechende waffenrechtliche Genehmigung zu besitzen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 54/18, Beschluss vom 25.06.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Im Ergebnis frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagte zur Räumung der hier gegenständlichen Wohnung verurteilt, denn das zwischen ihr und der Klägerin bestehende Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 19. September 2017 ausgesprochene Kündigung fristlos beendet worden, §§ 546 Abs. 1, 542, 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB.

Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind (vgl. BGH, Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, in Grundeigentum 2015, 853; Urteil v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJWSpezial 2014, 579). Nach § 569 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter den weiteren Voraussetzungen der Regelung, die § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die vorgenannten Voraussetzungen hat das Amtsgericht unter Berücksichtigung der Umstände des vorliegenden Falles auf der Grundlage des Sachvortrages der Parteien im Ergebnis zutreffend bejaht.

Offen bleiben kann dabei, inwieweit die unstreitigen Polizeieinsätze im Februar 2017 und am 12. Juli 2017, hier unter Einsatz eines SEK mit anschließender Festnahme zweier Söhne der Beklagten im Zusammenhang mit einer tatsächlichen, nachweisbaren oder nur vermuteten Teilnahme dieser am Diebstahl einer Goldmünze im Wert von 3,7 Millionen Euro aus dem Berliner BodeMuseum stehen.

Die Kündigung vom 19. September 2017 wurde unter anderem darauf gestützt, dass bei dem Polizeieinsatz Mitte Juli 2017 “scharfe Schusswaffen” in der Wohnung der Beklagten gefunden wurden. Zwar hat die Staatsanwaltschaft mit Schreiben vom 29. September 2017 “lediglich” bestätigt, dass eine Pistole und ein Magazin mit Munition bei der Durchsuchung der Wohnung aufgefunden wurden; es besteht indes kein Anhaltspunkt dafür, dass diese Gegenstände nicht unter die strengen Regelungen des Waffengesetzes fallen würden (vgl. nur § 1 WaffG).

Die Beklagte hat den Umstand, dass diese Gegenstände sich in ihrer Wohnung befanden und dort aufgefunden wurden, nicht bestritten, sondern sich auf den Hinweis beschränkt, dass die Staatsanwaltschaft von einer Pistole und einem Magazin, nicht aber von einer geladenen oder scharfen Schusswaffe spricht, § 138 Abs. 3 ZPO. Das traditionell restriktive Waffenrecht in Deutschland, das ausweislich § 1 WaffG dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient, regelt nicht nur den Umgang mit Waffen oder Munition, wie deren Erwerb und Besitz, das Führen und die Aufbewahrung, sondern auch die Voraussetzungen, unter denen jemand eine Waffe überhaupt besitzen darf (vgl. §§ 2ff WaffG).

Es ist kein Anhaltspunkt ersichtlich oder vorgetragen, der auch nur darauf hindeutet, dass die Waffe und die Munition sich erlaubt, das heißt legal in der Wohnung befanden, in der immerhin auch Personen lebten und leben, die das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet haben.

Der Umstand, dass gegen die Beklagte selbst und zwei ihrer Söhne, wobei nur einer zu den ursprünglich festgenommenen Söhnen gehört, Ermittlungen wegen einer Straftat nach dem Waffengesetz aufgenommen und im April 2018 nach § 170 Abs. 2 StPO eingestellt worden sind, besagt insoweit nichts. Selbst wenn zugunsten der Beklagten unterstellt würde, dass sie von der Waffe und der Munition nichts wusste, so hat sie für etwaige Pflichtverletzungen der Angehörigen ihres Haushaltes einzustehen, denen sie die Mietsache zum (Mit-)Gebrauch überlässt. Wenn die Ermittlungsverfahren wegen einer Straftat nach dem Waffengesetz gegen die Beklagte, Herrn ### sowie einen Herrn ## – für dessen Zugehörigkeit zum Haushalt der Beklagten sich nichts ergibt – eingestellt werden, belegt das weder einen erlaubten Waffenbesitz noch, dass keinem Haushaltsangehörigen eine Straftat nach dem WaffG zur Last gelegt wird bzw. werden kann.

Durch die rechtswidrige Aufbewahrung einer Waffe und eines Magazins mit Munition (§§ 1ff. WaffG) in der von ihr gemieteten Wohnung hat die Beklagte besonders schwer wiegend gegen ihre vertraglichen Obhutspflichten als Mieterin verstoßen (§§ 535, 241 Abs. 2 BGB), damit zugleich den Hausfrieden nachhaltig gestört, § 569 Abs. 2 BGB.

Das Mietverhältnis (§ 535 BGB) verpflichtet neben dem Vermieter auch den Mieter, die Rechtsgüter, Rechte und Interessen seines Vertragspartners zu schützen, § 214 Abs. 2 BGB. Infolgedessen hat der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht die Mietsache nicht nur schonend und pfleglich zu behandeln, sondern darüber hinausgehend alles zu unterlassen, was zu einer vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht umfassten Verschlechterung oder einem Schaden der Mietsache führen kann. Diese Schutzpflicht kann der Mieter, in dessen Besitz die Mietsache ist, nicht nur beim unmittelbaren Umgang mit der Mietsache verletzen, sondern auch dadurch, dass er von der Mietsache einen Gebrauch macht, der geeignet ist, schädigende Einwirkungen Dritter hervorzurufen (BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 49/16, WuM 2017, 10).

So liegt es hier. Selbst wenn die Aufbewahrung von Waffe und Munition nicht Anlass und Ursache des Polizei- bzw. SEK-Einsatzes war, so muss ein Mieter, in dessen Wohnung eine Straftat nach dem WaffG begangen wird, ohne weiteres damit rechnen, dass es zu strafprozessualen Maßnahmen kommen kann. Mit einem solchen Verhalten überschreitet der Mieter den ihm aufgrund seiner Mietzahlung zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (vgl. BGH, aaO, Rz. 15). Hinzu kommt – wie das Amtsgericht zutreffend ausführt – die objektive Gefahr, die von einer Waffe und einem Magazin mit Munition ausgehen; sie verleiht der Pflichtverletzung ein besonderes, den Ausspruch einer fristlosen Kündigung rechtfertigendes Gewicht.

Diese Gefahr belastet zudem den Hausfrieden in besonders schwer wiegender Weise, für dessen Erhalt im Interesse der anderen Bewohner des Mehrfamilienhauses zu sorgen den Vermieter eine Verpflichtung trifft, unabhängig davon, ob die Mitmieter von der Gefahr für den Hausfrieden wissen oder nicht. In Abhängigkeit vom konkreten Gefahrenpotenzial kann der Vermieter die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz des Zusammenlebens der Mieter in dem Haus treffen, ohne zunächst zu erkunden, ob sie von einzelnen als belanglos angesehen werden.

Dabei fällt hier ins Gewicht, dass das Waffengesetz mit seinen strengen Regelungen immerhin dem Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung dient; der Hausfrieden in einem Mehrfamilienhaus dürfte ohne weiteres als Teilbereich derselben anzusehen sein. Der Verstoß gegen die Regelungen des Waffengesetzes wird im Fall einer Schusswaffe – zum Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung – nicht als Ordnungswidrigkeit verfolgt, sondern als Straftat, §§ 51 f. WaffG.”