Genügt es bei Instandsetzungsarbeiten, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 T 73/18, Beschluss vom 30.07.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nach dem Sach- und Rechtsstand sowie nach billigem Ermessen, welches die Entscheidungskriterien nach § 91a Abs. 1 ZPO für die zu treffende Kostenentscheidung sind, ist es hier gerechtfertigt, den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Denn sie hatten begründeten Anlass zur Klageerhebung gegeben, denn sie hatten die Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung zu dulden, § 555aAbs. 1 BGB und befanden sich in Verzug mit der Annahme der ausreichend angebotenen (§ 295 BGB) Arbeiten in der Wohnung.

Ihre Duldungspflicht entstand nicht erst – anders als bei Modernisierungsarbeiten – nach Ablauf einer bestimmten Frist auf einer einen bestimmten Mindestinhalt enthaltenden Ankündigung, insbesondere unter Mitteilung eines Bauablaufplanes.

Die Klägerin schuldete zwar eine rechtzeitige Mitteilung über die Arbeiten, § 555a Abs. 2 BGB. Ihre Mitteilungs- bzw. Ankündigungspflicht ging allerdings nicht so weit, wie etwa die Pflichten des Vermieters zur Ankündigung im Falle einer Modernisierung, § 555c Abs. 1 bis 3 BGB. Insbesondere führt der Umstand, dass die dem Mieter nötigen Informationen sich erst aus mehreren Schreiben ergeben, nicht dazu, seine Duldungspflicht verneinen. So ist allein unter Zugrundelegung des Schreibens der Klägerin vom 12.07.2017 der Duldungsanspruch nicht zu verneinen gewesen.

Bei Instandsetzungsarbeiten genügt es gemäß § 555a Abs. 2 BGB, dass der Vermieter die Arbeiten zur Instandsetzung rechtzeitig ankündigt, damit sich der Mieter unter Berücksichtigung seiner sonstigen Belange auf die Arbeiten einstellen und entsprechende Vorkehrungen treffen kann. Das kann bei Berufstätigkeit die Beantragung von Urlaub usw. sein, ggf. die Absprache mit Dritten, um Zutritt zur Wohnung zu gewähren, um ggf. während der Arbeiten durch Anwesenheit in der Wohnung die eigenen Interessen zu gewährleisten. Die Beklagten konnten nicht allein mit der Begründung, berufstätig zu sein, ihre Duldungspflicht auf Zeiträume in der üblichen Freizeit beschränken.

Das gilt auch mit Blick auf die bereits im Zusammenhang mit der Schadensermittlung und Trocknung des Wasserschadens aufgewendeten Anwesenheitszeiten. Insoweit kann gegebenenfalls aus verschiedenen rechtlichen Aspekten Ausgleich vom Vermieter oder ggf. Dritten verlangt werden.

Aus der sich infolge der ersten Ankündigung vom 12.07.2017 entwickelnden Korrespondenz mit der Klägerin wussten die Beklagten, ab welchem Zeitpunkt Arbeiten stattfinden sollten bzw. konnten, ihnen war auch mitgeteilt worden, dass die Art der Arbeiten auch Unterbrechungen erforderlich machte, weil neben dem Sanitärgewerk Fliesenleger tätig werden mussten, zudem wegen der Trocknungs- bzw. Abbindungszeiten nicht vermeidbar waren, sodass die Arbeiten sich über mehrere Werktage hinziehen würden, während der das Bad mit einer weiteren Badewanne grundsätzlich nutzbar blieb. Zudem hatte die Klägerin mitgeteilt, dass die ausführenden Unternehmen die Folgetermine nach dem Beginn der Arbeiten “operativ” mit den Beklagten regeln würde, sodass berechtigten Belangen der Beklagten hinsichtlich ihrer zeitlichen Planung Rechnung getragen werden konnte. Ein Anspruch auf die vorherige Mitteilung eines detaillierten Bauablaufplanes bestand demgegenüber bei dieser Situation nicht.

Nachdem die Beklagten dann auf das Schreiben der Klägerin vom 24.07.2018 innerhalb der mit einer Woche angemessen gesetzten Frist keinen Termin für den Beginn der Arbeiten auswählten, auch keine Gründe mitteilten, die ihre Hinderung im fraglichen Zeitraum ab dem 08.08.2017 überhaupt erkennen ließen, ferner eine entsprechende telefonische Regelung eines Arbeitsbeginns durch Beendigung des Telefonats unterbanden, hatten sie zur Klageerhebung Anlass gegeben. Zwar beschränkt sich ein “Dulden” auf ein Gewährenlassen im Sinne eines Hinnehmens. Da hier aber Arbeiten in der Wohnung der Beklagten erfolgen mussten, umfasste das Dulden hier auch die Zutrittsgewährung und die Mitwirkung bei der Vereinbarung eines konkreten Arbeitsbeginns.”

Ist ein Vermieter berechtigt, wenn sich sein Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung in Verzug befindet, einen Rechtsanwalt mit der Mahnung zur Abgabe der Zustimmungserklärung zu beauftragen?

Die Antwort des Amtsgerichts Köpenick (AG Köpenick – 7 C 199/18, Urteil vom 04.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Köpenick in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die außergerichtlichen Anwaltskosten schuldet der Beklagte gemäß den §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1, 2 Ziff. 1 BGB, 2 Abs. 2, 13, 14 RVG, Ziff. 2300, 7002, 7008 W RVG aufgrund des mit Ablauf des Februar 2018 gemäß den §§ 280 Abs. 2 Ziff. 1, 558 b Abs. 2 BGB, spätestens jedoch mit dem Zugang des Mahnschreibens vom 6. März 2018 eingetretenen und die Anwaltsbeauftragung begründenden Verzuges. Soweit die Beklagte einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht mit der Begründung einwendet, mangels weitergehender Komplexität der Angelegenheit sei eine anwaltliche Beauftragung statt der weiteren Befassung der Hausverwaltung hiermit nicht erforderlich gewesen, kann das jedenfalls im Ergebnis nicht durchdringen, denn die anwaltliche Tätigkeit ist grundsätzlich eher, wenngleich im konkreten Fall nicht, geeignet, dem Schuldner die Ernsthaftigkeit der Rechtsverfolgung sowie die Sinnhaftigkeit der Erfüllung der Schuld vor Augen zu führen und somit einen gerichtlichen Rechtsstreit zu vermeiden.”

Kann der Einbau großflächiger bodentiefer Fenster an Stelle einer Fensterfront mit hüfthoher Brüstung als Wohnwertverbesserung angesehen werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: “Die Klägerinnen haben keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Duldung des Einbaus einer bodentiefen Fensteranlage gem. §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB.

Der Einbau von bodentiefen Fenstern stellt nicht generell eine Wohnwertverbesserung i. S. d. § 555b Nr. 4 BGB dar. Eine Wohnwertverbesserung ist jede bauliche Veränderung der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht. Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Wohnwert verbessert wird, orientiert sich nicht an der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern allein an der Verkehrsanschauung. Entscheidend ist, ob die Maßnahme nach der Verkehrsanschauung geeignet ist, die Attraktivität der Mietsache für künftige Mietinteressenten zu erhöhen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 555b Rn. 7).

Zwar kann davon ausgegangen werden, dass mit der größeren Fensterfläche der Lichteinfall im Zimmer 2 größer ist. Allerdings ist ein größerer Lichteinfall im Hinblick darauf, dass sich die Wohnung im X. OG befindet, zuvor bereits ein 3-?flügeliges Fenster von ca. 200 cm Breite und ca. 130 cm Höhe vorhanden war und das Zimmer als Schlafzimmer benutzt wird, nicht allgemein als Wohnwertverbesserung zu sehen.

Die Klägerinnen haben auch nicht hinreichend dargelegt, dass sich der Raum mit dem bodentiefen Fenster besser belüften ließe als mit dem Fenster, [hinsichtlich] dessen Einbaus die Beklagten gemäß Teilurteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 20. 1.2015 zur Duldung verpflichtet wurden. Denn bei beiden Fenstern sind die Flügel mit Dreh-?/Kippfunktion ausgestattet, so dass ein Unterschied nicht ersichtlich ist.

Ferner erhöht sich mit der größeren Fensterfläche der Blickeinfall in das Zimmer. Dies ist nach der Verkehrsanschauung als nicht wünschenswert zu sehen. Das Schlafzimmer einer Wohnung stellt allgemein einen privaten Rückzugs- und Entspannungsort dar. Es ist davon auszugehen, dass Mietinteressenten nicht möchten, dass andere Personen in das Zimmer hineinschauen können.

Aufgrund der Errichtung eines Neubaus gegenüber der Hausfassade mit der bodentiefen Fensteranlage der streitgegenständlichen Wohnung muss jedoch verstärkt damit gerechnet werden. Die größere Fensterfläche erhöht das Gefühl, beobachtet zu werden. Dieser Nachteil kann nicht durch das Anbringen von Vorhängen oder Gardinen an dem Fenster ausgeglichen werden. Denn bei ständig zugezogenen entsprechenden Vorrichtungen wirkt sich ein bodentiefes Fenster erst Recht nicht positiv aus. Auch kann das größere Zimmer 1 der Wohnung, das derzeit als Wohnzimmer benutzt wird, nicht als Schlafzimmer umfunktioniert werden. Denn es verfügt über eine bodentiefe Balkontür aus Kunststoffisolierglas mit zwei Flügeln, so dass sich derzeit keines der zwei Zimmer der Wohnung als Schlafzimmer eignet. Daher erhöht der Einbau der bodentiefen Fensteranlage die Attraktivität der Mietsache für künftige Mietinteressenten nicht.”

Kommt bei einer Modernisierung eine vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug der Mieter oder ein Ausweichen ins Hotel in der Regel nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Allerdings würde der Einbau einer Fußbodenheizung eine Härte i. S. d. § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB für die Beklagten bedeuten. Denn die Wohnung müsste laut der Ankündigung vom 20.7.2016 für die Zeit der Bauarbeiten von drei Monaten komplett ausgeräumt werden und die Beklagten müssten in eine Ersatzwohnung ausweichen. Ein solcher Umzug ist den Beklagten auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerinnen nicht zuzumuten.

Das Besitzrecht des Mieters ist eigentumsrechtlich geschützt und räumt ihm die Nutzungs- und Verfügungsbefugnis sowie gegen jedermann wirkende Schutzrechte ein (BVerfG, Beschl. v. 8.1.1985 – 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83, NJW 1985, 2633 [= WuM 1985, 75], beck-?online). Einmal entstanden, genießt das Besitzrecht Bestandsschutz, soweit es nicht durch eine wirksame Kündigung beendet wurde.

Aufgabe des Wohnraummietrechts ist es, die miteinander konkurrierenden Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter inhaltlich auszugestalten und die jeweiligen Befugnisse so zu bestimmen, dass die beiden Eigentumspositionen angemessen gewahrt bleiben, insbesondere die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigt und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug der Mieter oder ein Ausweichen ins Hotel kommt daher in der Regel nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende, zwingende Gründe für die Modernisierung sprechen (Schmidt-?Futterer/Eisenschmid, BGB § 555dRn. 24-?30, beck-?online).

Die Klägerinnen haben solche Gründe nicht dargelegt. Insbesondere haben sie nicht vorgetragen, dass die Modernisierung dringend sei und das Ende des Mietverhältnisses mit den Beklagten für die Durchführung der Maßnahmen nicht abgewartet werden könnte. Den Beklagten kann ohne Hinzutreten besonderer Umstände nicht zugemutet werden, für die Dauer der Bauarbeiten aus der Wohnung auszuziehen. Insoweit ist es irrelevant, dass die Beklagten über eine 1-?Zimmerwohnung in K. an der Ostsee verfügen. Denn es macht keinen Unterschied, wohin die Mieter für die Zeit der Baumaßnahmen ziehen könnten. Vielmehr ist angesichts des Schutzzwecks des § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB entscheidend, dass sie überhaupt ausziehen und die Belastungen eines Umzugs auf sich nehmen müssten.”

Stellt sich der Einbau einer Fußbodenheizung bei kleineren Wohnungen des unteren Preissegments grundsätzlich als Luxusmodernisierung dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. a) wie folgt aus: “Zwar erhöht der Einbau einer Fußbodenheizung generell den Wohnwert der Mieträume (LG Berlin, Urt. v. 18.1.2018, 64 S 7/17). Unabhängig von der erhöhten Stellmöglichkeit aufgrund des Wegfalls von Heizkörpern sorgt eine Fußbodenheizung auch für ein angenehmeres Raumklima durch die gleichmäßigere Verteilung der Wärme bei geringerer Vorlauftemperatur. Dieser Vorteil wirkt sich auch in den vorliegend einschlägigen Verkehrskreisen, d. h. in kleineren Wohnungen im niedrigeren Mietpreissegment, positiv auf die Vermarktung aus. Auf der anderen Seite handelt es sich dabei nicht um eine Luxusmodernisierung.”

Stellt der Einbau einer Dusche im Bad zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne mit Duschvorrichtung regelmäßig eine Wohnwertverbesserung dar?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. c) wie folgt aus: “Die Klägerinnen haben keinen Anspruch auf Duldung der Änderungsmaßnahmen im Bad gem. §§ 555bNr. 4, 555d Abs. 1 BGB.

Die Verlegung des Waschmaschinenanschlusses stellt schon keine Wohnwertverbesserung dar, weil ein Anschluss im Badezimmer bereits vor den angekündigten Maßnahmen vorhanden war.

Der Einbau einer Dusche zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne bringt grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung mit sich. Allerdings hätte der Einbau der Dusche eine Grundrissänderung der Wohnung zur Folge. Die Veränderung der Raumaufteilung muss nicht zwangsläufig einen Modernisierungscharakter haben (Schmidt-?Futterer/Eisenschmid, BGB § 555b Rn. 86-?87, beck-?online). Die Beurteilung, ob darin eine Wohnwertverbesserung zu sehen ist, unterliegt keiner generalisierenden, sondern einer Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung des konkreten Zuschnitts der Wohnung, der Wohnungsgröße und sonstiger baulichen Details sowie der allgemeinen Wohnbedürfnisse für die in Betracht kommenden Mieterkreise. Erhebliche Grundrissveränderungen fallen nicht unter den Modernisierungsbegriff. In solchen Fällen kann sich eine Duldungspflicht des Mieters nur aus § 242BGB ergeben (Schmidt-?Futterer/Eisenschmid, BGB § 555b Rn. 86-?87, beck-?online).

Die Grundrissänderung hätte eine Verengung des Flurs um einen Meter in der Breite zur Folge. … Es wäre weniger Stellplatz für Möbel vorhanden. Nach dem geplanten Grundriss könnte der Zutritt zum Zimmer 2 nicht mehr über den Flur erfolgen. Stattdessen müsste ein neuer Vorflur im Zimmer 1 errichtet werden, wodurch die Fläche des Zimmers 1 verringert und der fehlende Stauraum im Flur nicht kompensiert würde. Die Verkleinerung des Flurs und des Zimmers 1 sowie die Schnittänderung wirken sich bei einer Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 56 m2 negativ aus. Der Mieter, der eine Wohnung mit einem bestimmten Grundriss angemietet und diese entsprechend möbliert hat, muss grundsätzlich nicht hinnehmen, dass er seine Möbel nicht mehr stellen kann. Der Vorteil durch den Einbau einer Dusche bei bereits vorhandener Badewanne mit Duschmöglichkeit überwiegt nicht gegenüber der nachteiligen Änderung von Größe und Schnitt der Räume.

Eine Pflicht der Beklagten zur Duldung der Änderungen im Bad aus § 242BGB ist nicht gegeben. Im Rahmen des § 242 BGB kann es zwar je nach den Umständen des einzelnen Falls möglich sein, dass der Mieter Baumaßnahmen, die nicht unter dem Modernisierungsbegriff fallen, dulden muss. Es kommt aber nicht allein darauf an, ob dem Mieter die Beeinträchtigung, die die Baumaßnahme oder deren Durchführung mit sich bringt, zuzumuten ist. Vielmehr ist entscheidend, ob dem Vermieter die Unterlassung der geplanten Baumaßnahme oder deren Verschiebung bis zum Ende des Mietvertrags zugemutet werden kann. Dabei ist Ausgangspunkt der Grundsatz, dass Verträge zu halten sind, und dass der Mieter deshalb einen Anspruch auf ungestörten Mietbesitz hat. Das bedeutet, dass die Frage, ob ihm dennoch den Mietbesitz störende Neubaumaßnahmen zuzumuten sind, erst dann zu prüfen ist, wenn zuvor feststeht, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, die Baumaßnahmen zu unterlassen oder zu verschieben (BGH, Urt. v. 23.2.1972 – VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723, beck-?online). Die Klägerinnen haben vorliegend keine Umstände dargelegt, weshalb es ihnen nicht zuzumuten wäre, das Ende des Mietverhältnisses abzuwarten, um die Änderungsmaßnahmen durchzuführen. …”

Kann die Berliner Betriebskostenübersicht herangezogen werden, um zu beurteilen, ob bei den Hauswartkosten das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB eingehalten worden ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 18 C 46/17, Urteil vom 09.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “1. Gegenüber dem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 305,34 Euro steht dem Beklagten gegenüber der Klägerin ein Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1 i.V.m. 241 Abs. 2 BGB, i.V.m. § 556 Abs. 2 BGB in Höhe von 304,72 Euro wegen überhöhter Hauswartkosten zu, welcher auf Freihaltung gerichtet ist.

Insofern hat die Klägerin schuldhaft gegen die Pflicht zur Einhaltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit verstoßen.

a) Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der – nach entsprechender Vereinbarung – vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (vgl. BGH, Urteil vom 06. Juli 2011 – VIII ZR 340/10 -, Rn. 13).

Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist dabei der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (vgl. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – XII ZR 129/09); WuM 2008, 39).

Dabei verkennt das erkennende Gericht nicht, dass der Grundsatz für den Vermieter durchaus einen Ermessensspielraum enthält, den er einzelfallorientiert unter Berücksichtigung eines zumutbaren Zeit- und Organisationsaufwandes ausüben muss (vgl. Milger NZM 2012, 664) Letztendlich beinhaltet der Begriff der Wirtschaftlichkeit das Gebot der Sparsamkeit (Milger a.a.O.)

b) Der Vermieter muss sich bemühen, einen günstigen Vertrag abzuschließen. So muss er sich zunächst einen Marktüberblick verschaffen und Vergleiche anstellen (vgl. KG NZM 2011, 487). Er darf sich bereits im Normalfall nicht auf die Einholung eines einzelnen Angebots beschränken. Dass die Klägerin dies vor Abschluss des Vertrags mit der Firma ### Liegenschaften getan hätte, hat diese nicht vorgetragen.

2. Das erkennende Gericht hat den Einwand des Beklagten hinsichtlich eines Verstoßes gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit im vorliegenden Verfahren auch zu berücksichtigen.

a) Zwar hat im vorliegenden Verfahren lediglich der Mitmieter ### unter dem 02.12.2014 Widerspruch erhoben und der Beklagte erstmals Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid unter dem 13.03.2017 erhoben und sodann mit anwaltlichem Schriftsatz vom 25.10.2017 substantiiert Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung von 2012 erhoben.

b) Auf diese Einwendungen findet die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB indes keine Anwendung, denn die Ausschlussfrist des § 556Abs. 3 Satz 5 BGB findet auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach überwiegender Auffassung überhaupt keine Anwendung (vgl. Zehelein in Langenberg/Zehelein Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, J 75; derselbe NZM 2014, 269; Derckx NZM 2014, 372; a.A. Streyl NZM 2013, 97, 100; Flatow WuM 2012, 235, 237).

c) Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs um eine Nebenpflicht, die den Vermieter trifft (vgl. BGH NZM 2011, 705).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (vgl. BGH, Urteil vom 13. 6. 2007 – VIII ZR 78/06 = NZM 2007, 563; BGH, Urteil vom 28. 11. 2007 – VIII ZR 243/06 = NZM 2008, 78) ist der Wirtschaftlichkeitseinwand des Mieters von der Betriebskostenabrechnung selbst abgekoppelt zu begreifen: Er steht in keinem direkten Zusammenhang mit der Abrechnung, insbesondere nicht mit der Frage ihrer Richtigkeit. Die Ausschlussfrist dient allein der Klärung, welche Ansprüche dem Vermieter aus der Abrechnung zustehen, nicht aber dazu, ob er sie auch tatsächlich durchsetzen oder ob der Mieter einer Nachforderung oder Erhöhung der Vorauszahlungen eigene Ansprüche entgegenstellen kann. Zudem greift der Schutzzweck der Ausschlussfrist nicht, weil der Vermieter die Abrechnung nicht korrigieren kann/darf und Fragen der Beweismöglichkeiten sich angesichts der umfassenden Darlegungs- und Beweislast des Mieters nicht stellen. Schließlich ist der Zeitrahmen der Einwendungsfrist nicht auf das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot zugeschnitten (vgl. NZM, Zehelein, 2014, 369, beck-online).

Der Klägerin ist zuzugeben, dass die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB bezweckt, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht (vgl. BGH, Urteil vom 11. Mai 2016 – VIII ZR 209/15).

Gleichwohl ist es nach Auffassung des Gerichts dogmatisch unzutreffend, in Ansehung der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch nach § 280Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB auslöst (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 – XII ZR 170/13), diesen dem Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB unterfallen zu lassen. Dies hat der Bundesgerichtshof auch bisher nicht entschieden.

3. Dem Gericht steht ein Schätzungsermessen hinsichtlich der Höhe der Betriebskosten auf der Grundlage des örtlichen Betriebskostenspiegels zu (vgl. AG Naumburg, Urteil vom 25. Januar 2016 – 12 C 270/15).

a) Für die Leistungen des Hauswarts im Haus Emdener Straße 2 wird vorliegend ein Betriebskostenanteil des Beklagten bei einer Fläche von 127,32 qm, bei Annahme von Betriebskosten in Höhe von insgesamt 0,47 Euro pro qm/Monat, mithin insgesamt in Höhe von 718,08 Euro gemäß § 287 ZPO geschätzt.

b) Zwar hat die Klägerin insoweit Hauswartkosten in Höhe von 1022,80 Euro belegt, jedoch verstößt die Klägerin mit der Verursachung dieses Kostenumfangs gegen das unter Ziffer 1. dargestellte Wirtschaftlichkeitsgebot.

c) Der für eine entsprechende Pflichtverletzung darlegungspflichtige Beklagte hat unter Hinweis auf den örtlichen Betriebskostenspiegel von 2015, welcher die Betriebskostenabrechnungen des Jahres 2013 betrifft, dargelegt, das in der Region entsprechende Betriebskosten im Hinblick auf den Hauswart in Höhe von 0,18 Euro, im Hinblick auf die Gebäudereinigung in Höhe von 0,15 Euro, im Hinblick auf Schneebeseitigung in Höhe von 0,09 Euro und im Hinblick auf die Gartenpflege in Höhe von 0,09 Euro üblich sind. Das Gericht weist insoweit darauf hin, dass sich der von der Klägerin mit Schriftsatz vom 29.01.2018 benannte Betriebskostenspiegel von 2013 auf das Abrechnungsjahr 2011 bezog.

Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2015, welche sich auf das Abrechnungsjahr 2013 bezieht (vgl. Anlage B3, Bl. 86 d.A.), berechnen sich die streitigen Positionen, welche von der Firma ### Liegenschaften GmbH als Hauswart-Positionen abgerechnet werden, wie folgt:

Berliner Betriebskostenübersicht 2015 (Grundlage: Betriebskostenabrechnungen 2013)
Abrechnungsjahr 2013 Angaben in Euro/qm; monatlich
Betriebskostenart Unterer Spannenwert Mittelwert Oberer Spannenwert
________(4/5- Spanne) (4/5-Spanne)
Hauswart/Hausmeister _ 0,06 0,18 0,36
Gebäudereinigung und _ 0,06 0,15 0,26
Ungezieferbekämpfung ________ 
Schneebeseitigung __ 0,01 0,05 0,10
Gartenpflege ____ 0,01 0,09 0,19_

Der von der Klägerin berechnete Anteil in Höhe von 0,67 Euro/qm/Monat übersteigt demnach den mittleren Wert.

d) Bei einer entsprechenden Abweichung von einem regionalen Betriebskostenspiegel wie vorliegend dem Betriebskostenspiegel Berlin 2015 ist eine Beweislastumkehr anzunehmen bzw. widerlegbar zu vermuten, dass der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus Mietrecht 4. Auflage BGB § 556 Rz 155 a.E.).

e) Der Berliner Mietkostenspiegel 2015 stellt – auch im vorliegenden Fall – eine taugliche Schätzgrundlage dar.

Gern. § 287 Abs. 2 ZPO gilt § 287 Abs. 1 ZPO entsprechend für die Schätzung der Höhe vermögensrechtlicher Ansprüche, wenn wie vorliegend die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

Demnach soll das Gericht die Höhe der Forderung frei schätzen, wobei in Kauf genommen wird, dass die richterliche Schätzung unter Umständen mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmt (vgl. BGH NJW 2013, 525). Die Schätzung darf jedoch nicht völlig abstrakt erfolgen, sondern muss dem jeweiligen Einzelfall Rechnung tragen (vgl. Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 287 ZPO, Rn. 4).

Dies ist vorliegend der Fall, da der Betriebskostenspiegel 2015 des Landes Berlins eine repräsentative und taugliche Schätzgrundlage darstellt.

aa) Das Vorbringen der Klägerin, dass der von ihr in Rechnung gestellte Wert in Höhe von 0,67 Euro/qm/Monat zwischen dem mittleren Wert und dem oberen Wert liege, ist nicht entscheidungserheblich, da grundsätzlich von dem arithmetischen Mittel im Rahmen einer gerichtlichen Schätzung gem. § 287 ZPO auszugehen ist.

bb) Der unsubstantiierte Vortrag der Klägerin, dass es sich vorliegend um einem Altbau aus dem Jahre 1918 handele, indem naturgemäß höhere Hauswart- und Reinigungskosten anfielen, ist nicht hinreichend, um die umgelegten Hauswartkosten in Höhe von 0,67 Euro /qm/Monat zu rechtfertigen, bzw. die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebot zu bestreiten. Ein substantiiertes Bestreiten ergibt sich insbesondere auch nicht aus der E-Mail der Senatsverwaltung vom 12.03.2018, Bl. 131 d.A., welches lediglich eine Datenauswertung der einzelnen Wirtschaftseinheiten darstellt, und keinerlei Aussage im Hinblick auf möglicherweise anfallende höhere Kosten im Hinblick auf kleinere Wirtschaftseinheiten trifft.

cc) Überdies belaufen sich die Hauswartkosten bei einem Gebäude bis 1918 nach der von der Klägerin vorgelegten Betriebskostenübersicht in Anlage K 8, Bl. 130 d.A., auf 0,15 Euro/qm/Monat, was einen Betrag darstellt, der noch unter dem Mittelwert des Betriebskostenspiegels von 2015 liegt.

Welche ihr günstige Schätzungsgrundlage die Klägerin aus dem Verweis auf diese Umfrage geltend machen will, erschließt sich dem Gericht nicht. Soweit auf die höheren Kosten der Altbauten von 1919 bis 19 49 abgestellt wird, kann dies ersichtlich im vorliegenden Fall nicht gelten, da das streitgegenständliche Haus in der Emdener Straße 2 einen Altbau aus dem Jahr 2018 darstellt.

f) Das Gericht schätzt vorliegend den Kostenanteil des Beklagten auf den mittleren Wert des üblichen Betriebskostenanteils in der Region laut des örtlichen Betriebskostenspiegels von 2015. Des Weiteren sind zu der Position der Hauswartkosten, die unstreitig erbrachten zusätzlichen Tätigkeiten in Form von Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Schneebeseitigung und Gartenpflege hinzuzuaddieren.

Demnach ergibt sich ein Betrag in Höhe von insgesamt 0,47 Euro/qm/Monat. Bei einer anteiligen Fläche von 127,32 qm ergibt sich ein Betrag in Höhe von 59,84 Euro pro Monat, mithin 718,08 Euro pro Jahr.

Im Ergebnis sind demnach von dem in der Betriebskostenabrechnung geforderten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 305,34 Euro ein wegen eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht berechtigter Betriebskostenanteil für Hauswartkosten in Höhe von 304,72 Euro in Abzug zu bringen (Die belegten Hauswartkosten in Höhe von 1022,80 Euro erforderlichen Kosten in Höhe von 718,08 Euro). Abzüglich der geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 2040,00 Euro verbleibt ein Nachforderungsbetrag in Höhe von 0,62 Euro. Im Übrigen ist der Nachzahlungsanspruch durch Erfüllung gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen.”

Ist ein Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung der Mietvertragsbeziehung berechtigt, wenn sein Mieter, der dem Alkohol regelmäßig stark zuspricht, im betrunkenen Zustand im Mietobjekt einen erheblichen Wasserschaden verursacht?

Die Antwort des Amtsgerichts Pforzheim (AG Pforzheim – 8 C 63/17, Urteil vom 18.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Pforzheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung.

Das Mietverhältnis wurde durch die in der Klageschrift vom 3.4.2018 ausgesprochene fristlose Kündigung beendet.

1.) Zwar sind sowohl die außerordentliche fristlose, als auch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 21.11.2017 infolge der Begleichung des Mietrückstandes durch den Beklagten nach der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden.

Der Beklagte hat noch vor Rechtshängigkeit der Klage den gesamten Rückstand ausgeglichen.

Die Vorschrift ist entgegen der Ansicht der Klägerin in analoger Anwendung auch auf die ordentliche Kündigung anwendbar (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, BGB, 13. Aufl. 2017, § 569 Rn. 65).

2.) Allerdings ist die in der Klageschrift vom 3.4.2018 erklärte Kündigung als außerordentliche, fristlose Kündigung wirksam.

a) Die Klägerin war zu der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Der Beklagte hat den Wasseraustritt in seiner Mietwohnung in der Nacht vom 29.3. auf den 30.3.2018 zu verantworten und dadurch das streitgegenständliche Anwesen in der ###straße 33 in Pforzheim erheblich gefährdet.

Nach der Vorschrift des § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte, der dem Alkohol ersichtlich stark zuspricht, in der Nacht vom 29.3. auf den 30.3.2018 in alkoholisiertem Zustand in seiner Mietwohnung einen der Wasseranschlüsse für die Küche geöffnet und so Teile seiner Mietswohnung und Teile des Treppenhauses des Anwesens überflutet hat.

Die Zeugenaussagen sind allesamt glaubhaft und stimmen vollständig, auch in den Details, überein. Bei allen gehörten Zeugen handelte es sich um neutrale Zeugen, die ersichtlich keinen Anlass und auch keine Motivation hatten, durch ihre Aussagen einen Prozessausgang zu Lasten des Beklagten zu fördern. Der Beklagte selbst hat das Bild, das durch die Beweisaufnahme in der mündlichen Verhandlung von ihm gezeichnet wurde, vollumfänglich bestätigt. Schlüssiger Vortrag war von ihm nicht zu erlangen. Indes wurden die Beteiligten durch unqualifizierte und irrelevante Äußerungen aus dem Konzept gebracht und mitunter sogar beleidigt.

Dass die Ursache des Wasseraustritts ein geöffneter Wasseranschluss in der Küche war, an welchem ein Spülbecken fehlt, und nicht, wie der Beklagte vorträgt, der Abfluss des Waschbeckens im Badzimmer, ergibt sich insbesondere aus der glaubhaften Aussage des Zeugen ### sowie aus dem durch die Klägerin vorgelegten Schreiben der Stadt Pforzheim über den streitgegenständlichen Feuerwehreinsatz (Bl. 123 d. Akte). Nachdem der von dem Beklagten benannte Zeuge ### zu der mündlichen Verhandlung am 9.5.2018 nicht erschienen ist, musste ein neuer Termin für die Vernehmung des Zeugen nicht stattfinden. Dass der Zeuge den Abfluss im Bad der Mietwohnung repariert hat, kann als wahr unterstellt werden. Diese Indizientatsache vermag den Vortrag der Klägerin nicht zu erschüttern. Zu der konkreten Ursache des Geschehens am 29./30.3.2018 ist der Zeuge weder benannt, noch könnte er dazu etwas beitragen. Im Übrigen hätte der Beklagte als Mieter in gleicher Weise dafür Sorge zu tragen, dass der Abfluss des Waschbeckens nicht überläuft, so dass letztlich sogar dahin stehen könnte, ob das Wasser im Bad oder in der Küche überlief.

Im Hinblick auf die erhebliche Gefährdung des Hauses sowie der anderen Bewohner, ist der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnissen auch bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zu zumutbar.

Dies gilt insbesondere, da hinzukommt, dass der Beklagte die Wohnung in erheblichem Umfang verwahrlosen lässt. Ausweislich der durch die Klägerin vorgelegten Lichtbilder sowie der Zeugenaussagen ist die Mietwohnung extrem vermüllt. Es liegen neben der Kleidung des. Beklagten Scherben auf dem Boden, die Fließen sind durch Urin, Müll und Asche erheblich verdreckt und es geht – dies hat die Beweisaufnahme ergeben – ein in höchstem Maße unangenehmer Geruch von der Wohnung des Beklagten aus.

b) Die Klägerin war im Übrigen auch nach den Vorschriften der §§ 543Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Der Beklagte sorgt regelmäßig, insbesondere in der Nacht, für erheblichen Lärm und stört durch dieses Verhalten nachhaltig den Hausfrieden.

Nach § 569 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung auch dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Alle Zeugen bestätigten glaubwürdig und übereinstimmend, dass es durch den Beklagten, insbesondere in der Nacht, häufig zu erheblichen Ruhestörungen kommt und es ausgehend von der Mietwohnung des Beklagten zu unangenehmen Geruchsbelästigungen kommt. Der Beklagte lärmt und randaliert infolge seiner Alkoholisierung, so dass in regelmäßigen Abständen die Polizei gerufen werden muss. Nach der glaubhaften Aussage der Zeugin ### war die Polizei seit dem Vorfall am 29./30.3.2018 bereits drei- bis viermal vor Ort. Die anderen Mieter fühlen sich durch das Verhalten des Beklagten enorm belästigt und gestört. Dies kam in der mündlichen Verhandlung am 9.5.2018 deutlich zum Ausdruck.

Da es sich nicht um Einzelfälle handelt, sondern sich das Verhalten des Beklagten bereits über einen Zeitraum von mehreren Jahren erstreckt, ist auch nicht damit zu rechnen, dass sich sein Verhalten in naher Zukunft ändern wird. Unter diesen Umstände ist der Klägerin, insbesondere unter Berücksichtigung des Vorfalls vom 29./30.3.2018, ein Abwarten der Kündigungsfrist ebenfalls nicht zuzumuten.

c) Eine vorherige Abmahnung des Beklagten bedurfte es nicht.

Die sofortige Kündigung ohne Abmahnung war hier aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB gerechtfertigt.

Eine Abmahnung ist nur dann sinnvoll, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses (bei Unterlassen des beanstandeten Verhaltens in der Zukunft) überhaupt noch in Betracht kommt. Dies ist nicht der Fall, wenn das durch den Mietvertrag begründete gegenseitige Vertrauensverhältnis bereits endgültig zerstört worden ist und auch durch vertragsgemäßes Verhalten in der Zukunft nicht mehr wiederhergestellt werden kann (vgl. AG Karlsruhe, Urteil vom 03. Februar 2017, Az. 6 C 2930/16, Rn. 17).

Vorliegend ist aufgrund der schweren Vertragsverstöße des Beklagten nicht anzunehmen, dass das Vertrauensverhältnis zu der Klägerin jemals wieder hergestellt werden könnte. Der Beklagte hat die Interessen der Klägerin durch sein Verhalten erheblich und offensichtlich verletzt. Er hat sein Verhalten auch nach Rechtshängigkeit der Klage nicht geändert und zeigte im Termin zur mündlichen Verhandlung keinerlei Einsicht. Es ist daher gerade nicht damit zu rechnen, dass es künftig zu keinen weiteren vergleichbaren Handlungen des Beklagten mehr kommt.”

Ist eine Forderungsabtretung eines Mieters an ein Inkassounternehmen (legal tech-Unternehmen) dergestalt, alle seine Forderungen im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse einzuziehen, wirksam?

Die Antwort des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (AG Tempelhof-Kreuzberg – 19 C 277/17, Urteil vom 04.04.2018) lautet: Nein! (Achtung: anderer Auffassung LG Berlin – 65 S 70/18, Urteil vom 20.06.2018)

Zur Begründung führt das Amtsgericht Kreuzberg in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. wie folgt aus: “Die Klägerin ist nicht aktivlegitimiert. Die der Klägerin erteilte Vollmacht und Abtretung sind unwirksam, da sie gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen, § 134 BGB iVm §§ 2, 3, 10 RDG. Denn der der Klägerin erteilte Auftrag geht über die zulässige Inkassotätigkeit hinaus.

Das Rechtsdienstleistungsgesetz stellt ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB dar. Gemäß § 3 RDG ist die selbständige Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen nur in dem Umfang zulässig, in dem sie durch dieses Gesetz oder durch oder aufgrund anderer Gesetze erlaubt wird. Nach § 2 Abs. 2 RDG sind Inkassodienstleistungen erlaubt und werden definiert als: “[…] die Einziehung fremder oder zum Zweck der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen, wenn die Forderungseinziehung als eigenständiges Geschäft betrieben wird (Inkassodienstleistung).”

Die von der Klägerin erbrachten Leistungen gehen über eine reine Inkassotätigkeit hinaus. Wie aus Punkt 1.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin ersichtlich, übernimmt diese für die Mieter die Durchsetzung sämtlicher Forderungen im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse, insbesondere Auskunftsansprüche, Rückzahlungsansprüche zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, des Anspruchs auf (Teil-)rückzahlung bzw. (Teil-)freigabe der Mietkaution sowie weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete. Unter Punkt 1.4 verpflichtet sich die Klägerin erforderliche Informationen zur. Durchsetzung des Anspruchs auch beim Vermieter einzuholen.

Die Klägerin setzt damit nicht nur bestehende Ansprüche der Mieter durch, sondern lässt den Anspruch der Mieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten durch ihre Tätigkeit erst entstehen. Entgegen der Ansicht der Klägerseite betrifft die qualifizierte Rüge nach § 556 g Abs. 2 BGB, die die Klägerin regelmäßig ausspricht, gerade nicht nur das Fälligstellen des Anspruchs, sondern ist eine anspruchsbegründende Tatbestandsvoraussetzung, BeckOK MietR/Theesfeld BGB § 556g Rn. 9. Ohne die Erhebung der qualifizierten Rüge entsteht ein Rückzahlungsanspruch nicht. Die Rüge führt auch zu einer Rechtsfolge, so dass – entgegen der Ansicht der Klägerin – von einem Rechtsgeschäft auszugehen ist, welches unter § 134 BGB fällt, vgl. zum Rechtsgeschäft Palandt/Ellenberger, BGB, 77. Auflage, vor § 104 Rn. 2.

Die Klägerin übernimmt darüber hinaus zur Prüfung eines möglichen Anspruchs weitere Tätigkeiten. Vor allem holt sie Auskünfte bei den Vermietern ein. Dazu formuliert sie diese Auskunftsansprüche und setzt sie durch. Letztlich erbringt die Klägerin alle Tätigkeiten, die für die rechtliche Würdigung dessen, ob ein Anspruch besteht, notwendig sind. Dies übersteigt die erlaubte Tätigkeit eines Inkassos. Es ist – entgegen der Darstellung der Klägerin – nicht so, dass der Mieter über das Vorgehen entscheidet. Der Mieter erteilt im Internet, nachdem er sich mit Hilfe des Mietpreisrechners ein erstes Bild zur Zulässigkeit der Miethöhe gemacht hat, den Auftrag an die Klägerin. Jedoch ist damit noch keine seriöse Einschätzung über etwaige Ansprüche möglich. Denn dazu bedarf es weiterer Ermittlungen und eben der Schaffung der Tatbestandsvoraussetzungen. Daher erbringt die Klägerin letztlich die Arbeit der Ermittlung, Schaffung und Durchsetzung des Anspruchs.

Die Rechtsdienstleistung in Form des Ausspruchs der Rüge bzw. der Einholung von Auskünften ist auch nicht gemäß § 5 Abs. 1 S. 1 RDG als Nebenleitung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild des Handelnden erlaubt. Denn hier liegt in Rüge und Auskunft ein solches. Gewicht, dass dies nicht als Nebenleistung gewertet werden kann. Vielmehr stellt diese Tätigkeit einen umfassenden Teil der klägerischen Tätigkeit dar.”

Ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, wenn ein Mieter seinem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung zwecks Wartung von Rauchwarnmeldern verweigert?

Die Antwort des Landgerichts Konstanz (LG Konstanz – 11 S 83/17, Urteil vom 08.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Konstanz in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die fristlose Kündigung, welche im Schriftsatz des Klägervertreters vom 06.05.2016 erklärt worden ist, beendet wurde.

Diese fristlose Kündigung konnte zwar zunächst dem geschäftsunfähigen Beklagten nicht zugehen, sie ist jedoch in einem ausreichenden zeitlichen Zusammenhang dem Betreuer des Beklagten zugegangen und dies im engen zeitlichen Zusammenhang mit der Bestellung des Betreuers.

Diese Kündigung wurde im an das Amtsgericht gerichteten Schriftsatz des Klägervertreters vom 06.05.2016 in das Verfahren eingeführt. Unzweifelhaft kann eine Kündigung auch mit Klageerhebung erfolgen oder zu einem späteren Zeitpunkt in einem Schriftsatz im Prozess ausgesprochen werden. Wenn dann der entsprechende Schriftsatz der Gegenseite zugeht, ist diese Kündigung ‒ der Gegenseite ‒ zugegangen. Im vorliegenden Verfahren war die Klage sowie die Kündigung vom 06.05.2016 dem geschäftsunfähigen Beklagten zugestellt worden.

Damit war die Klage zunächst unzulässig und die in ihrem Rahmen erklärte Kündigung zunächst nicht zugegangen. Diese “Unzulässigkeit bzw. Nichtigkeit” der Klage wurde jedoch durch die rückwirkende Genehmigung des Betreuers nach dessen Bestellung geheilt. Möglich ist die Heilung der Nichtigkeit der ganzen Prozessführung auch ohne Zustimmung des Gegners durch den wahren gesetzlichen Vertreter ‒ hier den Betreuer ‒ (BGH, NJW 1999, 3263; NJW-RR 2009, 690, 691).

Eine solche ‒ zumindest konkludente ‒ Genehmigung ist hier durch den gesetzlichen Vertreter ‒ dem Betreuer des Beklagten ‒ nach dessen Bestellung erfolgt, indem er inhaltlich umfassend Stellung im Verfahren genommen hat.

Damit ist auch die im hiesigen Prozess erklärte Kündigung vom 06.05.2016 dem Betreuer wirksam zugegangen. Ein hinreichender zeitlicher Zusammenhang ist ebenfalls zu bejahen, da der Betreuer schon im September Akteneinsicht beantragt hat und diese ihm am 05.10.2016 durch das Amtsgericht gewährt wurde. Die Verzögerung ergab sich hier, da sich die Akte zum Zeit der Antragstellung beim Gutachter befand.

Folglich ist die Kündigung vom 06.05.2016 dem Betreuer des Beklagten wirksam zugegangen.

Die Kündigung vom 06.05.2016 wurde darauf gestützt, dass der Beklagte das Ablesen der Zählerstände und die Durchführung der Jahresprüfung des Rauchwarnmelders verhindert hat, indem er die von der Firma … beauftragte Ableserin ins Gesicht geschlagen und beleidigt hat sowie dem Nachfolgeableser den Zutritt verweigert hat.

In diesem Verhalten liegt ein wichtiger Kündigungsgrund im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Es muss dem Vermieter möglich sein, zur Wartung des Rauchmelders und Ablesen der Zählerstände die Wohnung zu betreten. Der Beklagte hat dies mehrfach verhindert.

Indem der Beklagte das Prüfen des Rauchmelders verhindert, gefährdet er das Mietobjekt, das gesamte Wohnhaus und seine Bewohner. Dies stellt eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses notwendig macht.

Die Kammer berücksichtigt hierbei, dass der Beklagte wohl schuldlos gehandelt hat. Aber im Vordergrund muss stehen, dass insbesondere sicherheitsrelevante Überprüfungen durch den Vermieter beim Mietobjekt durchgeführt werden müssen. Wenn der Vermieter die Rauchmelder nicht wartet bzw. warten kann, wird das Mietobjekt und seine Bewohner konkret erheblich gefährdet. Gegebenenfalls droht dem Vermieter auch der Verlust seines Versicherungsschutzes im Falle eines Brandes. Bei einer solch schwerwiegenden Gefährdung des Mietobjekts ergibt die Abwägung der beiderseitigen Interessen unter Berücksichtigung des schuldlosen Verhaltens des Beklagten, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Folglich wurde das Mietverhältnis mit der wirksamen außerordentlichen Kündigung vom 06.05.2016 wirksam beendet, wobei bezüglich des Zugangs der Kündigung auf die Kenntnisnahme durch den Betreuer im Rahmen des hiesigen Verfahrens und der Genehmigung der Prozessführung ab zu stellen ist.

Vorliegend war auch eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 BGB nicht erforderlich, da diese bei dem Beklagten offensichtlich ohne Wirkung wäre. Der Beklagte ist psychisch krank und, wie das in diesem Verfahren vom Amtsgericht eingeholte Gutachten aufzeigt, nicht einsichtsfähig. So weigern sich z. B. sein Betreuer und die Mitarbeiter der Hausverwaltung, die Wohnung zu betreten, so dass gegenwärtig auch ein etwaiger Wasserschaden nicht überprüft werden kann.

Die Einräumung einer Räumungsfrist gem. § 721 ZPO kommt vorliegend nicht in Betracht, da, wie oben bereits ausgeführt, den Vermietern aufgrund der Gefährdung des Mietobjekts, des gesamten Hauses und seiner Bewohner eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.”