Muss ein Mieter Prozesszinsen zahlen, wenn sein Vermieter die Mietsicherheit einklagt?

Die Antwort des Amtsgerichts Dortmund (AG Dortmund – 425 C 5989/18, Urteil vom 11.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Dortmund in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Beklagte schuldet den titulierten Betrag gem. § 551 BGB in Verbindung mit § 4 des Mietvertrages vom 8.6.2017.

Die Parteien haben dort wirksam die Zahlung einer Mietsicherheit vereinbart. Die vereinbarte Mietsicherheit beträgt 3 Monatskaltmieten. Die Beklagte hat bisher nur Teilzahlungen erbracht, so dass die titulierte Restforderung noch offen ist.

Die Beklagte ist auch verpflichtet, auf den titulierten Betrag gem. § 291BGB die zugesprochenen Zinsen zu zahlen. Zwar handelt es sich um Fremdgeld für die Klägerin und sie hat keinen Zinsschaden durch die Nichtzahlung der Kaution, aber § 291 BGB spricht dem Gläubiger unabhängig vom Vorliegen des Verzugs quasi als Strafe die Prozesszinsen zu. Der Anspruch auf Zahlung der Kaution war hier auch fällig (zum Fall der späteren Fälligkeit: BGH Urt. v. 10.10.1991 – III ZR 308/99, NJW 1991, 3274), da die dritte Rate in Höhe des letzten Drittels im November 2017 hätte gezahlt werden müssen.

Eine andere Frage ist die, ob diese Prozesszinsen die Kaution erhöhen. Dafür spricht viel, da die Zinsen auf die Kaution grundsätzlich dem Mieter zustehen und deshalb die Mietsicherheit erhöhen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Zinsen höher als die Zinsen für die Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist sind. Zwar hat die Klägerin dies so in Ihrem Mietvertrag vereinbart, das ist aber gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam, da es gegen § 551 Abs. 3 Satz 3 BG  verstößt, wonach die Zinsen unabhängig von deren Höhe immer dem Mieter zustehen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rn 77 mwN). Das gilt sogar für die von manchen Banken gezahlten Provisionen für Vermieter (Blank a.aO. Rn 78; Derleder WuM 2002, 239, 242). Nichts anderes gilt für die Prozesszinsen, was aber im Zweifel erst im Kautionsrückzahlungsprozess zu entscheiden wäre, wenn die Klägerin der Mieterin die Prozesszinsen nicht gutschreibt.”

Richtet sich eine Realofferte des Stromversorgers an den Hauseigentümer und Vermieter, wenn der Stromverbrauch in einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus über einen dieser Wohnung zugeordneten Zwischenzähler erfasst und Hauseigentümer und Wohnungsmieter im Mietvertrag vereinbart haben, dass der Mieter bei Bezug der Wohnung auf eigenen Namen einen Stromversorgungsvertrag mit dem örtlichen Versorger abzuschließen hat?

Die Antwort des Landgerichts Itzehoe (LG Itzehoe – 1 S 116/17, Urteil vom 08.05.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Itzehoe in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. a) – c) wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 408,55 Euro aus einem zwischen den Parteien geschlossenen Stromversorgungsvertrag.

a) Ein ausdrücklicher Vertragsschluss ist nicht erfolgt.

b) Es ist auch kein konkludenter Vertragsschluss nach den vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung (statt aller: BGH NJW 2014, 3148 ff.) vertretenen Grundsätzen der Realofferte erfolgt.

Danach ist in dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrags in Form einer so genannten Realofferte zu sehen. Diese wird von demjenigen konkludent angenommen, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt. Dieser Rechtsgrundsatz, der in § 2 II der Verordnungen über die Allgemeinen Bedingungen für die (Grund-)Versorgung mit Energie und Wasser (StromGVV, GasGVV, AVBWasserV, AVBFernwärmeV) lediglich wiederholt wird, trägt der Tatsache Rechnung, dass in der öffentlichen leitungsgebundenen Versorgung die angebotenen Leistungen vielfach ohne ausdrücklichen schriftlichen oder mündlichen Vertragsschluss in Anspruch genommen werden. Er zielt darauf ab, einen ersichtlich nicht gewollten vertragslosen Zustand bei den zu Grunde liegenden Versorgungsleistungen zu vermeiden, und berücksichtigt die normierende Kraft der Verkehrssitte, die dem sozialtypischen Verhalten der Annahme der Versorgungsleistungen den Gehalt einer echten Willenserklärung zumisst. Aus Sicht eines objektiven Empfängers stellt sich typischerweise die Vorhaltung der Energie und die Möglichkeit der Energieentnahme an den ordnungsgemäßen Entnahmevorrichtungen nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als Leistungsangebot und damit als Vertragsangebot dar. Die Inanspruchnahme der angebotenen Leistungen beinhaltet – auch bei entgegenstehenden ausdrücklichen Äußerungen – die schlüssig erklärte Annahme dieses Angebots, weil der Abnehmer weiß, dass die Lieferung nur gegen eine Gegenleistung erbracht zu werden pflegt.

Kommen mehrere Adressaten des schlüssig erklärten Vertragsangebots des Versorgungsunternehmens in Betracht, ist durch Auslegung aus Sicht eines verständigen Dritten in der Position des möglichen Erklärungsempfängers zu ermitteln, an wen sich die Realofferte richtet. Weichen der vom Erklärenden beabsichtigte Inhalt der Erklärung und das Verständnis des objektiven Empfängers voneinander ab, hat die – dem Erklärenden zurechenbare – objektive Bedeutung des Verhaltens aus der Sicht des Erklärungsgegners Vorrang vor dem subjektiven Willen des Erklärenden. Es kommt mithin nicht auf die subjektive Sicht des Erklärenden an, sondern darauf, an wen sich nach dem objektiven Empfängerhorizont das in der Bereitstellung (von Gas) liegende Vertragsangebot richtet.

Empfänger der im Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens liegenden Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrags ist hiernach typischerweise derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt (vgl. Senat, NJW 2014, 1951; NJW 2009, 913; NJW 2006, 1667 Rn. 20; NJW 2003, 2902; Senat, WuM 2006, 207 Rn. 2). Inhaber dieser Verfügungsgewalt ist grundsätzlich der Eigentümer, wobei es dabei jedoch nicht auf die Eigentümerstellung selbst, sondern auf die hierdurch vermittelte Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ankommt (Senat, WuM 2006, 207). Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt kann deshalb auch eine andere Person sein, etwa der Mieter oder Pächter eines Grundstücks, da diesem auf Grund des Miet- oder Pachtvertrags die tatsächliche Verfügungsgewalt über die ihm überlassene Miet- oder Pachtsache eingeräumt wird (Senat, WuM 2006, 207). Ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist, er also etwa weiß, dass das zu versorgende Grundstück sich im Besitz eines Mieters oder Pächters befindet und dieser die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss ausübt, ist unerheblich. Denn bei einer am objektiven Empfängerhorizont unter Beachtung der Verkehrsauffassung und des Gebots von Treu und Glauben ausgerichteten Auslegung der Realofferte eines Energieversorgers geht dessen Wille – ähnlich wie bei unternehmensbezogenen Geschäften – im Zweifel dahin, den – möglicherweise erst noch zu identifizierenden – Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss zu berechtigen und zu verpflichten. Jede andere Sichtweise würde dem in § 2 II der Verordnungen über die Allgemeinen Bedingungen für die (Grund-)Versorgung mit Energie (StromGVV, GasGVV, AVBFernwärmeV) zum Ausdruck gekommenen, an den beiderseitigen Interessen orientierten Verkehrsverständnis zuwiderlaufen, zur Vermeidung eines vertragslosen Zustands einen Vertrag mit demjenigen zu Stande zu bringen, der die angelieferte Energie oder das angelieferte Wasser entnimmt (vgl. BGH NJW 2014, 3148 f.).

In Anwendung dieser Grundsätze ist hier kein Stromversorgungsvertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zustande gekommen. Denn unstreitig ist der streitgegenständliche Stromzähler einer konkreten Wohnung zugeordnet, erfasst nur den Verbrauch in dieser Wohnung und diese Wohnung war ab dem 18.01.2013 vermietet. Die Würdigung des Amtsgerichts, dass der Beklagte durch Vorlage des entsprechenden Mietvertrages (Anlage B1, Bl. 36 ff. d.A.) bewiesen hat, dass die Wohnung ab diesem Zeitpunkt vermietet war, ist nicht zu beanstanden und wird durch die Klägerin auch nicht angegriffen. Die Kammer hat die Feststellungen des Amtsgerichts hierzu seiner Entscheidung zugrunde zu legen, § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Unstreitig enthielt der geschlossene Mietvertrag unter § 21 (Bl. 41 R d.A.) auch die Vereinbarung, dass sich der Mieter verpflichtet, sich sofort nach Bezug der Wohnung beim Stromlieferanten E.ON Hanse als Verbraucher registrieren zu lassen.

Das Angebot der Klägerin auf Abschluss eines Stromversorgungsvertrages richtete sich aus der allein maßgeblichen Sicht eines verständigen Dritten in der Position des möglichen Erklärungsempfängers unter diesen unstreitigen beziehungsweise bindend festgestellten Umständen nicht an den Beklagten als Grundstückseigentümer und Vermieter sondern an die Mieter des Beklagten als diejenigen, die den Strom in der von ihnen angemieteten Wohnung, der ein eigener Zähler zugeordnet ist, entnommen haben.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht entscheidend, wer die tatsächliche Verfügungsgewalt über den “Netzanschluss” im Sinne des § 5 Niederdruckanschlussverordnung (NDAV) innehat. In § 5 NDAV ist der Netzanschluss definiert als der Anschluss, der das Gasversorgungsnetz der allgemeinen Versorgung mit der Gasanlage des Anschlussnehmers, gerechnet von der Versorgungsleitung bis zu den Innenleitungen der Gebäude und Grundstücke, verbindet. Dass der Bundesgerichtshof diesen Punkt im Leitungsnetz gemeint hat, lässt sich dem Begriff “Versorgungsanschluss am Übergabepunkt” schon nicht entnehmen. Der Bundesgerichtshof hat auf eine konkretere Definition oder nähere technische Beschreibung des “Versorgungsanschlusses am Übergabepunkt” in seinen Entscheidungen verzichtet. Dabei wäre es erforderlich und ohne weiteres möglich gewesen, diesen Punkt – beispielsweise unter Heranziehung von der Definition in § 5 NDAV – technisch näher zu bestimmen, wenn es dem Bundesgerichtshof darauf angekommen wäre, diese konkrete Stelle im Leitungsnetz als entscheidend dafür festzulegen, an wen sich die Realofferte des Stromversorgers richtet. Daraus, dass dies unterblieben ist, folgt nach Auffassung der Kammer bereits, dass dies vom Bundesgerichtshof nicht gewollt und gemeint war.

Entscheidend für die Frage, ob der Beklagte hier Vertragspartner der Klägerin geworden ist, ist vielmehr die Erwägung des Bundesgerichtshofs, dass es vorrangig nicht auf die subjektive Sicht des Erklärenden ankommt, sondern darauf, an wen sich nach dem objektiven Empfängerhorizont das in der Bereitstellung (von Strom) liegende Vertragsangebot richtet. Denn ob ein schlüssiges Verhalten als eine – hier zum Vertragsschluss führende – Willenserklärung zu werten ist, bestimmt sich nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben. Hiernach kommt es entscheidend darauf an, wie das Verhalten objektiv aus der Sicht des Erklärungsgegners zu verstehen war, ob für den Beklagten also nach den ihm bekannten oder jedenfalls erkennbaren Umständen ersichtlich war, dass in der im streitigen Zeitraum über den der vermieteten Wohnung zugeordneten Stromzähler erfolgten Stromlieferung eine an ihn gerichtete Realofferte auf Abschluss eines Stromlieferungsvertrags zu sehen war. Dies ist in einer Gesamtschau der unstreitigen oder bewiesenen Umstände zu beurteilen.

Die Auslegung der hier feststehenden Umstände ergibt, dass der Beklagte die Stromlieferung nicht als an ihn gerichtete Realofferte verstehen musste. Ganz entscheidend ist hierbei, dass der streitgegenständliche Stromzähler einer einzelnen Mieteinheit, nämlich der von den Mietern …/… angemieteten Wohnung zugewiesen war, und nur deren Stromverbrauch erfasste. Da der Beklagte mit den Mietern auch vereinbart hatte, dass diese sich nach Bezug umgehend bei der Klägerin anzumelden hatten, durfte der Beklagte davon ausgehen, dass der ab Wohnungsübergabe erfolgte Stromverbrauch konkret erfasst und den Mietern zugeordnet würde. Dass die Klägerin den Inhalt des Mietvertrages zwischen dem Beklagten und seinen Mietern und die technische Ausgestaltung vor Ort nicht kennt, spielt keine Rolle. Denn es kommt auf die objektive Sicht des Beklagten als Erklärungsgegner an, der die Umstände kennt. Hinzu kommt, dass es aus Sicht des Beklagten allein die Mieter …/… waren, die den gelieferten Strom verbrauchten, nicht der Beklagte. Gerade in der Entnahme von Elektrizität aus dem Leitungsnetz ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber die konkludente Annahme der Realofferte zu erblicken, vergleiche auch § 2 Abs. 2 StromGVV. Entsprechend hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 22.07.2014 (BGH NJW 2014, 3150, 3151) auch auf die “Sachherrschaft über die gemieteten Räume und die darin vorhandenen Versorgungsanschlüsse” abgestellt. Der Bundesgerichtshof stellt damit auch auf die tatsächliche Entnahme des Stromes an den in den Räumen vorhandenen Versorgungsanschlüssen ab und nicht auf die bloße Bereitstellung von elektrischer Energie am Haus- bzw. Netzanschluss (so auch der vom Amtsgericht in Bezug genommene Hinweisbeschluss des LG Münster vom 12.09.2016, BeckRS 2016, 119837). Aus Sicht des Beklagten entnahm nicht er durch Bereitstellung von Elektrizität für seine Mieter den Strom, sondern seine Mieter taten dies durch den Anschluss von Endgeräten in der von ihnen gemieteten Wohnung. Unter Zugrundelegung dessen war es nicht der Beklagte, der die Realofferte der Klägerin angenommen hat. Vielmehr dürfte alles dafür sprechen, dass die Mieter des Beklagten Vertragspartner der Klägerin geworden sind.

Soweit die Klägerin vorträgt, dass es dem Beklagten als Vermieter zuzumuten sei, den Grundversorger mit einer kurzen Erklärung über die Person der neuen Mieter zu informieren, mag das zutreffen. Jedenfalls wird der Beklagte als Grundstückseigentümer und Vermieter aber nicht schon deshalb Vertragspartner der Klägerin, weil er eine entsprechende Anzeige unterlässt. Zuletzt mögen die Zahlungsausfälle durch sich nicht anmeldende Mieter für die Beklagte und letztlich für die gesamte Endverbrauchergemeinschaft ärgerlich und teuer sein. Dies ändert aber nichts daran, dass es für die Frage, wer die Realofferte annimmt, nicht auf den subjektiven Wunsch des Grundversorgers ankommt. Diesem nachvollziehbaren subjektiven Wunsch des Energieversorgers nach dem Eigentümer eines Mehrfamilienhauses als Vertragspartner verleiht die Entscheidung des Landgerichts Saarbrückens (Urteil vom 20.05.2016 – 10 S 13/16) zu viel Gewicht und hält sich damit nicht an die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze. Dass es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht auf den Hausanschluss ankommt, auf den das Landgericht Saarbrücken abstellt, ist bereits erörtert worden.

c) Der Beklagte ist auch nicht durch die Entnahme von Strom in der streitgegenständlichen Wohnung in einem vor der Vermietung an die Mieter …/… liegenden Zeitraum Vertragspartner der Klägerin geworden, so dass der Abschluss eines Versorgungsvertrages zwischen den Mietern … und der Klägerin mangels vertragslosen Zustandes ausscheiden würde. Die Wohnung wurde zwar unstreitig durch die Vormieterin … am 19.12.2012 unter Meldung eines Auszugszählerstandes verlassen. Die Klägerin hat die Entnahme einer relevanten und zu einem Vertragsschluss mit der Klägerin führenden Strommenge durch den Beklagten als Eigentümer aber nicht hinreichend schlüssig dargelegt. Unabhängig davon, dass schon nicht ausdrücklich behauptet worden ist, dass der Beklagte nach Auszug der Mieterin … in der Wohnung selbst Strom entnommen hat, ist zu berücksichtigen, dass selbst die Entnahme geringer Strommengen durch den Eigentümer – beispielsweise zum Zwecke einer Besichtigung – nicht zu einem konkludenten Vertragsschluss führen muss. Bei einer Auslegung unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Beteiligten würde eine solche geringe Entnahme nicht dazu führen, dass der beklagte Eigentümer hiermit eine an ihn gerichtete Realofferte zum Abschluss eines unbefristeten Grundversorgungsvertrags angenommen hätte, der mangels Kündigung auch den späteren Verbrauch durch den Mieter erfasste und einem Vertragsschluss mit dem Mieter entgegengestanden hätte. Derartige kurzfristige und geringfügige Energieentnahmen wären bei der Feststellung der Vertragsparteien zu vernachlässigen (BGH NJW 2014, 3148, 3150). Dass hier über der Erheblichkeitsschwelle liegende Strommengen entnommen worden wären, ist nicht ersichtlich und ergibt sich auch nicht aus den in den Stromrechnungen dargelegten Verbräuchen. Vielmehr wurde darin für den Zeitraum ab Auszug der Mieterin … am 18.12.2012 bis zum 31.12.2012 ein abgelesener Verbrauch von 0 Kilowattstunden angegeben. Der am 25.02.2013 wiederum abgelesene Verbrauch betraf bereits auch den Vermietungszeitraum an die Mieter … so dass sich auch hieraus nicht einmal eine gewisse Vermutung für eine Stromentnahme durch den Beklagten selbst ergeben kann.”

Hält im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer  Inhaltskontrolle stand, wenn der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 277/16, Urteil vom 22.08.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. – 3. a) – b) aa) – dd) unter den Randnummern 19 – 30 wie folgt aus: “Der Klägerin steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB) nicht zu. Denn die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nicht wirksam auf den Beklagten abgewälzt worden.

1. Im Ansatzpunkt zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Senatsurteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat (Senatsurteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, aaO Rn. 24).

2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass diese Grundsätze hier deshalb nicht anzuwenden seien, weil sich der Beklagte gegenüber der Vormieterin zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet hat.

Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass die in einem Schuldverhältnis gewährten Rechte ebenso wie die dort übernommenen Pflichten – von Ausnahmen wie zum Beispiel §§ 328, 566 BGB abgesehen – grundsätzlich relativ sind, das heißt, sie sind in ihren Wirkungen auf die an dem jeweiligen Schuldverhältnis beteiligten Parteien beschränkt (MünchKommBGB/Ernst, 7. Aufl., Einl. § 241 Rn. 18; Staudinger/Olzen, BGB, Neubearb. 2015, § 241 Rn. 299). Deshalb kann das Bestehen einer Renovierungsvereinbarung des Vormieters mit dem neuen Mieter grundsätzlich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der in dem Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen – hier der Vornahmeklausel – haben, insbesondere dergestalt, dass der Vermieter so gestellt werden könnte, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Wie bereits ausgeführt, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die formularmäßige Abwälzung der nach der gesetzlichen Regelung dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen grundsätzlich dann vor, wenn der Mieter – dem Vermieter gegenüber – verpflichtet wird, gegebenenfalls auch Gebrauchsspuren eines Vormieters zu beseitigen. So verhält es sich aber, wenn der Vermieter dem Mieter – wie hier die Klägerin dem Beklagten – eine nicht renovierte Wohnung übergibt und ihn gleichzeitig durch Formularklausel zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne ihm dafür einen angemessenen Ausgleich zu gewähren. Etwaige Verpflichtungen, die der neue Mieter – hier der Beklagte – gegenüber dem Vormieter – hier gegenüber der in erster Instanz vernommenen Zeugin A. – übernommen hat, vermögen an der Unwirksamkeit der im neuen Mietverhältnis enthaltenen Vornahmeklausel somit nichts zu ändern.

3. Die vom Berufungsgericht zur Begründung seiner Auffassung angestellte Überlegung, die Interessen von neuem Mieter, Vormieter und Vermieter würden es gebieten, den neuen Mieter wegen der nur zwischen ihm und dem Vormieter getroffenen Vereinbarung so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter eine renovierte Wohnung zur Verfügung gestellt, teilt der Senat nicht.

a) Es ist schon nicht erkennbar, dass die Interessen aller genannter Beteiligter in derartigen Fällen, wie es das Berufungsgericht offenbar meint, in die gleiche Richtung gehen. Das Berufungsgericht führt an, der neue Mieter könne das Interesse haben, die Wohnung in anderen Farben zu streichen als vom Vormieter dem Vermieter gegenüber geschuldet. Selbst wenn sich dies im Einzelfall so verhielte, ist nicht ersichtlich, dass dieses Interesse es rechtfertigen könnte, die nach dem Gesetz den Vermieter treffende Renovierungsverpflichtung formularmäßig auf den Mieter abzuwälzen.

b) Auch das vom Berufungsgericht genannte Interesse des Vermieters, bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses in der Lage zu sein, verlässlich beurteilen zu können, ob die von ihm verwendete Vornahmeklausel wirksam ist, verlangt es nicht, dem Vermieter eine Vereinbarung zugutekommen zu lassen, die der neue Mieter mit dem Vormieter geschlossen hat. Denn die Beurteilung der rechtlichen Wirksamkeit einer von ihm gestellten Vornahmeklausel ist dem Vermieter unabhängig von der Existenz etwaiger zweiseitiger Renovierungsvereinbarungen zwischen altem und neuem Mieter verlässlich möglich.

aa) Am Ende eines Mietverhältnisses obliegt dem Vermieter mit Blick auf das auslaufende Vertragsverhältnis mit dem bisherigen Mieter im eigenen Interesse die Prüfung, ob er gegen diesen einen Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen hat. Ist dies der Fall, kann er diesen Anspruch, der durch eine etwaige zweiseitige Renovierungsvereinbarung zwischen neuem Mieter und Vormieter nicht untergeht, geltend machen und so ohne weiteres sicherstellen, dass er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben kann mit der Folge, dass die Wirksamkeit einer im neuen Mietverhältnis vereinbarten Vornahmeklausel jedenfalls aus diesem rechtlichen Gesichtspunkt nicht in Frage steht.

bb) Besteht ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den bisherigen Mieter hingegen nicht, obliegt es ohnehin dem Vermieter, mit Blick auf den Bestand einer Vornahmeklausel im neuen Mietverhältnis, entweder die ihm notwendig erscheinenden Maßnahmen selbst durchzuführen, um dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben zu können oder dem neuen Mieter einen angemessenen Ausgleich für die Übergabe einer nicht renovierten Wohnung zu gewähren.

cc) Entscheidet sich der Vermieter hingegen dafür, dem neuen Mieter weder eine renovierte Wohnung noch einen angemessenen Ausgleich zu gewähren, besteht auch kein Grund, ihn als Verwender einer formularmäßigen Vornahmeklausel allein deshalb besser zu stellen, weil der neue Mieter Verpflichtungen gegenüber dem Vormieter eingegangen ist, an denen der Vermieter nicht beteiligt ist und die ihm gegenüber keine rechtliche Wirkung entfalten.

dd) Haben der scheidende Mieter und der neue Mieter ein wie auch immer geartetes Interesse daran, eine Regelung zur schuldbefreienden Übernahme einer im alten Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter wirksam bestehenden Renovierungsverpflichtung zu treffen, wird dies nach § 415 Abs. 1, 2 BGB nicht ohne die Beteiligung des Vermieters erfolgen können. Mit Blick auf die Wirksamkeit einer im neuen Mietverhältnis formularmäßig vereinbarten Vornahmeklausel obliegt es dabei dem der Schuldübernahme zustimmenden Vermieter im eigenen Interesse, in geeigneter Weise sicherzustellen, dass ein im Vertragsverhältnis Altmieter/Neumieter eventuell gewährter finanzieller Vorteil zum einen als angemessene Kompensation für die Übernahme der Renovierungsverpflichtung angesehen werden kann und zum anderen in der gebotenen Gesamtschau jedenfalls wirtschaftlich so zu bewerten ist als hätte ihn der Vermieter als Ausgleich für die von ihm unrenoviert übergebene Wohnung selbst gewährt.”

Ist der Verteilerschlüssel “Personenmonate” verständlich und transparent?

Die Antwort des Amtsgerichts Saarbrücken (AG Saarbrücken – 3 C 129/17, Urteil vom 14.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Verteilerschlüssel “Personenmonate” ist weder unverständlich noch intransparent. Es ist für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den im abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt (vgl. BGH Urt. Vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14 – m.w.N.).

Dies beinhaltet, dass abzustellen ist auf die Zahl der Bewohner der Wohnungen; sprich: die Personen. Auch ein Neugeborenes ist eine Person. Tatsächlich fallen auch für kleine Kinder durchaus Nebenkosten an; so etwa Wärme, Wasser, Müll usw. Es gibt daher keine Veranlassung, Kleinstkinder bei der Umlage auszuschließen.

Auch dass der Mieter ### die von ihm gemietete Wohnung nicht bewohnt, steht einer Umlage nicht entgegen; denn insoweit kann es rechtlich keinen Unterschied machen, ob eine Wohnung als Lager benutzt wird und nicht “bewohnt” ist, oder ob es sich um einen Leerstand handelt.

Im Falle des Leerstandes wird der Vermieter regelmäßig eine fiktive Person bei der Umlage ansetzen müssen. Dies ist dann auch geboten, wenn die Wohnung tatsächlich genutzt, wenn auch nicht bewohnt, wird, denn die Situation ist vergleichbar.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei Leerstand einzelner Wohnungen der Vermieter deren anteilige Kosten zu tragen hat. Beim Personenschlüssel gilt dann nichts anderes als bei der Verwendung des Flächenschlüssels. In beiden Fällen geht das Vermietungsrisiko zulasten des Vermieters. (vgl. BGH, Beschluss v. 08.01.2013 – VIII ZR 180/12, LG Mainz, Urteil vom 08.05.2012 – 6 S 136/11, Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13.Auflage 2017, § 556a BGB RN 70 ff m.w.N.). Es ist damit angemessen auch im Streitfall eine Person in der Abrechnung anzusetzen.”

Sind Darlegungen eines Vermieters zur Verrechnungsreihenfolge – sofern nicht eine Aufrechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt – im Rahmen einer Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung?

Die Antwort des Amtsgerichts Dresden (AG Dresden – 145 C 6419/17, Urteil vom 22.08.2018) lautet: Ja!

Führt die Eichfälligkeit von Messgeräten zu einem Verwendungsverbot der Messergebnisse?

Die Antwort des Landgerichts Limburg (LG Limburg – 3 S 39/18, Urteil vom 31.08.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Limburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. bis 3. wie folgt aus: “2. Die bislang nicht berücksichtigten, auch in der Berufungsinstanz aufrechterhaltenen Einwände des Beklagten gegen die Nachforderung, namentlich der Einwand, die inkorrekte Abrechnung beruhe auf der Eichfälligkeit von Messgeräten, stehen einem Nachzahlungsanspruch der Klägerin in ausgeurteilter Höhe jedoch im Ergebnis nicht entgegen.

Zum einen hat die Klägerin mit dem Hinweis, der Beklagte habe im Vorjahr unter Umständen mehr mit dem Ofen geheizt, eine durchaus plausible Erklärung für die erhöhten Vergleichswerte geliefert. Zwar formuliert die Klägerin dies grundsätzlich als Vermutung; der Beklagte ist dem allerdings nicht entgegen getreten. Zu berücksichtigen ist ferner, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Zeitraum Januar bis März gerade um heizintensive Monate handelt, die daher nicht rein proportional dem Gesamtverbrauch von zwölf Monaten des Vorjahres entgegen gehalten werden können.

Der ###-Abrechnung für 2015 ist zu entnehmen, dass fünf Warm- bzw. Kaltwasserzähler mit dem Index der abgelaufenen Eichfrist gekennzeichnet sind, wobei drei dieser Zähler (Nr. 161, Nr. 0820420, Nr. 79679915) den Verbrauch der anderen Mieteinheiten betreffen; bei den Zählern Nr. 4402 und Nr. 431498 handelt es sich um die Hauptzähler der Warm- und Kaltwasserverteilung des Mietobjekts. Auf der Grundlage eines von EON mitgeteilten Brennstoffverbrauchs in Höhe von 1.019,78 E zuzüglich weiterer Heizungsbetriebskosten, Zusatzkosten Heizung und Zusatzkosten Warmwasser hat die Firma ### Gesamtkosten der Heizungsanlage in Höhe von 1.816,92 Euro für den Abrechnungszeitraum 01.01.2015 bis 31.12.2015 errechnet. In der von der Klägerin vorgenommenen rein verbrauchsabhängigen Umverteilung sollen hiervon auf den Beklagten Heiz- und Warmwasserkosten von insgesamt 945,68 Euro entfallen (Bl. 24 d. A.); soweit die Umverteilung zunächst von Gesamtjahreswerten ausging, hat die Klägerin bei ihrer Nachforderung korrekterweise nur die, ebenfalls von ### ermittelten, Werte für den Nutzungszeitraum bis zum 31.03.2015 verwendet.

Sollte der Klägerin infolge der teilweise nicht geeichten Messgeräte eine verbrauchsabhängige Abrechnung verwehrt sein, würde prinzipiell der gesetzliche Umlagemaßstab gemäß § 556a Abs. 1 BGB, das heißt eine Abrechnung nach Quadratmetern, gelten. Nach der Rechtsprechung ist in diesem Fall die flächenmäßige Umlage zudem schadensersatzbedingt zu kürzen (vgl. BGH, Beschluss v. 13.03.2012 – VIII ZR 218/11 = ZMR 2012, 615 unter dem Gesichtspunkt einer Vertragsverletzung infolge unterbliebener Verbrauchserfassung), regelmäßig um 15 % als Erfahrungswert der Kostendifferenz zwischen verbrauchsabhängiger und verbrauchsunabhängiger Erfassung (§ 12 HeizkostenVO analog; vgl. LG Berlin, Urteil v. 11.11.2011 – 63 S 149/11; LG Kleve, Urteil v. 19.042007 – 6 S 205/06 = ZMR 2007, 620; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 Rn. 351). Hierzu hat die Klägerin bereits erstinstanzlich vorgerechnet, dass auf der Grundlage der “Gesamtkosten Heizungsanlage” in Höhe von 1.816,92 Euro im Verhältnis zu der Wohnfläche des Beklagten von 120 m² abzüglich 15 % eine Nachforderung in Höhe von 955,28 Euro auf den Beklagten entfallen und ihn damit sogar schlechter stellen würde als die verbrauchsabhängige Umlage in Höhe von 945,68 E.

Unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Kürzungen der Klageforderung und nach Verrechnung der Mietrückstände und der Kaution ist damit jedenfalls im Ergebnis ein Nachzahlungsanspruch der Klägerin in der ausgeurteilten Höhe von 835,71 Euro begründet.

3. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn, wie von dem Beklagten vertreten, die Neuregelung des MessEG zum 01.01.2015 ein grundsätzliches Verwendungsverbot von Daten nicht geeichter Erfassungsgeräte in der Betriebskostenabrechnung bewirken würde und der Ablauf der Eichfrist einzelner Messgeräte die Unverwertbarkeit sämtlicher Messergebnisse und der gesamten Abrechnung zur Folge hätte. In dieser Hinsicht wird teilweise vertreten, dass die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach Verbrauchswerte eines nicht geeichten Zählers im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verwendet werden dürfen und lediglich deren Richtigkeitsvermutung entfallen soll (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VII ZR 112/10 = WW 2011, 598; MDR 2011, 92), angesichts § 33 Abs. 1 MessEG n.F. und der maßgeblichen Ziele des Eichrechts überholt sei (so Lammel, WuM 2015, 531). Im hier zu entscheidenden Fall wäre dies insoweit relevant, als die o.g. quadratmeterbezogene Umlage mit den “Gesamtkosten Heizungsanlage” in Höhe von 1.816,92 Euro einen Wert zugrunde legt, der jedenfalls zum Teil (“Zusatzkosten Warmwasser”) von eichüberfälligen Messgeräten stammt.

Die Kammer folgt der Ansicht, dass § 33 Abs. 1 MessEG n.F. ein grundsätzliches, auch zivilprozessual wirkendes Verwendungsverbot statuiere, nicht; ebenso erscheint eine Abkehr von der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung nach BGH, Urteil vom 17.11.2010 VII ZR 112/10 nicht geboten. Vielmehr ist zwischen der in § 33 Abs. 1, 2 MessEG n.F. statuierten Pflicht, nur geeichte Messgeräte zu verwenden, einerseits und den Folgen eines Verstoßes hiergegen andererseits zu unterscheiden, wobei wiederum allein die zivilrechtlichen – und nicht verwaltungsrechtlichen, bußgeldbezogenen (§ 60 MessEG) – Konsequenzen in den Blick zu nehmen sind. Konkrete oder gar zwingende Vorgaben hierfür enthält § 33 Abs. 1 MessEG als Norm des öffentlichen Rechts nicht, jedenfalls nicht unmittelbar. Ein Verstoß gegen § 33 Abs. 1 MessEG könnte nur über dessen Auslegung als ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB zivilrechtliche Folge haben. Jedoch handelt es sich bei der Betriebskostenabrechnung nach herrschender Ansicht um kein Rechtsgeschäft, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung, eine Wissenserklärung bzw. ein Rechenwerk (Zehelein, NZM 2017, 794 m.w.N.); das Ziel des MessEG, die Richtigkeit des Eichvorgangs zu gewährleisten, rechtfertigt auch keine analoge Anwendung des § 134BGB. Geht es im Eichrecht primär um den Schutz des Verbrauchers auf der Basis richtiger Messergebnisse, ohne dass die Verwendung geeichter Geräte zum Selbstzweck wird, Ist ein zivilprozessuales absolutes Verwendungs- und Verwertungsverbot nicht zwingend (Zehelein, NZM 2017, 794). Eine Beweislastumkehr durch den Wegfall der Vermutungswirkung für die Richtigkeit der Messergebnisse sowie die Möglichkeit der Schätzung unter Berücksichtigung eines schadensersatzbedingten Abzugs, wie bislang höchstrichterlich vertreten, erscheinen vor diesem Hintergrund noch immer angebracht wie ausreichend.”

Steht einem Mieter eines Altbaus nach der Modernisierung der Fenster grundsätzlich ein Anspruch auf Erteilung einer Auskunft zu dem dann erforderlichen Heiz- und Lüftungsverhalten zu?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 217/16, Urteil vom 26.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Nach Auffassung der Kammer steht dem Mieter eines Altbaus nach der Modernisierung der Fenster grundsätzlich ein Anspruch auf Erteilung einer Auskunft zu dem dann erforderlichen Heiz- und Lüftungsverhalten zu. Erforderlichenfalls hat der Vermieter mit Hilfe eines Architekten oder Sachverständigen die zur Vermeidung von Schimmelbildung erforderlichen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Sodann hat er den Mieter präzise und sachgerecht auf die neuen Anforderungen an sein Heiz- und Lüftungserhalten im veränderten Raumklima hinzuweisen (so LG Gießen, Urteil vom 12.4.2000, Az. 1 S 63/00; LG München I, Urteil vom 8.3.2007, Az. 31 S 14459/06; Eisenschmid in Schmidt/Futterer, § 536 Rn. 230). Nach Auffassung der Kammer besteht dabei allerdings nicht die Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter, ein Lüftungskonzept nach der DIN 1946/6 zu erstellen.

Die DIN – Vorschrift ist primär nur für die am Bau bzw. an der Renovierung des Gebäudes Beteiligten verbindlich. Sie gilt nicht im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter (vgl. AG Reinbek, Urteil vom 4.7.2014, Az. 15 C 77/14 in WuM 2014, 568-569). Im Einzelfall sind die Anforderungen an die Auskunft zu prüfen, diese mögen auch unter bestimmten Umständen den Anforderungen der DIN-Norm entsprechen. Einen grundsätzlichen Anspruch auf Erteilung eines Lüftungskonzeptes nach der DIN-Norm 1946/6 nimmt die Kammer jedoch im Verhältnis Vermieter/Mieter nicht an.”

Kann in der Regel bei einem Sachverständigengutachten über die Miethöhe auf eine Offenlegung von Mietpreis und Adressen der Vergleichswohnungen oder sonstigen Angaben über deren Beschaffenheit verzichtet werden?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 217/16, Urteil vom 26.04.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Namen und Anschriften der Mieter müssen nicht offengelegt werden (vgl. LG Berlin, NZM 2013, 143; BVerfG, Kammerbeschluss vom 16.7.1997, Az. 1 BVR 860/97). Zwar hat das BVerfG entschieden, dass auf eine Offenlegung von Mietpreis und Adressen der Vergleichswohnungen oder sonstigen Angaben über deren Beschaffenheit in aller Regel nicht verzichtet werden kann, soweit deren Kenntnis für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich ist. Soweit jedoch eine Offenlegung aus anerkennenswerten Gründen unterbleibt und auf eine Verwertung des Gutachtens aus überwiegenden Interessen der beweispflichtigen Partei nicht verzichtet werden kann, kann allerdings für ein Gutachten je nach den Umständen des Falles die genaue Beschreibung der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen durch den Sachverständigen genügen, um dem Richter die Überzeugung von der Richtigkeit der verwendeten Daten zu vermitteln und den Parteien hinreichende Anhaltspunkte für eine kritische Würdigung an die Hand zu geben.

Der Sachverständige hat im Rahmen der mündlichen Erläuterung des Gutachtens dargelegt, dass eine Datenerhebung nur sehr schwer möglich ist, wenn den befragten Mietern mitgeteilt wird, dass sämtliche Daten offengelegt werden. Die meisten Mieter würden seiner Erfahrung nach von der Mitteilung ihrer Daten absehen. Darüber hinaus bezieht der Sachverständige nach seinen glaubhaften Bekundungen viele Daten aus gerichtlichen Mietwertgutachten. Die Offenlegung dieser Daten ist dem Sachverständigen nicht gestattet.

Die von dem Sachverständigen mitgeteilten Gründe sind unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts anerkennenswert. Weiter genügt die Beschreibung der Vergleichswohnungen für eine Überzeugung der Kammer dahingehend, dass an dem tatsächlichen Vorhandensein der Objekte sowie der beschriebenen Ausstattungsdetails und der Mietpreise keine Zweifel bestehen. Einwendungen, aus denen sich erhebliche Zweifel an der Richtigkeit der Daten ergeben, haben die Beklagten nicht vorgetragen.

Die Beklagten haben das Gutachten im Hinblick auf die Vergleichswohnungen nicht derart angegriffen, dass der Beweiswert des Gutachtens erschüttert ist. Dies ist etwa dann der Fall, wenn derjenige, der das Gutachten angreift, eine signifikante Zahl von Wohnungen benennt, in denen eine höhere oder niedrigere als vom Sachverständigen festgestellte Miete in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder erhöht wurde (Börstinghaus/Schmidt/Futterer 12. Aufl. 2015 § 558 b Rn. 104).”

Ist für die Frage der Höhe der Kappungsgrenze auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens abzustellen?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 217/16, Urteil vom 26.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Für die Frage der Höhe der Kappungsgrenze ist auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens abzustellen (so auch LG München, Urteil vom 8.1.2014, Az. 14 S 25592/13 – NZM 2014, 159 ff).

Die Kammer folgt der Auffassung der Beklagten, dass im Umkehrschluss zu der im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.6.2001 geregelten Absenkung der Kappungsgrenze von 30 % auf 20 % sowie zu deren Anwendbarkeit auf Altfälle, nunmehr davon ausgegangen werden müsse, dass es auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Mieterhöhungsverlangens ankomme, nicht.

Zutreffend führt das LG München (a.a.O.) aus, dass für die Annahme eines Umkehrschlusses ein Regelungsbewusstsein des Gesetzgebers vorhanden gewesen sein muss, was vorliegend nicht anzunehmen ist. Es ist davon auszugehen, dass sich der Gesetzgeber der Notwendigkeit einer Übergangsregelung gerade nicht bewusst gewesen ist. Aus den Materialien zum Mietrechtsreformgesetz 2013 lässt sich keine Kenntnis und entsprechend bewusste Entscheidung des Gesetzgebers entnehmen. Es finden sich keine Aussagen zu einer entsprechenden Regelung (LG München a.a.O.). Darüber hinaus stünde bei der Annahme eines Umkehrschlusses auch nicht fest, welcher Zeitpunkt dann gelten solle. Da der Gesetzgeber bei vielen Regelungen des Mieterhöhungsverlangens an den Zugang des Mieterhöhungsverlangens anknüpft, erscheint es ebenso vertretbar, für die Kappungsgrenze auch an den Zugang anzuknüpfen.

Gegen die Auffassung der Beklagten, dass es für die Geltung der Kappungsgrenze auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Mieterhöhungsverlangens ankommen muss, spricht bereits der historische Kontext aus dem sich den Regelungen in den §§ 558 ff BGB entwickelt haben. Bevor die Regelungen über das Verfahren zur Erhöhung der Miete eingeführt wurden, musste der Vermieter zum Zwecke der Mieterhöhung eine Änderungskündigung vornehmen (vgl. Artz/Börstinghaus, NZM 2013, 593, 597). Das mit der Kündigung unterbreitete neue Vertragsangebot konnte der Mieter – mangels einer vom Vermieter gesetzten Frist – nach § 147 Abs. 1 BGB nur sofort bzw. nach § 147 Abs. 2 BGB nur innerhalb einer den regelmäßigen Umständen entsprechenden Frist annehmen. Damals kam es nur auf den Inhalt des Vertragsangebots zum Zeitpunkt des Zugangs an. Jede Änderung durch den Mieter stellte zwangsläufig eine Ablehnung des Vermieterangebots verbunden mit einem neuen Angebot dar. An diesen dogmatischen Grundlagen hat der Gesetzgeber nichts ändern wollen (vgl. Artz/Börstinghaus, a.a.O. S. 567).

Weiter ist die ortsübliche Vergleichsmiete dynamisch. Nur für den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter (theoretisch) die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kennen und deshalb einen Anspruch auf Zustimmung zu dieser Vertragsänderung geltend machen. Ebenso kann der Mieter nur für diesen Termin die Berechtigung des Verlangens feststellen (Artz/Börstinghaus, a.a.O. S. 597).

Soweit die Berufung geltend macht, dass die Kappungsgrenze zum Wirksamkeitszeitpunkt nach § 558b BGB zu berechnen sei, ändert dies am Ergebnis nichts. Für die Berechnung der Kappungsgrenze muss ein Vergleich zwischen der verlangten neuen Miete und einer in der Vergangenheit gezahlten Miete durchgeführt werden. Dazu sind zwei Stichtage festzulegen. Da die neue Miete eine in der Vergangenheit gezahlte Miete um nicht mehr als 20 % überschreiten darf, muss zwingend der Stichtag angenommen werden, zu dem erstmals die neue erhöhte Miete zu zahlen ist. Dies ist der Wirkungszeitpunkt des § 558bBGB. Dieser Wirkungszeitpunkt bestimmt sich aber ausschließlich nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens (Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens). Nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens kann der Mieter ermitteln, ab wann die verlangte erhöhte Miete zu zahlen ist. Von diesem in Zukunft liegenden Zeitpunkt muss der dann drei Jahre zurückrechnen und zu der damals gezahlten Miete 20 % hinzurechnen, um die maximal zulässige Miete zu ermitteln.

Weiter sprechen für die Abstellung auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens, Gründe der Rechtssicherheit. Der Vermieter muss bei Abgabe des Zustimmungsverlangens wissen, welcher Anspruch ihm zusteht und der Mieter muss bei Erhalt der Erklärung wissen, ob er ganz, teilweise oder gar nicht zustimmen muss. Spätere Gesetzesänderungen haben darauf keinen Einfluss (vgl. Börstinghaus, jurisPR-MietR 7/2014 Anm. 6).

Ferner bestünde Unsicherheit im Hinblick auf die Geltungsdauer der Kapp-VO SH, die auf fünf Jahre angelegt ist (§ 558 Abs. 3 Satz 3 BGB). Würde die neue Kappungsgrenze auch für solche Mieterhöhungsverlangen gelten, die vor Inkraftreten der Verordnung zugegangen sind, würde es zu einer faktischen Verlängerung des fünf-Jahres-Zeitraums kommen.

Letztlich spricht gegen die Anwendung der Kapp-VO SH auf Mieterhöhungsverfahren, die vor ihrem Inkrafttreten begonnen würden, dass Rückwirkungsverbot (vgl. Artz/Börstinghaus, NZM 2013, 593, 600), denn es handelte sich um ein rückwärtsgewandte Anwendung eines Rechtssatzes.”

Kann das erkennende Gericht auch bei einer fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses und einem Anerkenntnis des Mieters/Räumungsschuldners bezüglich der Räumung und Herausgabe der Wohnung dem Mieter/Räumungsschuldner noch eine gewisse Räumungsfrist gewähren?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg a.d.H. – 31 C 34/18, Urteil vom 10.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die zulässige Klage war aufgrund des Teil-Anerkentnisses der Beklagten vom 08.08.2018 hinsichtlich der Hauptsache als begründet anzusehen, so dass dem Kläger gegenüber der Beklagten grundsätzlich ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung hier zur Seite steht (§ 545 BGB) und somit auch das Teil-Anerkenntnisurteil vom 21.08.2018 vorliegend ergehen konnte.

Die hier jetzt insofern nur noch zu treffende Entscheidung gemäß § 721 ZPO kann das erkennende Gericht jedoch auch nur in einem End-Anerkenntnisurteil treffen (OLG München, Beschluss vom 19.02.2010, Az.: 32 W 827/10, u.a. in: NJW-RR 2010, Seite 945; LG Rostock, Beschluss vom 11.08.2000, Az.: 2 T 253/00, u.a. in: NJW-RR 2001, Seiten 442 f.; LG Berlin, Beschluss vom 16.07.1992, Az.: 67 T 52/92, u.a. in: WuM 1994, Seite 385; Seibel, in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Auflage 2018, § 721ZPO, Rn. 7; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO-Kommentar, 76. Auflage 2018, § 721 Rn. 6), da die Anordnung nach § 721 Abs. 1 ZPO erst nach der mündlichen Verhandlung durch ein Urteil ergeht. Sie ist somit in einem Urteilstenor mit auszusprechen und zu begründen, so dass hier zunächst auch ein Teil-Anerkenntnisurteil am 21.08.2018 verkündet werden konnte.

Dem entsprechend ist in dem nunmehrigen End-Anerkenntnisurteil grundsätzlich auch darüber zu befinden, ob der Beklagten noch eine Räumungsfrist gewährt wird oder nicht und wenn ja, für welchen Zeitraum, so dass sich aus dem obigen Urteilstenor auch das Ende der Räumungsfrist ergeben muss. Der Beginn der Räumungsfrist muss sich aus dem hiesigen End-Anerkenntnisurteil hingegen nicht ergeben. Würde eine solche Entscheidung nach § 721 ZPO nicht in einem Urteil erfolgen, obwohl die Beklagtenseite den Antrag rechtzeitig im Sinne von § 721 ZPO – also vor Schluss der mündlichen Verhandlung – angebracht hat, könnte die Beklagtenseite ggf. sogar gemäß § 721 ZPO in Verbindung mit § 321 ZPO eine Urteilsergänzung beantragen (OLG München, Beschluss vom 19.02.2010, Az.: 32 W 827/10, u.a. in: NJW-RR 2010, Seite 945; LG Rostock, Beschluss vom 11.08.2000, Az.: 2 T 253/00, u.a. in: NJW-RR 2001, Seiten 442 f.;).

Der Beklagten war hier von Amts wegen eine Räumungsfrist bis zum 10. Dezember 2018 durch das Gericht zu gewähren.

Bei der Interessenabwägung im Rahmen dieser Ermessensentscheidung hat das Gericht Folgendes berücksichtigt:

Ob vorliegend das zwischen dem Kläger und der Beklagten gemäß dem Mietvertrag vom 28.08.2003 bestehende Mietverhältnis bereits aufgrund der von der Klägerseite mit Schreiben vom 18.09.2017 erklärten fristlosen Kündigung wirksam beendet wurde, ist zwischen den Parteien streitig geblieben. Zwar kann gemäß § 543 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis grundsätzlich auch aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien – und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Auch kann ggf. ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB insbesondere auch dann gemäß § 569 Abs. 2 BGB vorliegen, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (AG Siegburg, Urteil vom 16.01.2013, Az.: 123 C 109/12; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.05.2017, Az.: 31 C 125/16, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 721 ff. = BeckRS 2017, Nr. 110791 = IMR 2017, 316 = FD-MietR 2017, 390988 = https://www.mietrechtsiegen.de; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 17.07.2001, Az.: 32 C 169/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1134 = BeckRS 2001, Nr.: 30996309).

Jedoch wäre für eine derartige Kündigung eine sich über einen längeren Zeitraum hinziehende erhebliche Beeinträchtigung durch einen schweren Verstoß der Beklagten gegen das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme erforderlich, um die Kündigung als wirksam ansehen zu können. Auch hätte die Störung des Hausfriedens in ihrem Ausmaß und ihrer Dauer die Toleranzschwelle in hohem Grade überschreiten und die Vertragsfortsetzung für den gemeinnützigen Kläger unzumutbar machen müssen. Einmalige oder vereinzelte Vorfälle hätten aber ebenso wenig genügt wie Störungen, die dem Bagatellbereich zuzuordnen gewesen wären. Insofern genügen für eine solche Kündigung nur schwerwiegende und vor allem mehrfache Störung des Hausfriedens mit Wiederholungsgefahr (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2007, Az.: I-10 U 86/07, u.a. in: GuT 2007, Seiten 438 ff.).

Ob diese gesetzlichen Voraussetzungen hier tatsächlich vorgelegen hatten, blieb aber zwischen den Prozessparteien streitig. Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrages wegen vermeintlich durch einen Mieter verursachter Störung des Hausfriedens liegt jedoch bei dem Vermieter (AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 24.05.2017, Az.: 31 C 125/16, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 721 ff. = BeckRS 2017, Nr. 110791 = IMR 2017, 316 = FD-MietR 2017, 390988 = https://www.mietrechtsiegen.de).

Bei der im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung hat das erkennende Gericht die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abzuwägen (KG Berlin, Beschluss vom 04.07.2008, Az.: 11 W 9/08, u.a. in: MDR 2008, Seiten 1090 f.; OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.06.2006, Az.: 13 U 89/06, u.a. in: NJW-RR 2007, Seiten 15 f.; OLG Hamm, Urteil vom 25.10.1994, Az.: 28 U 40/94, u.a. in: NJW-RR 1995, Seiten 526 f. LG Mannheim, Beschluss vom 26.11.1992, Az.: 4 T 314/92, u.a. in: NJW-RR 1993, Seiten 713 f. Seibel, in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Auflage 2018, § 721 ZPO, Rn. 6).

Gläubigerinteressen können z.B. überwiegen, wenn Zahlung der laufenden Nutzungsentschädigung während der Räumungsfrist nicht gewährleistet ist (OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.06.2006, Az.: 13 U 89/06, u.a. in: NJW-RR 2007, Seiten 15 f.) – wovon hier jedoch unstreitig nicht auszugehen ist, da bisher ein Zahlungsverzug der Beklagten nicht vorliegt – oder bei Vorliegen eines unberechtigtem Besitzes der Wohnung (AG München, Urteil vom 25.04.2018, Az.: 433 C 777/18) – welcher hier ebenso nicht vorliegt – bzw. wenn der Vermieterseite aufgrund der Gefährdung des Mietobjekts, des gesamten Hauses und seiner Bewohner eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (LG Konstanz, Urteil vom 08.12.2017, Az.: 11 S 83/17, u.a. in: WuM 2018, Seiten 201 f.) – was hier wohl unstreitig auch nicht gegeben ist – oder bei nachgewiesener grober und nachhaltiger Pflichtverletzungen der (ehemaligen) Mieterin.

Den Nachweis einer groben und nachhaltigen Pflichtverletzung der Beklagten hat die Klägerseite im hiesigen Verfahren aber gerade (noch) nicht erbracht.

Im Übrigen ist auch der Vortrag der (ehemaligen) Mieterin/Beklagten zu berücksichtigen und zu befinden, ob ihr auch bei hinreichender Suche tatsächlich die Anmietung von Ersatzwohnraum bis jetzt nicht möglich gewesen ist (LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2018, Az.: 67 T 40/18, u.a. in: Grundeigentum 2018, Seite 713). Dabei müssen aber auch die besonderen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Beklagten mit berücksichtigt werden.

Berücksichtigung hierbei muss auch finden, dass zwar eine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt allgemein im Gerichtsbezirk zu verzeichnen ist, dies aber nicht für preiswerten Wohnraum – wie ihn die Beklagte hier aufgrund ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse benötigen – gilt und gerade arbeitslose und/oder psychisch “angeschlagene” Bürger besondere Schwierigkeiten haben, preiswerten Ersatzwohnraum zu finden (LG Hamburg, Beschluss vom 03.02.1998, Az.: 316 T 3/98, u.a. in: WuM 1999, Seite 365).

Insoweit ist hier nämlich auch mit zu erwägen, dass der Beklagten mit Blick auf die zwischen den Parteien streitige Möglichkeit zur rechtzeitigen Beschaffung von Ersatzwohnraum allein wohl schon deshalb Beweiserleichterungen zu Gute kommen, da eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet-Wohnungen zu angemessenen Bedingungen im näheren Bereich ihrer bisherigen Wohnung kaum besteht, da hier in den letzten Jahrzehnten überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser von den jeweiligen Eigentümern zur Eigennutzung errichtet wurden, während der soziale Wohnungsbau so gut wie nicht mehr vorangetrieben worden ist, so dass eine derartige (ehemalige) Mieterin bei den gegenwärtigen Verhältnissen auf dem hier heranzuziehenden Wohnungsmarkt wohl nahezu chancenlos ist.

Deshalb ist in einem solchen Fall die Obliegenheit zur Ersatzraumsuche ggf. schon als erfüllt anzusehen, wenn die (ehemalige) Mieterin sich mit ihrer Wohnungs- bzw. Sozialbehörde in Verbindung gesetzt hat (LG Berlin, Beschluss vom 17.07.2017, Az.: 65 S 149/17, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 952 f.; LG Mannheim, Beschluss vom 26.11.1992, Az.: 4 T 314/92, u.a. in: NJW-RR 1993, Seiten 713 f.).

Zwar ist eine Mindestfrist in § 721 ZPO nicht bestimmt worden, jedoch würde eine zu kurze Räumungsfrist (z.B. unter 1 Monat) wohl ihren Zweck verfehlen (Seibel, in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Auflage 2018, § 721 ZPO, Rn. 6).

Andererseits wird bei der Erstbewilligung einer Räumungsfrist die Höchstdauer von einem Jahr wohl auch nicht auszuschöpfen sein (LG Wuppertal, Beschluss vom 09.11.1965, Az.: 6 T 641/65, u.a. in: NJW 1966, Seiten 260 f.).

Der Zweck der Gewährung einer Räumungsfrist besteht insoweit nämlich darin, dem Räumungsschuldner (ehemaligem Mieter) die Möglichkeit zur Suche nach einer neuen Wohnung zu bieten. Aus diesem Grunde wurde diese gesetzliche Regelung so 1964 in die ZPO eingeführt (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.04.1999, Az.: 2/11 T 4/99, u.a. in: NZM 1999, Seiten 498 f. Seibel, in: Zöller, ZPO-Kommentar, 32. Auflage 2018, § 721 ZPO, Rn. 1).

Das Bundesverfassungsgericht hat sogar ausgeführt, dass eine Räumungsfrist von Amts wegen gemäß § 721 ZPO immer dann durch das Gericht zu erwägen ist, wenn aus dem Prozessstoff erkennbar ist, dass der Schuldner (ehemaliger Mieter) mit einer Räumungsanordnung ohne Räumungsfrist nicht zu rechnen brauchte (BVerfG, Beschluss vom 17.12.1998, Az.: 2 BvR 1556/98, u.a. in: NJW 1999, Seiten 1387 ff.).

Bei seiner Entscheidung zur Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO hat das Gericht zugunsten der Beklagten neben der gerichtsbekannt angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt vor allem aber auch den Umstand mit erheblichem Gewicht berücksichtigt, dass die Beklagte wohl unter nicht ganz unerheblichen psychischen Problemen leidet (LG Köln, Urteil vom 15.04.2016, Az.: 10 S 139/15, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 705 f.).

Aus all´ diesen Gründen ist dann aber in der Regel auch bei einer fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist von mindestens sechs Wochen (LG Berlin, Beschluss vom 31.10.2000, Az.: 64 T 90/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seiten 141 f.) bis zu drei Monaten (LG Berlin, Beschluss vom 17.07.2017, Az.: 65 S 149/17, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 952 f.; LG Köln, Urteil vom 15.04.2016, Az.: 10 S 139/15, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 705 f. LG Berlin, Beschluss vom 24.03.2016, Az.: 67 S 59/16, u.a. in: WuM 2016, Seiten 317 f.; LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2016, Az.: 67 S 18/16, u.a. in: MDR 2016, Seiten 548 f.; LG Berlin, Beschluss vom 16.07.2001, Az.: 62 T 69/01, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seite 1468 LG Hamburg, Beschluss vom 03.02.1998, Az.: 316 T 3/98, u.a. in: WuM 1999, Seite 365) bzw. im Einzelfall sogar bis zu sieben Monaten (LG Berlin, Urteil vom 06.10.2015, Az.: 63 S 51/15, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 1532 f.) zu gewähren, um der Räumungsschuldnerin/Mieterin die Suche nach einer geeigneten Ersatzwohnung zu ermöglichen und deren Obdachlosigkeit zu vermeiden (LG Berlin, Beschluss vom 17.07.2017, Az.: 65 S 149/17, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 952 f.; LG Köln, Urteil vom 15.04.2016, Az.: 10 S 139/15, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 705 f. LG Berlin, Beschluss vom 24.03.2016, Az.: 67 S 59/16, u.a. in: WuM 2016, Seiten 317 f.; LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2016, Az.: 67 S 18/16, u.a. in: MDR 2016, Seiten 548f.; LG Berlin, Urteil vom 06.10.2015, Az.: 63 S 51/15, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 1532 f. LG Berlin, Beschluss vom 31.10.2000, Az.: 64 T 90/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seiten 141 f. LG Hamburg, Beschluss vom 03.02.1998, Az.: 316 T 3/98, u.a. in: WuM 1999, Seite 365).

Liegen diesbezüglich aber keine besonderen Umstände – insbesondere keine besonderen Härtegründe – vor, so ist dementsprechend aber grundsätzlich eine Räumungsfrist von 3 Monaten durch das Gericht zu gewähren, damit die Räumungsschuldnerin/Mieterin sich angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschaffen kann (LG Berlin, Beschluss vom 31.10.2000, Az.: 64 T 90/00, u.a. in: Grundeigentum 2001, Seiten 141 f. LG Köln, Urteil vom 15.04.2016, Az.: 10 S 139/15, u.a. in: ZMR 2016, Seiten 705 f. LG Berlin, Beschluss vom 24.03.2016, Az.: 67 S 59/16, u.a. in: WuM 2016, Seiten 317 f.; LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2016, Az.: 67 S 18/16, u.a. in: MDR 2016, Seiten 548 f.; LG Hamburg, Beschluss vom 03.02.1998, Az.: 316 T 3/98, u.a. in: WuM 1999, Seite 365).

Aus diesen Gründen ist auch der nunmehrigen Beklagten diese Räumungsfrist von drei Monaten hier zu gewähren.”