Die Antwort des Landgerichts Bremen (LG Bremen – 1 S 281/17, Urteil vom 05.09.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagte über die Beseitigung der im Kellerraum aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden hinaus keinen weitergehenden Anspruch auf Beseitigung etwaiger Ursachen gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.

Gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.

a) Die Instandsetzung umfasst dabei die Schadens- bzw. Mangelbeseitigung durch Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes (BGH NZM 2005, 863), also insbesondere Reparatur- und Renovierungsarbeiten an der Mietsache (Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 535 Rn. 40). Der Umfang der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht hängt dabei von den Umständen des Einzelfalles ab (BGH NJW 1957, 826). Zwar sind die zur Instandsetzung notwendigen Maßnahmen grundsätzlich dem Vermieter vorbehalten. Der Mieter kann dem Vermieter im Regelfall nicht vorschreiben, auf welche Art und Weise die vorhandenen Mängel zu beseitigen sind. Der Mieter muss sich aber auch nicht mit provisorischen Reparaturmaßnahmen begnügen, sondern kann eine dauerhafte Mängelbeseitigung verlangen (OLG Düsseldorf NZM 2009, 281, 282). Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erhalten bzw. wiederherstellen muss.

Daher schuldet der Vermieter nach Auffassung der Kammer im Einzelfall nicht nur Beseitigung der Mängelsymptome (z.B. Schimmel, Feuchtigkeit, etc.), sondern auch Beseitigung der zu den Mängeln führenden Ursachen, soweit bereits durch die Möglichkeit des erneuten Auftritts des Mangels die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist und soweit es dem Mieter nicht zumutbar ist, die Gefahr des nochmaligen Auftretens des Mangels hinzunehmen.

b) Maßgebliche Abwägungskriterien sind danach zum einen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit für ein erneutes Auftreten des Mangels ist (vgl. auch Eisenschmid, jurisPR-MietR 4/2018 Anm. 3), in welchem Ausmaß Schäden bei Wiederauftreten des Mangels drohen und wie stark die Benutzbarkeit der Mietsache bei erneutem Auftritt des Mangels eingeschränkt wäre. Zum anderen ist auch relevant, wie häufig der Mangel in der Vergangenheit bereits aufgetreten ist. Tritt ein Mangel wiederholt auf, so ist der Vermieter verpflichtet, nicht nur erneut die jeweils konkrete Einzelmaßnahme zur Beseitigung durchzuführen, sondern eine grundlegende und nachhaltige Sanierung zur Fehlerbehebung vorzunehmen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB, 13. Aufl., § 535 Rn. 63; OLG Düsseldorf NZM 2009, 281, 282).

Ferner dürfte auch zu berücksichtigen sein, wie hoch die Kosten der Mangelursachenbeseitigung sind. Der Vermieter kann die Erhaltung der Mietsache verweigern (vgl. § 275 Abs. 2 BGB), wenn unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen bei funktionaler Betrachtungsweise ein krasses bzw. auffälliges Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand für den Vermieter einerseits, dem Nutzen der Reparatur für den Mieter andererseits sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits besteht (Überschreitung der sog. “Opfergrenze”, BGH MDR 2010, 789; NJW 2005, 3284; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 535 Rn. 40).

c) Wendet man diese Kriterien auf den hier vorliegenden Fall an, so ergibt sich, dass allein die Möglichkeit des erneuten Auftritts von Feuchtigkeit im Keller die Gebrauchsmöglichkeit nicht einschränkt und deshalb Beseitigung der Mangelursachen – jedenfalls derzeit – nicht geschuldet ist. Die Klägerin – persönlich angehört – teilte mit, dass vor einiger Zeit Handwerker im Keller waren und die Wände verspachtelt haben. Seitdem sei es trocken. Zuvor sei es einmalig im Jahr 2014 zu eine knöcheltiefen Überflutung des Kellerraums gekommen, danach hätten sich bei starken Regenfällen Pfützen und Feuchtigkeit gebildet. Die Beklagte hat daher erstmalig Arbeiten durchführen lassen, sodass derzeit nicht absehbar ist, ob und in welchem Umfang nochmals Feuchtigkeit auftritt. Zudem dient der ehemals von der Feuchtigkeit betroffene Raum im Keller nicht zu Wohnzwecken, sondern zu Lagerzwecken. Der zu befürchtende Schaden ist daher gering. Weiter ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Immobilie um einen Altbau handelt, bei dem eine Anfälligkeit für Feuchtigkeit im Keller zur Natur der Sache gehört und die Klägerin daher als Mieterin einen gänzlich trockenen Keller daher wohl nicht erwarten darf.”

Ist der Anbau eines Aufzugs/Fahrstuhls an ein mehrstöckiges Wohnhaus eine “Luxusmodernisierung”?

Die Antwort des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel (AG Brandenburg a.d.H. – 31 C 298/17, Urteil vom 31.08.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Brandenburg an der Havel in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Entsprechend der herrschenden Rechtsprechung (vgl. u.a.: BGH, Urteil vom 19.09.2007, Az.: VIII ZR 6/07, u.a. in: NJW 2007, Seiten 3565 f.; LG Berlin, Urteil vom 07.04.2015, Az.: 63 S 362/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seite 916; LG Hamburg, Urteil vom 30.05.2002, Az.: 333 S 81/01, u.a. in: ZMR 2002, Seiten 918 ff.; LG Berlin, Urteil vom 19.04.2002, Az.: 63 S 239/01, u.a. in: Grundeigentum 2002, Seiten 930 f.; LG Berlin, Urteil vom 16.09.1996, Az.: 62 S 181/96, u.a. in: NJW-RR 1997, Seiten 520f.; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.06.2017, Az.: 17 C 158/16, u.a. in: WuM 2017, Seiten 462 f.; AG München, Urteil vom 30.12.2016, Az.: 453 C 22061/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 985 ff.) ist der An- bzw. Einbau eines Aufzugs/Fahrstuhls aber grundsätzlich eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 555b BGB.

Dies gilt nur dann ggf. nicht, wenn sich für einen Mieter einer Erdgeschoss-Wohnung der von dem Aufzug/Fahrstuhl ausgehende konkrete Gebrauchsvorteil lediglich darauf beschränken würde, Wohnungen in höheren Etagen leichter erreichen zu können (LG Berlin, Beschluss vom 09.10.2017, Az.: 64 S 73/17, u.a. in: WuM 2018, Seiten 212 f.; LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017, Az.: 67 S 81/17, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 1020 f.). Führt der Aufzug/Fahrstuhl aber auch in das Keller-/Tiefgaragen-Geschoss hinab, besteht auch für diese Erdgeschoss-Mieter ein Gebrauchsvorteil.

Auf jeden Fall handelt es sich bei einem Anbau des Aufzugs aber – insbesondere unter Beachtung der immer älter werdenden Bevölkerung Deutschlands gemäß der statistisch Erhebungen der Demographie – nicht um eine “Luxusmodernisierung” (vgl. dazu u.a.: BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 2995 f.; LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017, Az.: 65 S 459/16, u.a. in: Grundeigentum 2017, Seiten 592 ff.; LG Berlin, Urteil vom 25.02.2016, Az.: 67 S 145/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 1568 f.; LG Berlin, Urteil vom 07.04.2015, Az.: 63 S 362/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seite 916 AG München, Urteil vom 30.12.2016, Az.: 453 C 22061/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 985 ff.) bzw. “Luxussanierung”, wie hier von der Beklagtenseite behauptet.

So genannte “Luxusmodernisierungen” – ein ohnehin sehr schwammiges Schlagwort, das einen Ausstattungsstand beschreibt, der mit Blick auf den bisherigen Zustand der Wohnanlage so hoch ist, dass er bei objektiver Betrachtung nur von einem kleinen Kreis der dortigen Wohnungseigentümer nachgefragt wird (Dickersbach, in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Auflage 2018, Modernisierung durch den Vermieter nach §§ 555b ff. BGB, Rn. 106; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 555b BGB, Rn 79) – sind zwar grundsätzlich vorstellbar (z.B. der Einbau eines Swimmingpools und/oder einer Sauna bzw. eines Fitnessraums), jedoch wird regelmäßig die Ergänzung der Wohnanlage um eine einzige Einrichtung (wie z.B. einer Sauna) wohl kaum dessen Eigenart verändern, ihr also kein anderes Gepräge geben (Lehmann-Richter, in: Staudinger, Neubearbeitung 2018, § 22WEG, Rn. 106)

Im Übrigen stellt der Anbau eines Aufzugs eine derartige “Luxusmodernisierung” schon deshalb nicht dar, weil die Ausstattung eines Hauses mit einem Aufzug von großen Teilen der wohnungssuchenden Bevölkerung – auch mit einem Mietzuschlag – durchaus positiv angenommen wird (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 555b BGB, Rn 79), da das Vorhandensein eines Aufzugs/Fahrstuhls für viele Mieter von großem Nutzen ist und für diese folglich gerade keinen übertriebenen Luxus darstellt (LG Berlin, Urteil vom 07.04.2015, Az.: 63 S 362/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seite 916).

Der Maßstab, nach dem beurteilt werden muss, ob der Gebrauchs-/Wohnwert gemäß § 555b Nr. 4 und Nr. 5 BGB in Verbindung mit § 559 BGB verbessert wird, ist insoweit nämlich die allgemeine Verkehrsanschauung. Entscheidend ist also, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme des Anbaus eines Aufzugs/Fahrstuhls eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung dieser Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im Übrigen gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (BGH, Urteil vom 13.02.2008, Az.: VIII ZR 105/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 1218 ff.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 253/04, u.a. in: NJW 2005, Seite 2995).

Dies ist hier aber bezüglich der im 3. Obergeschoss gelegenen Wohnung des Beklagten zu bejahen. Selbst der Beklagte kann jetzt besser und einfacher schwere Gegenstände in seine Wohnung transportieren. Auch können nunmehr ältere und/oder gehbehinderte Bürger die Wohnung des Beklagten und die Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss besser nutzen.”

Kommt die Erholung eines Sachverständigengutachtens als Beweismittel in Betracht, wenn für eine Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel existiert?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 472 C 8559/18, Urteil vom 09.08.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter C. 5. wie folgt aus: “Ein Sachverständigengutachten war nicht zu erholen, da gegenüber einem Sachverständigengutachten der qualifizierte Mietspiegel München das bessere Beweismittel ist, da er auf einer größeren Datengrundlage beruht. Besteht für eine Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, kommt die Erholung eines Sachverständigengutachtens als Beweismittel regelmäßig nicht ein Betracht (LG Hamburg, vom 10.06.2005, 311 S 8/05, WuM 2005, 726).

Der Mietspiegel München 2017 ist ein qualifizierter Mietspiegel, § 558d Abs. 1 BGB. Ausweislich der Dokumentation ist er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Er wurde zudem mit Beschluss des Stadtrates als qualifizierter Mietspiegel anerkannt.

Gründe, warum hier ausnahmsweise ein Sachverständigengutachten erholt werden sollte, sind nicht ersichtlich. Der Mietspiegel setzt sich selbst ausweislich der Dokumentation mit der Frage der Begrenzung von Abschlägen auseinander.”

Kommt es zu einer konkludenten Nebenkostenvereinbarung mit dem Wohnraummieter bei jahrelanger Bezahlung einseitig eingeführter Nebenkostenpositionen (hier: Gebäudeversicherung)?

Die Antwort des Amtsgerichts Bremen (AG Bremen – 9 C 36/18, Urteil vom 16.08.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bremen in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung von 167,32 Euro aus § 812 I 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 535 BGB.

Die von der Beklagten für das Betriebsjahr 2016 eingezogenen, auf die Position “Gebäudeversicherung” entfallenden, 167,32 Euro wurden von dem Kläger ohne Rechtsgrund geleistet.

Eine ausdrückliche Vereinbarung, dass die Kosten einer Gebäudeversicherung durch den Kläger zu übernehmen seien, findet sich weder in dem ursprünglichen Mietvertrag, noch wurde sie später ausdrücklich, konkludent oder stillschweigend getroffen.

Im schriftlichen Mietvertrag vom 20.08.1976 sind die geschuldeten Nebenkosten unter § 3 II geregelt worden (Bl. 8 d.A.). Demnach ist nur die Position “Abschlagzahlung für Heizung und Warmwasser DM 30,29” geschuldet gewesen. Die Positionen a) bis d) sind nicht ausgefüllt worden und betreffen im Übrigen auch keine Versicherungskosten. An den Inhalt dieser Ursprungsvereinbarung sind die Rechtsnachfolgerinnen und also auch die Beklagte gemäß § 566 BGB gebunden.

Auch aus § 3 IV des Mietvertrags i.V.m. Ziffer 2 VII der AGB (Bl. 14 d.A.) ergibt sich nichts anderes: Diese Verweisung bezieht sich lediglich auf die unter § 3 II des Vertrags vereinbarten Abschlagszahlungen, namentlich Abschlagszahlungen für Heizung und Warmwasser. Eine Erweiterung der Nebenkostenpositionen wurde nicht vorbehalten. Lediglich der Verteilungsschlüssel soll geändert werden können und eine Anpassung an etwaige Kostenveränderungen vorbehalten bleiben. Damit sehen die Allgemeinen Bestimmungen nur vor, dass die Berechnung und Höhe der vertraglich geschuldeten Abschlagszahlungen, geändert werden können, nicht jedoch, dass (unbegrenzt) neue Positionen hinzukommen dürfen. Darüber hinaus führt die BVO lediglich diejenigen Positionen auf, die vom Vermieter auf den Mieter grundsätzlich umgelegt werden können; die BVO stellt für sich genommen jedoch keine Rechtsgrundlage für eine Umlage dar. Diese muss vielmehr vertraglich vereinbart werden. Eine Prüfung der Wirksamkeit des Inhalts der Klausel (§§ 305 ff. BGB) kann somit dahinstehen.

Eine Vereinbarung über die Umlage weiterer Nebenkostenpositionen ist auch nicht schon dadurch zustande gekommen, dass die Beklagte beziehungsweise deren Vorgängerin neue Nebenkostenpositionen in die Abrechnungen aufgenommen hat, zu deren Umlage der Mietvertrag sie – jedenfalls ursprünglich – nicht berechtigte, und der Kläger diese anstandslos bezahlt hat. Denn einer solchen Betriebskostenabrechnung, die neue Positionen aufweist, kann der Mieter nur unter besonderen Umständen ein Angebot des Vermieters entnehmen, eine vertragliche Änderung vornehmen zu wollen (vgl. BGH, Urt. v. 9.7.2014, VIII ZR 36/14 m.w.N.).

Solche besonderen Umstände liegen hier nicht vor. Eine ausdrückliche Ankündigung der Erweiterung der umlagefähigen Nebenkostenpositionen hat nach Beklagtenvortrag nicht stattgefunden. Die streitgegenständliche Position “Gebäudeversicherung” findet sich zum ersten Mal in der Anlage zu einer Abrechnung der Beklagten vom 18.06.2015 (Blatt 53) und später in der Abrechnung für das Betriebsjahr 2015 vom 24.10.2016 (Blatt 54). In einem Schreiben vom 18.02.2015, in dem auf Wunsch des Klägers die Nebenkosten aufgelistet wurden, werden neben den “Heizkosten” pauschal weitere “Nebenkosten” benannt, ohne dass auf die jeweils abgerechneten Positionen gesondert eingegangen wird (Anlage B7, Bl. 84 d.A.); diese Erklärung der Beklagten war gemäß § 133 BGB deshalb im Zweifel dahingehend auszulegen, dass mit den weiteren Nebenkosten nur die im schriftlichen Vertrag bezeichneten Kosten für “Warmwasser” gemeint waren. Jedenfalls unterblieb eine schriftliche Klarstellung der Geltendmachung von (schriftvertraglich nicht geschuldeten) Versicherungskosten.

Die neue Position Gebäudeversicherung wurde zudem nicht bereits mit der ersten Abrechnung durch die Beklagte als neue Vermieterin im Jahr 2013 benannt, woraus unter Umständen ein Änderungswille hätte ersichtlich werden können, sondern später. Vielmehr scheint die Beklagte die abgerechneten Positionen von der G… zunächst unverändert übernommen zu haben.

Hinzu kommt, dass die Beklagte die Nebenkosten auf Basis der ursprünglich erteilten Einzugsermächtigung vom Konto des Klägers schlicht abbuchte. Eine konkludente Vertragsänderung (Erweiterung der Zahlungspflicht des Beklagten um weitere Nebenkostenpositionen) wäre denkbar, wenn der Kläger, nach dezidierter Erklärung der Beklagten, dass nunmehr auch Versicherungskosten umgelegt würden, die abgerechneten Nebenkosten durch einen aktiven Akt ohne Vorbehalt überwiesen hätte. Schweigen, fehlender Widerspruch bzw. Nichthandeln, hat im Rechtsverkehr mit einem Verbraucher, als welcher der Kläger zu bewerten ist, jedoch grundsätzlich keinen Erklärungswert. Insofern war den Beweisangeboten der Beklagten nicht nachzugehen. Denn selbst wenn Mitarbeiter der Beklagten dem Kläger erläutert hätten, dass in die Nebenkostenabrechnungen irgendwann (und anfänglich zumindest rechtswidrig!) u.a. die neue Position Gebäudeversicherung aufgenommen worden wäre, so hätte eine diesbezügliche Kenntnisnahme bzw. das Unterlassen eines sofortigen Widerrufs der erteilten Lastschrift, keinen Erklärungswert im Sinne einer fristgemäßen Annahme nach § 147BGB.

Aus diesem Grund scheitert ein Rückforderungsanspruch des Klägers auch nicht an § 814 BGB bzw. unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung (§ 242 BGB): Es ist nicht erwiesen, dass der Kläger zu den Zeitpunkten der jeweiligen Abbuchungen Kenntnis davon hatte, dass abgebuchte Nebenkosten auch für Gebäudeversicherungsauslagen verwendet werden und diesbezüglich keine rechtliche Zahlungspflicht des Klägers bestand. Wenn der Kläger, wie von der Beklagten behauptet, mehrfach bei der Beklagten sowie bei deren Vorgängerin vorstellig geworden ist, um die Nebenkostenabrechnung zu rügen, ließe sich daraus vielmehr sein Unwille erkennen, den Vertrag zu seinen Lasten zu ändern; der Kläger hätte also konkludent seinen Widerspruch gegen nicht vertragsgemäße Abbuchungen zum Ausdruck gebracht. Dass der Kläger über die ursprünglich rechtswidrige, weil einseitige, Aufnahme neuer Abrechnungspositionen und sein Recht zum Widerspruch aufgeklärt worden wäre, trug die Beklagte im Übrigen nicht vor.

Es bleibt hervorzuheben, dass der Kläger lediglich auf die nachträgliche Abrechnung neuer Positionen nicht mit einem expliziten Widerspruch reagierte. Diese Abrechnungen wären jedoch bereits pflichtwidrig gewesen, weil die vorab eingezogenen Gelder vertragswidrig auf neue – bislang nicht konkludent genehmigte – Abrechnungspositionen umgelegt worden wären. Richtigerweise hätte die Beklagte bzw. deren Rechtsvorgängerin den Kläger vorab anschreiben und um Zustimmung zur künftigen Erweiterung der Nebenkostenumlagen bitten müssen; allenfalls dann hätte ein Schweigen des Klägers billigerweise ein Erklärungswert beigemessen werden können. Warum im Jahr des erstmaligen Anfalls der Versicherungskosten (1988) keine diesbezügliche Information an die Altmieter erfolgte, die Vermieterseite sich vielmehr erst sehr viel später entschloss, vorhandene Kosten auf Altmieter umzulegen, bleibt offen.

Der Kläger hat die Abrechnung für das Jahr 2016 mit Schreiben vom 3.11.2017 und damit unter Einhaltung der Frist des § 556 III 5 BGB gerügt.”

Können Vermieter in Hessen von ihren Mietern das Betreten der von diesen innegehaltenen Wohnung zum Zwecke der Funktionsüberprüfung der Rauchwarnmelder verlangen?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 3051/17, Urteil vom 11.12.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt a.M. in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin kann von den Beklagten das Betreten der von ihnen innegehaltenen Wohnung zum Zwecke der Funktionsüberprüfung der Rauchwarnmelder verlangen. Die Klägerin ist nach § 13 Abs. 5 HBO verpflichtet, die beabsichtigte Funktionsüberprüfung durchzuführen. Dementsprechend sind die Beklagten verpflichtet, der Klägerin Gelegenheit zu geben, diese – auch ihnen gegenüber bestehende Verpflichtung – zu erfüllen und Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren.

Unter Abwägung der Vermieter- bzw. Eigentümerrechte und der Grundrechtsposition des Mieters bzw. Nutzungsinhabers der Wohnung ist eine Vorankündigung des Vermieters vor dem Betreten wie tenoriert erforderlich.

Gegen den Anspruch der Klägerin auf Duldung der Rauchwarnmelderprüfung haben die Beklagten nichts vorgebracht, der Beklagtenvortrag erschöpft sich darin, dass die Beklagten keinen Anlass zur Klage gegeben haben wollen. Darauf kommt es jedoch nicht an. Ungeachtet der Frage, ob vorgerichtlich Termine abgesagt oder versäumt wurden oder nicht, besteht der Anspruch der Klägerin auf Duldung der Prüfung nach wie vor. Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob Termine durch die Beklagten versäumt wurden oder nicht, die Beklagten also Veranlassung zur Klageerhebung gegeben haben oder nicht, wäre allenfalls im Rahmen des § 93 ZPO im Falle eines sofortigen Anerkenntnisses der Beklagten relevant geworden. Ein sofortiges Anerkenntnis ist aber nicht abgegeben worden.”

Kann eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wirksam sein, wenn ein Mieter seine Pflicht zur Duldung von Instandhaltungsmaßnahmen verletzt?

Die Antwort des Amtsgerichts Augsburg (AG Augsburg – 22 C 531/17, Urteil vom 16.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Augsburg in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die zulässige Klage ist begründet. Dem Beklagten war eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.

Die Kündigung vom 30.11.2017 ist als außerordentliche wirksam.

Entscheidungserheblich war alleine die fristlose Kündigung, da aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 30.11.2017 das Mietverhältnis erst zum 31.08.2018 beendet.

Entgegen der Auffassung des Beklagten kommt eine Kündigung des Vermieters wegen Verletzung vertraglicher Duldungspflichten durch den Mieter nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter gegen (rechtskräftig) titulierte Duldungspflichten verstoßen hat (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13).

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (BGH aaO.).

Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten ist, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflicht verweigert, ist eine an den konkreten Umständen des Einzelfalles zu treffende Wertung.

Im Ansatzpunkt ist den Klägern daher Recht zu geben, dass – in Anlehnung an die zitierte Entscheidung des BGH – eine fristlose Kündigung auch dann wirksam ist, wenn der Mieter seine Pflicht Instandhaltungsmaßnahmen zu dulden verletzt.

Eine solche Pflichtverletzung des Beklagten ist darin zu sehen, dass er den Klägern trotz vorheriger Ankündigung weder am 26,10.2017 noch am 07.11.2017 Zutritt zu der streitbefangenen Wohnung ermöglichte. Der Hinweis auf die familiäre Eingebundenheit hilft dem Beklagten nicht, da der Beklagte einen Vertreter hätte beauftragen können oder um Terminabsprache hätte nachsuchen können. Beides tat der Beklagte nicht, sodass eine vorsätzliche Pflichtverletzung vorliegt.

Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen sind.

Die Pflichtverletzung des Beklagten wiegt sehr schwer, da das Interesse der Kläger an dem Einbau der Rauchmelder groß ist. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist den Klägern nicht zuzumuten.

Der Einbau von Rauchmeldern dient nur dem Schutz von Leib und Leben der sich in der Wohnung aufhaltenden Menschen (vgl. Änderungsantrag (Bayerischer Landtag, Drs. 16/13736) zum Gesetzentwurf der Staatsregierung zur Änderung der Bayerischen Bauordnung und des Baukammerngesetzes (Bayerischer Landtag, Drs. 16/13683)).

Verletzt ein Vermieter diese Pflicht und es kommt zu einem Brand mit Personenschaden, so sieht er sich unter Umständen strafrechtlicher Verfolgung ausgesetzt. Sind keine Rauchmelder installiert und führt dies nachweislich zu einer Vergrößerung des Sachschadens, kann es zur Kürzung von Versicherungsleistungen und Schadensersatzforderungen kommen.

Ein Brand ist ein unvorhergesehenes Ereignis. Er kann jederzeit auftreten kann. Aus diesem Grund sind die Kläger auch nicht verpflichtet gewesen einen Duldungstitel zu erwirken und zu vollstrecken. Die Installation ist in kurzer Zeit erledigt Der Eingriff in die Privatsphäre des Beklagten nur von kurzer Dauer und damit gering. Die rechtliche Verpflichtung Zutritt zu gewähren war und ist unbestritten. Der Beklagte hat durch seine grundlose Weigerung die Interessen der Kläger daher in schwerwiegender Weise verletzt.

Wenn der Beklagte noch entgegnet, dass durch die Installation der Rauchmelder die Gefahr gebannt sei, so greift diese Sichtweise zu kurz. Die fehlende fristgerechte Wartung kann den uneingeschränkten Versicherungsschutz im Rahmen der Gebäudeversicherung ebenso gefährden. Ein voller Versicherungsschutz setzt die Einhaltung der gesetzlichen und behördlichen Vorschriften über Einbau und Wartung von Rauchmeldern voraus (vgl. z.B. AG Hamburg-Blankenese, Beschluss vom 26. Juni 2013 – 531 C 125/13).

Da der Beklagte die Pflicht zur Wartung und Funktionsprüfung übernommen hat, sind die Kläger weiter auf die Kooperation des Beklagten angewiesen. Aufgrund der anfänglichen Weigerung Rauchmelder installieren zu lassen, bestehen berechtigterweise Zweifel, an der Kooperationsbereitschaft des Beklagten. Ausweislich der gerichtlichen Wahrnehmungen in mündlicher Verhandlung ist das Verhältnis zwischen den Parteien äußerst schlecht.

Würden die Kläger die Wartung übernehmen, so bestehen schon jetzt Zweifel, ob der Beklagte den Zutritt in Zukunft dulden wird.

Insoweit kann nicht von einer singulären Pflichtverletzung ausgegangen werden. Es besteht Grund zur Annahme, dass sich die Streitigkeiten fortsetzen werden.

Auf Seiten des Beklagten ist zu sehen, dass er den Zutritt zur Wohnung doch noch gewährte, wobei dies erst unter dem Eindruck der fristlosen Kündigung und der Räumungsklage erfolgte.

Auf Seiten des Beklagten ist noch einzustellen, dass das Mietverhältnis bereits seit 1999 andauert und der Wohnungsmarkt in Augsburg und Umgebung äußerst schlecht ist. Schwierigkeiten eine Wohnung zu finden, werden durch eine fange Räumungsfrist abgefangen. Einer solchen sind die Kläger auch nicht entgegen getreten.

Bei Abwägung dieser Umstände ist das Gericht der Auffassung, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses den Klägern, auch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, nicht zuzumuten war.

Der Beklagten war auf Antrag eine Räumungsfrist gem. § 721Abs.1 ZPO bis 31.12.2018 zu gewähren, Der Beklagte soll vor Obdachlosigkeit bewahrt werden und die Möglichkeit erhalten, eine Ersatzwohnung anzumieten.”

Trifft einen Mieter an der Nichtzahlung seiner Miete ein Verschulden, wenn er aufgrund einer Depression erheblich und nahezu vollständig an der Bewältigung seines Alltags und auch an der Klärung seiner finanziellen Angelegenheiten einschließlich der Bezahlung der Miete gehindert ist und er fortlaufend intensiver ärztlicher und psychologischer Betreuung bedarf?

Die Antwort des Landgerichts Kassel (LG Kassel – 1 S 170/15, Urteil vom 26.01.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Kassel in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die angefochtene Entscheidung ist nicht zu beanstanden. Das Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 Abs. 1 ZPO. Auch die Berufungsangriffe rechtfertigen eine abweichende Entscheidung zugunsten des Klägers nicht.

Zutreffend hat das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zunächst ausgeführt, dass die ausgesprochenen fristlosen Kündigungen vom 27.01.2015 und vom 06.02.2015 infolge der erklärten Mietübernahme durch die Stadt “…..” gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden sind, nachdem die genannte Erklärung noch innerhalb der bestimmten Frist dem Kläger zugegangen ist. Nach der genannten Vorschrift wird eine außerordentliche Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzuges dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Das lag hier vor. Hiergegen wendet sich die Berufung auch nicht.

Soweit der Kläger mit seiner Berufung beanstandet, dass das Amtsgericht auch die zugleich hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen vom 27.01.2015 und vom 06.02.2015 für nicht durchgreifend erachtet hat, vermag er hiermit keinen Erfolg zu haben. Aufgrund des Ergebnisses der durchgeführten Beweisaufnahme vermag auch die Kammer einen zur Kündigung berechtigenden Grund im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB im Ergebnis nicht festzustellen.

Zwar kommt vorliegend eine Kündigung nach Maßgabe von § 573Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich in Betracht. Danach liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Nichtzahlung der geschuldeten Miete über einen Zeitraum von fünf bzw. sechs Monaten stellt grundsätzlich eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten dar.

Auch ist das Amtsgericht in Übereinstimmung mit der Ansicht des Klägers zutreffend davon ausgegangen, dass die o.g. Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht, auch nicht entsprechend angewendet werden kann. Mit der herrschenden Ansicht in der Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04) erachtet auch die Kammer den Regelungsgehalt der genannten Vorschrift auf andere Kündigungsgründe, insbesondere diejenigen nach § 573 BGB, für nicht übertragbar.

Allerdings fehlt es vorliegend an einem Verschulden hinsichtlich der Pflichtverletzung, wie dies Voraussetzung von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist. Dabei kann dahinstehen, ob das Verschulden entsprechend § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet wird. Es steht nämlich zur Überzeugung der Kammer nach der durchgeführten Beweisaufnahme fest, dass die Nichtzahlung des Mietzinses seit September 2014 bis einschließlich Februar 2015 für den Beklagten unverschuldet war.

Der Mieter hat Zahlungsverzögerungen aufgrund unverschuldeter wirtschaftlicher Schwierigkeiten, wie z.B. aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit, nicht zu vertreten (vgl. Schmidt/Futterer/Blank, § 573 BGB Rn. 30). Allerdings kann sich der Mieter nur auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen. Er ist verpflichtet, unmittelbar nach dem Auftreten unvorhersehbarer wirtschaftlicher Engpässe anderweitig für die Einhaltung seiner Verpflichtungen zu sorgen, beispielsweise rechtzeitig Sozialleistungen zu beantragen. Im Rahmen des Verschuldens kann zudem eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten schuldmindernd berücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04). Zum Teil wird vertreten, dass dies nur dann gelten soll, wenn der Rückstand binnen kurzer Zeit ausgeglichen wird (vgl. KG, Urteil vom 24.07.2008, Az. 8 U 26/08).

Die Kammer konnte insoweit ergänzend feststellen, dass sich der Beklagte im gesamten Jahr 2014 und auch jedenfalls noch im ersten Halbjahr 2015 in einer psychischen Ausnahmesituation dergestalt befand, dass ihn die bereits seit Jahren bekannte und behandelte Erkrankung in Form einer Depression erheblich und nahezu vollständig an der Bewältigung seines Alltages und auch der Klärung der finanziellen Angelegenheiten einschließlich der Bezahlung der Miete hinderte. Der Beklagte befand sich zunächst bis einschließlich 25.03.2014 in einer Reha-Maßnahme. Der anschließend gestattete dritte Wiedereingliederungsversuch in seinen zuvor ausgeübten Beruf scheiterte aufgrund einer erneuten erheblichen Verschlechterung seines Gesundheitszustandes aufgrund der genannten Erkrankungen bereits nach fünf Tagen. Dies stürzte den Beklagten noch mehr in die Depression, so dass er fortlaufend intensiv ärztlich und psychologisch betreut werden musste. Aufgrund unmittelbarer Gefahr eines drohenden Suizids war die stationäre Behandlung des Beklagten in einer Psychiatrie angezeigt, die jedoch am entgegenstehenden Willen des Beklagten scheiterte. Von einer zwangsweisen Unterbringung des Beklagten wurde allein deshalb abgesehen, weil aufgrund der guten Behandlungsbeziehungen zu seiner Behandlerin “…..” sowie dem behandelnden Psychologen “…..” des “…..”-Krankenhauses in “…..” im Rahmen eines so bezeichneten “Anti-Suizid-Paktes” eine verlässliche Basis dahingehend erreicht werden konnte, dass der Beklagte jeweils zusicherte, jedenfalls bis zum nächsten vereinbarten Behandlungstermin keinen Suizid zu begehen. In dieser Weise wurde der Beklagte über das gesamte Jahr 2014 engmaschig betreut und in der Regel ein bis zwei Mal wöchentlich vorstellig. Die Behandlung des Beklagten gestaltete sich aber auch in diesem engmaschigen Rahmen schwierig. Hinzu kam, dass sodann absehbar war, dass der Krankengeldbezug im August 2014 auslaufen würde und damit zusätzlich finanzielle Schwierigkeiten drohen würden. Diesem versuchte man zu begegnen, wobei der Beklagte selbst krankheitsbedingt durch die mit der Depression verbundene Rückzugstendenz aus dem gesamten sozialen Umfeld und Antriebsschwäche nicht in der Lage war, die Angelegenheit allein zu regeln. Vielmehr wurde unter Einschaltung der zuständigen Mitarbeiterin des “…..” -Krankenhauses der Beklagte dazu angehalten, eine Erwerbsunfähigkeitsrente zu beantragen. Dabei musste der Beklagte zunächst von den Behandlern und der Mitarbeiterin des Krankenhauses von der Notwendigkeit dieses für ihn nicht leichten Schrittes überzeugt und anschließend hinsichtlich der notwendigen Schritte der Antragstellung angeleitet werden. Im Ergebnis wurde dem Beklagten das notwendige Antragsformular besorgt. Anschließend musste er mehrfach aufgefordert werden, das Antragsformular auszufüllen, was ihm letztendlich dann auch gelang. Die Klärung der finanziellen Basis konnte erst im Februar 2015 erreicht werden, nachdem im Widerspruchsverfahren die Erwerbsunfähigkeitsrente durch den Rentenversicherungsträger bewilligt wurde. In dieser Zeit konnte indes nur eine geringfügige Besserung seines Gesundheitszustandes erreicht werden Die Besserung machte sich auch allein darin bemerkbar, dass der Beklagte für die Behandler zugänglicher wurde. Zur Bewältigung seines Alltages und eigenständigen Erledigung von sonstigen Angelegenheiten war er noch immer nicht in der Lage. Auch Aufforderungen der Mitarbeiterin Born des “…..” -Krankenhauses, sich wegen der Mietrückstände mit der Fachstelle Wohnen der Stadt “…..” in Verbindung zu setzen, vermochte der Beklagte krankheitsbedingt zunächst nicht in die Tat umzusetzen. Dies gelang ihm erst im März 2015. Bereits im April 2015 kam es zu einer erneuten erheblichen Verschlechterung seines Gesundheitszustandes.

Das Vorgenannte steht zur Überzeugung der Kammer fest aufgrund der Aussage der Zeugin “…..” . Diese hat nachvollziehbar, lückenlos und, ohne dass Anhaltspunkte dafür ersichtlich geworden wären, dass die Angaben nicht oder nicht vollständig der Wahrheit entsprächen, den Behandlungsverlauf und den Zustand des Beklagten im fraglichen Zeitraum beschrieben und insgesamt überzeugende Angaben getätigt, die mit den vorgelegten Behandlungsunterlagen in Übereinstimmung stehen.

Damit kann von einem Verschulden hinsichtlich des zwischenzeitlichen Auflaufens der Mietrückstände nicht ausgegangen werden. Für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach Maßgabe von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fehlt es folglich an einem hinreichenden Grund.

Damit ist die angefochtene Entscheidung im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Berufung war zurückzuweisen.”

Genügt ein Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters den formalen Begründungsanforderungen, wenn bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf öffentlich geförderten Wohnraum verwiesen wird?

Die Antwort des Landgerichts Lübeck (LG Lübeck – 14 S 15/17, Urteil vom 14.06.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Lübeck in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Berufung der Klägerin ist in der Sache jedoch der Erfolg versagt. Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu der streitgegenständlichen Mieterhöhung verneint.

Auf das streitgegenständliche Mietverhältnis findet hinsichtlich vermieterseitiger Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich den §§ 558 ff. BGB Anwendung. Dies folgt bereits ohne weiteres aus dem originären Anwendungsbereich dieser Bestimmungen, welche nicht etwa auf nicht öffentlich geförderten Wohnraum beschränkt sind.

Nichts anderes folgt auch aus dem Gesetz über die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein vom 25. April 2009 (GVOBl. 2009, 194, im Folgenden SHWoFG). Nach § 16 Abs. 7 SHWoFG gelten die §§ 558 bis 559 b BGB (wenn auch mit hier nicht weiter streitentscheidenden Einschränkungen) auch während einer laufenden Mietbindung – welche nach § 16 Abs. 4 SHWoFG bis zum 31. Dezember 2018 andauert. § 16 Abs. 7, 4 SHWoFG finden dabei auch Anwendung auf die hier streitgegenständliche Wohnung, da es sich um eine Mietwohnung nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 SHWoFG handelt, für die vor dem 1. Juli 2009 öffentliche Mittel im Sinne des § 6 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. August 1994 bewilligt worden sind. Öffentliche Mittel im vorgenannten Sinne sind nach dem genannten Gesetz “Mittel des Bundes, der Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände, die von ihnen zur Förderung des Baues von Wohnungen für die breiten Schichten des Volkes bestimmt sind (…)”. Dies ist hier der Fall, da die streitgegenständliche Wohnung weit vor dem Jahr 2009 mit öffentlichen Mitteln im vorgenannten Sinne gefördert wurde.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerseite wird den formalen Begründungsanforderungen des damit anwendbaren § 558a Abs. 1 und 2 Nr. 4 BGB nicht gerecht.

Zwar ist es nach der Gesetzeskonzeption an sich durchaus möglich, zur Begründung auf die Entgelte in mindestens drei Vergleichswohnungen zu verweisen.

Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, können dabei allerdings nach der Konzeption der §§ 558 ff. BGB nur Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarktes in Bezug genommen werden. Dies folgt zwar nicht aus dem Wortlaut des § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wohl aber aus Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses. Denn grundsätzlich soll die Begründung den Mieter in die Lage versetzen, jedenfalls ungefähr abschätzen zu können, ob die von ihm verlangte, erhöhte Miete noch der maximal zulässigen “ortsüblichen Vergleichsmiete” nach § 558 Abs. 1 BGB entspricht, oder diese aber überstiegt. Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat öffentlich geförderter Wohnraum jedoch gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB außer Betracht zu bleiben. Entsprechend – soll die Angabe von Vergleichswohnungen ihren Sinn nicht verlieren – müssen derartige Wohnungen auch bei der Begründung nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB unberücksichtigt bleiben, da sie gerade keinen Rückschluss auf die gesetzlich vorgegebene Ermittlung der Vergleichsmiete zulassen (so auch Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 558 a BGB, Rn. 127).

Etwas anderes gilt – entgegen der Berufung – auch nicht dann, wenn es sich bei der Wohnung, hinsichtlich der die Mieterhöhung geltend gemacht wird, selbst um öffentlich geförderten Wohnraum handelt. Denn auch in diesem Fall gilt nach der Konzeption der § 558 Abs. 1 i.V.m. § 16 Abs. 7 SHWoFG, dass Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sind, welche sich (insoweit wie oben) durch Ermittlung der Vergleichsmieten auf dem preisfreien Wohnungsmarkt bestimmt. Ist Referenzmaßstab aber auch in diesem Fall der preisfreie Wohnungsmarkt, so muss auch hier die Begründung nach § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB eine Einschätzung des Preisgefüges auf eben diesem Segment des Wohnungsmarktes ermöglichen – und deswegen Vergleichswohnungen aus diesem Markt in Bezug nehmen (so auch AG Frankfurt (Oder), Urteil vom 11. April 2012, Az. 2.5 C 61/12, WuM 2012, 320 [321] vgl. auch LG Hannover, Urteil vom 20. Juni 1997, Az. 8 S 394/96, WuM 2000, 360 [360]).

Dem kann die Klägerpartei auch nicht den in dem Hinweisbeschluss des Bundesgerichtshofes vom 26. April 2016 zum Aktenzeichen VIII ZR 54/15 enthaltenen Rechtsgedanken entgegenhalten.

Dort hatte der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass ein Vermieter zulässigerweise sein auf ein Reihenendhaus bezogenes Mieterhöhungsverlangen durch Verweis auf einen Mietspiegel begründen kann, welcher ausdrücklich nicht auf Ein- bzw. Zweifamilien- und Reihenhäuser Anwendung finden sollte, sondern nur Mietpreise in Mehrfamilienhäusern abbildet. Nachvollziehbar hatte der Bundesgerichtshof dies damit begründet, dass dem Mieter auch durch diesen Verweis die ansatzweise Überprüfung der Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens möglich sei, da die für Reihenendhäuser gezahlten Mieten erfahrungsgemäß immer über den Mieten für vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern lägen (BGH, a.a.O.), der Mieter mithin durch einen Erst-Recht-Schluss zu dem Ergebnis gelangen könne, dass eine von ihm verlangte Miete, die für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nach dem Mietspiegel zulässig wäre, erst Recht für die von ihm gehaltene Wohnung in einem Reihenendhaus zulässig sein müsse.

Diese Gedankenführung lässt sich zur Überzeugung der Kammer nicht auf die hier vorliegende Konstellation übertragen. Denn der Bundesgerichtshof konnte in dem dortigen Fall als allgemein bekannt voraussetzen, dass Ein- oder Zweifamilienhäuser bzw. Reihenhäuser teurer sind als in demselben Gebiet liegende Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (“weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die […]”, BGH, a.a.O.).

Ein derartiger, allgemein bekannter Erfahrungssatz kann im vorliegenden Fall – und zwar auch unter Berücksichtigung der Ausführungen im Schriftsatz der Klägerin vom 4. Juni 2018 – nicht angenommen werden. Der ständig auch mit Mietsachen befassten Kammer ist jedenfalls kein allgemeiner Satz dahingehend bekannt, dass öffentlich geförderter Wohnraum nach allgemeiner Lebenserfahrung stets günstiger ist, als Wohnraum auf dem preisfreien Wohnungsmarkt. Vielmehr spricht etwa die Möglichkeit von Mieterhöhungen im Bereich des geförderten Wohnraumes (vgl. etwa § 16 Abs. 7 SHWoFG) für die nicht bloß theoretische Möglichkeit, dass auch geförderter Wohnraum Marktkräften unterliegt, die zu einer nicht einfach abschätzbaren [xxx]sentwicklung in diesem Marktsegment führen können. Auch existieren etwa in der Hansestadt Lübeck ebenso wie in Hamburg und im Hamburger Umland gerichtsbekannt größere Wohnungsgenossenschaften mit preisfreien Wohnungen, von denen eine nicht unerhebliche Zahl aufgrund der Preispolitik dieser Genossenschaften preisgünstiger sein mögen als selbst öffentlich geförderte Wohnungen anderer Anbieter. Übertrüge man die obige Entscheidung des Bundesgerichtshofes auf die hier vorliegende Konstellation, verlangte man entsprechend von dem Mieter, sich anhand nicht unaufwendiger Recherchen zunächst davon zu überzeugen, ob und ggf. unter welchen Umständen ein Erfahrungssatz bestehen könnte, nach dem Preise aus dem Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsmarktes immer unter dem Preisniveau des preisfreien Wohnungsmarktes liegen, um sodann im Wege eines Erst-Recht-Schlusses eine ungefähre Überprüfung der geforderten Miete anhand der in Bezug genommenen Wohnungen aus dem geförderten Wohnungsmarkt vorzunehmen. Mit dem Gesetzeszweck, dem Mieter gerade ohne weitere eigene Anstrengungen eine ansatzweise Plausibilisierung des Mieterhöhungsverlangens zu ermöglichen, wäre dies unvereinbar.”

Gehören allgemeine Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie von einem Hauswart wahrgenommene Verwaltungstätigkeiten zu den umlagefähigen Kosten eines Hauswarts?

Die Antwort des Amtsgerichts Münster (AG Münster – 61 C 2796/17, Urteil vom 06.04.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Münster in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Die Nachzahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2014 kann die Klägerin jedoch nicht verlangen. Insbesondere hat sie keinen Anspruch auf Zahlung der Hauswartkosten in Höhe von 366,32 Euro.

Allgemeine Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie von einem Hauswart wahrgenommene Verwaltungstätigkeiten gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten eines Hauswarts. Grundsätzlich ist es dabei Sache des Vermieters, die Aufteilung der geltend gemachten Kosten nachvollziehbar darzulegen. (Schmidt/Futterer, § 556 Rz. 185) Diesen Anforderungen ist die Klägerin nicht hinreichend nachgekommen. Sie hat vielmehr lediglich dargelegt, dass mit den von ihr beauftragten Dienstleistern Pauschalverträge abgeschlossen werden, ohne eine Differenzierung hinsichtlich der Art der geleisteten Arbeiten vorzunehmen. Somit ist für die Beklagten nicht erkennbar, in welchem Umfang in den geltend gemachten Kosten die Vergütung für nicht umlagefähige Kosten enthalten ist.

Auch eine Schätzung der umlagefähigen Kosten gem. § 287 ZPO kommt vorliegend mangels hinreichender Darlegung ausreichender Schätzgrundlagen nicht in Betracht, so dass die Position “Hauswartkosten” insgesamt nicht erstattungsfähig ist. Nicht verkannt wird dabei, dass in dem abgerechneten Betrag für die Hauswartkosten ein – wahrscheinlich nicht unerheblicher- Anteil umlagefähiger Arbeiten enthalten ist. Allein dieser Umstand befähigt jedoch noch nicht dazu, annähernd zutreffend schätzen zu können, in welchem Umfang die Kosten auf die Mieter abgewälzt werden können.

Auch die Vorlage des Verzeichnisses der umlagefähigen Kosten ist nicht ausreichend. Es ist nicht ersichtlich, dass das Verzeichnis sämtliche von dem Hausmeister zu leistenden Tätigkeiten wiedergibt. Es ist überschrieben mit “Leistungsverzeichnis Hausmeister-Service umlagefähige Tätigkeiten”. Ob dem Hausmeister darüber hinaus noch weitere Tätigkeiten zugewiesen sind, wurde nicht dargetan, der zugrundeliegende Vertrag wurde ebenfalls nicht vorgelegt. Auch das – mit Nichtwissen bestrittene Vorbringen der Klägerin – die Hausmeisterkosten seien unter Berücksichtigung eines Abzugs für nicht umlagefähige Verwaltungstätigkeiten in die Abrechnung eingestellt worden, ist nicht zielführend. Zwar ergibt sich aus einem Vergleich der von dem Dienstleister in Rechnung gestellten Kosten (27.132,00 Euro) und den in der Abrechnung berücksichtigten Kosten (20.764,73 Euro), dass nach dem Vortrag der Klägerin ein Abzug von ca. 24 % vorgenommen wurde. Wie sich dieser ermittelt wurde jedoch von der Klägerin nicht näher dargetan.

Auch ergibt sich aus dem Vergleich mit den für das Jahr 2015 berücksichtigten Werten, dass ein Abzug von 24 % nicht plausibel ist: Im Jahr 2015 wurde für die Hausmeistertätigkeit ein Betrag in Höhe von insgesamt 13.324,00 Euro in Rechnung gestellt. In der Abrechnung berücksichtigt wurde ein Betrag von 11.186 Euro, so dass ein Abzug von lediglich ca. 16 % vorgenommen wurde. Warum für die unterschiedlichen Abrechnungszeiträume voneinander abweichende Anteile für die nicht umlagefähige Tätigkeit berücksichtigt wurden, ist nicht nachvollziehbar. Zwar ist denkbar, dass in den Abrechnungszeiträumen die nicht umlagefähigen Arbeiten tatsächlich in einem unterschiedlichen Umfang angefallen sind. Dieses lässt sich jedoch nicht mit der Darlegung der Klägerin, die Abrechnung mit dem Dienstleister erfolge pauschal, in Einklang bringen. Einzelne Tätigkeitsnachweise sollen gerade nicht erbracht werden. Im Übrigen fehlt auch hierzu jeglicher Vortrag.

Überdies kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass im Jahr 2015 der Betrag in Höhe von 2.261,00 Euro lediglich für die Monate Januar bis April berechnet wurde. Für die Monate Mai bis Dezember wurde dann ein Betrag von monatlich 535,00 Euro in Rechnung gestellt. Dafür wurden ab Mai 2017 zusätzlich Winterdienstkosten (119,00 Euro monatlich) und Gartenpflegekosten 1.071,00 monatlich) Euro berechnet. Da diese im Jahr 2014 nicht gesondert abgerechnet wurden, handelt es sich hierbei offenbar um Kosten, die zuvor in dem Betrag von 2.261,00 Euro enthalten gewesen sein dürften. Hierzu fehlt zum einen allerdings jeglicher Vortrag der Klägerin, zum anderen ergibt die Summe der ab Mai 2015 berechneten Kosten für Hausmeister (535,50 Euro) Gartenpflege (1071,00 Euro) sowie Winterdienst (119,00 Euro) in Höhe von 1.725,50 Euro nicht annähernd den zuvor abgerechneten Betrag in Höhe von 2.261,00 Euro. Setzt man den gesamten in Rechnung gestellten Betrag für das Jahr 2015 für Hausmeister (13.328,00 Euro), Gartenpflege (8.568,00 Euro), Winterdienst (952,00 Euro) und Wartung des Feuerlöschers (58,73 Euro) in Höhe von 22.906,73 Euro in Relation zu dem in der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Betrag für diese Positionen in Höhe von insgesamt 20.764,73 wurde sogar lediglich ein Abzug von nur 10 % vorgenommen. Da nicht ersichtlich ist, ob und in welchem Umfang sich die Tätigkeit des Hausmeisters geändert hat, kann nicht nachvollzogen werden, warum für die unterschiedlichen Jahre jeweils differierende Werte in Abzug gebracht wurden. Daraus folgt insbesondere, dass keine ausreichenden Anhaltspunkte für eine Schätzung der Kosten vorliegen. Da hinreichender substantiierter Vortrag fehlt, würde eine Schätzung nach § 287 ZPO die Beklagten auch unangemessen benachteiligen, da diese nicht in der Lage wären, einzelne Positionen anzugreifen.”

Bestehen gegen die gesetzlichen Regelungen über die Mietpreisbremse in §§ 556d ff. BGB durchgreifende verfassungsrechtlichen Bedenken?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 64 S 199/17, Urteil vom 20.06.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. b) wie folgt aus: “Die gesetzlichen Regelungen über die Mietpreisbremse in §§ 556d ff. BGB begegnen keinen durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken. Soweit die Beklagte das Regelungsmodell rundheraus als unverhältnismäßig abtut, übersieht sie die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, welches bereits im Jahre 1974 angedeutet hat, dass eine Preisgrenze für Neuvermietungen durchaus mit den Vermietergrundrechten aus Art. 14 GG vereinbar sein könne (vgl. BVerfGE 37, 132 ff.). Die Beklagte setzt sich weder mit dieser Entscheidung des Bundesverfassungsgericht zur Beschränkung von Mieterhöhungen auf die “ortsübliche Vergleichsmiete”, noch mit den weiteren Entscheidungen zur Einführung der Kappungsgrenze (vgl. BVerfGE 71, 230 ff.) oder zur Verwendung von Mietspiegeln (vgl. nur BVerfG, GE 1992, 609ff.) und den dort entwickelten Maßstäben für die in Art. 14 Abs. 2 GG festgeschriebene Gemeinwohlbindung des Eigentums auseinander. Zu den konkreten Rügen der Beklagten nimmt die Kammer wie folgt Stellung:

(1) Die den Erlass von Mietenbegrenzungsverordnungen regelnde Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB ist entgegen der Ansicht der Beklagten hinreichend bestimmt, denn sie ist verfassungskonform dahin auszulegen, dass der Verordnungsgeber die ihm eingeräumte Regelungsmacht auszuüben hat, wenn und soweit er nach der ihm obliegenden Prüfung an Hand der durch das Gesetz genannten Vorgaben einen angespannten Wohnungsmarkt und eine Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen feststellt (vgl. ZK 65, a.a.O., Rn. 16 ff. sowie Urt. v. 25.04.2018,- 65 S 238/17 -, unter II.1.b)(1), S. 6 ff. des Umdrucks, m.w.N.; a.A. LG Berlin – 67 S 218/17 -, Beschl. v. 07.12.2017).

(2) Das Argument der Beklagten, der Gesetzgeber habe die höchstzulässige Neuvermietungsmiete nicht von der “ortsüblichen Vergleichsmiete” nach § 558 Abs. 2 BGB ableiten dürfen, geht fehl. Der Beklagten ist zwar zuzugeben, dass die “ortsübliche Vergleichsmiete” keine “reine” Marktmiete, sondern insofern eine bereits regulierte Miete ist, als sie nicht nur an Hand von Neuvermietungsmieten eines Vierjahreszeitraums ermittelt wird, sondern auch Veränderungen von Bestandsmieten einfließen, die den Einschränkungen des Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558ff. BGB unterliegen. Richtig ist auch, dass sich die “ortsübliche Vergleichsmiete” in Folge der Einführung der “Mietpreisbremse” weiter von einer “reinen” Marktmiete entfernen wird, da zukünftig auch ein großer Anteil der Neuvermietungsmieten nicht mehr frei ausgehandelt, sondern durch die Beschränkungen der §§ 556d ff. BGB beeinflusst sein werden. All dies ändert aber nichts daran, dass die “ortsübliche Vergleichsmiete” in der Vergangenheit maßgeblich durch Neuvermietungen der jeweils letzten vier Jahre und damit durch das unregulierte Marktgeschehen geprägt war. Auch in Zukunft wird das unregulierte Marktgeschehen jedenfalls durch nicht der “Mietpreisbremse” unterfallende “Erstvermietungen”, worunter nach § 556 f Satz 2 BGB auch Vermietungen umfassend modernisierte Wohnungen fallen, einen gewichtigen Einfluss auf die ortsübliche Miete behalten. Die von der Beklagten beschworene Gefahr, dass das System der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB durch die Einführung der §§ 556d ff. BGB selbstreferentiell und vom Marktgeschehen abgekoppelt wird, besteht daher nicht, zumal die “Mietpreisbremse” nur für einen befristeten Zeitraum eingeführt worden ist.

(3) Zu Unrecht meint die Beklagte, dass die Verhinderung einer Gentrifizierung kein legitimer Gesetzeszweck sei; das Gegenteil ist richtig (so auch ZK 65, a.a.O., Rn. 36). Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang polemisierend von einer “Wohngarantie für In-Viertel” spricht, die der Gesetzgeber nicht gewähren könne und dürfe, verkennt sie das sämtlichen übergeordneten Schutzzwecken der “Mietpreisbremse” gemeine Anliegen des Gesetzgebers, den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten vorübergehend zu dämpfen und abzubremsen, an dem sowohl Geeignetheit als auch Verhältnismäßigkeit der Regelungen zu messen ist (vgl. ZK 65, a.a.O., Rn. 39 ff., Rn. 43 ff.). Der Umstand, dass weiterhin unterschiedlich leistungsfähige Mieter um den selben Wohnungsbestand konkurrieren werden, rechtfertigt daher entgegen der Ansicht der Beklagten nicht den Schluss, die “Mietpreisbremse” sei ungeeignet, eine Teilhabe einkommensschwächerer Mieter am Wohnungsmarkt zu fördern.

(4) Soweit die Beklagte schließlich meint, die Wohnungsbauförderung oder die Gewährung ausreichenden Wohngeldes seien mildere und geeignetere Mittel, um die gesetzgeberischen Ziele zu erreichen, setzt sie ihr eigenes Ermessen an Stelle des weiten Beurteilungs- und Prognosespielraums des Gesetzgebers. Eine Verfassungswidrigkeit des Gesetzes ergibt sich daraus nicht, denn es bleibt allein dem Gesetzgeber vorbehalten, zwischen mehreren geeigneten Maßnahmen zu wählen.”