Haftet der Vermieter nach § 536a Abs. 1 1. Alt. BGB wegen eines anfänglichen Mangels der Wohnung auf Schadenersatz, wenn die im Jahre 1980 vermietete Wohnung mit asbesthaltigen “Floor-Flex” Fußbodenplatten ausgestattet war und die asbesthaltigen Fliesen in Folge des Zuschnitts offene Schnittkanten aufwiesen und sich in der Bauphase freigesetzte Asbestfasern in der Luft oder am Boden der besenrein übergebenen Wohnung befanden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 140/16, Urteil vom 17.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. (1) a) bis b) wie folgt aus: “a) Schadenersatzansprüche gegen die Beklagten wegen eines anfänglichen Mangels der Wohnung und einer Garantiehaftung der Beklagten nach § 536aAbs. 1 1. Alt. BGB bestehen entgegen der Ansicht der Klägerin allerdings nicht. Die Garantiehaftung führt nämlich nicht ohne weiteres dazu, dass Vermieter ohne Rücksicht auf Verschulden für Risiken haften müssen, die nach dem Stand von Technik und Wissenschaft zu Beginn des Mietverhältnisses noch nicht erkennbar waren (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536a Rn. 32 f.). Ein anfänglicher Mangel der Wohnung in Form einer abstrakten Gesundheitsgefährdung ihrer Bewohner liegt deswegen nicht vor, wenn die in den Mieträumen nachweisbare Konzentration von Schadstoffen sich im Rahmen der bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Vorgaben und Richtlinien bewegt; das gilt auch dann, wenn sich die Grenzwerte auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse später verschärfen (vgl. BayObLG – 1Z RE-Miet 6/98 -, Rechtsentscheid v. 04.08.1999, WuM 1999, 568 ff., Rn. 23 ff.). Die Wohnung wird in einem solchen Fall erst dann nachträglich mangelhaft, wenn der Vermieter nach Bekanntwerden der verschärften Standards die Ursachen der Gefährdung nicht beseitigt (vgl. BayObLG, a. a. O., Rn. 25). Eine Haftung des Vermieters wegen eines anfänglichen Mangels der Mietsache kommt nur dann in Betracht, wenn der Mieter beweisen kann, dass ihm durch die in einem damals zulässigen Maß mit Schadstoffen belasteten Bauteile konkrete Gesundheitsschäden entstanden sind (vgl. BayObLG, a. a. O., Rn. 26).

Ein anfänglicher Mangel in Form einer abstrakten Gesundheitsgefahr lag danach nicht vor. Die Kammer hat bereits mit der Ladungsverfügung vom 19. Oktober 2017 darauf hingewiesen, dass zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1980 asbesthaltige Baustoffe noch zugelassen und ihre Verwendung üblich war. Die Wohnung war daher vertragsgerecht und wies keinen Mangel auf, selbst wenn asbesthaltige Fliesen in Folge des Zuschnitts offene Schnittkanten aufgewiesen haben sollten und sich in der Bauphase freigesetzte Asbestfasern in der Luft oder am Boden der besenrein übergebenen Wohnung befanden. Eine solche Belastung der Wohnung unterfiel angesichts des damaligen Stands der Wissenschaft und des Bauwesens dem allgemeinen Lebensrisiko, denn es ist nicht ersichtlich, dass die Errichtung der Wohnung und die Verarbeitung asbesthaltiger Materialien in der Bauphase unter Verstoß gegen die damaligen Regeln der Technik stattgefunden hätte. Die Klägerin hat solches weder vorgetragen noch dafür einen Beweis angetreten, sondern sich auf den Hinweis beschränkt, dass die von losen Asbestfasern ausgehenden Gefahren auch damals schon bekannt gewesen seien.

Die Klägerin kann auch nicht den Beweis dafür führen, dass ihr durch die schon anfänglich vorhandenen Schnittkanten der Fußbodenplatten und den schon anfänglich vorhandenen Staub aus der Bauphase ein konkreter Gesundheitsschaden droht. Selbst wenn sich durch eine Beweisaufnahme feststellen ließe, dass in der Wohnung aktuell eine nicht hinnehmbare Asbestfaserbelastung herrscht und der Klägerin durch Asbest ein Gesundheitsschaden droht, ließe sich nicht ausschließen, dass die Asbestfasern erst durch die Abrissarbeiten der Klägerin in den Jahren 1992 und 1999 freigesetzt wurden.

b) Eine Schadenersatzhaftung der Beklagten nach § 536a Abs. 1 BGB wegen Verzugs mit der Beseitigung eines Mangels scheidet – jedenfalls für den Zeitraum bis zur Rechtshängigkeit der Klage – ebenfalls aus. Die Wohnung wurde nicht allein dadurch mangelhaft, dass asbesthaltige Baustoffe im Jahre 1993 verboten wurden und im Jahre 1996 die “Richtlinie für die Bewertung und Sanierung schwach gebundener Asbestprodukte in Gebäuden” (im Folgenden nur: “Asbest-Richtlinie”) in Kraft trat. Asbestfasern in Fußbodenplatten sowie in entsprechendem Kleber sind nicht im Sinne der Richtlinie schwach gebunden. So lange Bodenplatten und Kleber unbeschädigt waren, bestand daher kein Mangel und mussten die Räume nicht saniert werden.

Die Beklagten hatten mangels Anzeige entsprechender Mängel keine Kenntnis davon, dass Fußbodenplatten gebrochen waren, und sie wussten bis zur Erhebung der Klage auch nichts von einem eigenmächtigen Eingriff der Klägerin in die Bausubstanz in den Jahren 1992 und 1999. Schadenersatzansprüche der Klägerin nach § 536a Abs. 1 BGB wegen in den Jahren 1992 und 1999 nachträglich freigesetzter Asbestfasern sind deshalb nach § 536c Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Eine Pflicht der Beklagten, die Wohnung auch ohne Anzeige entsprechender Mängel anlasslos daraufhin zu untersuchen, ob sich Fußbodenplatten gelöst hatten oder gebrochen waren, bestand entgegen der Ansicht der Klägerin jedenfalls bis zur Klageerhebung nicht.”

Ist eine Feststellungsklage auf Feststellung der Eintrittspflicht des Vermieters für zukünftige Schäden bei aufgenommenen Asbestfasern grundsätzlich unzulässig?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 140/16, Urteil vom 17.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. (1) wie folgt aus: “Im Übrigen ist die Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO zulässig, denn der Klägerin ist ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Eintrittspflicht der Beklagten für zukünftige Schäden nicht abzusprechen. Anders als in dem von den Beklagten zitierten Fall des BGH (VIII ZR 19/13, Urt. v. 02.04.2014, GE 2014, 868 f.) liegt hier kein Gutachten vor, wonach die Möglichkeit eines Schadenseintritts als “sehr, sehr gering” anzusehen sei. Die Wertung des Sachverständigen im Fall des BGH kann auf den vorliegenden Fall auch nicht mit dem Argument übertragen werden, die Klägerin habe eine gegenüber dem BGH-Fall höhere Wahrscheinlichkeit für den Eintritt eines Schadens nicht dargetan. Der im Fall des BGH betraute Sachverständige hat weder die hiesigen Fußbodenplatten untersucht noch das hier vorgetragene Ausmaß des Kontakts der Klägerin mit zerbrochenen Platten und losgeschabten Fußbodenkleber zu Grunde gelegt; im Fall des BGH hatte der Mieter die Fußbodenplatten nicht selbst zerkleinert und auch nicht selbst ohne Schutzmaßnahmen Kleber abgeschabt. Für die Zulässigkeitsprüfung ist außerdem der Vortrag der Klägerin zu Grunde zu legen, wonach sie seit 1980 einer ungesunden Asbestfaserbelastung ausgesetzt gewesen sei, deswegen Asbestfasern in ihre Lunge aufgenommen habe und damit rechnen müsse, dass diese zu potentiell tödlichen Erkrankungen führen werden. Ob diese Befürchtung ins Blaue hinein vorgetragen wird oder im Ausmaß der Asbestfaserexposition eine nachvollziehbare Basis findet, bedarf weiterer Sachaufklärung, sodass eine vollständige Abweisung der Feststellungsklage jedenfalls derzeit nicht in Frage kommt.”

Führt eine in die Lunge eingedrungene Asbestfaser automatisch zu einem Gesundheitsschaden und hat einen Krankheitswert, nämlich eine medizinisch erhebliche Störung der Lebensvorgänge?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 18 S 140/16, Urteil vom 17.01.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. (1) wie folgt aus: “Die Feststellungsklage ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils mangels Rechtsschutzbedürfnisses der Klägerin unzulässig, soweit sie sich auf bereits entstandene Schäden bezieht; die Kammer nimmt nach nochmaliger Überprüfung insoweit Abstand von dem mit der Ladungsverfügung vom 19. Oktober 2017 erteilten Hinweis zu a). Gegenstand des Feststellungsbegehrens sind materielle und immaterielle Schäden, die aus einer – bereits eingetretenen oder erst zukünftigen – Verletzung der Gesundheit der Klägerin erwachsen. Das Amtsgericht steht zu Recht auf dem Standpunkt, dass die Klägerin etwaige ihr bereits entstandene, also als Ausgleich für eine bereits eingetretenen Gesundheitsverletzung einforderbare Schadenersatzforderungen beziffern und im Wege der Leistungsklage geltend machen müsste.

Die Ansicht der Klägerin, ihr sei bereits ein allerdings noch nicht bezifferbarer Gesundheitsschaden entstanden, da bereits Asbestfasern in ihre Lunge eingedrungen seien, trifft nicht zu. Eine Verletzung der Gesundheit ist eine medizinisch erhebliche Störung der körperlichen, geistigen oder seelischen Lebensvorgänge. Eine in die Lunge eingedrungene Asbestfaser erhöht zwar das Risiko, asbestbedingt zu erkranken, führt jedoch für sich genommen nicht zu einer medizinisch erheblichen Störung der Lebensvorgänge und hat noch keinen Krankheitswert; ob eine in die Lunge eingedrungene Asbestfaser zu einem Schaden führt, bleibt bis zum Ausbruch einer durch sie verursachten Erkrankung offen (vgl. LG Dresden – 4 S 73/10 -, Urt. v. 25.02.2011, ZMR 2011, 465 ff., Rn. 54 f.). Die Befürchtung der Klägerin, die Beklagten könnten ihr bei zukünftigen Ausbruch einer asbestbedingten Erkrankung die Verjährung eines darauf fußenden Schadenersatzanspruchs entgegen halten, geht fehl; denn ein Gesundheitsschaden entstünde erst mit dem Ausbruch der Krankheit. Nichts anderes gilt für den Fall, dass eine aktuelle Befürchtung der Klägerin, an aufgenommenen Asbestfasern tödlich zu erkranken, sich zukünftig zu einer psychischen Belastung mit Krankheitswert entwickeln sollte; auch hier entstünde ein Gesundheitsschaden erst mit dem Eintritt einer medizinisch erheblichen Störung der Lebensvorgänge, nicht aber schon durch das bloße Nachdenken über mögliche Folgen der Asbestfaserexposition.”

Ist eine Mieterhöhung auf Dauer ausgeschlossen, wenn der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahme angekündigt hat, ohne Angaben zu einer Mieterhöhung zu machen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 283/17, Beschluss vom 01.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2) wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die materiell entscheidungserheblichen Fragen zur Berechtigung einer Mieterhöhung nach §§559 ff. BGB im Ergebnis zutreffend beantwortet. Der Beklagten steht eine Mieterhöhung weder wegen des Austausches der Fenster, noch wegen des Wärmeschutzes an der Fassade, noch wegen des Fahrstuhls zu. Die auf diese Feststellungen gerichtete Klage und entsprechende Rückzahlungsansprüche der Mieter sind also begründet. Die Verurteilung der Beklagten ist auch unter Berücksichtigung der Berufungsbegründung nicht zu beanstanden.

a) Das Amtsgericht gelangt mit Recht zu dem Ergebnis, dass im laufenden Mietverhältnis einschneidende bauliche Maßnahmen nicht sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahmen (§ 555a BGB) angekündigt werden dürfen, wenn die Arbeiten tatsächlich die Merkmale von Modernisierungsmaßnahmen erfüllen, also an den (abweichenden) Maßstäben gem. §§ 555 b ff. BGB zu messen sind. Genau dies ist aber geschehen, als die Vermieterin im November 2010 und im Mai 2011 alle streitgegenständlichen Maßnahmen (Fenster, Fassaden, Aufzug) als “Diverse Instandsetzungsarbeiten” bzw. als “Sanierungs-/Instandsetzungsarbeiten” ankündigte.

Entgegen der Einschätzung der Berufungsklägerin sind die Folgen dieses Fehlers auch nicht auf die Entstehung bzw. die Fälligkeit eines Duldungsanspruchs beschränkt. Die Berufungsklägerin irrt also wenn sie meint, sobald die Maßnahmen selbst baulich stattgefunden hätten, könne nach Maßgabe (allein) des § 559 b BGB eine Mieterhöhung unabhängig von den Inhalten der Modernisierungsankündigung beansprucht werden.

Das Gegenteil ergibt sich aus § 555c Abs. 1 Satz 2 Ziff. 3 BGB, wonach die Pflicht zur Angabe des zu erwartenden Erhöhungsbetrages in der Modernisierungsankündigung ausdrücklich die Verbindung zu der Konsequenz herstellt “sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll”. Mit dieser Neuregelung, die als Gegenstand des MietRÄndG am 01.05.2013 in Kraft getreten ist, hat der Gesetzgeber die Konsequenzen klargestellt, die der Vermieter hinzunehmen hat, wenn er bei Modernisierungen das Maß der vorgesehenen Angaben unterschreitet. Ihn trifft zur Wahrung seiner nachfolgenden Befugnisse die Obliegenheit, dem Mieter als Grundlage für dessen Entscheidung auch Informationen darüber zu liefern, dass die angekündigten Maßnahmen zu einer Erhöhung des Mietzinses führen sollen und in welchem Umfang dies geplant ist.

In den Gesetzesmaterialien zur Neufassung des § 555c BGB heißt es insoweit unmissverständlich: “…In Nummer 3 ist klargestellt, dass der Vermieter zur Angabe der erhöhten Miete verpflichtet ist, wenn er eine Mieterhöhung nach § 559 verlangen will…” (BT-Drs. 17/10485; S. 20).

b) Die von der Berufungsklägerin angeführte Entscheidung des BGH vom 02.03.2011 (AZ.: VIII ZR 164/10) ist demgegenüber zu der bis zum 30.04.2013 maßgeblichen Vorgängerregelung des heutige § 555c BGB ergangen, also zu § 554 Abs. 3 BGB a.F.. Die Entscheidung ist mit der Gesetzesänderung überholt, denn der BGH hatte darin die Auffassung vertreten, die Mitteilungspflicht nach §554 Abs. 3 Satz 1 BGB diene (allein) dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Anschließend heißt es dort: “(…) Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen (…) Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird (…)” (BGH a.a.O.).

Die Mitteilungspflicht war nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. noch darauf beschränkt, dass u.a. “…die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitgeteilt” werden müsse. Nachdem der Gesetzgeber den Wortlaut entscheidend um die Konsequenzen für eine beabsichtigte (spätere) Mieterhöhung erweitert hat, kommt eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur noch in Betracht, wenn entsprechende Angaben auch bereits Gegenstand der Ankündigung gewesen sind.

c) Etwas anderes gilt auch nicht im vorliegenden Fall mit Blick auf die lang zurückliegenden Vorgänge aus der Zeit seit November 2010. Zwar galt zu dieser Zeit noch die Vorgängerfassung (also § 554 Abs. 3 BGB a.F.), diese Regelung ist aber nach der Überleitungsvorschrift zum MietRÄndG in Art. 229 § 29 EGBGB für die hier zu treffende Entscheidung nicht mehr heranzuziehen.

Abs. 1 Ziffer 2 der genannten Überleitungsvorschrift betrifft ausschließlich “Bagatell”-Maßnahmen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F.. Für die stattdessen hier zu beurteilenden Maßnahmen wäre deshalb eine Fortgeltung der Vorgängerregelung in dieser Sache nach Ziffer 1 der Überleitungsregelung nur möglich wenn, “die Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist”. Gegenstand der Regelung in § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. ist nur eine Modernisierungsankündigung (also für “Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache” gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.). Im Unterschied dazu waren Maßnahmen, die “zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind” in § 554 Abs. 1 BGB a.F. geregelt. Vor dem 01.05.2013 sind aber den Klägern vorliegend keine Ankündigungen für “Verbesserungen” zugegangen, sondern lediglich solche für Instandsetzungen. Dies gilt sowohl für die Nachricht vom November 2010 wie für die vom Mai 2011. Auch i.S.d. Art. 229 § 29 Abs. 1 Ziff. 1 EGBGB liegt damit kein Zugang einer Erklärung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a.F. vor.

d) Die Vermieterseite hat zwar noch eine weitere Ankündigung vom 29.08.2012 versandt und diese (zusammen mit dem Heizungseinbau) als Modernisierungsankündigung bezeichnet, für die hier allein streitgegenständlichen Fenster war die so gewählte Bezeichnung aber sachlich falsch. Die Vermieterin selbst hat diesbezüglich von ihrer eigenen Ankündigung abgelassen (und sie insbesondere nicht im nachfolgenden Duldungsprozess verfolgt), weil die Fenster bereits vor dem Zugang der Ankündigung ausgetauscht worden waren. In diesem Punkt beinhaltete auch die Ankündigung vom 29.08.2012 also keine “Maßnahmen zur Verbesserung”, die mit 3-monatigem Vorlauf i.S.d. § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dem Mieter mitgeteilt wurden. Eine Modernisierungsankündigung die nach Maßgabe der Überleitungsvorschrift vor dem 01.05.2013 zugegangen wäre, ist also auch insoweit nicht feststellbar.

e) Das Amtsgericht führt im Übrigen auch mit Recht die für das Mietverhältnis maßgebliche individuell getroffene Vereinbarung aus der Anlage 1 zum Mietvertrag an, wonach eine Modernisierung “im Einzelfall besprochen” und zu seiner Entscheidung auch “die dem Mieter hierfür entstehenden Kosten (11%) (…) bekannt gegeben” werden. Diese Abrede betont den Zweck der auch gesetzlich vorgesehenen Informationen dahingehend, dass über etwaige Modernisierungen Einvernehmen gesucht werden soll (“besprochen”), und dass eine Entscheidung gerade nicht unabhängig von den Auswirkungen auf die Höhe des Mietzinses fallen soll. Die Befugnis zu (späteren) Mieterhöhung wäre auch durch die Abrede an die vorherige vertragsgerecht erfolgende Information des Mieters gekoppelt. Für die von der Berufungsklägerin stattdessen wahrgenommene Beschränkung dieser Vereinbarung auf Duldungsstreitigkeiten findet sich im Text der Vereinbarung kein Hinweis.”

Ist für eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend, wenn und soweit Kosten nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 220/17, Urteil vom 30.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. bis 3. b) umter den Randnummern 15 – 23 wie folgt aus: “Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 42,46 Euro nach § 535 Abs. 2 BGB zusteht. Die Mieteinbehalte der Beklagten in Höhe von 26,55 Euro für das Wirtschaftsjahr 2013 und von 15,91 Euro für das Wirtschaftsjahr 2014 erfolgten jeweils zu Unrecht, da den Beklagten für die genannten Zeiträume weitere, über die Abrechnungen der Klägerin hinausgehende Guthaben nicht zustehen. Denn die Klägerin hat die Heizkosten für die genannten Jahre zutreffend auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abgerechnet und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche bei der Abrechnung keine Bedeutung zugemessen. Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19) hat das Berufungsgericht im Lichte des Senatsurteils vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, BGHZ 208,18 Rn. 10 ff.) zu Recht als überholt angesehen.

1. Nach der Rechtsprechung des Senats enthält die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9; vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils mwN). Dementsprechend geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. Novem- ber 2015 – VIII ZR 266/14, aaO; vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; jeweils mwN).

2. Dies bedeutet indes nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von den etwaig getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre.

So hat der Senat in dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10 f.) entschieden, dass eine von den tatsächlichen Größenverhältnissen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße keinen Einfluss auf die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß §558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellende Wohnungsgröße hat. Denn ausgehend von der nach dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers alleinigen Maßgeblichkeit des objektiven Wohnwerts der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung dürfen bei der Frage der Berechtigung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete subjektive Elemente, zu denen auch Parteivereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkmalen wie etwa der Wohnungsgröße gehören, keine Rolle spielen (Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, aaO). Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung (zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 – VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN), nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Senat in dem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn.10) ausdrücklich aufgegeben.

3. Entgegen der Auffassung der Revision sind indes auch Betriebskosten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenV) – jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) – auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, aaO), hält er daran nicht mehr fest.

a) Die Revision meint, die Heizkostenverordnung erkenne mit der Regelung in § 7Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV an, dass die Einbeziehung nicht beheizter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde zu legende Wohnfläche keinen Verstoß gegen die Vorschriften der Verordnung darstelle. Damit dürften aber auch Wertungsspielräume der Parteien, mit denen diese in gewissem Umfang subjektive Vorstellungen verwirklichten, in die Abrechnung einfließen. Gewisse Unschärfen bei der Abrechnung seien hinzunehmen. Entsprechend dürfe es dem Vermieter nicht verwehrt sein, bei seinen Mietern unterschiedliche Umlagemaßstäbe anzuwenden, solange lediglich die tatsächlich angefallenen Kosten umgelegt würden und der Vermieter nicht mehr als die ihm entstandenen Kosten erhalte.

b) Dies trifft nicht zu.

Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird (vgl. hierzu Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 437 Rn. 29; vom 6. Oktober 2010 – VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Rn. 17), erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im Allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566aAbs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche (so jedenfalls im Ergebnis auch: Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556a Rn. 23; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556a Rn. 36; Wall, Betriebskostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 2338; Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F Rn. 83; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 28; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556a Rn. 19; Schmid/Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht Kommentar, 5. Aufl., 2017, § 556a Rn. 166c; Heix, WuM 2016, 263, 265; Hinz, JR 2017, 284, 286; unklar: MünchKommBGB/Schmid-Zehelein, 7. Aufl., § 556a Rn. 31). Auch erwähnt die Heizkostenverordnung mehrfach den Begriff der “anerkannten Regeln der Technik” (so in § 5 Abs. 2 Satz 2, § 7 Abs. 1 Satz 3, § 9 Abs. 1 Satz 5, § 9b Abs. 2), der eher darauf hindeutet, dass der Verordnungsgeber in erster Linie in diesen Regeln niedergelegte objektive Kriterien für die Heizkostenverteilung als maßgeblich ansieht. Dies spricht ebenfalls dafür, die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächenanteilen heranzuziehen.”

Sind bei vorgetäuschtem Eigenbedarf durch den Vermieter, d.h. bei einer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen ausgesprochenen Kündigung wegen Eigenbedarfs, Umzukskosten, ein Mietdifferenzschaden zwischen der bisherigen/früheren Miete und der nunmehrigen Miete (nach Umzug) sowie die Prozesskosten eines vorangegangenen Räumungsprozesses erstattungsfähig?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 432 C 1222/18, Urteil vom 29.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 3. wie folgt aus: “Im Übrigen scheitert der verfahrensgegenständliche Schadensersatzanspruch der Klagepartei aber auch daran, dass hier keine erstattungsfähigen Schadenspositionen geltend gemacht werden.

Der BGH hat im Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 44/16 (WuM 2017, 342, ZMR 2017, 550) einige Grundsätze zu den erstattungsfähigen Schadenspositionen zum Ausdruck gebracht.

Hiernach sind insbesondere Umzugskosten, ein etwaiger Mietdifferenzschaden zwischen der bisherigen/früheren Miete und der nunmehrigen Miete (nach Umzug) sowie die Prozesskosten eines vorangegangenen Räumungsprozesses erstattungsfähig.

Derartige Schadenspositionen werden hier aber nicht geltend gemacht, zumal die nunmehrige Miete der Kläger in Augsburg nicht über derjenigen für das Mietobjekt Beltweg 22 liegt.

Soweit die Klagepartei meint, dass der Umstand, in München wohnhaft zu sein, einem Vermögenswert nahe komme, kann dem – jedenfalls in schadensrechtlicher Hinsicht – nicht gefolgt werden.

Es besteht auch keine Grundlage dafür, die Annahme eines Schadens nach §§249 ff. BGB darauf zu stützen, dass die bisherige Miete eines gekündigten/beendeten Mietverhältnis der behaupteten Neuvermietungsmiete für ein vergleichbares Objekt gegenübergestellt wird. Denn insoweit realisiert sich auf der Seite eines Mieters per se kein erkennbarer Schaden i.S. eines Vermögensabflusses.

Es bedarf daher keiner näheren Begründung, dass die ortsübliche Miete für ein vergleichbares Objekt – zumal unter Berücksichtigung des Münchener Mietspiegels 2017 – nicht bei 2.135,00 Euro (bei einer Wohnungsgröße von 97 m² entspräche dies einer Miete von 22,00 Euro/m², bei 95,22 m² läge die Miete pro m² sich sogar noch höher) liegen wird.

Es bedarf auch keiner Entscheidung dazu, ob es vertretbar ist, der Schadensberechnung den Zeitraum von 10 Jahren zugrunde zu legen. Dieser Gesichtspunkt ist in der mietrechtlichen Rechtsprechung nach wie vor weitgehend ungeklärt.

Nach alledem würde der klagegegenständliche Schadensersatzanspruch auch der Höhe nach nicht in Betracht kommen.”

Trifft den Vermieter, der den zur Grundlage der Kündigung gemachten Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des behaupteten Bedarfs?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 432 C 1222/18, Urteil vom 29.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2. wie folgt aus: “Beweisfälligkeit der Kläger hinsichtlich der Behauptung vorgetäuschten Eigenbedarfs

Selbst wenn man vorliegend nicht von einem konkludenten Verzicht auf Schadensersatzansprüche ausgehen würde, könnte der Klage nicht stattgegeben werden.

Denn die Kläger sind hinsichtlich ihrer Behauptung vorgetäuschten Eigenbedarfs beweisfällig geblieben.

Insoweit ist zunächst klarzustellen, dass das Gericht die volle diesbezügliche Beweislast bei der Klagepartei sieht. Eine sekundäre Darlegungs- und Beweislast des Vermieters, hier also des Beklagten, kann dagegen nicht angenommen werden.

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 44/16 (WuM 2017, 342, ZMR 2017, 550) entschieden, dass den Vermieter, der den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf (in der Entscheidung handelte es sich um “Betriebsbedarf” i.S.v. § 573 Abs. 1 BGB) nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des behaupteten Bedarfs trifft. Setzt der Vermieter den angeblichen Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel (“stimmig”) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll; an diese Darlegung sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. BVerfG, NJW 1997, 2377; BGH, Urteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 3 b cc; BGH, Beschl. vom 11. Oktober 2016 – VIII ZR 300/15, MDR 2017, 21 Rdn. 25).

Die in diesem Urteil des BGH niedergelegten Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast bei vorgetäuschtem Eigenbedarf sind auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen.

Denn anders als im vorgenannten Fall geht es hier nicht um eine unter Vorspiegelung falscher Tatsachen ausgesprochene Kündigung wegen Betriebs- oder Eigenbedarfs des Vermieters.

Es wird nicht verkannt, dass auch im Rahmen des Abschlusses eines Mietaufhebungsvertrags oder bei einer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen in einen Mietvertrag aufgenommenen Befristung nach § 575 BGB ein hinreichendes Täuschungselement vorliegen kann.

All diese Fallgruppen haben aber gemeinsam, dass der Vermieter unstreitig durch eine konkrete Handlung zum Ausdruck gebracht hat, dass eine Bedarfslage bestehe, die ihn dazu veranlasse, das Mietverhältnis zu beenden bzw. enden zu lassen.

Im hier zu entscheidenden Fall ist zwischen den Parteien aber bereits streitig, ob der Beklagte jemals “Eigenbedarf angemeldet” hat. Anders gewendet: Die Behauptung, dass der Vermieter einen Selbst- oder Fremdnutzungswillen (hier ein Fremdnutzungswille seitens des Vaters des Beklagten) geltend gemacht habe, ist zwischen den Parteien vorliegend bereits streitig, zumal sich in der schriftlichen Mietaufhebungsvereinbarung keinerlei diesbezügliche Anhaltspunkte finden.

Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass überhaupt ein Selbst- oder Fremdnutzungswille (ernstlich und konkret) behauptet wurde, trifft jedoch den Mieter, der den (ehemaligen) Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nimmt.

Dabei reicht nach Überzeugung des Gerichts eine bloße allgemein gehaltene, vage Andeutung einer möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt entstehenden Bedarfslage grundsätzlich nicht aus.

Unschädlich ist also vorliegend, dass der Beklagte im Gespräch jedenfalls angedeutet hat, dass sein Vater möglicherweise irgendwann nach München zurückkehren und ggf. in die Wohnung einziehen wolle.

Soweit der Kläger darüber hinausgehende Behauptungen des Beklagten hinsichtlich eines Eigenbedarfs vorgebracht hat, ist er beweisfällig geblieben.

Dies gilt sowohl hinsichtlich der Gespräche der Klagepartei mit dem Beklagten im Seehaus und in der verfahrensgegenständlichen Wohnung bei Rückgabe des Mietobjekts als auch für die Telefonate zwischen dem Kläger zu 1) und dem Beklagten.

Denn es stehen für keines der Gespräche Zeugen zur Verfügung, die währenddessen anwesend waren und damit den Gesprächsinhalt und -verlauf wiederzugeben in der Lage wären.

Die ausführliche Anhörung der beiden Kläger einerseits sowie des Beklagten andererseits vermochte diese maßgeblichen Gesichtspunkte nicht zu erhellen. Es ist insoweit von einem non liquet auszugehen, das zu Lasten der beweisbelasteten Klagepartei geht.

Dass der Kläger zu 1) Rechtsrat bei zwei Rechtsanwälten eingeholt haben soll und sich zudem an zwei ehemalige Kollegen gewandt habe, kann durchaus als wahr unterstellt werden. Denn keiner dieser Zeugen war – wie ausgeführt – bei den Gesprächen und Vertragsverhandlungen zwischen der Klage- und der Beklagtenpartei anwesend. Die Zeugen könnten mithin nur dazu aussagen, was ihnen der Kläger zu 1) hierüber mitgeteilt hat. Über die konkreten Worte des Beklagten gegenüber der Klagepartei – und auf diese käme es maßgeblich an – könnten die Zeugen aus eigener Wahrnehmung nichts sagen.

Auch die Zeugen Uttenthaler (Maklerin der Kreissparkasse) und die frühere Vermieterin der Klagepartei hätten den Gesprächsinhalt zwischen den Parteien nicht aufklären können.

Denn eine (zeitlich gänzlich unklare) etwaige Bereitschaft der Klagepartei, das Mietverhältnis mit der Rechtsvorgängerin des Beklagten aufzulösen hätte nicht bewiesen, was zwischen der Klage- und der Beklagtenpartei abgesprochen war.

Dies gilt auch für die Vernehmung der Maklerin der Kreissparkasse.

Den diesbezüglichen Zeugeneinvernahmen hätte der Charakter eines Ausforschungsbeweises angehaftet. Sie hätten allenfalls unzureichende Indizien liefern können.”

Ist in der Zustimmung des Mieters, wenn sich der Vermieter in einem Räumungsvergleich zu einer substantiellen Gegenleistung, wie etwa einer namhaften Abstandszahlung verpflichtet, ein bedeutsamer Umstand für das Vorliegen eines Verzichtswillen und damit für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf Schadensersatz wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs zu sehen?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 432 C 1222/18, Urteil vom 29.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Ein Schadensersatzanspruch scheidet vorliegend aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen aus. Er ergibt sich weder aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag sowie der Mietaufhebungsvereinbarung noch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB oder unter dem Gesichtspunkt der Anfechtung des Mietaufhebungsvertrags wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB.

1. Ausschluss von Schadensersatzansprüchen aufgrund der Mietaufhebungsvereinbarung vom 03./08.03.2016

Es ist vorliegend bereits von einem Ausschluss von Schadensersatzansprüchen wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs aufgrund eines stillschweigenden Verzichts hierauf seitens der Kläger im Rahmen der Mietaufhebungsvereinbarung vom 03./08.03.2016 auszugehen.

Der Vermieter ist u.a. im Falle des Vortäuschens von (Eigen-)Bedarf dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. namentlich BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 = NJW 2015, 2324 = NZM 2015, 532 =MDR 2015, 996 = ZMR 2015, 758 BGH, Urteile vom 8. April 2009 – VIII ZR 231/07, NJW 2009, 2059 Rdn. 11 m.w.Nachw. vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11; Beschluss vom 7. September 2011 – VIII ZR 343/10, WuM 2011, 634 Rdn. 3).

Ob ein Räumungsvergleich oder ein Mietaufhebungsvertrag den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung der jeweiligen Vereinbarung und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war. Nur dann, wenn mit der Vereinbarung auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (vgl. wiederum BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 = NJW 2015, 2324 = NZM 2015, 532 = MDR 2015, 996 = ZMR 2015, 758 in Fortführung von BGH, Beschluss vom 7. September 2011 – VIII ZR 343/10a.a.O.).

An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind nach der Rechtsprechung des BGH strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 =NJW 2015, 2324 = NZM 2015, 532 = MDR 2015, 996 = ZMR 2015, 758 im Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21. November 2006 – VI ZR 76/06, NJW 2007, 368 Rdn. 9; vom 26. Oktober 2009, II ZR 222/08, NJW 2010, 64Rdn. 18; vom 18. September 2012 – II ZR 178/10, WM 2012, 2231 Rdn. 22; vom 22. April 2015 IV ZR 504/14).

Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen.

Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 –VIII ZR 99/14 = NJW 2015, 2324 = NZM 2015, 532 = MDR 2015, 996 = ZMR 2015, 758 in Fortführung von BGH, Urteile vom 11. Oktober 2000 – VIII ZR 276/99; vom 20. September 2006 – VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rdn. 22; Beschluss vom 19. September 2006 – X ZR 49/05).

Dies ist hier der Fall.

Die vom BGH für den Abschluss eines Räumungsvergleichs nach vermieterseitiger Eigenbedarfskündigung postulierten Grundsätze sind – schon aus Gründen effizienten Mieterschutzes – nach Überzeugung des Gerichts auch auf (außergerichtliche) Mietaufhebungsvereinbarungen übertragbar.

Gegen einen konkludenten Verzicht spricht vorliegend zwar, dass kein größeres Entgegenkommen des Beklagten in Bezug auf den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses anzunehmen ist.

Nach Ziff. 1 der Aufhebungsvereinbarung war grundsätzlich eine Beendigung des (langjährigen) Mietverhältnisses zum 31.12.2016 vorgesehen. Da der Vertrag auf den 03./08.03.2016 datiert ist, liegt hier ein annähernder Gleichlauf zur ordentlichen Kündigungsfrist von 9 Monaten nach § 573 c Abs. 1 BGB vor.

Über die gesetzliche Regelung hinausgehende Rechte wurden der Klagepartei in diesem Punkt also nicht eingeräumt. Andererseits wusste die Klagepartei – anders als dies im Regelfall bei einer vermieterseitigen Kündigung der Fall sein wird – schon seit Monaten von der Absicht des Beklagten, das Mietverhältnis aufzuheben. Sie konnte sich daher bereits auf einen etwaigen Umzug einstellen und vorbereiten sowie Maßnahmen zur Wohnungssuche veranlassen.

Die Vereinbarung, dass Schönheitsreparaturen nicht geschuldet sind (Ziff. 3 des Vertrags vom 03./08.03.2016), wird ebenfalls eher nicht als maßgebliches Entgegenkommen einzustufen sein, zumal über die Wirksamkeit einer etwaigen Schönheitsreparaturklausel keine Erkenntnisse bestehen, Klauseln in Altverträgen regelmäßig unwirksam sind und es sich hierbei nach den Erfahrungen des Gerichts um ein nicht unübliches Zugeständnis von Vermietern im Rahmen einer Vereinbarung über die Beendigung von Mietverhältnissen handelt. Andererseits können auch die Rechtssicherheit und -klarheit dahingehend, dass vom Mieter Schönheitsreparaturen sicher nicht verlangt werden, aus Mietersicht zumindest als positiver Aspekt gewertet werden.

Die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit kurzer Vorankündigungsfrist vorzeitig zu beenden, räumt dem Mieter zwar ein deutlich erhöhtes Maß an Flexibilität ein und ist daher durchaus auch im Interesse des Mieters, der auf diese Weise i.d.R. finanziell belastende Doppelzahlungen für ein neu abzuschließendes Mietverhältnis und das (vorübergehend noch parallel laufende) bisherige Mietverhältnis wird vermeiden können.

Andererseits liegt die frühzeitige (Rück-)Erlangung des Besitzes am Mietobjekt grundsätzlich gerade auch im Interesse des Vermieters. Auch in dieser vertraglichen Vereinbarung wird daher kein besonders großes vermieterseitiges Entgegenkommen gesehen werden können.

Klauseln dieser Art werden aus Sicht des Gerichts daher gerade auch in Räumungsvergleichen nahezu standardmäßig vereinbart.

Die verkürzte Kautionsabrechnungsfrist von 4 Wochen (statt der üblichen 3-6 Monate, vgl. Palandt-Weidenkaff, 2018, Einf v § 535 BGB Rdn. 126; Schmidt-Futterer/Blank 2017, § 551 Rdn. 97) stellt aus Sicht des Mieters ebenfalls einen positiven Aspekt dar, weil sie die finanziellen Belastungen im Zusammenhang mit einem Umzug oftmals abmildern wird. Denn der angelegte Kautionsbetrag kann hierdurch frühzeitig an den Mieter zurückfließen und von diesem bspw. für die neue Kaution, die Anschaffung von Einrichtungsgegenständen, die Umzugskosten oder für sonstige Ausgaben im Kontext eines Wohnungswechsels verwendet werden. Allerdings ist auch eine solche Vereinbarung keineswegs ungewöhnlich.

Das Gericht wertet dagegen die vorliegende Abstandszahlung als namhaft und somit als erhebliches Indiz für einen Verzichtswillen der Kläger.

Dabei wird nicht verkannt, dass der Mietvertrag, in den der Beklagte nach § 566BGB eintrat, in erhöhtem Maße mieterfreundlich ausgestaltet war.

Es dürfte daher durchaus ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Beklagten daran bestanden haben, sich von diesem Mietverhältnis alsbald zu lösen. Denn es ist gerichts- und wohl auch allgemein bekannt, dass Wohnungen ohne – zumal nicht vermieterfreundliche – mietvertragliche Bindung im Falle einer Veräußerung einen höheren Verkaufserlös zu erzielen geeignet sind, als Wohnungen mit einer – zumal nicht vermieterfreundlichen – mietvertraglichen Bindung.

Es wird daher – gerade in Anbetracht des überaus angespannten Immobilienmarktes in der Landeshauptstadt München – bei realitätsnaher Betrachtung davon auszugehen sein, dass grundsätzlich eine erhöhte Bereitschaft besteht, Abstandszahlungen zu leisten, um einen Mieter einvernehmlich zum Auszug zu bewegen und damit die Grundlage für eine wirtschaftlich lukrative Weiterveräußerung/anschließende Neuvermietung (ggf. nach Sanierung) zu schaffen. Eine Abstandszahlung – ggf. auch in namhafter Höhe – wird vor diesem Hintergrund in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt in eingeschränkterem Maße als Indiz eines Verzichts auf Schadensersatzansprüche ausgelegt werden können, als dies in weniger umkämpften Immobilienmärkten der Fall sein wird.

Es wird auch nicht verkannt, dass das durch den Aufhebungsvertrag zu beendende Mietverhältnis unzweifelhaft als langjährig zu bezeichnen ist. Je länger Mietverhältnisse angedauert haben, desto höher wird im Allgemeinen die berechtigte mieterseitige Erwartung in Bezug auf die Summe einer etwaigen Abstandszahlung/Umzugskostenbeihilfe sein.

Zu berücksichtigen ist auch, dass die Abstandszahlung zwar bis auf 24.500,00 Euro gestaffelt ansteigen sollte (Ziff. 5), dies jedoch gleichzeitig mit einer Verkürzung der Frist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verbunden war. Zudem sollte die Abstandszahlung sogar vollständig entfallen und hätte in der bereits gezahlten Höhe von 15.000,00 Euro (nebst Zinsen) zurückgezahlt werden müssen, sofern der späteste Räumungs- und Herausgabetermin zum 31.12.2016 nicht eingehalten worden wäre, was mit einem gewissen Risiko der Mieterseite einherging.

Andererseits sollte bereits spätestens 14 Tage nach Abschluss der Mietaufhebungsvereinbarung ein Betrag von 15.000,00 Euro an die Mieter gezahlt werden, was in Bezug auf die Gegenleistung in Form der Räumung und Herausgabe eine erhebliche Vorleistung des Vermieters darstellte. Gerade in Relation zur Höhe der Miete von insgesamt 1.208,00 Euro ist bereits der Betrag von 15.000,00 Euro als durchaus namhaft zu bezeichnen. Denn er ging über die Höhe einer Jahresmiete hinaus. Noch deutlicher wird das Verhältnis von Miete und Abstandszahlung – und damit der Charakter der Namhaftigkeit der Abstandszahlung – wenn man den gezahlten Betrag von 21.000,00 Euro bzw. den maximal vereinbarten Betrag von 24.500,00 Euro betrachtet, da dieser mehr als 17 bzw. mehr als 20 Monatsmieten ausmachte.

Auch die Gesamtschau aller vermieterseitigen Zugeständnisse trägt hier die Annahme eines Verzichtswillens.

Anzuführen ist vorliegend die namhafte Abstandszahlung, die vom Vermieter zum weit überwiegenden Teil bereits vorab zu zahlen war, der Verzicht auf Schönheitsreparaturen bzw. die diesbezügliche klarstellende Regelung, das Recht zur kurzfristigen Rückgabe des Mietobjekts bei vorzeitiger Beendigung der Verpflichtung zur Zahlung von Miete und die deutlich verkürzte Kautionsabrechnungsfrist.

Bereits aus rechtlichen Gründen scheidet hier also ein Schadensersatzanspruch der Kläger aus.”

Entspricht es pflichtgemäß ausgeübtem Aussetzungsermessen, wenn ein Gericht analog § 148 ZPO einen Rechtsstreit bis zu einer Entscheidung des BVerfG über die Verfassungsgemäßheit der sog. Mietpreisbremse aussetzt, sofern die §§ 556d ff. BGB für den Ausgang des Rechtsstreits entscheidungserheblich sind?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 T 66/18, Beschluss vom 07.06.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die gemäß §§ 252, 567 ff. ZPO zulässige und gemäß § 568Satz 2 Nr. 1 ZPO der Kammer zur Entscheidung übertragene sofortige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat den Rechtsstreit zu Recht ausgesetzt.

Die Aussetzung eines Rechtsstreits ist in analoger Anwendung von § 148 ZPO zulässig, wenn hinsichtlich eines entscheidungserheblichen Gesetzes ein konkretes Normenkontrollverfahren vor dem BVerfG anhängig ist (vgl. BVerfG, Beschluss vom 8. Oktober 2003 – 2 BvR 1309/03, NJW 2004, 501, 502; Stadler, in: Musielak, ZPO, 14. Aufl. 2017, § 148 Rz. 16 m.w.N.). Der Aussetzungsbeschluss ist allerdings nur dann ermessensfehlerfrei, wenn die Verfassungsgemäßheit des Gesetzes für den iudex a quo tatsächlich entscheidungserheblich ist (vgl. BGH, Beschluss vom 25. März 1998 – VIII ZR 337/97, NJW 1998, 1957). Deshalb müssen dessen Ausführungen erkennen lassen, dass er das ihm eingeräumte Aussetzungsermessen pflichtgemäß ausgeübt hat und es – unter Zugrundelegung seiner Rechtsauffassung – im Ergebnis tatsächlich auf die Verfassungsgemäßheit des vom BVerfG zu überprüfenden Gesetzes ankommt (vgl. Kammer, Beschluss vom 1. März 2018 –67 T 20/18, GE 2018, 461, juris Tz. 6).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die Aussetzungsentscheidung des Amtsgericht ermessensfehlerfrei erfolgt:

Bei dem BVerfG sind – auf zwei Vorlagebeschlüsse der Kammer vom 7. Dezember 2017 (67 S 218/17, NZM 2018, 118) und 12. April 2018 (67 S 328/17, BeckRS 2018, 9562) – derzeit zumindest zwei die Verfassungsgemäßheit der sog. Mietpreisbremse betreffende Normenkontrollverfahren anhängig; es ist nicht nur nicht auszuschließen, sondern überwiegend wahrscheinlich, dass die Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB zukünftig zum Gegenstand weiterer konkreter Normenkontrollverfahren und Individualverfassungsbeschwerden erhoben werden wird. Davon ausgehend hat die vom Amtsgericht getroffene Entscheidung dem in § 148 ZPO verfahrensrechtlich verkörperten Gedanken der Prozessökonomie ermessensfehlerfrei zur Geltung verholfen. Denn die Aussetzung eines fachgerichtlichen Verfahrens in entsprechender Anwendung von § 148 ZPO dient im streitgegenständlichen Kontext dem Grundsatz des wirkungsvollen Rechtsschutzes in doppelter Hinsicht (vgl. BVerfG, a.a.O.). Zum einen sind die Instanzgerichte davon befreit, selbst eine umfassende und aufwändige Prüfung der verfassungsrechtlichen Fragestellungen vorzunehmen, die sich nicht nur auf den von der Kammer angenommenen Verstoß gegen die Art.80 Abs. 1 Satz 2, 3 Abs. 1 GG, sondern im Falle der vom Gericht bejahten Verfassungsgemäßheit auch auf eine Vereinbarkeit der §§ 556d ff. BGB mit Art. 2und 14 GG erstrecken müsste, die wiederum – mit gewichtigen Gründen – von Teilen der Literatur verneint wird (vgl. Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 12, 25; Hamer/Schuldt, NZM 2018, 124; Schuldt, Mietpreisbremse. Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. Potsdam, 2017, 193 ff.). Zum anderen aber wird das BVerfG von weiteren Vorlageverfahren frei gehalten, wodurch sich die Geschäftslast des Gerichts nicht erhöht und eine spätere förmliche Bescheidung der Parallelverfahren entfällt. Hinter diesen im Ergebnis auch den Parteien dieses Rechtsstreits zu Gute kommenden Vorteilen treten die Nachteile einer womöglichen – allerdings nicht zwingenden – Verzögerung des konkreten Rechtsstreits bis zu einer verbindlichen Entscheidung des BVerfG zurück (vgl. BVerfG, a.a.O.).

Schließlich hat das Amtsgericht in seinem ausführlich begründeten Aussetzungsbeschluss auch dargetan, aus welchen Gründen es die Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB im hiesigen Rechtsstreit für entscheidungserheblich erachtet. Damit ist es den für die Überprüfung der pflichtgemäßen Ausübung seines Aussetzungsermessens durch das Beschwerdegericht unerlässlichen Formalanforderungen in jeder Hinsicht gerecht geworden (vgl. Kammer, Beschluss vom 1. März 2018 – 67 T 20/18, GE 2018, 461, juris Tz. 6). Die materielle Richtigkeit der vom Amtsgericht zu Grunde gelegten Rechtsauffassung kann dahinstehen, da diese der Beurteilung des Beschwerdegerichts im Rahmen des § 252 ZPO entzogen ist (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2017, § 252 Rz. 3 m.w.N.).”

Müssen Personen gem. § 563 Abs. 1 und 2 BGB beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt bzw. in diesem gelebt haben?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankenthal (AG Frankenthal – 3a C 103/17, Urteil vom 16.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankenthal in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Kläger hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. § 985 BGB, der Beklagte blieb für ein behauptetes Recht zum Besitz im Rahmen des Eintritts in das mit der verstorbenen Mutter T… D… bestehende Mietverhältnis, § 563 Abs. 2 BGB, mangels hinreichend substantiierter Tatsachenbehauptungen beweisfällig.

Zwar ist an die Beantwortung der Frage, ob ein im Haushalt des verstorbenen Mieters lebendes eigenes Kind in das Mietverhältnis eingetreten ist, keine überspannten Anforderungen zu stellen, es reicht vielmehr aus, wenn das Kind in dessen Haushalt gelebt hat, während sonstige Angehörige den Haushalt zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt haben müssen ( BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25/14 m.w.N.). Dabei müssen die Personen gem. § 563 Abs. 1 und Abs. 2 BGB beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Pauschale Behauptungen reichen indes hierzu nicht, es müssen vielmehr hinreichend Indizien vorgetragen werden, unerträgliche Nachforschungen in der Intimsphäre sind aber nicht veranlasst (Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 17.04.2013 – 23 C 10824/12). Die Darlegungslast ist indes im Hinblick auf das Alter eines Kindes in gewissem Umfang gesteigert, auch soweit lediglich das Erfordernis des bloßen Zusammenlebens im gemeinsamen Haushalt erforderlich ist (Streyl Schmitt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015 RN 38 § 563 BGB). Das Leben im gemeinsamen Haushalt bei Kindern muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters noch bestehen, allerdings kann das Eintrittsrecht der Kinder dadurch verloren gehen, wenn sie ausgezogen sind, denn dies stellt grundsätzlich das Ende des Lebens im gemeinsamen Haushalt dar. Soweit der Beklagte das Zusammenleben im gemeinsamen Haushalt behauptet, so fehlt es an substantiierter Darlegung hierzu. Entsprechend den allgemeinen Regeln muss derjenige, der Rechtsfolgen aus einem Eintritt herleiten will, die Voraussetzungen des Eintritts darlegen und beweisen. Personen gem. § 563 Abs. 1 und Abs. 2 BGB müssen also beweisen, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und einen gemeinsamen Haushalt geführt bzw. in diesem gelebt haben. Pauschale Behauptungen hierzu reichen nicht, es müssen vielmehr hinreichende Indizien vorgetragen werden, um subsummieren zu können. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der Beklagte einerseits behauptet, seit 2004, hingegen im weiteren Schriftsatz seit 2006 im gemeinsamen Haushalt in dem streitgegenständlichen Wohnraum gelebt zu haben. Angesichts des vorgelegten Mietvertrages hinsichtlich einer Wohnung in der W…straße 38 in 6… Frankfurt am Main, für die Leistungen nach dem SGB II bewilligt worden sind nachdem der Beklagte zuvor in der F…-Straße 15 in 6… Frankfurt wohnhaft gewesen ist, sind vorliegend höhere Anforderungen an die Substantiierungslast zu stellen. Dies vorliegend deshalb, da nach einer Gewerbeummeldung (wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 53 der Akten verwiesen wird) dort einerseits die Anschrift der Wohnung mit W…straße 38 in 6… Frankfurt am Main und der Grund der Ummeldung die Änderung der Wohnanschrift genannt ist bei einer Betriebsstätte in der F…straße 3 in 6… Mannheim, insbesondere auch bei Beantragung von Leistungen beim Jobcenter Frankfurt am 21.12.2016. So hatte der Beklagte einerseits behauptet, ununterbrochen im gemeinsamen Haushalt mit der mittlerweile verstorbenen Mutter T… D… in Frankenthal gelebt zu haben andererseits werden unterschiedliche Wohnanschriften auch gegenüber Behörden genannt sind. Daher ist der Beklagte gehalten, hinreichend substantiiert dazu vorzutragen, wann er erneut in die Wohnung M…straße 1a zurückgezogen sein will und weshalb der Auszug aus dieser Wohnung ein vorübergehender gewesen sein soll.

Unabhängig davon ist daneben die Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 563 Abs. 4 BGB wirksam, denn der Vermieter kann dem Eintretenden außerordentlich fristgerecht kündigen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Eintretenden vorliegt. Dabei ist regelmäßig die fehlende oder gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit des Eintretenden ein wichtiger Grund, da § 563 Abs. 4 verhindern will, dass sich der Vermieter in Zukunft Vertragsstörungen ausgesetzt sehen muss (Amtsgericht München, Urteil vom 18.08.2016 –432 C 9516/16). Auch soweit für die Wohnung in der W…straße 38 in 6… Frankfurt am Main das hierfür zuständige Jobcenter Frankfurt am Main Mietzinszahlungen bewilligt hat, so steht dies dem nicht entgegen, denn einerseits besteht die Gefahr einer Sperre für Leistungen nach dem SGB II, andererseits erscheint ausgeschlossen, dass das Jobcenter die Mietzinszahlungen für 2 Wohnungen bewilligt.

Auch soweit der Beklagte die Vorlage einer fehlenden Vollmacht bzgl. des Kündigungsschreibens vom 15.03.2017 rügt, fehlt es an einer ordnungsgemäßen Zurückweisung der Kündigungserklärung, § 174BGB. Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, wie vorliegend die Kündigungserklärung, dann unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. In seinem Schreiben vom 04.04.2017 weist der Beklagte jedoch lediglich die Kündigung selbst zurück, da er behauptet, in rechtlich zulässiger Weise sich in der streitgegenständlichen Wohnung aufzuhalten, er rügt indes nicht die fehlende Vollmacht. Eine solche Rüge wird erst in der Klageerwiderungsschrift vom 07.06.207 erhoben, sodass es nach den Gesamtumständen an der Unverzüglichkeit auch unter Berücksichtigung einer vorherigen Einholung von Rechtsrat fehlt. Nach dem Vorgenannten vermochte der Beklagte ein Recht zum Besitz gem. § 986 ZPO mangels hinreichend substantiierter Darlegungen nicht zu beweisen, sodass er zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietsache zu verurteilen ist.”