Ist eine Mieterhöhung auf Dauer ausgeschlossen, wenn ein Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme sachlich falsch als Instandsetzungsmaßnahme angekündigt hat, ohne Angaben zu einer Mieterhöhung zu machen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 283/17, Beschluss vom 12.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Berufung wird gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.

Das Berufungsgericht ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht (dennoch) geboten ist.

Zur Begründung wird zunächst auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 01. Februar 2018 Bezug genommen. Die Stellungnahme der Beklagten vom 20. Februar 2018 führt nicht dazu, dass die Erfolgsaussichten nunmehr günstiger zu bewerten wären. Insoweit ist ergänzend auszuführen:

Bei den streitgegenständlichen Baumaßnahmen handelt es sich nicht um solche, die im Sinne des §§ 554 Abs. 3 Satz 3 BGB a.F. “… nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen…”. Nur für solche im Hinweisbeschluss als Bagatelle-Maßnahmen bezeichneten Arbeiten könnte es nach der Überleitungsvorschrift darauf ankommen, ob die Ausführung der Arbeiten vor dem 1.5.2013 begonnen hat. Einen anderslautenden Eindruck erweckt die Beklagte im Schriftsatz vom 20.2.2018 allein dadurch, dass sie in sinnentstellender Weise den gesetzlichen Wortlaut nur auszugsweise zitiert.

Art. 229 § 29 EGBGB stellt unmissverständlich in Ziffer 1 auf den Zugang einer Modernisierungsmitteilung, und nur in Ziffer 2 auf den tatsächlichen Beginn von Arbeiten ab. Letzteres ist allerdings nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nur für Maßnahmen nach der alten Fassung des Gesetzes entscheidend, “… auf die § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB (…) anzuwenden ist mithin nur für die hier nicht vorliegenden Bagatelle-Maßnahmen.

Im Übrigen hat die Kammer zur Kenntnis genommen, dass die Beklagte abweichende rechtliche Zusammenhänge für gegeben und andere Rechtsansichten für vorzugswürdig hält, als die Kammer sie bereits ausgeführt hat. Nach Überprüfung der angeführten Auffassungen hält die Kammer aber an den unverändert vorzugswürdigen Einschätzungen fest, die im Hinweisbeschluss vom 01.02.2018 detailliert dargestellt und erläutert worden sind.”

Stellen Bohrungen in die Glasleisten der Fenster eine Substanzverletzung dar und sind nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch zuzurechnen?

Die Antwort des Amtsgerichts Witten (AG Witten – 2 C 684/17, Urteil vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Witten in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1. wie folgt aus: “Der Beklagte hat gegen den Kläger zu 2) einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 383,90 EUR gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB wegen der beschädigten Glasleisten der Fenster.

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Mietverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

a) Der Kläger zu 2) hat seine Nebenpflichten nach § 241 Abs. 2 BGB verletzt. Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten. Dem Mietverhältnis immanent ist die Pflicht des Mieters die Mitsache pfleglich zu behandeln. Dieser Pflicht ist der Kläger zu 2) nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Die Bohrungen in die Glasleisten der Fenster stellen eine Substanzverletzung dar (AG Spandau, Urteil vom 26.10.2007 – Az. 3b C 715/06).

b) Der Kläger zu 2) hat die Pflichtverletzung auf Grund fahrlässigen Verhaltens zu vertreten. Der Schuldner hat gemäß § 276 Abs. 1 Alt. 2 BGB Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt, § 276 Abs. 2 BGB. Auch für den Laien ist erkennbar, dass die Substanz der Fenster durch das Anbohren an sensiblen Stellen beschädigt wird und die Bohrlöcher nicht ohne Weiteres wieder verschlossen werden können (AG Spandau, Urteil vom 26.10.2007 – Az. 3b C 715/06). Das Anbohren von vier Fenstern an jeweils vier Stellen fällt auch nicht mehr unter den vertragsgemäßen Gebrauch gemäß § 538 BGB. Danach hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Bohrlöcher an Gegenständen sind anders als gewöhnliche Dübellöcher in vertretbarer Anzahl nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch zuzurechnen (Schmidt-Futterer/Langrenberg, 13. Aufl. 2017, § 538 BGB Rn. 49 f.).

c) Die Pflichtverletzung ist rechtswidrig. Insbesondere hat der Beklagte nicht seine Einwilligung in das Anbohren der Fenster erklärt. Die Einwilligung ist die vorherige Zustimmung (§ 183 S. 1 BGB) zu der vorzunehmenden Handlung, welche im Fall des Schadensersatzes die Rechtswidrigkeit entfallen lässt. Der für das Vorliegen einer Einwilligung des Beklagten darlegungs- und beweisbelastete Kläger zu 2) konnte den entsprechenden Nachweis nicht führen. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts fest auf Grund des Ergebnisses der uneidlichen Zeugenvernehmungen. Nach dem in § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO normierten Grundsatz der freien Beweiswürdigung ist ein Beweis erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist. Die danach erforderliche Überzeugung des Richters gebietet keine absolute oder unumstößliche Gewissheit und auch keine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, es reicht vielmehr ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit aus, der vernünftigen Zweifeln Schweigen gebietet (BGH, Urteil 17.02.1970 – Az. III ZR 139/67; Urteil vom 28.01.2003 – Az. VI ZR 139/02 ). Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Der Zeuge Jörn K3 hat bekundet, er könne sich nicht genau an die Person erinnern, welche bei der Montage der Plissees in der Wohnung gewesen sei. Insbesondere konnte er nicht mehr genau sagen, ob die Person der Beklagte gewesen sei.

Das Gericht hat keine Bedenken an der glaubhaften Aussage des glaubwürdigen Zeugen. Der Zeuge, der sich an viele Details der Montage und Demontage der Plissees noch erinnern konnte, gab gleichzeitig Erinnerungslücken zu.

d) Es ist ein Schaden in Höhe von 383,90 EUR entstanden.

Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden ist und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung, § 287 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Vorschrift verzichtet für bestimmte Anspruchsvoraussetzungen, die nicht den Grund, sondern den Umfang der Haftung betreffen, auf das Erfordernis des Wahrheitsbeweises nach § 286 ZPO. Der Richter darf Wahrscheinlichkeitsbetrachtungen anstellen und zu Schätzungen greifen. Ob und wie er Beweis erhebt, steht in seinem Ermessen. Das Gericht soll die Schadenshöhe frei schätzen, wobei in Kauf genommen wird, dass die richterliche Schätzung mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmt. Die Schätzung ist jedoch dann unzulässig, wenn sie mangels greifbarer, vom Kläger vorzutragender Anhaltspunkte “völlig in der Luft hängen” würde (Zöller/Greger, 32. Aufl. 2018, § 287 ZPO Rn. 1 f., 4).

Die Schätzung orientiert sich an den vorgelegten Rechnungen der M. H. und L. H. GbR sowie der Firma P.”

Kann der Berliner Mietspiegel 2017 zur Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden?

Die Antwort des Amtsgerichts Spandau (AG Spandau – 10 C 507/17, Urteil vom 31.05.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Spandau in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: „Entgegen der Auffassung der Klägerin ist der Berliner Mietspiegel anwendbar. Das Gericht hält auch in Kenntnis der hierzu kontrovers geäußerten Rechtsauffassungen den Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für anwendbar. Die von der Klägerin angeführten Argumente vermögen nicht zu überzeugen. Zumindest wäre der Mietspiegel als Schätzgrundlage gem. § 278 ZPO anzuwenden.”

Ist die “Mietpreisbremsenvorschrift” des § 556d BGB verfassungswidrig?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 328/17, Beschluss vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Kammer ist davon überzeugt, dass § 556d BGB verfassungswidrig ist.

Sie lässt dabei weiter dahinstehen, ob die Vorschrift mit den Art. 2 Abs. 1 und Art. 14 GG unvereinbar und bereits deshalb verfassungswidrig ist (so Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 12, 25; Hamer/Schuldt, NZM 2018, 124; Schuldt, Mietpreisbremse. Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. Potsdam, 2017, 193 ff.).

§ 556d BGB verstößt zur Überzeugung der Kammer gegen Art. 80 Abs. 1 Satz 2 und Art.3 Abs. 1 GG. Sie nimmt insoweit Bezug auf ihren Vorlagebeschluss vom 7. Dezember 2017 (67 S 218/17, WuM 2018, 74) und macht dessen Begründung auch zum Gegenstand der hiesigen Vorlage, ohne dass dadurch die Zulässigkeit der Vorlage gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG berührt würde (vgl. BVerfG, Beschluss vom 9. März 1994 – 2 BvL 43/92, BVerfGE 90, 145, Rz. 108). An ihrer Überzeugung hält die Kammer auch angesichts der im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts und vereinzelt in der Literatur geäußerten Kritik einschränkungslos fest.

Bei § 556d BGB handelt es sich um eine mit Art. 80 Abs. 1 Satz 2 und 3 Abs. 1 GG unvereinbare Inkraftsetzungsermächtigung, die den Landesregierungen als Verordnungsadressaten auch bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen des §556d Abs. 2 Satz 1 BGB vollständige politische Entscheidungsfreiheit zum Verordnungserlass einräumt. Eine derart weit gefasste Delegation des Bundesgesetzgebers ist aber nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BVerfG unzulässig und damit verfassungswidrig (vgl. Kammer, a.a.O., m.w.N.).

Einer verfassungskonformen Auslegung ist § 556d BGB insoweit aufgrund seines unmissverständlichen Wortlauts und der ebenso eindeutigen Gesetzesbegründung nicht zugänglich (vgl. Kammer, a.a.O.). Es handelt sich bei den §§ 556d ff. BGB auch um keine “Akut-Maßnahme”, die eine verfassungskonforme Auslegung im Sinne einer vom Gesetzgeber getroffenen “Programmentscheidung” gegen den ausdrücklichen Wortlaut der Norm und den in der Gesetzesbegründung zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers rechtfertigen würde (a.A. Hamer/Schuldt, a.a.O.). Denn der Gesetzgeber hat den Landesregierungen in Kenntnis regional zum Teil bereits entgleister Wohnungsmärkte für einen – in ihr politisches Belieben – gestellten Verordnungserlass gemäß § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB ab Inkraftreten des Gesetzes am 1. Juni 2015 einen Zeitraum von über fünfeinhalb Jahren bis zum 31. Dezember 2020 zugebilligt. Ein derartig weit gefasster Umsetzungszeitraum, nach dessen fruchtlosem Ablauf der Erlass einer Verordnung den Landesregierungen sogar untersagt ist (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29), stellt das Gegenteil einer auf sofortige Umsetzung durch den Verordnungsgeber gerichteten und diesen verpflichtenden “Akut-Maßnahme” dar. Das entspricht dem zutreffenden Gesetzesverständnis mehrerer Bundesländer, deren Landesregierungen trotz zumindest nicht auszuschließender Anspannung einzelner kommunaler Wohnungsmärkte weiterhin davon absehen, die bundesgesetzliche Ermächtigung in §556d Abs. 2 Satz 1 BGB im Verordnungswege umzusetzen oder sich sogar dazu entschlossen haben, bereits erlassene Verordnungen aus politischen Gründen wieder aufzuheben (vgl. Kammer, a.a.O.,).

§ 556d BGB verstößt daneben zur Überzeugung der Kammer gegen Art. 3 Abs. 1 GG, indem er ohne hinreichende sachliche Rechtfertigung für die Bemessung der zulässigen Neu- und Wiedervermietungsmiete als Bezugsgröße auf die jeweilige – erheblichen regionalen und kommunalen Unterschieden unterworfene – ortsübliche Vergleichsmiete abstellt (vgl. Kammer, a.a.O.).

Die dagegen auch vom Amtsgericht vorgebrachte Kritik, aufgrund der Heterogenität der lokalen Wohnungsmärkte fehle es bereits an einem vergleichbaren Sachverhalt (vgl. ähnlich Fleindl, in: beckonline-Großkommentar, Stand: 1. April 2018, § 556d Rz. 20; Hamer/Schuldt, a.a.O.), geht fehl. Schon die Feststellung, ob sich eine Ungleichbehandlung auf gleiche oder ungleiche Gegenstände bezieht, ist bei absoluter Betrachtung nicht möglich, da zwei Gegenstände niemals in jeder Hinsicht gleich, also identisch sein können; dann läge lediglich ein einziger Gegenstand vor (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. November 1989 – 1 BvR 1402/87, NJW 1990, 2053, 2054; Kirchhoff, in: Maunz/Dürig, GG, 81. EL 2017, Art. 3 Rz. 73). Da der Vergleich zweier Gegenstände stets nur der Vergleich ihrer Eigenschaften ist, kommt es für die verfassungsrechtliche Rechtfertigungsprüfung nur auf die Sammlung derjenigen Eigenschaften an, in denen sich die betrachteten Gegenstände unterscheiden und nicht unterscheiden (vgl. Kischel, in: BeckOK GG, 36. Edition: Stand: 15. Februar 2018, Art. 3 Rz. 15 m.w.N.).

Gemessen daran knüpft der Gesetzgeber gleichheitswidrige Rechtsfolgen an einen i.S.v. Art. 3 Abs. 1 GG gleichen Regelungsgegenstand (vgl. Kammer, a.a.O.). Zu vergleichen sind nämlich Vermieter von Wohnraum in der vom Verordnungsgeber ausgewiesenen Gebietskulisse des § 556d BGB, denen am preisfreien Wohnungsmarkt die Erzielung der identischen Marktmiete möglich ist. Während Vermietern, die in einer Gemeinde mit einer vergleichsweise hohen Vergleichsmiete tätig sind, die Vereinbarung der Marktmiete gemäß § 556d Abs. 1 BGB gestattet ist, weil sie die dortige Vergleichsmiete nicht um 10% übersteigt, sind Vermieter in einer Gemeinde mit einer vergleichsweise niedrigen Vergleichsmiete trotz gleicher Marktchancen an einer entsprechenden Vereinbarung gehindert, wenn die identische Marktmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteigt. Diese Ungleichbehandlung wird nicht dadurch beseitigt, dass der Gesetzgeber durch eine besonders weite Fassung des typisierten Sachverhalts äußerlich eine ungleiche Behandlung vermieden hat. Denn die gleichheitswidrige Belastungswirkung tritt unabhängig davon ein, ob der Gesetzgeber die preisrechtliche zulässige Miethöhe wie geschehen durch eine relative Anknüpfung an eine abstrakte Bezugsgröße – die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete – festlegt oder die Grenzen durch einen konkret ausgewiesenen, anders als etwa bei § 1 Abs. 2 MiLoG allerdings nicht bundeseinheitlichen, sondern regional und kommunal unterschiedlich hohen Betrag bestimmt (vgl. Kammer, a.a.O.).

An einem sachlichen Grund für diese Ungleichbehandlung fehlt es (vgl. Kammer, a.a.O.). Soweit dem entgegen gehalten wird, eine etwaige Ungleichbehandlung der Vermieter innerhalb und außerhalb der ausgewiesenen Gebiete beruhe auf einem sachlichen Grund, nämlich der angespannten Mietsituation auf dem jeweiligen Gemeindegebiet (so LG München I, Urt. v. 6. Dezember 2017 – 14 S 10058/17, NZM 2018, 83), trifft das nicht den richtigen Bezugspunkt. Denn es ist nicht die Ungleichbehandlung der innerhalb und außerhalb der Gebietskulisse des § 556d BGB, sondern allein die der innerhalb der gesetzlichen Gebietskulisse tätigen Vermieter, die zur Überzeugung der Kammer zu einem verfassungswidrigen Verstoß gegen den auf Art. 3 Abs. 1 GG beruhenden Gleichheitsgrundsatz führt (vgl. Kammer, a.a.O.).

Schließlich verstößt § 556d BGB zur Überzeugung der Kammer auch deshalb in verfassungswidriger Weise gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil § 556e Abs. 1 BGB ohne sachliche Rechtfertigung diejenigen Vermieter von der Preisintervention des § 556d Abs. 1 BGB bis zur Höhe der Vormiete ausnimmt, die die Mietsache – wie die Beklagte – vor der Wiedervermietung unter Überschreitung der nunmehr durch § 556d Abs. 1 BGB angeordneten Mietobergrenze vermietet haben (vgl. Kammer, a.a.O.).

Die vom Amtsgericht und in der Literatur (vgl. Hamer/Schuldt, a.a.O, m.w.N.) vereinzelt herangezogenen Gründe des Vertrauens- und Bestandsschutzes rechtfertigen diese – mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise unvereinbare – Ungleichbehandlung nicht. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn bei der Vermietung von Wohnraum stets vom unveränderten Fortbestand der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auszugehen wäre. Ein solches Vertrauen ist aber noch nicht einmal bei einem Bestandsmietverhältnis begründbar und damit erst recht nicht bei einer lediglich in Aussicht genommenen Vermietung. Zudem fehlt jeglicher belastbare tatsächliche Anhaltspunkt dafür, dass das Refinanzierungskalkül der Vermieter nicht nur für die Dauer des Bestandsmietverhältnisses, sondern auch für die Zeit danach wesentlich auf der Höhe der zuvor vereinbarten Bestandsmiete beruht (a.A. Hamer/Schuldt, a.a.O.). Vermieter gehen ohnehin nicht davon aus, dass die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die bei Begründung des Mietverhältnisses zur Bildung der vereinbarten – oder der vom Veräußerer übernommen – Bestandsmiete geführt haben, nach Beendigung des Mietverhältnisses unverändert fortbestehen. Die Einführung der §§ 556d ff. BGB war allenfalls geeignet, das Vertrauen in den Bestand der vorherigen Gesetzeslage zu betreffen, auch weiterhin wirksam eine freie und lediglich durch die §§ 134, 138 BGB, 5 WiStrG, 291 StGB beschränkte Vereinbarung über die Miethöhe treffen zu können. Dieses Vertrauens indes war nicht allein bei den durch §556e Abs. 1 BGB privilegierten, sondern bei sämtlichen in der Gebietskulisse des § 556dBGB tätigen Vermietern berechtigt (vgl. Kammer, a.a.O.,).”

Kann der Berliner Mietspiegel 2017 zumindest als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 67 S 328/17, Beschluss vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Der Berliner Mietspiegel 2017 entspricht den Anforderungen des § 558cBGB und kann daher als einfacher Mietspiegel zur Überzeugungsbildung des Gerichts gemäß §§ 286, 287 ZPO zur Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Das Amtsgericht war ebenso wenig wie die Kammer veranlasst, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, stellt der Mietspiegel 2017 eine taugliche Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Die Kammer hält insoweit an ihrer ständigen Rechtsprechung, die im Einklang mit der des BVerfG und des BGH steht, einschränkungslos fest (vgl. Kammer, Vorlagebeschluss v. 7. Dezember 2017 – 67 S 218/17, WuM 2018, 74 m.w.N.; LG Berlin, Urt. v. 14. Februar 2018 – 64 S 74/17, WuM 2018, 209). Ob der Berliner Mietspiegel 2017 nicht ohnehin qualifiziert i.S.d. § 558d Abs. 1 und 2 BGB ist und den Klägern deshalb die gesetzliche Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zu Gute käme, bedarf davon ausgehend keiner Entscheidung.”

Hat ein Mieter bei einem beruflichen Auslandsaufenthalt ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils der Wohnung zur Untervermietung zur Refinanzierung?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 281/17, Beschluss vom 19.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die Beklagte mit zutreffender Begründung zur Erteilung einer befristeten Untervermietungserlaubnis verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Beklagten rechtfertigt keine andere Entscheidung.

Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend und in nicht zu beanstandender Weise ausführt, hat die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der von ihr begehrten Erlaubnis für die Untervermietung eines Teils ihrer Wohnung im 3. Obergeschoss rechts des Vorderhauses des Anwesens ### in Berlin bis zum 15. Juli 2018 mit Verlängerungsoption bis zum 15. September 2018 an die Herrn ###. Der Anspruch folgt aus § 553 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 8 Ziffer 2 des zwischen den Parteien am 20. November 2002 geschlossenen Mietvertrages.

Eine solche Erlaubnis ist vom Vermieter zu erteilen, wenn für den Mieter ein berechtigtes Interesse nach Abschluss des Mietvertrages entsteht. Im gegenständlichen Verfahren geht die Kammer vom Vorliegen eines solchen Interesses aus, weil die Klägerin sowohl eine Bescheinigung der ### Hochschule für Kunst und Design in ### vom 9. Juni 2017 als auch dargetan hat, dass sie nicht in der Lage ist, während der Zeit ihrer Expeditions- und Dozententätigkeit in der Mongolei neben ihren dort anfallenden Aufenthalts- und Unterbringungskosten auch die Miete für die streitgegenständliche Wohnung in Berlin zu finanzieren. Die Beklagte hat diesen Vortrag nicht hinreichend substantiiert bestritten. Damit ist in Übereinstimmung mit weiterer obergerichtlicher Rechtsprechung vom Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB auszugehen (vgl. nur BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/14; BGH, Urteil vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 105/17 – beck-online, dort Rn. 55; OLG Hamm, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 17. August 1982 – 4 REMiet 1/82 ).

Hat der Mieter – wie im gegenständlichen Verfahren – ein berechtigtes Interesse dargelegt, so liegt es nunmehr am Vermieter, unter Mitteilung der tatsächlichen Umstände Gründe geltend zu machen, die zur Versagung der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit führen können. Dabei kann es sich nach den im Gesetz selbst genannten Regelbeispielen um Gründe in der Person des aufzunehmenden Dritten, um die Überbelegung der Wohnung oder um andere Gründe handeln, die ein Gewicht haben müssen, das dem der Regelbeispiele entspricht (BGH, Beschluss vom 3. Oktober 1984 – VIII ARZ 2/84 – beck-online). Solche gewichtigen Gründe hat die Beklagte zur Überzeugung der Kammer im gegenständlichen Verfahren nicht vorgetragen. Die von der Kammer vorzunehmende Abwägung der berechtigten Interessen der Klägerin mit denjenigen der Beklagten führt nicht dazu, dass die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung der begehrten Erlaubnis entfiele.

Die Kammer geht – wie das Amtsgericht – davon aus, dass die Klägerin lediglich einen Teil der von ihr angemieteten Wohnung an ### untervermieten will, nämlich ein Zimmer ihrer 2Zimmer-Wohnung. Dies hat sie der Hausverwaltung der Beklagten in ihrem Schreiben vom 11. Mai 2017 auch unmissverständlich mitgeteilt. Entgegen der Behauptung der Beklagten hat die Klägerin auch für einen konkret angegebenen Zeitraum, nämlich vom 15. Juli 2017 für ein Jahr (= 15. Juli 2018) mit einer möglichen Verlängerung um maximal weitere zwei Monate (= 15. September 2018) um die Erteilung der befristeten Untervermietungserlaubnis nachgesucht. Spekulationen der Beklagten über eine mögliche Verlängerung des Auslandsaufenthaltes bis ins Jahr 2019 hinein entbehren jeglicher Grundlage und erfolgen ersichtlich “ins Blaue hinein”. Es ist auch nicht ersichtlich, aus welchem Grunde die Beklagte behauptet, eine Ansprechbarkeit der Klägerin sei für sie während der Dauer des Auslandsaufenthaltes nicht gewährleistet, denn die Klägerin hat stets angegeben, per E-Mail jederzeit ‘erreichbar zu sein und ihre Post durch eine zuverlässige Person in Berlin nachgesendet zu bekommen. Dieser Angabe ist die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten. Sie hat auch nicht dargetan, aus welchem Grunde eine “ladungsfähige Wohnanschrift” der Klägerin nicht vorhanden sei. Diese besteht auch während der Dauer des zeitlich befristeten Auslandsaufenthaltes unter der bisherigen Wohnanschrift der Klägerin fort. Diese Anschrift ist der Beklagten als Vermieterin der Wohnung bekannt. Im Übrigen wäre die Beklagte auch nicht berechtigt, die Erteilung der Untervermietungserlaubnis von der ständigen Erreichbarkeit der Klägerin abhängig zu machen, denn ein Anspruch auf ständige Erreichbarkeit seines Mieters besteht für einen Vermieter nicht.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist sie zur Verweigerung der Erteilung der Untervermietungserlaubnis auch nicht deshalb berechtigt, weil sie die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Dachgeschoss des Hauses und im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung plant. Diese mögen bereits angekündigt sein. Die Klägerin hat ihre Zustimmung aber noch nicht erteilt und ist deshalb noch nicht zur Duldung verpflichtet. Hier müssten die Beklagten gegebenenfalls zunächst im Klagewege ihren Duldungsanspruch gerichtlich durchsetzen. Aus welchem Grunde die Anwesenheit eines Untermieters statt des Hauptmieters in einer Wohnung die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen für den Vermieter erschwert oder unmöglich macht, ist für die Kammer nicht ersichtlich. Im Falle einer Verpflichtung zur Duldung hätte der Hauptmieter sicherzustellen, dass auch der Untermieter den notwendigen Zutritt gewährt. Anhaltspunkte, dass das Zutrittsrecht der Beklagten für gebotene “Notfallmaßnahmen” nicht gewährleistet wäre, sind ebenso nicht ersichtlich und von der Beklagten lediglich behauptet, ohne konkrete Anhaltspunkte für deren Annahme zu nennen. Es liegt deshalb auch keinerlei berechtigter Grund für die Beklagte vor, die Untervermietungserlaubnis nur für einen kürzeren als den begehrten Zeitraum zu erteilen.

Wie das Amtsgericht weiter zutreffend ausführt, war die Beklagte auch nicht zur Verweigerung der begehrten Untervermietungserlaubnis berechtigt, weil die Klägerin ihr nicht weitere geforderte Bescheinigungen und Auskünfte in Bezug auf Herrn Tewes erteilt hat. Ihrer Verpflichtung zur Mitteilung der Person des Untermieters ist die Klägerin zur Überzeugung der Kammer in ausreichendem Maße nachgekommen. Weitere Informationen waren der Beklagten nicht zugänglich zu machen. Eine Pflicht, plausible Angaben für ein Interesse an der Untervermietung im Rahmen vertraglicher Korrespondenz förmlich zu beweisen, besteht nicht (LG Berlin v. 11.04.2018, 66S 275/17). Die Beklagte verkennt, dass das angestrebte Vertragsverhältnis ausschließlich zwischen der Klägerin und ### bestehen, nicht aber sie selbst in ein vertragliches Verhältnis zu ### eintreten wird. Ergänzend nimmt die Kammer insofern Bezug auf die Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung, denen sich die Kammer in vollem Umfang anschließt. Die Mutmaßungen der Beklagten zu möglicherweise entstehenden Schadensersatzansprüchen gegenüber Herrn Tewes entbehren jeglicher Grundlage und berechtigen sie nicht zur Verweigerung der begehrten Untervermietungserlaubnis.

Aus den genannten Gründen war auch die Widerklage der Beklagten abzuweisen.”

Kann die Fütterung von Stadttauben auf dem Balkon eine erhebliche Vertragsverletzung darstellen, die zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt?

Die Antwort des Amtsgerichts Bonn (AG Bonn – 204 C 204/17, Urteil vom 20.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bonn in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. wie folgt aus: “Der Kläger kann gem. § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung verlangen, denn das Mietverhältnis der Parteien ist beendet.

Die Kündigung vom 14.07.2017 hat das Mietverhältnis beendet. Sie ist sowohl formell als auch materiell wirksam. Insbesondere ist sie auch ausreichend begründet worden.

Aus Sicht des erkennenden Gerichts kann dahin gestellt bleiben, ob die Vogelvoliere eine zulässige Gestaltung des Balkons darstellt. Jedenfalls aber stellt die Fütterung der Stadttauben eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die den Kläger zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Trotz Abmahnung verletzt die Beklagte ihre mietvertraglichen Pflichten, indem sie weiterhin Stadttauben außerhalb der Vogelvoliere füttert.

Die Art und Weise der von der Beklagten vorgenommenen Fütterung entspricht nicht dem allgemein üblichen Gebrauch und ist auch nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt (siehe hierzu auch LG Braunschweig, Urteil vom 04.03.2014- Aktenzeichen: 6 S 411/13). Die Fütterung von Stadttauben gilt allgemein als nicht mehr sozialadäquat (siehe LG Braunschweig, Urteil vom 04.03.2014- Aktenzeichen: 6 S 411/13). Von diesen Tieren gehen Verschmutzungen und Gesundheitsgefahren aus, so dass das Füttern eine Vertragsverletzung darstellt (siehe LG Braunschweig, Urteil vom 04.03.2014- Aktenzeichen: 6 S 411/13). Eine Befugnis zur außerordentlichen Kündigung wird dann bejaht, wenn der Mieter Tauben füttert und sich die dadurch bewirkten Immissionen in hygienischer und akustischer Hinsicht als erhebliche Belästigung für andere Mieter auswirken (siehe Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 543, Rn. 60). So verhält es sich hier.

Aufgrund der von den Zeugen in der Beweisaufnahme gemachten Bekundungen folgert das Gericht, dass die Beklagte systematisch und permanent eine nicht genau bestimmbare größere Anzahl von Tauben füttert und damit an die Umgebung gewöhnt, was zu einer gravierenden Veränderung des vertragsgemäßen Benutzungszwecks führt. Die Zeugen G und Q1, die ebenfalls in dem streitgegenständlichen Mietobjekt wohnen, haben insoweit übereinstimmend bekundet, dass eine größere Anzahl an Stadttauben durch die von der Beklagten selbst durchgeführte bzw. wenn diese nicht anwesend ist von ihr veranlasste Fütterung angezogen würden. Die Zeugin G hat erläutert, dass zeitweise bis zu 50 Stadttauben angezogen würden. Der Zeuge Q1 hat ein Foto vom 17.09.2017 vorgelegt, auf dem in etwa 40 Tauben teilweise auf dem Dach und teilweise auf der Voliere zu sehen sind. Er hat diesbzgl. geäußert, dass es hinsichtlich der angelockten Tauben variieren würde. Die Zeugin B, die im Nachbarhaus wohnt, hat bekundet, dass sie sogar 80 bis 90 Tauben gesehen habe. Die Beweisaufnahme hat auch ergeben, dass akustische Belästigungen von den Stadttauben ausgehen. Der Zeuge Q1 hat anschaulich erläutert, dass es sich teilweise so anhören würde, als würde ganz Lengsdorf die Teppiche ausklopfen. Auch die Zeugin B, hat bekundet, dass Lärm besonders morgens von den Tauben aufgrund des Gurrens und des Flatterns ausgehen würde. Die von ihr genannten Schlafprobleme können auch zu gesundheitlichen Störungen führen. Aufgrund der übereinstimmenden Aussagen der Zeugen steht ebenfalls fest, dass in hygienischer Sicht erhebliche Belästigungen aufgrund von Kotanhaftungen und Rattenbefall aufgetreten sind und hinsichtlich der Kotanhaftungen auch weiterhin auftreten. Die Zeugen Q1 und G haben diesbezüglich erläutert, dass sie bis zu drei Ratten auf der Terrasse der Beklagten gesehen hätten, wobei seit November 2017 keine Ratte mehr gesichtet worden sei. Der Zeuge Q1 hat erklärt, dass sich die Ratten auch zeitweise an dem Vogelfutter in der Voliere bedient hätten, wenn diese tagsüber geöffnet sei. Auch die Zeugin B hat bekundet, dass sie das Quietschen der Ratten vernommen habe, wenn diese kein Futter mehr in der Vogelvoliere finden könnten. Es steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass diese Belästigungen auch erheblich sind. Die Zeuginnen G und B haben insoweit bekundet, dass sie aufgrund der Rattenproblematik in ihrem Alltag stark eingeschränkt seien, da sie den zu ihrer Wohnung gehörenden Außenbereich nicht haben nutzen können. Die Zeugin G hat anschaulich erläutert, dass sie ihre Wäsche nicht in den Hof stellen könne ohne dass diese mit Kot und Federn der Tauben verdreckt werden würde. Die Zeugen G und Q1 haben auch von dem mit Taubenkot und Federn verdreckten Hof berichtet. Dies stellt ein gesundheitliches Problem dar. Es ist medizinisch erwiesen, dass gerade der Taubenkot einen besonders hohen Prozentsatz von Ornithoseviren und Salmonellen enthält, die auch für den menschlichen Organismus gesundheitsgefährdende Auswirkungen haben können (AG Frankfurt, Urteil vom 17.12.1975, Aktenzeichen 33 C 4831/74). Auch die Zeugin B hat in diesem Zusammenhang bekundet, dass ihr Sohn, der im dritten Stock ihres Haus wohnt, tag-täglich mit kotverschmierten Fensterbänken und Rollos aufs Neue konfrontiert sei.

Soweit die Beklagtenseite einwendet, dass der Kläger nach der Abmahnung noch zwei bis drei Monate bis zu einer Kündigung hätte abwarten müssen, ob die Beklagte ihr Verhalten ändert, so konnte dies dem Kläger nicht zugemutet werden. Insoweit hat er auch die Interessen der anderen Mieter und Nachbarn zu schützen, die aufgrund der erheblichen Belästigungen mehrfach an ihn herangetreten sind. Das Gericht ist nach erfolgter Beweisaufnahme auch davon überzeugt, dass das Schreiben vom 23.06.2017 (Anlage K5, Bl. 32 f. d.A.) von der Zeugin B stammt.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass das Verhalten der Beklagten in Form der gezielten Fütterung der Stadttauben den gesetzlichen Tatbestand der fristlosen Kündigung erfüllt. Damit kann auch dahin gestellt bleiben, ob darüber hinaus aufgrund einer unterlassenen Beseitigung der Ratten sowie der Vornahme von baulichen Veränderungen durch das Aufstellen der Vogelvoliere die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung erfüllt sind.

Das Gericht erachtet eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2018 als angemessen und ausreichend. Unter Abwägung der widerstreitenden Interessen kann vorliegend lediglich eine kurze Räumungsfrist gewährt werden, um der Beklagten nunmehr die Gelegenheit zu geben, einen Umzug zu organisieren. Das Gericht hält vorliegend die Einräumung einer Räumungsfrist von etwas mehr als 5 Wochen für ausreichend, um einen Umzug durchzuführen. Nach unbestrittenen Angaben verweilt die Beklagte derzeit sowieso nur an etwa drei Tagen in der Woche in der streitgegenständlichen Wohnung und wohnt die andere Zeit bei ihrer Mutter. Sollte es der Beklagten innerhalb der nun eingeräumten Räumungsfrist nicht gelingen eine andere Wohnung zu finden, so ist ihr zumindest zuzumuten, übergangsweise zu ihrer Mutter zu ziehen sowie ggf. ihre Möbel einzulagern bis sie anderen für sie adäquaten Wohnraum gefunden hat. Aus dem Vortrag der Beklagten ist nicht ersichtlich, dass diese sich seit der Kündigung überhaupt intensiv um die Suche von Ersatzwohnraum kümmerte. Eine weitergehende Räumungsfrist war unter Berücksichtigung dessen, dass die fristlose Kündigung bereits vom 14.07.2017 datiert ist nicht zu gewähren.”

Ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags sittenwidrig, wenn dem Hauptmieter gegen den Dritten ein Kündigungsrecht zusteht, mit dem er dessen Gebrauchsmöglichkeit zeitnah beenden kann?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – XII ZR 76/17, Urteil vom 18.04.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter B. I. 1. bis 3. a) unter den Randnummern 24 – 26 wie folgt aus: “2. Sittenwidrig ist ein Verhalten, das nach seinem Gesamtcharakter, der durch umfassende Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu ermitteln ist, gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt (vgl. BGH Urteile vom 15. Oktober 2013 – VI ZR 124/12 – NJW 2014, 1380 Rn. 8 mwN und vom 4. Juni 2013 – VI ZR 288/12 – NJW-RR 2013, 1448 Rn. 14 mwN). Dafür genügt es im Allgemeinen nicht, dass der Handelnde vertragliche Pflichten oder das Gesetz verletzt oder bei einem anderen einen Vermögensschaden hervorruft. Vielmehr muss eine besondere Verwerflichkeit seines Verhaltens hinzutreten, die sich aus dem verfolgten Ziel, den eingesetzten Mitteln, der zutage tretenden Gesinnung oder den eingetretenen Folgen ergeben kann (vgl. BGH Urteil vom 19. Juli 2004 – II ZR 217/03 – NJW 2004, 2668, 2670). So begründet die Mitwirkung eines Dritten an dem Vertragsbruch einer Partei für sich genommen nicht den objektiven Tatbestand der Sittenwidrigkeit; es müssen vielmehr besondere Umstände hinzutreten, die sein Verhalten als sittenwidrige Schädigung erscheinen lassen. In dem Eindringen des Dritten in die Vertragsbeziehungen muss ein besonderes Maß an Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Geschädigten hervortreten. Dies ist etwa der Fall, wenn der Dritte eine Vertragspartei zum Vertragsbruch verleitet, kollusiv mit ihr zusammenwirkt oder die Verletzung vertraglicher – beispielsweise gesellschaftsrechtlicher – Treuepflichten bewusst unterstützt (BGH Urteil vom 15. Oktober 2013 – VI ZR 124/12 – NJW 2014, 1380 Rn. 8 mwN). Die Schwelle, von der ab der Einbruch in fremde Vertragsbeziehungen als Verstoß gegen die guten Sitten zu bewerten ist, darf jedoch nicht zu niedrig angesetzt werden (BGH Urteil vom 2. Juni 1981 – VI ZR 28/80 – NJW 1981, 2184, 2185).

3. Nach diesen Grundsätzen kann – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – der Abschluss des Mietaufhebungsvertrags vom 5. August 2014 nicht als sittenwidrig qualifiziert werden.

a) Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit können die Parteien eines Mietvertrags unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis jederzeit durch einen Aufhebungsvertrag (§ 311 Abs. 1 BGB) vorzeitig beenden (Staudinger/Rolfs BGB [2018] § 542 Rn. 174; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 13. Aufl. Anhang zu § 542 BGB Rn. 1). Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat. In diesen Fällen kann ein Mietaufhebungsvertrag jedoch dann sittenwidrig sein, wenn für den Vermieter und den Mieter kein vernünftiger Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses besteht und der Zweck des Mietaufhebungsvertrags allein darin liegt, dass der Eigentümer wieder Alleinbesitz an dem Mietobjekt erlangt (vgl. KG ZMR 1988, 137 f.). Eine gemeinsame (subjektive) Schädigungsabsicht der vertragsschließenden Parteien reicht zur Annahme einer Sittenwidrigkeit allein noch nicht aus. Erforderlich ist außerdem, dass der Vertrag die Rechtsstellung des Dritten tatsächlich verschlechtert. Ein für den Dritten objektiv nicht nachteiliges Rechtsgeschäft erfüllt den Tatbestand des § 138 Abs. 1 BGB nicht (BGH Urteil vom 28. Oktober 2011 – V ZR 212/10 – NJW-RR 2012, 18 Rn. 10). Deshalb ist der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags dann nicht sittenwidrig, wenn dem Hauptmieter gegen den Dritten ein Kündigungsrecht zusteht, mit dem er dessen Gebrauchsmöglichkeit zeitnah beenden kann (vgl. Bub/Treier/Scheuer/Emmerich Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Kap. V.A. Rn. 60).”

Kann in einem Wohnraummietvertrag geregelt werden, dass das Abstellen von Gegenständen jeder Art in den Hauszugängen, Treppenhäusern, Fluren, Vorkellern, Höfen, Gärten und Gartenwegen unzulässig ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 3585/17, Urteil vom 09.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt a.M. in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Die Klägerin (Vermieterin) hat zunächst einen Anspruch gegen die Beklagte (Mieterin) auf Entfernung der von ihr im Laubengang aufgestellten Pflanzen und Töpfe aus dem Mietvertrag vom 15.07.1977 i.V.m. Ziff. 7 (1) c) der Anlage zu Mietvertrag “zustimmungsbedürftige Handlungen der Mieter” und der Hausordnung.

Die Beklagte stellte Blumenpflanzen sowie Töpfe im Laubengang vor ihrer Wohnung auf und entfernte diese auch nicht auf die diversen Aufforderungen der Klägerin vom 05.09.2017, 21.09.2017, 17.10.2017 und 15.11.2017. Ein von der Klägerin am 23.11.2017 gefertigtes Lichtbild (Bl. 19 d.A., Anlage zur Klageschrift) zeigt, dass im Laubengang vor der Wohnungstür der Beklagten Pflanzenkübel und Blumentöpfe stehen.

Der Beklagten ist das Aufstellen von Gegenständen im Gemeinschaftsbereich vertraglich untersagt. Nach § 6 des Mietvertrages vom 15.07.1977 sind die Allgemeinen Vertragsbestimmungen Bestandteil des Mietvertrags. Aus der Anlage zum Mietvertrag “Hausordnung” geht unter Nr. 3 “Ordnung im Haus, Hof und Garten” hervor, dass das Abstellen von Gegenständen jeder Art in den Hauszugängen, Treppenhäusern, Fluren, Vorkellern, Höfen, Gärten und Gartenwegen unzulässig ist. Ebenso besagt Ziff. 7 (1) c) der Zustimmungsbedürftigen Handlungen der Mieter folgendes: “Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Mieter und im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses und der Wohnung bedürfen die Mieter der vorherigen schriftlichen Einwilligung des Wohnungsunternehmens, wenn sie Schilder, Aufschriften oder Gegenstände jeglicher Art in gemeinschaftlichen Räumen, am Haus, auf dem Grundstück oder in dessen unmittelbarer Nähe anbringen bzw. aufstellen”.

Die Klägerin hat darüber hinaus auch einen Anspruch gegen die Beklagte auf Unterlassung des Aufstellens von Blumentöpfen / Pflanzen nach § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 15.07.1977. Ein Unterlassungsanspruch zur Abwehr künftiger Beeinträchtigung ist gegeben, da eine Wiederholungsgefahr zu bejahen ist. Die vorangegangene rechtswidrige, da vertragswidrige Handlung stellt eine tatsächliche Vermutung für eine gegebene Wiederholungsgefahr dar. Die Beklagte hat nicht dargelegt, in Zukunft ihr rechtswidriges Verhalten ernsthaft einzustellen.”

Ist bei einer Kündigung wegen einer Vermietung an Dritte zur Feriennutzung zuvor eine Abmahnung erforderlich?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 243/17, Beschluss vom 23.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Das Amtsgericht hat die entscheidungserheblichen Fragen zum Bestehen eines Kündigungsrechts des Klägers zutreffend gestellt und beantwortet. Die Abweisung der Klage ist auch unter Berücksichtigung der Ausführungen in der Berufungsbegründung nicht zu beanstanden.

a) Die Berufungsbegründung betont vorrangig die Auffassung, dass im Falle der (hier ausschließlich erklärten) ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zuvor keine Abmahnung wegen der Pflichtverletzung ausgesprochen werden muss. Dieser Hinweis verhilft der Kündigung, auf die der Kläger seine Klage stützt, aber nicht zum Erfolg.

b) Nach Auffassung der Kammer trifft die Ansicht des Klägers in rein formaler Hinsicht insoweit zu, als dem Vorliegen einer Abmahnung nicht generell die Wirkung einer allgemeinen Voraussetzung für die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zukommt. Damit allein sind die rechtserheblichen Aspekte aber nicht hinreichend beschrieben; insbesondere kann nicht im Umkehrschluss gefolgert werden, dass generell für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine vorherige Abmahnung erforderlich ist.

Die Kammer schließt sich stattdessen der auch vom Amtsgericht bereits zitierten Auffassung der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (in der Entscheidung vom 27.07.2016 zum Aktenzeichen 67 S 154/16) an, wo es überzeugend heißt: “…Zwar ist die vorherige Abmahnung keine Formalvoraussetzung für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung (…), der Abmahnung kann jedoch für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (…). Denn die vollständige oder teilweise Überlassung gemieteten Wohnraums an Touristen ohne Erlaubnis des Vermieters stellt zwar eine – vornehmlich in Metropolen – nicht seltene Erscheinung dar; ihre Vertragswidrigkeit und grundsätzliche Steuerpflichtigkeit ist den Mietern – bereits ausweislich der Häufigkeit und des Umfangs der erfolgenden Gebrauchsüberlassungen – aber häufig nicht hinreichend bewusst (…)”.

In einem Dauerschuldverhältnis ist es besonders naheliegend, dass früher oder später unterschiedliche Auffassungen über die genauen Inhalte und Grenzen der vertraglichen Befugnisse entstehen. Für die schärfste Konsequenz aus solchen Differenzen, nämlich die Kündigung des betroffenen Dauerschuldverhältnisses, geht das Gesetz generell davon aus, dass die Parteien sich zunächst konkret erläutern, wie der eigene Standpunkt genau lautet, und welche rechtlichen Folgen daraus abgeleitet werden sollen. Dies ist der Inhalt des Verfahrens einer Abmahnung, das der Gesetzgeber nicht nur für einzelne Vertragstypen (etwa im Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) als Regelfall vorgesehen hat, sondern das ausweislich des § 314 BGB als allgemeiner schuldrechtlicher Grundsatz für alle Vertragstypen einer rechtlichen Dauerverbindung Beachtung fordert. Die Kündigung aus dem Anlass unterschiedlicher Auffassungen zu wechselseitigen Befugnissen im laufenden Vertrag soll als ultima ratio fungieren, wenn entweder ausnahmsweise jede vorherige (im Rahmen einer Abmahnung betriebene) Verbalisierung unzumutbar oder offensichtlich sinnlos erscheint, oder wenn eben diese Verbalisierung zunächst zwischen den Vertragspartnern stattgefunden hat. Bevor eine Kündigung ausgesprochen wird, muss grundsätzlich klar erläutert worden sein, dass und worin eine entsprechend gewichtige Pflichtverletzung erblickt wird, und dass es nach der Vorstellung des Abmahnenden bei Fortdauer des beanstandeten zur ultima ratio der Kündigung kommen soll und wird.

c) Jedenfalls im Wohnraummietrecht spielt es für diesen rechtlichen Zusammenhang keine entscheidende Rolle, dass die Vorschriften der §§ 314, 543 Abs. 3 BGB sich allein auf die Beendigung “ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist” beziehen. Wenn die Kündigung nach § 573 Abs. 2 BGB nach dieser Formulierung vom Regelungsbereich der genannten Vorschriften nicht umfasst ist, folgt daraus nur, dass es ein formales Erfordernis für eine (ausdrücklich auch so zu bezeichnende) Abmahnung in diesem Bereich nicht gibt.

Gleichwohl ist die Anforderung an die Parteien eines Wohnraummietvertrages, sich im Normalfall unterschiedliche Vorstellungen von den beiderseitigen Rechten und Pflichten zunächst zu verdeutlichen, und erst danach abhängig von der Reaktion der anderen Vertragspartei zum Mittel einer Kündigung zu greifen, inhaltlich über die Erfordernisse einer “schuldhaften” Pflichtverletzung, die sich als “nicht unerheblich” darstellen muss, auch in die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eingeflossen. Auch die Prüfung einer auf diese Vorschrift gestützten Kündigung wird also regelmäßig die Frage zu beantworten haben, ob eine sofortige Beendigung des Dauerschuldverhältnisses ohne jede Vorwarnung gerechtfertigt ist.

Stehen keine gänzlich außergewöhnlichen Vorkommnisse, sondern eher alltägliche Fragen zwischen den Mietvertragsparteien im Streit, so wird dies regelmäßig nicht der Fall sein. Insbesondere im Kernbereich eines Wohnraummietverhältnisses, also betreffend die Fragen des unmittelbaren Gebrauchs der Mietsache nach Art, Maß und konkreter Ausformung, wird eine verschuldete und erhebliche Verletzung nicht “ohne weiteres” anzunehmen sein. Ein Verhalten (mag es auch im Ergebnis beanstandenswert erscheinen), das in einem auf Dauer angelegten Vertragsverhältnis nicht völlig aus dem Rahmen des Erwartbaren fällt, erhält das für eine Kündigung erforderliche Gewicht erst dadurch, dass der (später) kündigende Vertragspartner seinen Standpunkt und seine Absichten (erfolglos) verdeutlicht hat. Wer stattdessen sogleich zum Mittel der Kündigung greift, und es damit trotz des Fehlens außergewöhnlicher Umstände der anderen Vertragspartei verwehrt, nach entsprechender Rüge Einsicht zu zeigen und von einem beanstandeten Verhalten wieder abzurücken, zeigt damit kein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung, sondern eine vorschnelle Verfolgung zuvor nicht einmal ausformulierter eigener Standpunkte.

d) Nach diesen Maßstäben kann sich der Kläger nicht darauf berufen, der Beklagte habe im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB schuldhaft in nicht unerheblicher Weise seine Pflichten verletzt. Der Kläger hat in der (sofort) erklärten Kündigung zunächst seine Annahme dargestellt, der Beklagte habe ” zwischenzeitlich seinen Wohnsitz (nicht nur sporadisch sondern (…) gänzlich (…) verlegt”. Sodann hat der Kläger den Vorwurf formuliert, nach “mindestens 20 bis 30 Einzelfällen” liege nun eine “dauerhafte Feriennutzung durch Dritte vor”, namentlich durch “Berlintouristen”. Als Quelle dieser Einschätzungen ist in der Kündigung das Ergebnis der “Recherchen” des Klägers angeführt, der sich später für die Richtigkeit der erhobenen Vorwürfe auf die Angaben zu unterschiedlichsten Beobachtungen von Informanten aus dem Kreis der Mitmieter in dem Haus berufen hat.

Das Amtsgericht hat die Richtigkeit der (bestrittenen) Behauptungen mit Recht dahinstehen lassen und in dieser Konstellation eine vorherige Abmahnung als unverzichtbar angesehen. Dem schließt die Kammer sich an.

Gerade für den Bereich der zeitweiligen Nutzung einer Wohnung durch Dritte werden die Grenzen zwischen verschiedenen rechtlichen Konstellationen häufig unscharf sein. So werden mehrere Auffassungen vertretbar sein, wenn es darum geht, eine Änderung in den eigenen Wohnsitzverhältnissen von der Aufgabe eines Wohnsitzes abzugrenzen, eine Wohngemeinschaft von der Aufnahme eines Lebensgefährten oder von einer Untervermietung zu trennen, eine Untervermietung von einer besuchsweise erfolgenden Beherbergung oder einer kurzfristigen Hilfeleistung zu unterscheiden, oder auch eine Untermieteinnahme von einer Kostenbeteiligung oder der Erstattung eigenen finanziellen Aufwandes abzugrenzen.

Das eigene Verhalten in solchem Kontext als unbefugt zu erkennen, und sich gleichwohl in nicht unerheblicher Weise gegen die berechtigten Erwartungen des anderen Vertragspartners zu stellen, setzt voraus, dass dieser seine Einschätzung, seine Erwartungen und die von ihm für einen konkreten Fall als angemessen eingestufte Reaktion zu erkennen gibt. Dies gilt auch dann noch, wenn im Ergebnis gerichtlicher Überprüfung die Unrechtmäßigkeit des gerügten Verhaltens nicht zweifelhaft erscheinen würde, sondern nach allen vertretenen Auffassungen zu bejahen wäre. Die Zivilkammer 67 weist in der bereits zitierten Entscheidung nämlich mit Recht darauf hin, dass in der Bevölkerung die Kenntnis von den Grenzen der Rechtmäßigkeit weniger weit verbreitet ist, als die objektive Überschreitung derselben. Eine “nicht unerhebliche” und “schuldhafte” Auflehnung gegen vertragliche Pflichten setzt aber das Wissen voraus, wo die konkret betroffene andere Vertragspartei die Grenze ziehen, und welche Konsequenzen sie ggf. aus einer Überschreitung ableiten will.

e) Die in der Berufungsbegründung angeführte Rechtsprechung rechtfertigt keine anderen Bewertungen. Insbesondere die dort angeführte Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 18.11.2014 (67 S 360/14) stellt gerade keinen “gewöhnlichen” Fall aus dem Alltag eines Wohnraummietverhältnisses dar. Dort ging es stattdessen darum, dass der Mieter eine unstreitige Gebrauchsüberlassung an Touristen gerade zu einer Zeit vornahm, zu der er nach vorheriger Kündigung wegen früherer Vorfälle bereits in einem anhängigen Gerichtsverfahren auf Räumung und Herausgabe in Anspruch genommen wurde. Wenn die Kammer unter solchen Umständen “besondere Gründe” erkennt und eine Abmahnung für die neuerliche fristlose Kündigung (nach Maßgabe des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB) für entbehrlich hält, besagt das für die hier zu beurteilende Konstellation nichts.