Kann ein Vermieter eine Notdienstpauschale auf seine Mieter umlegen?

Die Antwort des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg – 215 C 311/17, Urteil vom 21.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Charlottenburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter 1. wie folgt aus: ” Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung einer anteiligen Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 vom 12. Mai 2017 in Höhe von streitigen 101,11 Euro gemäß § 535 Abs. 2 i.V.m. § 556 Abs. 3 BGB sowie mit dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag gegen die Beklagten.

Die Klägerin ist nämlich nicht berechtigt, die insofern streitige Notdienstpauschale (inklusive darauf entfallendem Umlageausfallwagnis) auf die Beklagten als Mieter umzulegen.

Dabei kann dahinstehen, inwiefern schon die Auflistung der umlegbaren Betriebskosten in § 3 Abs. 3 lit. a) des Mietvertrages der Geltendmachung der Notdienstpauschale den Beklagten gegenüber entgegenstehen würde. Zwar weisen die Beklagten insofern zutreffend darauf hin, dass eine Kostentragungspflicht des Mieters für nicht vereinbarte Betriebskostenarten nicht gegeben ist. Die Berufung darauf ist den Beklagten in Abweichung von der Auffassung der Klägerin auch nicht dadurch verwehrt, dass diese im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 2015 keinen Einwand gegen die Umlage der Notdienstpauschale erhoben haben. Das von der Klägerin insofern zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10. Oktober 2007, AZ: VIII ZR 279/06) hat die Klägerin falsch verstanden, wenn sie davon ausgeht, der Bundesgerichtshof habe dem Mieter den Einwand, es fehle für eine bestimmte Betriebskostenposition an einer vertraglichen Vereinbarung, für immer verwehrt, wenn dieser nicht bei der erstmaligen Umlage innerhalb der gesetzlichen Einwendungsfrist erhoben werde. Der Bundesgerichtshof hat vielmehr lediglich ausgeurteilt, dass auch der erwähnte Einwand zu den von § 556 Abs. 3 S. 5 BGB erfassten gehört, der Mieter auch diesen also innerhalb der zwölfmonatigen Frist nach Zugang der Nebenkostenabrechnung mitzuteilen hat. Diese Entscheidung betrifft aber, wie sich schon aus der Systematik ergibt, lediglich die jeweilige konkrete Abrechnung, die allein von § 556 Abs. 3 BGB erfasst ist, so dass es dem Mieter nicht verwehrt ist, den Einwand bei einer späteren Abrechnung (fristgerecht) zu erheben. Das haben die Beklagten aber mit ihrem Schreiben vom 21. Juni 2017 hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 vom 12. Mai 2017 getan. Für die daher wegen eines Verhaltens gegenüber einer früheren Abrechnung einzig in Betracht kommende Verwirkungseinrede fehlt es aber vorliegend an sämtlichen Voraussetzungen, d.h. sowohl am Zeit- als auch am Umstandsmoment.

Die Frage, ob vorliegend die Notdienstpauschale in den als umlagefähig vereinbarten “allgemeine(n) Betriebskosten” enthalten sein könnte, bedarf jedoch keiner Entscheidung, weil es sich bei der Notdienstpauschale generell nicht um eine Betriebskostenposition i.S.v. § 27 II. BV handelt. Betriebskosten sind danach diejenigen, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstehen. Unter diese Definition passt jedoch die Notdienstpauschale nicht. Diese umfasst diejenigen Kosten, die dafür anfallen, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen, Havarien oder ähnlichen Notfällen eine Person erreichbar ist. Diese Kosten entstehen nicht wie beispielsweise die Grundsteuer aus dem Eigentum am Grundstück an sich und sie betreffen auch nicht den bestimmungsgemäßen Gebrauch von Grundstück, Gebäude oder Anlagen. Es geht eben gerade nicht um Gebrauchskosten, sondern es handelt sich um klassische Bereitschaftskosten. Insofern treffen auch die von der Klägerin mit Schriftsatz vom 02. Januar 2018 zitierten Urteile nicht zu. Die Notdienstpauschale ist nicht mit der Kontrolle der Rettungs- und Fluchtwege vergleichbar, weil sie nicht die Kosten eines Tätigwerdens betrifft.

Vielmehr handelt es sich um klassische Verwaltungskosten, die – insofern kommt es eben auch nicht darauf an, ob ein Hauswart beschäftigt ist oder nicht – generell nicht umlagefähig sind und bei Beschäftigung eines Hauswarts auch mit Verwaltungs- und etwaigen Instandsetzungsaufgaben aus dessen umlagefähigen Kosten konkret oder prozentual herauszurechnen sind.

Verwaltungskosten wiederum sind gemäß § 26 Abs. 1 II. BV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Genau darunter lassen sich aber auch die Kosten der Notdienstpauschale definieren. Die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauf folgende etwaige Veranlassung von Reparaturmaßnahmen ist eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes. Dafür spricht auch, dass während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise solche Meldungen auch gegenüber der Hausverwaltung erfolgen und von dort die erforderlichen Maßnahmen veranlasst werden. Es kann aber für die rechtliche Qualifizierung der Kosten keine Rolle spielen, ob der Notfall sich außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ereignet und der Hauseigentümer dafür einen Ansprechpartner bereit hält. Insofern dient die Einrichtung eines solchen Bereitschaftsdienstes jedenfalls ganz überwiegend dem Interesse des Vermieters und nicht, wie die Klägerin meint, gleichwertig auch dem Interesse der Mieter z.B. zur Vermeidung von Schäden an deren eingebrachten Sachen. Bei lebensnaher Betrachtung ist nämlich davon auszugehen, dass die Mieter, würde der Vermieter keinen erreichbaren Notdienst bereitstellen, in einem Notfall, z.B. einem unkontrollierten Wasseraustritt, selbst Notmaßnahmen wie im Beispielfall die Verständigung eines Sanitärdienstes mit 24-Stunden-Service, veranlassen würden. Der Vermieter will daher durch die Bereitstellung eines Ansprechpartners außerhalb der Öffnungszeiten seiner Hausverwaltung ganz vorrangig erreichen, dass von ihm fachlich und kostenmäßig gebilligte Maßnahmen ergriffen werden. Auch insofern rechtfertigt sich eine Umlage auf die Mieter nicht.

Es bleibt daher festzustellen, dass die Notdienstpauschale Leistungen umfasst, die zu den Verwaltungsaufgaben des Vermieters gehören und nicht durch den Gebrauch des Gebäudes bzw. Grundstücks veranlasst sind, so dass eine Umlage nicht zulässig ist.

Die Beklagten sind daher nicht verpflichtet, die im Rahmen der Nebenkostenabrechnung 2016 vom 12. Mai 2017 ausgewiesenen Kosten für die Notdienstpauschale von 99,13 Euro zuzüglich des darauf entfallenden Anteils am Umlageausfallwagnis nachzuzahlen.”

Ist die Miete in den Sommermonaten gemindert, wenn ein benachbartes Schulgebäude in eine Flüchtlingsunterkunft umgenutzt wird, von der erhebliche Geruchs- und Lärmbelästigungen (Dusch- und Sanitärcontainer vor dem Gebäude, Essensausgabe im Freien, Mannschaftsspiele, Polizei- und Notarzteinsätze etc.) ausgehen?

Die Antwort des Amtsgerichts Wedding (AG Wedding – 9 C 46/16, Urteil vom 13.03.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Wedding in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung in Höhe von 92,80 Euro aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, der einzigen in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage, besteht nicht.

Denn die seitens der Kläger veranlasste Zahlung des vollständigen Mietzinses in Höhe von 928,- Euro brutto warm für den Monat Januar 2016 erfolgte mit Rechtsgrund. Der Mietzins war in diesem Zeitraum nicht gemindert.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Gebrauchsüberlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Die Mangelhaftigkeit setzt voraus, dass der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Dies kann seine Gründe auch in außerhalb der physischen Beschaffenheit der Mietsache selbst liegenden Umständen haben, sofern diese zu einer unmittelbaren Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Sache und damit zu einem sog. Umfeldmangel führen (Häublein in: MünchKom., BGB, 7. Aufl., § 536, Rzi. 14 f.). Ein solcher erheblicher Umfeldmangel kann für den Monat Januar 2016 indes nicht konstatiert werden. Die seitens der Kläger dargestellten Lärm- und Geruchsimmissionen führten zwar außerhalb, nicht aber während der Heizperiode (Oktober bis einschließlich April) zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung der klägerischen Wohnung.

Es steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass in den vergangenen Sommermonaten (Mai bis einschließlich September 2016) von dem Grundstück ### sowie von dessen Bewohnern Immissionen ausgingen, die zu einer unmittelbaren und nicht unerheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der klägerischen Wohnung führten.

Zwar waren im Rahmen des am 18. August 2016 um 16.00 Uhr durchgeführten Ortstermins vom Balkon der klägerischen Wohnung lediglich Kinderstimmen beim Spielen zu vernehmen, die den Geräuschen, die von einem Schulgebäude ausgehen, entsprechen, allerdings waren im Rahmen der gem. § 286 Abs. 1 ZPO vorzunehmenden Gesamtwürdigung auch die Aussagen der im Laufe des Rechtsstreits vernommenen Zeugen zu berücksichtigen. Mit Ausnahme der Zeugen ### und ###, die jedoch auch bekundeten, selten zu Hause zu sein, bekundeten sämtliche Zeugen übereinstimmend, dass von dem Grundstück ### sowie von dessen Bewohnern Lärm ausgehe, der in den jeweiligen Wohnungen zu vernehmen sei. Mehrere Zeugen bekundeten, dass Ruhestörungen insbesondere von dem bereits frühmorgens im Einsatz befindlichen Abpumpfahrzeug sowie im Rahmen der ebenfalls frühmorgens stattfindenden Übergabe des eingesetzten Wachpersonals ausgingen und sich dann bis in die Abendstunden durch das Verhalten der Bewohner sowie regelmäßige Polizei- und Rettungseinsätze fortsetzten. In den Sommermonaten müssten Fenster daher geschlossen bleiben und könnten Balkone nicht genutzt werden. Das Gericht sieht keinen Anlass, an der Glaubhaftigkeit der einzelnen Zeugenaussagen zu zweifeln. Zwar sind sämtliche Zeugen aufgrund ihrer Stellung als Mieter eher dem Lager der Kläger zuzuordnen, allerdings vermag dieser Umstand ihre Glaubwürdigkeit nicht zu erschüttern. Auch die Anwesenheit des Zeugen ### während der Zeugenvernehmung am 15. Dezember 2016 macht dessen Vernehmung weder unzulässig noch dessen Aussage unverwertbar (Damrau in: MünchKom, ZPO, 5. Aufl., § 394, Rzi. 3).

Die geschilderten Aussagen stimmen weitestgehend miteinander überein und stehen im Einklang mit den Behauptungen der Kläger. Es erscheint plausibel. dass von einem Grundstück, auf dem eine Vielzahl von Menschen untergebracht ist, die dort einen Großteil ihres Alltags verbringen, ein nicht unerheblicher Geräuschpegel ausgehen kann.

Die vorstehenden Umstände stellen in Bezug auf die Wohnung der Kläger für die Sommermonate eine Abweichung vom vertraglich vorausgesetzten Zustand dar. Hierbei kann dahinstehen, ob im Rahmen der seinerzeitigen Wohnungsbesichtigung zwischen den Klägern und dem Mitarbeiter der Hausverwaltung, Herrn ### eine Beschaffenheitsvereinbarung über die künftige Nutzung des Grundstücks ### getroffen wurde. Denn infolge des für alle Parteien ersichtlichen Umstandes, dass das Grundstück mit einem Schulgebäude bebaut war, wurde die künftige Nutzung des Grundstücks zu schulischen oder zumindest mit vergleichbaren Immissionen verbundenen Zwecken für den Abschluss des Mietvertrages vorausgesetzt. Mit einer solchen Veränderung, wie sie letztlich eintrat, konnten und mussten die Kläger hingegen nicht rechnen.

Dem steht auch die seitens der Beklagten angeführte sog. Bolzplatzentscheidung des BGH (vgl. NJW 2015, 2177) nicht entgegen. Dieser lag mit der Errichtung eines Bolzplatzes auf einem Schulgelände ein gänzlich anderer Sachverhalt zugrunde. Dort ging es um die Frage, ob während der Dauer des Mietverhältnisses von dem benachbarten Schulgelände keine höheren Lärmeinwirkungen ausgehen dürfen, als bei Vertragsbeginn. Das Grundstück wurde sowohl bei Mietbeginn als auch nach Errichtung des Bolzplatzes weiterhin als Schulgelände genutzt. Demgegenüber wenden sich die Kläger des hiesigen Rechtstreits gegen eine vollkommen veränderte Nutzung des Grundstückes ### und zwar statt ursprünglich durch Kinder bzw. Jugendliche an regelmäßig nicht mehr als fünf Tagen pro Woche für eine begrenzte Anzahl an Stunden durch Menschen sämtlicher Altersstufen für täglich 24 Stunden. Zudem erkennt in der zitierten Entscheidung auch der BGH an. dass die Annahme einer konkludenten Parteiabrede hinsichtlich des Fortbestandes der ursprünglichen Umweltbeziehungen nicht in jedem Fall ausgeschlossen ist. Im Übrigen sei darauf hingewiesen. dass die seitens des BGH geäußerte Rechtsauffassung durchaus nicht unumstritten ist (vgl. etwa Ghassemi-Taber, NJW 2015, 2849: Föller, WuM 2015, 478).

Die Höhe der Minderung richtet sich insbesondere nach der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Beeinträchtigung (Häublein in: Münchener Kommentar, BGB, 7. Aufl., § 536, Rzi. 30). Nach den Aussagen der im Verlauf des Rechtsstreits vernommenen Zeugen handelt es sich bei den störenden Immissionen überwiegend um Lärm, der dazu führt, dass in den Sommermonaten Balkone nicht genutzt und Fenster nicht geöffnet werden können. Lediglich vereinzelt bekundeten Zeugen, dass sie sich auch durch etwaige Gerüche belästigt fühlten. Soweit Zeugen über nicht ordnungsgemäß entsorgte Abfälle berichteten, war dies mangels diesbezüglichem Vortrag der Kläger außer Acht zu lassen. Zu berücksichtigen war jedoch, dass nicht alle gehörten Zeugen bekundeten, die Geräuschimmissionen als gleich störend zu empfinden. Neben den oftmals abwesenden Zeugen ### und ### bekundete etwa auch die Zeugin ###, dass an manchen Tagen so gut wie nichts zu hören sei. Letztlich war zu beachten, dass die Kläger zum Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses von einer zukünftigen Nutzung des Grundstücks ### zu schulischen Zwecken ausgingen, womit sich der Geräuschpegel ebenfalls – wenn auch in geringerem Maße – erhöht hätte. Nach alledem hält das Gericht für die vergangenen Sommermonate eine Minderung in Höhe von 8 % für angemessen, § 287 ZPO. Demgegenüber fehlt es für die in die Heizperiode fallenden Monate, und damit auch für den Monat Januar 2016, an einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der klägerischen Wohnung. Die Kläger selbst tragen vor, dass die Freiflächen in den Wintermonaten weniger genutzt werden. Diverse Zeugen bekundeten, dass die von dem Grundstück ### ausgehenden Geräuschimmissionen in den Wintermonaten bedeutend geringer seien. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass während der Heizperiode die Fenster für gewöhnlich nicht länger als nötig geöffnet werden und eine intensive Balkonnutzung nicht erfolgt, kann nicht festgestellt werden, dass die Tauglichkeit der klägerischen Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch durch die von dem Grundstück ### ausgehenden Geräuschimmissionen in den Wintermonaten gemindert wäre.

Hinsichtlich des Klageantrages zu 2.) ist die Klage nur teilweise begründet.

Für die Monate Mai 2016 bis einschließlich September 2016 ist die Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB um 8 % gemindert. Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, stellen die von dem Grundstück ### und seinen Bewohnern in den vergangenen Sommermonaten ausgehenden Immissionen einen Umfeldmangel der von den Klägern bewohnten Wohnung dar, der sie zur Mietminderung in Höhe von 8 % berechtigt.

Eine Berechtigung der Kläger zur Mietminderung für die in die Heizperiode fallenden Monate kann demgegenüber nicht festgestellt werden. Insoweit fehlt es nach den obigen Ausführungen an einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der klägerischen Wohnung.

Ebenfalls nicht festgestellt werden kann eine Mietminderungsberechtigung der Kläger für den in der Zukunft liegenden und nicht in die Heizperiode fallenden Zeitraum ab April 2017. Dies ergibt sich daraus, dass zum jetzigen Zeitpunkt nicht absehbar ist, wie sich die Situation rund um die auf dem Grundstück ### befindliche Unterkunft in der Zukunft entwickelt. Aus der Beeinträchtigung der klägerischen Wohnung in den vergangenen Sommermonaten kann nicht gefolgert werden, dass sich dies im darauffolgenden Jahr in gleicher Weise wiederholt.”

Ist eine Verwertungskündigung zulässig und angemessen, wenn der Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel ist und einem Neubau keine Gründe des Denkmalschutzes oder bauordnungsrechtliche Hindernisse entgegenstehen?

Die Antwort des Landgerichts Köln (LG Köln – 9 S 18/18, Urteil vom 21.03.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Köln in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Der Beklagte ist zur Räumung und Herausgabe des Hauses … gem. § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, nachdem die Klägerin das Mietverhältnis mit Kündigung vom 03.06.2016 wirksam beendet hat.

a. Durch formell ordnungsgemäßes Kündigungsschreiben vom 03.06.2016 … hat die Beklagte das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wirksam zum Ablauf des 28.02.2017 beendet.

b. Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 1 S. 1, 2 Nr. 3 BGB sind erfüllt. Nach dieser Vorschrift ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses anzunehmen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

aa. Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt grundsätzlich eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736; Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200).

bb. Die seitens der Klägerin beabsichtigte Verwertung ist auch angemessen i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Angemessen i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200). Hiervon ist auszugehen, wenn der Erhalt des bestehenden Gebäudes unrentabel ist und einem Neubau keine Gründe des Denkmalschutzes oder bauordnungsrechtlichen Hindernisse entgegenstehen (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 573 Rn. 166 m.w.N.).

Das Grundstück weist derzeit eine Wohnflächenbebauung von 268 m2 auf. Nach dem Neubauvorhaben der Klägerin, für welches bereits eine Baugenehmigung vorhanden ist (Anlage BKL LLR …) sollen 24 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von über 1.800 m2 entstehen (s. Förderzusage der Stadt Köln vom 12.12.2016, Anlage BKL LLR …-) der bislang vorhande Wohnraum soll mehr als versechsfacht werden. Das Bauvorhaben wird mit öffentlichen Mitteln zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbewerber gefördert (s. Förderzusage der Stadt Köln vom … Ein mit der Stadt Köln abgeschlossener Mietvertrag liegt bereits vor (Anlage LLR 1 …). Die wirtschaftliche Rentabilität dieser drastischen Erweiterung des Wohnraums hat die Klägerin, was unbestritten geblieben ist, mit der Klageschrift vom 01.09.2016 … umfassend dargelegt. Im Falle der Realisierung des Neubauvorhabens wäre der Klägerin die Erzielung eines Jahresüberschusses in Höhe von 47.671,12 Euro …) möglich. Demgegenüber ist der Erhalt des bestehenden Gebäudes schon ohne Berücksichtigung etwaiger notwendiger Sanierungskosten bereits deswegen unrentabel, weil die Klägerin bei einem Fortbestand der Bebauung im vorhandenen Zustand überhaupt keinen Jahresüberschuss zu erwirtschaften vermag. Es wird insoweit auf den Schriftsatz der Klägerin vom 01.09.2016 (…) Bezug genommen (Jahresnettomiete 18.765,96 Euro abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten Grundsteuer B und Versicherungen 546,11 Euro + 866,07 Euro abzgl. Bewirtschaftungskosten 2.572,80 Euro = 14.780,98 Euro abzgl. Finanzierungskosten ohne Sanierung (770.500 Euro x 1,859% p.a. = 14.323,59 Euro) = 457,39 Euro Betriebsergebnis p.a. vor Tilgung (Tilgung 2% bei 770.500 Euro: 15.410 Euro)). Vor diesem Hintergrund entspricht die geplante Neubebauung vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen.

Auch handelt es sich bei dem Bauprojekt nicht etwa um ein rechtlich missbilligtes Vorhaben, bei welchem gegebenenfalls eine unangemessene Verwertung anzunehmen wäre. Dies mag unter Umständen anzunehmen sein, wenn im Falle der gewerblichen Immobilienentwicklung Grundstücke aufgekauft werden, um intakte Bausubstanz zum Zwecke der besseren Renditeerzielung durch neue Bausubstanz zu ersetzen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 25.09.2014, Az. 67 S 207/14, NJW-RR 2015, 334), ferner bei Spekulations- und Risikogeschäften (vgl. Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rdnr. 161). Im vorliegenden Fall soll jedoch nicht vorhandene Bausubstanz lediglich ersetzt, sondern im Wesentlichen neue Wohnfläche geschaffen werden. Auch handelt es sich, wie sich aus den Berechnungen der Klägerin sowie dem Umstand der bewilligten öffentlichen Förderung ergibt, nicht um ein Risikogeschäft. Es handelt sich im Ergebnis nicht um ein rechtlich missbilligtes, sondern ein (mit öffentlichen Mitteln) förderungswürdiges Vorhaben.

cc. Bei Fortbestehen des Mietverhältnisses ist die Klägerin an der beabsichtigten-, Verwertung des Grundstücks verhindert.

dd. Hierdurch würde sie ferner erhebliche Nachteile erleiden.

(1) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum i.S. von Art. 14 Abs. 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfG, Beschl v. 26.05.1993, Az. 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen versprechen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135). Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters vorzunehmen (BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Urt. v. 09.02.2011, Az. VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135).

(2) Auf Seiten der Klägerin ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine Beibehaltung der derzeitigen Bewirtschaftungsform des Grundstücks im Vergleich zu der geplanten Bebauung mit einem ganz erheblichen wirtschaftlichen Nachteil einhergeht, selbst wenn man die Einwände des Beklagten gegen den seitens der Klägerin insbesondere mit Schriftsatz vom 02.10.2017 … dargelegten Sanierungsbedarf als wahr unterstellt. Die Klägerin beabsichtigt mit Mitteln der öffentlichen Wohnraumförderung die derzeit vorhandene Wohnfläche von 268 m2 auf über 1.800 m2 zu erweitern. Die Klägerin hat dargelegt, dass sie im Falle der Realisierung des Neubauvorhabens mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 47.671,12 Euro rechnen kann, wobei eine Tilgung von 3% bereits berücksichtigt ist. Hinsichtlich der diesbezüglichen Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 01.09.2016 (…) Bezug genommen. Dem steht eine derzeit unrentable Bewirtschaftung des Grundstücks gegenüber (vgl. Ziff. 1. b. bb.). Dies zeigt, dass der Unterschied zwischen der derzeit vorhandenen und der geplanten Bebauung nicht nur hinsichtlich einer Vergrößerung der Wohnfläche um das über sechsfache, sondern auch hinsichtlich der wirtschaftlichen Folgen gravierend ist. Der Klägerin geht es nicht darum, einen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung der Nutzungsmöglichkeit mit dem größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil durchzusetzen, sondern um die grundsätzliche Möglichkeit einer Gewinnerzielung. Diese soll nicht durch Umgestaltung oder Ersetzung vorhandenen, sondern durch die Schaffung neuen Wohnraums ermöglicht werden. Insoweit weicht der vorliegende Sachverhalt entscheidend von der Konstellation ab, in denen die Rechtsprechung auf das Erfordernis einer umfänglichen Sanierung abstellt. So lag der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2009 (Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200) etwa ein Sachverhalt zugrunde, nach dem durch die Neubebauung die Wohnflächenzahl von 280 m2 (lediglich) auf 610 m2 erhöht werden sollte, unter Beibehaltung der Anzahl der Wohneinheiten.

(3) Die – erhebliche – wirtschaftliche Nachteilhaftigkeit der derzeitigen Bebauung besteht auch trotz der Möglichkeit der Mieterhöhung. Dieser sind durch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB enge Grenzen gesetzt, die sich durch den Umstand verschärfen, dass der Beklagte alleiniger Mieter des Objekts ist und dieses an mehrere Parteien untervermietet hat. Ferner ist nicht ersichtlich, dass der dargelegten wirtschaftlichen Nachteilhaftigkeit mit einer Teil- oder Vollsanierung des Objekts begegnet werden könnte. Selbst wenn diese mit Modernisierungsmaßnahmen verbunden wäre, wären einer Mieterhöhung durch § 559 BGB wiederum Grenzen gesetzt.

(4) Darüber hinaus ist in die Gesamtabwägung mit einzubeziehen, dass es sich um ein bereits über 90 Jahre altes Haus handelt. Selbst wenn man mit Rücksicht auf das substantiierte Bestreiten eines aktuellen Sanierungsbedarfs durch den Beklagten … das Vorhandensein eines solchen verneint, ist nicht zu verkennen, dass Bestandteile des Gebäudes die technische mittlere Lebensdauer bereits erheblich überschritten haben. Dies gilt etwa für die 22 Holzfenster, für welche der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige S. – insoweit unwidersprochen – die Überschreitung der technischen mittleren Lebensdauer von 40-50 Jahren angenommen hat (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen … sowie für die Putzfassade, deren mittlere technische Lebensdauer von 40 Jahren ebenfalls bereits überschritten ist (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen … Ferner mag hinsichtlich der gemauerten Einfriedung zur Straße hin unterstellt werden, dass diese gegen Umsturz ausreichend gesichert ist und keine Gefahr für die Sicherheit für Leib und Leben bedeutet. Allerdings ist auch hier die mittlere technische Lebensdauer von 40-90 Jahren überschritten (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen … d. A.). Ferner ist die mittlere technische Lebensdauer des Parkettbelags in der Mietwohnung EG (… von 60 Jahren sowie die mittlere technische Lebensdauer des PVC-Bodenbelags von 20 Jahren in der Souterrainwohnung …) überschritten (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen…). In der Souterrainwohnung findet sich an allen Wandsockeln auch nach dem Vorbringen des Beklagten “leichte, normale alters- und bauartbedingte Feuchtigkeit”. Daneben ist der Beklagte auch nicht der Feststellung des Privatsachverständigen S. entgegengetreten, dass die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum neben dem ausgebauten Dachgeschoss keine Wärmedämmung aufweise und insoweit eine Nachrüstpflicht nach der EnEV 2014 bestehe (Gutachterliche Stellungnahme des Privatsachverständigen! …)

Auch wenn kein aktueller Sanierungsbedarf bestünde, ist nicht zu verkennen, dass die Alternative zu einem Neubau nicht etwa die Bewirtschaftung eines Wohngebäudes “in den besten Jahren” ist. Kostenträchtige Gebäudebestandteile haben die mittlere technische Lebensdauer bereits weit überschritten, so dass umfängliche Sanierungsmaßnahmen jedenfalls mittelfristig vorprogrammiert sind. Bereits diese Umstände, die auf das fortgeschrittene Alter der Immobilie zurückzuführen sind, führen dazu, dass ein nicht unerheblicher Sanierungsbedarf des Gebäudes jedenfalls innerhalb des bereits bestehenden Finanzierungszeitraums auf die Klägerin zukommen wird. Eine Außerachtlassung dieser Umstände würde tief in die unternehmerische Freiheit des Vermieters eingreifen, der ein Interesse daran hat, nicht erst den Eintritt akuten Sanierungsbedarfs abwarten zu müssen. Selbst wenn man im Streitfall lediglich von einem kurzfristig notwendigen Minimalsanierungsaufwand ausginge, ist bei dem streitgegenständlichen Objekt nach allgemeiner Lebenserfahrung von einem erheblichen Risiko auszugehen, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer, in keinem angemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer stehenden Instandsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. In einer solchen Situation kann dem Eigentümer ein anerkennenswertes Interesse darän nicht abgesprochen werden, eine angesichts des Gebäudezustands bereits gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigentums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bausubstanz zu realisieren (vgl. BGHZ 179, 289 ff.).

(5) Der Umstand, dass die Klägerin das Grundstück in Kenntnis der derzeitigen Bebauung sowie des bestehenden Mietverhältnisses erwarb, ist demgegenüber im Rahmen der Abwägung lediglich von eingeschränkter Bedeutung. Dass dem mit Blick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG besondere oder gar entscheidende Bedeutung beizumessen wäre, ist nicht ersichtlich und insbesondere nicht der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu entnehmen. Mit Beschluss vom 12.11.2003 (Az. 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371) führte der erste Senat des Bundesverfassungsgerichts aus, dass das erkennende Gericht nicht gehindert sei zu berücksichtigen, dass der Vermieter das Objekt in Kenntnis des Mieters und des Mietvertrags und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten der Mieterhöhung, die offenbar Anlass und Grund für die Verwertungskündigung gewesen seien, erworben habe. Wenn hiernach die grundsätzliche Möglichkeit besteht, einen Eigentümerwechsel bei der vorzunehmenden Abwägung zu berücksichtigen, kann diesem jedoch im vorliegenden Fall keine entscheidende Bedeutung zukommen. Bei einer Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann es keine Rolle spielen, ob die Beendigung einer unrentablen Situation vom Veräußerer oder vom Erwerber erfolgt. Der Mieter wird nur vor solchen Verwertungen geschützt, die unabhängig von der Person des Verwerters als unangemessen zu bewerten sind (Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573BGB Rdnr. 175; vgl. auch BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200). Ist eine Verwertung aber angemessen, so muss die Person des Verwerters gleichgültig sein, da § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB weder dem Erhalt veralteter Mietwohnungen dient noch verhindern soll, dass unwirtschaftliche Objekte veräußert werden (Blank in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rdnr. 175). Wäre auch der Veräußerer zur (Abriss- oder Sanierungs-)Kündigung berechtigt gewesen, gibt es keinen Grund, dem Erwerber dieses Recht zu versagen, da ansonsten ein vom Gesetzgeber nicht beabsichtigter Zwang zur Durchführung der Baumaßnahmen durch den bisherigen Eigentümer entstünde (Häubiein in: MünchKomm BGB, 7. Aufl. 2016, § 573 BGB Rdnr. 90). Für den vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, dass sich an der Frage der Rentabilität des geplanten Neubauvorhabens etwas ändern würde, wenn dies von der Voreigentümerin in Angriff genommen worden wäre. Der Umstand, dass nicht geklärt ist, ob auch die Voreigentümerin das Objekt noch finanzierte, ist für die Rentabilitätsbetrachtung nicht von Bedeutung, da kein Grund dafür besteht, eine etwaige vollständige Lastenfreiheit des Grundstücks dem Mieter zu Gute kommen zu lassen.

(6) In die Abwägung mit einzustellen ist der Umstand, dass das Neubauvorhaben nicht nur zur Schaffung von neuem Wohnraum führt (und nicht lediglich bestehenden Wohnraum ersetzt), sondern dies auch der sozialen Wohnraumförderung zur Erfüllung der kommunalen Aufgabe der Flüchtlings- und Asylbewerberunterbringung dient (vgl. § 1 Wohnraumförderungsgesetz NRW). Die vorzunehmende Abwägung hat zwar in erster Linie die Interessen des Vermieters sowie des Mieters zu berücksichtigen. Hierbei sind jedoch zwei durch Art. 14 GG geschützte Positionen gegeneinander abzuwägen. Bei dieser Abwägung ist die jeweilige Sozialpflichtigkeit der Grundrechtsposition zu berücksichtigen. Zwar werden durch Art. 14 Abs. 2 GG Dritten, die von der Sozialbindung des Eigentums begünstigt werden, nicht unmittelbar verfassungsmäßige Rechte eingeräumt (BVerfG, Beschl v. 06.06.1989, Az. 1 BvR 921/85). Die Ausgestaltung der Eigentumsordnung ist dem Gesetzgeber überlassen (Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG), so dass subjektive Rechtspositionen Dritter insoweit erst nach Maßgabe der Vorschriften entstehen, die der Gesetzgeber aufgrund der “Richtschnur” erlassen hat (BVerfG, Beschl v. 06.06.1989, Az. 1 BvR 921/85; Papier in: Maunz-Dürig, Art. 14 GG Rdnr. 305). Allerdings ist bei einer Auslegung der die Eigentumsordnung des Grundgesetzes ausfüllenden einfachgesetzlichen Normen, bei welcher sich zwei aus Art. 14 GG ergebende Rechtspositionen zur Abwägung gegenüberstehen, die Sozialpflichtigkeit des Eigentums auf beiden Seiten zu berücksichtigen. Ebenso, wie sich der Vermieter die Allgemeinwohldienlichkeit seines Eigentums bei der Anwendung des § 573Abs. 1 BGB entgegenhalten lassen muss (vgl. BGH, Urt. v. 28.01.2009, Az. VIII ZR 8/08, NJW 2009, 1200; Staudinger/ Rolfs, (2018), § 573 BGB Rdnr. 150 mwN: Die geplante Verwertung muss mit der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zu vereinbaren sein), gilt dies auch für den Mieter. Bei Auslegung des § 573 Abs. 1 BGB ist auch dessen durch Art. 14 GG geschütztes Besitzrecht im Lichte der Allgemeinwohldienlichkeit zu betrachten. Auch wenn das Verhalten der Klägerin selbst auf Gewinnerzielung gerichtet ist, ist daher nicht unbeachtet zu lassen, dass die Verwirklichung des Bauvorhabens einem öffentlichen Interesse, der Schaffung von sozialem Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbewerber, dient (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736: in dieser Entscheidung wurde eine durch die Vorinstanz bei Anwendung des § 573 Abs. 1 BGB vorgenommene Mitberücksichtigung eines öffentlichen Interesses gebilligt; vgl. ferner BGH, Urt. v. 24.01.2002, Az. I ZR 102/99: in dieser Entscheidung stellte der Bundesgerichtshof bei einer Auslegung der auf der Sozialbindung des geistigen Eigentums beruhenden Schrankenbestimmung des § 59 UrhG ebenfalls auf ein “gesteigertes öffentliches Interesse” ab).

(7) Auf Seiten des Beklagten war im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung zunächst dessen grundrechtlich geschütztes erhebliches Interesse an der Beibehaltung seines bisherigen Lebensmittelpunktes zu berücksichtigen, dem angesichts einer über 32-jährigen Mietdauer sowie dem Alter des Beklagten von 59 Jahren besondere Bedeutung zukommt. Die Schwierigkeit der Wohnraumbeschaffung auf dem Kölner Wohnungsmarkt fiel ebenfalls ins Gewicht.

(8) In diesem Zusammenhang ebenfalls zu berücksichtigen ist jedoch der Umstand, dass die Klägerin dem Beklagten zahlreichen Ersatzwohnraum ganz überwiegend verbindlich angeboten hat (…) worauf der Beklagte insbesondere eingewandt hat, dass er einen Ersatzwohnraum verlange, in welchem er “seine familiäre Gemeinschaft mit den anderen Angehörigen des Hauses” weiter leben könne. So führte der Beklagte etwa im Termin vor dem Amtsgericht persönlich angehört aus, dass die bis dahin von der Klägerin angebotene Ersatzwohnung deshalb nicht in Betracht komme, da er dort nicht mit seinen ganzen Leuten einziehen könne. Er wolle mit seiner 5er-WG umziehen, ebenso mit seiner Lebensgefährtin und seinem Sohn, die in dem Haus separate Wohnungen bewohnten. Die gehörten ebenfalls zur Familie, so dass sie eine Wohnung für sieben Leute finden müssten (…).

Hierbei übersieht der Beklagte jedoch, dass die von ihm gelebte Gemeinschaft bei der vorzunehmenden Abwägung lediglich einen eingeschränkten Schutz genießt. Die Voreigentümerin vermietete das Haus an den Kläger sowie dessen damalige Ehefrau. Zwar ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass der Beklagte die Mietsache nicht unbefugt Dritten überlassen hat. Er war vielmehr ausweislich des schriftlichen Mietvertrages zur Untervermietung des Objekts berechtigt. Ferner ist davon auszugehen, dass das Mietverhältnis konkludent auch nach Ablauf der Befristung mit dem bisherigen schriftlichen Inhalt des Mietvertrages fortgesetzt wurde. Ergänzend zu. den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts ergibt sich dies aus der Korrespondenz über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der im Jahre 2003 durch die Voreigentümerin ausgesprochenen Kündigung. In dem Schreiben der Voreigentümerin Frau … heißt es u.a. …): “hierdurch den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag vom 11.06.1985 gemäß § 3 des Mietvertrages zum 30.06.2004”. Die Voreigentümerin erklärte in diesem Schreiben weiter: “Hierdurch bestätige ich, … dass die Kündigung aufgehoben wird und der Mietvertrag vorläufig zu gleichen Bedingungen aufrecht erhalten wird, wenn…”. Der Beklagte erklärte in diesem Zusammenhang schriftlich: “Hiermit bestätige ich, … dass ich die Kündigung meines Vertrages vom 11.06.1985 heute, am 27.11.2003, erhalten habe. (…)”. Diese Passagen verdeutlichen, dass die vormalige Eigentümerin sowie der Beklagte von einer Fortwirkung des schriftlichen Mietvertrages vom 11.06.1985 ausgingen.

Die grundsätzlich mietvertraglich erlaubte Untervermietung stand ausweislich § 11 Ziffer 2 des Mietvertrages allerdings unter dem Vorbehalt des Widerrufs aus wichtigem Grund. Auch unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 553 Abs. 1 BGB, wonach die Gebrauchsüberlassung an Dritte ebenfalls unter dem Vorbehalt ihrer Zumutbarkeit für den Vermieter steht, kann sich der Beklagte nicht mit dem gleichen Gewicht darauf berufen, die bestehende “familienähnliche Gemeinschaft (…) als Wohnform beizubehalten, wie wenn das Haus von vornherein von dieser bezogen worden wäre. Der Beklagte hat selbst eingeräumt, dass es sich bei den übrigen Untermietern nicht um Familienangehörige im engeren Sinne handelt, sondern diese lediglich von ihm als familiäre Gruppe angesehen werden, im Übrigen aber eine klassische Untervermietung vorliegt. Die Kammer verkennt nicht, das der Beklagte ein durchaus schutzwürdiges und in die Abwägung mit einzustellendes Interesse daran hat, die bisherige Wohnform mit einer möglichen Untervermietung fortzusetzen. Nicht in diesem Maße schutzwürdig sind jedoch seine individuellen sozialen Beziehungen zu den übrigen Untermietern. Sein schutzwürdiges Interesse als Mieter besteht gerade nicht darin, mit konkreten Personen aus einem vertraglich zulässigen Untermietverhältnis in unveränderter Art und Weise zusammenwohnen zu können, sondern lediglich in der grundsätzlichen Freiheit zur Nutzung seines Wohnraums ggf. auch zur Untervermietung. Die ganz erhebliche Schwierigkeit, einen passenden Ersatzwohnraum in demselben Stadtgebiet zu finden, in dem das bisherige Wohnkonzept verwirklicht werden kann, weil der Beklagte mit vier weiteren Personen in einer Wohngemeinschaft lebt und seine Lebensgefährtin sowie sein Sohn im selben Haus in jeweils getrennten Wohneinheiten wohnen, kann vor diesem Hintergrund nicht entscheidend zu Lasten der Klägerin gehen.

(9) Im Ergebnis ist unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände davon auszugehen, dass die Klägerin einen erheblichen Nachteil erleiden würde, wenn sie das Neubauvorhaben nicht realisierte. Eine wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks kann bei der derzeitigen Bebauung nicht erfolgen, dies insbesondere auch unter dem Aspekt, dass zumindest in absehbarer Zeit mit einem erheblichen Sanierungsaufwand zu rechnen ist. Der Klägerin entgeht voraussichtlich ein jährlicher Überschuss von nahezu 48.000 Euro, an dessen Realisierung ein öffentliches Interesse besteht und dass zudem angesichts der vorgelegten Unterlagen (Bau- und Abbruchgenehmigung, Kreditzusage, Mietvertrag mit der Stadt Köln) “zum Greifen nahe” ist. Diesem ganz erheblichen Interesse der Realisierung des Bauvorhabens steht auf Seiten des Beklagten zwar dessen Bedürfnis gegenüber, sein Lebensumfeld beizubehalten. Dieses ist jedoch hinsichtlich der Aufrechterhaltung der derzeitigen Wohnsituation nur beschränkt schutzwürdig. Insgesamt überwiegt daher der erhebliche wirtschaftliche Nachteil der Klägerin die schutzwürdigen Belange des Beklagten.”

Wird eine ohne jeden Rückkehrwillen angestrebte Erlaubnis, die Mietsache dauerhaft und ausschließlich anderen Familienmitgliedern zu überlassen, von § 553 Abs. 1 BGB abgedeckt?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 65 S 16/18, Urteil vom 18.04.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 1. wie folgt aus: “Die Klägerin hat gegen die Beklagten zu 1) und 2) einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten zu 3) bis zu 6) inne gehaltenen Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1, 2 BGB; gegen die Beklagten zu 3) bis 6) folgt der Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB.

Das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und den Beklagten zu 1) und zu 2) ist durch die fristgemäße Kündigung mit Schreiben der Klägerin vom 07.03.2016 beendet worden, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Beklagten zu 1) und zu 2) haben schuldhaft und nicht unerheblich gegen ihre Pflicht aus § 540 Abs. 1 BGB verstoßen. Danach ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen.

Ein Mieter, der es unterlässt, die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vor Überlassung der Räumlichkeiten an einen Dritten einzuholen, verstößt stets gegen seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, dies selbst dann, wenn er einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10, unter Bezugnahme auf BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 26.04.1995 – RE-Miet 3/94, WuM 1995, 378 und OLG Hamm, Beschluss vom 11.04.1997 – 30 REMiet 1/97, WuM 1997, 364; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 573 Rn. 35, mwN).

Ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Meldeauskunft haben die Beklagten zu 1) und zu 2) seit 2011 keinen inländischen Wohnsitz mehr, sondern wohnen in der Türkei. Sie haben die aus zwei Zimmern bestehende Wohnung vollständig ihrem Sohn, dem Beklagten zu 3) sowie dessen Ehefrau und Söhnen im Alter von inzwischen 21 und 25 Jahren überlassen, dies ohne insoweit eine Erlaubnis des Vermieters einzuholen.

Zwar sind im Haushalt des Mieters lebende nahe Familienangehörige, insbesondere die Kinder des Mieters, selbst dann nicht als “Dritte” im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB anzusehen, wenn sie bereits erwachsen sind; sie sind mit Blick auf Art. 6 GG vielmehr schon nach dem Inhalt des Mietvertrags bestimmungsgemäß in den Gebrauch der Mietsache einbezogen (vgl. BayObLG, Beschluss vom 29.11.1983 – RE-Miet. 9/82, BayObLGZ, 1983, 285, [288], beck-online; Schmidt-Futter/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 540 Rn. 24, mwN). Das gilt allerdings nur, solange der Mieter selbst die Wohnung noch in eigener Person nutzt, das heißt der Familienangehörige in den Haushalt des Mieters aufgenommen wird, um dort gemeinsam zu leben (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., 2017 § 540 Rn. 26; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 540 Rn. 3; Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 540 BGB Rn. 19; MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, § 540 Rn. 8).

Die Beklagten zu 1) und zu 2) haben ihren Wohnsitz in der Wohnung bereits vor Jahren aufgegeben und auch keinen Willen, jemals wieder dauerhaft in der Wohnung zu leben; sie leben in der Türkei in einem Haus, das von den Brüdern des Beklagten zu 1) für die aus mehreren Generationen bestehende Familie gebaut wurde – so der Vortrag der Beklagten. Sie halten sich – wie Besucher – lediglich etwa zwei Mal im Jahr in der Wohnung auf, wobei sie – wiederum nach ihrem eigenen Vortrag – als Schlafstatt die Betten der Beklagten zu 3) und 4) nutzen, während die beiden erwachsenen Söhne der Beklagten zu 3) und 4), die Beklagten zu 5) und 6) in dieser Zeit in eine andere Wohnung von Verwandten ausweichen. Die Niederlassungserlaubnis für Deutschland ändert nichts daran, dass sie in der Wohnung der Klägerin tatsächlich – und das seit mehr als fünf Jahren – nicht mehr wohnen; sie bestätigt lediglich, dass die Beklagten zu 1) und 2) sich in Deutschland niederlassen dürfen, während die von der Klägerin vorgelegten Meldebescheinigungen entsprechend der Regelung in § 17 Abs. 2 Satz 1 BMeldeG bestätigen, dass die Beklagten zu 1) und 2) davon seit 2011 keinen Gebrauch machen und in Deutschland keinen Wohnsitz mehr haben.

Die einzige Grundlage für ein (etwaiges zuvor) berechtigtes Mitbewohnen der Wohnung – die Führung eines gemeinsamen Haushaltes der Beklagten zu 1) und zu 2) mit den Beklagten zu 3) bis 6) – ist (dauerhaft) entfallen.

Der Vertragsverletzung der Beklagten zu 1) und 2) kommt hier auch ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zu; letzteres beurteilt sich anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls, wobei es darauf ankommen kann, ob der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung hat, gegebenenfalls auch auf die Gründe, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10; BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 26.04.1995 – RE-Miet 3/94, WuM 1995, 378). Der Umstand, dass der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters hat, kann im Einzelfall dazu führen, dass der Pflichtverletzung des Mieters das in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorausgesetzte Gewicht fehlt oder ein Verschulden des Mieters entfällt; allerdings reicht auch der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis allein nicht aus, um die in der unbefugten Gebrauchsüberlassung liegende Pflichtwidrigkeit als unerheblich zu bewerten oder ein Verschulden des Mieters zu verneinen (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10; BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 26.04.1995 – RE-Miet 3/94, WuM 1995, 378).

Hier hatten die Beklagten zu 1) und 2) schon keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, die von ihnen gemietete Wohnung nunmehr dauerhaft und vollständig den Beklagten zu 3) bis 6) zu überlassen.

Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er nach § 553 Abs. 1 BGB (= 549 Abs. 2 BGB aF) vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Die Regelung löste das bis dahin allein bestehende Sonderkündigungsrecht des Mieters ab. Im Fall der Vermietung von Wohnraum sollte der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis haben (vgl. BT-Ds. IV/806, S. 89). Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 hat die Regelung mit geringen Änderungen übernommen, dabei den Gesichtspunkt des Schutzes der Bildung oder Fortführung eines auf Dauer angelegten Haushaltes und die Parallelen zum Eintritts- und Fortsetzungsrecht von Haushaltsangehörigen nach § 563ff. BGB (nF) betont (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 49). Ein solches Recht steht hier nicht im Raum, denn die Beklagten führen in jedem Fall bereits seit mehreren Jahren weder einen gemeinsamen Haushalt noch verlangen sie den entsprechenden Schutz. Deshalb trägt das Argument der Beklagten nicht, die sich auf § 563 BGB berufen. Anknüpfungspunkt für den Schutz des in § 563 BGB genannten Personenkreises ist die gemeinsame Haushaltsführung im Zeitpunkt des Todes des Mieters.

Eine Regelung, die nahen Verwandten des Mieters oder anderen Angehörigen seines Haushaltes außerhalb der Voraussetzungen des § 563 BGB ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis gewährt, sieht das mit weitreichenden Schutzvorschriften zugunsten des Mieters ausgestattete Wohnraummietrecht nicht vor. Es gibt auch keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber diesen Fall versehentlich nicht geregelt hätte. Der Gesetzgeber betont vielmehr stets – so auch hier – den Grundansatz des Wohnraummietrechts, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters anzustreben (vgl. nur BT-Ds. IV/806, S. 9; BT-Ds. 14/4553, S. 34). Auch im Wohnraummietrecht gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Eben diesen hat der Gesetzgeber mit § 549 Abs. 1 BGB aF (= 540 Abs. 1 BGB nF) in den Blick genmmen. Die Regelung sollte den Vermieter davor schützen, dass ihm ein anderer Vertragspartner aufgedrängt wird. Die im Gesetzgebungsverfahren diskutierte Möglichkeit der (erlaubnisfreien) unentgeltlichen Überlassung des Mitgebrauchs an Verwandte fand keine Mehrheit. Es wurde entscheidend darauf abgestellt, dass das Mietverhältnis ein auf besonderem gegenseitigem Vertrauen aufbauendes Dauerschuldverhältnis sei, bei dem der Vermieter auf die Person des Mieters entscheidendes Gewicht lege (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid v. 17.08.1982 – 4 REMiet 1/82, WuM 1982, 318, mwN zu den Gesetzesmaterialien; BayObLG, Beschluss vom 29.11.1983 – RE-Miet. 9/82, BayObLGZ 1983, 285, [288]). Hier geht es nicht einmal um den Mitgebrauch, sondern den Alleingebrauch durch Angehörige.

Eine – wie hier – ohne jeden Rückkehrwillen angestrebte Erlaubnis, die Mietsache dauerhaft und ausschließlich anderen Familienmitgliedern zu überlassen, wird nicht von § 553 Abs. 1 BGB abgedeckt. Die Wohnung soll nicht den Mietern – den Beklagten zu 1) und 2) – erhalten werden, sondern innerhalb der Familie an die Beklagten zu 3) bis 6) “weitergegeben” werden. De facto handelt es sich dabei um einen dem Vermieter aufgedrängten Mieterwechsel, denn die Beklagten zu 1) und 2) haben angesichts ihres hohen Alters und dauerhaften Lebensmittelpunktes in der Türkei einerseits sowie der vollständigen Überlassung der Räumlichkeiten an die Beklagten zu 3) bis 6) tatsächlich keine Mieterposition mehr inne, noch streben sie deren Wiederaufnahme für die Zukunft an. Ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu einem Austausch der Mieter kann bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung zwar in Betracht kommen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23.03.2016 – 65 S 314/15, WuM 2016, 553 mwN); dafür ergibt sich hier indes schon aus dem Mietvertrag nichts. Für einen so weit reichenden Eingriff in das Recht des Vermieters, seinen Vertragspartner auszuwählen, fehlt es an einer gesetzlichen, aber auch vertraglichen Grundlage.

Mit Blick auf § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB (Umkehrschluss) im Ansatz zutreffend argumentieren die Beklagten zwar, dass den Mieter keine Gebrauchspflicht trifft. Sie übersehen jedoch, dass daraus nicht das Recht erwächst, den Alleingebrauch der Wohnung anderen Personen zu überlassen. Die Voraussetzungen dafür sind §§ 540 Abs. 1, 553 Abs. 1 BGB zu entnehmen.

Eine Schriftsatzfrist war den Beklagten nicht gewähren; die Voraussetzungen des § 283 ZPO liegen nicht vor. Weder beruht die nach §§ 136ff. ZPO mitgeteilte und erörterte rechtliche Einschätzung der Kammer auf neuem tatsächlichen Vorbringen der Klägerin noch hat diese in der mündlichen Verhandlung neue Tatsachen vorgebracht. Die durchgreifenden rechtlichen und tatsächlichen Gesichtspunkte hat die Klägerin erstinstanzlich und in der Berufungsbegründung benannt, die Beklagten hatten Gelegenheit, dazu in der Berufungserwiderung Stellung zu nehmen, was auch geschehen ist.

Eine Treuwidrigkeit ist der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vorzuhalten. Insbesondere kann ihr ein noch bestehendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten zu 1) und zu 2) und damit das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses nicht abgesprochen werden. Es gibt keine für das Gericht nachvollziehbaren Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin oder bereits ihre Rechtsvorgängerin jahrelang davon Kenntnis gehabt hätte, welche Personen neben den Beklagten zu 1) bis zu 3) in der Wohnung wohnten, vor allem aber, dass die Beklagten zu 1) und zu 2) seit Jahren ihren Wohnsitz in der Wohnung und in Deutschland aufgegeben haben und sich nur noch besuchsweise in der Wohnung aufhielten. Die Klägerin hat dazu unwidersprochen dargelegt, erstmals durch eine Anfrage beim Landesamt für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten im Jahr 2015 in Erfahrung gebracht zu haben, dass der Beklagte zu 1) sich mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2) bereits im Mai 2011 in die Türkei abmeldete. Aufgrund des Umstandes, dass Mietzahlungen vom Konto des Beklagten zu 3) erfolgten, auch der Beklagte zu 3) Ansprüche aus dem Mietverhältnis artikulierte, das heißt für seine Eltern als Mieter agierte, musste sich der Klägerin nicht aufdrängen, dass die Beklagten zu 1) und zu 2) die Wohnungnutzung aufgegeben hatten. Die Klägerin hat noch mit der Klage Auskunft darüber begehrt, wer in der Wohnung wohnt, weil vorprozessual entsprechende Bitten ungehört blieben. Wieso diese Auskunftsklage lediglich schikanös gewesen sein soll, vermag die Kammer ebenso nicht nachzuvollziehen.

c) Da das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und den Beklagten zu 1) und 2) beendet ist, besteht auch ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 3) bis 6) aus § 546 Abs. 2 BGB.”

Beschränken sich die Voraussetzungen für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an einer Untervermietung darauf, dass ein Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichen Gewicht vorliegen muss, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung vereinbar ist?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 275/17, Urteil vom 11.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgemäß eingelegte und rechtzeitig begründete Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage in dem tenorierten Umfang mit Recht als zulässig und begründet angesehen.

Ebenso zutreffend hat es die zur Zeit der Hauptsachenerledigung rechtshängige Klage auf Genehmigung der Untervermietung für zulässig und begründet erachtet und also dem Beklagten (auch) insoweit die Kosten des Verfahrens auferlegt.

1. Der Klägerin stand zur Zeit der Erledigung der Hauptsache ein Anspruch gegen den Beklagten auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers der von ihr angemieteten 3-Zimmer-Wohnung zu. Das dafür nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche berechtigte Interesse an der Untervermietung lag vor. Der Beklagte hatte spätestens mit dem für die Klägerin verfassten Schreiben vom 08.11.2016 alle Informationen erhalten, von denen er seine Zustimmung abhängig machen durfte.

Das Amtsgericht hat dazu ausgeführt:

“… Ein anerkennenswertes berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 553Abs. 1 Satz 1 BGB lag in ihrer wirtschaftlichen Bedürftigkeit (…) Dies kann nach einhelliger und zutreffender Rechtsprechung auch die Entlastung von Wohnkosten sein (…) Ein solches Interesse hat die Klägerin damit dargelegt, dass mit den Untermieteinnahmen (…) Ihre Belastung mit Unterkunftskosten signifikant gesenkt wird. (…)

Die Genehmigung ist von der Klägerin spätestens mit dem Anwaltsschreiben vom 8.11.2016 in zustimmungsfähiger Form verlangt worden. Die Klägerin hatte zu diesem Zeitpunkt Namen und Anschrift des Untermieters genannt sie hatte schon zuvor den Grund des Überlassungsbegehrens genannt und dargelegt, dass dieser nachträglich entstanden sei sowie angegeben, dass ein Zimmer untervermietet werden solle und den hierfür avisierten Untermietzins genannt. Damit ist sie ihren Darlegungspflichten nachgekommen (…) Eine nähere Darlegung der klägerischen Vermögensverhältnisse konnte der Beklagten nicht zur Voraussetzung der Erteilung der Genehmigung erheben (…) Es war bereits klar, dass die 3-Zimmer-Wohnung für die bis dahin allein darin lebende Klägerin einerseits zu groß und andererseits zu kostspielig war. Das Interesse, die anfallenden Kosten zu senken um einem sonst zwar nötigen aber bei der bekannt angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt auch schwierigen Umzug in eine preiswertere Wohnung zu vermeiden, war (…) klar und verständlich dargestellt. Es bedurfte danach keiner weiteren Darlegung. Insbesondere die geforderte Vorlage von Bescheiden geht – gerade auch in Ansiedlung der informationellen Grundrechte der Klägerin nach Art. 2Abs. 1 GG deutlich zu weit (…)”.

Diesen Ausführungen ist zunächst nichts hinzuzufügen; das Berufungsgericht schließt sich der eingehend dargelegten Auffassung des Amtsgerichts an.

Der Beklagte hält in der Berufungsbegründung zwar daran fest, ein Vermieter könne und müsse über eine Genehmigung zur Untervermietung nicht entscheiden, bevor er aussagekräftige Unterlagen über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters erhalten habe, durch welche die vom Mieter aufgestellten Behauptungen bewiesen werden müssten. Diese Einschätzung überzeugt aber nicht.

Die vom Amtsgericht zutreffend wiedergegebenen Voraussetzungen für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an einer Untervermietung beschränken sich darauf, dass ein Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichen Gewicht vorliegen muss, welches mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung vereinbar ist (vgl. nur m.w.N. Schmidt-Futterer, Rz. 4 zu § 553 BGB). Es kann sich um ein persönliches aber auch um ein wirtschaftliches Interesse handeln (BGH, Beschluss vom 3. Oktober 1984 – VIII ARZ 2/84; hier zitiert nach beck-online).

Dem Gesetz ist keine weitergehende Hürde dahingehend zu entnehmen, dass der Mieter die Genehmigung zur Untervermietung etwa erst dann beanspruchen könnte, wenn ihm andernfalls Vermögensverfall, Wohnungsverlust oder sonstige Fälle schwerer eigener Not drohen. Ist aber der Anspruch des Mieters vom Bestehen einer solchen konkreten Notlage nicht abhängig, so fehlt schon deshalb jeder Anlass, dem Vermieter die Überprüfung des Vorliegens einer solchen wirtschaftlichen Lage zuzugestehen.

Daran ändert sich auch dann nichts, wenn ein Mieter im konkreten Einzelfall das Bestehen eigener wirtschaftlicher Not als einen der Gründe für den Entschluss zur Untervermietung benennt. Auch wenn also die Klägerin konkret erklärt hatte, ihren Lebensunterhalt durch gering vergütete Erwerbsarbeit sowie zusätzlich durch Leistungen des Jobcenters nach dem SGB II zu bestreiten, gab dies dem Beklagten keinen Anspruch darauf, vollständige, aktuelle und (nach seinen Maßstäben) aussagekräftige Unterlagen als Beweis einzufordern, bevor er sich zur Frage der Erteilung der Genehmigung verbindlich äußerte. Zwar verlangt ein Vermieter mit Recht plausible und nachvollziehbare Angaben zu dem berechtigten Interesse an einer Untervermietung, und ebenso begründet ist sein Interesse an der Namhaftmachung des konkret in Aussicht genommenen Untermieters, diese Voraussetzungen werden aber durch vollständige und plausible Informationen (also durch Auskünfte) erfüllt; eine Beweispflicht nach Maßgabe zivilprozessualer Maßstäbe besteht entgegen der Erwartung des Berufungsklägers im Rahmen vertraglicher Korrespondenz nicht.

Das Gericht verkennt nicht, dass die Klägerin in der Verhandlung beim Amtsgericht im September 2017 den Bescheid des Jobcenters vom 9.1.2017 vorgelegt hat, und dass dies auch bereits früher hätte geschehen können. Viele Mieter, die die Voraussetzungen für eine Untervermietung möglichst zügig und unkompliziert klären wollen, werden sich freiwillig zur Vorlage derartiger Unterlagen beim Vermieter entschließen, weil dies in einem atmosphärisch intakten Mietverhältnis die vom Mieter angestrebte Entscheidung des Vermieters erleichtern und in einer konstruktiven Kommunikation beschleunigen wird. Aus einem solchen – im Grundsatz zweifellos sinnvollen – freiwilligen Verhalten von Mietparteien ist aber nicht zu schlussfolgern, dass es einen Rechtsanspruch auf aussagekräftige Nachweise auch dort geben muss, wo die zwischenmenschlichen Voraussetzungen für ein konstruktives Miteinander nicht gegeben sind. Der Beklagte selbst hat sich im vorliegenden Verfahren für ein konflikthaftes Vorgehen entschieden. Er hat sich im Zeitraum vor der Klageerhebung darauf verlegt, ihm vorliegende Informationen zur Untervermietung als unzureichend zu kennzeichnen, und den Prozessbevollmächtigten der Klägerin wissen zu lassen, dass diesem ja selbst bekannt sei, welche “…weitere Daten zu benennen…” seien (Schreiben vom 1.9.2016). Im Folgeschreiben vom 15.9.2016 hat er dann formuliert “Bevor die notwendigen Informationen nicht vorliegen, und was notwendig ist findet sich in der entsprechenden Kommentierung, muss mein Mandant die Genehmigung nicht erteilen…”. War die Klägerin nach solcher Korrespondenz zunächst nicht bereit, freiwillig ihre Sozialdaten in der Gestalt jeweils aktueller Bescheide des Jobcenters zu offenbaren, so rechtfertigt dies einen gegen ihren Willen durchsetzbaren Rechtsanspruch des Beklagten nicht.”

Kommt dem betrieblichen Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnräume ein gleichwertiges Gewicht zu wie den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Regelbeispielen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mannheim (AG Mannheim – 18 C 5139/17, Urteil vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mannheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 3) wie folgt aus: “Der Klägerin steht ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 S.1 BGB an der Beendigung der Mietverhältnisses zu.

Im Ergebnis kommt dem betrieblichen Interesse der Klägerin ein gleichwertiges Gewicht an der Erlangung der Wohnräume zu wie in den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Regelbeispielen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung fest, dass die Klägerin einen tatsächlichen Betriebsbedarf hinsichtlich der Räumlichkeiten der Beklagten hat und auch eine entsprechende Nutzungsabsicht. Dies ergab sich aus den insoweit in sich schlüssigen Ausführungen des Zeugen Michael Kauffmann. Dieser schilderte, dass er im Rahmen der Restrukturierungsmaßnahme bei der Klägerin mit der Planung und Durchführung dieser Maßnahmen beauftragt ist. Dabei führte der Zeuge aus, dass im Hinblick auf das Talentfördererprogramm mit einem Schülerzuwachs gerechnet werde. Im Hinblick auf dieses Talentförderprogramm sei beabsichtigt zusätzliche Räume zu schaffen. Die Einvernahme des Zeugen ließ erkennen, dass die tatsächlich konkrete Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten letztendlich von dem Umfang der Zunahme des Schülerwachstums abhänge. Wenn die Wohnung der Beklagten zu Schulzwecken zur Verfügung stünde, könnte ein Stockwerk der Fremdanmietung aufgegeben werden und insoweit die Hälfte dieser Kosten eingespart werden. Sofern tatsächlich die Schülerzahlen weiter anstiegen über ein gewisses Maß, sei jedoch auch denkbar, dass das andere Stockwerk in dem benachbarten Gebäude zur Anmietung weiter benötigt werde und nicht aufgegeben werden könne. Für diesen Fall könnten jedoch dann seitens der Klägerin mehr Schüler aufgenommen werden, da zusätzliche Räume zur Verfügung stünden. Für die Fremdanmietung fielen jährlich Kosten in Höhe von Euro 50.000 an. Zusätzlich zum finanziellen Aspekt, bringe es jedoch auch Vorteile die Schüler im Hauptgebäude zu haben. Hierbei seien Aspekte der Aufsichtspflicht, die seitens der Klägerin zu gewährleisten sei, zu berücksichtigen. Die jüngeren Schüler könnten nicht in den fremd angemieteten Räumlichkeiten unterrichtet werden bzw. der Aufwand sei hinsichtlich der Aufsichtspflicht höher. Für das Gericht ergaben sich keinerlei Zweifel an der Richtigkeit der gemachten Angaben. Zu sehen ist hierbei auch, dass sich die Ausführungen hinsichtlich der Aufsichtspflicht und dem erhöhten Aufwand bei Betreiben von Räumlichkeiten in unterschiedlichen Gebäuden ohne weiteres aus der allgemeinen Lebenserfahrung ergibt.

Vorliegend war bei der Beurteilung, ob der Klägerin ein berechtigtes Interesse im Sinne des §§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB zusteht eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Dabei waren auf Vermieterseite der Schutz des Eigentumsrechts nach Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG zu berücksichtigen. Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (vergleiche hierzu BGH vom 29.3.2017 Az. VIII ZR 45/16). Dies ist vorliegend nach obigen Ausführungen der Fall. Dabei besteht ein betriebliches Nutzungsinteresse bereits aufgrund der im Kündigungsschreiben aufgeführten organisatorischen Gründe der Zusammenführung und Konzentration der Klassenzimmer im Hauptgebäude. Dabei mag es sein, dass die Klägerin als Privatvermieter, der jedoch im Rahmen des Schulzweckes öffentliche Aufgaben wahrnimmt, wirtschaftlichen Interessen unterliegt und sie später im Rahmen des Prozesses auch auf die wirtschaftlichen Vorteile, nämlich die Einsparung von Fremdmieten bzw. die Aufnahme von mehreren Schülern und damit höhere Einnahmen abhebt. Diese ergänzenden Tatsachen, die von der Interessenlage an eine Verwertungskündigung heranreichen, vermögen im Ergebnis jedoch das berechtigte Interesse an einer größeren Fläche von Schulräumen im Hauptgebäude zur Wahrnehmung des öffentlichen Schulauftrages nicht zu beseitigen.

Auf Mieterseite ist das ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Besitzrecht des Mieters zu berücksichtigen. Bei der Abwägung sind dabei als Belange des Mieters nur die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Nicht hingegen in die Abwägung, ob ein berechtigtes Interesse der Vermieterseite gegeben ist oder nicht, einzustellen, sind hingegen die individuellen Aspekte des Mieters. Diese sind nur auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Härteregelung des §§ 574 BGB zu beachten (vergleiche hierzu BGH vom 29.3.2017 VIII ZR 45/16; BGH vom 10.5.2017 VIII ZR 292/15). Insoweit ist vorliegend zu sehen, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine Hausmeisterwohnung handelt. Zwar liegt ein schriftlicher Mietvertrag nicht vor, unbestritten wurde die Wohnung an den Beklagten Z. 1 jedoch im Zusammenhang mit dessen Hausmeistertätigkeit überlassen. Auch von der Lage der Wohnung her, die ein Durchqueren des Schulhauses erfordert, war für die Beklagten deshalb von Anfang an ersichtlich, dass ihre Mietdauer im Zusammenhang mit der Beschäftigung des Beklagten Z. 1 als Hausmeister steht. Damit war bereits bei Einzug der Beklagten vom Sinn und Zweck der zur Verfügung gestellten Wohnung für diese absehbar, dass nach Beendigung der Tätigkeit des Beklagten Z. 1 sie ihren Lebensmittelpunkt verlegen müssen und durch einen Umzug entsprechende Kosten und Unzuträglichkeiten entstehen werden. Dies folgt abstrakt unabhängig von der persönlichen Lage der Beklagten allein aufgrund der Art der Wohnung als in einem Schulgebäude gelegenen Hausmeisterwohnung.

Wägt man diese Interessen gegeneinander ab, so ist gerade vor dem Hintergrund, dass die Klägerin wenn auch als Privatperson die Räumlichkeiten letztendlich einem öffentlichen Zweck zuführen möchte und die Wohnung von der Lage und Verknüpfung mit einer Tätigkeit den Bewohnern nur in Zusammenhang mit der Tätigkeit zur Verfügung gestellt wurde, dem Vermieterinteresse der Vorrang einzuräumen.”

Genügt es bei einem Kündigungsschreiben in formeller Hinsicht, dass der Vermieter den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Kerntatsachen)?

Die Antwort des Amtsgerichts Mannheim (AG Mannheim – 18 C 5139/17, Urteil vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mannheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 2) wie folgt aus: “Das Kündigungsschreiben genügt darüber hinausgehend auch der Begründungspflicht des §§ 573 Abs. 3 BGB. Durch die Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben, soll der Mieter zu einem frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangen können (vergleiche hierzu Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 216). Dabei kann die Mitteilung von Umständen entbehrlich sein, die dem Mieter bereits zuvor mündlich mitgeteilt wurden oder sonst bekannt sind (vergleiche hierzu BGH vom 6.7.2011 VIII ZR 317/10). Es genügt in formeller Hinsicht, dass der Vermieter den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Kerntatsachen). Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, können insoweit als Ergänzungstatsachen nachträglich noch ausgeführt werden (vergleiche hierzu Schmidt- Futterer/ Blank § 573 Rn. 218; BGH vom10.5.2017 VIII ZR 292115 20 aa). Vorliegend stützt die Klägerin ihr berechtigtes Interesse nicht auf eins der Regelbeispiele des §§ 573 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB sondern auf ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 BGB. Insbesondere liegt entgegen der Auffassung der Beklagten kein Regelbeispiel des §§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor. Vielmehr begehrt die Klägerin die Räumlichkeiten zu Betriebszwecken und nicht zur besseren wirtschaftlichen Verwertung. Dies ergibt sich auch in formeller Hinsicht bereits aus dem Kündigungsschreiben, aus dem ersichtlich ist, dass nicht auf wirtschaftliche Aspekte abgestellt wird, sondern lediglich auf funktionelle Aspekte, wonach die Räumlichkeiten dem direkten Schulzweck zuzuordnen sind. Dies wird seitens der Klägerin mit der Umgestaltung des pädagogischen Konzepts begründet. Zudem wird aufgeführt, dass aufgrund dieser Umgestaltung des pädagogischen Konzeptes es notwendig ist, Schülern Unterrichtsräume zur Verfügung zu stellen, die innerhalb des Schulgebäudes liegen. Damit sind in formeller Hinsicht ausreichend Kerntatsachen dargetan, die in formeller Hinsicht genügen, um den Kündigungsgrund von anderen Gründen abzugrenzen. Die Anforderungen in formeller Hinsicht wären überspannt, wollte man der Klägerin abverlangen, bereits diesbezüglich konkretere Ausführungen hinsichtlich des Konzeptes der Talentförderung und kleiner Gruppenräume zu machen. Hinzu kommt, dass es zumindest lebensnah erscheint, dass dem Beklagten Z. 1 als Hausmeister ein neues pädagogisches Konzept vorliegend das der Talentförderung bekannt gewesen sein dürfte.

Muss ein Kündigungsschreiben, sofern mehrere Mieter vorhanden sind, an alle Mieter adressiert sein?

Die Antwort des Amtsgerichts Mannheim (AG Mannheim – 18 C 5139/17, Urteil vom 12.04.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mannheim in seiner vorgenannten Entscheidung unter I. 1) wie folgt aus: “Das Kündigungsschreiben begegnet keinen formellen Bedenken, soweit dieses an die Eheleute B### und D### ### unter der streitgegenständlichen Anschrift adressiert war. Es kann vorliegend dahingestellt bleiben, ob das Mietverhältnis lediglich mit dem Beklagten Z. 1 oder zusätzlich auch mit der Beklagten Z. 2 zustande gekommen ist. Zutreffend muss ein Kündigungsschreiben, sofern mehrere Mieter vorhanden sind, an alle Mieter adressiert sein. Sofern tatsächlich lediglich der Beklagte Z. 1 Mieter des Mietverhältnisses geworden sein sollte, wäre es unschädlich, dass das Kündigungsschreiben an beide Ehepartner adressiert ist (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank § 542 Rn. 32). Sollten tatsächlich beide Eheleute Mieter des streitgegenständlichen Mietverhältnisses sein, so wäre es unerheblich, dass hinsichtlich der Beklagten Z. 2 ein falscher Vorname aufgeführt ist. Insoweit ist zu sehen, dass es sich um eine offenbare Falschbezeichnung handelt. Ist es ausreichend, wenn eine Kündigung lediglich an Eheleute adressiert ist, so erscheint auch eine Falschbezeichnung hinsichtlich des Vornamens einen formellen Mangel des Kündigungsschreibens nicht zu begründen (vergleiche hierzu Schmidt-Futterer/Blank § 542 Rn. 28).”

Stellt das versehentliche Anbohren einer Wasserleitung eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar?

Die Antwort des Amtsgerichts München (AG München – 424 C 27317/16, Urteil vom 08.03.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht München in seiner vorgenannten Entscheidung unter A. I. wie folgt aus: “Das Anbohren der Leitung stellt keine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar.

Das Gericht sieht es als fahrlässige Pflichtverletzung an, Sockelleisten mit Dübeln, die so lang sind, dass sie 3 cm in die Wand ragen, zu befestigen, wenn einem der Leitungsverlauf weder positiv bekannt noch dieser durch den Einsatz eines Metalldetektors abgeklärt ist.

Eine Abmahnung ist für eine ordentliche Kündigung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, der sich auch das Gericht anschließt, zwar nicht zwingend nötig. Die Abmahnung hat aber Bedeutung für die Frage, ob die Pflichtverletzung als nicht unerheblich zu bewerten ist. Danach ist denkbar, dass die Abmahnung der Pflichtverletzung ein besonderes Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat (BGH, NJW 2008, 508). Eine Abmahnung fehlt hier. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist eine solche im Schreiben vom 03.06.2015 (Anlage K3a) nicht zu sehen, da dieses Schreiben einen völlig anderen Sachverhalt als die streitgegenständliche Verursachung des Wasserschadens durch Handwerksarbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung betrifft, nämlich den Ausbau der Balkontüre und dies noch dazu nicht in der streitgegenständlichen Wohnung 2. OG links des streitgegenständlichen Anwesens, sondern in der mit separatem Mietvertrag angemieteten Wohnung im 2. OG rechts. Denn auf dem Plan Anlage K 7 (Bl. 142) ist ersichtlich, dass sich das sogenannte Elternschlafzimmer, dessen Balkontüre von dem Schreiben betroffen ist, in der rechten Wohnung befindet.

Entgegen der Ansicht der Klägerseite liegt für den hiesigen Sachverhalt eine wirksame Abmahnung auch nicht im Schreiben Anlage K4 vor, welches Malerarbeiten an der Wohnungseingangstüre betrifft und den Beklagten die Verpflichtung auferlegen möchte, die Kläger bei “Veränderungen in und außerhalb ihrer Wohnungen, die über die üblichen Schönheitsreparaturen hinausgehen” um Zustimmung zu fragen. Eine solche Verpflichtung trifft einen Mieter jedoch nicht. Es kann hier dahinstehen, ob es sich bei dem Austausch von Fußleisten noch um Schönheitsreparaturen handelt. Der Mieter ist während der Mietzeit zu Veränderungen in den Wohnräumen, die vor Rückgabe des Mietobjekts wieder rückgängig machbar sind berechtigt. Dies ist bei der Anbringung neuer Fußleisten der Fall. Die angebrachten Fußleisten hätten bei Rückgabe der Wohnung ohne Weiteres durch Modelle der Art ersetzt werden können, die bei Einzug vorhanden waren. ihre Behauptung, dass die Beklagten einen neuen Parkettboden eingebaut hätten, hat die Klägerin im Termin noch dahingehend korrigiert, dass die Beklagten einen neuen Parkettboden über den ursprünglichen gelegt hätten. Auch dies wäre vor Rückgabe des Mietobjekts also rückgängig machbar, so dass es nicht darauf ankommt, ob eine solche Einbaumaßnahme durch die Beklagten überhaupt stattgefunden hat.

Es verbleibt also bei einem fahrlässigen, aber nicht im Vorfeld abgemahnten Handeln der Beklagten. Das Maß des Verschuldens steht in enger Beziehung zum Erheblichkeitskriterium (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573 Rdnr. 19 m. w. N.). Es gilt der Grundsatz, dass Vertragsverletzungen mit bedeutenden Auswirkungen auf die Mietsache i. d. R. zur Kündigung berechtigen. Hier hat der Wasserschaden zwar zu einem beträchtlichen finanziellen Schaden geführt, aber zum einen steht zu erwarten, dass der Klägerin hierfür Versicherungsleistungen zu kommen werden und zum anderen ist den Beklagten lediglich einfache Fahrlässigkeit vorzuwerfen.

Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass sie durch die vorangegangenen Renovierungsarbeiten in der ursprünglich angemieteten Wohnung in einem selbst bei spiegelbildlicher Betrachtungsweise anderen Zimmer den Leitungsverlauf im streitgegenständlichen Zimmer positiv kannten. Dies insbesondere, nachdem die Klägerin ihren ursprünglichen Vortrag, die Beklagten hätten den Leitungsverlauf moniert, im Termin noch dahingehend korrigierte, sie hätten die Öffnung der Wand korrigiert. Damit ist nichts dazu gesagt, ob sie bei den früheren Renovierungsarbeiten den dortigen Leitungsverlauf überhaupt bewusst wahrnahmen oder sich lediglich an der Beeinträchtigung durch die aufgeschlagene Wand störten. Abgesehen davon ist auch nicht vorgetragen, wann die Renovierungsarbeiten stattfanden, so dass auch nicht aufgrund besonderer zeitlicher Nähe davon ausgegangen werden müsste, eine etwaige Erinnerung sei bei den Beklagten noch frisch vorhanden gewesen. Insbesondere, wenn selbst der Einsatz eines Metalldetektors keine Klarheit zum Leitungsverlauf gebracht hätte, so kann aus dessen Nichtbenutzung lediglich ein einfacher Fahrlässigkeitsvorwurf gemacht werden.

Einem groben Fahrlässigkeitsvorwurf steht entgegen, dass das senkrechte Abknicken der Leitung unter Putz von außen nicht erkennbar war und auch keinem allgemein üblich bekannten Leitungsverlauf entspricht.

Außerdem ist bei der Frage der Erheblichkeit zu berücksichtigen, dass die Beklagten den Schaden umgehend an die Klägerseite meldeten und der Zeuge ### ihn auch umgehend an seine Haftpflichtversicherung meldete.”

Verletzt ein Mieter die Rechte seines Vermieters dadurch in erheblichem Maße, dass er die Wohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet hat, indem er es zuließ, dass die Wohnung in seiner Obhut vermüllte und verdreckte?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 66 S 230/17, Beschluss vom 19.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 2. wie folgt aus: “Die Kammer ist auch davon überzeugt, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB vorliegt. Der Beklagte hat die Rechte der Klägerin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Wohnung durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet hat, indem er es zuließ, dass die Wohnung in seiner Obhut derartig vermüllte und verdreckte. Den von der Klägerin vorgetragenen und auf den eingereichten Fotos ersichtlichen Zustand hat der Beklagte erstinstanzlich nicht hinreichend bestritten. Der Erklärungsversuch, dass der im Badezimmer vorhandene Zustand auf von Straßenschuhen hinterlassenen Schmutz zurückzuführen sei, ist menschlich verständlich, aber gänzlich unglaubwürdig und lebensfremd.

Der Beklagte hat die im obliegende Sorgfaltspflicht verletzt, indem er die Wohnung nicht pfleglich behandelt, sondern in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt hat. Hierdurch hat er die Mietsache erheblich gefährdet. Eine Gefährdung der Mietsache liegt dann vor, wenn sie durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher als bei einem vertragsgerechten Verhalten ist (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 543 Rn. 57). Das ist vorliegend der Fall. Ferner ist die Kammer davon überzeugt, dass die Vertragsverletzung von derart hohem Gewicht ist, dass eine Kündigung gerechtfertigt ist. Anders als der Beklagte stellt sich der Kammer der Grad der unstreitig zu beiden Zeitpunkten der Besichtigung der Wohnung vorhandene Zustand als für die Klägerin nicht mehr hinnehmbar und die Substanz des Hauses und die Gesundheit der anderen Bewohner unmittelbar gefährdend dar. Nach den in der Abmahnung und der Kündigung dargestellten Zuständen war die Wohnung des Beklagten über einen langen Zeitraum nicht nur unordentlich oder reinigungsbedürftig. Vielmehr war ein Grad von Verunreinigung erreicht, der die Substanz der Mietsache bereits angegriffen hat. Dies ist – wie sich aus den in der Berufung eingereichten Fotos des Beklagten ergibt – zumindest hinsichtlich der Toilette und deren Spülung der Fall, denn selbst wenn der Beklagte nunmehr eine Reinigung veranlasst oder vorgenommen hat, sind Substanzschäden am WC-Becken und am Spülkasten noch immer sichtbar. Entscheidend ist aber, dass die unstreitig über einen langen Zeitraum vorhandenen größeren Mengen von Fäkalien und Essensresten in der Wohnung für Ungeziefer einen idealen Nährboden bilden und somit die Gefahr gegeben war, dass sich dieses über das gesamte Haus ausbreiten. Auch wenn der Beklagte dem Vorwurf des Ausdringens von üblen Gerüchen aus der Wohnung entgegengetreten ist, ist auch für die Kammer nicht denkbar, dass derart großflächig in der Wohnung verschmierte Fäkalien und offen stehende Essensreste zumindest in den Sommermonaten nicht zu einer Geruchsentwicklung bis in den Hausflur geführt haben sollen. Jedenfalls stellte der Zustand der Wohnung konkret eine Gefährdung der Bausubstanz und der Mitmieter dar.

Entgegen der Ansicht des Beklagten trifft ihn auch ein Verschulden an der beschriebenen Verschmutzung und Vermüllung der Wohnung. Ausweislich des von ihm eingereichten Attestes leidet er zwar an einer depressiven Störung. Diese tritt aber rezidivierend als schwere Episode auf. Offensichtlich gelingt es dem Beklagten in Phasen, in welchen die Depression nicht als schwere Episode vorliegt, selbst ein Schreiben an das Amtsgericht zu verfassen, um seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen und die Soziale Wohnhilfe beim Bezirksamt, das Jobcenter und eine unterstützende Einrichtung für “Messies” aufzusuchen, um sich Hilfe zu holen. Insofern geht die Kammer davon aus, dass er in leichteren Phasen seiner Erkrankung auch seine Wohnung hätte putzen und aufräumen oder sich zumindest Hilfe für die Aufgaben holen können. Besonderes Gewicht kommt seinem Fehlverhalten zu, weil er auch nach Erhalt der Abmahnung am 1. August 2016 untätig blieb, obwohl ihm die Unhaltbarkeit des Zustands seiner Wohnung, die von diesem ausgehende Gefahr und die Konsequenz des Ausspruchs einer Kündigung deutlich vor Augen geführt wurde.”