Kann der Vermieter entsprechend § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete – als Masseverbindlichkeit – verlangen, wenn der Insolvenzverwalter seiner Pflicht zur Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt?

Die Antwort des Oberlandesgerichts Saarbrücken (OLG Saarbrücken – 5 U 5/17, Urteil vom 10.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Oberlandesgericht Saarbrücken in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. 3. und 4. wie folgt aus: “3. Die Beklagte, die gemäß § 103 Abs. 1 InsO die weitere Erfüllung der Verträge verlangt hat, ist verpflichtet, den vereinbarten Mietzins auch für den mit der Klage geltend gemachten Zeitraum zu entrichten.

a) Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird ein Mietverhältnis über eine bewegliche Sache nicht beendet. Die Vorschriften der §§ 108, 109 InsO gelten – vom hier nicht einschlägigen Ausnahmefall des § 108 Abs. 1 Satz 2 InsO abgesehen – nur für Miet- und Pachtverhältnisse über unbewegliche Sachen (BGH, Urteil vom 1. März 2007 – IX ZR 81/05, NJW 2007, 1594). Sie finden daher – entgegen der Auffassung der Beklagten – hier keine Anwendung. Miet- und Pachtverhältnisse über bewegliche Sachen unterfallen vielmehr dem § 103 InsO; der Insolvenzverwalter kann also den Vertrag anstelle des Schuldners erfüllen oder die Erfüllung des Vertrages ablehnen. Dabei führt die Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht zu einem Erlöschen der beiderseitigen Erfüllungsansprüche. Die Ansprüche beider Vertragsparteien auf Leistung und Gegenleistung bleiben vielmehr bestehen. Sie verlieren lediglich zunächst, nämlich bis zu einem Erfüllungsverlangen des Insolvenzverwalters, ihre Durchsetzbarkeit (BGH, Urteil vom 1. März 2007 – IX ZR 81/05, NJW 2007, 1594; Urteil vom 14. September 2017 – IX ZR 261/15, NJW 2017, 3369).

b) Im Streitfall hat die Beklagte mit Schreiben vom 2. Juni 2015 die Erfüllung der Mietverträge gewählt.

aa) Gemäß § 103 InsO kann der Verwalter die Erfüllung eines vor der Eröffnung des Insolvenzverfahren geschlossen, beidseits nicht vollständig erfüllten Vertrages verlangen oder die Erfüllung des Vertrages ablehnen. Er ist nicht berechtigt, den Vertrag inhaltlich zu ändern. Es gibt grundsätzlich keine den ursprünglichen Vertrag modifizierende oder nur einzelne Ansprüche oder Rechte betreffende Erfüllungswahl (BGH, Urteil vom 10. August 2006 – IX ZR 28/05, BGHZ 169, 43). Ein Erfüllungsverlangen unter Vorbehalten wird deshalb häufig als Ablehnung der Erfüllung anzusehen sein (BGH, Urteil vom 14. September 2017 – IX ZR 261/15, NJW 2017, 3369; vgl. BGH, Urteil vom 11. Februar 1988 – IX ZR 36/87, BGHZ 103, 250, 253 zu § 17 KO). Die Erklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 103 Abs. 1 InsO ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung; die allgemeinen Bestimmungen über die Auslegung von Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) finden Anwendung (BGH, Urteil vom 1. März 2007 – IX ZR 81/05, NJW 2007, 1594).

bb) Hier hat die Beklagte der Klägerin in dem Schreiben mitgeteilt, dass “im vorliegenden Insolvenzverfahren eine Auffanglösung zum 1. Mai 2015 angedacht” sei, diese jedoch “erst voraussichtlich zum 1. Juli 2015 greifen” werde und dass sie “bis dahin … als Insolvenzverwalterin für die Verträge verantwortlich” bleibe (Bl. 18 GA). Diese Erklärung ist vom – auch insoweit maßgeblichen, vgl. BGH, Urteil vom 13. Februar 2014 – IX ZR 313/12, MDR 2014, 685 – objektiven Empfängerhorizont als Erfüllungswahl im Sinne des § 103 Abs. 1 InsO anzusehen. Sie erfolgte auf die Anfrage der Klägerin vom 28. Mai 2015, in der diese ausdrücklich um Mitteilung gebeten hatte, “ob die vorgenannten Industriezelte bis auf weiteres von Ihnen genutzt werden und Sie in diesem Fall die Mieten weiter bzw. Nutzungsentschädigungen in der vertraglich ausgewiesenen Höhe bezahlen werden”, und in der für den Fall des Mietrückstandes die Kündigung angedroht worden war (Bl. 17 GA). Darin lag eine Aufforderung der Klägerin an die Beklagte, ihr Wahlrecht auszuüben (vgl. § 103 Abs. 2 Satz 2 InsO). Die Beklagte, die der Insolvenzschuldnerin – erkennbar – die weitere Nutzungsmöglichkeit der Zelte erhalten wollte, konnte diese von ihr beabsichtigte Rechtsfolge jedoch nur durch eine unveränderte Fortsetzung der drei Mietverträge erreichen. Dementsprechend waren ihre Ausführungen aus dem vorgenannten Schreiben zu verstehen. Diese Erfüllungswahl war auch weder erkennbar eingeschränkt oder mit einem Vorbehalt versehen, noch lag in dieser Mitteilung zugleich eine Kündigung der Verträge. Dem bloßen Hinweis auf die “voraussichtlich” zum 1. Juli 2015 greifende Auffanglösung lag aus Sicht der Klägerin nicht der Wille der Beklagten zugrunde, die Verträge, für die sie “bis dahin verantwortlich” zeichnen wollte, von vornherein nur mit dieser Maßgabe fortzuführen oder zu diesem Termin zu kündigen. Hiergegen spricht schon, dass das genaue Datum der beabsichtigten Auffanglösung zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht feststand, was aus dem Schreiben selbst ersichtlich ist, so dass deshalb hier nur die Fortsetzung der Verträge auf unbestimmte Zeit der Insolvenzschuldnerin eine gesicherte weitere Verwendung der Mietgegenstände eröffnete.

c) Die Ausübung des Wahlrechts zugunsten der weiteren Vertragserfüllung durch die Beklagte bewirkt, dass diese die Verträge im Grundsatz so hinzunehmen hat, wie sie bei Verfahrenseröffnung bestanden (Jacoby, in: Jaeger, Insolvenzordnung 1. Aufl., § 103 Rn. 299). Der Insolvenzverwalter, der noch ausstehende Leistungen nach Verfahrenseröffnung für die Masse vereinnahmen will, muss insoweit die Gegenleistung aus der Masse erbringen, wozu er aufgrund der Erfüllungswahl nach § 55 Abs. 1 Nr. 2 Alt. 1 InsO befugt ist (Breitenbücher, in: Graf-Schlicker, InsO, § 103 Rn. 22; Kreft, in: MünchKomm-InsO 3. Aufl., § 103 Rn. 39; Marotzke in: Kayser/Thole, Heidelberger Kommentar 8. Aufl., § 103 Rn. 105). Die Erfüllungswahl bewirkt für die unter § 103InsO fallenden gegenseitigen Verträge rechtlich das Gleiche wie die gesetzliche Vorschrift des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO für die dort geregelten Miet-, Pacht- und Dienstverträge (Kreft, in: MünchKomm-InsO, a.a.O., § 103 Rn. 39; vgl. BGH, Urteil vom 20. Oktober 2011 – IX ZR 10/11, NJW-RR 2012, 182). Danach hat die Beklagte hier den Mietzins in vereinbarter Höhe während der Dauer der drei Mietverträge zu entrichten. Diese bestanden bis auf weiteres und insbesondere im streitgegenständlichen Zeitraum von August bis Oktober 2015 fort, weil eine Beendigung der Verträge durch Kündigung hier – soweit ersichtlich – erstmals mit Schreiben vom 28. Oktober 2015 ausgesprochen wurde.

4. Die Vergütungspflicht der Beklagten bestünde im geltend gemachten Umfange allerdings auch, soweit man das Schreiben der Beklagten vom 2. Juni 2015 nicht als Erfüllungsverlangen, sondern als Ablehnung (§ 103 Abs. 2 Satz 1 InsO) auslegen wollte. Für diesen Fall stünde der Klägerin ein Zahlungsanspruch in Höhe des vereinbarten Mietzinses als Nutzungsvergütung gemäß § 546a BGB zu (vgl. BGH, Urteil vom 1. März 2007 – IX ZR 81/05, NJW 2007, 1594).

a) Da die Ansprüche beider Vertragsparteien auf Leistung und Gegenleistung mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens bis zu einem Erfüllungsverlangen des Insolvenzverwalters ihre Durchsetzbarkeit verlieren, bedeutet dies in der Insolvenz des Mieters einer beweglichen Sache, dass der Vermieter den Anspruch auf Zahlung der Mieten nicht mehr durchsetzen kann. In gleicher Weise endet auch das Besitzrecht des Mieters einer beweglichen Sache, über dessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Der Insolvenzverwalter hat die Mietsache folglich an den Vermieter herauszugeben, wenn er nicht die Erfüllung des Mietvertrages wählt (§ 103 Abs. 1 InsO), ohne dass es hierzu einer Kündigung bedürfte (BGH, Urteil vom 1. März 2007 – IX ZR 81/05, NJW 2007, 1594). Kommt der Verwalter seiner Pflicht zur Herausgabe der Mietsache nicht nach, kann der Vermieter entsprechend § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete – als Masseverbindlichkeit – verlangen (BGH, Urteil vom 1. März 2007 – IX ZR 81/05, NJW 2007, 1594; Saarl. OLG, Urteil vom 9. März 2006 – 8 U 119/05 – 37, OLGR 2006, 574).

b) Auch unter diesem Gesichtspunkt wäre die klägerische Forderung hier begründet. Die Beklagte hat nämlich nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens die drei streitgegenständlichen Hallenzelte nicht an die Klägerin herausgegeben. Vielmehr wurden diese zunächst – jedenfalls bis Ende Juli 2015 – von der Insolvenzschuldnerin sogar weiter genutzt, wie die Beklagte selbst einräumt. Für ein “Vorenthalten” im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB ist es jedoch ausreichend, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und ein Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, Urteil vom 1. März 2007 – IX ZR 81/05, NJW 2007, 1594, m.w.N.). Dabei hat der Vermieter nur zu beweisen, dass das Mietverhältnis beendet ist; dagegen ist es Sache des Mieters, darzulegen und nachzuweisen, dass er die Sache nicht besitzt und er sie dem Vermieter auch nicht durch Gebrauchsüberlassung an Dritte vorenthält (vgl. KG Berlin, MDR 2010, 1375; Bieber, in: MünchKomm-BGB 7. Aufl., § 546a Rn. 17; Lützenkirchen in: Erman, BGB 15. Aufl., § 546a Rn. 15; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Aufl., § 546a BGB Rn. 106). Im Streitfall folgt aus dem Schreiben der Klägerin vom 28. Mai 2015, dass diese lediglich dazu bereit war, der Beklagten die weitere Nutzung der drei Industriezelte zu ermöglichen, wenn dafür im Gegenzug die vereinbarte Miete bzw. Nutzungsentschädigung gezahlt würde (Bl. 17 GA). Soweit die Beklagte mangels Erfüllungswahl die drei Mietverträge nicht mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortgeführt hat, hat sie jedenfalls nicht dargelegt, dass die Zelte vor Ablauf des Monats Oktober 2015 an die Klägerin herausgegeben worden sind, so dass sie auch in diesem Fall eine Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Mietzinses zu zahlen hätte.”

Ist bei einem Antrag auf Räumungsfristverlängerung die Benennung von 4 Wohnungsanzeigen eines Online-Marktplatzes für Immobilien (Immobilienscout 24) ausreichend, um darzulegen, dass man sich um eine Wohnung bemüht hat?

Die Antwort des  Landgerichts Darmstadt (LG Darmstadt – 6 S 65/17, Beschluss vom 28.04.2017) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Landgericht Darmstadt in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Der Antrag der Beklagten ist zulässig; er ist zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist gestellt worden (§ 721 Abs. 3 Satz 2 ZPO).

Der Antrag ist jedoch unbegründet.

Eine Verlängerung der Räumungsfrist über den 30.04.2017 hinaus ist in der Sache nicht geboten.

Das Räumungsbegehren der Klägerin ist den Beklagten – sofern man auf die Kündigung vom 21.07.2016 abstellt – nunmehr bereits seit mehr als 8 Monaten bekannt; das angefochtene Urteil datiert vom 16.02.2017.

Dass sie sich seit dem hinreichend um eine neue Wohnung bemüht hätten, wird von ihnen jedoch nicht vorgetragen.

Die Benennung von 4 (!) Wohnungsanzeigen eines einzigen Online-Marktplatzes für Immobilien (Immobilienscout 24) ist bei weitem nicht ausreichend um darzulegen, dass man sich um eine Wohnung bemüht hat.

Soweit die Beklagten überdies pauschal angeben, diese ausdrücklich beschriebenen Nachweise würden nur “exemplarisch” aufgezählt, tatsächlich hätten sie nach mehreren Besichtigungsterminen und Anrufen bei potenziellen Vermietern vergleichbarer Wohnungen nur Absagen erhalten, so ist dieses Vorbringen gänzlich substanzlos.

Vielmehr wäre im Einzelnen darzulegen, auf welche Wohnungen sich die Beklagten wann genau wie (mündlich, schriftlich, persönlich) beworben und aus welchem Grund jeweils ein Mietvertrag zwischen den Parteien nicht zustande gekommen ist.

Eine Beauftragung von Maklern ist nicht: dargetan.

Schließlich ist auch ein Vorsprechen bei dem Wohnungsamt der Stadt Neu-Isenburg zum Nachweis einer bemühten Suche nach einer Ersatzwohnung nicht ausreichend, zumal es die Beklagten bis heute nicht. für notwendig gehalten haben, über den Verlauf des bereits am 19.04.2017 stattgefundenen Beratungsgespräches eine Unterrichtung an die Kammer zu halten.

Dass ihnen die Beschaffung von Ersatzwohnraum innerhalb der bislang gewährten Räumungsfrist trotz hinreichend intensiver Suche nicht möglich war, steht zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer aufgrund der Darlegungen der Beklagten deshalb auch nicht fest.

Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten wegen Zahlungsverzuges zu räumen haben und ihnen deshalb Vertragsverletzungen vorzuwerfen sind.

Überdies stehen einer Verlängerung der Räumungsfrist auch schon deshalb überwiegende Interessen der Klägerin entgegen, da vollständige und pünktliche Zahlungen der Beklagten nach § 535 Abs. 2 BGB bzw. § 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB zum jetzigen Zeitpunkt zwar behauptet, aber nicht nachgewiesen wurden.

Die mit Schriftsatz vom 13.04.2017 angekündigte umgehende Übersendung der Nachweise über die monatliche Zahlung des Differenzbetrages von 45,00 EUR ist nicht erfolgt.

Die Klägerin hat bestritten, dass der Differenzbetrag gezahlt wird; sie hat vorgetragen, die Beklagten würden nur 40,00 EUR zahlen.

Eine Verlängerung der seitens des Amtsgerichts gewährten Räumungsfrist ist daher unter Abwägung des Räumungsinteresses der Klägerin nicht gerechtfertigt.”

Setzt das außerordentliche Kündigungsrecht wegen Schimmelpilzbefalls voraus, dass bereits eine Gesundheitsgefährdung eingetreten ist?

Die Antwort des Amtsgerichts Bergisch Gladbach (AG Bergisch Gladbach – 60 C 436/15, Urteil vom 15.02.2018) lautet: Nein!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bergisch Gladbach in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Das Mietverhältnis ist nicht infolge fristloser Kündigung der Kläger vom 13.08.2014 beendet worden.

Das Kündigungsrecht setzt zwar nicht voraus, dass bereits eine Gesundheitsgefährdung eingetreten ist. Es genügt vielmehr, wenn eine solche Gefahr zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruches ernsthaft in Betracht gezogen werden muss, d. h. wenn eine Gefährdung der Gesundheit nach sachkundiger Beurteilung nicht ausgeschlossen werden kann. Bei Schimmelbildung genügt jedoch nicht die Feststellung, dass Schimmel im Allgemeinen zu Gesundheitsgefährdungen führen kann. Vielmehr ist im Einzelfall anhand objektiver Kriterien zu ermitteln, welcher Art der Schimmel zuzuordnen ist und welche konkreten Gefahren bei der Nutzung der Mietsache bestehen (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 569 Rn. 10, 11).

Vorliegend haben die Kläger das Mietverhältnis bereits vor Erstellung des schriftlichen Sachverständigengutachtens am 27.08.2014 gekündigt. Zu diesem Zeitpunkt standen konkrete Gesundheitsgefahren nicht fest. Vielmehr hat der außergerichtlich beauftragte Sachverständige G im Rahmen der Beweisaufnahme bekundet, lediglich allgemein ob der Schimmelpilzbelastung zum Wechsel der Wohnung geraten zu haben. Insofern ist eine objektive Gesundheitsgefährdung zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruches nicht gegeben.

Damit ist das Mietverhältnis infolge ordentlicher Kündigung erst zum 30.11.2014 beendet worden.

Ist eine Mietminderung von 80% angemessen, wenn sämtliche Wohnräume von einer Feuchtigkeits-/Schimmelbelastung betroffen sind?

Die Antwort des Amtsgerichts Bergisch Gladbach (AG Bergisch Gladbach – 60 C 436/15, Urteil vom 15.02.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Bergisch Gladbach in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Ein entsprechender Mietzinsanspruch besteht nicht. Es liegt ein Mangel der Mietsache vor. Nach Vertragsschluss ist die Mietsache mangelhaft geworden, § 536a Abs. 1 Var. 2 BGB. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Innen- und Außenwände der Wohnung oberhalb der Fußleisten bis zu 30 cm Höhe durchfeuchtet und schimmelbefallen waren.

Der Sachverständige hat in seinem überzeugenden und in sich schlüssigen Gutachten festgestellt, dass der Schimmelbefall während Mietzeit zwar wegen zwischenzeitlich umfangreich durchgeführter Malerarbeiten mit ggf. fungizid eingestellten Baustoffen mehr eruiert werden kann. Jedoch stellen die Bausubstanz und dokumentierte Feuchtigkeitswerte prinzipiell aufgrund der noch feststellbaren erhöhten Baufechte optimale Wachstumsbedingungen für einen eventuellen Schimmelbefall dar. So konnte der Sachverständige feststellen, dass die Wand zur Waschküche noch nass und ein Feuchteschäden im Außenbereich sichtbar ist. In Auseinandersetzung mit dem außergerichtlich von den Klägern eingeholten Gutachten des Sachverständigen G, der seine Feststellungen auch im Rahmen der Einvernahme als Zeuge glaubhaft bekräftigt hat, hat der hiesige Sachverständige festgestellt, dass dessen Ausführungen hinsichtlich der Feuchtigkeit im Sockelbereich der Innen- und Außenwände schlüssig sind und mit seinen eigenen Feststellungen übereinstimmen. Das außergerichtliche Gutachten leide lediglich daran, dass keine Feststellungen zum Nutzerverhalten und zu den Klimarandbedingungen getroffen worden seien.

Weiter hat der Sachverständige ausgeführt, ob diese bauseitigen Gegebenheiten alleinursächlich für den Schimmelpilzbefall sind, oder auch ein unangepasstes Nutzungsverhalten vorgelegen hat, könne nicht mehr ermittelt werden. Eine Quotierung der Ursachen sei daher nicht mehr möglich.

Das Gericht schließt sich den Ausführungen des Sachverständigen nach eigene Prüfung vollumfänglich an. Damit steht fest, dass ein bauseitiger Mangel vorliegt.

Diesen Mangel hat die Beklagte als Vermieterin auch zu vertreten. Eine (Mit-)Verursachung durch die Kläger ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht (mehr) feststellbar. Die Beklagte kann sich damit nicht hinsichtlich ihres Verschuldens entlasten.

Der Mangel ist auch erheblich. Der Gebrauchswert der Wohnung ist durch den Schimmelpilzbefall erheblich gemindert.

Die Höhe der Minderung bemisst das Gericht nach § 287 ZPO mit 80%. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sämtliche Wohnräume von der Feuchtigkeits-/ Schimmelbelastung betroffen und damit nicht mehr vertragsgemäß waren.

Lässt die Verweigerung der vollumfänglichen Belegeinsicht den Eintritt der Fälligkeit der Nebenkostennachzahlung entfallen?

Die Antwort des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte – 124 C 45/17, Urteil vom 05.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Mitte in seiner vorgenannten Entscheidung unter 2. wie folgt aus: “Demgegenüber können die Kläger keine Zahlung aus § 535Abs. 2 BGB des sich aus der Betriebskostenabrechnung 2015 ergebenden Saldos durch den Beklagten verlangen.

Dabei kann offen bleiben, ob die Abrechnung inhaltliche oder formelle Mängel aufweist. Denn dem Beklagten steht jedenfalls ein Zurückbehaltungsrecht zu, da die Kläger diesem auf Verlangen nur teilweise Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege gewährten.

Der Mieter kann gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB geltend machen, solange der Vermieter ihm die Überprüfung nicht in der gebotenen Weise ermöglicht (BGH vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05). Das Gericht folgt der Rechtsmeinung, wonach das Zahlungsverlangen des Vermieters unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung als ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu werten ist, mit der Folge, dass eine Zug-um Zug-Verurteilung, wie sie in § 274 BGB für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts vorgesehen ist, ausscheidet und die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs verneint wird (KG Berlin GE 2012, 689; LG Bremen WuM 2013, 488 ff.; LG Hannover ZMR 2010, 450; LG Kempten, Urteil vom 16.11.2016 – 53 S 740/16). Dem liegt zugrunde, dass die Pflicht zur Gewährung der Einsicht der Pflicht des Mieters im Nebenkostensaldo auszugleichen vorgeht, sodass der Vermieter mit der Verweigerung der Belegeinsicht eine vertragliche Nebenpflicht verletzt.

Vorliegend nahm der Beklagte am 18.06.2016 Einsicht in die Belege. Der Beklagte hat seine Belegeinsicht schriftlich dokumentiert und sich vom anwesenden Hausmeister quittieren lassen (Anlage 13 3 Bl. 60 d. A.). Er hat auch im Einzelnen vorgetragen, dass die Belege bezüglich der Hausmeistertätigkeit, der Personalnebenkosten und der Grundsteuer fehlten. Dies wurde auch den Klägern mit E-Mail vom 17.05.2017 mitgeteilt. Demgegenüber genügt das pauschale Bestreiten der Unvollständigkeit der Belege durch die Kläger nicht. Es fehlt auch jeder Sachvortrag, wer, wenn nicht der quittierende Hausmeister ###, dem Beklagten dann vollständige Belegeinsicht gewährt haben soll. Der Hausmeister ist aber jedenfalls ein Angestellter der Kläger. Es wäre ihr damit durchaus möglich gewesen, den eigenen Sachvortrag zu ergänzen, statt pauschal zu bestreiten. Die als fehlend monierten Belege legen die Kläger auch im gerichtlichen Verfahren nicht vor. Vorliegend kann damit nicht davon ausgegangen werden, dass der vertragliche Anspruch des Beklagten auf vollständige Belegeinsicht erfüllt wurde, sodass dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.”

Kann ein Mieter seine Miete mindern, wenn es in der Wohnung aufgrund eines Baufehlers zum Auftreten von über das zu erwartende Maß hinaus kalter Zugluft kommt?

Die Antwort des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt a.M. – 33 C 1251/17, Urteil vom 18.08.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Amtsgericht Frankfurt am Main in seiner vorgenannten Entscheidung wie folgt aus: “Den Klägern steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von insgesamt 6.597,50 EUR.

In Höhe von 2.850,00 EUR folgt dieser Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Fall BGB. Die Beklagte hat dadurch, dass die Kläger für die von ihnen inne gehaltene Wohnung die Miete in vereinbarter Höhe entrichtet hat, obwohl diese mangelhaft war, etwas durch Leistung ohne Rechtsgrund erlangt.

Die Miete war in dem hier maßgebenden Zeitraum von Januar 2015 bis Juli 2017 um 10% gemindert. Die Wohnung war mit einem Mangel behaftet, der ihre Tauglichkeit zu dem vertraglich vereinbarten Zweck mehr als lediglich unerheblich beeinträchtigte, § 536 Abs. 1 BGB. In der Wohnung kam es aufgrund eines Baufehlers zum Auftreten von Zugluft.

Das Gericht verkennt dabei zunächst nicht, dass Passivhäusern grundsätzlich und konstruktionsbedingt der Nachteil anhaftet, dass die vorgegebene Raumtemperatur in den jeweiligen Wohnungen nur zu einem sehr geringeren Maße verändert werden kann. Bei einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ist darüber hinaus konstruktionsbedingt häufig, zumindest innerhalb eines gewissen Rahmens, mit Zugluft zu rechnen. Diese beiden Punkte stellen, mögen sie auch für die Mieter unangenehm sein, grundsätzlich keinen Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, da sie natürliche Folge der Passivhausbauweise sind. Ein Mangel wäre gegebenenfalls anzunehmen, wenn seitens des Vermieters eines Passivhauses in dieser Hinsicht falsche Versprechungen gemacht wurden. Hiervon ist vorliegend jedoch nicht auszugehen, da in dem vorliegenden Mietvertrag lediglich auf die Fußbodenheizung und Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung hingewiesen wurde.

Vorliegend ist dennoch von einem Mangel der Wohnung auszugehen. Aufgrund des Ergebnisses des zuvor durchgeführten Beweissicherungsverfahrens steht es zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das Auftreten von Zugluft in der hier maßgebenden Form jedenfalls aufgrund eines Bauausführungsfehlers über das erwartbare und damit hinzunehmende Maß hinausging. Den Ausführungen des Gutachters kann hierbei uneingeschränkt gefolgt werden. Die insoweit nachvollziehbaren und in sich schlüssigen Feststellungen anlässlich des Besichtigungstermins sind eindeutig. Demnach wird die Zuluft im Winter stets mit einer Untertemperatur eingeblasen. Die eingebauten Zuluftdurchlässe sind jedoch nicht geeignet, Zuluft mit Untertemperatur von der Decke in den Raum zugfrei einzubringen. Im Winter sind daher Kaltluftsträhne im Arbeits- und Schlafzimmer zu erwarten. Insbesondere im Arbeitszimmer entspricht die Zugluft im Winter bei weitem nicht den einschlägigen Behaglichkeitskriterien.

Diese Mängel an der Lüftungsanlage wurden durch eine nicht korrekte Regulierung der Anlage und der Installation ungeeigneter Zuluftdurchlässe verursacht.

Das Gericht verkennt nicht, dass das Problem in der streitgegenständlichen Wohnung möglicherweise dadurch verstärkt wurde, dass andere Mieter in dem Haus die Zuluftdurchlässe in ihren Wohnungen eventuell verstopften, gegebenenfalls weil sie sich ebenfalls durch die Zugluft gestört führten. Dies würde jedoch nichts an der Mangelhaftigkeit der Wohnung selbst und das Minderungsrecht der Kläger ändern, da § 536 Abs. 1 BGB im Gegensatz zu § 536a Abs. 1 2. Var. BGB gerade kein Verschulden des Vermieters verlangt.

Die Höhe der Minderung ist mit ca. 10% durchgängig anzusetzen. Auch wenn die Auswirkungen des Mangels sich besonders im Winter gezeigt haben, liegt er doch ganzjährig vor. Eine von den Klägern beantragte Minderung um 20% wäre dagegen nicht angemessen, da die Zugluft nicht dazu führt, dass die Wohnung nur sehr eingeschränkt nutzbar wäre, sondern vor allem das subjektive Behaglichkeitsempfinden betrifft. Dazu sind außerhalb der kalten Jahreszeit keinerlei Beeinträchtigungen zu erwarten und eine gewisse Zugluft ist Passivhäusern konstruktionsbedingt zuzugestehen.

Ausgehend von der durch die Kläger angenommenen Minderung war diese letztlich zu halbieren, was rechnerisch den Betrag von 2.850,00 EUR ergibt.

In Höhe weiterer 3747,40 EUR ergibt sich der Anspruch aus § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Parteien und der darin enthaltenen Sicherungsabrede.

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsache wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist verstrichen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Dem Vermieter ist demnach nach Beendigung des Mietvertrags eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Nach Ablauf dieser Frist wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung fällig. In der Praxis werden üblicherweise drei bis sechs Monate als angemessen angesehen, sofern keine besonderen Umstände vorliegen. Besondere Umstände hat die Beklagte nicht vorgetragen. Soweit die Beklagte sich auf eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung beruft, hätte diese nach Beendigung der Abrechnungsperiode jedenfalls schon vorliegen können. Mittlerweile sind seit der Beendigung des Mietverhältnisses schon zwölf Monate vergangen.”

Ist einem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten, wenn sich sein Mieter weigert, einen Rechtsanwalt und eine Maklerin als Beauftragten des Vermieters ein Betreten des gemieteten Grundstücks zur Besichtigung von Mängeln zu ermöglichen?

Die Antwort des Landgerichts Berlin (LG Berlin – 63 S 316/16, Urteil vom 02.06.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Berlin in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Die Beklagten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe des von ihnen innegehaltenen Hauses verpflichtet, denn das Mietverhältnis der Parteien ist d urch die Kündigung der Kläger vom 3. Mai 2016 beendet.

Die Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet.

Aufgrund der mit Schreiben vom 28. April 2016 ausdrücklich erklärten Weigerung der Beklagten, Herrn Rechtsanwalt . . . . . . und Frau . . . . . als Beauftragten der Kläger ein Betreten des gemieteten Grundstücks zur Besichtigung von Mängeln zu ermöglichen, war den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten. Den Beklagten ist zuzugeben, dass ihnen aufgrund des ihnen zustehenden mie tvertraglichen Gebrauchs ein ausschließliches Nutzungsrecht – und zwar grundsätzlich auch unter Ausschluss des Eigentümers – zusteht. Dieses ausschließliche Nutzungsrecht ist indes der Natur der Sache nach insoweit eingeschränkt, als die Besichtigung von Mängeln, insbesondere solcher, die von den Beklagten gerügt worden sind, gerade der Erhaltung der Mietsache und der Gewährung des den Beklagten zustehenden Gebrauchs dient. Dabei unterliegen sowohl die Auswahl der Maßnahmen und die Art deren Ausfhrung als auch die Auswahl der hierzu herangezogenen Personen allein der Disposition der Kläger und nicht der Mitbestimmung der Beklagten.

Es kann dahinstehen, ob die Beklagten eine persönliche Abneigung gegen die von den Klägern beauftragte Hausverwalterin ….. und den Prozessbevollmächtigten der Kläger haben. Diese rechtfertigen vorliegend die Verweigerung der Besichtigung durch diese nicht. Derartige persönliche Abniegungen sind vom Mietverhältnis mit den Klägern zu trennen. Nichts Anderes folgt aus dem Umstand, dass Frau ….. im Rahmen des Streits mit den Beklagten um die Rückzahlung der Maklerprovision für den Abschluss des vorliegenden Mietverhältnisses ihrerseits die Prüfung eines strafrechtlich relevanten Verhaltens der Beklagten erwähnt hat. Konkrete persönliche Vorwürfe gegen Rechtsanwalt …… bringen die Beklagten nicht vor.

Es sind danach keine Umstände ersichtlich, die eine Besichtigung durch Frau ….. und Rechtsanwalt …… für die Beklagten als unzumutbar und die Verweigerung einer Besichtigung durch diese gerechtfertigt erscheinen lassen.

Eine Besichtigung von angezeigten Mängeln muss nicht durch den Vermieter persönlich erfolgen. Er kann hiermit Dritte beauftragen, deren Auswahl grundsätzlich ihm zusteht. Das gilt auch für die Beurteilung der Geeignetheit der Besichtigungsperson. Selbst wenn diese keine Fachausbildung zur Beseitigung der Mängel hat, ist sie sowohl als Vertrauensperson als auch im Hinblick auf die ggf. erforderliche Beauftragung der Handwerker nicht von vornherein ungeeignet. Es kommt hierbei auch nicht darauf an, ob die Hausverwalterin ansonsten fehlerfrei gehandelt hat oder etwa eine nach Auffassung der Beklagten falsche Nebenkostenabrechnung erstellt hat.

Das Verhalten der Beklagten ist von Seiten der Kläger zuvor auch mehrfach abgemahnt worden. Die Abmahnungen beschreiben mehrere von den Klägern gegenüber den Beklagten erhobene Beanstandungen. Sie enthalten aber stets den Hinweis, dass die Kläger die Verweigerung der Besichtigung der angezeigten Mängel für pflichtwidrig halten. Dabei kommt es letztlich nicht darauf an, ob die Besichtigung im Einzelfall für die Hausverwalterin oder den Prozessbevollmächtigten der Kläger verweigert worden ist. Maßgeblich ist, dass die Kläger zu erkennen gegeben haben, dass sie sich die Auswahl der Besichtigungsperson nicht vorschreiben lassen wollen und dies in den Abmahnungen jeweils deutlich zum Ausdruck gebracht haben.

Entgegen der Auffassung der Beklagten liegt auch der Kündigung vom 3. Mai 2016 ein mit dem abgemahnten Verhalten in seinen Wesenszügen vergleichbarer Sachverhalt zugrunde, nämlich die Verweigerung der mit Schreiben vom 21. April 2016 verlangten Besichtigung. Es kommt hierbei nicht darauf an, dass die Beklagten behaupten, zu beiden angekündigten Terminen sei von Seiten der Kläger keiner erschienen, obgleich sie vor Ort gewesen seien. Denn sie haben mit Schreiben vom 28. April 2016 ausdrücklich eine Besichtigung durch die Hausverwalterin und den Prozessbevollmächtigten der Kläger abgelehnt. Bei dieser Sachlage bedurfte es dessen persönlichen Erscheinens nicht mehr. Es kann dahinstehen, dass mit dem Schreiben vom 21. April 2016 die Besichtigung nur durch den Prozessbevollmächtigten der Kläger verlangt worden ist. Denn auch die Verweigerung der Besichtigung durch diesen ist pflichtwidrig und nicht gerechtfertigt.

Das Amtsgericht hat auch zu Recht angenommen, dass das Verhalten der Beklagten eine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstellt, welche eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Das Verhalten der Beklagten besteht nicht nur in der Versäumung einzelner angekündigter Termin, sondern in der ungerechtfertigten und beharrlichen Verweigerung der Besichtigung durch bestimmte, ihnen nicht genehme Personen. Dies stellt ein vorsätzliches Verhalten und eine ihnen nicht zustehende Einmischung in die Angelegenheiten der Kläger dar. Hinzu kommt, dass das Besichtigungsverlangen der Kläger jeweils auf von den Beklagten zuvor gerügten Mängel beruht und ihre Verweigerungshaltung danach auch als widersprüchlich erscheint.

Nach allem ist unter Berücksichtigung der vorstehenden gesamten Umstände dem Klägern ein Festhalten am Vertrag bis zum Ende der vorgesehenen Laufzeit nicht zuzumuten.”

Kann das Jobcenter, wenn es das dem Wohnungsmieter zustehende Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung versehentlich auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II an den bisherigen Vermieter gezahlt hat, von diesem unmittelbar die Herausgabe der erfolgten Zuvielzahlung verlangen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 39/17, Urteil vom 31.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. unter den Randnummern 12 – 44 wie folgt aus: “Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Kläger gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der Miete für den Monat August 2014 in Höhe von 860 Euro aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB (Nichtleistungskondiktion) hat. Diesem Anspruch steht, wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision ebenfalls zutreffend angenommen hat, unter den hier gegebenen Umständen der Grundsatz des Vorrangs der Leistungskondiktion nicht entgegen. Denn nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts war den Beklagten aufgrund der zum 31. Juli 2014 erfolgten Beendigung ihres Mietverhältnisses mit den Mietern bekannt, dass ihnen ein Anspruch auf Zahlung der Miete für den Monat August 2014 nicht zustand und damit eine Überzahlung des Klägers vorlag.
13 1. Ohne Rechtsfehler und von den Parteien im Revisionsverfahren insoweit auch nicht angegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Mieter aufgrund des bis zum 31. Juli 2014 bestehenden Mietvertrags mit den Beklagten zur Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von 860 Euro verpflichtet waren (§ 535 Abs. 2 BGB), der Kläger ihnen in dieser Höhe Arbeitslosengeld II als Bedarf für die Unterkunft leistete (§ 22 SGB II) und er auf Antrag der Mieter gemäß § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II diesen Betrag direkt an die Beklagten als Vermieter zahlte.

14 2. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht – entgegen der Auffassung der Revision – angenommen, dass der Kläger die Rückzahlung der vorbezeichneten Unterstützungsleistung hinsichtlich der von den Mietern nicht geschuldeten Miete für den Monat August 2014 in Höhe von 860 Euro direkt von den Beklagten im Wege Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) verlangen kann.

15 a) Dabei ist das Berufungsgericht – unausgesprochen – ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass sich der Anspruch des Klägers auf Herausgabe des Betrages von 860 Euro, den die Beklagten wegen der Beendigung des Mietverhältnisses ohne einen rechtlichen Grund erlangt haben, nicht bereits aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (Leistungskondiktion) ergibt. Hiergegen erhebt auch die Revisionserwiderung keine Einwendungen.

16 aa) Gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist derjenige, der durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat, diesem zur Herausgabe verpflichtet. Diese Leistungskondiktion hat Vorrang vor der Nichtleistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 21. Oktober 2004 – III ZR 38/04, NJW 2005, 60 unter II 2; vom 16. Mai 2013 – IX ZR 204/11, NJW 2013, 2519 Rn. 11; jeweils mwN).

17 Unter einer Leistung im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist die bewusste und zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens zu verstehen. Für die Beurteilung, wer Leistender und wer Empfänger einer Leistung ist, kommt es in erster Linie auf die der Zuwendung gegebene Zweckbestimmung an. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zweck, den die Beteiligten im Zeitpunkt der Zuwendung mit dieser nach ihrem zum Ausdruck gekommenen Willen verfolgt haben. Stimmen die Vorstellungen der Beteiligten nicht überein, ist nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine objektive Betrachtungsweise aus der Sicht des Zuwendungsempfängers (Empfängerhorizont) geboten. Es kommt darauf an, wie eine vernünftige Person in der Lage des Empfängers die Zuwendung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte verstehen musste und durfte (siehe nur BGH, Urteile vom 14. Januar 2016 – III ZR 107/15, NJW 2016, 3027 Rn. 34; vom 25. Februar 2016 – IX ZR 146/15, NJW 2016, 2260 Rn. 21; jeweils mwN). Diese Grundsätze gelten auch für den Bereicherungsausgleich in Mehrpersonenverhältnissen (BGH, Urteil vom 14. Januar 2016 – III ZR 107/15, aaO mwN).

18 Dabei entspricht es ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich bei der bereicherungsrechtlichen Behandlung von Vorgängen, an denen – wie im vorliegenden Fall – mehr als zwei Personen beteiligt sind, jede schematische Lösung verbietet. Vielmehr sind für die sachgerechte bereicherungsrechtliche Abwicklung stets die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen, zu denen insbesondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes und der Risikoverteilung zählen (siehe nur BGH, Urteil vom 19. September 2014 – V ZR 269/13, NJW 2015, 229 Rn. 22).

19 bb) Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe haben die Beklagten die hier streitgegenständliche Zahlung von 860 Euro zwar im Wege einer Leistung erhalten. Hierbei handelte es sich jedoch bei objektiver Betrachtung aus der Sicht des Zuwendungsempfängers – hier der Beklagten – nicht um eine solche des Klägers, sondern um eine Leistung der Mieter als (ehemalige) Vertragspartner der Beklagten, denen gegenüber der Kläger in seiner Eigenschaft als Sozialleistungsträger im Rahmen des bestehenden Bedarfs für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II Sozialleistungen zu erbringen hatte, deren Auszahlung gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unmittelbar an die Beklagten erfolgte.

20 (1) § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II sieht vor, dass der Sozialleistungsträger, soweit – wie im vorliegenden Fall hinsichtlich der Mieter – Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung geleistet wird, dieses auf Antrag der leistungsberechtigten Person an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte zu zahlen hat. Einen solchen Antrag haben die Mieter nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts gestellt. Auf die von den Parteien im Berufungsverfahren erörterte Frage, ob (auch) ohne einen solchen Antrag die Zahlung seitens des Klägers unmittelbar an die Beklagten zu erbringen gewesen wäre, weil eine zweckentsprechende Verwendung durch die leistungsberechtigten Personen – die Mieter – nicht sichergestellt gewesen sei (§ 22 Abs. 7 Satz 2, 3 SGB II), kommt es deshalb nicht an.

21 § 22 Abs. 7 SGB II regelt eine Ausnahme von dem Grundsatz, wonach alle Geldleistungen nach dem SGB II auf das in dem hierauf gerichteten Antrag angegebene Konto des Leistungsberechtigten überwiesen werden (§ 43 Abs. 3 SGB II) und der zweckentsprechende Einsatz der Mittel dem Leistungsberechtigten überlassen bleibt (Krauß in Hauck/Noftz, Gesamtkommentar zum Sozialgesetzbuch, dort: Voelzke u.a., SGB II, Stand Oktober 2012, § 22 Rn. 318; Lauterbach in Gagel, SGB II/SGB III, Stand Oktober 2016, § 22 SGB II Rn. 128; Luik in Eicher/Luik, SGB II, 4. Aufl., § 22 Rn. 241). Werden – wie im vorliegenden Fall – die Leistungen für Unterkunft und Heizung direkt an den Vermieter gezahlt, wirkt dies als Anspruchserfüllung gegenüber dem Leistungsberechtigten (hier mithin gegenüber den Mietern). Der eigentliche Charakter der Leistung als Geldleistung für den Hilfeberechtigten wird nicht geändert. Die Regelung in § 22 Abs. 7 SGB II begründet lediglich eine “Empfangsberechtigung” für den Vermieter (vgl. BT-Drucks. 17/3404, S. 98; LSG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 24. März 2014 – L 19 AS 2329/13, Rn. 26 f.; Bayerisches LSG, Urteil vom 5. August 2015 – L 7 AS 263/15; Knickrehm in Knickrehm/Kreikebohm/Waltermann, Kommentar zum Sozialrecht, 5. Aufl., § 22 SGB II Rn. 45).

22 Rechte oder Pflichten des Vermieters gegenüber dem Leistungsträger werden durch die Zahlungsbestimmung in § 22 Abs. 7 SGB II nicht begründet (BT-Drucks., aaO; LSG Nordrhein-Westfalen, aaO; Lauterbach, aaO; Krauß, aaO; Luik, aaO; Adolph, SGB II, SGB XII, AsylbLG, Stand Januar 2017, § 22 SGB II Rn. 162), vielmehr begründet die Vorschrift lediglich eine “reflexartige” Begünstigung des Vermieters (LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 28. November 2016 – L 11 AS 699/15 mwN; Breitkreuz in BeckOK Sozialrecht, Stand September 2017, § 22 SGB II Rn. 28). Der Leistungsträger ist auch nicht etwa Erfüllungsgehilfe des leistungsberechtigten Mieters, sondern erbringt im Rahmen der hoheitlichen Aufgabe der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 30; vom 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15, NJW 2016, 2805 Rn. 16; vgl. ebenso Krauß, aaO). Die gesetzlichen Regelungen in § 22 Abs. 7 SGB II sollen in diesem Zusammenhang durch die Möglichkeit der Direktzahlung an den Vermieter insbesondere dazu dienen, dass die Transferleistungen zu den Wohnkosten den Vermieter tatsächlich erreichen, und tragen hierdurch dem Schutz des leistungsberechtigten Mieters vor einer Wohnungslosigkeit sowie dem öffentlichen Interesse an der Vermeidung von hieraus resultierenden Doppelzahlungen aus Steuermitteln Rechnung (vgl. BT-Drucks., aaO S. 98 f.).

23 Beantragt der Leistungsberechtigte – wie hier die Mieter – nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II, die Leistungen für Unterkunft und Heizung direkt an den Vermieter zu zahlen, begründet dies eine nicht im Ermessen des Leistungsträgers stehende Verpflichtung, dem Antrag entsprechend zu verfahren (BTDrucks., aaO S. 98; Lauterbach, aaO Rn. 129; Krauß, aaO Rn. 322; Luik, aaO Rn. 244; Adolph, aaO).

24 (2) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze handelt es sich von dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont der Beklagten aus betrachtet bei der an diese erfolgten Zahlung von 860 Euro nicht um eine Leistung des Klägers, sondern um eine von diesem bewirkte Leistung der Mieter.

25 (a) Der Kläger hat auch nicht etwa eine Leistung auf fremde Schuld erbracht, wie sie in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs namentlich im Versicherungsrecht für den Fall der (rechtsgrundlosen) Zahlung der Versicherungsleistung durch den Versicherer an den (vermeintlich) Geschädigten angenommen wird (vgl. BGH, Urteil vom 28. November 1990 – XII ZR 130/89, BGHZ 113, 62, 65 f., 68 ff.; vgl. auch BGH, Beschluss vom 27. September 2017 – IV ZR 39/16, Rn. 17; Urteile vom 17. Oktober 2002 – III ZR 58/02, NJW 2002, 3772 unter 2; vom 16. Februar 2017 – IX ZR 165/16, NJW 2017, 3376 Rn. 11 mwN; aA MünchKommBGB/Schwab, 7. Aufl., § 812 Rn. 188 f. [auch insoweit die Anwendung der für die Anweisungsfälle geltenden Grundsätze befürwortend]).

26 Eine Leistung durch einen Dritten (§ 267 Abs. 1 BGB) setzt voraus, dass dieser mit dem erklärten (eigenen) Willen handelt, die fremde Schuld zu tilgen (BGH, Beschluss vom 27. September 2017 – IV ZR 39/16, aaO Rn. 16; Urteil vom 20. Juli 2011 – XII ZR 149/09, NJW 2012, 523 Rn. 38 mwN). Der Kläger handelte bei der auch insoweit maßgeblichen objektiven Betrachtungsweise aus der Sicht des Zuwendungsempfängers (vgl. BGH, Beschluss vom 27. September 2017 – IV ZR 39/16, aaO) – mithin aus der Sicht der Beklagten – jedoch nicht mit dem Willen, eine fremde Schuld – in Gestalt der Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der in deren Mietvertrag mit den Beklagten vereinbarten Miete – zu tilgen. Mit der Zahlung des Betrags von insgesamt 860 Euro kam der Kläger als Sozialleistungsträger vielmehr seiner gegenüber den Mietern grundsätzlich bestehenden gesetzlichen Verpflichtung zur Unterstützung durch staatliche Transferleistungen nach. Diese Unterstützungsleistung ist nur deshalb nicht, wie vom Gesetz grundsätzlich vorgesehen, an die Mieter als Leistungsberechtigte – zur bestimmungsgemäßen eigenen Verwendung – erbracht worden, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen der (Ausnahme-)Regelung des § 22 Abs. 7 SGB II erfüllt waren und hierdurch nach den oben (unter II 2 a bb (1)) im Einzelnen dargestellten Grundsätzen eine Empfangszuständigkeit der Beklagten als Vermieter hinsichtlich der Unterstützungsleistung bestand. Zuwendungszweck der direkt an die Vermieter erbrachten Zahlungen blieb dabei jedoch die Erbringung staatlicher Transferleistungen, nicht hingegen die Erbringung einer Leistung des Klägers im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zur Tilgung der mietvertraglichen Schuld der Mieter.

27 (b) Gegen eine Anwendung der oben (unter II 2 a bb (2) (a)) genannten Grundsätze über die Leistung eines Dritten spricht zudem, dass der Kläger – anders als der Versicherer im obigen Fall des Bundesgerichtshofs – durch den Antrag der Mieter nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II bereits kraft Gesetzes verpflichtet war, die den Mietern nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts zustehenden Unterstützungsleistungen an die Beklagten auszuzahlen, und ihm deshalb insoweit nach den oben (unter II 2 a bb (1)) dargestellten Grundsätzen des § 22 Abs. 7 SGB II ein Entscheidungsspielraum nicht zukam. Mithin wurde auch die auf die Zahlung bezogene Tilgungsbestimmung im vorliegenden Fall nicht von dem Kläger, sondern – in Gestalt einer in dem Antrag nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II zugleich enthaltenen Anweisung – von den Mietern getroffen.

28 (c) Aus den vorstehend genannten Gründen ist die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung der von dem Kläger für den Monat August 2014 trotz Beendigung des Mietvertrags geleisteten Zahlung an die Beklagten nicht nach den Grundsätzen über die Leistung eines Dritten, sondern – wovon auch die Parteien im Revisionsverfahren in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht ausgehen – nach den für die sogenannten Anweisungsfälle entwickelten Grundsätzen zu beurteilen.

29 b) Hiernach steht dem Kläger gegen die Beklagten ein Anspruch auf Herausgabe der von ihnen erlangten 860 Euro zwar nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (Leistungskondiktion) zu, da ein Leistungsverhältnis nicht zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits, sondern lediglich zwischen dem Kläger und den Mietern sowie zwischen diesen und den Beklagten bestand. Der Kläger kann unter dem Gesichtspunkt einer fehlenden (widerrufenen) Anweisung die Rückzahlung des vorgenannten Betrages jedoch unter den hier gegebenen Umständen unter dem Gesichtspunkt der Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) unmittelbar von den Beklagten verlangen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine widerrufene Anweisung rechtlich wie eine von Anfang an fehlende Anweisung zu behandeln oder insoweit unter dem Gesichtspunkt einer Veranlasser- und Rechtsscheinhaftung eine andere rechtliche Bewertung angezeigt ist. Die letztgenannte Alternative ist vom Bundesgerichtshof angenommen worden, wenn eine Anweisung im bankrechtlichen Zahlungsverkehr widerrufen wird. Es kann dahingestellt bleiben, ob Entsprechendes auch im vorliegenden Fall im Hinblick darauf zu gelten hat, dass es hier nicht um einen Widerruf des Anweisenden gegenüber der Bank, sondern um einen Widerruf in dem vorgelagerten Rechtsverhältnis zwischen den (anweisenden) Mietern und dem klagenden Jobcenter geht. Denn selbst wenn dies so wäre, lägen die Voraussetzungen eines unmittelbaren Bereicherungsanspruchs des Klägers gegen die Beklagten vor, da die Mieter gegenüber dem Kläger ihre Anweisung, die Unterstützungsleistungen direkt an die Beklagten zu zahlen, konkludent durch Vorlage des neuen Mietvertrages widerrufen haben und die Beklagten darüber hinaus nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts aufgrund der Beendigung des Mietvertrags bereits bei Erhalt des Geldes wussten, dass ihnen der für den Monat August 2014 überwiesene Betrag von 860 Euro nicht zustand und es damit an einer Leistung ihres Vertragspartners fehlte. Die Beklagten haben den zuviel gezahlten Betrag daher in sonstiger Weise auf Kosten des Klägers ohne rechtlichen Grund erlangt und sind diesem gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB zur Herausgabe verpflichtet.

30 aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe nur BGH, Urteile vom 14. Dezember 2016 – IV ZR 7/15, VersR 2017, 240 Rn. 61; vom 16. Juni 2015 – XI ZR 243/13, BGHZ 205, 377 Rn. 17 ff.; jeweils mwN) vollzieht sich in den Fällen der Leistung kraft Anweisung der Bereicherungsausgleich allerdings grundsätzlich innerhalb des jeweiligen fehlerhaften Leistungsverhältnisses, also zum einen zwischen dem Anweisenden und dem Angewiesenen – hier den Mietern und dem Kläger – im sogenannten Deckungsverhältnis und zum anderen zwischen dem Anweisenden und dem Anweisungsempfänger – hier den Mietern und den Beklagten – im sogenannten Valutaverhältnis. Dabei werden bloße Zahlstellen – wie im vorliegenden Fall die Bank der Beklagten und die seitens des Klägers mit der Zahlungsabwicklung betraute Bundesagentur für Arbeit – nicht in die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung eingebunden (vgl. BGH, Urteil vom 5. Dezember 2006 – XI ZR 21/06, BGHZ 170, 121 Rn. 10 mwN).

31 Nach dem bereicherungsrechtlichen Leistungsbegriff bewirkt der Angewiesene, der von ihm getroffenen allseits richtig verstandenen Zweckbestimmung entsprechend, mit seiner Zuwendung an den Leistungsempfänger zunächst eine eigene Leistung an den Anweisenden und zugleich eine Leistung des Anweisenden an den Anweisungsempfänger (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2016 – IV ZR 7/15, aaO; vom 16. Juni 2015 – XI ZR 243/13, aaO Rn. 17; jeweils mwN).

32 (1) Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht ausnahmslos. So hat der Angewiesene einen unmittelbaren Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB gegen den Anweisungsempfänger, wenn eine wirksame Anweisung gänzlich fehlt. In diesen Fällen hat der Angewiesene lediglich erfolglos versucht, eine Leistung an den Anweisenden zu erbringen. Der Zuwendungsempfänger ist daher in sonstiger Weise auf Kosten des Angewiesenen bereichert und deshalb dessen Anspruch aus Nichtleistungskondiktion ausgesetzt. Dies gilt unabhängig davon, ob der Anweisungsempfänger das Fehlen einer wirksamen Anweisung im Zeitpunkt der Zuwendung kannte oder nicht kannte (BGH, Urteil vom 16. Juni 2015 – XI ZR 243/13, aaO Rn. 18 mwN).

33 (2) Anders hat der Bundesgerichtshof die Rechtslage im bankrechtlichen Zahlungsverkehr bewertet, wenn das Kreditinstitut den durch den Kontoinhaber erklärten Widerruf einer Überweisung oder eines Dauerauftrags oder die Kündigung eines Überweisungsauftrags irrtümlich nicht beachtet oder versehentlich eine Zuvielüberweisung vorgenommen hat (vgl. hierzu auch MünchKommBGB/Schwab, aaO Rn. 124 ff.; Erman/Buck-Heeb, BGB, 15. Aufl.; § 812 Rn. 22d [jeweils auch zur Gegenauffassung]). In diesen Fällen ist nach der Rechtsprechung des für das Bankrecht zuständigen XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs die Anweisung durch den Kontoinhaber mitveranlasst worden und dieser habe gegenüber dem Zahlungsempfänger den zurechenbaren Rechtsschein einer Leistung gesetzt. Die Bank müsse sich deshalb grundsätzlich an den Kontoinhaber halten, weil der Fehler, die weisungswidrige Behandlung des Kundenauftrags, im Deckungsverhältnis wurzele und deshalb in diesem Verhältnis zu bereinigen sei (BGH, Urteil vom 16. Juni 2015 – XI ZR 243/13, aaO Rn. 19 mwN). An dieser – maßgeblich auf eine wertende Betrachtung sowie eine Veranlasser- und Rechtsscheinhaftung abstellenden – Ausnahme von den allgemeinen Grundsätzen des Bereicherungsausgleichs in Anweisungsfällen hat der Bundesgerichtshof jedoch in dem vorbezeichneten Urteil jedenfalls für das Zahlungsverkehrsrecht (§§ 675c ff. BGB) nicht mehr festgehalten (BGH, Urteil vom 16. Juni 2015 – XI ZR 243/13, aaO Rn. 21 ff.).

34 (3) Ob die vorstehend genannte, aus den Gesichtspunkten einer Veranlasser- und Rechtsscheinhaftung hergeleitete Ausnahme hingegen in Anweisungsfällen außerhalb des (bankrechtlichen) Zahlungsverkehrsrechts – also auch im vorliegenden Fall, in dem der Widerruf der Anweisung nicht gegenüber der Bank, sondern in dem vorgelagerten Rechtsverhältnis zwischen den Mietern und dem Kläger erfolgt ist – weiterhin gilt, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn selbst bei einem Widerruf einer Anweisung im bankrechtlichen Zahlungsverkehr wurde bereits nach der bisherigen Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ein unmittelbarer Bereicherungsanspruch der Bank gegen den Zuwendungsempfänger angenommen, wenn dieser den Widerruf oder die Zuvielüberweisung kannte, weil er dann wisse, dass es an einer Leistung seines Vertragspartners fehle (BGH, Urteil vom 16. Juni 2015 – XI ZR 243/13, aaO Rn. 20 mwN). Diese Voraussetzungen sind nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts im vorliegenden Fall gegeben.

35 (a) Die Mieter hatten mit ihrem Antrag nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II dem Kläger ursprünglich die Anweisung erteilt, die ihnen zustehenden Unterstützungsleistungen für Unterkunft und Heizung direkt an die Beklagten zu zahlen. Der Antrag auf Direktzahlung an den Vermieter nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II kann von dem Leistungsberechtigten jederzeit widerrufen werden (vgl. nur Luik in Eicher/Luik, SGB II, 4. Aufl., § 22 Rn. 244). Von dieser Möglichkeit haben die Mieter Gebrauch gemacht, bevor der Kläger die Anweisung für den Monat August 2014 ausgeführt hat. Diesen Widerruf haben die Mieter, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, zwar nicht ausdrücklich erklärt. Jedoch ist – was die Revision übersieht und auch das Berufungsgericht nicht erörtert hat – in der am 24. Juli 2014 erfolgten Einreichung des neuen Mietvertrags durch die Mieter – wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht – ein konkludenter Widerruf des Antrags nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II und damit auch der Anweisung dahingehend zu sehen, dass der Kläger die Unterstützungsleistungen ab August 2014 nicht mehr an die Beklagten als (bisherige) Vermieter auszahlen solle. Diese Auslegung des vom Berufungsgericht festgestellten Verhaltens der Mieter kann der Senat selbst vornehmen, da das Berufungsgericht eine Auslegung unter diesem Blickwinkel unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht erforderlich sind (vgl. Senatsurteile vom 9. Mai 2007 – VIII ZR 347/06, NJW 2007, 2843 Rn. 13; vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 11; vom 2. Juli 2014 – VIII ZR 298/13, WuM 2014, 546 Rn. 12).

36 b) Es kann dahingestellt bleiben, ob den Beklagten – wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat – dieser Widerruf der Mieter bekannt war. Auch greift die Rüge der Revision nicht durch, das Berufungsgericht habe einen unrichtigen rechtlichen Blickwinkel zugrunde gelegt und bei der Bejahung der vorstehend beschriebenen Konstellation allein – was nicht ausreiche – darauf abgestellt, dass den Beklagten hinsichtlich der streitgegenständlichen Zahlung das Fehlen eines rechtlichen Grundes im Valutaverhältnis bekannt gewesen sei, da das Mietverhältnis zum 31. Juli 2014 geendet habe.

37 Denn nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts war den Beklagten nicht nur das Fehlen des rechtlichen Grundes, sondern zudem auch bekannt, dass ihnen der an sie überwiesene Betrag von insgesamt 860 Euro für den Monat August 2014 nicht zustand. Damit liegt ein der oben genannten Rechtsprechung zur Zuvielzahlung zumindest vergleichbarer Fall vor. Im Streitfall sind deshalb nach den oben genannten Grundsätzen die Voraussetzungen für einen unmittelbaren Bereicherungsanspruch des Angewiesenen (Kläger) aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB gegen den Anweisungsempfänger (Beklagte) gegeben.

38 (c) Soweit in der Rechtsprechung der Instanzgerichte zum Teil bei einer zu Unrecht erfolgten Zahlung des Jobcenters an den Vermieter gemäß § 22 Abs. 7 SGB II ein unmittelbarer Bereicherungsanspruch wegen des Grundsatzes des Vorrangs der Leistungskondiktion abgelehnt wurde (vgl. Bayerisches LSG, Urteil vom 21. Januar 2013 – L 7 AS 381/12; SG Karlsruhe, Urteil vom 26. März 2010 – S 17 AS 1435/09, Rn. 23 und Leitsatz [zur Vorgängerregelung in § 22 Abs. 4 SGB II aF]; LG Berlin, Beschluss vom 13. März 2015 – 65 S 477/14 [zur Vorgängerregelung in § 22 Abs. 4 SGB II aF]; siehe ferner SG Landshut, Urteil vom 2. Mai 2012 – S 11 AS 698/08), ergibt sich daraus, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, für die hier vorzunehmende rechtliche Beurteilung nichts anderes. Diese Entscheidungen haben zum einen sowohl die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Voraussetzungen einer Direktkondiktion in Anweisungsfällen als auch die vom Gesetzgeber mit § 22 Abs. 7 SGB II verfolgte Zielsetzung (siehe BT-Drucks. 17/3404, S. 98 f.) außer Betracht gelassen; sie betrafen zudem andere Fallgestaltungen als die hier vorliegende, da der Mietvertrag (Valutaverhältnis) dort jeweils fortbestand (vgl. hierzu insbesondere Bayerisches LSG, Urteil vom 21. Januar 2013 – L 7 AS 381/12, aaO Rn. 70) und für den Vermieter auch sonst keine Anhaltspunkte für eine Zuvielzahlung durch das Jobcenter vorlagen.

39 bb) Die Beklagten haben den von ihnen nach den oben genannten Grundsätzen in sonstiger Weise auf Kosten des Klägers (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) erlangten streitgegenständlichen Betrag von 860 Euro ohne einen rechtlichen Grund erhalten und sind deshalb zur Herausgabe verpflichtet. Nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts war der Mietvertrag mit Ablauf des 31. Juli 2014 beendet. Den Beklagten stand daher, was auch die Revision nicht in Zweifel zieht, für den in Rede stehenden Monat August 2014 ein Anspruch auf Zahlung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) nicht zu. Damit und wegen des seitens der Mieter erfolgten Widerrufs ihrer Anweisung gegenüber dem Kläger fehlt es (auch) in dem Verhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten an einem rechtlichen Grund für die Zahlung der hier im Streit stehenden 860 Euro.

40 c) Der Bereicherungsanspruch des Klägers ist, wie das Berufungsgericht im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen hat, nicht durch § 814 Alt. 1 BGB ausgeschlossen. Die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen. Gemäß § 814 Alt. 1 BGB kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Diese Vorschrift ist jedoch, was das Berufungsgericht übersehen hat, auf die – hier vorliegende – Nichtleistungskondiktion nicht anwendbar (siehe nur BGH, Urteil vom 21. Juni 2005 – XI ZR 152/04, NJW 2005, 3213 unter III 1 b cc mwN; Staudinger/Lorenz, BGB, Neubearb. 2007, § 814 Rn. 3). Dies gilt auch für den hier gegebenen Fall der Nichtleistungskondiktion in Gestalt eines direkten Bereicherungsanspruchs des Angewiesenen gegen den Anweisungsempfänger (vgl. BGH, Urteile vom 31. Mai 1994 – VI ZR 12/94, NJW 1994, 2357 unter III 1 c aa; vom 21. Juni 2005 – XI ZR 152/04, aaO; MünchKommBGB/Schwab, aaO, § 814 Rn. 5).

41 d) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht schließlich auch die Passivlegitimation der Beklagten zu 2 ohne Rechtsfehler bejaht. Die Revision rügt, das Berufungsgericht hätte nähere Feststellungen dazu treffen müssen, ob der Beklagte zu 1 als Überweisungsempfänger Zahlstelle der Beklagten zu 2 – als weiterer Gläubigerin – gewesen sein könne. Diese Rüge greift aus mehreren Gründen nicht durch.

42 Bereits die Annahme der Revision, es sei lediglich anerkannt, dass die Bank des Zahlungsempfängers dessen Zahlstelle sei (vgl. BGH, Urteil vom 5. Dezember 2006 – XI ZR 21/06, aaO), geht fehl. Der Bundesgerichtshof hat auch in anderen Zusammenhängen sonstige Personen als mögliche Zahlstellen oder Leistungs- beziehungsweise Zahlungsmittler angesehen (vgl. nur BGH, Urteile vom 23. September 2015 – VIII ZR 300/14, NZM 2015, 859 Rn. 11; vom 14. September 2017 – IX ZR 3/16, WM 2017, 2319 Rn. 21 mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 11. März 2014 – X ZR 150/11, NJW 2014, 2275 Rn. 9; vom 14. Januar 2016 – III ZR 107/15, aaO Rn. 35).

43 Vergeblich wendet sich die Revision zudem gegen die aus Rechtsgründen nicht zu beanstandende Beurteilung des Berufungsgerichts, (auch) die Beklagte zu 2 sei Empfängerin der streitgegenständlichen Zahlung von 860 Euro. Wie oben (unter II 2 a aa) bereits erwähnt, kommt es für die Beurteilung, wer Empfänger einer Leistung ist, in erster Linie auf die der Zuwendung – bei objektiver Betrachtungsweise aus der Sicht des Zuwendungsempfängers (Empfängerhorizont) – gegebene Zweckbestimmung an. Das Berufungsgericht hat hierzu rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die Zahlung der 860 Euro an beide Beklagte gerichtet war und es deshalb nicht entscheidend darauf ankommt, dass Kontoinhaber nur der Beklagte zu 1 war. Auch die Revision zieht nicht in Zweifel, dass beide Beklagte ausweislich des Mietvertrags Vermieter sind und sie dementsprechend im Verwendungszweck der Überweisungen des Klägers – unter zusätzlichem Hinweis auf das Mietverhältnis – als Zahlungsempfänger angegeben sind.

44 Soweit die Rüge der Revision überdies dahin zu verstehen sein sollte, dass mit ihr auch das Erlangen – im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB – einer Verfügungsmöglichkeit der Beklagten zu 2 hinsichtlich des überwiesenen Geldbetrags in Zweifel gezogen werden soll, bleibt sie auch insoweit ohne Erfolg. Denn es lassen sich weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch den Ausführungen der Revision Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass die streitgegenständliche Zahlung der Beklagten zu 2 als (Mit-)Vermieterin tatsächlich nicht zugute käme. Auch ist weder festgestellt noch wird dies von der Revision geltend gemacht, dass die Beklagte zu 2 hinsichtlich der früheren Zahlungen des Klägers einen derartigen Einwand erhoben hätte.”

Begründet das unberechtigte Abstellen von Altkleidercontainern einen Anspruch auf Herausgabe gezogener Nutzungen bzw. Gebrauchsvorteile?

Die Antwort des Landgerichts Marburg (LG Marburg – 5 S 13/17, Urteil vom 13.10.2017) lautet: Ja!

Zur Begründung führt das Landgericht Marburg in seiner vorgenannten Entscheidung unter II. wie folgt aus: “Zutreffend hat das Amtsgericht überdies einen Anspruch auf Herausgabe gezogener Nutzungen bzw. Gebrauchsvorteile aus bestehendem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis bejaht, §§ 987, 990, 100 BGB. Rechtsfehler sind für die Kammer im Rahmen der abschließenden nochmaligen Gesamtwürdigung nicht ersichtlich.

Soweit die Beklagtenseite hiergegen einwendet, dass ein “Ersatz des Nutzungsausfallschadens” nicht begründet sei, mag dies grundsätzlich zutreffend sein. So ist eine Entschädigung für entgangene Nutzungsmöglichkeiten bei Sachen bzw. beim Verlust der entsprechenden Gebrauchsvorteile grundsätzlich nur zu gewähren, wenn der Geschädigte einen Nutzungswillen hatte und ihm die Nutzung möglich war. Darüber hinaus führt die Beeinträchtigung einer Nutzungsmöglichkeit von vorneherein nicht in Ansehung einer jeden Sache zur Schadensersatzpflicht, sondern grundsätzlich nur dann, wenn die Nutzung einer Sache beeinträchtigt ist, auf deren ständige Verfügbarkeit der Eigentümer zur eigenwirtschaftlichen Lebensführung derart angewiesen ist, dass schon der zeitweilige Verlust von Gebrauchsmöglichkeiten bereits einen ersatzfähigen Vermögensschaden darstellt (BGHZ 98, 212 [222]; Schubert in Bamberger/Roth, Beck’scher Online-Kommentar, § 249 BGB, Rn. 29, 34 ff.; vgl. auch BGHZ 117, 260 [262] = NJW 1992, 1500; LG Köln, NZM 2001, 333). Viel mag dafür sprechen, dass eine entsprechende Beeinträchtigung angesichts der Aufstellsituation der streitgegenständlichen Container, wie sie sich aus den vorgelegten Lichtbildern (Bl. 88 ff. d.A.) darstellt, nicht gegeben war und ein Nutzungsausfallschaden nicht begründet wäre.

Gleichwohl sind der Klägerin – und insoweit unterscheidet sich die hiesige Nutzungsherausgabe vom Nutzungsausfallschadensersatz (nach § 992 BGB) – nach den Vorschriften der §§ 987, 990, 100 BGB tatsächlich gezogene Gebrauchsvorteile zu herauszugeben. Zu erstatten ist damit der tatsächliche objektive Marktwert der Sachnutzung, welcher gleichzusetzen ist mit dem Betrag, der durchschnittlich für die (vertragsgemäße) Gebrauchsgestattung in der konkreten Situation zu entrichten gewesen wäre (vgl. Baldus in MüKo-BGB, 6. Aufl. 2013, § 987, Rn. 17 m.w.N.). Damit kommt es auch nicht darauf an, ob auf Beklagtenseite überhaupt eine (eigene) Nutzungsziehung beabsichtigt war. Hierauf hat auch bereits das Amtsgericht klar hingewiesen. Ferner hat auch die Kammer im Rahmen des vorausgegangenen Hinweisbeschlusses die entsprechende Rechtsauffassung bereits mitgeteilt.

Was die Höhe der (kapitalisiert) herauszugebenden Nutzungen anbelangt, so ist der Kammer – hierbei bleibt es – aus anderen Verfahren bekannt, dass die Beklagte mitunter durchaus auch (der Höhe nach unterschiedliche) Entgelte für eine Aufstellungsgestattung in Bezug auf Container wie die streitgegenständlichen zu zahlen bereit ist, zahlt und bisweilen entsprechende Verträge mit Dritten abschließt. Es besteht grundsätzlich ein Marktwert. Dies gilt, wenngleich die hiesige außerprozessuale Korrespondenz zwischen den Parteien ein entsprechendes Entgeltangebot der Beklagten (jedenfalls noch) nicht ausweist (Bl. 69 ff. d.A.).

Was nun die Höhe der Nutzungen anbelangt, so erscheint die im Rahmen der Vorschrift des § 287 ZPO angestellte Schätzung des Amtsgerichts nicht erkennbar völlig überhöht, sondern bewegt sich in Ansehung der konkreteren Aufstellsituation, wie sie sich der Kammer aus den vorgelegten Lichtbildern (Bl. 88 ff. d.A.) darstellt, noch im nachvollziehbaren Bereich. Es ist überzeugend und zumindest überwiegend wahrscheinlich, dass – gerade auf dem Gelände einer WEG – durchaus erhebliche Beträge für eine Gestattung zur Aufstellung aufzuwenden sind bzw. zur Erreichung einer Gestattung aufgewendet werden müssen; dies etwa vor dem Hintergrund der zumindest nicht fernliegenden Möglichkeit, dass die Situation von Dritten zur (pflichtwidrigen) Entsorgung eigenen Unrats genutzt wird und hierdurch gegebenenfalls auch erhebliche Belastungen des Grundstückseigentümers entstehen. Der Marktwert wird hier durchaus durch die konkrete Aufstellsituation beeinflusst; die Klägerin kann sich nicht darauf zurückziehen, dass die Aufstellung für sie (oder andere vergleichbare Unternehmen) bei in entsprechendem Umfang aufzuwendenden Gestattungsentgelten nicht mehr rentabel gewesen wäre und sie oder ein vergleichbares Unternehmen ein entsprechendes Entgelt nie vereinbart hätten. Sie hat den Betrag zu entrichten, der am Markt für einen vergleichbaren Standort zur Containeraufstellung aufzuwenden gewesen wäre – unabhängig davon, ob die Aufstellung (auf dem Gelände einer WEG) dann noch rentabel ist. Insofern ist es auch unerheblich, ob etwa ein Parkplatz (für Pkw) in der Region bereits zu deutlich geringeren Beträgen anzumieten sein könnte; dies stellt eine gänzlich andere Nutzungsart dar.

Soweit sich die Beklagtenseite mit ihrem Bestreiten dennoch gegen die Höhe des zuerkannten Betrages wendet, reicht dies nicht aus, um die Schätzung des Amtsgerichts zu Fall zu bringen.

Ob eine substantiiertes (d.h. mit konkreter Gegendarstellung versehenes) Bestreiten erforderlich ist, ergibt sich aus den Regeln über die Darlegungslast (Greger in Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 138, Rn. 10a). Hierbei besteht jedoch gleichermaßen eine Erklärungslast des Gegners – hier der Beklagten – als Auswirkung des Verhandlungsgrundsatzes, der Pflicht zum wahren und vollständigen Vortrag sowie der Prozessförderungspflicht. Aus ihr folgt, dass der Gegner sich im Allgemeinen nicht auf ein bloßes Bestreiten beschränken darf, wenn er eine nähere Kenntnis des darzulegenden Geschehensablaufs und der maßgebenden Tatsachen besitzt und ihm nähere Angaben zumutbar sind (vgl. BGHZ 86, 23 [29]; BGHZ 100, 190 [196]; BGHZ 140,156 [158 ff.]; BGHZ 163, 209 [214]; Greger in Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 138, Rn. 8b). Genügt er dem nicht, ist der gegnerischen Vortrag gem. § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen.

Vorliegend handelt es sich bei der Beklagten um ein mit der Aufstellung entsprechender Container überregional befasstes Unternehmen, dem eine nähere Darlegung zu den streitgegenständlichen Marktgepflogenheiten zum Zwecke des substantiierten Bestreitens zumutbar ist. Diese Darlegung ist nicht erfolgt, obwohl auch bereits das Amtsgericht in seinem Urteil (Bl. 100 d.A.) darauf hingewiesen hat, dass die bloße Behauptung, bei einem Betrag in Höhe von 250,00 Euro handele es sich allenfalls um die angemessene Jahresmiete, als ohne Substanz und nicht einlassungsfähig zu bewerten ist. Auch soweit die Beklagte im Schriftsatz vom 15. Mai 2017 (Bl. 151 ff. d.A.) ergänzendes Vorbringen eingereicht hat, rechtfertigt dies im Ergebnis bei nochmaliger Würdigung durch die Kammer letztlich keine andere Beurteilung. Substantiierten Vortrag dazu, warum der vom Amtsgericht veranschlagte Betrag (im Hinblick auf einen objektiv vergleichbaren Standort) “um den Faktor 8-10 grotesk überhöht” bzw. “völlig realitätsfremd” sein soll, bleibt die Beklagte trotz anzunehmender Kenntnis der Marktgepflogenheiten und üblichen Entgelte bzw. Preisvorstellungen auch zuletzt schuldig.

Die Kammer sieht durchaus, dass ein eigenmächtiges Aufstellen von Containern auf fremdem Grund ohne vorherige Rücksprache bzw. vertragliche Vereinbarung zum Entgelt mitunter große Risiken dahingehend mit sich bringen mag, dass letztlich im Wege der Nutzungsherausgabe erheblich über dem noch rentablen Betrag liegende Entgelte zu zahlen sind – unabhängig davon, ob zu einem solchen Entgelt im Falle vorheriger Rücksprache überhaupt noch ein Vertrag zustande gekommen wäre. Die Kammer sieht dies jedoch gerade als vom Gesetzeszweck umfasst an. Es wäre an der Klägerin gewesen, eine Gestattung im für sie rentablen Bereich auszuhandeln oder auf eine Aufstellung zu verzichten. Tut sie dies nicht, hat sie die eigenmächtig tatsächlich gezogenen Nutzungen herauszugeben.”

Kann bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen?

Die Antwort des Bundesgerichtshofs (BGH – VIII ZR 105/17, Urteil vom 31.01.2018) lautet: Ja!

Zur Begründung führt der Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung unter III. 1. a) – d) unter den Randnummern 52 – 59 wie folgt aus: “Das Berufungsgericht hat sich – von seinem Standpunkt aus konsequent – nicht mit der Frage befasst, ob die Voraussetzungen für eine Gestattung der Untervermietung an den vom Kläger benannten Arbeitskollegen gemäß § 553 Abs. 1 BGB vorliegen. Da es hierzu keine Feststellungen getroffen hat, ist im Revisionsverfahren der Vortrag des Klägers zugrunde zu legen. Danach kann ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB nicht verneint werden.

a) Der Kläger hat sein Zustimmungsverlangen vom 6. Oktober 2015 darauf gestützt, dass die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin entgegen der ursprünglichen Planung ausgezogen sei und er nun gerne einen Teil der Wohnung an einen Arbeitskollegen überlassen wolle, der sich im gleichen Ausbildungsverhältnis wie der Kläger befinde. Dies hätte gleichzeitig den Vorteil, dass sich der Arbeitskollege an den Mietkosten und an den Fahrtkosten zur Arbeitsstätte beteiligen würde. Die vom Kläger angeführten Gründe für das Untervermietungsbegehren sind als berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB anzuerkennen. Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks dieser Regelung auszulegen (Senatsurteil vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 11). Dabei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzuerkennen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 – VIII AZR 2/84, BGHZ 92, 213, 219 f. [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]; Senatsurteile vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8; vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717Rn. 14).

Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht allein zu leben, kann ein solches Interesse begründen (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 – VIII AZR 2/84, aaO, S. 219; OLG Hamm, NJW 1982, 2876, 2879 [jeweils zu § 549 BGB aF]; LG Berlin, GE 1983, 1111 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]; LG Hamburg, ZMR 2001, 973 f.; LG Freiburg, WuM 2002, 371; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 553 Rn. 8; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 553 BGB Rn. 4; jurisPK-BGB/Schur, Stand 1. Dezember 2016, § 553 Rn. 14; vgl. auch Senatsurteil vom 4. März 2015 – VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 28 [zum Eigenbedarf]).

Auch die vom Kläger angestrebte Verringerung der nach dem Ableben seiner Lebensgefährtin und dem Auszug ihrer Tochter von ihm allein getragenen Mietaufwendungen und seiner Fahrtkosten zur Arbeitsstelle sind ohne Weiteres als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, aaO; vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, aaO; OLG Hamm, aaO; MünchKommBGB/Bieber, aaO, § 553 Rn. 7; Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 553 Rn. 9 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO mwN; jurisPK-BGB/Schur, aaO Rn. 12 mwN). Dabei macht es keinen Unterschied, ob dieses Interesse auf berufsbedingten Gründen beruht (so die Fallgestaltungen in den Senatsurteilen vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8; vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, aaO) oder aus Anlass des Wegfalls des ursprünglichen Mieters (und dessen Finanzkraft) entstanden ist. Denn § 553 BGB entspricht im Wesentlichen der Vorgängerregelung des § 549 Abs. 2 BGB aF, mit dessen Schaffung der Gesetzgeber erkennbar unter anderem die Absicht verfolgte, dem Mieter die Verbesserung seiner Einnahmen durch Untervermietung zu ermöglichen (OLG Hamm, aaO mwN).

b) Das vom Kläger geltend gemachte berechtigte Interesse ist – wie von § 553 Abs. 1 BGB vorausgesetzt – auch nach Abschluss des Mietvertrags entstanden. Mit dieser zeitlichen Einschränkung soll verhindert werden, dass der Mieter, der einen – zumindest latent – vorhandenen Wunsch zur Überlassung eines Teils des Wohnraums mit Dritten bei Vertragsabschluss verschweigt, die durch den Vertrag gesetzten Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs unter Berufung auf eine zu gestattende Untervermietung unterläuft (Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 553 Rn. 5; Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 11; jurisPK-BGB/Schur, aaO Rn. 9; vgl. auch Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 – VIII AZR 2/84, aaO, S. 221 f. [zu § 549 Abs. 2 BGB aF]).

Gemessen an diesem Regelungszweck kommt es auch bei einer gesetzlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 1, 2 BGB auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags und nicht auf den Zeitpunkt des Eintritts des neuen Mieters an. Der nach § 563 Abs. 1, 2 BGB Eintretende tritt ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ursprünglichen Mieters ein; die sich daraus ergebenden Rechte (auch ein Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB) und Pflichten gehen ohne Änderung auf den Eintretenden über (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 563BGB Rn. 54; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 563 Rn. 22).

c) Ein möglicher Anspruch des Klägers auf Gestattung der Untervermietung scheitert auch nicht daran, dass nach derzeitigem Stand der Dinge offen ist, ob neben ihm auch die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin mangels rechtzeitig ausgeübten Ablehnungsrechts noch Mieterin ist. Dabei kann dahinstehen, ob es in einem solchen Fall stets genügt, dass nur einer von mehreren Mietern ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB vorweisen kann (so Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 553 Rn. 3; SchmidtFutterer/Blank, aaO, § 553 BGB Rn. 3). Denn dies hat jedenfalls dann zu gelten, wenn der Mitmieter aus der Wohnung ausgezogen ist und der in der Wohnung verbliebene Mieter – wie hier der Kläger – aufgrund dieser Sachlage (sei es aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen) einen Dritten in die Wohnung aufnehmen will (LG Berlin, NJW-RR 1990, 457; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 553 Rn. 4).

d) Dass der Arbeitskollege des Klägers inzwischen nicht mehr einzugswillig ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Ebenso wenig hat das Berufungsgericht Feststellungen dazu getroffen, ob in der Person des Arbeitskollegen ein wichtiger Grund im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden könnte.”